做房地产投资的大赢家(共8页)

1、326 做房地产投资(tu z)的大赢家 北师大房地产研究中心主任(zhrn)董藩教授精彩讲演观点 2009年5月25日，由全国房地产经理人联盟河北分盟和燕赵都市报主办的红五月房地产高峰论坛在山水清音中堂别墅(bish)项目现场召开。省、市房协、全经联、燕赵都市报及盛邦房地产企业的领导在会上发了言。全经联首席经济学家、北师大房地产研究中心主任董藩教授做了“做房地产投资大赢家”的主题演讲。以下是董藩教授精彩演讲的主要观点摘要。 我上次来石家庄讲过一个观点，所有反对房地产复兴的想法都是反人类的。今天我和大家交流另外一个问题，房价高是怎么回事？ 在这里我要告诉大家一个道理：对老百姓来说，房地产是最好

2、的理财产品，这是被全世界发展历史所证明一个道理，在中国这个特点表现就更加突出。因为房地产价格常态就是上涨的，或者原则就是上涨的。房子是一个特殊的产品，下跌只发生在战争、瘟疫、香港回归、税制改革、经济危机、连续的地震、严重而错误的宏观调控等等这些特殊的情况。在我们人类发展历史上，这些错误的时间并不长。 从房产运行规律看，不精确的说，可能也就是(jish)十分之一左右下跌，绝大多数时间房价都是在上涨，或者持平状态。 任何商品价格都是由供给和需求直接决定的，供应大了价格下跌，供应小了价格上涨。和成本没有直接关系，成本只是间接影响供应。什么意思呢？直接决定价格的是这两个因素，包括我们通常关注一个问题，

3、就是地价(d ji)和房价的关系。因为房地产是商品市场，商品市场上涨的时候，开发商有利可图，开发商有利可图就想生产更多的房子赚更多的钱，这个就是生产要素，也就是土地的需求，土地需求一大，所以土地价格就上涨，理论上是这么一个逻辑。 房地产市场价格是需求和供应(gngyng)共同决定的，但是他们的地位和作用完全不同。需求倾斜的大，供应倾斜的小。需求是主动的、强势的、变化快的。而供应是被动、弱势、变化慢的。为什么供应很被动呢？因为供应受到重重管制，首先能够投入建设用地是有限制的，我们有城市规划建设，我们每年还有一个土地出让计划，给你一块地，有一个红线，这个有一个容积率、绿化率，所以供应受到重重管制，

4、这个和一般商品是不同的。像矿泉水、面包生产，只要有需求可以随时生产。但是在房地产这个领域不是这个样子。所以经常碰到一块地，拍到原来底价的两三倍情况，这个就是供应受到管制，大家只能去抢很有限的资源。需求虽然可能会受到调控的影响，但是没有直接的管制，比如说利率的变化有一定的影响，但是这个作用是很小的。 还有一个概念就是替代品，这个对房地产市场影响也是很大的。商品相互之间存在一个关系，比如说今天喝着矿泉水，还可能有茶水、咖啡，它们之间叫做替代品。我们卖水果、橘子、橡胶、梨是替代品，一个价格的变化对于另外一个产品的需求价格都产生影响。昨天卖橘子卖了一百斤，昨天很高兴，我决定提价，昨天卖一块钱，今天卖一

5、块二，虽然说我单价是上去了，但是总体赚的钱没有昨天多。由于别的价格没有变动，所以我们发现很多人不买了，有人不买橘子了，改买苹果了。我们发现这一天只卖30斤，但是今天卖的少，所以总的利润是下降的。在存在替代品的情况之下，有些产品提价的时候很可能就失败了。如果没有替代品是一个什么状态呢？比如我是卖盐的，原来(yunli)一块钱一斤，现在两块钱，你说现在能成功吗？能成功。你们可能骂我，但是骂我也白骂，我照样赚钱，因为我利润大增。为什么是这样？你能叫号吗？你说不买了，行不行？不行，这时你可少买一点，但是你们家菜不好吃。就是盐没有替代品，在这个过程当中决定房价的时候，这个供应者占据者主动地位，大家想想房

6、子是什么？房子是一种(y zhn)比较特殊的商品，基本上被认为没有替代品。 开发商既然想赚钱，开发商生产的这种房子产品又没有替代品，提价往往对他有利，但是消费者不往上跟，需求不膨胀他能不能成功(chnggng)呢？他不能成功。你需求没涨，你价涨了，这个不能成功。所以需求总是在涨，所以涨价总能成功。需求为什么总是在涨？首先总的人口在增加，对房子需求就会增加。另外人均住宅面积需求也在不断扩大，欲望(ywng)总是在膨胀，这个表现为一种规律，永远是这样。住宅是这个样子，人均商业设施也是这个样子，我们总是希望买东西越来越方便就产生了对商业设施这种需求。而且人口也在增加，还有就是人均的办公面积也是在不断

