20170307连江市场分析报告

1、房地产市场分析报告1目录 Contents3814Page21在售产品分析44项目动态监测5城市区域概述2宏光市场环境1连江市场分析3302PART 1宏观市场环境3李克强：继续实施房地产分类调控 坚持住房居住属性宏观市场环境李克强总理在2017年第十二届全国人民代表大会的政府工作报告中提出，因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康开展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供根本保障。人大发言人傅莹：今年没有关于房地产税法的安排3月4日上午，第十二届全国人大五次

2、会议新闻发布会在人民大会堂举行，新闻发言人傅莹在答记者问时表示，今年全国人大没有把房地产税法草案提请常委会审议的安排。全国人大财经委法案室原主任朱少平告诉记者，目前的房地产税法草案还不成熟，要解决房价上涨过快的问题，指望用房产税来调节房价的出发点就是错的，根本上还是要扭转不健康的住房文化。42月居民中长期贷款回落 房地产调控预期升温宏观市场环境 根据央行9日公布的数据，2月当月人民币贷款增加1.17万亿元，同比多增4391亿元，环比则减少8600亿元。2月末，新增社会融资规模11500亿元，较上月大幅回落25877亿元。2月M2同比增长11.1%，较上月回落0.2个百分点。银监会主席郭树清：分

3、类实施房地产金融调控 促进市场平稳开展近日，银监会主席郭树清在国务院新闻办举行的发布会上表示，银行业今年将更积极、更主动地支持和参与供给侧结构性改革。紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的的定位，分类实施房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康开展，有效推进去库存。国土部长回应房地产热点:坚持去库存与防过热并重近日，国土资源部部长姜大明在全国人民代表大会上接受采访时表示，国家制定宏观调控政策，地方因地制宜来组织实施。坚持去库存与防过热两者并重。对于不同的地区采取分类指导、因城施策，对重点城市，一城一策、靶向治理。5福州拟投393亿元建设宜居环境宏观市场环境日前，省政府办公厅印发2017年全省宜居

4、环境建设行动方案。行动方案共分为市政基础设施、美丽乡村建设两大局部，全省分别方案投资2300亿元、260亿元，其中福州年度投资目标分别为360亿元、33亿元，合计约393亿元。在市政基础设施建设方面，今年福州将重点推进地铁2号线和1号线二期工程续建，全线开工地铁6号线，尽快批复开工地铁5号线，完成地铁4号线前期。连江出台楼市限购令，三类家庭禁买144平方米以下商品房近日，连江县政府发布文件规定，从今年2月21日起，执行商品住房限购政策和调整个人住房公积金贷款政策。对三类型居民家庭暂停销售连江县城关地区（即凤城镇、敖江镇、江南乡）范围内建筑面积144平方米（含）及以下的商品住房。（一）县城关地区

5、拥有2套及以上商品住房的本县户籍居民家庭；（二）县城关地区拥有1套及以上商品住房的非本县户籍居民家庭；（三）无法提供购房之日前2年内在本县累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本县户籍居民家庭。6宏观市场环境福州滨海新城建设领导小组成立，滨海新城建设总指挥部揭牌 3日，福州滨海新城建设总指挥部揭牌，标志着滨海新城建设正式进入具体实施阶段。为加快推进滨海新城建设，市委、市政府决定成立福州滨海新城建设领导小组及总指挥部，筹全市的人力、物力、财力及行政权限、政策扶持、领导力量等各种要素资源向滨海新城倾斜，确保滨海新城的规划编制、产业开展、工程建设、交通配套等方面工作以快的节奏、快的效率、快的

