桂林市工业及房地产市场调查报告_secret

1、PAGE PAGE 32桂林市工业地产调查报告目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc218919327 第一部分 工业地产 PAGEREF _Toc218919327 h 4 HYPERLINK l _Toc218919328 一、工业地产定义 PAGEREF _Toc218919328 h 4 HYPERLINK l _Toc218919329 二、工业地产发展状况 PAGEREF _Toc218919329 h 4 HYPERLINK l _Toc218919330 三、开发模式 PAGEREF _Toc218919330 h 4 HYPERLINK l

2、_Toc218919331 (二)主体企业引导模式 PAGEREF _Toc218919331 h 5 HYPERLINK l _Toc218919332 (三)工业地产商模式 PAGEREF _Toc218919332 h 5 HYPERLINK l _Toc218919333 (四)综合运作模式 PAGEREF _Toc218919333 h 5 HYPERLINK l _Toc218919334 第二部分 近年来国家对于工业地产的相关政策 PAGEREF _Toc218919334 h 6 HYPERLINK l _Toc218919335 一、相关政策： PAGEREF _Toc218

3、919335 h 6 HYPERLINK l _Toc218919336 二、政策影响分析： PAGEREF _Toc218919336 h 9 HYPERLINK l _Toc218919337 (一)杜绝工业用地改变用地性质的现象 PAGEREF _Toc218919337 h 10 HYPERLINK l _Toc218919338 (三)政策影响小结 PAGEREF _Toc218919338 h 11 HYPERLINK l _Toc218919339 1.园区和工业用地审批程序愈加严格 PAGEREF _Toc218919339 h 11 HYPERLINK l _Toc21891

4、9340 2.加快了土地市场化进程 PAGEREF _Toc218919340 h 12 HYPERLINK l _Toc218919341 第三部分 桂林市工业状况 PAGEREF _Toc218919341 h 14 HYPERLINK l _Toc218919342 一、社会经济状况 PAGEREF _Toc218919342 h 14 HYPERLINK l _Toc218919343 二、工业发展状况 PAGEREF _Toc218919343 h 15 HYPERLINK l _Toc218919344 (一)广西全区工业发展状况 PAGEREF _Toc218919344 h 1

5、5 HYPERLINK l _Toc218919345 (二)桂林工业发展状况 PAGEREF _Toc218919345 h 16 HYPERLINK l _Toc218919346 1.桂林市工业发展规划 PAGEREF _Toc218919346 h 16 HYPERLINK l _Toc218919347 2.桂林市工业发展概况 PAGEREF _Toc218919347 h 17 HYPERLINK l _Toc218919348 3.桂林市区及周边重点工业园区状况 PAGEREF _Toc218919348 h 20 HYPERLINK l _Toc218919349 1)高新开发

6、区 PAGEREF _Toc218919349 h 21 HYPERLINK l _Toc218919350 2)苏桥工业卫星城 PAGEREF _Toc218919350 h 22 HYPERLINK l _Toc218919351 3)灵川八里街工业园 PAGEREF _Toc218919351 h 22 HYPERLINK l _Toc218919352 4)荔浦金鸡坪工业园 PAGEREF _Toc218919352 h 23 HYPERLINK l _Toc218919353 三、项目分析 PAGEREF _Toc218919353 h 26 HYPERLINK l _Toc2189

7、19354 (一)区域分析 PAGEREF _Toc218919354 h 26 HYPERLINK l _Toc218919355 (二)项目情况 PAGEREF _Toc218919355 h 26 HYPERLINK l _Toc218919356 四、项目SWOT分析 PAGEREF _Toc218919356 h 26 HYPERLINK l _Toc218919357 (一)优势（S） PAGEREF _Toc218919357 h 26 HYPERLINK l _Toc218919358 (二)劣势（W） PAGEREF _Toc218919358 h 27 HYPERLINK

8、l _Toc218919359 (三)机会（O） PAGEREF _Toc218919359 h 27 HYPERLINK l _Toc218919360 (四)威胁（T） PAGEREF _Toc218919360 h 27 HYPERLINK l _Toc218919361 五、总结 PAGEREF _Toc218919361 h 28 HYPERLINK l _Toc218919362 第四部分 项目定位 PAGEREF _Toc218919362 h 29 HYPERLINK l _Toc218919363 第五部分 风险分析 PAGEREF _Toc218919363 h 30 HY

