房产中介问题过根源：经营模式的弊端亟待创新

1、房产中介问题过根源：经营模式的弊端亟待创新来源：华夏时报 作者：王慧2008年01月05日09:09 我来说两句(0)对于房产中介行业来说，2007年岁末似乎是个多事之秋。紧缩性的金融政策带来了成交量的大幅下滑，而11月初爆发的深圳“中天置业”总裁卷款逃跑事件，则将一些房产中介公司长期以来的不规范经营模式暴露在公众面前，拉开了新一轮房产中介企业倒闭的序幕。究其根源，还是在于经营模式的不规范。不务正业“那些认为目前房产中介业正在面临寒冬的观点有些过于悲观，”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖显然没有受到舆论的太大影响，“广东、深圳的一些中介公司的倒闭，是因为它们参与了不光彩的行为，即通

2、常说的炒房。”深圳世联地产顾问有限公司董事长陈劲松也基本同意胡景晖的观点。陈劲松认为，在房地产市场成交量萎缩时，中介的正常结业、调整门店、优化员工队伍都是适应市场变化的正常行为，但发生了“中天置业”老板卷客户房款和定金逃走，则是非正常的行为，尤其是一个员工2000人、门店100多家的跨区域经营的“大”公司，发生这样的事件，就值得整个行业进行反思。在陈劲松看来，中天事件之类的丑闻屡屡发生，与一些中介公司长期以来的“不务正业”有关。在一个成熟的房地产市场，房产中介机构的角色往往是在二手房市场进行交易的撮合，并且只以房屋交易成交后的佣金收入和服务费作为唯一的收益来源，而在国内，很多房产中介公司则直接

3、参与买和卖的所谓“吞吐”业务，利用信息优势，低价从客户手中买入，再高价卖出，这就是通常说的“吃差价”模式。更有甚者，很多房产中介公司看见楼市上涨，就直接携资金入市，参与炒房。这种“不务正业”的交易模式，都将面临同一个问题，即，购房资金从哪里来？因此挪用客户交易结算资金，甚至发生卷款走人的恶性事件也就在所难免。问题模式在2007年1月，建设部和央行联合下发关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知之前，有关房产中介公司交易结算资金的监管一直是个空白，基本上靠各个公司的自律。然而事实证明，企业的自律行为往往不是很可靠。和众多家电企业扎堆股市、楼市快赚钱的心理一样，很多房产中介公司

4、的老板开始走向投机。从企业自身来看，急功近利的经营思路必然会使企业荒废本身业务；从外部监管环境来看，相关法律的缺失则使房产中介公司失去外部制约。正是有鉴于此，早在2007年1月份，建设部和央行联合下发关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知；针对房产中介行业普遍存在的“吃差价”行为，2007年10月31日，建设部正式发布了中国房地产经纪执业规则，明令禁止房产中介“吃差价”。但颇具讽刺意味的是，就在2007年11月初，“中天事件”爆发。关于“吃差价”的问题，正如一位业内人士所言，“这是行业内普遍存在的潜规则，而且已经成为部分房产中介公司的主要收入来源，在短时间根除，难度很大”

5、。至于对结算资金账户的监管，在陈劲松看来，还远远没有落到实处，在实施过程中存在很多问题。“很多消费者并不完全知晓其购房款应该在银行开立监管账户；此外，二手房交易非常分散，尤其是在临时买卖合同阶段(定金阶段)，监管部门(行业主管和银行)也不可能像一手房那样从网上下载合同，从而造成事实上的无法监管。”陈劲松表示。亟待创新不仅如此，在北京中原地产三级市场部副总经理宫萍看来，以往房产中介企业的竞争，往往比拼的是房源信息的多少，而房源信息需要一定规模的门店数量的支撑。因此，中介公司跑马圈地所需要的大量资金也成为一个问题，这也给很多中介公司挪用结算资金支付开铺租金埋下隐患。根据国家发改委和商务部联合发布，

6、从2007年12月1日起实施的外商投资产业指导目录的有关规定，为了防止外资直接或通过中介炒房，外资进入二手房交易市场及房地产中介公司的途径也将受到全面限制。在业内人士看来，这就意味着房产中介企业扩张的对外融资渠道受到限制，挪用客户结算资金的道德风险将进一步加剧。对此，陈劲松表示：“房产中介行业必须清楚地认识到，任何可能导致客户购房款被占用、挪用的所谓经营模式，都已被证明是最危险的模式，早已被发达国家市场所淘汰。”胡景晖也建议，房产中介公司应该做好主业，不断丰富自己的业务种类，既做商品房交易，也做二手房的租赁，而一直以来，二手房租赁业务收入都非常稳定；同时，在物业类型的选择上也要丰富：不仅做高档

