上半年房地产市场总结及下半年展望(精选多篇)

1、上半年房地产市场总结及下半年展望（ 精选多篇 ）谈论这个话题，首先应该把楼市的走势放在我们国家的宏观经济发展和全球经济发展大环境下来看。国内方面，从xx 年国家开始实行紧缩的货币政策以来，目前国家仍在不断上调存款准备金率，从金融方面来对房地产市场进行调控， 10 年雪灾、地震、股市的持续走低和连续的通货膨胀以及企业盈利水平降低对楼市也产生了一系列负面影响。雪灾、地震属于不可抗拒的自然界突发因素，对市场的影响是有限的，真正对楼市和股市产生巨大影响的是国家的宏观调控政策，尤其是货币政策。国际方面，美国次贷危机扩大并蔓延、 10 年全球经济衰退和股市暴跌、 6 月份越南爆发金融危机导致楼市崩盘。今年

2、以来，全球经济下滑已经波及国内经济，使得今后国内经济增长预期存在一定程度的不明确；此外，目前紧缩的货币政策，也使得全国包括深圳房地产开发经营与交易的资金来源出现一定困难。经过这一轮的市场波动，目前房地产市场出现浓厚的观望气氛。按国家统计局公布的全国 70 个大中城市商品住房销售价格调查统计， 2014 年1 月、 2 月、 3月、 4 月、 5 月同比涨幅为12.9%、 11.7%、 5.7%、 2.6%、 1.3%，环比分别下降1.2%、 0.3%、 4.9%、 2.2%、 0.5%。价格环比数据说明全国楼市正处于一个缓慢下降通道。上半年深圳房地产市场观望气氛同样十分浓厚，房价持续下降，市场

3、持续处于调整状态，并呈现以下特点：一、深圳新建商品房销售规模继续下降，市场交易持续低迷。深圳市国土资源和房产管理局 9 日发布的 2014 年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告显示，今年上半年，深圳市完成商品住宅投资142 84 亿元，比去年同期增加4 34；商品住宅竣工面积为1950 89 万平方米，同比增加 5 15；商品住宅新开工面积303 89 万平方米，同比减少7 76；商品住宅空置面积65 37 万平方米，同比增加 84 5；商品住宅销售面积为154 25 万平方米，同比减少02。商品住宅销售面积大幅下降而竣工面积却仍在增加，下半年市场供给压力仍然很大。二、新建商品住宅价格持续回

4、落。深圳市6 月份商品住宅销售均价为 11159 元平方米，比去年最高点下降36%。三、二手住房交易持续冷淡。今年上半年，二手住宅交易面积161.89 万平方米，同比下降68.48%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由4 去年的 1.86 ：降至 1.05 ： 1。上半年各月二手房住宅交易面积分别为 25.22 万平方米、 12.62万平方米、 22.98 万平方米、 30.64 万平方米、 34.74 万平方米、 35.69 万平方米。全市深圳的房价与成交量可以说是领跌全国，这与去年深圳房价领涨全国前呼后应。这样的大起大落，说明深圳的房地产市场仍然是不成熟的，虽然它相对国内其他城市更有经

5、验。经过这次洗礼，深圳的房地产市场将会变得更加理性和健康，所以这次调整对于深圳乃至全国来说应该是件好事。房地产经纪公司的情况是，在去年和前年市场快速上涨时期，大家都在不遗余地的扩张规模，甚至自己也加入到炒房的行列中，整个行业都非常浮躁，大家忽视了公司自身建设这个问题。但是现在开始市场回归了，中介公司也开始扎扎实实做事了，正好趁市场调整之机会加强公司自身建设，包括管理水平、人才培养与储备、服务创新等。中介公司只有加强公司自身建设整个行业才能健康稳定持续发展，才能把握好市场复苏后的下一波行情。对于整体市场来说，健康发展大家都是想看到的，对谁都有好处，所以说这次调整在某种程度上尽管时间长了一些，有些

