企业收购中对目标房地产企业投资价值的评价研究硕士学位论文

1、企业收购中对目标房地产企业投资价值的评价研究重庆大学硕士学位论文Study on investment evaluation of the Real Estate companies would be acquired in acquisition A Thesis Submitted to Chongqing Universityin Partial Fulfillment of the Requirement for the Degree of Master of ManagementBy Ning ChunzhiSupervised by YanzheSpecialty： Technol

2、ogy Economics and ManagementCollege of Faculty of Construction Management and Real Estate of Chongqing University, Chongqing, China October, 2021学位论文原创性声明与版权使用授权书学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要奉献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后

3、果由本人承当。作者签名：日期： 年 月 日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保存、使用学位论文的规定，同意学校保存并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权湖南科技大学可以将本学位论文的全部或局部内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。涉密论文按学校规定处理。作者签名： 日期： 年 月 日导师签名： 日期： 年 月 日摘 要论文站在投资分析师的角度，研究适用于评价潜在被收购的房地产开发企业投资价值的合理方法，为收购方的投资决策活动提供可靠的理论与实务指导。论文分析当前我国房地产开发行业的开展状况，

4、结合当前政府相关的调控政策，收集已发生的房地产行业内的并购事件，针对既有的并购事件中并购成功率低的研究结论，说明收购方对目标房地产开发企业的投资价值进行合理分析的必要性。论文对现有的国内外企业价值评价的各种理论进行系统回忆，阐述收购活动的开展史、分类、形式及动因，明确收购与并购的关系，对现有的各种企业并购估价方法进行评析。论文分析现有的企业价值评估方法，赞同现有评价方法本身具有缺陷，不能较好地运用于房地产开发企业的投资价值分析实务中的观点，其中主要缺陷如：以企业资产负债表为根底的方法用途小、风险大、不能评价企业整体价值；以市场比拟为根底的研究方法需具备完善的资本市场的使用背景；以未来收益为根底

5、的方法过于笼统、主观色彩较浓；以价值创造为根底的方法未考虑权益资本本钱；以实物期权为根底的方法对于参数设定难度大、可操作性有待提高等。针对房地产行业的特点，结合房地产开发企业特有的现金流特点，认同应用现金流量折现法对目标收购企业进行投资价值分析。在现金流量折现法的具体操作中，掌握好现金流量的预测、贴现率的估算以及期限的预测，是进行合理投资价值分析的关键。通过合理估算企业的自由现金流量、正确计算加权平均资金本钱、研究企业的开展态势等来降低投资价值分析的风险。现金流量法本身也具有局限性，特别是对于现金流量为负的目标企业，该方法不具有科学性，因此，论文认同如有必要，可运用期权定价法对评价结果进行进一

6、步分析和检验的观点。为详细阐述目标企业投资价值分析的过程及方法，论文引入金科借壳ST东源的案例进行探讨，并对分析结果做出评价与解释。为保证案例的经济活动更符合收购活动的特征，论文对案例进行必要的修改与整理。论文在对现金流量折现法进行分析的根底上，结合实际案例分析，期望能对收购活动中目标房地产开发企业投资价值分析的实务提供一些参考。关键词：收购，房地产开发企业，投资价值，评价方法ABSTRACTThis paper played an investment analysts role. It researched reasonable methods used to be evaluated i

7、nvestment value of real estate companies that would be acquired in acquisition, in order to provide the necessary basis for acquirers who want to make successful investment decisions. This paper analyzed the current development of industry in real estate development, based on government-related regu

8、latory policy in the industry, collected mergers and acquisitions which have been occurred in real estate industry, illustrated that it is necessary for acquirers to analyze invent value of real estate company which they invent to acquire in a reasonable method in connection with the result of resea

9、rch that there were many cases of mergers and acquisitions which had low success rates. It reviewed various theories of evaluation for enterprise value that existed at home and abroad, explained the history of acquisitions, classification, forms and motives, gave a clear relationship between the acq

10、uisition and merger, and analyze various methods of valuation for assessment of mergers and acquisitions which have to be used. It agreed with that the shortcoming of evaluation method used usually could not be better applied to value the investment value of the real estate company. There many short

11、coming for example that methods based on balance sheet cant be applied widely, has high risk, and cant be valued the total value of company, that methods based on market comparison need to apply in a sound capital market, that methods based on future earnings are too general and subjective to apply,

12、 that methods based on value creation do not consider the cost of equity capital, that methods based on options are difficult to set parameters. It thought that discounted cash flow method can be applied to analyze investment value of target acquisition in acquisition, combining with the characteris

13、tics of the real estate industry. It is crucial to project cash flow, discount rate, and the duration of the forecast in order to get a reasonable investment value. It can reduce the risk of investment value analysis by estimating the free cash flow of business reasonably, calculating WACC correctly

14、 and studying the development trend of enterprises. Cash flow method also has limitations, it is not scientific when the target company has negative cash flow, therefore, this paper agree that, if necessary, people may use the option method for evaluating the results of further analysis and testing.

