物业管理立法的若干问题探讨_secret

1、PAGE PAGE 18目 录 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc170047785 摘 要 PAGEREF _Toc170047785 h I HYPERLINK l _Toc170047786 Abstract PAGEREF _Toc170047786 h II HYPERLINK l _Toc170047787 绪 论 PAGEREF _Toc170047787 h 1 HYPERLINK l _Toc170047788 0.1 物业管理在我国的发展状况 PAGEREF _Toc170047788 h 1 HYPERLINK l _Toc170047789

2、 0.2 物业管理的法学定义 PAGEREF _Toc170047789 h 1 HYPERLINK l _Toc170047790 0.3 物业管理的地位、作用 PAGEREF _Toc170047790 h 2 HYPERLINK l _Toc170047791 1物业管理的立法现状 PAGEREF _Toc170047791 h 4 HYPERLINK l _Toc170047792 1.1 物业管理法规的表现形式和立法体制 PAGEREF _Toc170047792 h 4 HYPERLINK l _Toc170047793 1.2物权法的地位和作用 PAGEREF _Toc17004

3、7793 h 5 HYPERLINK l _Toc170047794 1.3 我国物业管理的立法现状 PAGEREF _Toc170047794 h 8 HYPERLINK l _Toc170047795 2 物业管理的立法中所存在的问题 PAGEREF _Toc170047795 h 8 HYPERLINK l _Toc170047796 2.1 规定的物业管理模式单一 PAGEREF _Toc170047796 h 8 HYPERLINK l _Toc170047797 2.2 规定的物业管理市场难以形成 PAGEREF _Toc170047797 h 8 HYPERLINK l _Toc

4、170047798 2.3 对业主委员会缺乏明确的规定 PAGEREF _Toc170047798 h 9 HYPERLINK l _Toc170047799 2.4 物业管理监督机制不够完善 PAGEREF _Toc170047799 h 10 HYPERLINK l _Toc170047800 2.5 重行政责任,轻民事责任 PAGEREF _Toc170047800 h 10 HYPERLINK l _Toc170047801 3完善物业管理立法的措施 PAGEREF _Toc170047801 h 11 HYPERLINK l _Toc170047802 3.1改变物业管理公司的管理模

5、式 PAGEREF _Toc170047802 h 11 HYPERLINK l _Toc170047803 3.2促进物业管理市场机制形成 PAGEREF _Toc170047803 h 11 HYPERLINK l _Toc170047804 3.3规范业主委员会的运作程序 PAGEREF _Toc170047804 h 12 HYPERLINK l _Toc170047805 3.4完善物业管理监督机制 PAGEREF _Toc170047805 h 12 HYPERLINK l _Toc170047806 3.5 纠正“重行轻民”的立法缺点 PAGEREF _Toc170047806

6、h 12 HYPERLINK l _Toc170047807 4构建和谐的物业管理 PAGEREF _Toc170047807 h 13 HYPERLINK l _Toc170047808 4.1研究完善物业管理相关的法规制度 PAGEREF _Toc170047808 h 13 HYPERLINK l _Toc170047809 4.2注意产权归属的明确对企业的影响 PAGEREF _Toc170047809 h 13 HYPERLINK l _Toc170047810 4.3大力宣传物权法有关内容 PAGEREF _Toc170047810 h 13 HYPERLINK l _Toc170

7、047811 4.4研究对业委会的监管形式 PAGEREF _Toc170047811 h 13 HYPERLINK l _Toc170047812 4.5加强正确的舆论引导 PAGEREF _Toc170047812 h 14 HYPERLINK l _Toc170047813 结 束 语 PAGEREF _Toc170047813 h 16 HYPERLINK l _Toc170047814 谢 辞 PAGEREF _Toc170047814 h 17 HYPERLINK l _Toc170047815 参考文献 PAGEREF _Toc170047815 h 18摘 要近年来，我国物业管

8、理的发展迅速，物业管理已成为我国的新兴行业、朝阳产业，而且对我国住房制度的改革和房地产业的发展也起了很大的促进作用。良好的物业管理必须建立在完善的法律基础上。为了加强城市新建住宅小区的管理，提高城市新建住宅小区的整体管理水平；为了给居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，我国已制定出一套与物业管理相关的法律 、法规 、规章 。这些法律、法规的制定，无疑极大的规范了物业管理的发展，使我们的社会朝更加健康、和谐的方向发展。但与此同时，我们还应看到在我国的物业管理立法中仍存在许多不足之处，难以适应物业管理发展的需要。因此，我们需要对物业管理的立法问题有更加深层次、更加全面的思考，使我国的物业管

