房地产楼盘营销策划书(精品)（共22页）

1、和达东东城 freefly PAGE PAGE - 23 -组员：李莉31 闫旭 43 王月 44 韩琦46 目录 TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc250462364 前言 PAGEREF _Toc250462364 h - 3 - HYPERLINK l _Toc250462365 第一部分 市场分析 PAGEREF _Toc250462365 h - 4 - HYPERLINK l _Toc250462366 一、宏观经济环境分析 PAGEREF _Toc250462366 h - 4 - HYPERLINK l _Toc250462367 宏观政策 PAG

2、EREF _Toc250462367 h - 4 - HYPERLINK l _Toc250462375 二、环境分析结论 PAGEREF _Toc250462375 h - 13 - HYPERLINK l _Toc250462376 （一）宏观环境分析总结 PAGEREF _Toc250462376 h - 14 - HYPERLINK l _Toc250462377 （二）市区竞争分析 PAGEREF _Toc250462377 h - 21 -（三） HYPERLINK l _Toc250462378 杭州房地产市场未来预测 PAGEREF _Toc250462378 h - 13 -

3、三、竞争者分析 HYPERLINK l _Toc250462379 PAGEREF _Toc250462379 h - 13 - HYPERLINK l _Toc250462380 （一）区域内竞争者分析 PAGEREF _Toc250462380 h - 13 - HYPERLINK l _Toc250462381 （二）市区竞争者分析 PAGEREF _Toc250462381 h - 13 - HYPERLINK l _Toc250462382 第二部分 项目分析 PAGEREF _Toc250462382 h - 26 - HYPERLINK l _Toc250462389 SWOT分

4、析 PAGEREF _Toc250462389 h - 31 - HYPERLINK l _Toc250462390 第三部分 客户分析 PAGEREF _Toc250462390 h - 35 - HYPERLINK l _Toc250462391 “东东城”STP战略 PAGEREF _Toc250462391 h - 35 - HYPERLINK l _Toc250462392 （一）细分市场 PAGEREF _Toc250462392 h - 35 - HYPERLINK l _Toc250462393 （二）目标市场 PAGEREF _Toc250462393 h - 36 - HY

5、PERLINK l _Toc250462394 （三）产品及市场定位 PAGEREF _Toc250462394 h - 36 - HYPERLINK l _Toc250462396 第四部分 营销推广 PAGEREF _Toc250462396 h - 40 - HYPERLINK l _Toc250462401 具体营销方案推广 PAGEREF _Toc250462401 h - 51 - HYPERLINK l _Toc250462402 第一季 筹备期 时尚生活，绝不平凡 PAGEREF _Toc250462402 h - 51 - HYPERLINK l _Toc250462403

6、（一）营销周期 PAGEREF _Toc250462403 h - 51 - HYPERLINK l _Toc250462404 （二）营销理念 PAGEREF _Toc250462404 h - 51 - HYPERLINK l _Toc250462405 （三）广告策略 PAGEREF _Toc250462405 h - 51 - HYPERLINK l _Toc250462407 第二季 导入期最美东东城（品牌导入期） PAGEREF _Toc250462407 h - 54 - HYPERLINK l _Toc250462408 （一）营销周期 PAGEREF _Toc25046240

7、8 h - 55 - HYPERLINK l _Toc250462409 （二）营销理念 PAGEREF _Toc250462409 h - 55 - HYPERLINK l _Toc250462410 （三）广告策略 PAGEREF _Toc250462410 h - 55 - HYPERLINK l _Toc250462412 第三季 热销期“我就要我的东东FREE ZONE” PAGEREF _Toc250462412 h - 59 - HYPERLINK l _Toc250462413 （一）营销周期 PAGEREF _Toc250462413 h - 60 - HYPERLINK l

8、 _Toc250462414 （二）营销理念 PAGEREF _Toc250462414 h - 60 - HYPERLINK l _Toc250462415 （三）广告策略 PAGEREF _Toc250462415 h - 60 - HYPERLINK l _Toc250462417 第四季持续期领舞都市新贵 享受和谐东东 PAGEREF _Toc250462417 h - 69 - HYPERLINK l _Toc250462418 （一）营销周期 PAGEREF _Toc250462418 h - 70 - HYPERLINK l _Toc250462419 （二）营销理念 PAGER

