案例+综合体上海·海上海新城

1、七月起，知识平台周专题分享正式启动： 每周1个主题 3种呈现方式 主题案例（原始）+新知播报+相关报告七月主题词：综合体 滨海 轨道交通 公园【丰富主题等你参与】 滨江 滨海 滨湖 山地 高尔夫 温泉 湿地 酒店 马术 游艇 公园 轨道交通 平层平墅 合院联庭 综合体 MINI别墅 企业会馆 产业园区 LOFT SOHO 工业厂房 区域开发 创意园区 主题公园 海量资源等你来下载， 快上知识管理系统吧！ 案例 综合体-上海海上海新城案例：上海“海上海”新城 来源：成全机构海上海研究专题标签：城市综合体/上海/创意商业+创意LOFT+居住/规模：23万目录1.项目概况2.创意商业街3.创意LOF

2、T4.新城看点5.项目成功因素分析“海上海”项目中涵盖了三种独具风格的物业形态：生态居、创意LOFT和创意商业街。u建筑用地面积近8万平方米u总建筑面积为23万多平方米u绿化率35%u其中包括7栋16至25层的住宅u三栋22层的创意LOFTu38套1-3层商铺组成的创意商业街u04年11月写字楼开盘。u06年5月底推出小高层和高层公寓u均价15000元/平方米u物业费2元/平方米/月左右。 商业街入口LOFT人行入口人行入口LOFT人行入口人行入口创意LOFT、创意生态居和创意商业街完美结合，打造 “海上海”新城 海上海创意LOFT设计出最丰富的空间形态，给所有创意工作者最大的想象空间，并通过

3、创意群体的互动，产生无穷的创作和生活灵感。它的物业性质具有“做自己生活主人”的后SOHO时代特征。只卖不租，进驻企业多为设计、咨询等小型公司。 海上海创意居以体验经济学说为灵魂，在这里，业主的生活将按照体验经济的模式贯穿从购房、入住、消费的所有循环过程。海上海创意商业街、海上海创意LOFT均将对海上海创意居产生辐射和互动，使在创意居的生活体验美好、难得、不可复制。精装修房，目前二手房价精装修房，目前二手房价25000元元/平米平米 。 海上海创意商业街规划有海上海讲堂（海上剧场）、海上会馆和海上影院等标志性建筑，充盈在这条街区的是活力、趣味、智慧的因子，创造出永不落幕的生活情景剧。30000元

4、/平米，现已售完，已全部开业。 海上海的创意商业街是充满创意活力的商业街，更是有着文化与艺术灵魂的商业街本区域至今仍缺乏成规模的高档商业设施，与区域内日渐高涨的消费力极不相称，海上海商业街出现后将迅速占领这一高成长性市场的至高点。凭借独有的创意主题定位，海上海商业街将辐射全市，吸引高收入、高品位的消费者。海上海项目内的 8 万平米写字楼， 9 万平米高尚住宅将为商业街提供稳定的客源基础。作为杨浦区重点项目的海上海，获得了区政府的强力支持，其成为东城商业的崭新地标，引领区域商业的全面升级。“上实发展”精心打造的海上海，具有超一流的规划定位与建筑品质，是“新文化地产”的开山之作！ 海上海的创意商业

5、街是充满创意活力的商业街，更是有着文化与艺术灵魂的商业街，三座标志性建筑是这灵魂的载体。“海上讲堂”是传播世界最新学术成果和人文思考结晶的场所，它不是宗教建筑，但具有宗教建筑的圣洁感，每一位讲演者的大幅照片将在讲堂内永久悬挂，成为超越时代和国度的人类文明象征。“海上剧场”以典雅为内涵，展示原创文化的艺术情调。日后小剧场上演的剧目，一是试验性的现代艺术作品，一是“海上海”大社区本身发生的生活故事。上演剧目和建筑形态交相辉映。“海上会馆”是将随着策展经济的蓬勃发展而产生的，这里，将是文化与艺术的展示场。创意商业街按照场景制造分为五大主题院：金属院、玻璃院、木院、砖院、混凝土院玻璃院金属院混凝土院木

6、院砖院“创意LOFT”比SOHO概念更加细化和具有更加明确的指向，它开宗明义表明的就是“创意产业”呼唤而出的未来潮流。创意LOFT是3幢高80米的匣型建筑，由黑灰底色的铝板和玻璃幕墙构成艺术与技术交织的形象。三栋LOFT的立面在不同的位置分别开了三个不同大小的洞口，分别象征“创意之门”、“智慧之眼”、“成功之梯”，仿佛是一部人生咏叹调凝固与建筑之上。内部多为错层空间，可任意组合。3.4米、4.6米、5.3米层高可让思想在不同的高度绽放灵感。LOFT平层高3.4米，错层则将不同的空间尺度融入，三层结构的错跃层结构自然分出三个不同的办公区域，中间一层挑高达5.3米彻底摆脱动线、视线、功能的相互干扰

7、，成就更大的空间利用经济价值“海上海”四大看点看点一：引领看点一：引领“十年浦东，十年沪东十年浦东，十年沪东”新板块格局内，汇聚三大新板块格局内，汇聚三大效应，未来发展直逼陆家嘴效应，未来发展直逼陆家嘴看点二：以创意商业街看点二：以创意商业街+创意创意LOFT，以及海上讲堂、海上剧院、，以及海上讲堂、海上剧院、海上展馆三大文化建筑构成独立的商务配套环境海上展馆三大文化建筑构成独立的商务配套环境看点三：最高层达看点三：最高层达5.3米，面宽米，面宽8.4米，错层米，错层3层的涉外产权办公层的涉外产权办公看点四：看点四：“上实发展上实发展”品牌与品牌与“九个和首位九个和首位”荣誉荣誉海上海成功因素

8、分析：宏观角度一是时机把握准确：一是时机把握准确： 03-05是上海房地产市场最火爆的一段时间，写字楼市场也逐渐回暖，由于杨浦区写字楼供稀少，且均为上世纪九十年代年代产品，品质、配套严重与时代发展落伍，造成一楼难求的局面。三是客户把握准确：三是客户把握准确：杨浦区是上海高校最为密集的一个区，而且全国重点院校居多，尤其是同济，培育出大量的从事创意产业的小型公司，为海上海的成功奠定的客户基础。二是城市配套成熟：二是城市配套成熟：海上海地处内环线内，交通四通八达，附近有两条地铁线在建，商业、酒店、居住、配套环境已完全成熟，客户认知度高。海上海成功因素分析：产品角度一是具有创新性：一是具有创新性： 海

9、上海在产品外形、风格、色彩及内部结构等多方面打海上海在产品外形、风格、色彩及内部结构等多方面打破了传统破了传统的模式，与周边建筑形成了强烈的对比。二是瞄准客户要害：创意型公司对产品的创意表现具有强烈的认同感，满足二是瞄准客户要害：创意型公司对产品的创意表现具有强烈的认同感，满足了此类公司的消费喜好。了此类公司的消费喜好。三是以细节表现产品品质：海上海用材很普通，但通过一些小件的另类设计三是以细节表现产品品质：海上海用材很普通，但通过一些小件的另类设计和人性的关怀，创造出别样产品的感觉，间接地提高了产品的价值。和人性的关怀，创造出别样产品的感觉，间接地提高了产品的价值。海上海成功因素分析：营销角度一是首先售卖溢价值最高的产品：一是首先售卖溢价值最高的产品：海上海周边存在大量的中高档住宅，但中高档集中商业确严重缺乏，因此商业的快速售卖形成了