XXXX年2季度西安房地产市场季度分析报告(图)2

1、.：.；一、宏观经济概略1.1 经济环境2021年上半年，西安市经济总体呈现“经济较快增长、效益明显好转、构造调整加快、物价温暖上涨、民生不断改善的开展态势。初步核算，上半年，全市消费总值2.44亿元，按可比价钱计算，同比增长16.8%，比上年同期提高3.5个百分点，高于全国5.7个百分点，与全省持平。2021年上半年，西安经济总体运转坚持平稳向好、加快开展的良好趋势，市场物价平稳增长，居民消费价钱同比累计上涨2.5%，涨幅比去年同期扩展3.3个百分点。工业增速逐月回落 企业效益明显好转今年以来，随着工业企业消费运营逐渐好转，工业消费增速坚持较快增长，上半年，全市规模以上工业添加值401.3亿

2、元。受上年同期基数抬升的影响，工业呈现高开稳走、逐月微落的态势，但增速仍高于以往正年年份的同期速度。固定资产投资较快增长 房地产市场开展放缓在国家加强对固定资产投资调控，逐渐收缩信贷投放规模的政策作用下，全市固定资产投资较上年同期有所回落，但增速依然较快。全市上半年完成全社会固定资产投资1596.84亿元，比上年同期增长29.0%，增幅同比回落12.7个百分点，比一季度提高3.9个百分点。居民收入稳步增长上半年，全市地方财政普通预算收入累计增幅延续6个月在30%以上，收入规模到达121.80亿元，同期初次突破100亿元，同比增长33.5%，较上年同期提高13.7个百分点，坚持了稳定的上升势头。

3、随着经济整体稳步上升，改善民生各项政策落实到位，带动居民收入稳步增长，上半年，全市城镇居民人均可支配收入11078元，同比增长15.2%，农民人均现金收入4046元，同比增长16.4%。1.2 政策法规 时间政策称号公布部门主要内容及影响4.3省十一届人大常委会第13次会议本次新条例在监管方面有两个突出的亮点，第一个就是将物业管理行政监管各部门的职权明晰化、详细化，“两级政府，一级管理。街道办事处、乡镇人民政府共同担负起组织指点辖区内业主大会的成立和业主委员会的任务，监视其依法履行职责，调解处置纠纷。而且还提出物业管理协会的监视职能。4.3市城改办根据我市城中村改造进程，市城改办适时进展任务重

4、心转移，确定今年任务重点由“大拆迁转向“大建立，继而实现“大回迁，做到抓整村撤除与安顿房建立并重。3月31日，市城改办专门召开2021年城改回迁安顿任务发动会，并下发了。4.4四大国有银行均取消首套房贷7折优惠中国农业银行总行中国农业银行总行已向各分支行下发了文件，从4月1日起，将首套房贷款利率由7折调高至8折。至此，四大国有银行均已调整了利率7折优惠政策。 4.11部分城市二套房首付须达60%中国银行业监视委员会在4月11日上午召开的“全球金融监管的新格局论坛上，中国银行业监视委员会主席刘明康表示，如今很多热钱或者投时机进入房地产市场，比如在北京、上海买上几十套住房。但是首套房普通都是比较平

5、安的，因此必需求把一套房、二套房进展区分，并且在首付的要求、在利率议价方面都必需有所差别。他表示，我们一定要关注首付。首套房首付30%，第二套房必需到达50%、60%，这是让我们比较安心的一点。4.14贷款买二套房首付不得低于50%国务院常务会议国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议， 研讨部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严厉的差别化住房信贷政策。 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；

6、 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率程度。4.22新的房贷政策房屋数量成为认定规范银监会银监会银行业监管一部主任杨家才21日解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定能否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定规范出现了根本性的变化。4.27享用经适房者禁购二套房住建部26日，住建部有关担任人表示将加强经适房管理。据悉，已享用经适房的家庭，再购买其他住房须办理退出手续或补交价款获得完全产权；买卖、出租经适房须供住房保证部门出具的书面意见；违规出卖、出租、闲置、出借经适房，按照规定收回，并取消5年内再次申购资历。住房城乡建

7、立部有关担任人26日说，针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和效力不到位等问题，住房城乡建立部日前发出通知，加强经济适用住房管理。4.29将农民工纳入经济适用房范围住建部国务院昨日向十一届全国人大常委会第十四次会议作关于转移乡村劳动力、保证农民工权益任务情况的报告。在平等享用公共效力方面，农民工子女受教育、住房保证以及户籍成为日益突出的问题。4.29违规出租出卖经济适用房将被收回住建部住房和城乡建立部26日对外公布，针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和效力不到位等问题，做出了有关规定。该通知规定，对违规出卖、出租、闲置、出借经济适用住房，或

8、者擅自改动住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同商定收回，并取消其在5年内再次恳求购买或租赁各类政策性、保证性住房的资历。5.4加强对房地产开发企业购地和融资的监管国务院通知指出，国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严厉依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建立过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。5.5明确廉租房违规转租或出借将被收回住房和城乡建立部、民政部、财政部针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维涵养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和效力不到位等问题，做

