2022年房地产估价师《经营与管理》考试真题

1、2022年房地产估价师经营与管理考试真题20.假设某房地产投资工程的折现率分别取il = 15%、i2=16%、i3=17q%, i4=18%时，其对应的净现值分别为NPVl=300万元、NPV2=100万元、 NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，那么依此测算的内部收益率精度的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D. 17.00%21.房地产开发工程销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率=销售利润/销售收入B.销售利润率=销售利润/总开发价值C.销售利润率=销售利润/总开发本钱D.销售利润率=销售利润/工程总投资22.张某购置了一间总价值为100万元的商铺用

2、于经营，其中首付款 为总价的60%,其余为银行供应的年利率为7.5%,期限为10年，按年等 额还本付息的抵押贷款，假设年平均经营收入为20万元，运营费用为经营 收入的30%,那么在贷款期内的税前现金回报率是（）0A.8.17%A.国有土地使用证B.建立用地规划许可证C.建立工程规划许可证D.建立工程施工许可证E.商品房预售许可证.关于写字楼根底租金的说法，正确的有（）。A.根底租金必需能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.根底租金一般高于市场租金C.根底租金可以通过降低经营费用向下调整D.根底租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.根底租金一般低于整栋写字楼的平均租金.按建筑规模、经营

3、商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售 商业物业可分为（）等类型。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里效劳性商店E.批发市场三、推断题（共15题，每题1分。请依据推断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“4”表示正确，用“义”表示错误。不答不得分，推断错误扣I分，此题总分最多扣至0分）.商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者治理商业物业 的力量无关。（）.投资组合理论认为，对于一样的宏观经济环境变化，不同投资工程 的收益会有不同的反响。（）.土地资源的有限性、不行再生性和土地全部权的排他性，使房地产 供应难以形成统一的竞争性市场。（）.房地产开发企业只能通过公开招标

4、的形式选择开发工程的施工单 位。（）.指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的安排比率。 a越大，那么猜想值越趋向平滑。（）.假如名义利率一样，计息周期不同，那么将来某个时点上两笔等额资 金的现值就不相等。（）.根据房地产开发工程经营方式的不同，期间费用可能全部或局部计 入开发建立投资中。（）.当猜想通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率 以抵消通货膨胀的影响。（）.运用蒙特卡洛法进展风险估量和评价时，可以不考虑各现金流的概 率分布状况。（）.实物期权理论认为：不确定性带来时机，不确定性的增加可以带来更高的价值。（）.借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿力量指标的

5、根底 数据，因此属于根本财务报表。（）.房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要 还本付息。（）.在大规模的土地开发中，随着土地开发的进展，金融机构通常会 允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。（）.由于REITs投资物业的类型多种乡样，所以REITs投资者几乎不 会受到利率变化带来的风险影响。（）.收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（）四、计算题（共2题，20分。要求列出算式和计算过程，需按公式计算 的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保 存小数点后2位。请在答题纸上作答）（一）某家庭打算5年后购置一套120疔的新建住房，该家

6、庭目前及将来5年的财务状况如下：（1）目前已预备用于购房的积蓄共50万元;（2）该家庭月工资收入为 12022元，估计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房;（3） 该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购 房。各项收入均为月末取得。假设5年后该家庭购房时首付款比例为50%, 那么在不出售目前房产且假设将来收入能满意还贷要求的状况下，该家庭可承受的住房单价是多少?（假设银行存款年利率为3%,按月计息）（8分）（二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购置房价为600万元的 商铺，首付款为总价的50%,其余为银行供应，其年利率为8%、期限为 10年、按

7、等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购 置后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承 租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5% ,年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的 25%.乙方案：购置总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资 金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购置后第2年后便可出租。张某与 杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年， 其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在 每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案

8、均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益 率均为15%o.编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。.试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。（12分）C. 14.00%D.23.33%.某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合 计为4000万元，流淌资产和流淌负债分别为2022万元和1000万元，存货 为1200万元，那么该企业的流淌比率为（）oA.625%B.80.00%C.133.33%D.200.00%.某房地产开发工程的占地面积为15000而，规划容积率为3,估 计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%,工程的总固

