物业税法注意事项

1、问：新营业税条例第五条“国务院财政、税 务主管部门规定的其他情形”是否包括物 业公司？另外，还有哪些情形在缴纳营业税 时允许扣减？答:中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令2008年第540号）第四条规定，纳税 人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不 动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税 额。应纳税额计算公式：应纳税额=营业额 X税率营业额以人民币计算。 纳税人以人民 币以外的货币结算营业额的，应当折合 *民 币计算。第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供 应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收 取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：（一）纳税人将承揽的运输业务分给 其他单位或者个人的

2、，以其取得的全部价款 和价外费用扣除其支付给其他单位或者个 人的运输费用后的余额为营业额；（二）纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款 和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位 或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景 点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游 费后的余额为营业额；（三）纳税人将建筑 工程分包给其他单位的，以其取得的全部价 款和价外费用扣除其支付给其他单位的分 包款后的余额为营业额；（四）外汇、有价 证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价 减去买入价后的余额为营业额；（五）国务 院财政、税务主管部门规定的其他情形财政部、国家税务总局关于营业税若干政 策问题的通知（财税200316号）规

3、定：（ 九）从事物业管理的单位，以与物业管理有 关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃 气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋 租金的价款后的余额为营业额。物业管理公司收入及营业税相关规定1、如何区分物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入、物业代收收入？财基字【1998】7号：物业管理公司的收入包括： 主营业务收入和 其他业务收入。（1）主营业务收入：包括物业管理收入、物业经营收入、物业大 修收入。物业管理收入：是指企业向物业产权人、 使用人收取的公共性服务费收入、公众代为 办理性服务费收入和特约服务收入。物业经营收入：是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建 筑物和共用

4、设施取得的收入， 如房屋出租收 入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用 设施收入。物业大修收入：是指企业接受业主管理委 员会或者物业产权人、使用人的委托，对房 屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的 收入。（2）其他业务收入：是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包 括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售 收入、废品回收收入、商业用房经营收入、 无形资产转让收入等。2、物业管理收入如何缴纳营业税？（1）财税200316号规定：从事物业管理的 单位，以与物业管理有关的全部收入减去代 业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付 的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额 为营业额。（2）代有

5、关部门收取的费用，如果开具本 单位票据，视为物业管理收入，待支出时统 一作为费用扣除。（3）物业管理单位已向客户收取但未提供服务而又全额退还客户的收费，如退还给未进行装修住户的“二次装修垃圾清运费” 等，在缴纳营业税时，允许其冲减当期的计 税营业额。3、物业经营收入、物业大修收入如何纳税？根据营业税暂行条例及其实施细则，物 业经营收入、物业大修收入分别按照所从事 的经营项目所适用的营业税税目，依法定税率征收营业税。4、代收收入如何缴纳营业税？（1）国税发1998217号规定：物业管理企 业带有关部门收取水费、电费、燃（煤）气 费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服 务业”税目中的“代理业务”

6、。因此对物业管理企业带有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税， 对其从事此项代理业务收取的手续费应征收营业税。（2）代有关部门收取费用时，如果为客户 开具的是有关单位提供的票据，这部分收入 不作为物业管理收入，只将收取的手续费作 为物业管理收入（收取手续费时要给有关单 位开据服务性发票）。5、物业部门收取的垃圾处置费如何征 受营业税？（1）国税函【2005】 1128号规定：单位和个人提供的垃圾处置劳务不属于营业税应 税劳务，对其处置垃圾取得的垃圾处置费， 不征收营业税。（2）根据以上规定，物业公司向客户收取 的垃圾清扫费、垃圾运输费应不属于营业税 收入，不征收营业

7、税。但是，不属于企业 所得税法规定的不征税收入和免税收入， 应征收企业所得税。6、物业公司实行收入分成的如何缴 纳营业税？以物业公司名义收取的收入，如果按规定与 业主委员会实行分成，营业税的纳税人应为 物业公司，物业公司应按照物业管理收入、 物业经营收入、物业大修收入、代收费用等 相关规定计算缴纳营业税。支付给业主委员 会的分成支出作为费用处理。业主委员会取 得分成收入时必须到地税局代为开具服务 业发票，否则物业公司不能在企业所得税前 扣除。7、物业公司收取的物业接管费、一次性收 取全年物业管理费如何纳税？(1)营业税暂行条例第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳 税人提供应税劳务、转让无形资产