9、PERLINK l _Toc218919364 第六部分 项目开发模式建议 PAGEREF _Toc218919364 h 31第一部分 工业地产工业地产定义是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。工业地产发展状况工业地产升温，珠三角、长三角等一线城市现有开发区土地存量不足造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面：一是开发区规划面积与产业发展的矛盾； 另一方面原因是部分开发区本来的规划面积过小，发展空间有限，难以形成较大规模的产业聚集，制

10、约了开发区的发展 。企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移 。廉价的劳动力和土地 ，也是制造基地往二三线城市转移的一个重要原因 。人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格低廉，十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。 开发模式工业园区开发模式此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方

11、式引进符合相关条件的工业发展项目。 主体企业引导模式 指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。工业地产商模式 工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。综合运作模式 由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既

12、要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此， 会对以上各种开发模式综合使用。第二部分 近年来国家对于工业地产的相关政策相关政策：时间政策与工业地产相关内容2003.02.18国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知主要内容是清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。2003.02.21国土资源部进一步治理整顿土地市场秩序工作方案通知主要内容是针对各类园区内，工业用地违反土地利用总体规划和城市规划设立各种名目的园区(城、村)及园区用地中存在的非法占地

13、、越权批地、违法供地等问题。2003.07.18国务院办公厅关于暂停各类开发区的紧急通知主要内容是暂停审批新设立和扩建各类开发区，包括经济技术开发区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区（园区）。国家级开发区确需扩建的，需报国务院审批。2003.07.30国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知主要内容是对各类开发区进行全面清查，并对清查内容进行了明确的规定；在检查清理的基础上进行整顿规范。对不符合开发区标准的要坚决停办。对已批准的开发区如有超过建设用地规模和范围的土地，依法处理，如确需扩建的，严格按照有关法定程

14、序办理；加强对开发区建设用地的集中统一管理；今后要严格控制实力以成片土地开发为条件的开发区。鼓励工业项目向园区集中。2003年11月3日国务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知主要内容是坚决落实清理整顿开发区的规定。严格落实7月30号发出的通知要求，加快对各类开发区的清理进度。2004年10月21日国务院关于深化改革严格土地管理的决定禁止非法压低地价招商。省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准。协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。2005年3月21日国务院办公厅转

15、发商务部关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见该意见的主要内容是工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业零售，不得用于房地产开发。2006年4月28日国务院国有土地使用权出让合同补充协议 主要内容为：一是属于工业建设项目的，受让宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地不得超过受让宗地面积的一定比例，受让人不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。二是约定了受让宗地的投资总额、单位用地面积投资强度、容积率和建筑系数等指标。三是约定了建设项目的竣工时间，逾期不能竣工的，要交一定比例的违约金。四是约定，受让人按照合同约定日期动工

16、建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一或已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的，即视为土地闲置，出让人有权向受让人征收土地闲置费。2006 年7 月25日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议违法用地屡禁不止 国务院决定提高征地成本。1、调整利益机制。提高征地成本，规范土地出让收支管理；2、完善责任制度。地方各级人民政府主要负责人要对本行政区域内的土地管理和耕地保护负总责。坚决制止“以租代征”等违法违规用地行为。2006年8月1日国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供

17、应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。2006年8月6日国土资源部推出土地使用五大价格与税收措施五大措施：一是提高征地成本。二是规范土地出让收支管理。三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度。2006年8月31日国务院关于加强土地调控有关问题的通知建立工业用地出让最低价标准统一公布制度 ，国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定

18、收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。2006年10月18日土地出让金收支管理办法(草案)基本修订完成初步规定是城镇土地使用税提高2倍，新增建设用地有偿使用费和耕地占用税各提高1倍。至于地方政府对土地出让金的收支，将采取在财政部系统（即国库）中设立“国有土地有偿使用专账”的方式，按照国有土地出让金收入的一定比例，建立“国有土地收益基金”，并规定地方政府不得作为当期收入安排使用。在这个过程中，土地出让金将全额纳入地方财政预算，实行“收支两条线”，并接受地方人大的监督。并且，土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发。此前的做法，是

