房地产企业的成本管理格局规划与有效管理(讲义)ppt课件

1、房地产企业的本钱管理格局规划与有效管理本钱前置与设计阶段的本钱规划及优化目录规范化设计管理体系下的本钱管理 房地产企业主线业务流程与影响本钱管理的关键流程阶段 各阶段的本钱管理成果规范 设计过程中本钱优化的主要手段和方法 二 工程设计与研发过程中实现本钱优化的“重点专业地带与案例分析 工程本钱控制的理念工程论证拿地阶段的本钱管控 概念规划阶段工程谋划阶段的本钱规划 工程设计管理阶段的本钱优化三 设计中的本钱管控通病与案例分析 销计工程房地产开发业务的VAC图工程立项主体构造开工开盘销售开工入伙产品研发阶段产品和利润实现阶段工程论证阶段工程谋划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶

2、段展组织工程论证营组织工程谋划/产初步产品定位品、市场及客户定位研讨营销谋划、工程推行方案谋划、工程前期推行及销售前预备销售事务管理入伙事务管理设规划要点/规划草案概念规划设计方 案 设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计前期工程配套的调研及配合设计配合、供应商调查及招标、施工预备及桩基等工程施工主体构造施工至具备预售条件工程施工至开工验销售及入伙配合收成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变卦、招标采结算购阐明及图例：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业义务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的义务。规范化设计管理体系下的本钱管理 亿城集团股份

3、工程初判投资决策论证管理阶段设计管理阶段工程管理阶段销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展分析工程根本情况营销组织工程谋划/产品、市场及客户定位研讨规划草案设计营销谋划、工程推行方案谋划、工程前期推行及销售前预备设计规划设计单体设计部品设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商调查及招标、施工预备及桩基等工程施工主体构造施工至具备预售条件工程施工至开工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理本钱测算目的本钱构成、预算、标底、合同价进度款、工程变卦、招标采购 结算实施方案时点营销谋划报告时点城市及市场评审时点阐明及图例：代表需多方论证节点：代表某个阶段的主导的专业义务，即

4、其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的义务。工程论证、构成工程投资评审报告：代表集团决策节点概念设计工程投资决策时点房地产业务流程中的本钱管理节点规范化设计管理体系下的本钱管理 房地产企业主线业务流程与影响本钱管理的关键流程阶段 各阶段的本钱管理成果规范 设计过程中本钱优化的主要手段和方法 二 工程设计与研发过程中实现本钱优化的“重点专业地带与案例分析 工程本钱控制的理念工程论证拿地阶段的本钱管控 概念规划阶段工程谋划阶段的本钱规划 工程设计管理阶段的本钱优化设计中的本钱管控通病与案例分析 房地产企业主线业务流程与影响本钱管理的关键流程阶段 1.1 工程论证阶段的本钱管理

5、1.2 工程谋划阶段的本钱管理 1.3 工程设计管理阶段的本钱管理： 经过优化流程，提高设计管理阶段的本钱管理程度。 下面我们首先了解一下本钱测算的概念： 规范化设计管理体系下的本钱管理 亿城集团股份本钱测算的根本要求明确本钱测算的用途初判投资决策用实施方案阶段哎！看看这个工程靠谱吗？盖成啥样啦？拿地时用亿城集团股份本钱测算的根本要求选用适宜的版本投资决策用实施方案阶段1.0版本2.0版本3.0版本初判亿城集团股份本钱测算的根本要求本钱测算的要求初判本钱测算实施阶段本钱测算投资决策阶段本钱测算无需报送集团财务部按本钱测算规范表报送集团财务部按本钱测算规范表报送集团财务部视同估算概算预算要求越来

6、越深视同视同亿城集团股份本钱测算根本要求 各阶段成果规范亿城集团股份本钱测算根本要求 本钱分摊方法亿城集团股份本钱测算的根本要求 本钱测算表的填写顺序：封面规划目的土地费用前期费用各单体建安费用小市政配套 环境工程费公建配套费建安汇总本钱汇总 设计阶段本钱管理作业指引经过本钱管理作业指引反观设计过程中的本钱管理与规划，以及各阶段设计成果与本钱成果的对应关系销计工程1.1 工程论证阶段的本钱管理：工程立项主体构造开工开盘销售开工入伙论证阶段工程论证阶段工程谋划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织工程论证营组织工程谋划/产初步产品定位品、市场及客户定位研讨营销谋划、工程推行

7、方案谋划、工程前期推行及销售前预备销售事务管理入伙事务管理设规划要点/规划草案概念规划设计方 案 设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计前期工程配套的调研及配合设计配合、供应商调查及招标、施工预备及桩基等工程施工主体构造施工至具备预售条件工程施工至开工验销售及入伙配合收成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变卦、招标采结算购阐明及图例：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业义务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的义务。1.1 工程论证阶段的本钱管理：根据公司的工程投资战略和方案，对意象中的工程进展论证分析,提交工程可行性研讨报告(分析工程区位、工

8、程优优势、总体定位、工程协作方式、地价及地价支付方式、总体开发周期、工程主要风险、概念规划草案),以决议能否获取土地；提交工程可行性研讨报告；公司的投资策略城市与市场论证项目可研评审论证获取项目土地析1.1 工程论证阶段的本钱管理：工程可研评审论证报告工程总论工程风险及建议城市板块及工程细分市场分析工程市场与产品定位工程分期开发方案工程销售进度方案及分期售价工程收益测算附件：市场分析报告、协作方研讨、协作协议草案、工程附图资料(含概念规划草案)、法律意见书等。销计工程1.2 工程谋划阶段的本钱管理：工程立项主体构造开工开盘销售开工入伙谋划阶段工程论证阶段工程谋划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙

