固定资产贷款项目评估详解

1、固定资产贷款(di kun)项目评估风险(fngxin)管理部2014-91共四十一页项目(xingm)评估基本概念 项目评估是以项目可行性研究报告为基础，根据国家现行方针政策、财税(ci shu)制度以及银行信贷政策的有关规定，结合项目生产经营的信息材料，从技术、经济等方面对项目进行科学审查与评价的一种方法。2共四十一页项目(xingm)评估与可行性研究的区别可行性研究项目评估发起主体项目业主贷款银行发生时间顺序在先以可研为基础，顺序在后研究范围与侧重点从技术、经济、工程等方面对项目进行全面的调查研究和分析比较。从贷款资金的安全性、效益性等方面考察项目，分析项目风险性。目的服务于项目报批和贷

2、款申请服务于项目审批和贷款决策3共四十一页项目(xingm)评估的目的 贷款项目评估是银行贷款决策的主要依据。为了防范贷款风险，提高信贷资产质量，保障信贷资产的效益性、安全性和流动性，对贷款项目进行全面、系统的评估，为贷款决策提供客观、公正(gngzhng)、准确的依据，提高贷款决策的科学性和可靠性。4共四十一页项目评估(pn )的原则贷款项目评估应严格执行国家产业政策和信贷政策，遵循客观、公正、科学、可靠的原则；坚持项目评估的系统性和对比性原则（运用(ynyng)系统的观点，将项目与所在行业、地区和社会环境结合起来进行分析评价；运用(ynyng)比较的手段，与同类项目进行对比等）；坚持定量分

3、析与定性分析相结合，以定量分析为主；动态分析与静态分析相结合原则，以动态分析为主的原则。5共四十一页项目评估(pn )的依据国家产业政策、财税政策、地区发展规划；国家标准、行业标准及相关参数；银监、人行监管政策、我行信贷政策；项目立项批准文件；项目可行性研究报告及权威部门论证意见；中央(zhngyng)和地方政府有关的城市建设规划、环境保护、消防、安全卫生、运输、劳动保护等有关法规和规定；借款人生产经营等有关资料。6共四十一页评估资料(zlio)的收集企业基本资料（主要参阅调查报告）1、公司营业执照(yn y zh zho)及公司资质证书等2、公司基本情况介绍3、公司近三年经审计的财务报告及最

4、近一期的财务报告4、项目公司则收集项目发起人的相关资料项目相关资料1、项目规划设计方案及项目情况介绍2、项目立项批准文件及四证一书3、项目环评报告批复4、项目可行性研究报告5、项目投资概算、投资计划6、工程建设计划、工程施工进度7、项目资金筹措计划8、自有资金的构成和来源说明9、项目融资计划及还款计划10、项目经营方案及经营现金流预测11、项目相关行业调研报告7共四十一页项目(xingm)评估的内容 1、借款主体(zht)评价 2、项目概况 3、建设与生产条件评估 4、项目产品市场评估 5、投资估算与资金来源评估 6、项目财务效益评估 7、银行效益及风险防范 8、总评价 8共四十一页借款(ji

5、 kun)主体评价如借款人是既有企业法人（改扩建项目），资信评估包括对借款人的经济地位、法人代表素质和领导班子整体素质、生产经营、资产负债及偿债能力(nngl)、信用、发展前景等进行综合论证分析。如借款人是新设企业法人（新建项目），资信评估包括对借款人的经济地位、法人代表素质和领导班子整体素质、主要投资者的生产经营及资产负债情况等进行调查分析。9共四十一页项目(xingm)合规性评估 （1）项目是否符合国家产业政策、发展建设规划、土地供应政策和市场准入标准。 （2）项目是否已经完成审批(shnp)、核准或备案手续。 我国目前建设项目审批采用审批制、核准制、备案制三种形式，其中：对于政府投资建设