19、要求土地出让金增值部分的15%作此用途。2006年11月22日财政部、国土资源部、中国人民银行日前联合发出关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。通知强调，新增建设用地土地有偿使用费仍实行中央与地方30：70分成体制。同时，为加强对土地利用的调控，地方分成的新增建设用地土地有偿使用费，一律全额缴入省级国库。2007年4月9日国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知各区人民政府和市、区相关主管部门必须加强监管，确保已出让的工业用地用于原批准项目，不得用于建设标准厂房出租、变

20、相搞工业房地产开发。 政策影响分析：杜绝工业用地改变用地性质的现象2003年2月18号的紧急通知指出，工业园区内部严格控制商品房的开发，严禁用科技、教育等手段取得土地用于商品房的开发。这对开发商违法占用工业用地，进行商品房开发，改变工业用地性质进行了严格控制。但是，很多开发商还是利用该通知没有对此细化的空子，擅自改变工业用地性质。针对以上问题，在2003年6月5日发出的国有土地使用权出让合同协议中，第16条明确规定如果开发商要改变工业用地性质，必须取得当地有关部门同意。该协议本意是从政府角度杜绝开发商擅自改变工业用地用途的途径，但是，这从某个角度反而将改变工业用地合法化了。因此，很多开发商在通

21、过和当地政府进行私下交易后，开始合法的改变工业用地的用途。针对这种现象，国务院办公厅在2003年7月30日出台的关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知中，又进一步加强了工业用地改变用地性质的规定，将需要改变用地性质的土地，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。该规定有效了制止了开发商改变工业用地用途的途径，但是，还是有些开发商不经过这一途径，通过打擦边球的手法，将工业用地擅自改变为总部基地或销品贸。因此，2005年3月21日，国务院办公厅转发商务部关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见中，又进一步强调工业园区内，即使通过拍拍挂方式取得的工业用地也不得大规模的商业零

22、售，不得用于房地产开发。但该意见并没有对此做出更加详细的规定。因此，工业用地改变用途的现象还是存在。2006年4月份国务院出台的国有土地使用权出让补充协议，就是针对以上政策中出现的种种漏洞，对工业用地改变用途的现象给予更加严厉的打击。协议不但明确土地出让时，出让宗地内用于建设行政办公用地的比例，不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施外，还规定了工业用地项目的绿化率，堵住了各工业园区以花园式办公为由，改变用地性质。随着政策的严厉和细化，可以利用的政策漏洞也会越来越少，开发商打擦边球的机会也将会大大减少。如果开发商再想通过打擦边球的手段来改变工业用地用途，将

23、会承担更大的政策风险。整合工业园区规模 2004年土地市场治理整顿前后，有一个相关的统计可资参考：土地市场治理整顿前全国共有各类开发区6866个(其中，国务院批准设立的开发区171个，省级政府批准设立的1094个，其余5601个开发区都是市、县、乡政府和各级部门设立的)，规划面积3.86万平方公里。超过了当时城镇建设用地总量。一系列有关工业园区的整合措施出台后，有效的整合工业园区的数量。以上海为例，上海2003年5月份有144个工业区，03年底降为83个，04年底就降为63个，工业园区的整合力度可见一斑。近两年国家使用宏观调控手段。调控土地使用，2003年全国有3763个工业园区被减掉。而20

24、04年则有4813个被减掉，全国各级各类开发区也撤并整合了2046个。政策影响小结园区和工业用地审批程序愈加严格随着国家对土地市场调控的力度越来越大，各省市对工业用的审批程序将更加严格。这可以从2003年出台的一系列工业用地政策可以看出，从2月18日的紧急通知到11月3日的进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知，一步步严格控制了工业开发区的审批程序和工业用地的利用规模，审批程序更加合法化。加快了土地市场化进程一系列政策的出台对全国工业用地市场影响巨大，实现了土地供应的完全公开、公正和透明，完全中止了协议出让，从而使得工业用地土地市场的市场化进程有了实质性的跨越。工业用地开发将更加规范化、市场化，

