杭州萧山某商业街项目商家专项调查报告

1、萧山*商业街项目商家专项调查报告2004.12项目背景介绍面积：规划中的商业裙房面积为9300平方米性质：为总面积达35万平方米综合项目“*”之商业配套设施业态种类：餐饮、超市、娱乐设施策划阶段：深化定位阶段（确定规划具体指标） 在对市场环境做出一定判断并确定商业业态内容的基础上，需要对各商业规划设计作出符合市场需求的调整。项目商业规划简介表示集客点表示人流动线社区商业区商住区休闲情景商业区酒店式公寓调研目的针对本项目了解商家选铺开店具体要求，充分把握市场需求动向，降低未来租售可能面临的市场风险。针对本项目与商家进行初步接洽，为未来招商工作做初步准备。调查对象 上海市内及杭州、萧山相关的品牌店

2、商家，其行业包括超市、餐饮、社区配套以及服饰、家居装饰等等。 先后联系并发出项目介绍材料120余份，其中有意向的45家接受了会晤洽谈及电话访问，包括29家餐饮店和8家社区配套店以及8家超市。 总体而言，超市、餐饮和社区配套获得比较好的反馈 ，而服饰、家居等休闲购物类商家则反馈较少。调查方式 本次专项调研采用了电话采访及会晤洽谈的方式，先与相关商家联系，通过送交及汇寄本项目相关材料，然后再针对性进行电话访问及会晤洽谈，获取相关反馈信息。 调研结论分析与日常需求越紧密，兴趣程度越大，租铺经营的意愿越强。餐饮和社区配套类商家表现出较强烈的兴趣，而时尚消费类如服装、家居饰品类则基本不愿进驻或形成一定的

3、商业氛围后入驻。 一、市场部分1.被调查各行业对本项目兴趣度状况餐饮店400平米以下中餐厅和中式早点店 中小型西式餐饮 1000平米左右餐厅 社区配套小面积店铺如果品店等大面积店铺待小区形成一定规模非常感兴趣,愿意立即进驻比较感兴趣超市时尚消费农工商超市、深圳新一家上海华联超市 服装有意向立即进驻楼盘成熟后进驻家饰商业街和小区比较成熟后进驻1、各行业对本项目兴趣度状况表2.售价与租金调研情况分析售价与租金杭州城西主要（社区）商铺情况一览表（一）杭州城西主要（社区）商铺情况一览表（二）2.售价与租金调研情况分析从调查的社区商铺来看，售价最高的社区商铺是文华路的“春天花园”；文新路的“桂花城”、“

4、紫桂花园”；文苑路“香港城”等平均售价约1.56万/ m2 。 售价最低社区商铺是古墩路的“紫金小区” 售价仅为9100元/ m2 。 除个别商铺外，同区域社区商业商铺价格相差不大。 租金最高的是古墩路的“中兴公寓”、“兰桂花园”平均租金约82.9/元/m2/月，租金相对偏低的是文华路的“新金都城市花园”、“春天花园”、“南都花园”平均租金约50元/m2/月。基本集中于66.6元/m2/月，其中72.7元/ m2/月左右最为普遍。售价与租金2.售价与租金调研情况分析 该区域内的商业价值还难以评估，因此相当部分商家不能确定租金范围。 原因有二：（1）租金价格的多少，取决于商业的氛围、地段以及开发

5、商的投资成本，是一个综合因素构成，不能以商家来定，但要听取商家的意见和建议，综合考虑，以启动市场为前提来定租金的价格； （2）地段、结构不同租金价格也随之不同，该项目处在郊区，距离市区较远，又是钱江世纪城区域第一个启动的项目，相当部分商家对本项目所在地还比较陌生。 售价与租金2.售价与租金调研情况分析2.售价与租金调研情况分析从调研的楼盘来看，目前萧山商铺销售形式不容乐观几乎各楼盘都推迟推出商铺销售计划，置业顾问对商铺的销售价格、开盘日期几乎避而不谈，持谨慎态度。说明整个市场环境不容乐观（由于商铺的蓄水期时间长，需有丰富的客户资源），商铺的销售正面临一次洗牌调整期，各开发商都不轻易冒险推出，持

6、观望态度。商铺租赁供大与求；商铺价格很高租金却很低。其原因:买卖市场的价格是由买卖市场的供求关系来决定的，租赁市场的租金价格是由租赁市场的供求关系来决定。由于前期的投资过热，而买卖市场供不应求与租赁市场的供大与求并存就导致了房价上涨而租金不涨的主要原因。2.售价与租金调研情况分析2.售价与租金调研情况分析由于目前商铺回报率低，投资者越来越理性，也越来越谨慎，受大环境的影响，目前对商铺的销售有一定的阻碍作用。3、免租期 免租期餐饮业基本集中在30-60天，其中规模较大的餐饮店需要的免租期较长；社区配套则集中在15-30天之间。连锁超市集中在90120天。 4.起租期 大部分商家进入的起租期集中在

