某房地产项目存在问题和建议_secret

1、PAGE PAGE 5xx项目部存在问题和建议一、设计阶段：1、审查意见反馈不及时和设计单位不同意变更该如何处理？建议：项目部审查意见报总工办汇总后，对不同意或不采纳的内容，应及时给予回复，不统一意见应同时上报分管领导处；对设计单位不同意变更的应说明相应的理由。2、地下室柱网尺寸最好是多大，地下室管道能否穿梁、风管尺寸大小等问题的考虑，以便减小地下室层高，从而减少成本？建议：柱网间考虑不小于7.5的净距。荷塘雅居地下室风管普遍偏大，以至浪费地下室层高，这应在设计中对排风井进行合理设置，以便减少风管的截面积；在非人防区可加以考虑自然通风、采光的设置，其位置可与人行、消防通道相结合，但应结合车位的

2、布置方案。顶板设计应尽量采用井字梁形式；梁柱交接处建议用较大直径的钢筋或级钢筋等形式，减小用钢量，便于施工和减少成本。3、地下室设计时，应注意尽量避免产生集中应力的情况，如名仕家园项目中地下室出口处的情况。4、地下室人防区的使用问题，该区块为公共位置，根据物权法不易用于可售和有偿使用（须经同意才能短期使用），应进行综合思考。是否可用于用户的自行车、电动车的停放，相应考虑电气插座。5、地下室顶板、地面排水问题，在顶板上须进行绿化时，建议采用暗沟与地漏相结合的形式，以便种植土的集水和排水，提高树木的成活率。地面排水水沟深度和宽度只考虑清洗时的排水，如金色家园项目中水沟深度最大只有15cm，局部只有

3、几厘米，减少了成本，外观效果并不差。坡度不用很大。6、针对后期小区内的外围管线布置，需从地下室引出时，建议采用管道井的形式在顶板进行预留，以便后期产生增加管道或电缆时有较大的空间。7、设计时建议考虑卧室的衣柜空间，以减小因客户设柜后对强、弱电插座、开关的改动，并在施工图完成前确定相应的位置。8、厨、卫的管道、烟道等井道的细部节点应有统一的做法；对其它功能房、设备房的大小、规格等也应有统一要求，如配电房、发电机房等没有直接通向车道的门，不便于维护和设备的更换。9、建议：景观设计、铝合金门窗、幕墙、泛光照明、大堂二次装修的设计、小区市政道路的设计应与主体施工图同步进行，并在建安工程招标前完成，减少

4、施工过程中不确定因素和因二次设计而造成施工延期，便于统一考虑相互间制约因素。10、厨、卫与楼地面高度应低70，在进行同层排水管道施工时，应低100；建议施工到防水层止；电梯门位置与电梯厅应高出30。11、管道交叉与标高的冲突，造成部分管线无法连接。12、消防门不能完全开启，建议门垛的尺寸控制时应考虑抹灰层厚度和闭门器的尺寸。二、招投标过程1、工程量清单的核对不够认真，造成漏项；建议对清单项目进行编制（不一定有工程量），并与咨询单位出具的工程量清单进行校对。2、招标文件应明确大宗材料价格变化达到多少时（或达到多少价款以上时）进行调整，调整的方式如何等。3、投标文件对明显低于成本价时，评标时未发现

5、的情况，询标时应如何处理？建议采用允许调价，但应将调价后的价差作为让利，以保证总价的不变的方式处理。4、对投标文件确定的人员、设备的数量和配置，在施工时达不到要求时，招标文件应有相应的措施进行处理，在违约金中应包括相应的内容。5、采用让利率投标时，招标文件中对设施、设备的要求与工程量清单中相关内容要求不符该如何处理。6、招标文件中，质量标准应该是合适的，能确保施工单位达到并提高，而不应是像荷塘项目中的具体要求，建议质量要求是在中标企业产品标准的前提下提高。7、施工合同中对成品保护责任，建议由总包负责。8、招标文件的讨论应组织各部门进行讨论，而不只是相关部门进行讨论，由此造成的，其他部门也应规定

6、承担相应的责任。三、施工过程1、如何做好事前准备，未能进行及时的施工图再审查或看图不仔细，有时是在施工现场检查或施工单位提出后才发现；造成问题解决不及时。在以后工作中应做好施工前的准备工作，此时对施工图进行再审查是关键的一步，审查时应特别关注错漏碰缺的问题。此过程不仅仅是项目部责任。 2、进度和质量控制的关系的把握问题，是项目部管理中最困难的一点，特别是装修阶段；建议适当增加该阶段的施工时间，加大该阶段的违约奖罚等方式，以便于提供更好的产品；而不是只从节约成本这方面进行考虑。3、设计存在问题发现后，项目部与总工办的沟通较困难，经常是无书面或未规定时间的，就不能明确或适时的进行回复，并且项目部也

7、存在未能进行及时的书面跟进和督促，而督促无结果或否定答复时，未能进行再沟通，造成管理的困难，有时造成工程的返工，增加了建设成本。建议在监管手册中给予明确回复时间规定。4、不能发挥监理单位的作用，对监理不配合工作时，管理手段不多。5、施工单位在施工后期，对新增或变更的内容，不能及时落实，或延后施工，往往想在验收后进行，该如何解决。6、签证价格的确定，如何与施工单位沟通，由谁进行沟通不明确。建议项目部相关管理人员也能知道的价格信息，项目部提出意见再经总工办确认。7、跟踪落实不到位，造成质量问题不能及时处理；或相关书面通知未能及时跟上，引起返工。在以后的管理中必须做好问题发现、整改、复查落实、总结提

8、高的闭环原则，认真做好现场管理工作。8、资料收集不够及时，对施工单位的相关违约证据收集不够充分和及时。9、检查时，发现问题未能按规定及时以书面形式跟上，或检查过程不够认真，引起多次检查还有新问题的发现。10、对材料报验控制不够及时，部分进场材料未能及时对相应材料的品牌、规格进行核对，在以后的工作中应注意，并在检查时也应对有不符合相关材料进行仔细的核对，防止不符合品牌用入到工程中。 四、其他1、铝合金的产品要求应尽早明确，对配件与型材要相配套；2、客户在施工过程中或扫尾阶段到现场看房，项目部人员陪同该如何介绍，楼层标记与设计楼层、房号交底没有。3、各项目间出现的问题进行总结后如何反馈到各部门，进行资源共享，以便消除重复出现相关