25、公开出让政策使得行业的集中度不断扩大，土地寻租和国有资产流失的现象受到一定程度的遏制。附表：国家工业用地出让桂林地区最低价格标准等级最低价格（元/）最低价格（万/亩）区域七等288 19.20 秀峰区桂林市七等288 19.20 叠彩区桂林市七等288 19.20 象山区桂林市七等288 19.20 七星区桂林市九等204 13.60 雁山区桂林市十二等120 8.00 临桂县桂林市十三等96 6.40 阳朔县桂林市十三等96 6.40 灵川县桂林市十三等96 6.40 全州县桂林市十三等96 6.40 兴安县桂林市十三等96 6.40 平乐县桂林市十三等96 6.40 荔蒲县桂林市十五等60

26、 4.00 永福县桂林市十五等60 4.00 灌阳县桂林市十五等60 4.00 资源县桂林市十五等60 4.00 龙胜各族自治县桂林市十五等60 4.00 恭城瑶族自治县桂林市备注：工业用地共分为15个等级；自07年4月份实施。第三部分 桂林市工业状况社会经济状况广西社会经济状况初步核算，前三季度广西实现地区生产总值4701.51亿元，同比增长13.1%，同比回落1.9个百分点，高出全国平均水平3.2个百分点，连续20个季度保持两位数增长。第二产业增加值2071.07亿元，增长19.0%，同比回落0.8个百分点；三次产业中，第二产业对经济增长的贡献率最大，达到61.6%。（资料来源广西统计局）

27、前三季度，全社会固定资产投资2419.55亿元，增长24.6%，同比回落11.6个百分点。承接产业转移势头良好。19月区外境内实际到位资金1025亿元，增长39.3%。外商直接投资8.03亿美元，增长93.8%。前三季度，全区城镇居民人均可支配收入10598元，增长16.2%，扣除价格因素，实际增长6.4%；农民人均现金收入3073元，增长15.8%，扣除价格因素，实际增长5.5%，其中农民人均工资收入826.1元，增长17.8%。居民储蓄存款余额3748.22亿元，比年初增长17.7%，增幅同比提高11.1个百分点。桂林社会经济状况桂林市全年实现生产总值746.83亿元，增长15.1；财政收

28、入72.50亿元，增长22.2，增幅创2000年以来新高；全社会固定资产投资403.04亿元，增长54.5；城镇居民人均可支配收入12908元，增长20.5；农民人均纯收入3909元，增量首次突破500元，增长15.2。桂林经济社会呈现快速、平稳的发展态势。（数据来源08年桂林市政府工作报告）分析：产业结构进一步优化 ，三次产业比重由上年的22.041.236.8调整为21.442.735.9；按照钱纳里和库兹涅茨的三次产业GDP结构评价标准，桂林市目前处在工业化初期向中期的过渡期阶段。工业发展状况广西全区工业发展状况2008年110月份，全区规模以上工业企业累计实现主营业务收入4406.1亿

29、元，比去年同期增长33.0%，增幅比1-9月回落2.9个百分点。实现利税387.4亿元，同比下降6.2%，增幅比1-9月回落6.8百分点。盈亏相抵后实现利润总额164.8亿元，同比减少49.2亿元，下降23.0%，比1-9月减少0.3亿元。企业亏损面为29.7%，同比扩大2.0个百分点，比1-9月扩大了0.5个百分点。亏损企业亏损额64.9亿元，同比增长1.6倍，比1-9月增长15.9%。08年1-10月全区规模以上工业企业产成品库存为379.2亿元，比去年同期增长55.3%，增幅同比提高了17.3个百分点，比1-9月新增5亿元，增长1.3%。1-10月， 全区规模以上工业利润在1-2月因受冰

30、冻灾害不利影响，比去年同期下滑13.1%，继而连续5个月小幅增长，1-8月利润同比出现小幅下滑，至10月累计利润下滑严重。10月份当月工业利润盈亏相抵后亏损0.3亿元，为近年来首次出现负增长，引起1-10月利润总额比1-9月减少0.2%，比去年同期减少23.0%，均出现由盈转亏，工业经营形势较为严峻。 全区规模以上工业利润比去年同期增长速度 单位：亿元，%指 标1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月利润总额26.551.369.097.1126.3146.3160.8165.1164.8累计增速-13.12.41.86.86.55.5-2.5-13.6-23