7、3-8年，比重占到60%，3-5年、5-8年偏好性相当；3年以下于8年以上主要集中在配套商业和超市业态上，总共40%。这与商家与店铺地段条件、投资成本和装修要求有关。 社区配套小店的起租期集中在3-5年，超过8年者甚少， 3年以下果品店、玩具店、饰品店为主，超过5年的主要以便利店为主。餐饮店多集中于5-10年之间，超市集中在1020年，如农工商超市为15年，一江两岸8年以上，永和大王8-10年（有的餐饮连锁为产权式商铺，如阿凡提连锁餐饮） 知名度较高或者店铺装修要求较高的店铺，起租期要长一些。 不同业态对起租期要求社区配套03年5年8年10年20年餐饮店超市5.入驻时间如果决定入驻，大部分商家

8、基本愿意商业街建成后立即进入，少部分餐饮店要提前2-3个月入驻，如福建沙县小吃等。另有部分则希望小区比较成熟后进入。很多商家都表示，如果免租期长或租金优惠的话，很多商家的进驻时间可以提前。6.对休闲餐饮规划的态度 少数具有独特经营风格的餐厅对集中多家中等规模的餐厅并不担心，有的甚至非常欢迎，如信丰小吃连锁；品牌餐饮店对商业街的顾虑主要不是同业竞争，而是市场消费能力，如重庆谭鱼头火锅，具该店张总介绍目前在地区级城市开张的店生意都不好，甚至很大一部分已关门停业，主要原因是地区消费水平跟不上等。有的商家担心周边客群难以有效吸引到本区来。非常希望能够保证进入餐饮店品牌和档次，不愿意同较差的餐饮店一同经

9、营。 同业竞争市场消费力品牌搭配不太担心非常担心非常注重7.对商业街经营管理要求 打造品牌商业街，其整体经营管理非常关键，需要入住品牌商家和开发商共同的努力。被访商家希望培育期降低租金，风险共担，对进入商家严格筛选。被访商家认为如果有大的商业入驻生意会好做些。同时业态搭配上要齐全，这才能够成功地实现商业街品牌化成长和兴盛。 8.对物业管理要求能够有较好的物业管理最好，但是要求也不是非常高，一些商家希望自身的自由度大一些，避免过严过死的物业管理。 二、建筑规范部分1.建筑面积单位：平方米餐饮类：中餐厅面积大多在200-400平米之间，大型中餐厅要求面积800平米以上；火锅面积要求比较大，如小肥羊

10、在800平米以上；西餐厅面积集中在200-800平米之间，多为200-400平方米；早点品牌店如永和豆浆等面积在200-400平米之间；咖啡屋面积多在100-200平方米；茶餐厅面积在50-200平米之间；社区配套：便利店面积分布在50-200平米之间，果品店则在50200平米之间，干洗店面积在15-100平米之间，音像店在30-50平米之间；装饰家居面积差别较大，小的仅15平米，大的达200-300平米。超市：要求面积均在800平米以上，中型超市如农工商在本项目中要求面积就达4000-6000平米。2.层高与面宽 层高层高集中在3-5米之间， 其比重占到85.71%，5米以上（包括5米）的占

11、10.71%，以餐饮店、超市为主，如阿凡提餐饮连锁，其目的是能够在一层内作夹层，增大营业面积。餐饮对层高要求更高一些，餐饮店（主要是中型餐饮店）希望高度能够满足其设置夹层的要求。社区配套则大多集中于3.5米以下，家居店要求适当高一些。大型餐饮、茶餐厅和早点店层高要求相对较低。而中型且就餐目的很强的餐厅层高要求则相对更高一些，如阿凡提餐饮连锁和一江两案中餐连锁等等。超市对层高要求普遍在3.5米以上。社区配套对层高的要求比较小，大部分都在3.5米左右，只有如家居饰品店等少数店铺层高要求高一些。 面宽基本在24米以下，店铺面积越大，其面宽要求越大。 面宽16-24米的面宽店铺以超市和餐饮店为主，4家

12、16-24米面宽的店铺分别是小肥羊、信丰小吃连锁、海蓝蓝餐饮连锁、一江两岸；一般餐饮店面宽要求多在8-16米之间（面积约200400平米），8米以下的餐饮店主要为休闲型餐饮店，如咖啡屋、茶馆等。社区配套多集中在4-8米之间，为小店铺形态。被访5家超市面宽要求均在16-24米之间。3、楼层要求 一般商铺都倾向选择1楼；社区配套几乎全部要求在1楼；餐饮店差别比较大，2楼作为餐饮相对比较能够接受，其中茶座、咖啡屋、火锅店等可选择2楼，而早点店必须选择1楼；一般性的餐饮店多首先1楼，2楼也无妨，较大餐饮店一般1-2楼同时需要，超市以1楼为主，中型超市基本上以12楼同时需要。 4、空调要求 多数（64%