6、行动全力推进，努力将滨海新城建设成为引领福州开展的新龙头、现代化国际城市的新标志。滨海新城两条快速通道年内动建 市区到机场仅半小时效劳滨海新城建设，全面推进交通工程建设。日前，交通部门全面加快新规划的东部快速通道二期、东南快速通道前期工作。按方案，这两条快速通道上半年将完成工可编制，下半年完成全部前期工作，争取年内动建。东部快速通道二期起于东部快速通道一期工程终点马尾亭江互通，新建南般大桥跨过闽江，全长25.4公里，设计时速80公里，双向6车道，总投资60.2亿元。福州东部快速通道一期目前已开建，预计2018年竣工。7宏观市场环境丨总结1、2016年，前三季度宏观政策利好持续，主力去库存；2、

7、四季度开启限购、限贷、限地价等系列抑制性政策，以稳定房价，防止过快上涨；3、2016年前3季度福州楼市在金融显著宽松、政策刺激力度空前的综合作用下，成交量齐升；4、2017年将加大供给侧改革，因城施策，实施分类调控；5、2017年继续执行抑制政策，防止房价过快，过高上涨，加大市场监管力度，标准市场秩序；8PART 2城市区域概述城市简介城市人口经济水平、地区生产总值城市规划9城市分析丨连江简介连江县，别名：温麻，是福建省著名的侨乡，是国务院首批沿海开放县份之一。地处台湾海峡西岸经济区前沿。连江县拥有得天独厚的海洋资源，全县海域面积3112平方公里，水产总量连续多年名列全省第一、县级全国第二。连

8、江县距福州50千米，4280.15平方公里（包括待统一的马祖列岛），辖16镇、7乡，主城区腹地面积约13平方公里，规划区面积已达27平方公里。2015年末户籍人口64.14万，常驻人口58万。随着该县经济社会持续较快开展，综合实力不断增强，基础设施日臻完善，城区规划日趋合理。10城市分析丨城市规划连江县定位为福州市北部有滨江山水特色的宜居城市。重点规划连江主城区，打造成为连江与福州的重要枢纽。福州市的北部门户，可门港的前方基地连江县在福州市开展战略的指引下，充分发挥县域中心城市功能，强化连江在福州主城北郊地区的经济中心地位，完善城市的县域效劳中心功能，开展新兴产业，实施可持续开展战略，实现资源

9、开发和环境保护相协调，使连江县城开展成为一个有活力的、生态的、有滨江山水特色的宜居城市。连江县城市总体布局结构呈现为“两轴一心两区“一中心由县城（包括敖江、凤城和江南）为中心。“两轴一是向南沿着104国道、敖江南路等将主城区延伸至江南乡。二是敖江滨江绿化轴，。“两区是以当前县城（包括敖江、凤城和江南）为中心城区，在浦口与东岱镇的现有基础上形成东城区。11城市分析丨交通规划连江交通便捷，104国道、201省道和温福铁路贯穿全境，沈海高速公路和福州绕城高速公路在县内设有多个互通口，以港口、铁路、高速公路、快速干道为主体的综合交通体系正在成形。中心城区路网呈“六横六纵，局部成环六横:主干道文笔路、丹

10、凤路、莲荷路、玉荷路、江南路、碧荷路六纵：主干道富兴路、八一六南北路、文山路、敖江路、温泉路火车站站前大道 东城区路网格局呈“两纵两横 分别由浦口、东岱两条东西横向和两条南北纵向干道构成。 两条纵向主干道是跨越敖江，将东城区浦口和东岱联系为一个整 体的重要通道，规划2座桥梁，已建1座。 12城市分析丨城市人口连江人口基数较大，但主城区地域规模较小，影响房地产的开展，随着城镇化率加快，促进区域商业开展。乡镇区域面积（km）人口规模（万）城镇化率凤城镇13.76.387.7东湖镇451.796.5浦口镇52.663.8442.9晓澳镇21.53.843琯头镇645.6539.69东岱镇24.343

11、.525.89%城市化率沿S 型曲线变动关于城市化与人口1975 年，美国地理学家诺瑟姆通发现，城市化进程全过程呈一条S 型曲线，具有阶段性规律：当城市人口超过10%后，进入城市化的初期阶段，城市人口增长缓慢当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段，城市化进程逐渐加快，城市人口迅猛增长当城市人口超过70%以后，进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或略有下降趋势从上述表中可知，连江县主城区人口规模较大，但主城区规模较小，影响当地房地产开展。从连江县人口城镇化率上来看，伴随着连江县经济的开展，城镇人口增加趋势不断上升，城镇化加快，促进区域商业开展。数据来源：福建省统计年鉴13城市分析丨经济水平丨