9、理能够有更好、更加健康的发展。为了使我国的物业管理能够更加和谐，跟上时代的发展；为了能够不断提高我国物业管理的管理水平和竞争力；物业管理的立法就需要更加完善。本文通过对我国物业管理立法现状的分析，找出了在物业管理的立法中所存在的一些问题。并进一步针对物业管理的立法中所存在的问题，找出了一些完善物业管理立法的具体可行的方法。此外，本文还根据新近出台的中华人民共和国物权法提出了完善我国物业管理，构建和谐物业的一些措施。关键词 :物业管理 立法 房地产 AbstractIn recent years, Chinas property management of rapid development,

10、property management has become Chinas emerging industries, sunrise industry. but on the reform of the housing system and the development of the real estate industry also played an important facilitating role. Good property management must be based on a sound legal basis. To strengthen urban resident

11、ial quarters of the new management, new urban residential quarter of the overall management level; In order to create a clean, civilized, safe and convenient living environment. China has formulated a set of property management with the relevant laws and regulations. These laws and regulations enact

12、ed undoubtedly great norms of property management, the development of our community towards a more healthy, Harmony direction. At the same time, we should also see in our property management legislation still has many shortcomings, it difficult to adapt to the development of the property management

13、needs. Therefore, we need the right property management legislation is more deep-seated, more comprehensive thinking, Chinas property management can be better and more healthy development.In order to make our property management to be more harmonious, and keep pace with the development of the times;

14、 In order to continuously improve our management of the property management and competitiveness; property management legislation on the need to be more perfect. Based on Chinas property management analysis of the status of legislation, found in the property management legislation existence of some p

15、roblems. And property management to further address the legislation, which is the problem, found some perfect property management legislation specific and feasible method. In addition, the paper also according to the recently published The Peoples Republic of China Property Law of improving property

16、 management, Building a harmonious and some of the measures.Keywords : property management Legislative Real Estate绪 论0.1 物业管理在我国的发展状况物业管理是房地产市场体系的一个重要组成部分，是房地产市场发展到一定程度，为适应广大业主需求的一种必然结果。正因为如此，物业管理方法一经推出，就显示出旺盛的生命力，物业管理在全国范围内得到了普遍的响应，各地均结合本地区的特点，进行物业管理理论和实践的探索。中国自从加入WTO之后，各行各业都得到了更好的发展，物业管理也一样发展迅速。虽然

17、中国的物业管理从深圳开始到现在，只有20年左右的时间，但是目前，我国物业管理领域不断扩展，管理覆盖面已占物业总量的38%，经济发达的城市已达50%以上，深圳等城市已超过95%；物业管理企业总数超过23万家，从业人员超过230万人。物业管理已形成了包括众多服务内容在内的综合配套服务体系，成为和我国经济、社会协调发展，与人民生活、工作息息相关的新兴行业、朝阳产业。其发展速度之快，规模之大，范围之广足以令人瞠目结舌。物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。实践证明，良好的物业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时，我们还应看到我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍

18、了市场化物业管理的推行。只有物业管理法律制度的完善，才能有助于物业管理行业的规范化，维护业主权益，推动房地产市场的发展，促进城市社区建设。所以我对加入WTO后我国物业管理发展的思考主要集中在物业管理制度的立法构建及完善这一方面。0.2 物业管理的法学定义物业管理的法学定义有泛义、广义、狭义之分。泛义的物业管理，是指法定或政府授权的行政机关和行业组织、业主和合法接受业主及业主集体委托代管物业的人（包括法人、自然人），对合法归其管辖范围内的物业和利用物业的社会关系秩序，按照法定的或约定的技术规范、主体境位和行为规范进行治理、监控、维护，并对物业产权使用关系人（包括物业所有权人即业主、物业使用权人、

19、物业受托管理人和其他物业临时使用人等）提供法定和约定服务的行为。广义的物业管理，是指业主对自己拥有的物业依法实行个体、团体自治管理和受业主委托的物业管理企业法人专业性管理的结合。狭义的物业管理，是指依法成立的物业管理企业法人通过市场机制作用接受特定业主或业主集体的委托，依据物业管理法律法规、行政规章的规定和按照委托合同的约定，对受托管理的物业进行维护、改良或用于经营，对基于受托管理物业发生的公共秩序实施监护，对物业的业主和使用人提供特约服务，并依约定合理收取单纯物业管理劳务报酬和特约服务报酬的专业服务性行为。物业管理的管理对象是物业；物业管理的服务对象是人，即物业的所有权人和使用权人。物业管理

20、是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动，行社会化、专业化、市场化、规范化管理之路。0.3 物业管理的地位、作用0.3.1 促进房地产市场的发展物业管理是深化房地产经济体制改革，实行房屋商品化的客观需要，具有繁荣和完善房地产市场的作用。随着我国经济体制改革的不断推进，房地产经济的体制改革也在向纵深发展。我国房地产经济体制改革的方向是市场化、商品化和住房自有化。随着服务商品化的逐步实施，各类住房分幢、分套出售，大厦分层、分单元出售所形成的一个住宅区内或一幢高层建筑里有着几个、几十个甚至几百个多元产权的毗邻关系。它不仅使原有的公房所有制为主体的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗连的房屋格局所取代，而且

