物业管理制度与政策精选

1、第四章 房地产相关制度与政策考试基本要求掌握：房地产领域的现行法规体系，住宅质量保证书、住宅使用说明 书的要求和主要内容。熟悉：房地产开发项目的规划设计管理。了解：施工许可证制度。第一节房地产与房地产业管理制度简介房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物，作为权益包括房 地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权，以及以上权益派生出来 的承租权、抵押权、典权等等。房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面 关联行业的总称。房地产业属于第三产业，是基础性产业，对国民经济发展 具有先导作用，是国民经济的支柱产业。由于房地产所有人和各方面人享有法律规定的各种权益，因此国家

2、对房 地产的管理制度是多方面、多角度的。直接关联房地产的法律有：城市房地产管理法、土地管理法和城市规划法。国务院关于房地产颁布的 行政法规有：城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例、 土地管理法实施条例、城市国有土地使用权出让和转让暂行条例、外 商投资开发经营成片土地暂行管理办法、住房公积金管理条例等。国务 院建设行政主管部门和国务院相关部委关于房地产颁布的部门规章主要有：房地产开发企业资质管理办法、城市房屋拆迁单位管理规定、城市商 品房预售管理办法、城市商品房销售管理办法，城市房地产转让管理规定、已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法 、城市房屋租 赁管理办法、城市廉租住房

3、管理办法 、城市房地产抵押管理办法 、城 市房地产中介服务管理规定 、房地产估价师注册管理办法 、房产测绘管 理办法、城市房屋权属登记管理办法 、城市房地产权属档案管理办法 、 城市危险房屋管理规定 、城市异产毗连房屋管理规定 、公有住宅售后 维修养护管理办法等。 (重点关注相关法律，并且注意管理制度的层次) 房地产管理制度，大体可划分为房地产开发经营管理、房地产管理、房 地产维修养护管理三个方面。 本章就这些管理制度中与物业管理联系较密切 的制度，结合住房制度改革有关政策，做概括介绍。第二节 房地产开发经营管理 这里提出的房地产开发经营概念，仅指经营性房地产开发建设，不包括 基建投资性质的开

4、发建设和仅针对基础设施建设的土地开发。此外，房地产 开发经营中商品房销售与出租方面的内容，并入房地产市场一节统一阐述， 本节不做介绍。一、房地产开发企业管理 房地产开发企业是具有企业法人资格的经济实体，必须依法设立。设立房地产开发企业的条件1房地产开发企业资格 企业资格是该项企业成立的法定条件。根据房地产开发客观情况和实际 需要，设立房地产开发企业除应具备企业法人的一般条件外，还应符合城 市房地产开发经营管理条例要求的以下条件：有 100 万元以上的注册资本；有 4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2 名以上持有资格证书的专职会计人员上述条件是针对全国基本情况提出的要

5、求，标准较低。因此， 城市房地 产开发经营管理条例规定，省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方 的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件，作 出高于上述标准的规定。2 房地产开发企业资质 (重点关注相关数据) 企业资质是行业主管部门针对不同条件企业所做的分类。为规范房地产 开发企业的市场活动， 房地产开发企业资质管理规定将房地产开发企业 划分为 4 个资质等级一级资质：注册资本不低于 5000 万元；从事房地产开发经营 5 年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万川以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续 5 年建筑工程质量合格率达 100 ；上一年房屋建筑施

6、工面积15万川以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不 少于 40 人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于 20 人，持有资格证 书的专职会计人员不少于 4 人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系， 商品住宅销售中实行了 住宅质量保证书 和住宅使用说明书制度；未发生过重大工程质量事故。二级资质：注册资本不低于 2000 万元；从事房地产开发经营 3 年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工15万川以上，或者累计完成与此相当 的房地产开发投资额；连续 3年建筑工程质量合格率达 100；上一年房