6、的项目仍采用审批制，对于企业投资建设的项目则视不同情况采用核准和备案制，其中政府仅对重大项目和限制类项目采用核准制政府核准的投资项目目录，其他项目均为备案制。10共四十一页项目(xingm)合规性评估（续1）（3）规划区内的项目选址和布局必须符合城乡规划，并依照城乡规划法的有关规定办理相关规划许可手续。选址意见书、用地规划许可证、工程规划许可证、（4）需要申请使用土地的项目必须依法取得用地批准手续。项目用地预审意见、土地证（5）已经按照(nzho)建设项目环境影响评价分类管理、分级审批的规定完成环境影响评价审批。分类管理： 可能造成重大影响 环境影响报告书 可能造成轻度影响 环境影响报告表 对

7、环境影响很小 环境影响登记表11共四十一页项目(xingm)合规性评估（续2）（6）已经按照规定完成固定资产投资项目节能评估(pn )和审查。（如轨道交通项目）（7）建筑工程开工前，建设单位依照建筑法的有关规定，已经取得施工许可证。（8）符合国家法律法规的其他相关要求。如涉及河道工程应经水务部门批准等。 12共四十一页项目产品市场(shchng)评估 项目(xingm)产品市场分析是项目(xingm)评估中的一项重要内容，主要是对项目(xingm)产品的市场容量、价格、竞争力进行分析，判断项目产品销售的前景和潜力。13共四十一页项目产品市场(shchng)评估（续1）市场容量(rngling)

8、分析： 1、供应现状分析。调查项目产品在目标市场的总生产能力、总产量和各地区分布；各主要生产企业的分布情况以及产量、品种、性能、档次等。 2、需求现状分析。调查项目产品在目标市场消费总量及各地区分布、消费结构状况、市场需求满足程度等。 3、产品供需平衡。14共四十一页项目产品(chnpn)市场评估（续2）价格(jig)分析： 通过了解项目产品国际、国内和本地区市场价格的历史数据等信息，结合市场供需分析，预测项目产品的价格走势。市场竞争力分析： 从自然资源、工艺设备、规模效益、研发能力、产品性能、价格、品牌等方面比较分析项目产品与同类产品的竞争优劣势。15共四十一页建设(jinsh)与生产条件评

9、估 对项目建设规模、建设条件及主要技术方案的评估，应首先核查待评文件有关内容编写的依据是否恰当、可靠，内容与深度是否满足要求，论证是否科学充分。应根据(gnj)行业和项目特点，突出评价重点。16共四十一页建设与生产条件(tiojin)评估（续1）（1）项目建设规模 主要从市场需求容量和项目在目标市场中的份额、产业政策、环境容量及合理经济规模等方面分析(fnx)项目建设规模是否合适合。 例如：热电联产项目的建设规模，就要根据热负荷需求的大小来确定。如果建设规模选择太小，不能满足热负荷的需求；如果建设规模太大，达不到规定的热电比要求，机组利用率也降低。17共四十一页建设与生产条件(tiojin)评

10、估（续2） （2）建设条件 项目的建设条件评估方面，主要包括：厂址建设条件。 主要对厂址区域布局合理性、地区发展规划和土地利用规划的符合性，占地面积及拆迁补偿安置合理性及建设场地(chngd)的稳定安全性等进行评价。交通运输条件。 主要对厂外交通是否便捷，能否满足主设备及产品的运输要求等进行评估。 运输方案选择应统筹规划厂内、外运输，做到物料流向合理，主要 产出品、大宗原材料和燃料的运输，应避免多次倒运，自建的外部运输线路、车站、码头等，应符合规划。18共四十一页建设(jinsh)与生产条件评估（续3）原材料燃料供应条件。 主要对原材料及燃料的来源、供应的可靠性、运输(ynsh)距离等进行评估

11、。环境保护条件。 对环境容量空间及对项目的环保措施要求等进行评估，污染物排放、噪声、废水处理等要符合国家现行的环保标准。（3）主要技术方案 技术方案包括产品方案，生产工艺技术方案，公用辅助工程，节能和节水，环境保护，劳动安全卫生与消防，组织机构与人力资源配置，以及项目实施进度等。19共四十一页项目(xingm)投资估算评估 在确定项目建设方案的基础上详细估算项目所需的投资。分别估算建筑工程费、设备购置费、安装(nzhung)工程费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费、建设期利息和流动资金等。 20共四十一页项目投资估算( sun)评估（续1）项目总投资构成 固定资产投资 静态(jngti