6、企业受到了一些伤害，但是我想从长远来说也未必是坏事。2014 年下半年应该继续持续上半年的调整趋势，它不会有特别令人满意的事件出来，但是对整个行业一定是有好处的，通过整个2014 年的归位、调整、振荡，应该在 2014 年或者不久的将来会有更好的前景。综合目前国际国内宏观经济因素和市场因素，我觉得近期房价下降的可能性比较大。 xx 年年房地产的价格和实际的产品的价值我觉得是有一定程度背离的，包括个别的楼盘在一两个月之内大幅涨价，这是不合市场规律的，也是非理性的，完全超出市场的承受力真正的自主需求完全被边缘化了，市场上充斥着投资（用投机可能跟贴切）狂热，一些房子被炒得远远高于它自身的价值，这就是

7、投资学中典型的“博傻理论”，它揭示的就是投机行为背后的动机，投机行为的关键是判断“有没有比自己更大的笨蛋”，只要自己不是最大的笨蛋，只要后来还会有一个更大的笨蛋以更高的价格接手，那么自己就一定是赢家，只是应多赢少的问题。今年可能这些楼盘要回调回来，很多楼盘最新推出的楼盘预期应该是回到去年的这个时候，回到一年前的时候，市场的价格已经在回落了，但是价格的回落并不能说明市场就要到下去了，价格围绕整个价值在波动，这也是正常的市场规律。对于中介公司来说，成交量才是最重要的，因为我们是靠佣金活命，只有足够的成交量才能支撑整个中介行业。目前深圳二手楼交易持续冷淡，恢复市场的关键是恢复消费者信心。消费者信心低

8、迷，是深圳楼市面临的最大问题。一方面，在全球石油价格、粮食价格持续上涨，美国次贷，通货膨胀等压力下，消费者推迟了购房决策；另一方面，如今的深圳楼市呈现出和股市类似的下跌局面：每当大家以为底部终于到来时，市场又开始新一轮下跌。下跌的市场和上涨的市场一样，消费者或者投资者的行为都是非理性的，现在每个人对市场都有一种继续下跌的心理预期，这种预期就会强化他们持币观望的行为，而这种集体的观望行为则会导致市场下跌，而下跌的市场又反过来强化了他们的心理预期。如此循环往复，结果越来越多的购房者开始持币观望，即使到了心理价位也不敢入市，这恰好验证了“羊群效应”理论和斯金纳的“强化理论”。在此种情况下，恢复购房者

9、信心恐怕是当务之急。09 年上半年宁波房地产市场回顾及下半年市场展望在 2014 年第四季度以来政府一系列救市政策的扶持下，曾经的观望情绪瞬时消失，曾经的萧条行情成为历史，压抑了一年多的能量在短时间内加速迸发而出，使得 2014 年上半年的宁波楼市迎来了自调整时期以来最为黄金的时刻，成交量跳跃上升屡创新高，成交价格在回调之后再次快速拉升，无论片区优劣、房子大小、房价高低，都叫好叫卖，畅销不断，大有供不应求的势头，甚至出现了曾经属于“泡沫时代”的产物“日光盘”。宁波楼市似乎又回到了 2014 年那个繁荣、火爆、疯狂却又显得焦躁的年代。2014 年上半年，市四区供应量为 78.3 万平方米，与上年

10、同期相比减少14.3%上半年，成交量14056套，约 163.19 万平方米，相比同期大幅上涨120%，半年即完成 2014 年的任务，涨势明显。截止 2014 年 6 月 30 日，宁波市四区可售房源仅为 7400 套，约 95 万平方米，若按 2014年上半年 13000套的销售量，加之下半年预计上市的 8000套房源，15000套存量消耗也仅需半年！第一部分 土地市场分析2014 年宁波商品住宅开发用地仅为 48.25 万平方米，按照容积率2.0 计算，也仅为 96.5 万平方米，相当于 2014 年四区商品住宅用地的成交量。居住用地的稀缺，同时资本金比例的下调，将对未来土地市场带来较大