13、）商铺都选择分体柜机，面积分布在50-400平米区间不等。 其次是独立式中央空调，一般为比较时尚休闲的店铺，如海蓝蓝餐饮连锁（350-400平米）、多样家居生活馆（200-300平米）；或者面积较大店铺，如烤肉店均选择独立式中央空调 选挂机的有两种，一种是面积很小的店铺如饰品店（15平米），另一种需求面积很小的，如干洗店。 选择统一中央空调的店铺很少，因为认为由于营业时间的差异、价格可能过高和可能出现的费用分摊问题，难以有效施行。5. 水、电、煤一般餐饮店供水量在2-3吋管，电60-100千瓦，煤气2-3吋管。茶座需要上下水管，对煤气没什么要求。烤肉店对水、电要求很大，对煤气无要求，如巴比隆烤

14、肉水量要求是200立方米，电量要求是150千瓦。火锅店对电和煤气要求都很大，对水需求一般，如小肥羊供电要求为180千瓦，煤气为50立方米，而水仅为一般的2吋管。咖啡屋对水和煤气没有什么要求，对电的需求集中在60-80千瓦之间。早点店如永和大王，需要3吋水管、3吋煤气和120千瓦电。超市对电有严格的要求，中型超市在2000千瓦。社区配套中，便利店对电的要求是15-30千瓦，无特殊要求；干洗店一般需要380伏电，水最好能够安排上下水管。总结及建议 该商业项目开发主要以聚集人气、开拓市场、树立品牌形象同时它肩负着住宅项目定位档次，提高住宅项目的品味，强化高贵而典雅的项目形象和商业氛围。为了商业利润价

15、值最大化，在市场启动阶段，应采取低门槛、高档次运营方式，尽可能拉大与萧山城区社区商业竞争对手定位概念上的差距。 1.定位高雅，形成错位竞争本区域周边商业非常稀少，是一个“生市场”； 对一个不具有规模的配套社区商业开发来讲， 可以说是致命的。 因此在这基础上要加大招商力度和招商政策，如策划招商、延长免租期、降低租金让商家明白双方是互惠互利关系。双方共同打造品牌商业街。 2.注重招商，创新招商方式. 采用策划招商。“以外带内、以大打小”的战略来进行招商，即从外围引进大规模的商家入驻，本地区小规模的商家跟进的方式，以借助外围商家规模、先进的文化、管理经验来冲击市场。使该商业项目更具有活力。引进或成立

16、商业管理公司，强化市场管理，在商铺搭配组合和商家入驻资格上要统一规划、统一招商、统一管理、统一运营，来提高保持商业街的档次和品牌地位。 3.专业化商业管理如果开发商认为保有的产权楼盘过多、资金积压过大，可以划区销售，但在销售时要在销售合同里体现包租。即买断经营权和管理权的方式，在一定的年限内让业主只有产权没有经营权和管理权。若业主是自购自营户，可以另行安排，以优先入驻等方式来解决。 4.租售结合，限制业主经营管理权限产 品 建 议1.景观分析建议2.布局设置建议3.立面分析建议4.开间分析建议5.层高和内部空间6.路幅分析建议7.建筑形态设计建议立面分析建议诠释：为什么鱼群心甘情愿地投身鱼灯的

17、陷阱？飞蛾会不顾一切扑向烛火？公牛一见到红布就冲动？对光的渴求是动物的本能为什么人们一到酒吧迪厅就身不由己的狂欢畅饮？为什么洛杉叽环球影城步行街能以28种色彩的拼构使得天天人流如潮？灯红酒绿可以蛊惑人的欲望为什么本项目商业街区选用色彩斑斓的外立面？无与伦比的色觉和光感可以成就一流的“集客力”。国际第3代步行街，以绚丽色彩燃情*！*建议：世界商业规划的进化延伸，用充满激情的色彩打造*地标商业建筑，以情景步行街为主体规模的不夜城，将改变滨江开发区的商业格局、改变滨江开发区的消费模式、改变滨江开发区人的生活方式！本项目外立面应引用国际流行以多种绚丽色彩拼构作为在整个杭城标新立异之手笔！充满时尚现代的