9、出有关规定。明确廉租房家庭再购买其他住房的，该当办理廉租房退出手续；对骗取廉租住房保证、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、互换和转让廉租住房等行为，可以收回廉租房。5.4小产权房清理整治方案提上日程14部委中国国土资源部执法监察局局长李建勤4日公开表示，当前，对于各地发现的小产权房问题，将采取“一案一处置的方式。对于全国小产权房的处置，要等到小产权房处置政策出台后一并处置。目前国土部等十四部委正在研讨制定小产权房清理整治政策方案。5.5，西安市政府从加快保证性住房建立、添加普通商品住房供应、加强房地产市场监管、扩展二手房买卖等四个方面提出16条详细措施，进一步促进我市房地产市场平稳

10、安康开展，满足居民住房需求5.1监控房屋预售款住房和城乡建立部正会同人民银行、银监会等相关部门据报道，住房和城乡建立部正会同人民银行、银监会等相关部门拟对房地产企业在售工程的预售账款实施监控。根据拟定的方案，房地产企业的预售账款将存入监管部门指定的专门账户，并按照工程开发进度和工程资金所需“专款公用。房地产企业只需在工程开工交付及结算时，才干支配运用工程此前的预售账款。5.1存款预备金率中国人民银行中国人民银行决议,从2021年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点,乡村信誉社、村镇银行暂不上调。5.26国家税务总局为了进一步做好土地增值税清算任务，国家税务总局日前下

11、发，明确土地增值税清算时收入确认、房地产开发费用扣除等有关问题。6.17七部门近日，由住建部等七部门结合制定的正式发布。公共租赁住房应向外来务工者开放; 投资者可转让公租房; 租赁合同期满可续租; 拖欠租金从工资中扣1.3 规划建立 时间主题主要内容及影响4.1今年可实现产值20亿我省最大风电产业工程首批风力发电机组下线昨日，我省目前最大的风电产业工程西安金风科技在经开区泾渭新城盛大举行开业仪式，同时，该企业第一批风力发电机组正式下线。 4.1今年我市重点工程美丽开局一季度330个工程实现投资186亿元 方案新开工工程逾半数开建为历年最好记者昨日从市发改委得悉，我市重点工程建立推进迅速，进展总

12、体良好。一季度330个重点工程已实现投资186.3亿元，占年度投资方案的23%。80个新开工工程中，有42个曾经开工，创历年新高。4.13西安未来10年每年3000亿搞城建4月9日，西洽会上，西安市以及各区县分别举行工程推介和集中签约，不但签约工程多，而且大单不少，超越10亿元的工程随处可见。西安分团：40个工程拿下470亿元,灞桥：单个工程投资达100亿元,临潼：47个工程签约引资164亿.4.18今年住宅供地18万公顷保证房等用地超越70%保证性住房用地为24000多公顷，与去年相比添加一倍多，经济适用房用地与去年实践供地相比添加79%，廉租房用地与去年实践供地相比添加4.7倍。5.7西安

13、大兴新区25个重点工程集中开工5月6日上午，西安大兴新区总投资近80亿元的西安国际商贸基地等25个重点工程集中开工，这是我市大力推进城市建立、加快开展方式转变、建立国际化大都市的又一重要举措。5.18我省房地产市场专项检查全面展开建立厅于2021年5月17日至26日组织有关人员对全省10个设区市和杨凌示范区就落实国务院、省政府关于促进房地产开展和房地产市场监管等情况进展专项检查。6.13外来人口市民化可实施居住证制度要为外来人口的“市民化留出充分余地，该当自创广东、上海等地的做法，采取“积极渐进，梯度赋权的户籍制度改革思绪。近年来，上海、广东等地实施了“居住证制度，外来人口凭居住证享有一些根本

14、权益，在领取居住证和交纳社会保险费到达一定年限，且满足其他附加条件后可恳求常住户口，进而享有更多权益。6.2国土部掀土地违法清查风暴 官员问责将启动中心提示：7月，国土部将组织督察组赴地方检查;8月召开集体约谈会，重点约谈违法用地严重的城市政府担任人;9月组织验收评价任务，根据检查结果，启动问责任务。6.2全国累计建成节能建筑面积逾40亿平方米记者20日从此间举行的“2021年内地与香港建筑业论坛得悉，“十一五期间，全国建筑节能的各项任务获得积极效果，截至目前，累计建成节能建筑面积逾40亿平方米，一些地方试点生态城建立也获得本质性进展。6.22西安力争2021年 建成国家一流创新型城市昨日，市

15、政府常务会议经过了。我市将以建立统筹科技资源改革示范基地为统领，实际“知识-技术-产业的开展方式，力争成为国家一流创新型城市。6.3西安11座公园将整体改造 城市公园将变“绿海今年至明年，西安市将对11个公园进展整体改造。经过对根底设备、效力设备的建立与改造，以及绿量的加强，让一个个公园变成美丽的“绿海。此外，全市其他43座公园也将陆续改造。本轮植绿重点对市区内的11个公园实施整体改造。这11个公园为兴庆宫公园、长乐公园、革命公园、莲湖公园、纺织公园、丰庆公园、经二路公园、中山门公园、土门街心公园、劳动公园、儿童公园。1.4 热点动态 时间主题主要内容及影响4.1金融机构入驻西安浐灞最高可补1