9、EF _Toc250462419 h - 70 - HYPERLINK l _Toc250462420 （三）广告策略 PAGEREF _Toc250462420 h - 70 - HYPERLINK l _Toc250462422 第五季 结案期服务让您更信任 PAGEREF _Toc250462422 h - 72 - HYPERLINK l _Toc250462423 （一）营销周期 PAGEREF _Toc250462423 h - 72 - HYPERLINK l _Toc250462424 （二）营销理念 PAGEREF _Toc250462424 h - 72 - HYPERLI

10、NK l _Toc250462425 （三）广告策略 PAGEREF _Toc250462425 h - 72 - HYPERLINK l _Toc250462427 结语 PAGEREF _Toc250462427 h - 74 - HYPERLINK l _Toc250462428 附录：和达东东城户型图 PAGEREF _Toc250462428 h - 90- 前言以下我们本次策划的几个重点：1、对中国整个房地产宏观市场环境的分析2、对杭州以及下沙房地产市场的分析3、对和达东东城项目的深度剖析4、对和达东东城目标客户的定位分析5、对和达东东城项目策划五季的具体营销策略第一部分 市场分析

11、一、宏观经济环境分析（一）宏观政策1、国家限购令一户一房“限购令”明确规定的房价公示三个月内不得调高，对目前楼市价格的变化产生重要影响。随着岁末年尾的到来，开发商资金回笼压力显现。而限购令出台无疑加大开发商加大了这方面压力。开发商对于原产品虽不作降价处理，但为了应对这一形势，推出中小户型房源，将价格下调在一定范围不失为“明智之举”。“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。2、浙江省地方政策杭版限购令本市包含萧山余杭 新政认房不认贷新政认房不认贷，实际拥有几套，就算几套房，临安、富阳市民在杭买房，算外地人购房。

12、杭州市国土局:杭州10%保障房用地细则将出台杭州市国土资源局土地利用处处长沈波近日在接受记者采访时表示：杭州以前的保障房用地都是单独供应，但自今年起，将增加一种“10%配建”供应方式，因为“10%配建”是个全新的举措，需要各方统筹考虑，具体的操作细则还在研究和论证过程中。今年杭州将推3600套公租房 新建设60万平方米 3月10日，杭州市房管（房改）系统召开了年度工作会议。会议在总结去年工作的基础上，对2011年的住房保障工作进行了部署。 会议明确公共租赁房将是今后保障房体系建设的重点。 根据计划，今年将推出3600套公共租赁房，其中区级房源（两项公寓）3000套，市级房源600套。另外，今年

13、计划新开工建设公共租赁房60万平方米，其中市级已落实建设用地的新建项目共23.69万平方米。二、环境分析结论（一）宏观环境分析总结1、杭州市地处我国东南沿海，自然环境和区位条件优越，为杭州市的经济建设与发展提供了良好的条件。2、杭州房产政策的颁布，在一定程度上有利于商业性土地的开发，进而促进商业性用房的投资发展。3、从对杭州市人口数量统计中可以看出，杭州市的人口数量在稳定增长，这说明杭州会在未来一定时间内拥有一个较稳定的购房需求。4、从杭州居民生活水平和住房量上升情况看，杭城居民的购房水平将稳步提升。（二）杭州房地产市场分析杭州的房地产市场特征可归结为以下几点： HYPERLINK t _bl

14、ank 房地产开发投资持续增长，但增幅放缓。住宅市场持续快速发展，近年新增供应量有所减少，但在建住宅量较大。 住宅价格多年来持续上涨，2009年间涨幅过大，2011年开始杭城住房成交均价有所回落。刚性需求较大，对政策理解力强，市场的调整回复期较短，利好因素对市场成交的促进比较明显。本土开发企业进入变革期，多种开发模式涌现，行业洗牌加剧。（三）杭州房地产市场未来预测对于杭州市场而言，资金流入的增幅虽有所减弱，但整体投资开发持续增长的趋势是不会改变的。未来主要的供需矛盾集中在两个方面，一个是政府土地出让量的控制与开发商对土地需求之间的矛盾，另一个是配套成熟区域的住宅产品的相对偏少与庞大的住宅需求群