18、里面风格，构成情境商业街不可或缺的元素。特点与作用：与情景街的主题充分结合，立面本身就是一种情调，具有更强的吸引力。极富情调的立面设计，充满风情，其立面风格就体现了餐厅的档次和特色。时尚、现代的立面，各店铺不求整齐划一，突出个性和风情。景观分析建议商业休闲区功能分布广场2休闲广场情景街区休闲广场景观设计定位区域特点-广场位于小区东南角，地块呈长方形，地势较为开阔； -广场所在区域规划为商务区，区域地段高档；-广场周边商业以裙楼底商和一层街铺为主，基本是小型商业；-广场与景观大道相连，可视为景观大道的节点。但与外界交流受到一定组隔区域定位商业区的人流休闲聚集地，可将其打造成整个社区的形象中心（社

19、区空间）主题风格广场景观设计以休闲为主，给游憩者以闲适、自由的感觉水/石/树/草/椅的多重搭配，使得游憩者得到身体和精神上的双重休息桌椅可以是休息的设施，也可以是面对面交流的场所情侣雕塑，一个撑开的大伞，营造出浪漫温馨的氛围，青年男女休闲谈心的最爱。特点和作用:充分营造出浪漫的氛围,吸引青年人消费。特点和作用：充分挖掘商业街的感情表达范围，既充分考虑了儿童消费的主题，也为商业街营造出一种纯真可爱的一种感情氛围。休闲广场景观设计原则景观类型可较为丰富，适合不同人群休闲广场景观设计与景观大道要形成呼应景观设计具有现代感，但也可融入部分 江南风情的元素有较多的休息场所广场2景观设计定位区域特点-广场

20、位于社区东侧，市心路西侧（市心路是连接萧山和杭州的交通干道），该区域对外具有较强的辐射力；-地块呈梯形状，内窄外宽，适合对外辐射-广场周边商业以裙楼底商和二层街铺为主，超市/餐饮/会所均处于该区域，较能聚集人流；区域定位商业区的购物、娱乐人流集结点之一，可将其打造成社区的繁华区域（公共空间）主题风格广场设计以实用为主，地势开阔，较少阻隔，适合人群聚集广场2景观设计原则空地为主，较少阻隔可配有少量的情景景观可配有少量的休息场所店面通透，店内店外形成整体情景街区景观设计定位区域特点-位于社区城市道路，与景观大道交叉，从振宁路延伸到市心路-街区位于社区内部，但是由于社区城市道路的开放，又具有强烈的城

21、市特征-街区以单面为主，与休闲广场商业呼应力不强区域定位 社区的风情街区主题风格 时尚为主此类风格极受当代年轻人追捧与青睐， 从而成为年轻人相约聚会之重要场所。违反常规之 景观设计建议他突显个性；充分迎合青春而又具冒险精神消费主流主力消费群体：岁之间的年轻客户吉普车破墙而出，视觉冲击强烈，充满冒险和活力，彰显青年自我和大胆追求独特生活的个性。太空幻想，飞越而自由，这是我们的自由天空。特点和作用：突出了年轻人主题，体现时尚化、个性化和青年华的消费性格。累了，请来这里坐坐，兰桂坊会给你一个身心得到充分休息和放松的空间。特点和作用：以艺术化形式体现了情景商业街的主题和功能，同时也使单调的街道变得富有

22、格调。儿童嬉戏，这是孩子们的消费乐园，而不仅仅是成年时尚人士的美食街。同时也给来此休闲的人们带来很多童年的美好回忆。儿童休闲的天堂，美好的回忆！放学了，玩着自己喜欢的纸飞机，快乐走在回家的路上。来此顾客无不被唤起儿时求学美好经历。情景街的招牌也独具个性，构成一种情境化的表达，店面、招牌宣示的情境化。富有情调的店面设计构成情境商业街的一个重要内容。特点和作用： 情境街的营造，充分体现在细节上，既有固定的符号如雕塑、鲜花，同时店面、招牌的设计也充分情境化，使店铺和街道形成有机的整体。店面、招牌宣示的情境化。布局设置建议开放、随意，一楼店面通透，店前的露天餐桌，使街道与店铺形成一个整体。在情境街，就餐不会仅仅在室内，室外的街道旁同样拥有良好且别具一格的就餐环境。就餐方式情境化，形成更加休闲和富有情调的商业街。露天就餐方式成为情境商业街一个重要的标志和内容。这使得人们多样化个性化的需求的到进一步的满足。沿街室外的餐饮空间，获得了更多的景观资源，更加富有情调，从而大大增强了休闲功能，同时也增强了商业街的价值。餐饮内外结合，情景交融，情景化的景观布局和情境化消费者，共同构成一条完整的情景街。墙画、绿草、鲜花，另一种消费休闲的情调。餐厅设计充分体现内部空间与街道景观的互通。开间分析建议不同类型餐厅的开间要求不一样，但开间总体大于一半商业街的店铺开间。体现出情景商业街