7、屋建筑施工面积10万川以上，或者完成与此相当的房地产 开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不 少于 20 人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于 10 人，持有资格证 书的专职会计人员不少于 3人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系， 商品住宅销售中实行了 住宅质量保证书 和住宅使用说明书制度；未发生过重大工程质量事故。三级资质：( 1 )注册资本不低于 800 万元；从事房地产开发经营 2 年以上；房屋建筑面积累计竣工5万川以上，或者累计完成与此相当的房地产 开发投资额；连续 2年建筑工程质量合格率达 100；

8、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 10 人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于 5 人，持有资格证书 的专职会计人员不少于 2 人；工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其 他业务负责人具有相应专业初级以上职称；具有完善的质量保证体系， 商品住宅销售中实行了 住宅质量保证书 和住宅使用说明书制度；未发生过重大工程质量事故。四级资质：注册资本不低于 100 万元；从事房地产开发经营 1 年以上；已竣工的建筑工程质量合格率达 100 ；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 5 人，持有资格证书的专职会计人员不少于 2

9、 人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专 业初级以上职称，配有专业统计人员；商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制 度；未发生过重大工程质量事故。设立房地产开发企业的程序1房地产开发企业应当自领取 营业执照之日起 30 日内持下列文件到房 地产开发主管部门备案：营业执照复印件； (2)企业章程；(3)验资证明；(4)企业法定 代表人的身份证明；(5 )专业技术人员的资格证书和劳动合同； (6 )房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件2 房地产开发主管部门在收到备案申请后 30 日内向符合条件的企业核 发暂定资质证书 。申请暂定资质证书的条件不得低于四级

10、资质企业 的条件。暂定资质证书有效期 1 年。房地产开发主管部门可以视企业经 营情况延长暂定资质证书 有效期，但延长期限不得超过 2 年。自领取暂 定资质证书之日起 1 年内无开发项目的，暂定资质证书有效期不得延 长。房地产开发企业在暂定资质证书有效期满前 1 个月内向房地产开发 主管部门申请核定资质等级。 房地产开发主管部门根据其开发经营业绩核定 相应的资质等级。（三）房地产开发企业的市场活动规则 对房地产开发企业设立资质等级制度的目的，就是规范房地产开发企业 的市场活动，维护市场的有序竞争。房地产开发企业必须按照核定的资质等 级，承担相应的房地产开发项目。一级资质的房地产开发企业承担房地产

11、项 目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及 二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积 25 万平方米以下的开发 建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主 管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营 业务，不得越级承担任务。房地产开发企业资质管理规定对企业未取得资质证书从事房地产开 发经营的、企业超越资质等级从事房地产开发经营的、企业隐瞒真实情况、 弄虚作假骗取资质证书的，以及涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书等 行为，均规定了相应的行政处罚。二、房地产开发项目的规划设计管理 （重点，熟悉）房地产开发一般可以划分

12、为四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、 房地产开发前期工作阶段、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段。其 中，房地产开发前期工作阶段的内容，包括取得建设用地、取得建设项目的 立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面工作。城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施 监督检查两个方面。城市规划的概念和与房地产开发项目的关系1城市规划的概念城市规划是指为了确定城市规模和发展方向，以实现城市经济和社会发 展为目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署及 具体安排。国家设立城市规划管理部门，依据国民经济和社会发展规划，以 及当地的自然环境、资源条件、历史情

13、况、现状特点，负责编制城市规划。 根据城市规划的作用， 编制城市规划一般分总体规划和详细规划两个阶段进 行。大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和 容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划基础上，可以编制 分区规划。城市总体规划的主要任务是，综合研究城市的性质、发展目标和发展规 模，确定城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，综合制定城 市交通体系和河湖、绿地系统，控制各项专业规划和近期建设规划。城市详细规划是在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期区 域内各项建设作出具体规划。 城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性 详细规划。控制性详细规划

14、的主要内容控制性详细规划由规划部门负责编制，主要内容有：规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型；规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定项目与大市政接口、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等；提出各地块建筑体量、竖向规划与色彩要求；确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；确定工程管线走向、管径和工程设施用地界限。修建性详细规划的主要内容 修建性详细规划是依据控制性详细规划的各项指标和要求，直接对建设 项目进行规划设计和修建安排，指导建筑设计和工程施工图设计。修建性详 细规划由开发建设单位组织、委托规划、设计单位完成，主要内容有：建设条件分析及综合技术论证；总平面图布置、