16、000万西安市对入驻西安金融商务区并在区域内正常运营的金融机构给予多项财政优惠支持。其中，金融机构总部迁入西安金融商务区的，最高可获西安财政补助1000万元。4.4将有近万户家庭可购买到经适房今年一季度，我市经济适用房新开工面积57.92万平方米，假设按每套住房60平方米面积计算，那么可向市场提供约近1万套经济适用房，这意味着又将有近1万户家庭可以购买到经济适用房了。4.2四月楼市风暴席卷古城 春季西安住博会大幕将启经市政府同意由市城乡建立委员会、市规划局、市住房保证和房屋管理局、西安日报社、西安市城中村棚户区改造办公室、西安市会展业开展办公室等单位结合主办，由西安市房产买卖管理中心、西安曲江

17、千秋文化传播、西安市房地产超级市场共同承办的“2021春季西安住宅及建筑科技产业博览会将于4月1619日在曲江国际会展中心浩大启幕。4.7900多亿元工程“找婆家高新技术、旅游等五大主导产业上会参展第十四届西洽会西安分团筹备任务新闻发布会上得悉，目前西安分团各项筹备任务进展顺利，根本就绪，在本次西洽会上，我市选定的重点招商工程达220个，总投资974.8亿元。4.82021寻觅大西安宜居精品工程推介会5月20日举行由宜居中国宜居大西安组委会发起，陕西房地产研讨会、西安房地产信息网协同举行，宜迅传媒承办，众多主流媒体机构参与的大型“寻觅大西安宜居精品工程推介会，将于5月20日在陕西省体育场盛大举

18、行。4.13西安高新区西洽会揽金370亿本届西洽会，西安高新区签约的38个工程全是高新技术产业工程和创新型效力业工程，总引资额达370.3亿元，其中外资工程总投资10.06亿美圆。4.15陕西设立“质量管理奖获奖企业可获百万重奖昨日，记者从省政府召开的2021年陕西名牌产品消费企业表扬大会上得悉，我省今年设立“陕西省质量管理奖，2021年度申报胜利的每家企业将获得100万元奖金。4.15灞桥今年招商引资创历史新高今年以来，灞桥区招商引资任务捷报频传。目前全区已成交内外资工程38个，总投资约38084亿元人民币。其中外资工程4个，合同总额约20036亿元；内资工程34个，合同总额3608亿元，创

19、该区历史新高。4.21西安买卖团成交1.57亿美圆,新产品占到参展产品总数的半数以上昨日，第107届广交会一期落下帷幕。截至18日，我市买卖团累计成交1.57亿美圆，比上届增长21.07%，其中民营企业成为绝对主力。5.5中国国土资源部公开18起土地违法典型案件中国国土资源部4日向社会公布了依法严肃查处、公开挂牌督办的18起土地违法典型案件。5.6西安住房均价突破6000元今年国家出台系列调控政策，对许多一线城市房价影响立竿见影。昨天记者从西安市房管局得悉，4月份我市商品住房均价突破6000元大关。专家表示西安房价稳中有升，不会大起大落，国家调控新政影响有限。5.1西安收紧异地购房房贷 部分刚

20、需受影响近日西安各大银行曾经开场对“异地购房的贷款客户采取行动，执行严厉的限制措施，不能提供年以上本地纳税证明或社会保险交纳证明的，将不能获得购房贷款。 5.11针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建立部牵头，成立专门指点小组，担任小产权房的摸底和清理任务国务院要求：一是一切在建及在售小产权房必需全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进展普查;三是责成指点小组研讨小产权房问题，拿出相关处置意见和方法。5.17西安住房公积金管理中心关于发行住房公积金联名卡的通告为进一步完善西安地域住房公积金管理体系，不断提升效力程度，维护缴存职工合法权益，根据国

21、务院、和，西安住房公积金管理中心以下简称公积金中心与委托银行将于近期结合向住房公积金缴存人发行住房公积金联名卡5.24西安房地产市场17年房价走势查询系统西安房地产信息网作为西安房地产市场研讨的领军者，重磅推出“西安17年房价走势查询系统。西安房地产信息网按照本系统，经过对西安房地产市场的开展和演化进展梳理，将17年来西安房地产市场开展历程从房价走势方面分为相对稳定、初现上涨、继续上涨和快速上涨四个阶段，希望可以经过它总结市场开展规律，预测市场开展动态，重现西安房地产市场17年间的开展脉络。6.1西安楼市调控“16条新政今起实施今天，被称为西安楼市调控“16条新政的将正式实施。该主要在加快保证

22、性住房建立、添加普通商品住房供应、加强房地产市场监管、扩展二手房买卖等方面提出了详细措施，以促进我市房地产市场平稳安康开展，满足居民住房需求。6.4房产税呼之欲出西安暂无开征方案“房产税能够开征的音讯，近日再次成为人们关注的焦点。记者昨日从市地税部门得悉，西安“房产税政策目前暂未出台。6.85月全国住宅用地成交面积环比下降13%受调控政策影响，开发企业普遍调低拿地预期，5月份全国住宅用地成交继续低迷。中国指数研讨院7日公布的报告显示，5月份全国70个重点城市住宅用地成交188宗，环比减少14%，同比减少11%；成交土地面积1347万平方米，环比减少13%，同比添加11%。6.12房价涨幅14个