21、使传统的按产权、按部门分散管理的办法，以及用计划包干的维修管理办法再也不能适应现在发展的需要了，由此形成了产权多元化和管理社会化的新格局。这种新格局要求有与之相适应的房屋管理的新模式来代替传统的、非市场取向的管理模式。从对目前公有房屋出售中居民心态的调查可以看出，居民最担心的是公房出售后的管理维修问题，包括经费、权利、责任和如何落实。所以，物业管理是房地产经济体制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促进和完善房地产经济体制改革的意义和作用。就整个房地产市场来说，物业管理无疑拓宽了房地产市场范围，完善了房地产投资，促进了房地产市场向健康有序的方向发展。0.3.2 有利于提高房地产

22、投资效益物业管理是房地产经营活动的基本环节，具有提高房地产投资效益的作用。在房地产市场中，就一个房地产项目而言，存在着开发、经营、管理三个环节。按程序来说，物业管理是房地产开发、经营的落脚点。改革开发以来，我国房地产业发展初期的重点是解决数量问题，实行的是一种数量增长型经济，因而存在着重开发建设、轻管理的现象，使开发建设与管理脱节，这也是造成我国房地产管理效率低、房地产投资效益差的根本原因所在。随着国家宏观政策的调整，单纯的数量增长已经不能适应市场需求，房地产要一贯经济效益，要向效益增长型转变，就必须加强物业管理，使房地产开发、经营、管理三个环节全面协调地发展。加强物业管理不仅能使物业保值，而

23、且还可以使物业增值。一方面，良好的物业管理可以使物业处于完好的状态和正常运行，可以延长物业的使用寿命，还可以通过基本业务、专项业务和特色业务的服务，适当改善和提高物业的使用功能，提高物业的档次和适应性，进而推动物业的升值；另一方面，优质的物业管理，还能受到精明的房地产交易商和顾客的青睐，使该物业成为抢手货，从而推动该物业的价格上升。物业管理是对物业建成以后使用全过程的管理，也可以说是广泛意义上的售后服务，因此，物业管理是房地产开发经营活动的重要保证。只有优质、周到、完善的现代化物业管理，才能保证房地产价值和使用价值的最终实现，进而提高房地产的投资效益。0.3.3 树立城市形象，完善城市功能物业

24、管理改善居民工作和生活环境，提高居住水平的基础工作，具有树立城市形象，完善城市功能的作用。物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的工作和生活环境，并且其基准还应随着社会的不断进步拓展和提升。人们生活水平的改善、生活内容的充实和丰满，无论从物质上还是精神上都离不开工作和生活环境的优化和美化。高质量的物业管理不仅是单纯的技术性保养和事务性管理，而且还要在此基础上为业主从物质到精神创造一种既具有现代城市风貌，又具有个性特色的工作和生活环境，形成一个以物业管理为中心的“微型社会”；既充分发挥物业的功能，又能在充分保障业主合法权益的同时，增加业主的睦邻意识，创造相互尊重、和乐共处的群

25、居关系。因此，高质量的物业管理既可以改变城市风貌、改善人们的工作和生活环境，又能提高人们的精神文明素质和现代化城市意识，为树立城市形象，完善城市功能起积极推动作用。0.3.4 推动外向型房地产和涉外经济的发展物业管理是加快我国房地产发展同国际接轨的必要措施，且有推动外向型房地产和涉外经济的发展的作用。物业管理是一种不动产的现代化管理方法和模式，不受地区、国家和社会制度的限制。随着我国经济体制改革的深化和涉外经济的发展，越来越多的外商对投资中国大陆感兴趣。中国大陆的物业管理最初正是从对外商、外籍人员在中国大陆的产业和侨汇房的管理发展起来的。随着房地产市场的发展和完善，投资于中国大陆房地产的外商也

26、正在独资组建物业管理公司，来管理自己在中国大陆的物业，并以此作为吸引外商在中国大陆置业的一招。由此可见，良好的物业管理是加快中国房地产同国际接轨，改善中国大陆投资条件、投资环境的必要措施，具有推动外向型房地产和涉外经济的发展的作用。0.3.5 有助于提高房地产综合开发企业的声誉物业管理是房地产综合开发企业的重要业务，具有提高房地产综合开发企业声誉的作用。房地产开发企业开发的物业如果具有优质的物业管理，就可以免除业主和租用户的后顾之忧，增强他们对房地产综合开发企业的信心，建立房地产综合开发企业在公众中的良好形象，促进后续销售工作的顺利开展。因此，优质的物业管理是企业最形象也是最实惠的广告，具有提