15、建筑、道路、绿地的空间布局和景观设计；道路、绿化、工程管线规划设计；竖向规划设计；工程量估算和投资效益分析。2城市规划与房地产开发项目的关系 房地产开发是城市建设的主要方式，与城市规划有着相互依存的关系。城市规划法规定： “城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市 规划，服从规划管理。 ”其中，城市规划区是指城市行政区域内因城市建设 和发展需要实行规划控制的区域。房地产开发作为城市建设的主要方式，基 本都是在城市规划区内进行。因此房地产开发项目的规划设计，只有符合城 市规划要求，包括用地数量、用地位置、用地强度、建筑用途的功能布局、 建筑设计形式、设计标准，才能有效促进城市建设，和谐城市经

16、济与社会发展。同时，房地产开发建设又是实现城市规划的主要途径，没有房地产开发 建设的实施，城市规划如同纸上谈兵，失去其存在的意义。房地产开发项目的规划设计审定 审定房地产开发项目规划设计的过程，就是通过对修建性详细规划的编 制、修改，使其符合城市总体规划和控制性详细规划的过程，也是城市规划 部门对房地产开发项目前期工作实施管理的过程。 规划管理的主要方式是依 据城市规划法审批、核发 “一书两证”，即， 项目选址意见书、建设用 地规划许可证、建设工程规划许可证。1 建设项目选址意见书 (主要内容)城市规划法规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合 城市规划。设计任务书报请批准时，必须附

17、有城市规划行政主管部门的选址 意见书。”建设项目选址意见书的主要内容是，建设项目的基本情况和项目 规划管理的主要依据。 城市规划行政主管部门对建设项目选址意见书的审批 权限实行分级管理，分级管理的划分标准，主要是根据批准立项计划的机关 而确定。申报建设项目选址意见书的主要要求是：项目选址的土地权属情况；对拟建工程的说明，包括建筑位置、使用性质、高度、面积等；界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑。2 建设用地规划许可证 (主要内容)城市规划法规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须 持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城 市规划行政主管部门核定其用地

18、位置和界限，提供规划设计条件，核发建设 用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设规划许可证后，方可向县级 以上地方人民政府土地管理部门申请用地” 。申报建设用地规划许可证的主 要要求是：市政府对征用集体土地的批复或国土部门对选址用地范围、数量的意 见；规划部门审定的设计方案。3建设工程规划许可证城市规划法规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑 物道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部 门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求， 核发建设工程规划许可证件。 建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证 件和其他有关批准文件后，方可申请办

19、理开工手续。 ”申报建设工程规划许 可证，应按审定设计方案要求向规划部门提供各类工程设计图和有关文件。城市规划部门对建设项目的检查和监督 检查和监督开发建设单位认真落实审定的规划和设计，是城市规划部门 的重要职能。城市规划法规定“城市规划行政主管部门有权对城市规划 区内的建设工程是否符合规划要求进行检查。 被检查者应当如实提供情况和 必要的资料，检查者有责任为被检查者保守技术秘密和业务秘密。 ”同时， 对城市规划区内重要建设工程，城市规划部门可以参加竣工验收。城市规划 区内的其他建设工程， 建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政 主管部门报送有关竣工资料。三、房地产开发的项目管理与建设

20、施工管理(一)房地产开发的项目管理制度1 房地产开发是城市建设和发展的具体实施。 因此确定房地产开发项目， 应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。同时，房地产开发又是城市经济管理和土地管理的重要方面，因此确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。按照国家有关规定需要经 计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投 资计划。2 房地产开发项目管理应当遵循以下制度： (重点)必须按照土地使用权出让合同设定的条