15、体间的矛盾。市场的发展，城市的扩张，总是通过不断的颠覆和改善一步步前行的，对于杭州而言，在经历了快速的创造性发展之后，或许将进入一个改善型的周期，在这个周期里，不断地改善和升级将是这个行业的主题。三、竞争者分析区域内竞争分析综合评价（1）从地理位置方面来说，本项目的区位条件是最好的。与同等级的项目比较，虽然世茂cosmo，保利湾天地和本项目一样同处于下沙沿江板块，拥有良好的投资前景，但是世茂cosmo，保利湾天地仅以临近钱塘江为特点，却缺少商业街的依托；而盛泰时代山没有本项目能够眺望江景的优势。与较项目高等级的楼盘比较，东东城虽然没有处于高档住宅区的地理优势，但是东东城有其无法比拟的临江景观和

16、湿地做依托。所以总的来说，和达东东城在地理位置上先胜一筹。（2）从产品形态来说，本项目产品都为多层，而五大竞争对手得产品都是高层小高层。这是东东城的一大亮点。（3）从户型方面来说，五大竞争楼盘都推出了拥有自己特色的小户型，而且销量与反映都不错，对于也是以小户型为主打的本项目来说机遇与挑战并存。（4）从价格方面来说，本项目相较于同等级的盛泰时代山，世茂cosmo，保利湾天地来说，由于本项目是毛坯，而盛泰时代山，世茂cosmo，保利湾天地都是精装修的，所以在价格上有很大的优势；相较于高等级的龙湖滟澜山和IBC来说不管是在每平米的单价还是在总价方面都有极大的优势。（5）从物业费方面来说，由于东东城的

17、开发属于商业用地，所以物业费方面，相对于同等级的住宅会比较高（虽未确定，但据了解在23元/平方米月）；在五大竞争对手中同等级的盛泰时代山的物业费为1.90元/平方米月，世茂cosmo的物业费1.44元/平方米月。龙湖滟澜山是住宅性质的，但由于它的定位比较高端，所以它的物业费为2.30元/平方米月；而IBC既是属于商业性质用地又是定位较高端的，它的物业最高为5.00元/平方米月。所以说和达东东城的物业费在同类竞争中处中等。（6）从交通方面来说，本项目相较于龙湖滟澜山和IBC来说，缺少了公交车路线，这是本项目有待改善的地方。（7）从宣传主题方面来说，世茂cosmo，保利湾天地是本项目最大的竞争对手

18、，因为他们是以江景和湿地作为产品的卖点，跟本项目雷同。但是，根据考察，我们发现世茂cosmo，保利湾天地推出的是不同方位的江景房，分为一线，二线，三线，而东东城的都是一线的江景房，所以说在江景方面世茂cosmo，保利湾天地的竞争力不大。第二部分 项目分析SWOT分析1、优势（1）和达品牌强大的后盾支持 。和达“HEDA”品牌的持有人是杭州经济技术开发区资产经营集团有限公司，隶属于杭州经济技术开发区管委会，所以作为开发区的国企，和达坚持肩负肩头责任，遵循着“追求认真、追求精致、通道共识、方谓同仁”的理念，做非常人，办非常事，不断完善业务，提升管理，开拓市场。作为主力建设者开发区本土开发商“和达”

19、已经作为一个全新的品牌正式进入公众视野。目前已经成功推出楼盘“和达自由港”，已经售罄。和达在杭州经济技术开发区资产经营集团有限公司的整合启动下，顺势崛起，深耕下沙。品牌效应强大，顾客信任度高，是东东城强大的后盾。（2）打造独特的嘉年华式社区型商业中心项目作为沿江12公里的生态景观休闲商业带的启动项目，意义非凡。将被打造成下沙沿江板块最灵动最富有生机的一个部分。东东城将要打造的是一个嘉年华式的社区型商业中心，一、二层部分是商业，三层以上为小户型江景公馆。提供完全开放、共享的OPEN生活方式。同时，距离项目周边500米范围内，规划有物美超市、大众餐饮、影院等，各项生活配套一应俱全。（3）时尚的外观

20、设计，户型选择多样化，并且带有独立对外阳台和达东东城由澳大利亚BAU公司做整个景观设计和建筑设计，项目独特的SOHO创意空间，店铺连廊互通，有趣的建筑内街，营造出丰富的消费空间，项目将申报国家绿色建筑。项目创造的是一个钱塘江边地标式的建筑，借涌潮现象的优美曲线及层层相叠的自然形态，展现出与环境相互呼应的建筑立面，与周边建筑产生差异化，使人过目不忘。前卫的外观设计符合年轻人的品味，时尚感十足。ABCDE五个户型，面积为32-70方不等，提供了多样化的选择。并且每户都有独立对外精致阳台，收揽窗外怡人景色。（4）提供毛坯房，支持多样化设计东东城提供的所有面积32-70方的小户型都属于毛坯房。没有精装