9、管理阶段拓销售管理阶段展组织工程论证营组织工程谋划/产初步产品定位品、市场及客户定位研讨营销谋划、工程推行方案谋划、工程前期推行及销售前预备销售事务管理入伙事务管理设规划要点/规划草案概念规划设计方 案 设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计前期工程配套的调研及配合设计配合、供应商调查及招标、施工预备及桩基等工程施工主体构造施工至具备预售条件工程施工至开工验销售及入伙配合收成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变卦、招标采结算购阐明及图例：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业义务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的义务。1.2 工程谋划阶段的本

10、钱管理：根据工程可研报告，经过营销、技术和本钱几个专业的耦规合性任务，明确工程的产品定位、概念主题、概念规划设计和本钱测算，以求提高产品的附加值，从而保证工程的收益最大化。为下一步的设计管理任务提供明确的输入条件。提交工程谋划报告包含产品定位报告、概念规划设计方案。明确概念主题产品谋划耦合阶段可行性研讨报告工程产品定位概念规划设计工程谋划报告本钱测算析论证阶段谋划阶段如何在谋划阶段提高“产品附加值？析征提问：产品附加值表达在哪几个方面？工程先天要素的扬长避短工程产品配置和性能的优化工程产品概念、方式和风格的差别化分析获得超额利润提高地价接受底线市场利润 平均售价品牌附加值产品附加值土地价钱其它

11、本钱析第一节 房地产工程开发的特征提高产品附加值的方向第二节 房地产企业设计管理的影响要素先天要素的产品配置和产品概念、方式和第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系扬长避短性能优化风格的差别化自然条件的分析部品配置产品概念和风格社会条件的分析性能规范产品方式规划要点的分析销计工程1.3 工程设计管理阶段的本钱管理：工程立项主体构造开工开盘销售开工入伙设计阶段工程论证阶段工程谋划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织工程论证营组织工程谋划/产初步产品定位品、市场及客户定位研讨营销谋划、工程推行方案谋划、工程前期推行及销售前预备销售事务管理入伙事务管理设规划要点/规划草

12、案概念规划设计方 案 设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计前期工程配套的调研及配合设计配合、供应商调查及招标、施工预备及桩基等工程施工主体构造施工至具备预售条件工程施工至开工验销售及入伙配合收成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变卦、招标采结算购阐明及图例：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业义务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的义务。1.3 工程设计管理阶段的本钱管理：根据工程谋划报告，以设计专业为牵头部门，经过营销、工程和本钱几个专业的耦合性任务，实现工程的规划及单体设计成果满足产品定位、本钱控制以及工程施工的要求。为下一步的施工管理

13、任务提供明确的输入条件。提交报建方案、扩初设计、施工图设计等图纸性成果。执行设备选型1.3 工程设计管理阶段的本钱管理：拿地节点方案报建论证阶段谋划阶段方案设计设计管理阶段扩初设计施工图设计工程管理概念规划草案概念规划方案建筑、规划方案构造设计扩初设计建筑平面施工图设计部品设计及定板实施方案设计阶段概念规划草案概念规划方案建筑、规划方案构造、设备土建扩初施工图初步方案产品配置建议施工图设计指引模型研讨部品资料调研部品资料清单部品资料定板封样销售配合资料产品、技术创新研发景观概念方案设计景观方案设计销售示范区设计景观施工图设计设计阶段业务流程图经过优化流程管理，提高设计管理阶段的本钱管理程度本钱

14、专业配合任务报批报建配合任务主体工程设计模型琢磨研讨部品研讨和定板详勘和根底设计景观工程设计集团相关部门配合销售示范区设计工程部配合任务营销专业配合任务财务专业配合任务工程工程部配合任务物业管理配合任务工程谋划阶段编写方案设计义务书工程设计管理阶段方案设计工程设计管理阶段扩初设计工程设计管理阶段施工图设计工程工程管理阶段设计配合详勘流程图反映节点之间的主要输入输出关系委托方案设计单位签署方案设计合同规划、建筑方案设计构造、设备初步方案模型推敲研讨确定景观概念方案设计单位提供营销专业评审意见提供本钱专业评审意见提供工程专业评审意见提供物业管理的评审意见设计组织面积核算人防方案报建完成景观概念方案

15、设计提供工程收益测算编制方案、环保、消防方案报建集团实施方案听证会能否听证完成集团实施方案听证会上会规范的资料优化点一：将产品创新研发流程与工程开发主线分离， 并前置至工程谋划阶段。YN第一节 房地产工程开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响要素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论(1) 流程管理的原那么(2) 工程研发之论证阶段流程管理(3) 工程研发之谋划阶段流程管理(4) 工程研发之设计阶段流程管理3. 规范化的成果规范4. 设计管理程序与制度的执行案例：某工程在谋划阶段就开展院落式花园洋房的创新设计研讨，大第

16、四节 在工程研发阶段实现本钱优化的“重点重要地带大地缩短了工程研发阶段的周期第五节 设计管理通病与案例分析优化点二：在编写方案设计义务书前先完成修订影响工程方案设计的产品技术规范；在扩初设计开场前完成工程的施工图设计指引编制，以便保证后期的设计任务的质量和进度。YNMicrosoft Excel Microsoft Word任务表 文档优化点三：在完成传统的建筑报建方案设计的同时，并行开展模型琢磨和构造和设备的初步方案设计 YN第一节 房地产工程开发的特征第二节 房地产企业设计管理的案例影响要素第三节 精细化市场需求下的规杭州 佳境天城范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义2.