11、的压力，土地的竞争将变得更为激烈。上半年，宁波全市范围内共出让120 幅，总供应面积为 3943.73 亩，宁波各区域已经成交的土地共有108 幅，土地成交面积达3629.07 亩，总金额达到 90.50 亿元。 上半年，宁波四区共成交37 幅土地，土地成交面积达1614.69 亩，总金额达到 52.39 亿元。其中，住宅用地鄞州区成交9 幅，土地成交面积为 361.81 亩，总建筑面积为44.34 万平方米，江北区成交 2 幅住宅用地，成交面积为 98.3 亩，总建筑面积为9.82 万平方米。而鄞州新城区联心-3c 地块以8707元/ 平米的楼面价问世之后，更是引发了下半年土地市场的深度猜想

12、，下半年，谁来接地王的棒子？第二部分 住宅市场分析一、新增供应量分析2014 年上半年，宁波四区有19 个项目分 30批次的先后上市，上市量为 5540套，约 78.3 万平方米，而2014年上半年的上市量为7443套， 91.03 万平方米，下半年的上市量则为101.59 万平方米， 6798套。从上市的项目来看，主要分布在东部板块和鄞州新城区，同时老城区随着青林湾观庭的推出，市场热度再度被激起，此外，东部的锦绣东城、西部的水岸枫情、北部的奥林80、南部的盛世天城等多个项目，均成为市场热点项目。同时也在很大程度上消耗了板块内的改善型客户，同时市场依然保持较高热度。二、成交量价分析05 年 3

13、 月份颁布的“国八条“，到 7 月宁波住宅成交达到了该阶段的最低点，而后住宅成交量逐步攀升（春节影响除外），该阶段中，宁波住宅价格从年初的5000元/ itf上涨至ij 6000元/itf,相比调控前，价格有所上升；06 年 5 月份颁布了”国六条“，前提是在于前一次调控未来稳定价格。本次调控的影响前后持续了近5 个月，市场处于一个震荡阶段，到 06 年 10 月份，成交量才逐步稳定，经过春节后快速上扬，期间价格在经过一段时间的小幅振荡之后，从 07 年 5 月起，宁波楼市量价齐飞，达到了一个阶段性的高点。由于房价的飞涨，国家在 07 年 9 月底出台了新的宏观调控政策，该政策实施以来，连续1

14、0 个月宁波楼市成交量震荡下行，一直依靠个案拉动成交量，成交相对低迷；而价格震荡前行，一直寻找新的支撑点。由于内外部环境的变化， 2014年 10 月起，国家及地方的救市政策纷纷出台，而宁波 26 条及购房入户政策也相继落实，此后的 7 个月时间里，成交量快速增长，而价格则受到整体市场环境的影响，起伏不大。但2014 年 6 月份联心村地块的拍卖，致使各板块主要项目纷纷调整价格，价格再次突破冲高。2014 年上半年全国房地产市场回顾与下半年展望2014-07-197 月 14 日，国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，提出了五点加强措施（下称“新国五条”），着实打破了房地产市场的沉寂之

15、势，可谓是对房地产市场最好的总结和展望。江阴藏品销售团队认为，伴随着政策进入消化阶段，未来相当长一段时期内，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导。这与我们年初的判断一致，尽管政策本身并不能导致价格涨跌，但政策能够改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。由于今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展。上半年房地产市场回顾今年上半年全国房地产市场呈现六大特点：第一，房价快速上涨的势头得到明显遏制。今年6 月 70 个大中城市住宅价格环比涨幅均未超过0.5%，环比下跌的城市有12个，与上月持平的城市有14 个，涨幅较年初 1 月份回落的城

16、市有53 个。这些表明政府抑制房价过快上涨成效显著，但同时也应该看到，多数城市房价依然是在环比上涨的，因而调控之路任重而道远。第二，房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛。 2014 年上半年全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然是正增长。上半年一二线城市受制于限购政策，销量都有不同程度的放缓或下滑，相比之下，全国住宅销售面积同比增长12.1%，表明房地产市场依然活跃。从开发商销售业绩来看，由于今年上半年推盘策略不同，导致其全年目标完成率有较大差异。在调高今年业绩和政策趋紧的背景下，相当部分房企，如万科、金科、爱家、华润、恒大、绿城、等上半年的目标完成率均优于去年同期，表明市场的需求仍然是较为