8、或者销售 不动产并收讫营业收入款项或者取得索取 营业收入款项凭据的当天。细则第二十四条条例第十二条所称收讫 营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过 程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项 凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的 当天；未签订书面合同或者书面合同未确定 付款日期的，为应税行为完成的当天。(2)物业公司从房地产公司收取的接管费 用，转入物业公司账户后，分不同情况处理 如果收取时房地产公司已经给客户开具 发票，并且已经计入收入缴纳营业税、企业 所得税，物业公司就不许再做收入处理。可 以挂在其他应付款等科目。 同时应保存 好开发公司就这部分收费浇水的相关凭证。如

9、果房地产公司收取时没有开具发票，也没有计入收入缴纳营业税、房产税，转入物 业公司应按营业税暂行条例第十二条，细则第二十四条规定处理。（3）物业公司一次性收取全年物业管 理费也应按照营业税暂行条例第十二条，细则第二十四条规定处理物业公司使用业主共有的用房也要缴税 案情简介：近日，税务人员在纳税评估工作 中发现，房地产公司免费提供给全体业主并交由物业公司的物业用房分为两部分：一部分是物业管理用房，一部分是物业经营用 房，很多物业管理公司对于自己使用的业主 共有的房产如何缴纳房产税以及土地使用 税有疑问。税法分析：根据财政部、国家税务总局关 于房产税、城镇土地使用税有关政策的通 知（财税200618

10、6号）第一条中所述的“居 民住宅区内业主共有的经营性房产”，不仅包括物业对外经营性用房则需按规定缴 纳房产税和城镇土地使用税，如果是指物业 公司负责管理，但尚未使用的房屋，则可暂 不还包括物业公司自身的办公用房。如果物业公司是办公管理用房的，征收房产税。对 于经营性用房，如果为空置状态，则对其空置期间暂免征收房产税和城镇土地使用税。 对没有原值的物业用房， 可由房产所在地地 税机关参考同类房产核定房屋原值。对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人 缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减 除10%至30%（江苏为30%）后的余值计 征。没有房产原值或不能将

11、业主共有房产与 其他房产的原值准确划分开的，由房产所在 地地方税务机关参照同类房产核定房产原 值；出租的，依照租金收入计征。土地使用税由实际使用人按照房屋的占地面积乘 以适用税额标准计算缴纳。241、某企业用户来电咨询，作为一家服务 性企业，平时要求员工穿着统一制服而购置 服装发生的费用支出，在企业所得税税前能 否直接扣除？还是应计入职工福利费按照税法规定的限额扣除？答：根据国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（国家税务总局公告 2011年 第34号）的规定，企业根据其工作性质和 特点，由企业统一制作并要求员工工作时统 一着装所发生的工作服饰费用，根据企业 所得税法实施条例第二十七条的推定

12、，可 以作为企业合理的支出给予税前扣除。直接 扣除242、问：新办企业的开办费在企业所得税 方面如何进行处理？答：开办费，根据企业会计准则一应 用指南的解释具体包括人员工资、办公费、 培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及 不计入固定资产成本的借款费用等内容。根据国家税务总局关于企业所得税若干税务 事项衔接问题的通知（国税函200998号） 规定，新税法中开（筹）办费未明确列作长 期待摊费用，企业可以在开始生产经营之日 的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关 规定，自开始生产经营之日起，按照不低于 3年的时间均匀摊销。但摊销方法一经选定， 不得改变。对于筹建期间发生的业务招待 费、广告费和业务

13、宣传费应按照税收政策规定扣除。243、问：企业承租房屋发生的装修费支出 如何税前扣除？答：企业以经营租赁方式租入固定资 产，对固定资产装修支出，凡符合中华人 民共和国企业所得税法第十三条规定的， 应作为长期待摊费用支出，分三年摊销。对 提前解除租赁合同后尚未税前扣除的装修 费，可在当年一次性税前扣除。244、招拍土地后政府给予的土地返还 款怎样缴税 问：企业招拍土地后，政府给予的土地返还 款是按冲减土地成本处理还是按其他收入 处理？ 对企业所得税和土地增值税有什么影，、企业所得税财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、 政府性基金有关企业所得税政策问题的通 知（财税2008151号