21、修，支持年轻人多样化的设计。符合东东城主打的目标客户时尚年轻一族的时尚理念，发挥个性，尽情选择自己中意的装修风格。（5）价格优势我们走访的包括在售的盛泰名都，盛泰时代山，精装修价格都在16000万/平米左右，世茂江滨Cosmo均价是140000万/平米，按推算东东城的单价也类似，比较适中。房屋总价相对中大型户型的住房而言较低，适合过渡期的年轻人。2、劣势（1）缺乏完善区域配套设施、物业服务项目所在区域配套远景虽然乐观，但是其建设交付尚需时日，近期的配套紧缺，还尚未确定入驻商户，将对项目前期的住宅和商铺销售带来一定的市场抗性。 （2）单身公寓受众面相对较小作为房地产市场的一种过渡性细分产品，单身

22、公寓市场容量毕竟有限，等市场饱和之后，该项目的销售量必会受到影响。（3）商业用地的弊端东东城属于商业用房，国家规定商业用地的土地使用权年出让年限限为40年。按揭方式 大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年。日常生活成本也将提高，东东城按照“民用水、商用电”的性质收取费用。（4）酒店式布局的劣势酒店式公寓的布局使得出现朝北方向的房间，采光率低，影响入住环境，生活质量。一层楼上房间数量过多，私密性差。（5）商业圈聚集，晚上吵闹东东城打造的嘉年华式的社区型商业中心也带来了影响

23、正常作息的弊端。晚上太多喧闹的环境影响了居住者的生活质量。3、机会（1）区域借势 在市政发展重点方向上，借下沙发展的利好之势，引起社会关注度，区域投资力度逐步加强，蕴藏升值空间。（2）快捷立体的交通优势项目东与沿江大道一河之隔。沿江大道将于2012年初贯通，只需约20分钟直达钱江新城。德胜快速路、艮山路、地铁一号线直达杭州市区等，交通非常便捷。（3）城市稀缺的生态景观项目拥有沿江生态湿地和江景资源，东侧紧邻下沙投资6亿打造的沿江12公里生态景观休闲商业带，成为下沙重要的城市名片。（4）政府规划区域中缺少商业中心，打造商业旗舰，提高区域服务质量。（5）周边项目带动，产生区域热点 项目周边的多蓝水

24、岸、梦琴湾、野风海天城、伊萨卡国际城、保利东湾、世贸滨江花园、金隅观澜时代等多个大型住区，无论在声势上或是价格因素上都会对本案产生正面影响。 （6）投资增值潜力巨大下沙按照“扬优势、借外力、打基础、求发展”的思路，下沙吸引了日商茂里塑化和台商安辰仓储设备，以及通讯设备、塑化制品、食品等行业的内资企业，先后进入下沙安营落户，投资总额逾1亿元，新建厂房达10万平方米。这批项目的启动投产，将使下沙工业经济的基础实力明显增强成交量在呈上升趋势。迄今，已吸引30个国家和地区的390家外商投资企业落户，累计引进合同外资37亿美元，实际利用外资17亿美元；引进内资工业企业248家，投资总额155亿元人民币。

25、其中列入全球500强的企业已有24家公司在开发区投资38个项目。下沙具备巨大的投资潜力，是投资升值的最佳选择。据资料显示，下沙的房产成交量也在去年一月之后呈上升趋势。（7）有巨大的潜在自住客户源地处大学城附近，是大学生自主创业，提供办公、住所相结合的一甚佳场所。还有新加坡科技园、安防科技园、孵化器等载体建设的进一步推进，开发区涌现了高科技孵化器、第五时尚设计中心、泽仁软件服务、华人卡通、智选软件、浙广传媒、锦阳人力资源等一批科研技术、软件、设计创意、服务外包企业，高薪白领成为潜在的强大客户源。（8）房产税限购令的推动由于和达东东城是商业性质的用地，所以不受到房产税的调控，不受二套、三套等限购令