23、月来初次回落 “拐点或现国家统计局昨公布的最新数据显示，楼市调控效果初步显现，全国70个大中城市房价今年5月份同比涨幅14个月以来初次回落，而且环比涨幅也创下14个月新低。广州房价同比上涨8%，环比回落0.4%。6.1216家房企未按时填报“信誉档案 资质将被处置为了规范房地产市场次序、促进房地产业安康开展，建立和完善西安房地产行业信誉档案是加强房地产行业管理的重要措施。今年4月20日，住房和城乡建立部在中，再次强调要加强房地产信誉管理，指出“信誉档案该当作为考核企业资质的根据。6.1270城市房价涨幅初次回落 西安涨幅高于全国程度5月份，西安房价同比涨14%，商品住房均价5750元/平方米，

24、比4月廉价了290元。全国70个大中城市房价同比涨幅14个月来初次回落，楼市调控新政作用开场显现。6.15房价大规模调整步伐逼近拐点出现三个信号房市调控雷声不断，房价下跌看似雨点不大，实那么暗潮涌动。近期出现的一系列信息尤其让房价拐点显现，房价大规模调整的步伐近了。首先是房价先行目的纷纷回落。其次，政策方仍有弹药。第三，开发商护盘行为开场松动。6.16西安房屋租赁价钱环比上涨4.23%记者从房屋主管部门了解到，楼市新政实施后，西安市房屋租赁价钱环比上涨了4.23%。二、土地市场2.1市场动态2.1.1 土地政策2.1.1.1 国土资源部召开2021年全国住房用地供应方案新闻发布会国土资源部土地

25、利用管理司司长廖永林在2021年全国住房用地供应方案新闻发布会上表示：全国方案供应住房用地情况：一是拟方案供应住房用地拟供应18万公顷，总量明显增长，保证性住房、棚户区改造和中小套型商品房占77%；二是方案供应保证性住房用地24454公顷，与去年相比添加一倍多，并且可以满足保证性住房用地需求；三是棚户区改造用地方案初次纳入住房用地方案管理。2021年的住房供地方案，从总量上看比往年有大幅度增长，从构造上看，突出了确保自住性住房用地供应。2.1.1.2国土部将在80个城市进展全覆盖土地例行督查国土部副部长甘藏春泄漏，国土部今年将在全国80个城市进展全覆盖例行督查，督查力度超越往年，以此来推进房地

26、产市场的安康开展。甘藏春说， 2021年是国土部土地卫片执法检查覆盖全国的第1年，违法违规用地将经过卫星遥感图片明晰的反映出来。另外，今年也是根据卫片执法检查结果实施15号令，对政府的主要担任人问责的第1年，加上大力度的督察任务，这都将有助于推进房地产市场的安康开展。2.1.1.3 国土资源部、监察部结合通报“未报即用违法用地清查整改情况2021年5月24日，国土资源部、监察部结合召开电视会议，就两部结合组织的清查整改“未报即用违法用地情况向地方人民政府进展通报，会同相关部门督促各地进一步加大整改查处力度，遏制违法违规用地，落实最严厉的耕地维护制度和最严厉的节约集约用地制度。2.1.2 土地市

27、场动态2.1.2.1上海土地出让告别“价高者得 报价要素仅占30%上海规划和国土资源网发布18号土地出让公告，以招标方式出让莘庄地铁上盖大型综合性地块。由评标小组按照招标出让文件确定的评标规范和方法，对招标文件进展评审综合评分，并根据综合评分结果确定中标候选人。文件显示，招标评分主要分为技术标和商务标，两项各占50分，其中竞买报价是商务标中的一项，总分30分，仅仅占到全部评标环节中的30%。价钱将不再是决议能否竞得地块的决议性要素，与之相应的，建立规划方案等将成为更加重要的要素。在上海延续多年的“价高者得的土地出让方式第一次发生转变。2.1.2.2 北京招拍挂新规出台 考评综合条件取代价高者得

28、16日，北京土地招拍挂新规出炉。北京市将更多采用“综合条件最优者得的综合评标方式，改良过去“价高者得的挂牌出让方式,将招标价钱要素由过去的50分降低到25分，最终按照综合条件最正确者得的原那么确定土地受让人。综合评标条件包括，招标价款、付款进度、开发建立周期、政策性住房建立条件、土地节约集约程度、企业资质、业绩、财务情况、以往出让合同履约情况、参与建立的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价钱的承诺等要素。2.1.2.3上海：地价近一年来初次下降上海松江区广富林2-6号地块的楼面地价与相邻地块相比，有19%的下跌幅度。这也是上海土地市场近一年以来，地价初次出现下调趋势。2.1.3

29、西安土地市场动态的政策效应在本季度前两个月得到了表达，4月份起，西安市国有建立用地运用权挂牌出让结果公示中增添了对于工程开开工时间的规定，之后5月所供应的YL3-3-6-2宗地，在其土地出让公告中参与了90/70限制，中小套户型的供应得到了强调，“国十九条的政策导引之下，西安土地市场的监管力度逐渐加大，市场的公开透明度也不断加强。2021年2季度全市土地挂牌供应面积201万平方米，环比上涨57.69%；供地性质包括住宅、商业、综合和市政设备用地，其中商业用地供应为2季度供应主体，住宅用地环比供应有所下滑；2季度全市土地成交187万平方米，环比上涨28.70%；成交用地性质包括住宅、商业、工业和