27、高房地产开发企业声誉的作用。为了更好的发挥物业管理的积极作用，促进经济的发展和人民生活水平的不断提高，我们就必须努力使物业管理的制度更加完善。1物业管理的立法现状1.1 物业管理法规的表现形式和立法体制立法是物业管理法制建设的首要环节，依法治业（物业和物业管理行业、事业）首先要“有法可以”且应有“良法”可依。物业管理立法是指由法定的国家机关依据一定程序，运用一定技术所进行的制定、认可、修改、补充和废止用以组控物业管理社会关系的，具有普遍性的法律规范及其系统文件的活动。物业管理法规的表现形式由国家的立法体制所决定。中国现行物业管理立法体制是一个以国家立法权为核心，两极（中央和省）并重、多类结合的

28、立法体制。与此相适应，物业管理法规的表现形式也是多样的，并形成一系列的法规体系。1.1.1 宪法是国家的根本法，经特别程序制定，具有最高的法律效力。宪法中有关土地公有、土地使用权转让、保护公民的房屋和其他合法财产权以及社会主义的公共财产、公民的人身自由和住宅不受侵犯，国家保护和改善生活环境和生态环境、防治污染和其他公害，公民必须爱护公共财产、遵守公共秩序、遵守社会公德，公民在行使自由和权利时不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利等规定，是制定物业管理法规和从事物业管理活动必须遵守的宪法性准则，也是物业管理法规的表现形式。1.1.2 法律分为由全国人民代表大会制定、修改的

29、基本法律和由全国人大常委会制定、修改的普通法律两种类型。法律的效力仅次于宪法。目前我国尚未制定以物业管理法为名的专门物业管理法律（若制定当属普通法律类），但物权法、民法通则、合同法、城市房地产管理法、土地管理法、城市规划法、环境保护法等法律中可适用于物业管理的活动和纠纷处理的法律规范，都是物业管理法规的组成部分和表现形式。1.1.3 行政法规由国务院制定、批准和发布。中华人民共和国物业管理条例就是由中国建设部牵头起草、报经国务院审议通过后成为物业管理行政法规。行政法规的效力次于法律。1.1.4 国务院部、委发布的行政规章国务院所属各部、委有权根据法律和国务院发布的行政法规决定、命令，在本部门的

30、权限范围内，发布命令、指示和规章，其发布的规章其地位属于高于地方性法规的广义的行政性法规。此外，国务院及其所属部、委发布的决议、命令、指示具有规范性内容的，也属于广义的行政性法规。行政性法规中有关物业管理的法律规范是物业管理法规的表现形式。1.1.5 地方性法规地方省、直辖市、经国务院确定的较大城市和经济特区的人民代表大会及其常委会在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规，民族自治地方的人民代表大会有权制定自治条例和单行条例。此外，地方各级人民代表大会有权发布决议，县级以上地方各级人民政府有权发布决定和命令，这些地方性法规、决议、决定和命令所包含有关物业管理的规范性内容，虽

31、然只在本地方行政区域内有效，但都是物业管理法规体系的组成部分。至1999年底，全国各地方均已出台了物业管理的地方性法规或地方政府的行政规章。香港、澳门行政特区和台湾的物业管理立法亦属于地方立法。1.1.6 立法解释、司法解释立法机关、行政机关对自己所制定的规范性文件中涉及物业管理内容的规定所作出的立法解释、行政解释，以及最高人民法院发布的对地方各级人民法院有约束力的指导性文件和关于某些具体案件适用法律的批复中与物业管理相关的司法解释，都是有权解释，也是物业管理法规的表现形式。宪法、法律、行政法规、地方性法规、国务院部委和地方政府的行政规章，有权解释各级人大和政府发布的决议、决定、命令、指示中包

32、含的与物业管理有关的法律规范都是物业管理法规的渊源，共同有机组成物业管理法规体系。1.2物权法的地位和作用期盼已久的中华人民共和国物权法历经八次审议，终于在第十届全国人民代表大会第五次会议通过，并将于今年10月1日起施行。作为广大业主管理自身主要财产法律的制定，物权法对保护业主权益、规范业主行为的影响将是积极而深远的。同时，物权法中“业主的建筑物区分所有权”和“相邻关系”两章的内容直接涉及物业管理，给物业管理运作提供了重要的法律依据。因此，对物权法的深入贯彻，是关系到物业管理进一步走向法制化路程的一件大事，值得全行业高度关注。物权法就业主对建筑物享有所有权、共有权和共同管理的权利、业主行使所有

