8203估价师协会网站cms实践总结

1、辽宁地鑫源土地矿业评估：110032专业实践总结在自己几年的估价工作实践过程中，我学到了许多中无法深刻体会到的知识和经验，下面我就专业实践中的经验和感受作一下总结。第一部分专业实践的基本情况本人自 2003 年 10 月至 2007 年 8 月，在沈阳方正地产评估从事土地估价工作，后于 2007 年 9 转到辽宁地鑫源土地矿业评估有限公司从事土地评估工作至今，现主要负责部分项目评估，独立完成土地估价对土地估价行业有了更加深刻的体会。辽宁地鑫源土地矿业评估资信等级为辽宁省一级，可在全省范围内从事宗地评估额在壹亿元以内的宗地地价评估及基准地价评估。公司法定代表人为宋鸿艳，资本为壹佰零贰万元，经营范

2、围有土地资产评估及咨询、矿业权评估、地质性评估、矿产资源储量压覆评估、矿产资源储量评估、矿产资源开发管理。第二部分专业实践期间完成的主要工作程序及经验一、主要工作：本人在辽宁地鑫源土地矿业评估工作期间，主要从事土地评估工作，曾参与了许多的土地估价业务，有土地使用权出让、转让、拍卖、土地使用权抵押等不同目的的土地评估，涉及居住、工业、商业、办公等各种用途用地的土地评估。二、工作程序下面我就结合城镇土地估价规程对自己在实际估价中的工作程序及实际践经验进行一下总结。当要对某一宗地进行价格评估时，在接受估价业务后，首先要确定估价基本事项，即确定估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。在实际

3、估价中，如不确定好估价的基本事项，就容易出现漏项，考虑不够全面等。在自己最初从事土地估价工作时就出现过这种问题，结果影响到最终的估价结果。通过几年的实践学确定估价的基本事项时，我都会从以下几方面进行分析：第一，确定估价对象。在这里需要注意的是，对估价对象的描述要详细，详细叙述土地位置、面积与四至以及土地类型。对于土地权利状况在中一定要表述清楚，要详细说明估价基准日的土地使用性质为国有或集体所有，土地取得方式有划拨土地（或出让土地、租赁土地、以地作价入股、出资、经营土地等）；如果存在他项权利，应在中有所表述；如是出让土地要说明土地证证载使用年限和剩余年限；权属来源要叙述清楚。第二，确定土地估价目

4、的，即估价的期望用途。土地估价需要根据估价目的确定估价时采用何种估价假设前提和何种价格类型。不同的估价目的会有不同的交换价值。所以评估某宗土地，一定要确定它的估价目的。第三，在确定了土地估价目的后，要界定土地价格定，需从四方面加以说明：（1）土地价格对应权利的内涵；（2）土地利用现状及设定；（3）土地使用年限及设定；（4）土地估价中的特别事项及一般界定方式。）第四、应针对每个估价项目的特点，对特殊事项要进行说明和界定。在确定了估价的基本事项后，第二步就要拟订估价作业计划。在接受估价委托后，要制定详细的工作计划，计划中需要确定估价项目、内容、收集及整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证、分析价格影

5、响因条件、估价方法的选用、试算价格或调整、确定估价结果、提交估价等具体内容和相应的处理计划。实际估价中，对于每一项估价任务，都会制定出详细的工作计划。只有制订了详细的工作计划，估价工作才能有序地进行，才能确保估价按时、保质完成。第三步要进行资料的收集及实地踏勘。因为土地估价资料的收集是进行土地估价的前提，所以我在进行土地估价时，都要收集与估价有关的资料，主要包括：（1）登记资料（包括土地使用证、房屋所有证和土地管理部门的土地登记卡、表、册等），这些资料是估价中评估对象的基本资料来源，为增强估价的可靠性，会将土地使用证书等复印件附在后面加以说明；（2）地籍图或地形图；（3）建筑平面位置图；（4）