12、地区生产总值高速开展的经济实力是房地产业开展的坚实基础，连江的地区生产总值增长较为稳定。数据来源：连江县政府网2016年连江县生产总值383.6亿元，同比增长6.5%。连江县近十年来地区生产总值都在稳步增长，年涨幅多在8%以上。383.6亿元14城市分析丨经济水平丨产业结构特色连江县的第一、第三产业占比较高，其中水产、旅游是其支柱产业。2016年规模以上工业增加值151.0亿元，比增9.5%；农林牧渔业总产值245.0亿元，比增5.1%；财政总收入42.5亿元，比增11.5%，其中地方财政收入28.3亿元，比增10.0%；固定资产投资469.0亿元，比降9.6%；社会消费品零售总额131.0亿

13、元，比增16.5%；实际利用外资1.07亿美元，比增8.5%；出口总额29.7亿元，比增19.5%。15城市分析丨小结1、连江县人口基数大，城镇化率较高；2、连江县整体经济处于五区八县中较高水平，GDP常年保持稳定增长；3、连江县坚持“向东向南沿江开展的城市开展战略，城市规划、建设与管理不断加强，中心城市形象明显改观，城市功能进一步完善；4、近年来，受制于国际国内经济环境影响，连江县规模以上工业总产值比例呈下降趋势；16PART 3市场分析17整体市场18市场分析丨整体市场丨房地产开发投资近几年连江房地产开发投资额度稳步增长，所占固定资产比例逐步增大，房地产市场呈现较火爆局面，然随着开发商土地

14、储藏和新盘力度开发加大，导致区域楼市供过于求。年份房地产开发投资额增幅房地产开发投资/GDP房地产开发投资额/固定资产投资额2012年16%7%24%2013年-12%617%2014年11211282015年97%13%23%2016年87%16%18%近5年连江县房地产投资额与固定资产投资额关系分析房地产市场预警预报指标体系从房地产投资与全县固定资产投资关系来看，房地产投资占比地位快速增长，2016年占全县固定资产投资的18%，环比下跌。房地产开发投资中所占GDP比例随着经济的开展逐渐上升。可见房地产行业在连江整体经济运行中影响力逐步加大。从房地产市场预警预报指标体系来看，连江县2014年

15、房地产开发投资额增幅较明显，整体投资额加大，推动当地房地产业快速开展。19市场分析丨整体市场丨商品房年度成交走势2012年前连江楼市供不应求，成交量低，2013年楼市井喷，销售率大幅提升，2014-2016年大量工程入市，形成剧烈竞争，各工程去化速度缓慢。20土地市场21市场分析丨土地市场3Part近几年连江市场土地供应增多，成交总建面达115万，导致近些年市场竞争激烈，步入2017年，楼市竞争仍处白热化阶段。22土地市场分析丨成交走势总结：连江县2016年土地供给主要集中城关片区，出现井喷现象，未来房源供给加大；23PART 4在售产品分析24连江楼市分析丨楼盘分布在售 尾房贵安板块城关板块

16、溪山温泉晓筑贵安新天地先生的山华闽御山水汤泉一品禹州剑桥学苑恒宇国际华府25市场分析丨营销优惠板块竞品名称在售面积（）在售均价 （元/）营销优惠贵安板块贵安新天地贵岚苑10#、12#、13#、18#楼号楼：133平、145平7500元/平购房享受总价减5000元以及按揭98折、全款93折优惠先生的山别墅：三期134叠拼SOHO：30-40别墅：11500元/平SOHO：9500元/平1、目前别墅仅剩三期加推的叠拼在售，仅剩6套房源，折后价格在150万元/套2、SOHO主推户型建筑面积为30-40，价格在28-35万元/套汤泉一品独栋：330平-613平530万/套起1、按揭9折、一次性85折的