31、.0（资料来源广西自治区统计局）桂林工业发展状况桂林市工业发展规划“1234”工业发展目标：主要是2006年桂林政府提出的扶持工业企业发展目标。到2011年，力争10户企业年销售收入达到20亿元，20户企业达到10亿元，30户企业达到5亿元，40户企业达到1亿元以上。桂林七大优势产业：主要是装备制造、汽车及零部件、电子信息、医药及生物制品、食品饮料、橡胶制品、农产品加工7个工业优势产业。桂林市工业发展概况按照“1234”工业发展目标，2007年桂林市引进企业年产值10亿元以上企业4家(其中燕京漓泉超20亿元)，超亿元企业达107家。昊华南方、客车集团、中化桂林工程公司3家企业技术中心新认定为自

32、治区级企业技术中心；桂林乳胶厂一种产品获中国名牌称号。莱茵生物科技股份有限公司、广陆数字测控股份有限公司成功上市，年内新上市企业数量位居广西自治区排名第一。2007年桂林市规模以上工业各月累计工业总产值均保持高速发展的态势，增长幅度均保持在30%左右。2008年，15月份增长幅度均在30%以上，67月稍有回落，但增长幅度仍在28%以上。到10月份，增幅又开始以30%增幅发展，11月达到33.7%，12月份达到38.2%，为全年的最高。2008年1-8月全市工业实现主营业务收入324.14亿元，同比增长32.9%，增幅比上年同期提高3.3个百分点；实现利润总额16.48亿元，同比增长9.5%，增

33、幅比上月提高0.9个百分点；利税总额32.92亿元，同比增长11.9%，增幅比上月提高0.9个百分点。全市重点发展七大重点支柱行业对全市规模工业经济效益支撑作用依然明显。1-8月全市32个规模工业行业大类中有25个行业实现盈利,盈利面达到78.1%，其中实现利润上亿元行业有饮料(4.19亿元)、医药（1.77亿元）、黑色金属冶炼（1.97亿元）、非金属矿物制品业（1.29亿元）、电气机械（1.24亿元）、木材加工（1.05亿元），同比分别增长13.7%、20.5%、98.3%、-1.8%、-19.7%、61.1%，此六大行业共实现利润11.51亿元，同比增长19.2%，利润占全市总额69.8%

34、，对全市利润增长贡献率达到129.4%，拉动全市规模工业利润增长12.3个百分点。从全市重点发展七大重点支柱行业经济效益情况看，1-8月七大重点支柱行业实现主营业务收入184.61亿元，同比增长26.9%；实现利润总额11.68亿元,同比增长18.7%，增幅比全市增长速度高出9.2个百分点，对全市规模工业利润增长贡献率达到128.5%。其中有5个行业利润增幅高于全市平均值，分别是汽车及其零部件制造业266.1%、食品工业22.7%、医药及生物制品工业20.5%、电子信息业22.4%、其他农产品加工25.6%，对全市规模工业实现利润增长贡献率分别为24.6%、67.1%、21.1%、12.7%、

35、17.6%。七大支柱行业盈利能力凸显，贡献作用大，有力推动全市工业利润增长。全市规模工业企业亏损面逐步缩小，亏损企业亏损额增速呈回落趋势。表一：1-8月全市规模工业企业亏损面和亏损企业亏损额各月绝对值和增速如下表：月 份1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月亏损面（%）30.3232.3728.3627.6127.4426.1824.23同比扩大百分点4.084.714.384.486.133.91.95亏损额（亿元）1.511.912.462.653.413.824.22同比增长（%）89.7777.04125.4128.85174.85117.199.521-8月全市规模

36、工业企业数718家，其中亏损企业174家，亏损面为24.23%，同比扩大1.95个百分点，但比上月下降1.95个百分点。从表一反映出桂林市规模工业2-8月各月工业企业亏损面和亏损企业亏损额数据变化趋势，其中企业亏损面从4月份开始逐月缩小，亏损额增速从7月份开始逐月回落，体现了企业和相关部门的扭亏工作成效明显。但是亏损额同比增速仍然保持高位运行。究其原因，主要是受火力发电业利润亏损1.86亿元的影响，其占全市亏损企业亏损额的44%，对全市规模工业利润增长影响10个百分点。 桂林市近3年全部工业和规模以上工业产值表项目 年份2005年2006年2007年2008（1-8月份）全部工业总产值（亿元）