6、地价、地租资料；（5）市政图件及资料；（6）城镇规划图。作为一名土地估价，实地踏勘是必须的，只有通过实地踏勘，自己才能亲自了解掌握待估宗地坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施情况、道路交通状况及周边环境等情况。在现场勘察中一定要作好勘察，因为现场勘察结果是现场勘察工作的重要环节，是估价技术线路选择、估价修正、形成估价假设等工作的重要依据。本人在土地评估工作中，对自己做的每一估价项目都进行实地勘察，并针对不同的评估对象，根据估价作业要求，设计了委托方基本情况表、评估对象区域表及评估对象个别表等。这些表格的制定对于下一步资料的整理提供了方便条件。第四步是分析整理相关资料。在这一环节特别重要的是对

7、所收集到的相关资料（如：土地定级成果资料、土地利用效益资料、地租、地价资料、影响地价的资料等）进行分析整理，判断地价的走势和各种对地价的影响程度，并确定相关的估价参数。在这里我需要特别说明的是对土地估价的影响分析，影响土地价格的主要有一般因素、区域和个别，而对于不同用途的土地估价，影响土地价格的的侧重点是不同的，这就要根据不同用途不同分析。对于地价影响的分析直接影响到对地价走势和对地价的影响程度的判断，影响到最终的估价结果。因此在实际工作中，在完成每一项估价项目后，我都会将资料进行整理，将有价值的资料存档，作为今后进行估价的参考资料。第五步选定方法试算价格。为了能准确地确定出待估宗地的价格，估

8、价必须熟悉、掌握各种估价方法并会灵活运用，不同的估价方法有不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件，只有掌握了每一种估价方法的原理、特征、公式、估价步骤、适用范围及应用要求、各种参数的确定方法等，才能根据实际需要选定出适合待估宗地的估价方法，估价结果才能公正、合理。对同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价，估价方法选择是否得当对于估价结果的准确性是的。因此，在实际评估工作中，我都会根据估价对象的特点，选择适宜的估价方法进行估价。第六步确定宗地估价结果。为了能够使估价结果公正、合理，估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并根据

9、自己在多年估价中的估价经验对各试算价格进行判断调整，确定估价结果。在确定估价结果时我都会根据待估宗地的实际情况选用以下几种方法：（1）简单算术平均法（2）算术平均法；（3）中位数法；（4）综合分析法。最后一步即是撰写估价书。宗地地价评估完成后要提交评估报告书。估价师在确定了估价对象评估价格后，应及时撰写土地估价，对整个估价工作进行总结整理，并作为向委托方和土地管理部门提交的主要成果。在撰写估价时，我会严格按照土地估价规范格式撰写，用词力求严谨、规范。第三部分专业实践的感受及认识一、对估价方法的实践认识我虽然通过了土地估价师，从书本中学到了各种估价方法及计算公式，但实际估价中，光掌握了计算公式是

10、远远不够的，所有的数据都要自己收集、分析。经过几年的估价实践，在运用估价方法估价时，我会对各种方法中出现的易、易遗漏、易出错的地方不断进行学习、改进和完善，使自己积累了一定的估价经验，并使自己的估价水平有了很大提高。下面我就专业实践过程中估价方法运用所涉及到的相关工作及注意事项进行简要总结：1、市场比较法该方法适用于市场比较稳定且有大量交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性能和替代案例少或无交易案例的地区则不适用。在实践过程中，在选择比较案例时，应根据案例与待估宗地是否在同一供需圈、用途是否相同或相似、交易类型是否相同、交易日期是否接近，交易案例是否为正常交易等条件选择至少 3 个比

11、较案例。在运用市场比较法的公式进行比较修正时，因为要求得的是待估宗地价格，在任何情况下，待估宗地的条件指数均位于分子位置，比较案例宗地条件指数位于分母位置；以谁为基准，谁的条件指数就为 100，否则就容易导致计算结果有误。本方法在应用中容易忽略土地使用年期、土地开发程度和容积率的修正。在期日修正时，可采用物价指数作为地价指数来分析计算，但要充分地说明理由；在选取比较实例时，交易日期与估价时点相隔时间不宜过长，如超过规定年限（3 年）应当剔除。2、收益还原法收益还原法在不同情况下的公式是不同的，这就要求要准确掌握收益还原法的各个公式、估价步骤、应用要求及各种参数的确定方法。该方法适用于有收益或潜