33、权的内容及方式、业主对专有部分的权利与义务、建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房及其它公共场所、设施（特别就车位、车库）的归属、业主对建筑物进行管理的组织机构、业主共同决定的事项内容及决定方式、对改变住宅用途、业主大会决定的效力、设立维修资金制度、建筑物共有部分费用的分摊与收益分配、业主管理建筑物的方式、业主与物业管理企业的关系、业主、业主大会、业主委员会的相应权利义务，包括业主不得以放弃权利不履行义务，以及相邻关系的处理都做出了定分止争、正本清源的明晰规定。具体说来物权法对物业管理活动的主要影响有以下几个方面。1.2.1 是促进物业管理的法制化进程物权法从民事基本法律的层面，将物业管理活动相

34、关的基本概念以法律形式予以确认。物权法的有关内容与物业管理条例的基本原则、指导思想相一致，它不仅继承、丰富了条例的内容，而且将条例确立的业主大会、业主公约、专项维修资金等基本制度由行政法规上升为法律，提高了上述制度的适用范围与效力等级。因此，物权法的颁布与实施将更好地促进条例的贯彻与执行，使物业管理活动更加有法可依，使业主和物业管理企业的合法权益得到更好地维护。1.2.2 是将促进物业管理的加快发展当前的物业管理企业已经进入理性承接项目的阶段，对于产权不清、存在隐患的项目，特别是对一些产权关系复杂，矛盾纠纷不断的老旧住宅区等项目一般不予介入或者逐步退出。可见，不动产各项权利的不明晰以及邻里纠纷

35、处理的烦杂已经制约了物业管理的进一步发展。物权法明确了物的归属和相邻关系应当遵循的准则，有利于物业管理企业减少经营风险、降低交易成本、稳定预期收益，从而增加生产性投资，提高物业管理服务的供给数量和品质。1.2.3 是促进物业管理矛盾纠纷的防范化解开发建设售卖遗留问题、业主相邻关系处理不当等一直是引发物业管理矛盾纠纷的痼疾所在，物权法为其有效解决提供了法律途径。物权法关于专有部分所有权、共有部分共有权以及共同管理权利的规定，为物业管理活动中的各方主体的权利、义务和责任界定奠定了法律基础；建筑区划内的道路、绿地、车位、车库及其他公共场所和设施的产权明晰，从根本上减少了业主、开发企业、物业管理企业之

36、间因产权不清等造成的矛盾纠纷；不动产相邻权利人相邻关系的规定，有助于避免业主之间的矛盾纠纷转嫁于物业管理活动。1.2.4 是促进业主自我管理、自我约束机制的形成物权法设立了业主大会和业主委员会制度、明确了业主大会或者业主委员会的决定对业主的约束作用、规定了业主应当遵守建筑物及其附属设施的管理规约，尤其是物权法第八十三条明确了要求损害他人合法权益的行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失的实施主体是业主大会和业委会，从而为拒付物业管理费、侵占共有部分等损害他人合法权益的行为提供了业主内部自我管理与约束机制，强化了业主在物业管理活动中的责任与义务，有利于维护业主的共同利益。物业管理企业要认清形

37、势，真诚地依靠业委会做好有关工作。另一方面，在增大业委会责任的同时，我们要特别注意推广上海、天津、深圳等地的经验，加强街道办事处和居委会等基层政府对业委会运作的指导和监督。1.2.5 是促进物业管理服务质量的提高物权法关于“业主可以自行管理建筑物及其附属设施、也可以委托物业管理企业或者其他管理人管理”的规定，是法律维护市场经济秩序、权衡各方利益关系做出的选择。从狭隘的角度看，选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，会给物业管理带来一定的压力；另外一方面，我们应该看到，经过二十多年的发展，从有效改善业主的生活和工作环境质量来看，社会化、专业化、市场化的物业管理应当是多产权物业管理

38、的主要选择，物业管理已经深入人心，允许业主自管并不会降低物业管理市场的潜在需求。我们相信有实力的物业管理企业会变压力为动力，以精心管理、优质服务、诚信经营赢得广大业主的信赖。此外，随着物业管理师职业准入制度的实施，会产生业主聘请一个职业经理人作为大管家来实施统揽管理，而清洁、绿化等单项业务则聘请专业公司运作的模式。还可以直接从社会上请专业公司配合业主自行管理等（单栋楼宇的管理可以试行）。这些尝试对我国物业管理形式多元化的形成，促进优胜劣汰，让业主权益得到更大的保障都会有积极作用。1.2.6 是促进物业管理服务职能定位与责任边界的明晰物业管理条例明确：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理

39、企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。其对物业管理的定位应该是清晰的。但是，近些年，物业管理承担了很多自身不该承担和无力承担的工作和责任。这次物权法就业主对“建筑物内的住宅、经营性用房等专有部位享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权”以及对业主大会和业委会对侵害他人合法权益行为的管理权和责任的界定，应该引起我们行业对自身职能定位与责任边界作认真地再思考。我们的企业就是一个按照合同提供服务的服务型企业，不能包揽一切、包打天下。把该做和能做的事情签订在合同上，并用内部制度保证其切