37、507.2617.75797.77-增长率（%）25.20%22.40%28.80%-增加值（亿元）179.99218.41281.53-增长率（%）20.80%17.90%21.80%-规模以上工业总产值（亿元）268.6343.69457.28359.87增长率（%）26.30%24.40%36.00%34.40%增加值（亿元）-120.8-118.06增长率（%）-19.90%-20.00%01002003004005006007008009002005年2006年2007年2008（1-8月份）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%

38、全部工业总产值（亿元）规模以上工业总产值（亿元）全部工业总产值增长率（%）规模工业总产值增长率（%）桂林市区及周边重点工业园区状况产业布局：在广西自治区的14个市中，每个市至少有一个工业园区。其中国家级审批的7个，自治区级审批的23个，其它7个是入园企业多、发展初具规模的园区。37个园区产业分布情况是：高新技术产业园区有4个，分别在桂林、南宁、柳州、北海各1个；中国东盟和边境经济合作区4个，即南宁东盟经济园、东兴边境经济合作区和崇左市城市工业区、凭祥边境合作区；临海工业园区7个，包括了北海4个，钦州2个，防城港1个；其他形式的工业园区22个。北部湾的南北钦防等市依据沿海地区交通便利等区位优势，

39、先后在园区兴建炼油、林浆纸、钢铁、电力等一批大项目。桂中发展装备制造业等项目，如依托柳州市的工业基础和产业优势，围绕汽车、机械制造为主的产业链，重点瞄准国内外龙头和骨干汽车零配件制造企业进行招商，形成了柳州阳和、新兴两个工业区的汽车零部件产业集聚区，柳州市获得了“国家汽车零部件出口基地”许可证，为再造一个柳州储备了能量；桂西依据资源和能源匹配条件较好，资源开发和深加工项目比较多，形成了以崇左市的制糖、农产品加工业等产业，百色以铝工业冶炼和加工为主，以及宜州城西经济开发区集聚的茧丝绸产业，既为农民增收创立了平台，也为地方财政贡献了力量。梧州、玉林、贵港、贺州四市成为承接东部产业转移的良好平台，如

40、岑溪工业区和容县经济开发区的电子产业园，既提升了广西工业的科技含量，也为广西节能减排，可持续发展树立了典范。桂林等市依据科技创新的优势，发展高新产业。桂林市主要工业分布在桂林市高新区、临桂县、灵川县、永福县。其中从规模来看，高新区最大，其次是永福县和灵川县。高新开发区桂林国家高新技术产业开发区成立于1988年5月，1991年3月被国务院批准为第一批国家级高新区。目前高新区内有信息产业园、英才科技园、穿山科技园、铁山工业园和华侨旅游经济区。近年来，桂林国家高新区得到了快速发展，规模以上企业工业总产值占全市的比重达到28%，高新技术企业产品总产值占全市规模工业产值的比重达68%。高新区工业从立项规

41、划到发展到目前的初级阶段，共经历了16年的时间。通过高新区招商资料了解到：截止2006年8月，已拥有各类企业1000多家，其中高新技术企业196家，三资企业300多家。目前已聚集了NEC、鸿瑞光盘、星辰电子、海威电子、普诺基网络计算机、啄木鸟医疗器械、同力自动化、思奇通讯、光隆光电、迈特光电等20家电子信息类高科技公司，总投资15亿元。初步形成了电子信息、生物医药、光机电一体化、新材料、环境保护等五大优势产业，其中电子信息产业占广西总量的三分之二以上。分析：高新区的工业园区虽然批准成立16年，但由于前期资金投入不足，导致前期基础设施建设严重滞后，招商引资进展迟缓，大部分园区也是在05年以后才有

42、了一定的发展，目前的主干道桂磨路和环城高速也是刚通车不久。高新区内的华侨旅游经济区至今基本维持原样，没有入园企业，园区建设未能取得实质性进展。苏桥工业卫星城桂林国家高新区苏桥园位于桂林市西南，北距桂林市区26公里，距桂林两江国际机场仅8.5公里。总规划面积65平方公里，是桂林市规划面积最大的园区。全力打造西部产业卫星城，成为承接东部沿海发达地区和国际产业转移的主要载体。目前进驻的企业17家，其中包括著名耐克、阿迪达斯运动休闲产品制造商、汽车及零部件、工程机械、橡胶机械、高新技术离子交换纤维加工等多家国内外知名企业和项目，初步实现产业规模化经营格局。分析：苏桥工业区是桂林市规划规模最大的工业园区