21、件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地。房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于 20。项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的 原则实施。房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发 建设，超过 1 年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金 20 以下的土地闲置费，超过 2 年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。转让房地产开发项目应当符合法定条件，一是支付全部土地使用权出 让金，并取得土地使用权证书；二是属于房屋建设工程的，必须完成开发投 资总额的 25 以上，属于成片开发土地的，必须形成工业用地或者其他建 设用地条件。同时，转让人和

22、受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完 毕之日起 30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置 合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆 迁人。房地产开发项目应当符合法律、法规规定的建筑工程质量、安全标准 和技术规范。同时，建设、勘察、设计、施工、监理等单位，依照法律、法 规及合同约定承担开发项目的质量责任。房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用。(二)房地产开发的施工管理制度 建设工程施工是一项复杂的生产活动，为保证建设工程和安全施工，法 律法规对建设、勘察、设计、施工、监理等单位都

23、规定了相应的权利、义务 和责任。此处仅扼要介绍开发建设单位在施工阶段的有关制度。1 项目报建与施工许可证制度 (了解)为加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质 量和安全，建设部根据建筑法对房地产开发项目提出工程报建与施工许 可证制度。要求从事各类房屋建筑及附属设施建造、装修装饰和与其配套的线路、 管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程施工。建设单位在开工前， 应当向工程所在地的建设行政主管部门提请报建，并申领施工许可证。 未取 得施工许可证的建筑工程，一律不得开工。建设单位申领施工许可证的条件如下：已经办理该建筑工程用地批准手续。在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工

24、程规划许可证。施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工 要求。已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招 标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应 资质条件的，所确定的施工企业无效。有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进 行了审查。有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计 中，有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，并按照规定办理 了工程质量、安全监督手续。按照规定应该委托监理的工程已委托监理。建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于 工程合同价的 50 ，建设工

25、期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程 合同价的 30 。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可 以实行银行付款保函或者其他第三方担保。2建筑工程质量管理制度 建设单位对建筑工程质量应当承担的义务和责任主要有如下方面：建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与 工程建设有关的重要设备、材料等的采购，向具有相应资质等级的单位进行 招标，并不得将建设工程 肢解发包 。建设单位应当向勘察、 设计、 施工、工程监理等单位提供真实、 准确、 齐全的建设工程原始资料。建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定 办理工程质量监督手续。建设工程发包单位不得迫使

26、承包方以低于成本的价格竞标，不得任意 压缩合理工期， 不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制 性标准，降低建设工程质量，不得采购不符合设计文件和合同要求的建筑材 料、建筑构配件和设备， 不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、 建筑构配件和设备。涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委 托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案； 没有设计方 案的，不得施工。3工程竣工验收备案制度(开发、竣工、验收已列入取消的行政许可之列 )为了加强房屋建筑工程 和市政基础设施工程质量的管理，根据国务院建设工程质量管理条例 ， 建设部要求县级以上地方人民政府

27、建设行政主管部门， 对各类房屋建筑工程 和市政基础设施工程实行竣工验收备案制度。 建设单位应当自工程竣工验收 合格之日起 15 日内， 依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民 政府建设行政主管部门备案。办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：工程竣工验收备案表；工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可 证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别 签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件， 市政基础设施的 有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可 文件或

28、者准许使用的文件；施工单位签署的工程质量保修书；法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书考试基本要求熟悉： 房地产项目转让条件和程序。 了解：禁止转让房地产的规定。第三节 房地产转让管理一、房地产转让的概念(注意与下一节的区别)城市房地产管理法 规定：“房地产转让， 是指房地产权利人通过买卖、 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 ”显而易见，房地产 转让的实质是房地产权属发生转移，张三的房屋转为李四所有，就是房地产 转让。该法还规定： “房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范 围内的土地使用权同时转让、抵押。 ”这项规定，是要求房

29、产所有权与土地 使用权的权利主体应当保持一致，避免出现房屋为张三所有，房基地使用权 为李四所有的情况。房地产转让可以分为 有偿转让 与无偿转让 两种不同性质。无偿转让主要 是因继承行为或赠与行为发生的房地产转让。有偿转让主要是因买卖、交换 以及其他合法方式发生的房地产转让，其他转让房地产的合法方式主要有：(1) 以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经 营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的。二、土地使用权的处理原则(区分出让、划拨、转让)房地产转让的内容