17、优惠华闽御山水5#、6#、11#，主推建筑面积为52-123平均价6800元/平1、按揭98折，一次性93折溪山温泉晓筑微墅2期新品D5、D6、D8：39-95均价6900元/平1、购房可享受团购优惠一次性付款9.7折2、定房即可获得2000黑金卡城关板块禹州剑桥学苑85平-133平余房9300元/平暂无优惠恒宇国际公馆100-120平9300元/平一期已售罄，二期预计4月左右开盘，预约登记中，无认筹优惠26市场分析丨月成交动态2月连江认购691套，环比上月减少148套，呈下跌趋势 1月份连江楼市的成交数据为839套；主要由于年底返乡潮的影响，商品房认购量呈明显上升。2月份由于春节原因，成交数

18、量有所下跌。27不限购不限贷，贵安新天地2月份劲销1500多套，房源快速递减中.市场分析丨营销活动丨贵安新天地28本月12日，先生的山邀您与环球小姐一起踏青植树。市场分析丨营销活动丨先生的山291月23日，蓝房网携手汤泉一品举办寿山石分享会，鉴赏高品质寿山石，分享收藏心得市场分析丨营销活动丨汤泉一品30该工程近期暂无营销活动市场分析丨营销活动丨华闽御山水31该工程近期暂无营销活动市场分析丨营销活动丨溪山温泉晓筑32PART 5工程动态监测33动态监测丨贵安新天地丨基础信息项目位置福州贵安温泉旅游度假区内占地面积7500000总建面积6500000建筑类别普通住宅、公寓使用年限70年容积率2绿地

19、率30%车位数未知建筑风格ARTDECO地块楼面价未知装修情况毛坯总户数约40000户主力面积76-115投资商世纪金源集团开发商福建欢乐天地置业有限责任公司目前动态贵安新天地2017年全新升级力作贵豪苑公园景观新品即将推出！34动态监测丨贵安新天地丨户型分析贵安新天地目前在售户型以6090为主，其中主力供给面积以88三房刚需产品为主，户型动静别离，均带阳台；61全明户型，空间紧凑实用，布局合理，市场认可度高。61两房两厅一卫一阳台88三房两厅两卫一阳台129三房两厅两卫两阳台104三房两厅两卫一阳台35市场分析丨平面欣赏36动态监测丨先生的山丨基础信息项目位置贵安温泉旅游度假区内的天牛山南麓

20、占地面积4000亩总建面积481357.4建筑类别别墅、SOHO、高层使用年限70年容积率0.25绿地率40%车位数4000个建筑风格东南亚、美式地块楼面价未知装修情况毛坯总户数2000户主力面积别墅 136182投资商正恒集团开发商福建省天牛山房地产开发有限公司目前动态总价28万买5米复式楼，先生的山SOHO火爆销售中37动态监测丨先生的山丨户型分析先生的山目前在售的产品包含：33-48微墅（包含硬装）以及叠拼别墅：129、182、170；其中主推户型为33-48微墅和129叠拼别墅。微墅由于户型设计合理，总价低，在市场上较受投资客青睐。33-48两房一厅两卫一阳台129叠拼端头叠下户型38市场分析丨平面欣赏39动态监测丨汤泉一品丨基础信息40动态监测丨汤泉一品丨户型分析该工程目前房源不多，仅剩独栋别墅，面积330平，总价约530万/套-800万/套；面积380平总价在900万/套以上；面积613平总价1000万/套以上，认购享受按揭99折，一次性85折，总价在530万/套-2000万/套。别墅362地下室别墅362一楼别墅362二楼别墅362三楼41市场分析丨平面欣赏42动态监测丨禹洲剑桥学苑丨基础信息43动态监测丨禹洲剑桥学苑丨户型分析目前13#、2#、7#楼