15、To make the method accepted easily, it took the case between Jinke and ST Dongyuan for example. It adjusted the case so that it can work better. The case research based on DCF method. This paper in order to provide some reference of practice in analysis the investment value of real estate company wh

16、ich would be the target of a acquisition.Keywords： Acquisition, Real estate companies, Investment evaluation, Estimate method.目 录中文摘要英文摘要 TOC o 1-3 h z t 1毕业论文章标题,1,1.1论文节标题,2,1.1.1毕业论文小标题,3 HYPERLINK l _Toc242924310 1 引言 PAGEREF _Toc242924310 h 1 HYPERLINK l _Toc242924311 1.1 论文研究背景 PAGEREF _Toc242

17、924311 h 1 HYPERLINK l _Toc242924312 1.1.1 当前我国房地产行业的开展现状 PAGEREF _Toc242924312 h 1 HYPERLINK l _Toc242924313 政府关于房地产业行业的宏观调控政策 PAGEREF _Toc242924313 h 2 HYPERLINK l _Toc242924314 我国房地产开发企业主要并购事件 PAGEREF _Toc242924314 h 3 HYPERLINK l _Toc242924315 并购对房地产开发企业的影响 PAGEREF _Toc242924315 h 5 HYPERLINK l

18、_Toc242924316 论文研究的问题 PAGEREF _Toc242924316 h 6 HYPERLINK l _Toc242924317 论文研究方法 PAGEREF _Toc242924317 h 7 HYPERLINK l _Toc242924318 研究范围 PAGEREF _Toc242924318 h 7 HYPERLINK l _Toc242924319 研究方法 PAGEREF _Toc242924319 h 7 HYPERLINK l _Toc242924320 研究思路 PAGEREF _Toc242924320 h 7 HYPERLINK l _Toc242924

19、321 研究的意义 PAGEREF _Toc242924321 h 8 HYPERLINK l _Toc242924322 为当前我国房地产开发企业并购定价相关理论提供参考 PAGEREF _Toc242924322 h 8 HYPERLINK l _Toc242924323 为企业投资决策提供依据 PAGEREF _Toc242924323 h 8 HYPERLINK l _Toc242924324 降低收购的失败率，较好地实现收购的协同效应 PAGEREF _Toc242924324 h 8 HYPERLINK l _Toc242924325 2 文献综述与理论回忆 PAGEREF _To

20、c242924325 h 9 HYPERLINK l _Toc242924326 2.1 企业收购概述 PAGEREF _Toc242924326 h 9 HYPERLINK l _Toc242924327 企业收购的开展历史 PAGEREF _Toc242924327 h 9 HYPERLINK l _Toc242924328 企业收购和并购的关系 PAGEREF _Toc242924328 h 9 HYPERLINK l _Toc242924329 企业收购的主要形式及分类 PAGEREF _Toc242924329 h 10 HYPERLINK l _Toc242924330 企业收购的

21、动因 PAGEREF _Toc242924330 h 10 HYPERLINK l _Toc242924331 企业价值评估的理论根底 PAGEREF _Toc242924331 h 12 HYPERLINK l _Toc242924332 2.2.1 企业价值理论及对价值的理解 PAGEREF _Toc242924332 h 12 HYPERLINK l _Toc242924333 2.2.2 企业价值的表现形式 PAGEREF _Toc242924333 h 12 HYPERLINK l _Toc242924334 2.2.3 企业并购估价理论回忆 PAGEREF _Toc24292433

22、4 h 13 HYPERLINK l _Toc242924335 3 并购中企业价值评估方法评析 PAGEREF _Toc242924335 h 16 HYPERLINK l _Toc242924336 3.1 以企业的资产负债表为根底的方法 PAGEREF _Toc242924336 h 16 HYPERLINK l _Toc242924337 以市场比拟为根底的方法 PAGEREF _Toc242924337 h 17 HYPERLINK l _Toc242924338 3.3 以未来收益为根底的方法 PAGEREF _Toc242924338 h 18 HYPERLINK l _Toc2