17、研发阶段流程优化的方法论(1) 流程管理的原那么(2) 工程研发之论证阶段流程管理(3) 工程研发之谋划阶段流程管理(4) 工程研发之设计阶段流程管理3. 规范化的成果规范4. 设计管理程序与制度的执行第四节 在工程研发阶段实现本钱优化的“重点重要地带第五节 设计管理通病与案例分析案例第一节 房地产工程开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响要素某公司地产XX工程，建筑师强调建筑单体的外形平整，因此设备方案早思索,立面设计应思索功能第三节 精细化市场需求下的规在户型平面设置了一些凹槽，外范化设计管理体系立面外型到达了整洁规整的视觉1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方

18、效果。但是部分户型空调内外机设置在室内空调小室内，导致室内噪音大，空调外机散热不好，法论(1) 流程管理的原那么(2) 工程研发之论证阶段流程管理(3) 工程研发之谋划阶段流程管理(4) 工程研发之设计阶段流程管理直接影响制冷效果。部分户型空调外机集中放置在空调凹廊内，外机均为上出风，导致热风在凹廊内聚集，无法排出，导致外机无法散热，直至停机，无法制冷。3. 规范化的成果规范4. 设计管理程序与制度的执行第四节 在工程研发阶段实现本钱优化的“重点重要地带第五节 设计管理通病与案例分析第一节 房地产工程开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响要素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1.

19、 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论(1) 流程管理的原那么(2) 工程研发之论证阶段流程管理(3) 工程研发之谋划阶段流程管理案例：某工程在方案阶段进展的一步步的模型(4) 工程研发之设计阶段流程管理3. 规范化的成果规范4. 设计管理程序与制度的执行琢磨任务，有效地指导了方案的立面的体量、资料、颜色以及部品的深化研讨设计，为下一步的扩初第四节 在工程研发阶段实现本钱优化的“重点重要地带设计和部品资料研讨奠定了良好的根底。第五节 设计管理通病与案例分析YN优化点四：在景观方案确定后编制第一节 房地产工程开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响要素第三节 精细化市场

20、需求下的规范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义四期二期2. 研发阶段流程优化的方法论三期三期(1) 流程管理的原那么(2) 工程研发之论证阶段流程管理(3) 工程研发之谋划阶段流程管理(4) 工程研发之设计阶二期一期段流程管理3. 规范化的成果规范一期四期4. 设计管理程序与制度的执行第四节 在工程研发阶段实现本钱优化的“重点重要地带第五节 设计管理通病与案例分析案例：示范区概念设计位置与分区点击链接优化点五：在进展扩初设计的同时，并行开展和完成技术运用成果汇编、方案最终模型、部品资料清单以及进展营销配合资料预备任务。优化点6：在土建施工图完成的同时，根本完成部品资料定板封样任

21、务 。规范化设计管理体系下的本钱管理 房地产企业主线业务流程与影响本钱管理的关键流程阶段 各阶段的本钱管理成果规范 设计过程中本钱优化的主要手段和方法 二 工程设计与研发过程中实现本钱优化的“重点专业地带与案例分析 工程本钱控制的理念工程论证拿地阶段的本钱管控 概念规划阶段工程谋划阶段的本钱规划 工程设计管理阶段的本钱优化设计中的本钱管控通病与案例分析 1.3.1在编写方案设计义务书前先完成修订影响工程方案设计的产品技术规范，在扩初设计开场时完成工程的施工图设计指引编制。1.3.2在完成传统的建筑报建方案的同时，并行开展模型琢磨和构造、设备的初步方案设计，并在扩初阶段中完成：户型优化与精细化设

22、计本钱的限额设计主要设备的选型电梯、空调等与系统方案设计 工程设计管理阶段主要涉及本钱管理的流程优化总结：规范化设计管理体系下的本钱管理 房地产企业主线业务流程与影响本钱管理的关键流程阶段 各阶段的本钱管理成果规范 设计过程中本钱优化的主要手段和方法 二 工程设计与研发过程中实现本钱优化的“重点专业地带与案例分析 工程本钱控制的理念工程论证拿地阶段的本钱管控 概念规划阶段工程谋划阶段的本钱规划 工程设计管理阶段的本钱优化设计中的本钱管控通病与案例分析 1.3.3在进展扩初设计的同时，并行开展和完成技术运用成果汇编、方案最终模型、产品资料清单以及进展营销配合资料预备任务。 1.3.4在土建施工图

23、完成同时，根本完成部品资料定板封样任务。 1.4施工图设计合同的解析 第一节 房地产工程开发的特征第二节 房地产企业设计管理的部品包含资料、设备与细部构件这三类需求影响要素细部设计和采购实现的，影响工程效果和成第三节 精细化市场需求下的规本的工程用品。范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论(1) 流程管理的原那么(2) 工程研发之论证阶段流程管理(3) 工程研发之谋划阶市场部本钱部段流程管理(4) 工程研发之设计阶段流程管理部品研讨执行小组3. 规范化的成果规范4. 设计管理程序与制度的执行设计部工程部第四节 在工程研发阶段实现本钱优化的“重点重要地

24、带第五节 设计管理通病与案例分析成立工程部品研讨执行小组与定标小组1.5 资料部品研讨与本钱管理1.5.1 资料部品的定义执行析第一节 房地产工程开发的特征第二节 房地产企业设计管理的1.5.2 部品资料研讨的任务程序影响要素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1.各部门讨论完成工程部品清单的编制1. 建立规范化管理体系的途径与意义市场部根据产品的交楼规范确定相关部品项2. 研发阶段流程优化的方法论设计部与工程部根据工程设计成果提交相关部品项(1) 流程管理的原那么(2) 工程研发之论证阶段流程管理(3) 工程研发之谋划阶段流程管理(4) 工程研发之设计阶段流程管理2.部品本钱、技术与