30、综合用地，其中住宅用地成交量环比下滑34.47%,不过商业用地成交量却大幅上涨6.91%，推涨2季度全部土地成交量28.70%；成交价钱方面，城东区成交量较大的商业用地居高的楼面地价对本季度总体成交金额的走高起到了较大的影响。整体上来看，供应成交总量走高，住宅用地市场低迷成为2季度西安市土地市场的特征。2.2土地供应2季度全市挂牌供应土地43宗，面积合计2021253.801平方米，环比上涨57.69%，供地性质包括住宅、商业、综合和市政设备用地。其中住宅用地供应17宗，合计781447.2平方米，占土地供应总面积的39%，环比下滑13.68%；商业用地23宗，合计1006757 平方米，占土

31、地供应总面积的50%，环比上涨1510.00%；工业用地1宗，合计32805.8平方米；综合用地1宗，合计186849.6平方米。整体上看来，2季度全市土地市场供应中商业用地的供应所占的比重最大，且涨幅较大。 总结，2季度全市土地供应特征：12季度全市土地供应总量相比1季度添加 57.69%，其中住宅用地供应量占到了39%，环比减少13.68%。受2021年全国住房用地供应方案的延迟发布的影响，本季度全市住宅用地的供应量有所减少，不过随着国土资源厅今年的土地供应总体方案要求，及市国土资源局所下达的2021年土地供应方案，估计后市住宅用地供应量将会走出本季度的低谷，并且所占比重将会加大。2从用地

32、性质的供应情况来看，2季度商业用地替代了住宅用地，成为了全市土地供应的主角，供应面积比重到达了50%，从区域上来看，主要集中在城东的浐灞区域。3从土地供应区域上来看，2季度土地供应源头集中在城东、城南、临潼和长安，除了碑林区的土地出让之外，城南本季72.41%的土地集中在了三环及其曲江二期扩展区域，再加上城东的浐灞板块较大比重的商业和住宅用地供应、长安区的大宗综合用地供应、以及阎良板块的住宅用地，本季度全市土地供应几乎全部集中在了三环及其以外的区域，城市开展骨架拉大的格局在本季度土地供应中尤为凸显。2.3土地成交从季度的土地市场成交比较来看，2季度全市的土地成交总量相比1季度环比增长28.70

33、%，结合不同性质用地的成交比重来看总结，2季度土地成交特点：1虽然调控政策不断出台，2季度全市的土地成交数量却没有减少，城东区商业用地的较大成交量和长安区占地面积较大的综合用地的成交使得本季度全市的土地成交量环比增长28.70%，成交价钱也因此得到了拉升；2从用地性质的成交量上来看，商业用地的成交成为2季度土地成交市场的一大亮点，环比增幅高达6.91%，取代住宅用地成交位置，市场比重占到48%，且主要集中在浐灞区域；3从成交土地所处的地理位置来看，三环及其以外成为了2季度土地成交的分布区域，特别是浐灞区域商业用地的较热成交，凸显了城市开展外推的趋势，预期该地段的住宅用地供应量也将随着商业板块的

34、崛起而增多。三、商品房市场3.1市场供应特征2021年第2季度，西安市商品房投资额为662894万元，与去年同期相比增长25.74%，与上季度相比增长28.53% 2021年第2季度商品房施工面积3888402平方米，环比增长26.38%，与去年同期相比增长3.07%；本季度商品房开工面积3.2市场销售特征2季度西安商品房销售面积为3266392平方米，同比上年小幅增长8.26%，环比上季度增长20.19%。其中住宅销售面积为2929064平方米，同比上年增长6.83%，环比增长24.9%。虽然数据仍表现为增长态势，但自中央政府启动新一轮房地产调控尤其国务院4月中旬出台“新国十条以来，力度空前

35、的房地产调控政策曾经在一定程度上显现了效果。为期两个月的政策消化之后，需求市场张望心情更加浓重，进入6月，恒大地产、绿地集团、中海国际社区、中新浐灞半岛等开发企业纷纷参与“优惠促销行列，市场供求关系已开场逆转。以下从西安市商品房各月销售量来看，“4?15新政就是一道分水岭。新政出台前，楼市高歌猛进，房价频频“越位，销售量也在2月短暂的回落后冲高；新政出台后，西安商品房市场市场迎来全面降温，楼市新政除了对投资性购房一声棒喝外，同时对刚性需求心里产生了影响，市场张望态势渐浓，这导致了西安房地产市场供求关系迅速逆转，消费者与开发商博弈，导致销售量在4月冲高后，5、6月销售量延续下滑。截止6月底，20

36、21年上半年西安市商品房成交面积为598.4万平方米，虽与2021年下半年销量相比下滑29.1%，但与2021年上半年的销量相比仍有21.37%的增幅；其中普通住宅销量合计527.42万平方米，同比增长18.69%。3.2.1 各物业销售情况2021年2季度西安各城区各物业销售面积一览表略本季度西安商品房市场成交量为326.64万平方米，同比增长8.26%，增长幅度大幅度减少，本季度环比增长20.19%。3.2.2 各物业价钱表现从本季度各城区物业成交均价走势图中可以看出：城内区普通住宅类物业的成交均价是六城区中最高的，城南区、高新区以及城西区紧随其后；其中各城区中西高新和城北区普通住宅成交均