23、42924339 3.4 以价值创造为根底的方法 PAGEREF _Toc242924339 h 19 HYPERLINK l _Toc242924340 实物期权定价方法 PAGEREF _Toc242924340 h 19 HYPERLINK l _Toc242924341 4 目标房地产开发企业投资价值分析方法的选择 PAGEREF _Toc242924341 h 20 HYPERLINK l _Toc242924342 4.1 选择投资价值分析方法的原那么 PAGEREF _Toc242924342 h 20 HYPERLINK l _Toc242924343 4.1.1 效率原那么

24、PAGEREF _Toc242924343 h 20 HYPERLINK l _Toc242924344 4.1.2 可操作性原那么 PAGEREF _Toc242924344 h 20 HYPERLINK l _Toc242924345 特殊性原那么 PAGEREF _Toc242924345 h 20 HYPERLINK l _Toc242924346 评价目标房地产开发企业投资价值应考虑的因素 PAGEREF _Toc242924346 h 20 HYPERLINK l _Toc242924347 目标房地产企业投资价值的评价方法 PAGEREF _Toc242924347 h 21 H

25、YPERLINK l _Toc242924348 运用前提 PAGEREF _Toc242924348 h 22 HYPERLINK l _Toc242924349 模型的分析 PAGEREF _Toc242924349 h 23 HYPERLINK l _Toc242924350 目标企业投资价值的分析方法 PAGEREF _Toc242924350 h 26 HYPERLINK l _Toc242924351 4.3.4 投资价值分析中各步骤的计算 PAGEREF _Toc242924351 h 28 HYPERLINK l _Toc242924352 5 案例分析 PAGEREF _To

26、c242924352 h 32 HYPERLINK l _Toc242924353 5.1 收购概况 PAGEREF _Toc242924353 h 32 HYPERLINK l _Toc242924354 收购方 PAGEREF _Toc242924354 h 32 HYPERLINK l _Toc242924355 被收购方 PAGEREF _Toc242924355 h 32 HYPERLINK l _Toc242924356 收购简述 PAGEREF _Toc242924356 h 33 HYPERLINK l _Toc242924357 收购动因 PAGEREF _Toc242924

27、357 h 33 HYPERLINK l _Toc242924358 收购方式 PAGEREF _Toc242924358 h 34 HYPERLINK l _Toc242924359 5.1.6 收购价格 PAGEREF _Toc242924359 h 34 HYPERLINK l _Toc242924360 5.2 目标企业投资价值分析 PAGEREF _Toc242924360 h 34 HYPERLINK l _Toc242924361 5.2.1 经营状况分析 PAGEREF _Toc242924361 h 34 HYPERLINK l _Toc242924362 目标企业预测期的测

28、定 PAGEREF _Toc242924362 h 36 HYPERLINK l _Toc242924363 目标企业自由现金流量估算及预测 PAGEREF _Toc242924363 h 36 HYPERLINK l _Toc242924364 目标企业资本本钱分析及预测 PAGEREF _Toc242924364 h 46 HYPERLINK l _Toc242924365 目标企业价值估算 PAGEREF _Toc242924365 h 47 HYPERLINK l _Toc242924366 评价目标企业的投资价值 PAGEREF _Toc242924366 h 48 HYPERLIN

29、K l _Toc242924367 6 主要结论及局限 PAGEREF _Toc242924367 h 49 HYPERLINK l _Toc242924368 主要结论 PAGEREF _Toc242924368 h 49 HYPERLINK l _Toc242924369 局限性 PAGEREF _Toc242924369 h 49 HYPERLINK l _Toc242924370 参 考 文 献 PAGEREF _Toc242924370 h 52 1 引言 1.1 论文研究背景 当前我国房地产行业的开展现状金融危机席卷全球，对我国的房地产业影响较大。表达在多个方面： = 1 * GB

30、3 影响我国房地产业的融资聚道。金融危机下，国际大投行损失沉重，开始从中国收缩资金，“热钱大量流出，对房地产业资金层面带来不利影响。投资基金、私募资金开始进入我国中小房地产市场，设立房地产投资基金，进行抽底投资。中小房地产开发企业面临资金压力，为保障企业资金链，主动采取降价促销策略，这种行为引发消费者的观望心理，资金回笼受阻。 = 2 * GB3 影响居民的购置态度。在金融危机的影响下，收入波动的居民，对购置房地产的行为持谨慎态度，市场的刚性需求受到一定程度的压抑。 = 3 * GB3 加快、加大房地产市场的调整幅度。 = 4 * GB3 相当一局部出口企业因国际市场萎缩、出口风险加大而减产甚