40、实执行好，很多不该做和做不了的事情，不要都揽在自己身上。只有这样，才能正本清源，干好自己的事情，改变目前行业代人受过的被动局面。 1.3 我国物业管理的立法现状与外国物业管理的立法相比，我国物业管理的立法现状还呈现出以下的特点。1.3.1 地方立法活跃自从1994年6月深圳经济特区住宅区物业管理条例出台之后，全国相继有青岛、沈阳、常州、合肥、北京、大连、厦门、银川、广州、海南、武汉、上海等一大批省、市制定了物业管理的地方法规。有些省、市正在酝酿立法。1.3.2各地物业管理立法不平衡 ,不协调我国各地区物业管理发展不平衡，沿海地区与中西地区，大城市与中小城市，在市场发育程度、行业规模、发展水平、

41、覆盖面、从业人员素质，服务水平等方面差异较大。这些导致各地物业管理立法不平衡，不协调，甚至在某些方面相差较大。如物业管理委员会规定，依深圳经济特区住宅区物业管理条例经注册登记，成为社团法人，而许多地方性法规并无此规定。2 物业管理的立法中所存在的问题2.1 规定的物业管理模式单一在现行有关物业管理模式的立法及其实践的做法中，存在有形而上学的现象。从物业管理条例第二条规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备和相关的场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”可以看出，我国物业管理体制中往往把选聘物业公

42、司管理模式做为唯一的合法模式，而这却与我国的国情并不相符。2.2 规定的物业管理市场难以形成物业管理条例第三条、第二十四条分别规定：“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”、“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府、房地产行政主管部门的批准，可以采用协议方式选聘只有相应资质的物业管理企业”。这些规定难以保证物业管理行业通过竞争机制提高管理服务质量。众所周知，我国大约有1/3的

43、物业管理企业是以房地产开发企业直接派生出来的，全国70%以上的物业管理项目中也是由房地产开发企业派生的物业管理企业和原房管所转制的企业来进行管理。这种物业建设与物业管理不分开体制，既剥夺了业主和使用人选择管理服务者的权利，也不利于管理服务水平的提高和行业的健康发展。2.3 对业主委员会缺乏明确的规定物业管理条例第十五条规定“业主委员会是业主大会的执行机构”，但并没有明确规定其是否具有法人资格，是否具有诉讼主体资格。对此，人们在实践中争议很大。有人认为业主委员会为社团法人，依此观点，业主委员会必须具备社团法人的条件即自然人自愿组成的从事非生产经营性业务活动的社会组织体。这意味着业主委员会完全独立

44、于各业主，独立享有民事权利，独立承担民事责任。当然，也意味着业主委员会可作为诉讼主体。也有人认为，业主委员会为享有独立的诉讼主体资格的非法人组织，因为它是经过业主大会或业主代表大会选举产生，经房地产管理部门核准登记成立的，具有合法的地位，有一定的组织机构和财产，应属于民事诉讼法规定的“其他组织”。在民事诉讼中，应该享有独立的诉讼权利和独立承担诉讼义务。还有人认为业主委员会既非法人，也无独立的诉讼主体资格，因为它既不从事经营活动，业主也不缴纳款项交给业主委员会运作，所以业主委员会并没有自己独立的财产，不享有民事诉讼法中“其他组织”的独立诉讼主体资格，更不能成为法人。在实践中涉及诉讼事务时，应由全

45、体业主授权业主委员会，由其作为全体业主代表参加民事诉讼活动。物业管理条例和业主大会规程虽然规定“业主委员会是业主大会的执行机构”，但是对于召开业主大会的条件，业主委员会的组织保障，对业主委员会的监督，业主委员会的法律责任等却没有具体的规定。物业管理条例第十条规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会、并选举产生业主委员会。”但并没有规定业主大会召开的条件。业主大会规程规定“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主

46、大会筹备组，负责业主大会筹备工作。”“筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议、并选举产生业主委员会。”这意味着，如果建设单位不参加业主大会筹备组，业主大会就不可能成立。业主委员会也就不可能产生。这种现象在现实中并不少见。业主委员会作为业主大会的执行机构，具体负责实施业主大会的决定；监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同，监督业主公约的实施。但由于业主委员会委员往往是兼职的，难以履行其职责。以至于实践中业主遇到问题往往是找物业管理企业来解决。物业管理条例也规定业主和业主大会都有权监督业主委员会的工作，但对于监督权的行

