房地产项目社区商业发展与借鉴（ppt 共26页）

1、社区商业发展与借鉴香港社区商业模式发展阶段社区商业由社区中心向外围延伸，其成型的模式有三种类型社区底商社区底商是属于零售物业范畴，一般指开发利用住宅、公寓等物业的底层建筑，从事零售商业和服务业。是房地产开发与零售业相结合的一种社区商业模式，是社区商业重要组成部分。社区底商具有相互推动和强化补充的商业特点。入住率达到一定程度后，就会自然产生商机，商机呈现，又会推动入住率的提高。社区往往是居住人口同质化程度最高的地方，社区商业强调的是本社区的特色，在社区底商和居住环境“软硬”条件集中配套上下功夫，与大型购物中心区别开来，着眼于生活服务为主，使社区底商因社区生活配套而存在，使商业资源配置更合理，降低

2、居民区的噪音污染，避免各开发商重复投资和建设。 社区商业街社区商业街是指由相当数量营业面积不同、经营不同类别商品和服务的商店有规律地排列组合的商品交易服务场所。其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。从规模上看，社区商业街小于城市中心区的大型商业街和城市区域的中型商业街，属综合型的小区小型商业街。从人的需求发展方向来看，有形商品的充分满足，会使需求向无形商品转移，即所谓的“离物”倾向。在人们的消费生活中，除购物消费外，休闲、文化娱乐、健身、修养等方面的支出比重会大大增加。考虑到商业街的服务商圈和辐射功能，大中小型三种商业街各自的经营定位应有所不同，社区商业街要和住宅区融为一体，成为一条真

3、正的“生活街”，社区商业街不仅仅是一个购物场所，而是一个集购物、餐饮、服务业、居住为一体的生活空间。 购物中心购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。购物中心不是一个简单的分布式经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体。社区购物中心在面积、服务人口、商店数目等为主力，集品牌荟萃的专卖店为特色，融各种便利的餐饮、娱乐、健身、服务设施为一体，能满足消费者一站式的消费需要。社区购物中心实施集约化方面都界于区域型购物中心和邻里型购物中心之间。社区购物中心集购物、

4、服务、休闲、娱乐于一体，能满足居民多样化的消费需求；社区购物中心实施团组式开发，融合各种新型商业业态，以生鲜食品超市经营，管理成本低，商业带动效应强，容易凝聚人气，是社区商业的一种好模式。香港社区商业发展模式解码政府模式：由政府统一规划、统一开发、统一运营、统一管理。后期可委托基金公司对持有物业进行统一管理、运营，并且上市。开发商模式：政府统一要求、开发商规划设计建设，政府限制开发商销售、开发商对物业进行统一运营、统一管理，打造并提升物业价值。介入专业商业团队及设计团队对物业运营管理及设计进行专业支持。例如：2005年11月，房屋委员会(房委会)把辖下的180个商场和停车场分拆出售，移交领汇房

5、地产投资信托基金。有关物业现由专为管理这基金而成立的领汇管理有限公司接管和营运。至于未作分拆出售的商场和停车场，则仍由房委会拥有和管理。例如：香港房屋委员会首次聘请莱坊及世邦魏理仕分别担任顾问，负责策划和出租整个项目。而项目发展由中国建筑国际集团有限公司承建，商场则由享誉国际的建筑设计公司Aedas设计。香港社区商业规模分析小型社区人口规模：300-700户（组团，相当于居委会管辖规模）；商业面积：3000以下人均商业面积：0.6平米/人以下；中型社区人口规模：2000-5000户；商业面积：30009000人均商业面积：0.6-0.8平米/人；大型社区人口规模：1-1.5万户（相当于街道办事

6、处管辖规模）；商业面积：900036000人均商业面积：0.8-1.2平米/人；香港社区商业标准化分析内向型可设定的商业层次：便利商业组合，个别交通条件特别优良者可考虑形成商业街区；商业交通时间：步行5分钟内，如形成商业街区则可考虑步行十分钟内；商业功能满足：服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮。中间型可设定的商业层次：便利商业组合+商业街区或邻里购物中心(交通条件优良者可考虑形成商业街区)；商业交通时间：步行10分钟以内；商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。辐射型可设定的商业层次：便利商业组合+（商业街区）+社区商业(邻里购物中心或社