31、至停产，为了各自资产的保值增值，纷纷投资购置商品房地产，导致局部城市的商品房地产价格不降反升。这既加大房地产市场投机风险，又进一步抑制中低收入居民对房地产的购置需求，还增加国家调控房地产市场的难度。房地产行业是我国国民经济的重要行业之一，该行业的健康、持续开展对我国的经济开展起较大作用。自1998年?关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知?的提出，我国的住房金融市场和住房交易市场开始走向繁荣阶段。上世纪90年代我国海南省的房地产泡沫事件、央行121文件出台均对我国房地产市场产生一定的冲击，但我国的房地产行业在严酷考验中生存、开展、壮大，成为国民经济的重要行业。与房地产行业相关的建筑业

32、，在当前的我国仍然是劳动密集型的行业，房地产业的大开展为建筑业大开展提供有利条件，推动我国就业率的提升。其他与房地产相关的行业诸如建材业、装修装饰业、房地产中介等，也对国民经济的开展和社会的就业问题有较大影响。这些相关行业的经营风险和与房地产行业的经营风险正相关。可见，房地产行业是我国市场经济的重要组成局部，不能因“次贷危机的影响而走向衰退。当前我国的房地产市场开展状况不容乐观。据国家发改委网站公布数据显示，2021年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，涨幅比11月低0.6个百分点；环比下降0.5%。这是自2005年7月以来首次出现同比下降，也是2021年8月以来连续第5个

33、月环比下降，2021年7月以来的这个数字分别是：7%，5.3%，3.5%，1.6%。-0.1%。房地产企业的持续经营也遇到困难，据浙江省工商局发布的?企业信用监管报告?显示，自2007年以来，浙江有2102家房地产企业被撤消营业执照，占该省房地产公司总量的1/7。一些上市房地产企业在资金不充足的情况下，不得不停止在建的工程工程、缩小开放规模、放缓开展进度。以上种种状况，向市场传递房地产行业低迷的信号。即使在刚性需求的情况下，购房者依然保持观望态度，银行继续严把信贷政策，房地产企业资金链不顺畅问题陷入恶性循环。我国中央与地方政府为稳定房地产市场，出台一系列的政策，促使更多资金流入房地产行业，同时

34、投资兴建或以政策鼓励兴建许多大型的公共建设工程，积极改善城市交通、通讯、教育、医疗条件和生活环境。这些政府行为向人们传递一系列房地产市场利好的信息。在此形势下，资金雄厚的企业纷纷抓住时机扩张，其中不乏房地产开发企业。较多企业是通过收购资金断裂、濒临破产的房地产开发企业的方式实现扩张。这种扩张方法操作简单、效果显著，执行过程中最难把控的是对目标房地产企业投资价值的评估。政府关于房地产业行业的宏观调控政策 = 1 * GB3 与并购重组相关的政策2004年，国资委下发?关于中央企业房地产业重组有关事项的通报?，中房集团、保利集团等14家房企相继被国资委确定为“房地产开发为主业的央企，具备重组其他不

35、以地产为主业的央企现有地产业务的权利。2008年12月9日，银监会公布?商业银行并购贷款风险管理指引?，时隔12年之后，并购贷款业务重新开展。2009年3月18日，央行与银监会联手发布?关于进一步加强信贷结构调整的指导意见?，其中明确提出，进一步加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设，特别是在建工程的信贷支持力度，做好对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或工程的融资支持和配套金融效劳等。此举强化了去年12月国务院发布的促进房地产市场健康开展的“国十三条中的信贷力度。该政策是政府并购重整产业的思路在房地产领域的进一步强化。 = 2 * GB3 金融危机以来国家促进房地产行业开展的相

36、关政策2008年9月15日，央行公布于9月16日起下调年期人民币贷款基准利率0.27%百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原那么作相应调整。2008年10月29日，中国人民银行宣布从2008年10月30日起，金融机构人民币一年期存贷款分别下调0.27个百分点，其他各档次存、贷款基准利率相应调整，而个人住房公积金贷款利率保持不变。2008年11月26日，中国人民银行宣布从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储

37、蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。2008年10月22日，央行、财政部等部门出台保障民生政策，对居民首次购置普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。这个政策还决定，从2008年11月1日起，对个人首次购置90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购置住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。2021年12月，国务院办公

