写字楼安装工程成本控制分析

1、 金地中心安装工程成本控制主要内容一、 项目概述及总成本构成二、建安工程费用对比分析三、金地中心机电工程成本概括分析四、机电系统详述及对比分析一、概述及总成本分析B塔/27层61810M2A塔/35层37990M2裙房/3层11962M2地下室3层37992M2总建筑面积：151342M2一、概述及总成本分析2、总成本分析：金地中心写字楼总投资11.89亿：一、概述及总成本分析3、写字楼与住宅总成本的差异：二、建安工程费用对比分析单位：元/M2二、建安单体工程费用对比分析1、总体分析：写字楼的单体建安工程费比住宅楼提高了约1/3写字楼机电占35%，土建占65%（1：2）住宅楼分别为机电25%和

2、土建75%（1；3）2、基础设施费用单方造价中心为220元/平米，花园为206元/平米。基本相当，写字楼配电室费用成本较高，但花园住宅楼室外燃气费用有280多万，两者抵消，总成本相差不大。3、环境部分写字楼偏高主要是因为写字楼需要做泛光照明，而住宅楼则没有此部分费用。 二、建安单体工程费用对比分析4、配套设施：住宅楼造价高，这主要是因为住宅楼配备会所，其他与写字楼类似，所以造成配套设施单方偏高。5、建筑单体成本：此部分写字楼部分比住宅楼高1597.26元/M2。整个写字楼增加的主要投资都在这里。其中土建工程单方提高686.57元/M2，成本提高30%，机电工程成本提高910.03元/M2，成本

3、翻了一翻还多。下面我来对机电系统做一下详细的分析，找出差别的关键部位。三、金地中心机电工程成本概括分析三、金地中心机电工程成本概括分析从机电的整体来看，写字楼的机电投资主要集中在空调和电气专业，占80%，而住宅则主要投资在水电专业，占75%。给排水专业单方降低111元/M2（扣除洁具后是40.16元/M2），主要是因为写字楼，卫生间、厨房的数量相对减少造成的；空调工程的单方工程造价大幅度提高，提高了414元/M2，主要是因为写字楼用了VAV空调系统风机盘管加新风系统，电气工程写字楼也大幅度提高，单方提高608元/M2，主要是电梯档次的提高和弱电系统的投资。一、）给排水专业：四、机电系统详述及对

4、比分析金地中心的给排水专业系统主要包括：1、给水系统：管材为塑钢管。（住宅支管为PP-R管）2、热水系统采用分散就地加热方式供应，管材为PP-R管。3、中水系统只在18层以下回用。为热浸镀锌钢管。4、排水系统管材为柔性排水铸铁管。压力排水管为焊接钢管。5、雨水系统：内排水系统，接入室外雨水管道。为热浸镀锌钢管。主要在总包工程范围内。6、消防系统：管材：热浸镀锌钢管。住宅楼、写字楼造价对比：四、机电系统详述及对比分析分析：写字楼地上部分整个办公区遍布消火栓及喷淋系统，而住宅楼地上部分仅在楼梯间部分有几个消火栓和喷淋头，所以写字楼地上消防系统比住宅楼高2倍还要多。 四、机电系统详述及对比分析7、燃

5、气工程：住宅楼的燃气工程室内单方有借鉴意义，室外收费与项目的地理位置及政府垄断程度，收费额差别比较大。本人个人认为，住宅楼燃气工程按户数折算每户的造价更合理一些。金地国际花园的燃气费用为6181元/户，扣除集资费后为2380元/户。四、机电系统详述及对比分析 二、）空调系统：1、系统介绍：A楼选用标准的VAV变风量空调系统，B楼采用风机盘管加新风系统。群房商业餐饮部分采用风机盘管加新风。地下室主要是送、排风系统。四、机电系统详述及对比分析 3、空调工程施工招标： A：工程范围的考虑：四、机电系统详述及对比分析1）通风工程由总承包商施工。2）裙房大堂和B塔大堂地板采暖由专业分包施工3）地下二层热

6、交换站由专业分包施工4）厨房通风由工程专业分包安装。5）办公区风口由空调分包施工。6）裙房商业大堂全空气系统送风口和回风口由装修公司提供和安装，风口与风管的连接由空调分包实施。 四、机电系统详述及对比分析B：材料设备分判原则：1）甲购材料的考虑；2）甲方指定品牌乙购的材料；3）乙方采购的材料设备；C：招标时的注意事项：1）吊顶回风口：2）装饰风口： 四、机电系统详述及对比分析D：招标过程中的经验教训：1）加强设计院的管理，招标前图纸的完善（B塔为暂定量）2）采用新的材料技术，风管安装速度提高30%（B塔采用无法兰风管）；3）入围单位的选择（防止中途放弃投标）4）招标过程的控制：（投标前的初次回

7、标）5）组织述标和答辩会：辨别真正实力6）中标单位的选择：考虑写字楼档次7）设立奖励办法（中心空调工程设质量、进度奖励100万） 四、机电系统详述及对比分析4、空调工程设备的成本控制：原理简介1）VAV变风量末端箱的招标及成本控制中标价318万，单方造价55.39元/M2，占A座空调总投资的12.6%，与华贸中心项目同型号同品牌设备比较节省30%左右。BOX箱包含控制器、墙装液晶显示模块和电源的单方106.28元/M2，占A座空调系统总投资的24.18%约1/4左右。2）冷水机组招标及成本控制与北京电视台项目相比节省20%以上。3）风机盘管和空调机组的招标及成本控制A：选择标配产品，否则提高成

8、本，影响工期；B：加强对材料设备的了解，比如FP回风箱的连接。四、机电系统详述及对比分析 三）电气工程1、电气工程：四、机电系统详述及对比分析其中住宅楼总包部分包含配电箱的暂定料值约425万，扣除后单方为77元/M2，比写字楼低12个百分点。由上表住宅楼总包部分加电缆价占造总电气造价的85%左右（已包含配电箱），而对于写字楼来说总包部分+电缆+配电箱仅占到75%左右。 四、机电系统详述及对比分析2、电梯工程： 1、金地中心的电梯工程包括A塔19部、B塔11部、裙房4部电梯（直梯）和8部扶梯的供货及安装；2、A、B塔楼标准电梯轿厢装修（其中A塔15部电梯、B塔10部电梯、裙房4部）；3、井道之间的分隔工字钢梁供货与安装。其中客梯全部为进口电梯（29台），货梯为合资梯（5台）。国际花园都是合资电梯，共20台。注意：1付款方式设备、安装和装修分开付款；2、尽量选用标配产品，因为配件都是进口的，一方面供货期长，另一方面要单独模具单独生产，成本较高。例如，我设计部选用的电梯按钮。 四、机电系统详述及对比分析3、弱电工程 电信服务基本不用投资，金地中心合作公司为网通，国