12、在收益的土地和建筑物或是房地产的估价。对于没有收益的不动产，如机关、学校、公园等公益事业用地的估价大多不适用。收益还原法在应用时要特别注意的是，在估价中所收集的收益、费用等资料往往是房地合一的，而重置价格、耐用年限等则是针对建筑物的，要将资料按其对应的对象分清类别，这样有助于思路，以免发生、错误。土地纯收益和还原利率的准确性直接影响到估价结果，这就要求在求取土地纯收益和确定土地还原率时资料收集要全面、计算分析要准确。在实际应用中要用客观收益和客观费用，而不能采用实际收益和实际费用；房屋折旧年限除考虑房屋的耐用年限外，还要考虑土地使用权年限，且不应扣除残值（即残值为零）。3、基准地价系数修基本公

13、式：待估宗地地价=基准地价（1K）TKF y（式中：K 为各影响修正系数这和，包括区域和个别；T为期日修正系数；K 为容积率修正系数；F 为开发程度修正系数；y 为待估宗地使用年期修正系数。）该方法主要适用于完成基准地价评估城的土地估价。在实践过程中，首先要收集当地的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场表，主要包括区域和个别的、区域地价水平的，这个在实践过程中显得特别重要。本方法存在的不确定主要有：期日修正系数中涉及到的地价指数和还原利率的确定。由于各种方法都存在一定的局限性和，这就要求估价在现实估价工作中要

14、多多分析，做到心中有价，这样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。（二）、对土地估价风险的实践认识及防范随着土地市场的不断规范，市场竞争越来越激烈，对土地评估机构的要求也越来越高，评估机构承担的责任也就越来越大。由于市场不确定的存在，土地评估机构在提高专业化服务的同时，也着各种各样的风险，因此对风险的防范不容忽视。1、仔细筛选评估项目减少风险。在接受委托之前，首先应该对委托估价方的背景情况进行多方面了解。对风险较大的项目，或明知有性的项目，应该坚决予以，否则得不偿失。2、认真宗地权属防范风险。评估前要对委托评估土地的各种产权证明进行审核。证明一定要将原件审验后再复印。有

15、些土地在评估时证没有过户，或正在办理变更手续，这就需要验证其转让合同、付款凭证等文书，并作必要的工作。新建项目尚未办理土地使用证的，应要求委托方提供计划文件、建设项目选址意见书、建设工程规划证、建设工程施工证、拆迁办文件，翻建、回迁、转让合同或协议等资料和文件。特别要的是，已经实现抵押权但尚未处理的土地，在没有办理法律手续以前，不能随意进行评估。3、业务风险的防范。估价机构在承揽业务、执行业务过程中所形成的风险，如与委托方接触过程中资料获取与、双方权利义务的不合理或不严密等，可能会引起纠纷风险、责任风险等。在估价机构，风险在机构与估价师之间的传递主要是由于管理和风险控制环节不完善而导致的。从风

16、险的防范来说，建立完善的项目承接、资料、估价编写、价格与审核等流程，并上下，可以很好地防止风险在估价机构传递，从而降低业务风险的影响。4、合理测算价格防范风险。在土地估价时，要认真分析影响土地价格的，灵活使用各种土地估价方法，对土地价格作出最准确的判断。土地评估的风险，大多出在价格分析计算上，因此必须做好以下几点：一是及时更新价格信息；二是与委托保持密切联系；三是确定恰当的估价基准日。5、切实做好审核工作防范风险。检查复核时要严防数据错位，计算有误。土地评估书的种数据要与工作底稿上的数字不得有丝毫差异。在正稿打印前一定要全面仔细地核对，不要改了正稿忘了改底稿，改了总数忘了改相应的有关数字。6、职业道德风险的防范即使估价很精通估价理论，有丰富的估价经验，但如果没有良好的职业道德，评估出的价值也不会客观公正。因此还要警惕和防止评估机构个别从业因道德低下而的评估风险。综上所述，在估价实践中，始终按照土地估价师的标准要求自己。恪守职业道德，杜绝迎合委托的不合理要求、蓄意抬高或压低评估价值、出具不真实的评估等不良现象的发生。严格遵守国家有关，执行国家有关政策，坚持独立、客观、公正的原则。在评估操作和评估形成过程中，不受其它任何和个人的干预和影响。从未以任何方式从委托接受或向委托索取贿赂和其它好处。在专业技能方面，能够刻苦钻研土地估价知识。运用理论指导实践，