38、厅关于促进房地产市场健康开展的假设干意见国办发2021131号，对房地产开发行业的产品进行一定的指导，支持房地产开发企业应积极应对市场变化，强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。基于此政策背景，有实力的房地产开发企业融资渠道有所开拓，为企业的开展提供较好的资金支持。政府一系列财政、金融和税收新政的出台，显示政府对我国房地产市场的重视程度，从财政金融、土地供给、产品方案等多方面对房地产市场带来较为明显的刺激和拉动。我国房地产开发企业主要并购事件近年来，房地产开发行业的企业收购交易活动频频发生。交易以股权收购为主，形式多样化，表现为：房地产开发企业之间的收购，其它行业的企业通过收购房地产开发企业的

39、股权向房地产行业渗透，海外资金通过参股我国房地产开发企业、合作开发工程和收购成熟物业等多种资本运作手段进入我国房地产市场。其中，较有影响的并购事件如下： = 1 * GB3 2007年以来的案例1从2007年初至年末，房地产行业并购事件屡次发生，万科并购上海恒大集团旗下5个工程、上海复地入股证大房产、远洋地产收购青岛颐中地产，并购市场活泼度持续提升，并购规模越来越大，中国房地产市场酝酿已久的大并购局面开始出现。2007年年初，房地产业内的并购带头企业购入上海恒大集团的5个工程。合计42.3万平方米建筑面积，每平方米房屋平均收购地价仅3050元，这远远低于周边9000元/平方米的房价，利润空间极

40、大。2007年10月29日，远洋地产公告称，通过其国内全资子公司北京天麟房地产开发和北京远坤房地产开发，以21.5亿元收购青岛颐中地产100股权。其中天麟房地产收购青岛颐中星日投资股份公司46.26的权益，远坤房地产收购33位自然人股东持有的53.74的权益。福布斯富豪戴志康控制的大房地产0755.HK2007年家族的上海复地2337.HK全资附属公司配售6亿新股，集资净额2.698亿港元，配售股份设有6个月禁售期。2007年9月底，上海复地宣布整体收购北京汇和房地产开发控制的世华国际中心工程，收购价达14.5亿元。随后，复地收购杭州花园商贸城100股权，并由此获得杭州花园商贸城工程的全部开发

41、权及经营权。 = 2 * GB3 2021年以来的案例2021年上半年，上海地区共有11个工程以资产转让或股权转让超过50的股权转让方式完成整幢收购，总体成交金额已逾17.2亿美元，已达2007年全年成交额的61。其中，高端住宅及写字楼工程是最受投资者欢送的物业类型，占到总投资额的90。主要的收购案包括：高富诺12亿元购置华山夏都苑C幢；未来资产9.63亿元收购翠湖天地御苑18号楼；和记港陆44.38亿元出售世纪商贸广场予亚太置地；卓越金融集团11亿元向黑石集团出售长寿商业广场。高富诺收购华山夏都一案尚存悬疑，收购方高富诺并未成认此笔收购。22021年6月，楼市继续低迷，万科(000002.S

42、Z)却收购深圳易理地产旗下的“易理园景台工程。“易理园景台是一个小工程公司，收购的建筑面积只有10万平方米。2008年6月3日，深圳本地媒体出现名为“万科第五园景台的广告。这是万科收购已竣工楼盘并改名销售的第二例，2007年3月万科收购竣工的“富春东方尊峪，改名“万科东方尊峪后高价销售获利丰厚。东方尊峪的权益建筑面积为33.65万平方米，销售收入超过80亿元。而根据万科年报，富春股权总的收购价款为12.6亿元，其中的东方尊峪，存货账面值为15.2亿元，这说明万科在东方尊峪工程上获利丰厚。万科并购“易理园景台，拉开了2021年地产业并购序幕。中航地产(000043.SZ)公告，以2.69亿元在江

43、西上饶收购四家工程公司的67%股权，新增土地63万平方米，规划建筑面积95万平方米，其中住宅约58万平方米，市场及商业约37万平方米。一次并购，便从境况不佳的房地产商处以424元/平方米的低楼面地价，获得95万平方米的商业地块储藏，相当于中航地产在2007年整年新增土地储藏110万平方米的86%。3 2021年8月，加拿大排名第1的房产开发商百拓投资集团与湖北现代城建集团达成协议，以百拓集团旗下的CCPI PROPERTIES II INC.暂译为“加中置业公司出资5100万元人民币，收购现代城建集团控制的的湖北双环房地产开发有限责任公司51%的股权，双环公司由内资企业变更为中外合作企业。经过