25、进度要求拟定本钱部根据工程总体目的本钱要求进展各3. 规范化的成果规范4. 设计管理程序与制度的项部品目的本钱拆分设计部牵头根据工程要求提出部品相关技第四节 在工程研发阶段实现本钱优化的“重点重要地带术要求并定样，其中构件能够要添加深化第五节 设计管理通病与案例分设计与制样过程工程中心制定部品招标、进场方案第一节 房地产工程开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响要素部品资料研讨的任务程序第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系3. 部品资料的调研与资料搜集1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方由清单中各类部品指定部门牵头根据经济法论(1) 流程管理的原那么(2)

26、 工程研发之论证阶段流程管理(3) 工程研发之谋划阶段流程管理(4) 工程研发之设计阶段流程管理与技术要求进展各项部品资料的调研与资料搜集任务4. 完成各项部品的定标3. 规范化的成果规范4. 设计管理程序与制度的执行由任务小组牵头定标会，由定标小组负第四节 在工程研发阶段实现本钱优化的“重点重要地带责对部品调研任务搜集到的多种选择作第五节 设计管理通病与案例分出决策，完成各单项部品的定标表格案例：上海万科在工程施工图完成后就同时完成了部品资料定板封样任务，包括资料的称号、型号、运用部位、厂家、施工工艺等。2.各阶段的本钱管理成果规范项目关键节点辅助节点管理目标案例项目初判成本估算表项目决策项

27、目成本测算方案阶段成本基价表(方案阶段)深化扩初阶段典型楼栋结构指标表施工图成本预算清单全精装修房施工图成本预算清单竣工验收成本结算第一节 房地产工程开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响要素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义2.1 建立 “资料部品成果规范2. 研发阶段流程优化的方法论三个设计阶段、三种资料成果规范3. 规范化的成果规范1设计管理成果规范资料与本钱亲密结合建立的原那么2工程论证阶段成果3工程谋划阶段成果4工程设计阶段成果预测本钱设计前期阶段完成，根据是“产品方案预估本钱施工图开场之前完成。根据是“产品扩初设计在本阶段应完成主材

28、的资料研、定型及初步定样4. 设计管理程序与制度的执行目的本钱施工图完成之后完成；其是招招标的根底及根据。第四节 在工程研发过程实现成本优化的“重点专业地带第五节 设计管理通病与案例分析规范化设计管理体系下的本钱管理 房地产企业主线业务流程与影响本钱管理的关键流程阶段 各阶段的本钱管理成果规范 设计过程中本钱优化的主要手段和方法 二 工程设计与研发过程中实现本钱优化的“重点专业地带与案例分析 工程本钱控制的理念工程论证拿地阶段的本钱管控 概念规划阶段工程谋划阶段的本钱规划 工程设计管理阶段的本钱优化设计中的本钱管控通病与案例分析 3 设计过程中本钱优化的主要手段和方法 3.1.1 构造及根底的

29、方式 3.1.2 窗地比 3.1.3 外墙资料及部品 3.1.4 停车方式及人防方案 3.1.5 主要设备选型 3.1.6 产品附加值对应的本钱 3.1.7 合理的景观本钱配置亿城集团股份 3.2 方案、施工图设计阶段本钱优化的30个角度 在方案、施工图设计阶段，本钱部门提早介入进展本钱优化，对降低工程造价起到事半功倍的效果，这在本钱、设计、工程人员当中曾经深化人心，现从以下方面提出本钱优化的思索角度来抛砖引玉。 一、规划目的：1、提高可售率：在可销售面积一定前提下，尽量减少配套面积如会所、学校等，每提高1%可售率，可降低造价20-40元/m2销面，效果立竿见影； 2、合理确定赠送面积比例：经

30、过“偷容积率等同于“偷地价 对产品附加一定比例的赠送面积使客户从中受惠，但赠送面积部分添加的建安本钱应从售价上反响回来，即售价能不能同比回收或超比例回收，建议与营销、设计分析讨论。3、减少架空层面积：架空层可以添加透视、透风，给地面活动人群添加温馨度，政府也鼓励如架空层达一定高度不计容积率，但架空层建安本钱普通达2000元/m2，又不能销售，建议尽能够减少架空层面积；一、规划目的：4、合理控制地下停车位和地面停车位的比例：一个地下停车位建安本钱约1012万元2500元/m24050m2，一个地面停车位建安本钱不到1万元250元/m22025m2，建议结合产品质量和满足规划要求停车位数量前提下，

31、尽量减少地下停车位添加地面停车；5、优化层高：满足产品定位、营销需求前提下，确定合理层高，可同时控制造价和提高节能效果如夏天减少空调运转费用；二、根底设备：6、管网布置优化：特别是中大型工程，优化室外给排水管网走向、化粪池位置宜处单体重心位置减少给排水管长度可以减少一定造价；7、供配电房位置优化：合理确定供配电房所在小区内位置以缩短高压进线电缆、低压电缆配电房至各栋单体的长度；8、水泵房位置优化：水泵房所处位置对给水管总长度有一定影响，应加以优化；二、根底设备：9、小区道路优化：从道路面层资料石材、沥青混凝土、混凝土、构造层和面层厚度是人行、还是上小型车辆、还是要思索消防车辆、路牙材质石材、混