26、影响，购买者特别是投资者可以不受购买数量的限制购买。这在一定程度上转移了部分投资者的资金，从原来投资的住房到投资于有商业性质的酒店式公寓，这在很大程度上推动了单身公寓的销量。4、威胁（1）强大的竞争对手 下沙的快速开发，周边同价位楼盘相继开盘，加之各大房地产开发商对酒店式公寓的大量投放，虽然会产生联带的区域热点效应，但大盘诸多优势、以及同区域同档次项目将会对本案产生威胁（2）市场竞争风险 市场竞争涵盖九堡区域以及整个杭州，各大楼盘推出的住宅和商用房，而诸多项目还在进行后续的开发，可能造成目标客户的分流，销售难度增加。（3）银行利率和准备金率提高的抑制作用2011年来中央银行不断出台银行利率和商

27、业银行准备金率的调整抑制房价的上涨，导致部分客户的流失。（4）存在环境污染隐患项目所处的沿江住宅区与下沙在建的出口加工区和工业区毗邻，未来存在着较大的环境污染的隐患。第三部分 客户分析“东东城”STP战略分析（一）细分市场杭州市属于房地产开发一线城市，商业高度发达，下沙是国家级经济技术开发区，作为正在打造的杭州东部新地标，大学城、金沙湖和地铁线，30个国家和地区的390家外商投资企业落户，都使下沙的前景让人充满期待，区域内房子的升值空间大。近年来，外地房产大鳄上海世茂、南京朗诗、北京金隅嘉业、保利地产和龙湖等对下沙房地产的投资，使产品水平提高，抬升了下沙楼盘的价值，使得下沙更适宜居住和长期投资

28、。虽然下沙房地产竞争激烈，但本项目拥有同时期竞争楼盘都无法比拟的优势区位。本项目位于下沙东部沿江居住片区内，毗邻钱塘江，无论从区位交通条件、自然环境、周边配套各个方面都有着相当大的优势。基于优越的区位优势，本项目的购买潜力巨大，吸引社会各阶层和各地区的客户购买。主要有：1、自用人群自住机关工作者（特别是管委会人员）工作在园区年轻白领收入水平较高，具备购买能力，对生活品质有要求高校教师市区有房，但工作在下沙办公小型公司私营公司创业初期，员工较少，适合初期发展个体创业办公居住一体化，为创业工作室用2、投资人群杭州市区客源：配套、交通逐步完善；自然环境优异；区域价格优势明显；下沙区域客源：企业中高层

29、工资较高下沙商户资金较多且投资意识强温州、台州、上海等地客源：交通便利；环境优异、配套逐步完善；区域价格优势明显；（二）目标市场1、根据对细分市场的分析，我们锁定的目标市场大致可分类为：（1）25-35岁之间自住需求者希望有一个属于自己自由自在的、个性化空间为主要需求，初次置业为主刚就业或外地调入的年轻人及本地白领为主生活状态不稳定，眼界高，追求时尚，喜欢自由自在、无拘无束的生活，对新事物充满强烈的好奇心，收入处于中游上下，存在较强的购买能力对“产品差异”有“学习性”的鉴别力（2）本地或外地的投资者看重地段、产品等构成未来的溢价空间2、主要目标消费群定位年轻白领理由：地理优势优踞沿江居住片区环

30、境沿江生态湿地和江景资源，符合目标群的品位和居住要求价位和达东东城的价位可以为白领所接受定位嘉年华式的社区型商业中心（三）产品及市场定位1、目标消费者的利益点分析高舒适度：住宅的终极目标是满足客户居住的高舒适度要求，开放式空中花园与辽阔江景，是工作疲惫后产生身体与心灵的双重愉悦。人性化住宅生活：景观营造全方位提升居住品质； 生态：城市稀缺的生态景观，打造健康居所；功能：第一居所自已居住，改善现有居住环境和条件；二次置业部分到下沙发展的客户等；投资置业。个性化追求：时尚前卫的外观设计，户型创新满足目标客户对自由自在空间与个性化的追求。2、产品定位精品小户型私有公馆东东城打造的32-60方小户型公

31、馆，充分的考虑了景观资源的利用，与内外环境紧密结合，近观园景，东眺钱塘江。嘉年华式的社区型商业中心东东城将要打造的是一个嘉年华式的社区型商业中心，一、二层部分是商业，三层以上为小户型江景公馆。提供完全开放、共享的OPEN生活方式。同时，距离项目周边500米范围内，规划有物美超市、大众餐饮、影院等，各项生活配套一应俱全。中高端的品质东东城打造的是一线式的江景房、地铁精致的公寓、城市新贵蜜活。为业主打造全面时尚品质的生活。简约时尚东东城的设计没有高楼大厦，只有六层；没有高大的压迫感，只有轻松随意的悠闲。广场的戏水池、全景天窗式绿化、空中客厅阳光天井，城市新贵的乐居。个性设计东东城省却了精装修带来的