43、，其定位为一个“工业城”。按照城市功能划分为工业、行政、商贸、生活、居住等区域。目前园区第一期的基础设施基本完善，道路网已经建成，水电燃气通讯已经配备。苏桥工业园有两大优势，一是离两江机场近，桂柳高速贯穿至南北。二是土地价格根据进驻企业的投产规模，土地价格如在60-90元/，即在4-6万元/亩之间。这个价格相对于秧塘工业园区、高新区便宜，有更大的吸引力。灵川八里街工业园灵川县有桂林八里街科技工业园区（1000亩）、三街镇五里排工业园区（1000亩）、定江镇八里街技术开发区（500亩）、大圩镇铁山工业区（850亩）、灵勃工业区（60万平方米）、潭下金山工业区（1500亩）、龙头岭工业园区（400

44、亩）等几个工业园区。2007年灵川政府为了打造承接东部产业转移的平台，把上述几大园区合并为八里街工业园区，实行“一区多园”的运作模式，以八里街园区为中心，带动其他园区的发展。各大园区基础设施基本完备，交通方便，离火车站和两江机场近。分析：八里街工业园是桂林市开发了多年的老牌工业园区。基础设施完善，交通便利，但是园区定位不突出，进园企业不加选择，进驻企业规模小，产业关联度低，园区内的企业大多只是地理空间的聚集，是企业数量上的简单“堆砌”， 既有制药、食品，又有汽车配件、化工、建材、电子等高科技工业，还有商贸物流区、科教产业区，还有房地产项目。荔浦金鸡坪工业园荔浦县离桂林市区100公里左右，该县主

45、要工业产业以山寨厂的形式分散于县城周边，主要产业是衣架和食品加工，原料和产品“两头在外”，受原料市场和产品市场制约情况较为突出。金鸡坪工业园是荔浦重点发展的园区，规划的面积大约为2800亩，目前已征地有600亩左右。目前工业园区已征地的部分的土地为一私人公司所有，园区土地采用只租不卖，通过建立标准厂房出租的运作方式对外招商。没征用土地的价格在10万元/亩左右。自2007年年中开始对外招商以来，目前共有2家家私企业进驻，进驻企业规模比较小。由于受当地经济环境和地理位置偏远的影响，荔浦工业园目前不具备和高新区、苏桥工业园区、秧塘工业园竞争的实力。分析：目前处于发展的初期阶段，市政设施以及道路还比较

46、差，预计在相当长的时间内才能形成规模。园区招商产业缺乏规划，无论企业类型和大小，不加选择。同时土地价格在10万元/亩稍低，偏高。区域项目产业规划规模/开发状况物业模式配套设施土地价格入园企业数量高新区信息产业园电子、通讯、软件共1583亩，一期工程占地721亩，二期规划用地面积862亩。研发大楼、生产厂房、办公大楼最低出让价19.2万/亩20家英才科技园机电一体化、新材料和环保产业占地1902亩，计划分两期开发，一期占地700多亩生产线及厂房环城高速，接通广贺高速，七通一平12家铁山工业园机械制造、电子信息、精细轻工等高新技术产业总体规划面积12平方公里，一期工程面积为5.52平方公里，二期工

47、程面积为2平方公里。目前已征地708亩生产线及厂房铁山二路，已实现五通一平7家穿山科技园电子、软件、精细化工类企业占地132亩，已建成6万的商业、办公、和生活区，7万的标准厂房科研中心、标准厂房（用于出租为主）10家华侨旅游经济区软件类高新技术产业共规划3个软件科技园区工业园区尚在规划中，没有一家企业进驻永福县苏桥桂林国际工业卫星城机械、橡胶、光电、传统劳动密集型产业、现代农业、医药食品规划总面积65平方公里。一期规划用的28平方公里研发中心、生产线及厂房一期A区基础设施基本完善,道路路网已建成,开通水电,燃气,通讯等土地价格在60-90元/17家企业，以重工业企业为主灵川县八里街工业园区农产