17、旺盛的。第三，房地产市场重心明显转移到二三线城市。今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占4.6%，比去年下降0.1 个百分点。除了一线城市以外的其他省会城市、直辖市和计划单列市（即二线城市）销售面积占全国的比例为30.2%，比去年下降0.26 个百分点。地级城市（即三线城市）销售面积占全国的比例为65.2%，比去年提升0.36 个百分点。从2014年开始，一线城市销售面积在全国占比平均每年递减2.2 个百分点，二线城市平均每年递减0.6 个百分点，而三线城市平均每年递增 2.8 个百分点，可见房地产市场重心发生明显转移。第四，房地产行业调控政策稳步消化。目前对市场有较大影响的行业

18、调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。根据我们阶段性市场调查数据显示，今年2 季度表示限贷和限购政策对其有较大影响的购房者比例分别为71.6%和 36%，比1 季度分别略微下降0.5 和 0.8 个百分点。受影响比例无明显变化，表明限贷和限购政策对市场的影响效力持续。鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松，以巩固落实为主。“新国五条”也明确提出房价上涨过快的二三线城市也要限购。 2 季度购房者对保障房和房价控制目标的信心度比较低。调查数据显示，仅有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用，比 1 季度下降 6.5 个百分点。我们认为保障房开

19、工不足是导致2 季度购房者对保障房信心明显下降的重要原因。此外，由于各地房价控制目标均参考gdp 或人均可支配收入增速，实为变相涨价令，导致仅有13.4%的购房者认为该政策能够起到平抑房价的作用。因而，“新国五条”将房价控制目标和保障房放在了前两位，也意味着下半年政府将在这两项政策上加大执行力度。第五，房地产开发企业市场集中度明显提升。数据显示，今年上半年全国前十大房企销售金额在全国占比已达13.5%，比2014年提升 3.3 个百分点；全国前二十大房企销售金额占比已达18%，比2014 年提升 3.6 个百分点。在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、金科、恒大、爱家、华润、等房企上半年销售

20、金额同比增长均超过50%，明显高于全国上半年销售金额22.3%的同比增速，这直接导致大型房地产开发企业市场集中度明显提升。第六，货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。货币政策是决定中国经济周期的核心力量，对房地产市场也会造成较大的影响。今年二季度宏观经济数据公布之后，社会各界所担心的今年cpi 维持高位且gdp 明显回落（即滞胀现象）的疑虑已基本消除。目前政府采取稳健的货币政策，直接作用是配合行业政策收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在促供给。数据显示，今年上半年房地产开发资金来源分类指数已经连续4 个月低于100，表明开发商资金链不容乐观。同时，房地产集合资金信托成立规模（ 112

21、9亿元人民币）、海外发债融资（ 561 亿元人民币）均比去年同期翻番，这些都反映出开发商加速资金储备以应对未来的不确定性。资金趋紧，也直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎。今年上半年35 个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2014 年时的水平。下半年房地产走势研判经研究认为，下半年决定房地产市场的核心要素有两个：一是政策不会放松，“新国五条”已经给市场传递了强烈的信号。下半年政策的着力点将是加大房价控制目标、保障房和部分房价过快城市的限购政策的落实力度，尤其是房价控制目标，将成为中央考核地方政府的利器。二是市场供求力量将起主导作用，今年下半年及明年上半

22、年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。、未来政策走势的研判目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径发展：（ 1）政策是长期的：目前房价尚未实质性下跌，政府已经明确指出，一旦政策放松，价格有可能会出现报复性上涨。新国五条的出台再次传递了政策长期性的信号。（ 2）政策以巩固和加强执行为主：今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。（ 3）房价是决定政策是否加码的关键因素：如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台