47、使、监督方式都没有明确规定。这就出现了“人人监督，人人都没法监督”的局面。物业管理条例第十六条规定“业主委员会应当由热心公益事业，责任心强、具有一定组织能力的业主承担”。但在市场经济条件下，要求委员在无任何合理报酬的情况下,却要热心为全体业主服务往往可行性较差。2.4 物业管理监督机制不够完善物业管理监督机制包括：一是政府部门的依法监督。如在物业管理条例第五条对国务院建设行政主管部门，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门对物业管理活动的监督管理工作规定；第20条对业主大会，业主委员会应当配合“公安机关”，与居委会相互协作，共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作规定；第41条，第43条对物

48、业收费监督规定；第46条对有关行政部门应当对违法行为制止或依法处理规定；第54条有关专项维修基金规定。二是消费者即业主对物业管理服务进行合法监督。其主要形式是全体业主召开业主大会，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理中的合法权益；选举产生业主委员会，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。如物业管理条例第6条有关业主权利；第8条、第9条、第10条、第11条有关业主大会成立、职责规定；第15条有关业主委员会性质、职责规定。三是物业管理行业协会对物业管理企业的监督。目前我国对第一、第二部分监督已基本建立，但第三部分即物业管理自律尚处于起步阶段，现行法律法规尚无对物业管理行业协会作出规定。2.

49、5 重行政责任,轻民事责任在物业管理立法中，偏重于政府部门履行监督管理职责，对违法者追究行政责任，而对业主、使用人等相关的主体的合法权益遭侵犯时如何追究违法者民事责任相对缺乏。如在物业管理条例第6章“法律责任”中，涉及行政责任但不涉及民事责任的是第57条、第59条、第63条、第64条、第69条共5条。涉及既有规定行政责任，又有民事责任的是第58条、第60条、第61条、第62条、第65条、第66条共6条。只涉及承担民事责任是67条，仅有1条。尤其是第57条没有规定，未按规定选聘物业管理企业的建设单位或业主委员会对业主承担民事责任；第59条没有规定，对不移交有关资料的建设单位、物业管理部门企业对于

50、业主和业主委员会承担民事责任；从以上可清楚看出物业管理条例作为行政法规，其着力于行政部门行使职权，对物业行使监督、管理权力，而对业主等相关主体的民事权利遭到侵害如何保护缺乏具体、全面规定。3完善物业管理立法的措施3.1改变物业管理公司的管理模式我认为，结合目前中国人均收入不高的国情，高昂的物业管理费用并非各家各户都能承受，应对现行的物业管理体制进行改革，由单一的委托物业公司管理模式改为委托物业管理公司管理与业主自营式管理并用的两种模式。成立物业管理指导办公室，对自管式物业管理进行指导，提供人员培训、检查，对业主投诉率进行监控。建立实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。建

51、议建立一种业主自营式管理与委托专业物业管理公司管理两种管理机制并存，行业自律管理协会与行政监督相配套的具有中国特色的物业管理体制。没有必要去一味地追求全部由物业管理公司来进行物业管理的一刀切模式。 业主自营式物业管理最大的特点是，可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费，以及其他费用（如6年一度的楼面清洗费等）公共开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了社区生活的安定和有序。整个社区的建筑物分为两部分：一部分是私产（即居民的套房），由业主自己负责；另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动

52、场所和临街的配套建筑物。公共社区归全体成员所有，由他们自己管理，即所谓的业主自营式物业管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会，全权负责本管理纯属义务，没有任何报酬。委员一般任期一年，每月开会一次，讨论决定社区物业管理的重大问题。因此，我认为，应允许业主根据需要成立物业管理委员会，全权负责管理，作为业主自营式管理机构，在物业管理条例中增加对其委员产生、组成、任期、职责等方面规定，并将其第2条修改为“本条例所称物业管理是指根据业主、业主委员会或其他组织的委托，物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理, 对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动”。3.2

53、促进物业管理市场机制形成我觉得物业管理条例第3条、第24 条中的有关“国家提倡”应该去掉，以便增加法律规范的强制性；对非住宅物业管理（如写字楼、商住两用楼）的建设单位，也要依法通过招投标方式来选聘物业管理企业；所谓的“住宅规模较大的”,也应当有个明确界定,这样在实践中才具有可操作性；对物业管理条例第57 条有关“住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的法律责任”的规定可以进行修改, 提高对违反者的罚款幅度，可改为5万元以上20万元以下。通过这些措施来加大立法强度，以促进物业管理市场机制的形成。3.3规范业主委员会的运作程序我认为，物业

54、管理立法应对业主大会组建的条件、程序；对委员会的监督措施、物质津贴、法律责任明确化和具体化。如规定入住率达到一定的比例或交付时间超过一定期限业主可以筹备成立业主大会, 必要时一定比例的业主可向行政主管部门申请业主大会；规定业主大会、物业管理主管部门对业主委员会进行监督的方式与措施，业主委员会违反职责应承担法律责任。3.4完善物业管理监督机制目前中国的物业管理自律还处于起步阶段，物业管理发展的畸形是难免的。我觉得，可以由房地产行政管理部门牵头，尽快建立体制上类似于消协的建筑物业主与管理人员协会，实施行业自律。对于物业管理企业的投诉可以由协会受理，维护业主合法权益，并由该协会对物业管理从业人员进行