12、)投资工程费用（建筑工程、设备购置、安装工程）、无形资产、递延资产、基本预备费 动态投资 建设期利息、汇率变动部分、固定资产投资方向调节税（目前暂缓征收）、涨价预备金及国家规定的其它税费。 流动资金投资21共四十一页项目(xingm)投资估算评估（续2） 对各分项投资估算的分析，应关注：（1）投资估算的范围是否与项目建设的工程内容相一致；（2）投资估算是否符合国家有关主管部门颁发的关于投资估算的规定；（3）估算的投资是否计算合理(hl)，有无提高或者降低估算标准，有无重复计算、漏项少算或高估冒算。（4）鉴定分析固定资产总投资所列的固定资产、无形资产、递延资产的结构是否合理；（5）鉴定分析建设期

13、借款利息的计算是否准确、利率是否符合国家规定，期限是否与建设期一致，是否考虑了其他资金成本。（6）与同期建设的同类项目平均投资水平作对比分析，分析项目投资高于或低于平均投资水平的原因和合理性。22共四十一页融资方案(fng n)评估项目资金来源 自有资金 资本金 股东投入：货币、实物、无形资产 自有资金转增：资本公积、盈余公积、未分配利润 其他无须归还的资金 外部筹资 银行贷款 中长期 、短期 出口信贷、外国政府贷款、国际金融组织贷款、银团贷款 发行债券 融资(rn z)租赁 补偿贸易 23共四十一页融资(rn z)方案评估要点资金来源的可靠性投资人的出资能力评估出资能力=企业现有(xin y

14、u)货币资金+企业未来经营收益+企业可变现资产+回收报废资产余值-在建工程已利用出资能力 出资保障系数=出资能力/要求出资额非我行贷款筹资的规模、成本、审批落实情况 确保项目总投资不留缺口 确保资金按时到位 资金渠道的合法性 资本金占总投资比例（各行业比例不同） 非货币出资部分的评估及占资本金的比例 资金来源渠道符合国家有关法律、法规、政策规定 实现资金供应条件和筹资成本的最优组合评估资金供应中可能出现的风险 资金不落实导致的风险：工期、造价、效益 融资结构与投资结构不匹配所导致的风险 利率、汇率风险24共四十一页融资方案(fng n)评估要点（续） 项目资本金制度： 从1996年开始，我国开

15、始试行资本金制度。投资项目资本金占总投资的比例，根据不同行业，有不同规定。作为资本金基数的总投资，是按项目固定资产投资和铺底流动资金之和。应关注资本金比例是否符合国家法律和行政法规规定（国发（2009）27号） 。 项目资本金内部结构比例： 应以投资各方签订的投资协议为依据，同时关注出资人出资比例的合法性和合理性。（有的行业对控股投资方是有限制的） 项目资本金的出资方式：投资者如果以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权、资源开采权等作价出资，必须经过有资格的资产评估机构评估作价，其中(qzhng)工业产权和非专利技术作价出资比例不能超过资本金总额的20%。 25共四十一页选取(xunq)财务

16、评估基础数据与参数财务价格 现行价格为基础的预测价格计算期内采用不变价格 稳健性原则：投入物价格就高不就低，产出品价格就低不就高 税费 一般包括增殖税、所得税、城市维护建设税和教育费附加说明税费的取费标准及减免税依据 项目计算期 项目建设期：按项目的合理建设工期或预计(yj)的建设进度确定项目经营期：根据项目产品或服务的市场生命周期以及主要设备、设施的使用寿命等 因素确定。 一般不超过20年，公益性项目可适当延长。 生产负荷（生产能力利用率）26共四十一页销售（营业(yngy)）收入评估按含税价测算（建行规定） 含税销售收入=（产品产量产品含税价格） 不含税销售收入=（产品产量产品不含税价格）