7、区购物中心)，交通条件优良者可考虑形成商业街区；商业交通时间：步行15分钟以内；商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进；香港社区商业标准化分析铺位面积 硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。 每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为“30以下、3180、81200、201500、501以上”五种面积区间。香港社区商业标准化分析铺位面积 从以上特点看，面积区间较大的铺位在面积比例上占有较大的比例，

8、符合辐射型社区商业的特点：辐射面较广的业态如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而这些业态的经营面积都较大，因此，面积区间较大的铺位比例相对应的较高。但是，在个数比例上，“30以下”和“3180”两种面积区间的铺位还是占有较大的比例，虽然其所占面积比例较低，但由于单体面积偏小，在个数上有着较大的优势。香港社区商业标准化分析铺位面积 中间型社区商业的辐射力相对于辐射型社区商业较弱，经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少，因而该面积区间中“501以上”的面积相对应的降低，但个数比例却有所上升，主要由于在缺少经营面积较大的主力店，为保持商业的辐射面，相应增加次主力店的数量，形成规模效

9、应。 香港社区商业标准化分析铺位面积 内向型社区商业中面积区间较大的铺位面积比例下降较多，主要由于内向型社区商业的对外辐射力较弱，一些辐射面广且经营面积较大的业态比例会相应的较少。 香港社区商业标准化分析社区商业业态组合香港社区商业标准化分析社区商业业态组合香港社区商业标准化分析社区商业业态组合香港社区商业标准化分析社区商业业态组合业态辐射型中间型内向型超市50.12%30.41%29.23%餐饮11.92%24.84%17.23%服务配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休闲23.96%7

10、.59%6.79%服饰精品1.81%4.60%3.50%地产中介0.73%2.87%7.18%杂货/肉菜/五金/证券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合计100.00%100.00%100.00%社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。香港社区商业标准化分析各业态布局特点 根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点： 在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的

11、带动作用； 餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活； 对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。香港大本型大本型座落于社区的核心地带，四通八达。 除设有不同的行人天桥贯通毗邻主要的住宅区，并连接油塘港铁站（观塘线及将军澳线的交汇站），倚近东区海底隧道，吸引各区的顾客前来。 此外为方便区外的顾客，商场亦提供超过150个私家车位；另计划兴建行人通道，连接鲤鱼门广场，有效带动人流，吸纳更多消费群。零售及时尚生活店铺总面积多达45,000平方米 座落于油塘港铁站上盖及公共交通的交汇点，位置优越，是大

12、众消闲及商业聚集的理想地 有效吸纳不同层面且最具活力的消费群 人流汇聚，商机无限 未来周边重建项目将带来更多消费需求。香港大本型以大自然为设计主调的大本型 利用和谐的基调配以雅致的着色，为商场添上缤纷欢乐气氛之余，亦予人一份发掘新趣的感觉。 此外，以多种生动色调配合独特建筑，突显不同主题区域，以增加商场的多元化和空间感，如以自然为题的大堂和特色幕墙，展现非凡魅力。与众不同 有别于一般本地商场，大本型将为活力十足的儿童提供趣味盎然的活动，包括游戏地带、互动领域及可供亲子认识大自然的绿色天地。场内更有多个主题角色人物穿梭，增添主题公园般的欢欣气氛，确保青少年更投入、更感欢乐。罕有的空中花园备有开放

13、式茶座及露天空间，环境宽敞舒适，更可享醉人全海景，彷如置身闹中的绿洲。香港大本型将大本型的概念活现人前，有赖幕后的一群精英班底。 香港房屋委员会首次聘请莱坊及世邦魏理仕分别担任顾问，负责策划和出租整个项目。而项目发展由中国建筑国际集团有限公司承建，商场则由享誉国际的建筑设计公司Aedas设计。大本型是香港房屋委员会其中最大型的项目，锐意为顾客打造由场主导、多元化及舒适写意的消闲好去处。作为香港房屋委员会首个规模最大的主题式商场，大本型位处油塘港铁站上盖，提供期待以久的消闲购物集中点，对于冀盼有新消遣地点的新世代家庭和消费者来说，大本型绝对是最佳的选择。大本型座落于港铁站交汇点，尽占地利优势，区