32、凝土等方面优化；10、停车场：从面层资料石材、混凝土、建菱砖、混凝土植草砖、塑料植草砖、构造层和面层厚度能否上大型车辆、路牙材质石材、混凝土等方面优化； 三、环境：11、硬质地面面层资料优化：面层资料在硬质地面造价中超越一半比例，在方案阶段景观设计还没有开场，但面层资料是景观设计阶段优化的重点，如资料档次能否与产品匹配、厚度能否与荷载匹配；12、绿化的优化：地被、灌木、乔木造价依次提高，所以三种植物应搭配有度、疏密有间；乔木贵贱差别很大，甚至上百倍，建议防止运用动辄上万元乔木；选用植物应与本地气候、土壤相顺应，否那么死亡率高那么造价高、后期养护费用也高；四、公建配套：14、减少地下室埋深：除满

33、足人防要求外尽量将全地下室改为半地下室，可以减少土石方、基坑支护、地下室外墙构造、外墙防水、通风等大量造价；15、优化地下室停车位划线：仔细排版地下室停车位，可以提高一定的运用率，多出的几个停车位，无论从营销角度还是建安角度，都是一笔不小的数；停车位的排放还跟柱网有关，高层建筑8.4m柱距中-中刚好可以排3部车，这是个构造上经济、停车排放上也经济的柱距；怪异的柱网会大大降低停车位运用效率； 五、单体：15、选择经济柱距、梁跨：较经济的主梁跨度在7.28m，不建议设计师运用超大、过小、怪异的柱网；16、选择方正柱网：方正柱网可以提高地下室停车位利用率，也防止能够因此产生转换层；17、钢筋级别、种

34、类优化：如楼板运用冷轧带肋钢筋替代热轧圆盘条，由于废品强度比原资料添加30%，并且冷轧后线材伸长了近20%，可节省钢材约20%左右；五、单体：18、减少、防止转换层：转换层的钢筋含量、混凝土含量、模板含量分别是规范层6-8倍、2-3倍、2-3倍，所以在转换层添加投入和运用转换层后带来的销售效益之间应加以经济性比较；19、减少、防止外立面二层皮：外立面石材、面砖、涂料完成面根底上再外挂铝穿孔板、铝格栅等装饰构件以获得外立面效果，但第二层皮每平方米造价不菲300-500元/m2，所以应加以优化运用；20、降低开窗率：外立面门窗单价400-600元/m2比墙体单价约200元/m2，包括墙体、抹灰、防

35、水、外墙砖高，每降低0.01开窗率约降低造价3元/m2建面； 21、优化砌体资料：在满足节能计算、当地墙体革新、外墙防水等要求前提下，可优先思索价钱合理的墙体资料，其价钱从低到高顺序如下：粘土红砖-烧结粉煤灰砖-蒸压灰砂砖-混凝土炉渣实心砖-粘土空心砖-泡沫混凝土砌块-陶粒砖-膨胀珍珠岩砌块-蒸压加气混凝土砌块；五、单体：22、优化节能门窗与普通门窗比例：节能门窗与普通门窗价差约100-200元/m2，建议经过节能计算，只在有节能如西面夕晒、降噪临马路需求的立面和层数运用节能门窗中空LOW-E或中空或LOW-E，其他部位用普通门窗即可；23、外墙资料优化：外墙资料档次、不同资料搭配应与产品定位

36、、售价匹配，防止昂贵资料的堆砌。可用涂料的不用外墙砖、可用外墙砖不用石材、石材可湿贴的不用干挂；如空调架内空调百叶遮挡的搁板建议运用外墙涂料，不用外墙砖；五、单体：24、减少外立面线条、小构件等：外立面线条、小构件之类零星工程，施工单价偏高，尽量予以简化； 25、降低外立面面积系数：外立面面积取决于外立面周长，尽量减少经过挖采光井方法来采光通风，一个采光井外墙往往长达十多米，对高达一百米的高层，添加一个采光井即添加一千多平方米的外墙及几十根连系梁，建议经过优化户型减少采光井；五、单体：26、保温层优化：保温部位有外墙分内保温暖外保温和屋面，常用保温资料的保温效果及价钱从高到低顺序：聚氨酯-挤塑

37、板-聚苯板。在节能计算满足要求前提下，尽量不采用外墙保温对外墙砖的施工及质量也有一定影响；27、优化防水方案：在方案阶段，普通没有防水详细做法，但在施工图阶段要与防水专业公司进展二次设计和优化，如：卫生墙面防水只做到1.8m，无需到吊顶底；厨房地面能否需求做防水等；地下室外、内防水哪种做法效果更优、造价更低等；五、单体：六、施工工艺、措施：28、选用经济桩型：预应力管桩比冲钻孔灌注桩等其他桩型廉价；地质较软工程，能用锤击地域尽量不用静压，以减少防陷机措施费；满足构造平安前提，能用单桩承台尽量不用两桩、三桩承台；在持力层深度一定即桩长一定的条件下，换算不同直径管桩比较其经济性；29、边坡支护：尽

38、量减少钢筋混凝土挡土墙及预应力锚锁数量，有条件工程综合思索挖填土方要素后尽量采用自然放坡；30、初装面层优化：如是毛坯交楼，建议地面不做水泥沙浆找平层或面层，在浇捣混凝土楼板时随捣随抹光，既节省造价又减少客户装修铺砖时产生空鼓情况；毛坯的抹灰平整度达不到客户的精装要求，往往在精装时要铲掉重抹，建议内墙面分层抹灰时建议只做底层，不做面层； 规范化设计管理体系下的本钱管理 房地产企业主线业务流程与影响本钱管理的关键流程阶段 各阶段的本钱管理成果规范 设计过程中本钱优化的主要手段和方法 二 工程设计与研发过程中实现本钱优化的“重点专业地带与案例分析 工程本钱控制的理念工程论证拿地阶段的本钱管控 概念