30、包括房屋转让和土地使用权转让，由于房屋与土地物 质相连，经济属性也密切相关，因此 房屋转让与土地使用权转让必须保持一 致。同时，房地产使用的国有土地，包括出让土地使用权和划拨土地使用权 两种情况。在出让土地使用权的房地产转让中，一方面会涉及土地使用权出 让合同中约定权利义务的继承问题， 另一方面要防止利用土地使用权转让进 行炒卖土地的投机活动。在划拨土地使用权的房地产转让中，房地产转让价 格包含土地转让价格，因此直接关联到国家的土地收益。为解决以上问题， 城市房地产管理法和城市房地产转让管理规定 ，结合现实城市房地 产的土地情况和实施管理的可行性， 对出让土地使用权的房地产转让原则和 划拨土地

31、使用权的房地产转让原则，分别作出规定。(一) 以出让方式取得土地使用权的房地产转让 (重点) 1以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用 权证书；(2) 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投 资总额的 25 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用 地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。2 对于以出让方式取得土地使用权的房地产转让， 城市房地产管理法 还规定：“房地产转让时， 土地使用权出让合同载明的权利、 义务随之转移。” 要求房地产转让后， “其土地使

32、用权的使用年限为原土地使用权出让合同约 定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 ”同时，对“受 让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和 市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金(二)以划拨方式取得土地使用权的房地产转让转让以划拨方式取得土地使用权的房地产， 应当取得人民政府的批准， 或符合人民政府规定可以转让房地产的制度和政策。其中，人民政府按照国 务院规定，要求转让房地产时应当由受让方办理土地使用权出让手续的，受 让方应当依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 人

33、民政府按照国务院规 定可以不办理土地使用权出让手续的， 转让方应当按照国务院规定将转让房 地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。属于下列情形之一的， 经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手 续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。土地收益的缴纳 和处理的办法按照国务院规定办理。(1) 经城市规划行政主管部门批准， 转让的土地用于 城市房地产管理法 规定可以使用划拨土地的项目；私有住宅转让后仍用于居住的；按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件 的；根据城市

34、规划土地使用权不宜出让的；县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式 的其他情形。按照以上规定转让的房地产，如果再转让并需办理出让手续、补交土地 使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。三、房地产转让的程序 (重点) 1房地产具有价值高、使用周期长、管理制度严格等特点，为保障国家 和房地产转让当事人的合法权益，维护房地产转让市场秩序， 城市房地产 转让管理规定对房地产转让，规定了必要程序：房地产转让当事人签订书面转让合同；(2) 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后 30 日内持房地产权属证 书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理 部门提出申请

35、，并申报成交价格；房地产管理部门对提供的有关文件进行审查， 并在 3 日 内作出是否受 理申请的书面答复， 7 日内未作书面答复的，视为同意受理；房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进 行现场查勘和评估；房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书。2上述程序中，房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转 让的房地产进行现场查勘和评估，是城市房地产管理法规定“国家实行 房地产成交价格申报制度”的具体实施。现实中，有些房地产交易人，为了 逃避国家税费，通过制造假合同掩盖实际成交价格，采取“隐价瞒租”方式 欺骗房地产管理部门和

36、税务管理部门， 造成国家税费流失。 为堵塞这一漏洞， 房地产管理部门在办理房地产转让手续中， 必须核实当事人申报的转让情况 和成交价格。对假赠与、真买卖，以及交易价格明显低于市场价格的房地产 转让，房地产管理部门可以通过现场查勘和委托房地产评估部门进行评估， 确定房地产转让的客观价格，并依据该客观价格办理有关税费手续。四、房地产转让合同房地产转让合同是明确当事人权利义务的主要文件，关系双方当事人的 重大权益，因此当事人必须认真对待。 针对我国房地产转让合同存在的问题， 城市房地产转让管理规定 明确了房地产转让合同应当载明的主要条款和 内容：1双方当事人的姓名或者名称、住所；2房地产权属证书名称