7、商品房，也做一般住宅。这样就可以在很大程度上规避政策带来的风险。而我爱我家北京地区第一事业部总经理王娴的看法则更为深刻，她表示，以往单纯依靠资本和规模的竞争，并不足以抵御市场和政策变化带来的风险，房产中介企业要想取得更大的发展，必须通过创新和学习，寻找新的盈利点，而这也是企业形成核心竞争力的关键所在。 房产中介的寒冬“正常营业”，在北京市朝阳区和平里附近的一家房产中介门上赫然贴着四个大字。这个只有在节假日才会派上用场的告示此时的出现不禁让人感到一丝寒意。而就在离这家中介不到100米的地方，另外一家中介门前已经是一片狼藉，透过封了铁丝网的窗户，看到店内已经是人去屋空，只剩下几张不值钱的办公桌。被

8、迫收缩“年关难过。”2007年11月份以来，房产中介真正体会到了这句话的含义。与10月份之前，北京房市的如火如荼相比，年底这两个月简直成了房产中介的地狱。根据北京市房地产交易管理网数据显示，11月北京市2000余家房产中介公司中，只有31家有二手房成交，而新发布房源数在1条及以上的只有45家。98%的公司甚至连可发布的房源都没有，更谈不上成交量。我爱我家慧忠里店一位姓卢的房产经纪人告诉记者，我爱我家是这个区域里做得比较好的，尽管租赁业务比较稳定，但进入12月以来，营业额还是下降了一大半，其他很多中介公司的下降幅度还要大。更令人惊讶的是，曾经在北京颇有名气的信一天房地产经纪公司也不能幸免。进入1

9、2月来，信一天连续关闭了多家门店，尽管信一天官方一再表示大规模关闭门店只是暂时的战略调整，但却表现出了仓皇撤退的痕迹，甚至连位于团结湖附近信一天总部楼下的元老级门店也已经关门。一位与信一天颇有渊源的业内人士告诉记者，信一天实际已经是全面收缩了，很有可能全面退出中介行业。事实上，很多中介机构面临着这种威胁，一些希望坚持下去的中介公司也不得不调整战略。千万家房地产经纪公司市场总监常淑娟表示，千万家明年计划的重点也是加大对大门店的建设，届时肯定会关闭部分中小门店。不仅如此，各种与房产中介相关的负面新闻也是层出不穷，先是曾经荣获“全国房地产经纪百强企业”的中天置业因为总裁蒋飞的卷款逃逸而一夜崩盘，随后

10、北京中大恒基董事长刘益良(刘益良博客,刘益良新闻,刘益良说吧)因为涉黑被警方拘捕。社会大众对中介的信心受到了严重影响，这使得原本就处在寒冬中的房地产中介公司更加雪上加霜。政策寒冬“整个房地产市场的低迷是导致目前房产中介遇冷的根本原因。”常淑娟分析认为，10月份以来政策调控力度的加大，使得整个房地产市场陷入僵持阶段，一方面购房者持币观望，另一方面业主对于房市仍然抱有希望，不愿意低价出手，这使得中介公司的处境极为尴尬。实际上，不仅仅是消费者，很多中介从业人员对房地产市场的预期也并不乐观，一位业内人士表示，如果对市场前景没有信心的话，自然不会继续经营下去。“两三个人开一家中介公司本身就具有很强的投机

11、心理，有钱赚就干，没钱赚就退。”常淑娟分析认为，中小中介进入市场本来就有很强的盲目性，不仅没有资本实力，同时也没有长远的发展打算。在市场繁荣的时候，他们也只是勉强有点盈利，但是当市场淡下来以后，他们却赔不起。更为重要的是，政策调整除了对整个房地产市场降温之外，对二手房交易还施加了更多压力。2007年10月31日，中国房地产经纪执业规则发布，明令禁止房地产中介“吃差价”。随后，外商投资产业指导目录(2007年修订)正式施行，外资进入房产中介门槛提高。与此同时，各大商业银行不约而同地加大了对二手房商业贷款的审批力度，更有几家银行暗中暂停了对二手房交易的商业贷款。期待洗礼然而，“冰期”对于整个房产中

12、介行业来说并不一定就是坏事。从大多数行业的发展来看，成熟的行业必然要经历这样一个“冰期”，通过市场的洗礼，只有优质的企业才会留下，从而推动整个行业的规范和成熟。北京市房地产经纪行业协会会长陈同顺也认同这种看法：“目前北京合法注册的2000多家中介公司至少有一半以上要不断地被收购或者倒闭，最终会形成几家大企业的竞争格局。”事实上，在面临市场寒冬的时候，并不是所有的中介公司都选择了收缩。“目前，中原地产在北京有80家门店，2008年，我们的规模预计将扩张到160家。”在很多大公司开始收缩业务的时候，北京中原地产三级市场部副总经理宫萍却作如上表示。关于高速扩张的原因，宫萍颇感得意地表示：“我们的背后有财团的支持。”无