7、扩大的。就业的人口在不断增加，所有的人都希望，办公的条件越来越好，所以什么结果呢？办公需求也在膨胀。总体的结果就是需求一般说来只扩大(kud)不缩小，只膨胀不会降低。那么需求在膨胀，开发商又想赚钱，开发商一提价，需求在顶着，所以往往总是能够成功。 房地产市场(shchng)的供给收入弹性小于需求收入弹性。供给弹性是什么呢？供给弹性是0.75，这又是一个比较专业的词汇，我用通俗的话给大家解释，就是需求增加，供应增加，到最后都会影响他们之间的关系。但是影响程度是不一样的，假定你们代表全社会，去年增加了一千万的收入，你们知道今年买房子的钱会变成多少吗？1550万，而供应也在增加，政府多放了一点地也是

8、在增加，但是供应远不如需求的速度，供应是0.75，也就是750万。你们当中有人说，这个账算的有毛病，我们一共去年长了一千万，都买房子也不到1550万，况且大多数人没买房子。我们假定陈宝存去年决定买房子，决定买房子决不仅仅是去年赚的五万块钱，他要把以前的钱拿出来首付，还要银行贷款，去年增加5万块钱，他可以实现这个购买力，五万块钱的增加带来一百万的需求，这个收入原来能够把原来储蓄贷出来，还能把银行贷款贷出来。所以供应业在增加，政府想多放一点地，有些人想把二手房卖出来，所以只增加了750万。需求以供应两倍还多的速度在发展，所以房价只能是上涨。 房地产肯定没有房泡沫，房地产泡沫完全是一个三人成虎的东西

9、。告诉大家(dji)一个实话，实体经济基本上不会形成泡沫。虚拟经济就是股票市场、期货市场可能存在这样的问题。你们说不是有香港、日本(r bn)房地产泡沫吗，那个解读全是错误的。 我给大家分享一个(y )结论：就是非特定状态下，房地产价格运行的基本规律是呈平缓上升的趋势，房地产价格下跌只发生在特定时间，比如说战争、瘟疫、连续的地震、特殊的政治事件、经济危机、严厉而错误的调整、税制调整等等特殊情况下。 决定房价恰恰是什么呢？是总需求而不是平均收入。这里面给大家一个公式，就是房地产投资的回报率是什么？房地产投资很多人说，租金还比不上贷款，算了，因为这个一定要加上升值，这个升值是很厉害。中国这个房子五

10、年左右就要翻一番，所以这个升值很厉害。我们20年前平均每年上涨12%，有什么投资可以保证你上涨12%，如果加上出租收益，那些年应该不低于5%，所以就是17%。买房子很少有人失败。 较高房价，是由七大国情背景(bijng)，即中国特色决定的：第一是人多地少；第二是人口继续增长；第三是城市化进程加剧；第四是经济高速增长；第五是城乡(chn xin)收入差距严重；第六是家庭规模小型化；第七是生活方式的变化； 我上次讲了，只有房地产可以救中国，你可以发消费券和旅游券，他到公园转一圈顶多买一瓶水。只有买房子，我们房地产行业不恢复，我们钢材、水泥卖给谁？所以房地产必须恢复。我们另外我们发展其他行业要建商贸

11、中心，建旅游中心。建这些东西不得房地产盖，不盖出来怎么建这些中心？城乡收入差距严重导致大量农村人往城里进。家庭规模小型化，过去一个(y )家庭老少三代很平常，现在一般都是2.9口人，我们人口数增加并不快，但是我们需要更多的房子。 还有生活方式的变化，生活方式变化带来需求巨大的变化。过去很少有人离婚，现在离婚的增加了。过去很少有单身青年，现在有的是，现在独身了，但是有能力了要买一套房子。还有过去都和老人一起住、养老也不在自己家了，这个都是需求的增加。 还有三大意识背景，城乡阶层意识、群居(qnj)意识、负债消费意识这些都产生了很大的影响。 分析以上这些因素我们会得出一个(y )结论，如果(rgu

12、)不进行极端的打压，在中国总需求大于总供给是一个正常状态，除了规定的，中国特色的影响因素在20年之内很难消除。所以这就是中国房地产发展的前景，也就是为什么开发商在很短时间可以富裕的原因，当然富裕不仅仅是开发商，老百姓也富了，因为他分享了房地产增值，不买房的人不能够介入这个过程，当然是失败者，所以一定要把这个搞清楚。 以上这些因素都决定了房地产长期的明显的是需求大于供应的局面，也决定了房价平缓上涨是一种必然的规律。 而且还要告诉大家，买房子和买别的都不一样，买房子失去了钱，但其实你的钱根本就没丢，还在你的手里，你只是由货币形态变成了实物形态，跟你吃一顿饭没了就没了不一样，那个叫消费，这个叫实物投资，你可以随时变回来，而且比原来还多了，如果是这样，你就会成