37、和编号；3房地产座落位置、面积、四至界限；4土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；5房地产的用途或使用性质；6 成交价格及支付方式；7房地产交付使用的时间；8违约责任；9双方约定的其他事项。五、禁止转让的规定 （了解）依据有关法律和为维护房地产转让市场秩序， 城市房地产转让管理规 定明确了以下不得转让房地产的情况：1 达不到法定条件的房地产不得转让；2 司法机关和行政机关依法裁定、 决定查封或者以其他形式限制房地产 权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产；3依法收回土地使用权的；4共有房地产，未经其他共有人书面同意的5权属有争议的；6未依法登记领取权属证书的；7法律、行政法规规定禁止

38、转让的其他情形考试基本要求掌握：住宅质量保证书、住宅使用说明书的要求和主要内容，商品 房预售和现售的条件，商品房销售合同的主要内容。了解：商品房销售争议的解决规则。第四节 商品房销售管理这里提出的商品房销售，是指房地产开发企业，将新建商品房向消费者 售卖的活动，它区别于其他房屋所有人将自己的房屋出售给他人的行为。商 品房销售也是房地产转让行为。根据商品房销售方式不同，商品房销售可以 分为 商品房预售和商品房现房销售。 商品房预售是指房地产开发企业将尚在 建设中的商品房预先出售给商品房预购人， 由商品房预购人支付购房定金或 房价款的行为。商品房现房销售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商 品房

39、出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。一商品房预售管理我国房地产市场发育尚不成熟，多数房地产开发企业规模较小、开发资 金不充沛，需要通过商品房预售弥补资金不足问题。尽管国家提倡商品房现 房销售，但目前商品房预售仍是房地产开发企业的主流销售方式。由于商品 房预售时房屋尚未建成，因此在交付房屋中存在大量房屋质量、交房期限、 房屋面积等方面的争议。为维护商品房市场秩序，必须加强对商品房的预售 管理。（ 一） 商品房预售的条件 （掌握）城市房地产管理法对商品房预售规定了三项条件：1 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算， 投入开发建设的资

40、金达到工程建设总投资 的 25 以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商 品房预售许可证。(二)商品房预售管理程序1 房地产开发企业预售商品房前， 应当向县级以上人民政府房产管理部 门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，未取得商品房预售许可证 的，不得进行商品房预售。2房地产开发企业申请预售许可，应当提交的证件及资料有：(1) 商品房预售许可申请表；开发企业的营业执照和资质证书；土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案。

41、预售方案应当说明预售商品房的位罩、面积、竣工 交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。3经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应 当在受理之日起 10 日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开 发企业，并自作出决定之日起 10 日内向开发企业颁发、送达商品房预售 许可证。房地产开发企业进行商品房预售，应当向商品房预购人出示商品房预售许可证。售楼广告和说明书应当载明商品房预售许可证的批准文号。房地产开发企业预售商品房， 应当与商品房预购人签订商品房预售合 同。房地产开发企业应当自签约之日起 30 日内，向房地产管理部门和市、 县人民政府土地管理部门办理商品房预售

42、合同登记备案手续。 房地产开发企 业预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设。商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起 90 日内，依法到房 地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。房地产开 发企业应当予以协助， 并提供必要的证明文件。 由于房地产开发企业的原因， 商品房预购人未能在房屋交付使用之日起 90 日 内取得房屋权属证书的，除 房地产开发企业和承购人有特殊约定外，房地产开发企业应当承担违约责 任。二、 商品房现售条件 （掌握）商品房销售管理办法规定： “房地产开发企业应当在商品房现售前将 房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开 发主管部

43、门备案。”同时要求商品房现售应当符合以下条件：1现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开 发企业资质证书；2取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3持有建设工程规划许可证和施工许可证；4已通过竣工验收；5拆迁安置已经落实； 6供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件， 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；7物业管理方案已经落实。三、商品房销售原则 无论商品房预售与现售，都必须遵守以下原则：(1) 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。(2) 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当 在订立商品房买卖