44、股权变更后的湖北双环房地产开发有限责任公司，其经营范围为开发位于武汉市东湖高新技术开发区的“现代森林小镇房地产工程，进行工程的销售和租赁。“现代森林小镇建筑面积约30万平方米，规划为集高层观景住宅、四星级酒店、休闲俱乐部、中心幼儿园、临街商业等于一体的高档社区。42008年12月23日晚，金融街(000402.SZ)发布公告称，该公司以347.4869万元，参与金昊公司持有的德胜公司1%股权的挂牌出让，目前已签署转让协议。股权转让后，加上之前收购的99%股权，金融街将持有德胜公司100%股权，此举共花3.47亿元。北京德胜投资公司的开发工程主要位于德胜门附近，金融街主要为了获其拥有的地产工程。

45、金融街在12月中收购美晟国际广场、9月底收购复兴门工程、10月底拿石景山衙门口地块，共支出46亿多元。2021年6月，中国奥园以6.4亿元从兴盛中国手中收购广东省中山市的一幅土地，而兴盛当时拿下这幅土地花了7.9亿元。5月，奥园还向资金紧张的天誉置业收购广州市天河区一工程80的股权。2009年7月7日，中国奥园03883.HK收购世纪协润投资41.33%股权，作价为人民币3.7亿元。此外，奥园同意向世纪协润授出一笔人民币4.6亿元等值港元的固定两年期贷款，按年利率7厘计息，该贷款将主要用作拨付世纪协润就耀辉国际城62%股权转让应付首开股份的转让款。通过这次收购，奥园得以第一次进军北京市场，收购

46、工程又是位于CBD的耀辉国际城。北京的地价很高，通过招拍挂方式拿地肯定不是理想方式，收购成为必然选择。间接持有耀辉国际城38股权的世纪协润正在为钱犯愁，公司如果不能在7月31日以前向首开股份支付耀辉国际城62%股权的转让款4.587亿元，首开将有权解除股权转让合同。上市后的奥园手中有充足现金，与缺钱的世纪协润一拍即合。5 2009年1月14日，明天科技600091公司6以35000万元现金收购受让丽江德润房地产开发有限责任公司100%股权。收购价款包括股权转让款30000万元及归还丽江德润5000万元的债务债权人为北京昭德置业有限责任公司。可见，房地产开发企业的并购活动在我国已存在一段时期，并

47、购方多是有资金实力或者有较好融资渠道的企业，能保障整个并购活动顺利执行；并购后，并购方在土地储藏、市场份额、产品利润等方面可获得利益；被并购方在品牌、资金等方面取得好处，企业、工程需改变名称，但相关利益者，如股东、所有者等可以从中受益。并购活动可以取得良好的协同效益。并购对房地产开发企业的影响 = 1 * GB3 保障房地产开发企业的资金需求。房地产开发是典型的资金密集型行业，拥有充足的资金流，才能保障企业的正常运行。在日常的经济活动中，房地产开发极易受到宏观经济环境的影响，这些企业资金链断裂的不确定性较大。通过并购，资金实力强的企业可帮助陷入财务困境的房地产开发企业渡过难关，保障工程的正常运

48、行。 = 2 * GB3 提升资金的使用效率。经过多年的开展，我国的房地产开发企业综合实力得到较大的提升，涌现出一批拥有较好品牌的房地产开发企业。因受多方面的影响，很多具有良好品牌形象的房地产开发企业未能充分利用资金市场实现扩张，融资渠道有限，过多依赖银行贷款，企业的资金链不能得到良好保障。通过并购活动，上述的企业假设被具有丰富资本运营经验的大企业收购，凭借大企业的资金实力与融资渠道，可以强化自身的产品品牌优势，优化资源配置，提高资金的使用效率。 = 3 * GB3 完善公司的治理结构，提高经营决策和管理决策的效率具有收购能力的企业，往往在公司治理、资金实力等方面有较大优势。被收购的房地产开发

49、企业往往要融入收购方的企业文化及管理理念。在此根底上，被收购方的公司治理结构将有可能发生改变，一些管理环节得到优化，企业的经营决策和管理决策效率也受到影响，得到提高。企业价值这个概念在学术界和理论界都不陌生，但当前缺乏一个整体的，统一的理论框架认识。一般的价值理论研究集中对商品价值的研究，较少将企业纳入研究范围，特别是对房地产企业，更是少之又少。这对房地产开发企业价值研究造成不小的障碍，也给房地产开发企业的投资决策带来不良影响，导致信息传递过程中使用信息的各方参与者对价值不能达成共识，降低投资决策的成功率。随着宏观经济的开展，我国的房地产开发企业迎来较为严峻的挑战。在金融危机中，一些房地产开发