32、千篇一律，充分的满足了当下小资白领追求与众不同，张扬个性的要求。第四部分东东城营销渠道策略直接营销无论是从从企业内部资源上看还是从项目条件上看，我们认为和达房产都有这个条件去进行直接营销。选择在销售处售楼,一是卖楼,二是卖服务。从品牌导入期开始即可采用该渠道。间接营销与经评审选择的房产中介机构进行合作，将成交量的10%由房产机构负责，又房产机构的业务员负责挖掘、联系、跟踪目标客户，最终邀到楼盘现场看房，成交后收取佣金。在强势推广期采用该策略。网络营销 微博营销 /1734638297先将微博当做企业博客、企业媒体、企业独特的社会化沟通平台来独立运作，开展给予式的营销，当人气开始聚拢，再开始索取

33、式的营销。和达公司应设专人/团队维护新浪微博，关注和达的粉丝，通过评论和转发与网友互动，拉近和达与客户、消费者的距离，及时收集公司相关舆论并发到微博进行二次传播提升和达的知名度。转发爱心和公益的话题，尽到企业的社会责任，提升企业形象。开发新项目即在微博上进行宣传，如东东城的最新消息都要及时在微博上更新。经常将和达公司中员工工作照以及员工抒发的感性情怀、项目背后的故事发到微博，及时解答话题中检索到的网民对于和达项目的疑问。发动企业员工积极分享企业相关的创意内容。初期粉丝数量少，通过关注有奖，有奖回答，抢沙发，在微博上进行征文活动，如我看“个别现象”一系列活动，一方面增加粉丝数量，另一方面提高和达

34、的知名度。通过微博做活动回馈新老顾客。微博营销在营销各个阶段都可以采用，并且随着微博在人们生活中重要性的提升，微博营销将会成为营销（2）搜房网预热期注重论坛建设，我们的消费者主要是追求时尚自由的年轻人，而网络是年轻人聚集的地方。根据我们的市场调研，除了来自亲戚朋友的消息，相关业主论坛是最信任房地产信息的来源。在和达东东城业主论坛里，各项活动可以与微博上相关活动同步进行，并根据效果，在开盘期间做一个线下活动。 开盘期经常关注更新团购信息，以此拉动消费。异地营销针对对东东城项目的另一类目标顾客异地投资者，我们采取异地营销的方式。通过此举有利于品牌长远发展。、在强势推广期在温州举办推介会“东东城温州

35、魅力行”，同时投入大量广告，造成短期的轰动效应；、在温州设点销售，在 HYPERLINK /HotelInfo-10997.html t _blank 温州新南亚大酒店定商务房作为东东城销售咨询点；请温州当地人代理。（3）房地产分销渠道管理如果开发商选择使用间接销售渠道，必须要加强分销渠道的管理。第四部分 营销推广具体营销方案推广第一季 筹备期 时尚生活，绝不平凡无论尊贵繁华或是平淡朴实，有一套属于自己的房子总是令人心醉。选择房子，等于选择一种生活方式。在交房入住之前，更多的客户购买的是生活的梦想。尤其对于本项目的目标客户群，他们年轻、时尚、追求自由与个性，对生活的梦想更加五彩斑斓，与众不同。

36、在这一季中，我们以“东东生活，梦开始的地方”为主题，引起潜在客户群的共鸣，守护梦想，让我们共同起航。 （一）营销周期预计在开盘前一个月，即4月底开始推出筹备期的营销推广方案，此次营销周期预计持续一个月。（二）营销理念本季为前期筹备推广，通过时尚活动与广告媒介网络告知目标群体，“和达东东城”正在建设，即将推出，时尚生活将由“和达东东城”为您呈现。将公众的注意力集中到该项目的上，使他们对未来的“时尚”生活有所期待、有所期许。（三）广告策略1、广告语时尚生活，绝不平凡和达东东城2、对广告语的表述和达房地产又一全新力作和达地产和而不同的公司理念“标榜个性”是东东城当前不可复制的差异点和利益点。一方面它