37、价环比增幅最大，分别为18.68%和11.02%，这与区域内推出中高端工程有关四、分物业市场4.1 普通住宅4.1.1 市场供应2021 年2季度普通住宅完成投资额为558024万元，较去年同期相比增长26.17%，占本期商品房投资总额的84.18%。2021年2季度西安普通商品住宅施工面积3514338平方米，与去年同比增长3.13%，占同期商品房总施工面积的90.38%；开工面积为3146285平方米，较去年同比上扬13.03%，占同期商品房总开工面积的89.19%；新开工面积2967826平方米，同比上年增长3.05%，占同期商品房新开工面积总量的90.37%。本期西安普通住宅平均成交价

38、钱为5729元/平方米，较去年同期增长26.35%，环比上季度同样有4.61%的涨幅。2季度末西安普通住宅空置面积为96.28万平方米，与2021年1季度相比增长26.98%，占商品房空置面积总量的59.37%。4.1.2 市场销售4.1.2.1销量走势 2021年2季度西安市普通住宅类物业成交面积292.91万平方米，同比增长6.83%，环比增幅为24.9%；销售额1678018 万元，与1季度相比增长33.26%，与2021年2季度相比增长36.19%，本季度普通住宅销售面积占同期商品房销售量的比例为88.2%，销售额所占比例为83.36%。从季度买卖量的走势层面来看，历经2021年每个季

39、度普通住宅买卖量都大幅上涨的楼市疯狂，虽然2021年春节前后楼市略显低迷，但成交量却上升明显，1季度市场的传统清冷期买卖量到达234.51万平方米，与2021年同期的170.17万平方米相比，大涨37.81%。但在2季度的4月， “国十条等收紧政策的陆续出台，其影响在随后的5-6月日渐凸显，整个2季度来看，虽然5-6月买卖量回落明显，但4月的末班车效应促买卖量很高，2季度的整体买卖量仍旧比1季度上涨24.9%。但与上季度同比来看，同比增长幅度有明显的下滑，本季度仅仅同比增长了6.83%。4.1.2.2价钱表现2021年2季度西安市普通住宅类物业成交面积292.91万平方米，同比增长6.83%，

40、环比增幅为24.9%；销售额1678018 万元，与1季度相比增长33.26%，与2021年2季度相比增长36.19%，本季度普通住宅销售面积占同期商品房销售量的比例为88.2%，销售额所占比例为83.36%。从季度买卖量的走势层面来看，历经2021年每个季度普通住宅买卖量都大幅上涨的楼市疯狂，虽然2021年春节前后楼市略显低迷，但成交量却上升明显，1季度市场的传统清冷期买卖量到达234.51万平方米，与2021年同期的170.17万平方米相比，大涨37.81%。但在2季度的4月， “国十条等收紧政策的陆续出台，其影响在随后的5-6月日渐凸显，整个2季度来看，虽然5-6月买卖量回落明显，但4月

41、的末班车效应促买卖量很高，2季度的整体买卖量仍旧比1季度上涨24.9%。但与上季度同比来看，同比增长幅度有明显的下滑，本季度仅仅同比增长了6.83%。 进入2季度，受4月中旬“新国十条收紧政策的影响，给自2021年以来疯狂的楼市急剧降温。从目前市场运转情况来看，进入5月后，不少的开发企业纷纷亮出了“折扣牌，市场上出现了很多家工程的优惠促销信息，有些开发商也放慢了开发节拍，总的来说市场张望态势比较浓重，这与新政出台的影响有关系，也与国内一线城市高房价遭到打压有关联。由此楼市政策的影响下，出现了房价下跌的情况，这与全国同等城市房市运转情况根本一致，西安房地产信息网数据研讨中心监测数据显示：本季度全

42、市普通住宅类物业成交均价为5729元/平方米，环比上涨6.69个百分点，变动比率出现了明显的下滑趋势，估计政策效能会继续显现。4.1.2.3 本季度排行略4.1.2.4 购买年龄分布情况普通住宅购买人群年龄分布图显示，虽然25-35岁年龄段仍是本季度主要购买人群，市场份额相比上季下滑幅度依然较大，占本季度市场份额的37.58%，但与上季度相比下滑8.63%，这部分的下滑无不表达了支付才干较弱的置业群体张望心情逐渐显现；其次35-45岁年龄段市场份额为29.79%，该比例与上季度相比增长2.89个百分点，可见这部分年龄段人群从支付才干方面来看，相比25-35岁要强，对新政的敏感度相对较低。4.1

43、.2.5 普通住宅分面积段销售情况本季度普通住宅销售总套数为28851套，环比添加21.53%。从各面积销售套数分布情况来看，90-110平方米仍是主要成交面积段，占总成交套数的25%。从该面积区间的户型来看4.1.2.6 普通住宅分户型销售情况略4.1.2.7 普通住宅分价钱段销售情况略4.1.2.8 普通住宅购买人群来源情况略4.2 商服用房4.2.1 市场供应2021 年2季度西安商品房中用于商服用房的投资额为58998万元，较去年同比增长129.31%，占同期商品房投资总额的8.9%。2021 年2季度西安商服用房施工面积为188976平方米，较去年同比下滑3.11%，环比增长29.8