44、合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关 物业管理的协议。条例对此亦作出相应规定： “在业主、业主大会选聘物业管理企业之 前，建设单位选聘物业管理企业的， 应当签订书面的前期物业服务合同。 ”“建 设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内 容。”房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物 的商品房再行销售给他人。房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商 品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣 工商品房。返本销售，是指房地产开发企业向购房人承诺，购房人使用房屋 一定年限后，如果购房人要求收回投资，房地

45、产开发企业向购房人以分期还 款或一次性返还购房款方式回购房屋。 售后包租是指房地产开发企业向购房 人承诺，购房人可以将所购商品房委托其出租经营，房地产开发企业承诺按 时向购房人支付高额租金的商品房售商方式。返本销售和售后包租， 都是房地产开发企业为摆脱资金短缺困境，以不 合常理的利益引诱投资人投资购房。 由于房地产开发企业承诺的利益难以实现或根本无法实现， 因此给购房人造成很大投资风险， 扰乱商品房市场秩序 ， 是带有欺诈性质的商品房销售方式， 因此必须禁止。（5）房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应 当执行广告法、房地产广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须 真实、

46、合法、科学、准确。同时，发布的商品房销售广告和宣传资料所明示 的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。四 商品房销售合同与销售方式（一）商品房销售合同商品房的销售时， 房地产开发企业和买卖人应当订立书面商品房买卖 合同。2 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （掌握）（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（ 3 ）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公 共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积

47、差异的处理方式；（10 ）办理产权登记有关事宜；（11 ）解决争议的方法；（12 ）违约责任；（13 ）双方约定的其他事项。（二）商品房销售程序与方式 1商品房销售应当明示的相关文件 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示商品房 销售管理办法和商品房买卖合同示范文本 ；预售商品房的，还必须明 示城市商品房预售管理办法 。2预订商品房应当正确处理预订费用 最高人民法院在关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释中，也作出如下规定： “出卖人通过认购、订购、预订等方式向买 受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的， 如果因当事人一方原因未能 订立商品房买卖合同，应当按照

48、法律关于定金的规定处理；因不可归责于当 事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还 买受人。”“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容， 并且出卖人已经按照约定收受 购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 ”3商品房销售价格与计价方式 商品房销售价格由当事人协商议定，经济适用住房等国家实行指导价格 的商品房，按照有关规定定价。商品房销售可以按套或单元计价，也可以按 套内建筑面积或者建筑面积计价。为增加透明度，减少面积争议，许多城市 目前要求预售商品房必须采用套内建筑面积计价方式。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊

49、的共有建筑面积组成，套内建筑 面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。4销售代理规则房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法 设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受 托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委 托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有 关证明文件和商品房销售委托书， 并如实向买受人介绍所代理销售商品房的 有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托 房

50、地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。5商品房交付房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期 交付给买受人。6协助购房人办理产权证书房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格 的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登 记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起 60 日内，将需要由其提供 的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有 权登记手续。五、 商品房销售争议的解决规则 （了解）（一）商品房销售面积争议按套或单元计价的现售房

51、屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同 中直接约定总价款。按套或单元计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合 同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房 屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总 价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同 中未约定处理方式的， 买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价 款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。（二）商品房销售中的设计变更争议商品房销售管理办法规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位 同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及 出现合同

52、当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的， 房地产开 发企业应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起 15 日内作出是否退房的书面答复。 买受人 在通知到达之日起 15 日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及 由此引起的房价款的变更。其中，规划设计变更造成面积差异和房价款的变 更，当事人不解除合同的，双方应当签署补充协议。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受 人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。（三）商品房销售中的房屋交付时间与质量争议1房屋交付时间 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期

53、 交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不 可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企 业应当及时告知买受人。房屋交付质量与保修责任 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书 和住宅使用说明书制度的规定 ，向买受人提供住宅质量保证书 、住宅 使用说明书。房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合 同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日 起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的 质量保修书约定保修期的存续期。 在保修期限内发生的属于保修范围的质量 问题，