37、是物质利益小户型的设计带来了梦想的独立生活空间，未装修的毛坯房给了年轻人大展才华的空间，是时尚生活的出口；它更是精神利益它使相同或相近年轻人有了增加交流的空间和平台，使他们除了小家外，还拥有了一个让自己的梦想起飞的平台。第二季 导入期最美东东城（品牌导入期） 住房，是现代社会，特别是杭州这个竞争激烈、物价高涨的社会，许多人毕其一生的梦想与追求，同时也是许多人彰显品位、日常享受的重要载体。所以，品质、品牌，几乎是所有买房者关注的重点。哪个品牌拥有了消费者对品质的认可以及信任，它便能成为这个市场最轻松的赢家。（一）营销周期从项目用地规划好，一期工程楼盘框架已经搭建1/3，暂时作为售楼中心的会所建设

38、已进行一半时，开始推出第一季的营销推广方案，此次营销周期预计持续一个月。（二）营销理念本季作为品牌导入期的营销推广，我们主要借助东东城沿江的地理优势，利用沿江绿化带及一线江景，推出我们的活动。我们将楼盘与江景紧密结合，通过两次大型活动，针对下沙的年轻人群，为他们展现东东城的美好前景，展示东东城的时尚前卫的户型设计，为潜在消费者构画一个美好的“东东梦”，在下沙消费者的心中树立时尚前卫、品味至上的品牌形象。 （三）广告策略1、广告语“最美东东 沿江小户型的缔造者”2、对广告语的表述“月半弯 柳扶风临东城 眺江岸观江景 得其乐” 最美东东 最懂我心东东城，您的个性设计师 为您缔造属于你的沿江小户型！

39、3、媒介选择作为打响品牌与楼盘知名度的第一季，应高调进行大范围、大强度宣传，宜重点采用广播电台、电视、报纸、户外广告牌、售点广告等形式开展强劲的宣传攻势。2、“东东城杯团队跑步赛” （1）营销类型：事件营销（2）活动主题：东东城杯团队跑步赛（3）活动时间：从项目用地规划好，一期工程楼盘框架已经搭建1/3，暂时作为售楼中心的会所建设已进行一半时（4）广告媒介：本赛事，我们将邀请下沙网、搜房网、下沙电视台、都市快报等进行全程跟踪报道第三季 热销期“我就要我的东东FREE ZONE”在蓝的天、凉的风下，玻璃窗辐射出活力和欲望，像人的永不磨灭的希望。这幢楼里住着各式各样的人们，在这个城市里，一切可知和

40、不可知都在扑面而来。有坚持的人，有偏执的人，有热爱的人，离不开这个城市和来到这个城市的人，都在欲望中寻找与等待但是永恒的是有我们饱满的都市欲望，有我们张扬、独特的个性，我们的口头禅就是：“我就要我的自由！”自由自在，FREE时代，是一件事情，一种状态，一种生活的态度拒绝把青春寄放在别人的房子里拒绝在别人的房子里遭受寂寞拒绝泡吧归来又去了别人的房子我们一边在寻找，一边在等待。我们属于东东FREE ZONE！在这样一个地方，有这样一群人，宣告着自由居住时代的来临!（一）营销周期开盘后一个月，前期的宣传开始到达预期效果，东东城受到越来越多的人的关注。（二）营销理念产品定位：打造下沙第一个青年专属社区

41、形象定位： FREE ZONE 项目名目：以“自由”为主题，突出自身个性，主推广名定为“东东FREE ZONE”（三）广告策略1、主推广告语：我就要我的东东FREE ZONE阐释：广告语作为楼盘利益点及形象的传播载体，强调直接、一目了然，易传播。我就要我的：充分抓住年轻一代的心理，读起来，朗朗上口，个性化，易于传播。东东FREE ZONE：项目的利益点所在，一目了然。2、辅助广告语：年轻一代的起 点住宅 居住新理念，给力小户型 创下沙首个青年社区 小户型，我要我快乐！ 第四季持续期领舞都市新贵 享受和谐东东“远亲不如近邻”这句俗话妇孺皆知。不过当今的城市生活，又有多少这样的温馨呢？随着现代社会竞争的日趋激烈，生活节奏也不断加快，人们的日子都被紧张的工作或学习所占据。这样的生活，挤掉了人们之间许多交流沟通的时间，人们的交流欲望也减少了，单门独户的居住方式，不但隔绝了外界的喧嚣，也割断了人与人之间本应有的情感。朝夕相处，低头不见抬头见的邻居，要处理好相互之间的关系，成为现代人多少有点忽