44、5%，占同期商品房施工面积的4.86%；本季度西安商服用房开工面积为196488平方米，与去年同比增长35.02%，占同期商品房开工面积总量的5.57%；新开工面积为191134平方米，与去年同期相比下滑2.26%，占同期商品房新开工面积的5.82%。2021年2季度西安商服用房空置面积累计为32.85万平方米，较上季度下滑17.55%，同比也呈现18.55%的下滑幅度。占同期商品房空置面积的20.26%。4.2.2 市场销售4.2.2.1 销量走势 2021年2季度商服用房销售面积为171213平方米，较去年同期销售量相比增长24.64%，环比增长5.34%，占本期商品房销售总量的5.24%

45、；本期商服用房销售额为196818万元，较去年同比增幅达55.64%，环比上季增幅为18.19%，占同期商品房销售额的9.78%。由于西安商业地产开展较为缓慢，多数以住宅工程底商为主，因此各季度商服用房类物业成交量变动较为明显，但从去年3季度开场商服用房类物业呈明显的上升阶段。随着楼市调控政策威力渐显，住宅市场张望心情更加明显，住宅投资投机行为也得到一定程度的遏制。住宅投资收紧，不少投资客开场转战商业地产，一些品牌企业也都纷纷将目光瞄准了商业地产。从目前市场情况来看，商业工程的租金报答仍旧较高，投资商业地产依然能获得不错的收益。在住宅市场出现不确定后，商业能够将会是很多投资者的新选择，因此商业

46、地产很能够成为继住宅投资后又一受欢迎的投资渠道。4.2.2.2 价钱表现2021年2季度商服用房销售面积为171213平方米，较去年同期销售量相比增长24.64%，环比增长5.34%，占本期商品房销售总量的5.24%；本期商服用房销售额为196818万元，较去年同比增幅达55.64%，环比上季增幅为18.19%，占同期商品房销售额的9.78%。由于西安商业地产开展较为缓慢，多数以住宅工程底商为主，因此各季度商服用房类物业成交量变动较为明显，但从去年3季度开场商服用房类物业呈明显的上升阶段。随着楼市调控政策威力渐显，住宅市场张望心情更加明显，住宅投资投机行为也得到一定程度的遏制。住宅投资收紧，不

47、少投资客开场转战商业地产，一些品牌企业也都纷纷将目光瞄准了商业地产。从目前市场情况来看，商业工程的租金报答仍旧较高，投资商业地产依然能获得不错的收益。在住宅市场出现不确定后，商业能够将会是很多投资者的新选择，因此商业地产很能够成为继住宅投资后又一受欢迎的投资渠道。 从商服用房成交均价及变动比率走势图上看，本季度全市商服用房类物业成交价钱为11495元/平方米，环比上涨12.19%；本季度商服用房类物业成交量为17.12万平方米，较上季成交量添加5.34%。4.2.2.3 本季度销售排行略4.3 写字楼4.3.1 市场供应 2021年2季度西安商品房中用于写字楼工程的投资额为24859万元，较去

48、年同比增长140.5%，占同期商品房投资总额的3.75%。2021年2季度西安写字楼施工面积为100710平方米，较去年同比增长36.19%，占同期商品房施工面积的2.59%；开工面积为112178平方米，与去年同期相比增长96.21%，占同期商品房开工面积总量的3.18%；新开工面积为89327平方米，同比上年增长18.18%，占同期商品房新开工面积的2.72%。2021年2季度西安写字楼空置面积累计为26.29万平方米，较上期空置面积添加8.32%，其占同期商品房空置面积的16.21%。4.3.2 市场销售4.3.2.1销量走势本季度写字楼销售面积为117855平方米，是上年买卖量的1.7

49、3倍，环比上季下滑23.71%，占同期商品房销售总量的5.24%；销售额为77228万元，较去年同期相比增长2.25倍，环比大幅下滑27.74%，占同期商品房销售额的3.84%。4.3.2.2价钱表现本季度写字楼成交均价及变动比率走势图上看，本季度写字楼成交价钱为6553元/平方米，与上季度相比下滑5.28%，市场占有率为5.24个百分点；本季度西安写字楼类物业各区都有所成交，但依然是以高新区和城北区成交为主，从以下排行榜中就有所表达。4.3.2.3 本季度销售排行略4.4 别墅4.4.1 市场供应2021年2季度西安商品房中用于别墅类物业的投资为21014万元，较去年同比减少57%，占同期商

50、品房投资的3.17%。2季度西安别墅类商品房施工面积84378平方米，与去年同比减少12.29%，占本期商品房施工面积的2.17%；本期别墅类商品房开工面积72669平方米，与去年同比上升2.45%，占同期商品房开工面积的2.06%；新开工面积为35797平方米，与去年同比减少45.18%，占同期商品房新开工面积的1.09%。2021年2季度西安别墅物业空置面积为6.74万平方米，较上季度增长5.48个百分点，占同期商品房空置面积总量的4.16%。4.4.2 市场销售4.4.2 .1销量走势 2021年2季度西安别墅销售面积28045平方米，较去年同比下滑64.26%，销售额51189万元，同

51、比增下滑39.65%，本季度别墅销售面积占同期商品房销售的比例为0.86%，销售额所占比例为2.54%。4.4.2.2价钱表现2021年2季度西安别墅销售面积28045平方米，较去年同比下滑64.26%，销售额51189万元，同比增下滑39.65%，本季度别墅销售面积占同期商品房销售的比例为0.86%，销售额所占比例为2.54%。 从本季度别墅成交均价及变动比率走势图可以看出，本季度西安别墅类物业成交均价为18253元/平方米。本季度高新区绿地集团开发的诺丁山是本季度别墅市场的亮点。4.4.2.3 本季度销售排行略五、分城区商品房市场 5.1 城南区2021年2季度城南区共有在售工程87个，占