39、规划阶段工程谋划阶段的本钱规划 工程设计管理阶段的本钱优化设计中的本钱管控通病与案例分析 二 在工程设计与研发过程中实现本钱优化的“重点专业地带与案例分析 工程本钱管控的理念 1.1本钱管理的理念 1.2地产公司的运营方式决议着本钱管 理控制的思绪。 1.3如何了解研发阶段的本钱控制 1.4积极的本钱管理大于消极的本钱管理 1.5本钱管理的前置性1.1、本钱管理理念前言背景综述： 近年来受国家政策、能矿源短缺、社会通胀等等众多宏观经济影响，房地产开发本钱出现了增速加快、动摇加强的新特征。在新的市场情势下要求本钱管理要快速反响、要及时准确、要合理定价、要统筹协调、要全局思索、要精益求精，公司本钱

40、管理面临的挑战和困难与日俱增。 特别今年以来，房地产市场情势低迷，除了在品牌制胜、产品竞争等诸多应对思绪下面，本钱作为企业的中心竞争力之一。更为合理的分配本钱，更为高效的运用本钱，是每一个本钱人必需担负起的共同职责。 企业本钱管理的竞争力，来自于专业务虚的任务团队、成熟完善的流程制度、规范系统的规范作业、科学高效的管理工具，更来自于全员参与的管理环境和前瞻认识、全局思索的本钱理念。 在思索本钱理念之前，有必要先了解其他行业其他公司的本钱管理理念1.1、本钱管理理念其他行业、其他公司的本钱管理理念 戴尔直销（降低营销成本）西南航空减掉不必要的服务（减法价值工程）沃尔玛缩短供应链（减少供应商成本）

41、丰田拧干毛巾的最后一滴水 利润=价格-成本 （成本反逼法、精益化成本控制）宜家先设计产品价格（成本反逼法）帕尔迪细分客户，指导产品设计。从成本投入的匹配度着手，反对设计师过分追求完美而忽视成本和效率的作风，主张保留客户的喜好，去除那些增加成本但没有价值的设计环节。（成本差异化战略）大和房屋工业化生产，作业成本控制方法、精益成本控制理念富力占领产业链是控制成本最好的方法 ？亿城的选择是什么1.1、本钱管理理念可供选择的本钱竞争理念：1、本钱领先：企业经过有效途径降低本钱，使企业的全部本钱低于竞争对手的本钱，甚至是在同行业中最低的本钱，从而获取竞争优势的一种战略 2、差别化竞争：是指为使企业产品与

42、竞争对手产品有明显的区别，构成与众不同的特点而采取的一种战略。这种战略的中心是获得某种对顾客有价值的独特性 3、集中化竞争：指企业或事业部的运营活动集中于某一特定的购买者集团、产品线的某一部分或某一地域市场上的一种战略。 1.1、本钱管理理念对于本钱表达其中心就是：让投入带来产出让资源发明价值1.1、本钱管理理念本钱管理理念 本钱只为发明价值 工程本钱管理应效力于为公司发明战略价值，为工程发明运营价值，为客户发明认知价值1.1、本钱管理理念建立正确的目的与价值关系 目的是纲，价值是魂目的本钱是工程团队对目的价值的共识和确认的成果：目的本钱是工程决策者为实现目的价值，经过各部门的专业判别、协调构

43、成。只需得到认可的目的才干真正成为工程管理的纲领性文件。目的定前以创为主，目的定后以控为主。没有目的的本钱管理不是本钱管理，只为目的的本钱管理不算本钱管理。1.1、本钱管理理念目的： 以经济合理性最大的本钱提升产品的竞争力，并构成行业本钱优势 。 目的： 建立目的本钱管理为导向的本钱管理体系 价值工程1.1、本钱管理理念工程初判投资决策论证管理阶段设计管理阶段工程管理阶段销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展分析工程根本情况营销组织工程谋划/产品、市场及客户定位研讨规划草案设计营销谋划、工程推行方案谋划、工程前期推行及销售前预备设计规划设计单体设计部品设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商调查及招标

44、、施工预备及桩基等工程施工主体构造施工至具备预售条件工程施工至开工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理本钱测算目的本钱构成、预算、标底、合同价进度款、工程变卦、招标采购 结算实施方案时点营销谋划报告时点城市及市场评审时点阐明及图例：代表需多方论证节点：代表某个阶段的主导的专业义务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的义务。工程论证、构成工程投资评审报告：代表集团决策节点概念设计工程投资决策时点1.1、本钱管理理念本钱一直处于可控形状 制度、流程保证总目的值动态调整分解至各标段加强部门协助确保目的实施加强全员本钱意识和责任1.1、本钱

45、管理理念规范化设计管理体系下的本钱管理 房地产企业主线业务流程与影响本钱管理的关键流程阶段 各阶段的本钱管理成果规范 设计过程中本钱优化的主要手段和方法 二 工程设计与研发过程中实现本钱优化的“重点专业地带与案例分析 工程本钱控制的理念工程论证拿地阶段的本钱管控 概念规划阶段工程谋划阶段的本钱规划 工程设计管理阶段的本钱优化设计中的本钱管控通病与案例分析 1.2 地产公司的运营方式决议着本钱控制管理的思绪 本钱控制管理任务只需适宜的套路 本钱的合理控制是工程产品设计研发的一个重要环节，其产生于工程定位如钓鱼台7号，控制于产品研发，执行于设计管理。 设计阶段的本钱控制实践上是一个价值工程问题，其