14、）规定，企业取得的各 类财政性资金，除属于国家投资和资金使用 后要求归还本金的以外， 均应计入企业当年 收入总额。本条所称财政性资金，是指企业取得的 来源于政府及其有关部门的财政补助、补 贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金， 包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按 规定取得的出口退税款；所称国家投资，是指 国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本（股本）的直接投资。 对于上述政策，各地有不同的规定，如青 岛市国家税务局关于 2010年度企业所得税 汇算清缴若干问题的公告青岛市国家税务局公告2011年第1号规定，企业招拍土 地后，政府给

15、予的土地返还款不得冲减土地 成本，而应当并入当期收入总额缴纳企业所 得税。宁波市地方税务局关于明确所得税有关问题解答口径的函（甬地税一函201020号）需要注意的是，在土地受让、改 变用途过程中，如果政府约定了返还金额， 返还金额应冲减对应的计税基础；如果事后 取得了政府的补助或奖励，应作为补贴收入 处理。因此，房地产开发企业收到政府返还 的土地出让金，在土地受让、改变用途过程 中，如果政府约定了返还金额，返还金额应 冲减对应的“取得土地使用权所支付的金 额”计税基础；如果事后取得了政府的补助 或奖励，不得冲减土地成本，而应当并入当 期收入总额缴纳企业所得税。二、土地增值税土地增值税暂行条例实

16、施细则第七条规定，条例第六条所 列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人 为取得土地使用权所支付的地价款和按国 家统一规定交纳的有关费用。对于上述政策，各地有不同的规定，如大连市地方 税务局关于进一步加强土地增值税清算工 作的通知（大地税函2008188号）规定，纳 税人应当凭政府或政府有关部门下发的土地批件、土地出让金缴费证明 以及财政、 土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收 据、土地使用权购置发票、政府或政府部门 出具的相关证明等合法有效凭据计算“取 得土地使用权所支付的金额”。凡取得票据 或者其他资料，但未实际支付土地出让金或 购置土地使用权价款或支

17、付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入 扣除项目。青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办 法（青地税发2008100号）第二十二条规定， 对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设 施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及 财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土 地征用及拆迁补偿费的金额245、非居民企业在中国境内有多处所 得应如何纳税？答：根据企业所得税法第五一条 规定，非居民企业取得本法第三条第二项规 定的所得，以机构、场所所在地为纳税地点。 非居民企业在中国境内设立两个或者两个 以上机构、场所的，经税务机关审核批准， 可以选择由其主要机构、 场所汇总缴纳企业

18、 所得税。非居民企业在中国境内承包工程作 业或提供劳务项目的，根据非居民承包工 程作业和提供劳务税收管理暂行办法（国家税务总局2009第19号令）的要求，向项 目所在地主管税务机关办理税务登记手续， 按照承包工程作业或提供劳务项目进行管 理，在工程项目完工或劳务合同履行完毕后结清税款。对于源泉扣缴类所得，根据企业所得 税法第三十七条和第五一条，以支付人 为扣缴义务人，在每次支付或者到期应支付 时扣缴税款，扣缴义务人所在地为纳税地 点。根据国家税务总局关于印发非居民企 业所得税源泉扣缴管理暂行办法的通知 （国税发20093号）第十五条和第十六 条规定，扣缴义务人未依法扣缴或者无法履 行扣缴义务的

19、，非居民企业在所得发生地缴 纳企业所得税。如果在中国境内存在多处所 得发生地，并选定其中之一申报缴纳企业所 得税的，应向申报纳税所在地主管税务机关 如实报告有关情况。申报纳税所在地主管税 务机关在受理申报纳税后， 应将非居民企业 申报缴纳所得税情况书面通知扣缴义务人 所在地和其他所得发生地主管税务机关。246、代扣代缴中纳税人应如何申报缴纳？问：根据企业所得税法的规定，非居民 企业在中国境内未设立机构、场所的，或者 虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机 构、场所没有实际联系的，应当就其来源于 中国境内的所得缴纳企业所得税，上述所得税实行源泉扣缴，由支付人代扣代缴。如果 扣缴义务人未依法扣缴或