55、培训审查，从而在物业管理领域实现政府职能由微观管理向宏观调控的转变。3.5 纠正“重行轻民”的立法缺点我觉得，要从根本上改变这种状况，一是要在时机成熟时用最高立法机关制定的物业管理法取代物业管理条例，提高立法层次；二是立法者应该认识到物业管理的法律本质是一类特殊的民事关系。既有业主与业主之间、业主利益与全体利益的冲突，也有物业管理企业的违法行为损害到业主利益甚至损害公共利益。所以物业管理中的违法行为大多都构成民事违法和行政违法，我们不能以追究行政责任代替追究民事责任；切实涉及违反行政管理规定，损害公共利益时，则优先保证民事责任的承担；三是体现业主自我管理,自我监督原则。当业主某些违法行为损害业

56、主共同利益时，应由业主先进行自我管理、自我约束，然后再承担法律责任。4构建和谐的物业管理4.1研究完善物业管理相关的法规制度物权法作为民法典的一个重要部分，规制的重点是权利归属及其保护，侧重于对业主的建筑物区分所有权的保护。首先，其将物业管理活动的基本概念，以法律形式予以确认，使得物业管理立法层次得以上升到法律高度；其次，还将物业管理条例确立的业主大会、业主公约、专项维修资金等基本制度，上升到法律层面，提高了适用范围及效力等级。再次，在解决物业管理中单个业主利益的分散性与众多业主利益的协调性问题上，物权法明确规定了“少数服从多数”的原则。在物权法时代，物业管理面临的第一个重大问题就是，凡涉及到

57、建筑物区分所有权的国家立法、行政法规、部门规章、地方立法、地方规章，都必须进行清理，凡是违背物权法关于建筑物区分所有权的规定的，都必须废除，国家和地方都必须按照物权法的规定，制定和修改相关规范性文件，最终形成一个协调一致、完整呼应的物业管理法律体系。 所以政府部门需要按照物权法的有关规定及时修订物业管理条例。修改完善业主大会制度，规范业主大会和业主委员会的成立及运行；制定住宅专项维修资金管理办法，规范专项维修资金的交存、管理和使用。4.2注意产权归属的明确对企业的影响物权法对住宅小区车位、车库和共用设施的归属做出了明确的规定，使得很多长期争议不休激化矛盾的问题迎刃而解。但是，随着对管理区域内共

58、用部位、共用设施设备产权归属的明确，将对部分企业的管理与收益分配带来影响。物业管理企业要抓紧对在管项目共用部位、共用设施设备产权情况的清理，并注意对新接管项目共用部位、共用设施设备产权归属的正确掌握，在此基础上依法进行管理和经营，以尽量避免由此引发的矛盾和纠纷。4.3大力宣传物权法有关内容让广大业主深刻学习领会物权法的精神，正确行使自身拥有的所有权、共有权和共同管理权，自觉履行相应的义务和责任。并通过建立健全相应制度、普及法律法规、依法引导业主等方式减少邻里纠纷，建立和谐的相邻关系。对发生的纠纷应尽量通过政策宣传和劝解等方式妥善处理，一旦出现难以调解的纠纷，可以引导他们通过法律途径加以解决。4

59、.4研究对业委会的监管形式物权法第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”该条规定，确认了如果业主违反法律、法规和管理规约，受侵害的业主有权通过诉讼寻求司法救济，业主大会、业主委员会可以要求行为人停止侵害、消除影响等。物权法的规定，排除了物业管理企业对于侵权业主的诉权。这一规定，在一定程度上减轻了物业管理企业

60、的责任，但与此同时，物业管理企业的大量管理工作必须依靠业主大会和业主委员会的支持，否则物业管理企业的工作难以进行。因此，我们要因势利导紧密依靠业主大会和业委会加强对侵害他人行为的管理，把业委会的主要精力引导到对业主共同事务的管理上。4.5加强正确的舆论引导纵览近几年关于物业管理的宣传报道，充斥各类报纸、电视和广播的绝大多数是关于物业管理的负面报道和评论，许多媒体在报道和物业管理相关新闻时，乐于捕捉和曝光物业管理企业与业主的矛盾冲突事件，热衷于使用“暴力”、“黑手”、“抗争”等刺激性的字眼。有的媒体为了吸引读者的眼球，甚至在报道物业管理纠纷时，存在夸大事实、张冠李戴、以偏概全的现象。上述过分放大