9、定本钱 为8000万元，估计工程的单位变动本钱为4500元/以，假设全部可销售 面积能够全部售出，那么到达盈亏平衡的平均销售单价为（）元/行。.判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估量C.风险评价D.风险决策.房地产投资之所以具有期权性质，是由于房地产投资具有（）。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不行延期性C.不行逆性和可延期性D.不行逆性和不行延期性.在编制房地产开发工程可行性讨论报告时，以下规划内容中，不 属于行政规划设计方案选择的是（）oA.工程的交通组织规划B.工程构成及平面布置C.工程的建筑规划D.城市土地利用规划.以下财务报表中，储存根底性数据的

10、是（）0A.帮助报表B.资产负债表C.资金来源与运用表D.现金流量表.以下资金中，不属于资木金现金流量表中现金流入的是（）。A.回收固定资产余值B.自有资金C.长期借款D.净转售收入.以下市盈率的表达式中，正确的选项是（）oA.市盈率=股价/每股净资产B.市盈率=股价/每股收益C.市盈率=市值/销售收入D.市盈率=市值/现金流.刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款, 经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每 月的物业效劳费支出为100元，那么其月均收入至少应为（）元。.一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房 地产的风险

11、要小得多，这主要是由于REITs具有（）。A.较高的收益性B.较强的流淌性C.直接融资的功能D.抵挡通货膨胀影响的功能33.关于房地产贷款担保的说法，正确的选项是（）oA.担保能确保贷款得以足额归还B.金融机构供应担保的风险一般低于企业供应担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权34.在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。A.交通的通达程度B.物业的规模大小C.人口的分布密度D.居民的购置力量35.以下收益性物业净经营收入的表达式中，正确的选项是（）o A.净经营收入二有效毛收 入-经营费用B.净经营收入二有效毛收入-经营费用-抵押

12、贷款还本付息C.净经营收入二有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-预备金D. 净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-预备金-所 得税二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个 以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分; 错选或多项选择的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分）.相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有()A.置业投资是面对已具备了使用条件或正在使用中的房地产B.置业投资包括进展场地平坦及道路等根底设施建立的投资C置业投资对象可以是市场上存量房地产D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产

13、经营E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者.按房地产用途可将房地产市场细分为假设干子市场，这是由于不同用 途的房地产在（）等方面存在差异。A.投资决策B.规划设计C.工程建立D.地域范围E.产品功能.国际上通常实行的住房保障方式有（）0A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓舞赢利机构建房4.以下房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）oA.进展工程的财务评价B.猎取工程所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对工程的建立工程进展招标E.提交工程开工申请并获得批准.关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（）0A.有效市场大于效劳市场B.效

14、劳市场大于潜在市场C.潜在市场大于有效市场D.渗透市场大于有效市场E.效劳市场大于渗透市场.关于房地产“购置-更新改造-出租-出售“模式现金流量图的说法，正 确的有（）oA.横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点.房地产的购置本钱用向下的垂直箭线标在横轴的“1 ”时点C.发生在计息周期之间的更新改造本钱标注在对应期间内D.各期运营费用的垂直箭线全部向下E.转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上7.关于流淌性偏好利率理论的说法，正确的有（）0A.利率是由储蓄和投资打算的B.利率是由货币的供求打算的C.利率是由可贷资金的供求打算D.利率是在商品市场和货币市场同时到达均衡时

15、形成的E.货币供应是外生变量，由央行打算，无利率弹性8.关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）oA.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥 补的以前年度亏损.所得税应纳税额=应纳税所得额又适用税率C.企业所得税按预售收入肯定比例预先缴纳，待开发工程竣工后再进 展所得税清算D.企业所得税税率的凹凸与工程所在城市的级别有关E.企业所得税税率为25%.以下房地产投资评价指标中，属于清偿力量指标的有（）oA.现金回报率投资回收期C.借款归还期D.资产负债率E.资本金利润率10.以下不确定性因素中，属于“开发-销售“模式下房地产开发工程主要不确定性因素的有（）o土地费用B.权益投资比率C.运