50、企业因资金实力缺乏、经营管理不善等原因，濒临破产、倒闭；一些房地产开发企业凭借雄厚的资金实力，通过收购具有投资价值的房地产开发企业实现扩张，逆势开展。在收购中处于主动收购方的房地产企业，往往面临着对目标企业进行投资价值分析的问题。当前，在理论界和实践界，对该类问题的研究较少，解决方法单一，不利于房地产开发企业收购活动的顺利开展。论文认同这种观点：造成这种状况的主要原因有， = 1 * GB3 缺乏对价值理论的深入探讨，房地产业内对房地产开发企业的价值未达成统一认识； = 2 * GB3 当前运用较多的企业投资价值评估的方法未考虑房地产行业的特殊性、未考虑房地产企业投资价值分析与其他行业企业投资

51、价值分析的不同之处。本论文将企业理论、价值理论进行综合，提出对房地产开发企业价值评估的新观点，建立收购活动中目标房地产企业投资价值的评价方法，为房地产开发企业的收购活动提供投资决策依据。研究范围文章主要研究企业收购中对目标房地产企业投资价值的评估方法，站在投资分析师的角度，探讨如何为处于收购方的房地产开发企业投资者提供投资决策的依据。研究方法论文从经济学、管理学、统计学、社会学、会计学等多学科角度收集了国内外有关文献资料，并加以分析、筛选、归纳、总结，为本文的研究提供了科学的理论依据。本文拟采用归纳研究与演绎研究相结合、局部优化与系统优化相结合、定性研究与定量研究相结合、以及比拟研究的研究方法

52、。研究思路为取得理想的研究成果，作者进行广泛的文献检索及阅读，研究国内外典型的收购案例，分析其价值评估方法，具体的研究思路见图。价值评估是收购行为的关键环节提出问题价值评估理论、方法及房地产并购估价现状分析问题价值评估方法对房地产开发企业的适用性及修正构建评价目标房地产开发企业投资价值的方法解决问题案例分析结论及建议图1.1 研究思路Fig.5.1 Research ideas为当前我国房地产开发企业并购定价相关理论提供参考对于企业并购定价理论，目前较多参考企业价值评估理论。究其原因，主要表达在并购定价主要针对被并购企业的整体价值进行评估，符合企业价值评估的范畴。当前，我国理论界有关企业价值评

53、估的研究正处于提升阶段。在并购实践中，并购中介效劳机构不够专业、产权交易市场不够完善，多数并购仍采用资产价值评估法对目标企业价值进行评估，对自由现金流量和企业的期权价值理解还不深入。7这种方法的缺陷是：较注重企业现有资产的价值，忽略企业内部组织、管理方法、战略目标等的盈利能力，较适用于评价企业的清算价值；未考虑企业拥有的未来的投资选择权及潜在的获利能力等，过多评估有形资产的价值，忽略无形资产的价值。根据论文作者查阅文献的结果，当前学术界对我国房地产开发企业的并购定价现象的研究并不全面，特别是对收购活动中目标企业的估价研究成果更少。这意味着，当前收购房地产开发企业的行为还缺少必要的理论指导。论文

54、对该方面的研究，正是为当前我国并购定价相关理论提供参考。为企业投资决策提供依据论文主要研究收购中目标房地产开发企业的投资价值。论文通过分析当前房地产行业的宏观经济情况、行业困境、人们对该行业的态度、投资的需求等，指出对房地产开发企业并购投资的必要性，并研究适合房地产企业的投资价值评价方法，为投资者的投资决策提供依据，保障良好的投资效果。降低收购的失败率，较好地实现收购的协同效应分析目标企业的投资价值具有重要作用。收购方在进行收购报价前，评价被收购方的价值是进行收购决策的前提，被收购方也应该定出自身合理的价格，便于在收购谈判中做出相应决定。客观、真实、准确的投资价值评估方法，有利于保障收购交易双