20、者无法履行扣缴 义务，由纳税人在所得发生地申报缴纳。那 么请问，纳税人应在所得发生地的国税局还 是地税局缴纳？答：根据国家税务总局关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知（国税发2008120号）第二条第一项规定，境内单位和个人向非居民企业支付企业所得税 法第三条第三项规定的所得的，该项所得 应扣缴的企业所得税的征管， 分别由支付该 项所得的境内单位和个人的所得税主管国 家税务局或地方税务局负责。因此，扣缴义 务人的企业所得税由国税征管的，纳税人应该向国税缴纳，扣缴义务人的企业所得税由 地税局征管的，纳税人应该向地税缴纳。247、股东将其股权转让给其他自然人是否 缴纳印花税？问：有限责任公司的

21、自然人股东将其股权的全部或部分转让给其他自然人，是否缴纳印花税？答：印花税暂行条例的印花税税目表 中规定，产权转移书据包括财产所有权和版 权、商标专用、专利权、专有技术使用权等 转移书据，按所载金额万分之五来贴花。印 花税暂行条例实施细则第五条规定，产权 转移书据是指单位和个人产权的买卖、继 承、赠与、交换、分割等所立的书据。国家税务局关于印花税若干具体问题 的解释和规定的通知（国税发1991155 号）第十条规定，财产所有权转移书据的征 税范围包括经政府管理机关登记注册的动 产、不动产的所有权转移所立的书据，以及 企业股权转让所立的书据。据此，股权转让 应按“产权转移书据”依所载金额的万分

22、之五贴花。248、管理费是否也要合并到租金中一起缴印花税？问：企业将一套房屋出租，签订的租赁合同 上明确记载租金金额和管理费金额， 并注明 管理费是代物业管理公司收取。请问，管理 费是否也要合并到租金中一起缴印花税？答：根据印花税暂行条例施行细则 第十七条规定，同一凭证，因载有两个或者 两个以上经济事项而适用不同税目税率，女口分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相 加后按合计税额贴花。如未分别记载金额 的，按税率高的计税贴花。另根据印花税 暂行条例施行细则第十条规定，印花税只 对税目税率表中列举的凭证和经财政部确 定征税的其他凭证征税。而在税目税率表 中，没有列举物业费相关的服务项目，因而 物

23、业费不属于印花税征税范围。据此，上述 企业所签合同在分别列示两种经济事项的 基础上，应分别计算，只对房屋租金部分， 按财产租赁合同记载的租赁金额千分之一 贴花。249、微型客车的判定标准是什么？问：征收车船税时，微型客车的判定标准是 什么，需出具哪些凭据？答：根据国家税务总局关于车船税征 管若干问题的通知（国税发200848号） 的规定，凡发动机排气量小于或者等于1升的载客汽车，都应按照微型客车的税额标准 征收车船税。发动机排气量以如下凭证相应 项目所载数额为准：1车辆登记证书。2车辆行驶证书。3.车辆出厂合格证明。4.车辆进口 凭证250、问题内容：A公司用自有闲置资金 500万暂借给B 公

24、司，时间2个月，B公司到期按协议（不 用利息）还给 A公司500万，B公司实际也 没有支付利息给 A公司。请问，这种情况 A 公司是否应该按同期银行息或其他方法计 算利息收入并缴纳营业税等？税务机关是 否有权核定其利息收入？二、A公司用银行借款500万暂借给B 公司，时间2个月，B公司到期按协议（不 用利息）还给 A公司500万，B公司实际也 没有支付利息给 A公司。请问，这种情况 A 公司是否应调整相应的财务费用？如企业 没有调整的，税务机关是否有权责令企业调 增应税所得额？ 回复意见：1、关于无偿将资金让渡给他人使用的 涉税问题。中华人民共和国营业税暂行条 例（国务院令2008年第540号）第一条规 定，在中华人民共和国境内提供本条例规定 的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单 位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本 条例缴纳营业税。中华人民共和国营业税 暂行条例实施细则（财政部、国家税务总 局令2008年第52号）第三条规定，条例第 一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资 产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定 的劳务、有偿转让无形资产或者