46、研讨确切地说是一项价值研讨而不是控制研究。第一节 房地产工程开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响要素第三节 精细化市场需求下的规1.3 如何了解研发阶段的本钱控制 ？范化设计管理体系第四节 在工程研发过程实现成本优化的“重点专业地带1. 工程本钱控制的理念2. 如何制定“目的本钱含钢量等土建造价景观造价示范区造价本钱控制3. 流程与方案4. 论证拿地阶段设计变卦签证率5. 规划方案阶段6. 建筑方案阶段7. 部品资料选用8. 景观方案9. 施工图阶段合理的设计费对设计人员而言是义务，对本钱人员而言应前置而继续10.其它途径第五节 设计管理通病与案例分防止两种景象：对公司一切员工而言是认识

47、析不计本钱地追求产品效果本钱不合理导致质量丧失第一节 房地产工程开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响要素1.4 积极的本钱管理大于消极本钱控制第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节 在工程研发过程实现成本优化的“重点专业地带本钱管理活动应把本钱效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘的节约和减少本钱的观念出发，要从“投入产1. 工程本钱控制的理念2. 如何制定“目的本钱3. 流程与方案4. 论证拿地阶段5. 规划方案阶段6. 建筑方案阶段7. 部品资料选用8. 景观方案9. 施工图阶段10.其它途径出比的分析来对待本钱的必要性、合理性。本钱管理不能局限于产品的建造过程，而是应该

48、将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的开展态势分析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的运用、维修及处置。第五节 设计管理通病与案例分析析第一节 房地产工程开发的特征案例：积极的本钱管理大于消极的本钱管理第二节 房地产企业设计管理的影响要素某公司XX工程渣滓房位置第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系渣滓房设置在社区主入口附近，影响第四节 在工程研发过程实现成本优化的“重点专业地带业主生活；业主多次赞扬，影响公司客户称心度；社会媒体报道，影响公司品牌价值；部分业主以此为由，拒交相关费用。点评：第五节 设计管理通病与案例分地产公司开发的中高端物业要充分留意工程不利要素对业主生活的影响；

49、规划方案阶段需求多系统，多专业，跨部门结合任务，至少应涵盖市场研讨、物业、设计、工程、本钱等专业意见；优化本钱，以最正确的积极本钱投入到达工程整体经济效益的最大化。第一节 房地产工程开发的特征1.5 本钱管理的前置性第二节 房地产企业设计管理的影响要素第三节 精细化市场需求下的规最终本钱控制了什么？范化设计管理体系第四节 在工程研发过程实现成本优化的“重点专业地带工程建安本钱元/平米资金的时间本钱资金周转率因设计投入的人力本钱万平米/人工程设计费元/平米第五节 设计管理通病与案例分运用阶段的运营本钱析元/年工程的建安、运营本钱中绝大多数决议于研发阶段第一节 房地产工程开发的特征1.5.1 如何

50、制定“目的本钱 ？第二节 房地产企业设计管理的影响要素第三节 精细化市场需求下的规在工程开发过程中范化设计管理体系“目的本钱是本钱控制的前提第四节 在工程研发过程实现成本优化的“重点专业地带1. 工程本钱控制的理念2. 如何制定“目的本钱3. 流程与方案4. 论证拿地阶段5. 规划方案阶段6. 建筑方案阶段7. 部品资料选用8. 景观方案9. 施工图阶段10.其它途径第五节 设计管理通病与案例分析本公司“目的本钱如何提出？设计成本工程立项主体构造开工开盘销售开工入伙工程论证阶段工程谋划阶段设计管理阶工程施工阶入伙管理阶段营销段段销售管理阶段概念规划设计管理方 案 设计管理扩初设计管理施工图设计

51、管理工程施工配合、销售配合及入伙配合工程工程本钱估算测算及目的成本拆分预算、标底、合同价进度款、工程变卦、招标采购结算工程的每一个设计环节都会遭到其上游本钱任务的条件制约第一节 房地产工程开发的特征1.5.2 如何制定“目的本钱 ？第二节 房地产企业设计管理的影响要素 “目的本钱如何提出？第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系 销部制定产品定位及相对应的价钱定位； 本钱部制定-即工程目的本钱。第四节 在工程研发过程实现成本优化的“重点专业地带 设计部控制目的本钱偏向率。1. 工程本钱控制的理念 1构造含钢量偏向率；2. 如何制定“目的本钱3. 流程与方案4. 论证拿地阶段5. 规划方案阶

52、段6. 建筑方案阶段7. 部品资料选用8. 景观方案9. 施工图阶段10.其它途径2景观造价偏向率；3示范区本钱偏向率；4设计费偏向率。 目的本钱首先必需合理，建立在长期数据库积累的根底上。目的本钱应具有一定的动态性。第五节 设计管理通病与案例分析-第一节 房地产工程开发的特征构造含钢量第二节 房地产企业设计管理的影响要素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系保证平安和质量的前提下，减低含钢量； 第四节 在工程研发过程实现成本优化的“重点专业地带建筑类型构造部位各地域含钢量限额目的(kg/m)北京 上海 深圳 武汉、东莞1. 工程本钱控制的理念2. 如何制定“目的本钱3. 流程与方案4.