55、方的利益，降低收购失败的风险；有利于较好地发挥收购活动的协同效益，提高资源的利用效率；有利于躲避主观偏见左右投资活动的顺利进行。鉴于房地产开发企业投资价值评估在房地产企业收购中的作用以及我国企业并购中价值评估所存在的问题，论文从一般的资产价值评估理论和方法出发，比拟目前我国企业并购中的价值评估方法，以寻求一种能更适合我国国情的房地产开发企业价值评估方法，以期为我国未来房地产企业收购中的价值评估提供一些实用的、有价值的东西。2 文献综述与理论回忆 企业收购概述企业收购的开展历史西方的五次企业并购大潮：8第一次并购浪潮发生在19世纪末20世纪初，此次并购的特点是企业并购的主要形式是同行业企业之间的

56、并购，即所谓的横向并购，它造就了企业垄断。第二次并购浪潮发生在20世纪20年代，其规模比第一次更大，其动机在于对寡头及规模经济(纵向一体化经济)的追逐、投资银行和经纪人对利益的追逐以及企业家之间变卖资产的经营性交易。此次并购的特点是多种并购形式并存，除了横向并购以外，纵向并购、产品扩展型并购、市场扩展型并购也比拟流行。第三次并购浪潮发生在20世纪五、六十年代。此次并购的动机在于谋求企业经营多元化，降低经营风险。其特点是企业并购的主要形式是不同行业企业之间的并购，即所谓的混合并购。第四次并购浪潮发生在20世纪八十年代，此次并购浪潮席卷全球，跨国并购日益增多，其动机在于增强国际竞争力，调整资本存量

57、，优化资源配置，调整产业结构，促进生产力的开展。在这次浪潮中，战略驱动型的交易取代了混合兼并而成为主要形式。第五次并购浪潮发生在1994年，延续至今。此次并购浪潮的动机着眼于国内外竞争，以并购方式改变企业的组织结构，降低本钱，扩大市场。其特点是：并购数量增多，并购数额巨大。并购行业广泛，不仅在传统工业领域，更多地集中于金融业、电信业、传媒业、交通运输业、计算机及软件业、公共设施业等第三产业。并购涉及国家众多，跨国并购比例显著提高。并购方式多样化，横向并购再成主流。.2企业收购和并购的关系“并购被称为“M&A，是Merger兼并和Acquisition收购的缩写。兼并通常指一家企业以现金、证券或

58、其他形式购置取得其他企业的产权，使其他企业丧失法人资格或改变法人实体，并取得对这些企业决策控制权的经济行为。收购是指企业用现金、债券或股票购置另一家企业的局部或全部资产或股权，以获得该企业的控制权。9收购的结果可能是拥有目标企业几乎全部的股份或资产；可能是获得目标企业较大一局部股份或资产，取得目标企业的控制权；可能是仅拥有较少一局部股份或资产，成为目标企业股东中的一个。.3企业收购的主要形式及分类对于企业并购的实现形式和内容多样，理论界也有不同的观点。其中，威斯通，萨德沙纳姆根据并购方与被并购方在经营产品、所属行业和统一产业链所处位置等特点，把企业并购划分为横向并购、纵向并购与混合并购三种典型

59、方式。10周炜2021对企业收购进行分类，如下：11 = 1 * GB3 实力强的企业收购弱小企业这是人们对企业收购较为传统的认识，也是国内公司上市公司常采取的收购模式。这种收购采取的方式包括现金和股票。因大公司的总体规模远远大于被收购公司，现金收购往往是收购公司常采取的方式。 = 2 * GB3 管理者收购MBO它指公司的管理团队向公司外部通过发行债券或者其他方式进行融资，购置公司的股权、成为公司的所有者。西方国家从20世纪80年代盛行管理者收购，它是一种杠杆收购，购置者通过举债获得目标企业的股权，并利用目标企业的现金流量归还负债。作为收购者的原管理者不需要大量自有资金即可实现收购。 = 3

60、 * GB3 非经营性外部投资人对公司进行收购投资人或者投资机构为获取较高回报，利用一定的方式收购企业，却不干预的业务，只获取利益。房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产工程的吸收。一般而言，房地产并购有两种模式，一是房地产股权收购，一是房地产工程收购。其中又有多种具体的操作方式，比方整体开发工程转让，在建工程转让，合作开发，等等。利用何种并购模式，有赖于企业根据自身情况和工程状况所作出的判断。对于房地产开发企业的收购活动，论文比拟赞同以下分类：为取得土地，增强自身土地储藏进行收购。如2021年6月，中国奥园以6.4亿元收购兴盛中国在广东省中山市的土地。为扩宽融资渠道上市对上市公司