14、内消费人口超过十万，无疑是日常社区活动的焦点所在。大本型为年轻家庭提供一个真正的互动环境，集运动、娱乐、饮食、家居用品及生活精品等商店于一家，势必成为全港消闲热点之一。为了我们的社区、下一代和您们商业的未来，大本型作为非凡的综合平台，定能让您我梦想成真！香港社区商业发展经验香港模式开发及运营政府统一规划、开发并运营，以十年为一个阶段，循序渐进地推动大社区及周边商业配套的建设。经营模式只租不售。在规避小商家营业风险的同时，保证统一经营、管理、服务。体量配比以依托社区的居住体量，配比适合的社区商业。商业体量最高不超过11%。业态档次以服务社区的中档商品、日用品、餐馆、诊所、生鲜市场、体育娱乐、服务

15、等业态为主，合理布局。业态配比一般按照购物40、餐饮30和其他服务 30的比例进行设置。区位交通便捷，多安排在交通枢纽和交通节点旁。商业布局与居住区域相对分离，但不超过500米距离。公共设施相对集中。香港社区商业借鉴先期做到“四个统一”：由政府统一规划、开发、运营、管理。以十年为一个阶段，循序渐进地推动大社区及周边商业配套的建设。后期由政府部门委托基金公司，对持有物业进行统一运营管理，且基金公司可上市。政府限制开发商对物业的销售，使开发商持有物业并进行统一打造、运营、管理。介入专业商业团队及设计团队对物业运营管理及设计进行专业支持。上海万科2049：值得期待的未来式社区商业形态 传承世博会万科

16、2049馆对自然、艺术、人文和生活的尊重，万科将商业建筑以一种柔和的方式，融入进师法自然的生活版图之中，结合创新态度和前沿视角为周边居民打造出一个未来型高品质生活识别的万科精品生活版图，发掘出纯居住以外更富综合功能、更具生命活力的未来型商业街-万科2049。 万科2049在设计之初格外注重人与环境的关系。人对环境的认识并不只是单一的视觉感受，听觉、嗅觉、味觉、触觉同时都在影响着我们的感知。因此，在艺术创作和欣赏的领域，“通感”常常被视为十分高明的技巧。万科2049由国际设计大师领衔设计，援引江南里弄的意向，将商业的喧闹掩盖在寻常巷陌的宁静致远之中，360度大开面落地玻璃错落排列成两排，使每一家

17、餐厅都自然形成前厅后院，日式风格园林和嬉水平台穿插其中，着力构建出人与环境的亲密交流。 北街区为【原味区】，充满了曲径通幽的美妙体验，沪上超人气餐厅“千秋膳房”、“塔顶泰国时尚餐厅”等均把环境最好的店设在了这里，另外还有翠蝶川味茶餐厅、上海大饭堂、COSTA、砾石堡红酒会所、4PM意式甜品等7种口味以上的选择，让食客们置身美景之中享受美食，在感受到食物带来味觉刺激的同时，也能收获丰富立体的五感至美体验。 南街区为【原创区】，聚合鲜蔬配送、服装、鲜花、旅游定制、健身会所等商户，特别值得一提的是罗森和金仕堡也都把他们的全新概念店带进了2049，为顾客营造了一个高品质生活识别的万科精品生活版图。 除

18、了天人合一的五感环境与人气超高的美食组团外，2049更让很多人心底里街心花园的记忆重现，在这里，无论商家和顾客，都可以在黑板报自由涂画，在公告墙发布信息，甚至show一下美照，大人们可以带孩子参观儿童农庄学习蔬菜种植知识，加入烘培课堂和孩子们一起做饼干，甚至儿童卫生间都充满童趣。此外，一些贴心小细节的设立也让顾客体会到这里对生态和人文的尊重，四重标准的垃圾分类、专供女性的停车区，甚至在商业街极少见的宠物栓，使顾客可以和宠物一起悠闲的喝喝咖啡，享受美食，商街里无时无刻不充满着浓浓的“人情味”。社区平台 新一代街心花园 从专注于住宅，到开发为住宅配套的社区商业中心，始终没有改变的是万科“为消费者提供展现自我、和谐共生的理想生活空间”的决心。万科2049|五玠坊蕴含着的是万科对于宜居生活