52、全市总工程数的19.21%，在售个案数量较上季度有所添加，在售个案数量居全市各城区第二位。本期该城区施工面积为1010207平方米，较去年同期相比下滑5.32%，占全市施工面积总量的25.98%；开工面积为935525平方米，与去年同期相比增长6.4%，占全市开工面积总量的26.52%；新开工面积为889986平方米，较去年同比略下滑0.22%，占到新开工面积总量的27.1%。本季度城南区商品房销售面积853456平方米，较2021年1季度增长33.04%，较2021年2季度相比下滑3.37%，占本期商品房总销售面积的26.13%；销售额为603211万元，较上季度增长30.95%，同比增长2

53、3.45%，占本期商品房总销售额的29.97%。本季度城南商品房成交价钱为7068元/平方米，与去年同比上升27.76%，环比出现了下滑，但幅度较小仅为1.57个百分点。5.1.1 各物业价钱表现2021年2季度城南区各物业成交价钱依次为：普通住宅类6389元/平方米；商服用房11085元/平方米；写字楼9180元/平方米；别墅类17499元/平方米。5.1.2 各物业销售情况本季度城南区商品房销售量环比增长33.04%。其中，普通住宅类物业本季度销量为74.65万平方米，环比增长38.84%，占本季度城南区总销量的87.47%；本季度写字楼类物业销量为0.7万平方米，占本季度城南区总销量的0

54、.82%；本季度车位/地下室类物业销量为0.6万平方米，占本季城南区中销量的0.7%。5.1.3 普通住宅销售情况5.1.3.1 普通住宅销售排行略5.1.3.2 普通住宅分面积段销售情况本季度城南区普通住宅类物业共销售6783套。其中90-110平米依然为本季度城南区普通住宅成交面积主要区间，成交套数占本季度区域内成交总套数的24%；其次是130-144平方米成交比例占18%。5.1.3.3 普通住宅分价钱段销售情况从本季度成交价钱分布图中可以看出，6000元/平方米以上价钱段销量达3305套，占城南区成交总量的48.7%，是成交的主要价钱区间，5.1.3.4 普通住宅购买人群来源情况略5.

55、1.4 城区新盘引见5.2 城北区2021年2季度城北区共有在售工程108个，占全市工程总数的23.84%，依然是六城区中在售工程最多的城区。城北区本季度商品房施工面积为8937平方米，与去年同比增长38.87%，占全市商品房总施工面积的35.72%，成为六城区中供应量最大的城区；开工面积为1160235平方米，较去年同期增幅达48.88%，占全市商品房总开工面积的32.89%；新开工面积为1155012平方米，同比上年上升46.81%，占全市新开工面积总量的35.17%。本季度城北区销售面积为1157平方米，较去年同比大增55.68%，较上期也有57.79%的增幅，占到全市销售面积的34.8

56、1%；销售额为619132万元，较上期大幅增长72.67%，较去年同比增长1.05倍，占全市商品房销售额的30.76%。2021年2季度城北区商品房成交均价为5445元/平方米，较去年同期增长31.71%，环比增长9.43%，是六城区中同比增长幅度最大的城区。5.2.1 各物业价钱表现2021年2季度城北区各类物业成交价钱依次为：普通住宅成交均价为5229元/平方米，商服用房类为12100元/平方米，写字楼类物业为5996元/平方米，车位/地下室成交均价为4863元/平方米。5.2.2 各物业销售情况本季度城北区商品房市场销售量与上季度相比增长57.79%，各类物业除商服用房成交有所下滑外，其

57、他物业均呈现不同的增幅。5.3 城西区2021年2季度城西区有在售、待售工程合计90个，占本期全市项总数的19.87%，该比率较上季度增长了1.85个百分点。本季度城西区商品房施工面积为309128平方米，较去年同比增长了41.76%，占全市施工面积总量的7.95%，该比例较上季度下滑2个百分点；开工面积为281504平方米，较去年同期相比也增长了66.2%，占全市商品房总开工面积的7.98%；新开工面积为268310平方米，较去年同比增长15.38%，占全市商品房新开工面积的8.17%，该比例较上季度增长0.57个百分点，城西区供应与上季度相比呈现增长的势头。本期城西区商品房销售面积为273

58、242平方米，较上期销售量略涨2.56%，与去年同比增长22.84%，占全市总销售面积的8.37%；本期销售额为166024万元，较上期略增2.89%，与去年同比增长40.78%，占全市商品房销售额的8.25%。2021年2季度城西区商品房成交均价为6076元/平方米，较去年同期增长14.6%，环比微增0.33%。 5.3.1 各物业价钱表现2021年2季度城西区各物业房产成交价钱依次为：普通住宅类6069元/平方米，商服用房类12213元/平方米，写字楼类物业5884元/平方米，车位/地下室3766元/平方米。5.4 城内区2021年2季度城内区共有在售工程16个，占全市工程总数的3.53%。城内区本季度商品房施工面积为48216平方米，较去年同比下滑2.24%，占全市总施工面积的1.24%；开工面积为41979平方米，较去