48、品、生物医药等园区规划总面积18平方公里生产线及厂房、仓储物流火车北站和桂海高速3号园66家企业，1-2号园不详 荔浦县金鸡坪工业园家私类，入园企业不加选择目前征地600亩，集中在某私人公司手上，规定只租不卖标准厂房出租七通一平，道路比较差10万元/亩2家企业小结运作模式：上述各工业园区基本上都是通过采用“一区多园”的开发模式，即拿地的公司，通过立项设立工业园区为途径，在完成规划、七通一平后把土地转让给进驻的企业，由进驻企业根据自身需要自建工业物业的一种模式。各大园区其主要的物业模式是生产线和厂房，表明桂林市工业产业以生产为主，研发类企业偏少，高端企业少。广西的工业主要集中在中部和南部，桂林市

49、作为传统的旅游城市，目的工业结构还是传统工业，新型高新技术企业不多。政府规划的高新技术产业能形成气候还有相当长的时间。根据了解，好几个园区的土地都掌握于私人手上，这批投资者购买土地的用途并不是在当地投产生产，而是炒卖地皮，这批投资者不会热衷于招商引资，而只是等时机成熟后抛售套现。导致了大部分园区规划立项多年，但一直没有实质性的发展，同时给政府的招商引资造成被动，因为土地价格不是政府说了算。比如华侨旅游经济区。高新区运作了16年的长时间，也不过是05年以后在招商引资方面才有所突破，主要受益于东部产业转移。项目分析区域分析临桂县城规划工业用地总面积为8.42平方公里，主要位于南部的西城工业园和庙岭

50、工业园。西城工业园包括秧塘组团、万福组团和四塘北组团三个工业团。秧塘工业园总面积2.22平方公里，主要发展汽车零部件制造、电子信息技术、光机电一体化产业、电子与通讯设备制造、材料科学和新材料技术等等高附加值工业项目，建设成临桂县高新科技产业园区。四塘和万福工业组团主要是最为桂林市承接东部产业转移的主要载地和部分桂林市“退二进三”产业基地。其中万福组团作为配套产业组团，将建设物流园区、作为工业基地的仓储、物流中心。项目情况根据相关的资料统计得到：至8月中旬，秧塘工业园共签约入园项目达17个，计划投资总额达31.2亿元。其中，已开工建设项目12个，已竣工投产项目2个。12月份初，桂林三金集团、华力

51、重工集团和桂林福达集团举行了入园仪式，三者共投资19.36亿。因此，估计到目前为止入园企业大概在20个左右，总投资在50亿元左右。 项目SWOT分析优势（S）桂林政府在未来几年内搬迁临桂，目前正大力发展临桂新区。基础设施等道路交通环境逐步得到改善。政府招商引资初见成效。特别是08年12月份进驻的桂林三金集团（投资9亿）、桂林福达汽车（投资8亿），作为龙头企业，对招商引资有很大的助推作用。劣势（W）项目周边30公里范围内有发展16年的高新开发区和比较成熟的灵川工业园、以及规模比较大的苏桥工业卫星城。目前这几个重点园区得招商都处于初期，进驻得企业不多。从招商引资的角度来考虑，几大工业园存在激烈的竞

52、争关系。虽然物流等方面有所完善，但总体来说，道路交通设施还是不完善。配套设施不成熟，属于初级规划阶段，需要相当长的时间才能形成规模。秧塘工业园区和其他工业园类似，政府早期以较低的价格基本上把工业用地全出让给部分企业或投资者，而绝大部分的企业或投资者购买土地的动机是炒高抛售而不是实质性的投资生产，没有给政府带来税收，政府也没有了土地出让金的收入，根据了解，在金融危机的影响下，政府没有足够的财力在短期内完成秧塘工业区的基础设施建设，会给招商引资带来一定的不利影响。桂林政府搬迁事项一直没有落实。机会（O）桂林市区内的工业企业搬离城区，往园区集聚，秧塘工业园可以吸引一部分高新科技企业进驻。承接东部产业转移，主要是广东省内由于劳动力成本的提升和产业升级，部分企业往西部低成本地区转移。威胁（T）金融危机