17、 =产品产量产品含税价格/（1+税率）假定销量等于产量按生产运营期各年的生产负荷(fh)进行计算27共四十一页销售税金(shu jn)及附加评估包括营业税、消费税、资源税、土地增值税、城市(chngsh)维护建设税、教育费附加城市维护建设税 税率：市区7%，县城或镇5% 税基：以增值税（或营业税）额为计税依据教育费附加 附加率：4% 计算：教育费附加=增值税（营业税）额教育费附加率28共四十一页增值税评估(pn )增值税 应纳税额=当期销项税额 - 当期进项税额 其中，当期销项税额= 销售收入（不含税） 税率 税率：基本税率17%；低税率13%（粮油、燃气、书报(sh bo)、农资、初级农产品

18、、矿产品）；零税率（出口货物）；小规模纳税人4-6%（不抵扣）29共四十一页成本费用评估(pn )项目总成本费用评估产品制造成本加期间费用估算法 总成本费用产品制造成本管理费用财务费用销售费用产品制造成本=直接材料费用+燃料(rnlio)及动力费用+直接工资及职工福利费+ 其它制造支出+ 制造费用 制造费用=折旧+修理费+其它制造费用 管理费用=无形资产摊销+递延资产摊销+其他管理费用 财务费用=利息支出+汇兑损失+金融机构手续费+其它筹资费用 销售费用：产品销售或提供劳务过程中发生的各项费用及销售机构的经费经营成本经营成本=总成本费用 - 折旧费 - 矿山维简费 - 无形资产及长期待摊费用-

19、 财务费用指的是现金的流出。主要用于项目现金流量分析。能反映企业的生产和管理水平，同类企业具有可比性。固定成本与可变成本 30共四十一页利润(lrn)及利润(lrn)分配评估项目年利润总额 项目利润总额（年）= 产品销售（营业）收入- 产品销售税金及附加- 增值税- 总成本费用 税后利润税后利润 = 利润总额 - 所得税额税后还款利润（未分配利润）税后还款利润=税后利润-盈余公积-公益金-应付利润（分红(fn hng)股利） 31共四十一页项目收入(shur)评估要点鉴定分析项目销售量的确定是否有充分依据。鉴定分析各年生产负荷的确定是否有充分依据。鉴定分析产品的销售价格是否合理，是否考虑到其价

20、格实现的合理性，是否考虑经营期间市场供求(gngqi)状况及国家政策影响。鉴定分析项目收入计算是否正确。32共四十一页项目销售(xioshu)税费评估要点鉴定分析项目应纳税种是否完全，是否有漏掉或重复估算的税种；鉴定分析估算时所采用的税种、税目、税率是否符合国家税法的规定；在评估过程中，按照就高不就低的原则计算；在评估过程中，增值税作为价外税不包括(boku)在销售税金及附加中。33共四十一页项目成本费用评估(pn )要点鉴定分析项目成本费用估算的内容是否全面完整(wnzhng)，各项费用划分是否清楚，是否重复计算或低估漏算；鉴定分析项目成本费用的合理性，项目成本费用估算中所选取的参数是否符合

21、部门（行业）的规定与标准鉴定分析项目投入物价格的选用与产出物价格的选用是否保持同期性原则；34共四十一页项目(xingm)财务评价 项目(xingm)财务评价的内容为：按规定科目详细估算营业收入和成本费用，预测财务现金流量；编制财务现金流量表，计算相关指标。拥有足够的经营净现金流量是财务可持续的基本条件。各年累计盈余资金不出现负值是财务生存的必要条件。35共四十一页不确定性分析(fnx)盈亏平衡(pnghng)分析 盈亏平衡分析是指项目达到设计生产能力的条件下，通过盈亏平衡点分析项目成本与收益的平衡关系。盈亏平衡点越低，表明项目适应产品变化的能力越大，抗风险能力越强。盈亏平衡点（生产能力利用率） 年平均固定总成本 年平均销售收入-年平均可变总成本-（年平均销售税金及附加+年平均增值税）X100%敏感性分析 财务内部收益率和贷款偿还期随工期、总投资、生产负荷、投入物价格、汇率等敏感性因素变化而变化的幅度，据此判断项目的抗风险能力单因素敏感性分析主要敏感性因素正反方向