53、 论证拿地阶段5. 规划方案阶段6. 建筑方案阶段7. 部品资料选用8. 景观方案9. 施工图阶段10.其它途径普通多层住宅及公寓(7层及以下)别墅、双拼、TOWNHOUSE、花园洋房(6+1层及以下)小高层住宅及公寓(建筑高度60M)中高层住宅及公寓上部构造自带全埋一层地下室上部构造自带全埋一层地下室上部构造自带全埋一层地下室上部构造第五节 设计管理通病与案例分(60M建筑高度80M)自带全埋一层地下室析高层住宅及公寓上部构造-(80M建筑高度100M)自带全埋一层地下室公共人防地下室6级公共普通全地下室公共半地下室-第一节 房地产工程开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响要素景观造价控

54、制总价偏向率分项动态平衡第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系分类及定义硬景元/平米软景 总造价元/平米 元/平米第四节 在工程研发过程实现成本优化的“重点专业地带一类景观区居住区级/小区级公共绿地范围1. 工程本钱控制的理念2. 如何制定“目的本钱3. 流程与方案4. 论证拿地阶段5. 规划方案阶段6. 建筑方案阶段7. 部品资料选用8. 景观方案9. 施工图阶段10.其它途径二类景观区组团级绿地范围三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区道路旁绿化第五节 设计管理通病与案例分总计析阐明：1、硬景：活动场地、园路、环境外型小品亭、廊、雕塑等、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木

55、、灌木、花卉、草皮等种植类；区第一节 房地产工程开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响要素示范区造价控制总价偏向率分项动态平衡第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节 在工程研发过程实现成本优化的“重点专业地带分类费用建安费 设计费底层商业展现元/平米 元/平米总造价元/平米1. 工程本钱控制的理念2. 如何制定“目的本钱3. 流程与方案4. 论证拿地阶段5. 规划方案阶段6. 建筑方案阶段7. 部品资料选用8. 景观方案9. 施工图阶段10.其它途径1、土建-销售中心临建2、装修-销售中心、样板房3、景观-暂时第五节 设计管理通病与案例分析4、包装-暂时标志、道具总计集中公建展

56、现区析第一节 房地产工程开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响要素 合理设计费规范：第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系根据不同所在地域、工程性质设立设计费支付规范，如第四节 在工程研发过程实现成 北京、上海、深圳公司：-元/M2本优化的“重点专业地带1. 工程本钱控制的理念2. 如何制定“目的本钱3. 流程与方案4. 论证拿地阶段5. 规划方案阶段6. 建筑方案阶段7. 部品资料选用8. 景观方案9. 施工图阶段10.其它途径 其他地域公司：设计费定义：规划建筑设计、景观设计、-元/M2从概念规划招标到方案、扩初直至施工图各阶段的设计、咨询、研讨、审图、打印、模型、效果图等费用第

57、五节 设计管理通病与案例分室内设计总和但示范区室内设计费通常计入营销费用规划设计功能平面结构体系设备预留立面设计模型推敲单体设计部品设计第一节 房地产工程开发的特征1.5.3 方案管理是时间本钱的保证第二节 房地产企业设计管理的流程优化可降低时间本钱和因失误引发的本钱添加影响要素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系概念设计概念设计第四节 在工程研发过程实现成本优化的“重点专业地带规划设计1. 工程本钱控制的理念2. 如何制定“目的本钱3. 流程与方案4. 论证拿地阶段5. 规划方案阶段6. 建筑方案阶段7. 部品资料选用8. 景观方案9. 施工图阶段10.其它途径单体设计初步设计第五节

58、 设计管理通病与案例分析施工图初步设计施工图部品设计拿地节点方案报建论证阶段概念规划草案规划设计概念规划方案方案设计建筑、规划方案构造、设备扩初设计土建扩初施工图设计施工图工程管理初步方案景观方案部品资料调研部品资料清单部品资料定板封样销售示范区谋划示范区景观、装修施工图设分配前期谋划与设计周期目的拿地与工程论证时间设计周期：高层215天；多层180天大盘一期多层305天论证阶段谋划阶段设计管理阶段计时间概念规划实施方案施工图概念规划草案概念规划/战略规划方案设计扩初设计55天(多层)案例大盘至少3个月至少11.5个月大盘180天中小盘55天高层/复杂户型多层90天多层70天70天(高层)市场

59、定位：15天；概念规划：32天；成果确认：8天；设计前预备：0天；设计过程：高层：方案50天+ 扩初35天多层可省扩初，方案65天；成果确认：5天；设计前预备：0天；设计过程：多层55天高层70天；成果确认：不计时间规范化设计管理体系下的本钱管理 房地产企业主线业务流程与影响本钱管理的关键流程阶段 各阶段的本钱管理成果规范 设计过程中本钱优化的主要手段和方法 二 工程设计与研发过程中实现本钱优化的“重点专业地带与案例分析 工程本钱控制的理念工程论证拿地阶段的本钱管控 概念规划阶段工程谋划阶段的本钱规划 工程设计管理阶段的本钱优化设计中的本钱管控通病与案例分析 2.1 为了保证工程的可行性，经过

60、工程的时机及风险分析，可最大限制的控制因投资失误引发的本钱添加。主要关注：工程法律风险拆迁风险上海某工程高压线风险北京8哩岛工程地下管线风险北京金地名京工程地下埋藏物风险天津红桥某工程工程地质条件风险北京燕西华府地基处置工程市政条件风险等北京燕西华府工程环评的风险等秦皇岛某工程 2. 工程论证拿地阶段的本钱管控工程法律风险第一节 房地产工程开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响要素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节 在工程研发过程实现成本优化的“重点专业地带1. 工程本钱控制的理念2. 如何制定“目的本钱3. 流程与方案4. 论证拿地阶段5. 规划方案阶段6. 建筑方案阶段