54、房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。用户验 收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。3住宅质量保证书与住宅使用说明书 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，应在住宅交付用 户的同时提供给用户 住宅质量保证书 和住宅使用说明书。住宅质量 保证书和住宅使用说明书以购买者购买的套 （幢）发放，每套 （ 幢）住宅 均应附有各自的住宅质量保证书和住宅使用说明书 。商品住宅售出 后，委托物业管理公司等单位维修的，应在住宅质量保证书中明示所委 托的单位。住宅质量保证书应当包括以下内容： （掌握）（

55、1）工程质量监督部门核验的质量等级；（2）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期屋面防水 3 年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏 1 年；墙面、顶棚抹灰层脱落 1 年；地面空鼓开裂、大面积起砂 1 年；门窗翘裂、五金件损坏 1 年；管道堵塞 2 个月；供热、供冷系统和设备 1 个采暖期或供冷期；卫生洁具 1 年；灯具、电器开关 6 个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。( 4)用户报修的单位，答复和处理的时限住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，房 地产开发企业可以延长上述规定的保修期

56、， 但不得不应低于上述规定的保修 期限。住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位 (部件)的类型、 性 能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；结构类型；装修、装饰注意事项；上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；门、窗类型，使用注意事项；配电负荷；承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；其他需说明的问题。房地产开发企业在住宅使用说明书中对住户合理使用住宅应有提示。 因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，

57、开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量 受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。考试基本要求掌握： 房屋租赁合同的主要条款。熟悉： 房屋租赁登记。第五节 房屋租赁管理房屋租赁是指房屋所有权人将一定期限的房屋使用权让渡给使用人，并 由使用人定期向房屋所有权人交付房屋租金的行为。其中，房屋所有权人是 房屋出租人，房屋使用人是房屋承租人。房屋所有权人出租房屋，既包括承 租人用于居住的情况， 也包括提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人 从事经营活动的情况。为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人 的合法权益，建设部根据我国民法通则和城市房地产管理

58、法有关规 定，制定并颁布了城市房屋租赁管理办法 。一、房屋租赁的主要原则1房屋租赁是公民、法人和其他组织关于财产权交易的民事活动，当事 人应当依照民法规定遵循自愿、平等、互利的原则。2公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的 房屋可以依法出租。其中，国家授权管理和经营的房屋，是指各级政府交由 机关、部队、团体和企事业单位经营管理的国有房屋。根据政府授权规定， 其中有的房屋可以出租经营，有的房屋不得出租经营。住宅用房的租赁， 应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租 赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他 租赁条款。房屋租赁仅仅是房屋所有人让渡

59、房屋使用权， 房屋所有人仍享有对房 屋的处分权，可以出卖、交换其所有的房屋。但是，承租人依据房屋租赁合 同享有的房屋使用权同样受法律保护。因此在租赁期限内，房屋出租人转让 房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。5房屋租赁合同是租赁双方权利义务的约定，任何一方不履行约定，就 会给对方造成损害。因此，出租人如果在租赁期限内死亡，其继承人应当继 续履行原租赁合同，以保障承租人的承租权。6 我国尚存一定数量向居民或职工出租的公有房屋， 这部分房屋租赁带 有一定程度的住房福利政策。缘于住房性质的特点，这种住房福利不仅限于 承租人，也包括与其共同居住的家属。 因此，为保障承租人家属的住房权

60、利， 住宅用房承租人在租赁期限内死亡的， 与其共同居住两年以上的家庭成员可 以继续承租该房屋。7 房屋所有权人以营利为目的， 将以划拨方式取得使用权的国有土地上 建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。二、房屋租赁合同（一）房屋租赁合同主要条款 （重点掌握） 1房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：当事人姓名或者名称及住所； (2)房屋的坐落、面积、装修及设施状况； (3)租赁用途； (4)租赁期限； (5)租金及交付方式； (6)房屋修缮责任； (7)转 租的约定； (8)变更和解除合同的条件； (9)违约责任； (10) 当事人约定的其 他条款。2房屋