23、。、未来量价走势的研判今年上半年土地市场遇冷，融资规模扩大凸显出开发商对行业调整的担忧。从历史规律来看：（ 1）供应量达到顶峰三个月内，价格将迎来底部；（ 2）供销差（反映供过于求的指标）达到顶峰，价格迎来底部。无论是全国还是我们所监测的40 个重点城市，下半年商品住宅供应将迅速放量，且今年上半年的多余供应将相应后延至三四季度，这些因素使供销差到 2014 年 1 季度达到顶峰，全面超过08 年，价格面临较大的下行压力。因而我们认为今年四季度至明年一季度由市场供求主导房价调整的概率增加，此期间是资金充裕企业拿地和并购的好时机。开发商应根据各城市今年下半年和明年上半年的潜在供应量评估城市整体销售

24、压力，还要根据自身项目的户型特征，找准应对策略，提前做好长期攻坚战的准备。、未来购房者心理预期2014 年 2季度经了解藏品购房者信心指数为 54.7 ，较 1 季度下降 0.6 ，表明购房者对未来半年房地产走势的乐观程度较上季度有所下降，购房者认为未来半年房价下跌的可能性增加，且在这种前提下发生实际购买行为的可能性增加。具体来讲，三线城市购房者信心略高于二线城市，二线城市高于一线城市；多次置业者和投资型需求对未来的信心度高于首次置业者和改善型购房者。尽管多次置业者和投资客的置业信心很高，且对未来房价看涨，但多数受制于严厉的限购政策而不具备购买资格。从购房者对未来的信心来看，他们仍处于心理焦灼

25、期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性，一线城市的此种形势更为严峻。未来一年面对供应量放大的态势，竞争必将异常激烈，房企主动降价促销，将有助于改变购房者的此种矛盾心理，提振购房者对未来的信心。2014 上半年房地产市场主要调控政策分析及下半年情势展望一 相关背景分析调控房价政策的出台是建立在宏观经济形势趋好的基础之上2014 年一季度，宏观经济持续向好， gdp 增长达到 11.9%;工业企业利润和效益大幅增长; 社会消费品零售总额和固定资产投资增长趋于稳定; 民间投资累计增速自 2014 年以来首次超过国有及国有控股

26、投资增速（21.1%），达到30.4%; 出口增速（28.7%）回复到2014 年的水平 ; 财政收入高速增长达34.0%，增速比上年同期大幅提高 42.3 个百分点；市场信心逐步恢复，国民经济上升势头明显，“保增长”压力减轻，管理通胀预期成为即期宏观经济政策的重点目标之一。部分地区房地产市场的异常表现成为调控房价政策出台的直接诱因由于 2014 年宽松货币政策的惯性作用和房地产开发投资回升滞后的双重原因，今年一季度房地产市场中游资充裕而供给短缺，房地产市场出现了淡季不淡的局面。表现在：一季度商品房销售面积的增长速度达到近年房地产市场发展史上同期最高增速35.8%，比之前各年同期最高增速还高出

27、20 多个百分点，市场供求失衡的局面进一步加剧。在成交量的推动下，地价和房价上涨趋势明显，今年一季度，全国70 个大中城市居住用地交易价格同比平均上涨了30.5%，二手房价格同比平均上涨了 9.5%。新建住房平均价格同比上涨了14%，投资需求再度旺盛，一季度，个人住房抵押贷款占商品房销售额比重相比去年末上升了 10 个百分点左右。特别是，在北京，楼面地价超出在售楼盘价格的“地王”出现，再次造成全社会对房价上涨预期的高度一致，带动了当地二手房交易的连锁毁约涨价，企业不理性的涨价行为开始出现，投资性和恐慌性购房比重加大，连夜排队、当日开盘当日售光的“日光盘”增多，市场上的恐慌和不满情绪上升。二.2

28、014 上半年房地产市场主要调控政策回顾分析区域发展结构的调整以 2014 年 4 月 17 日国务院颁布的关于坚决遏制部分城市房价过快上 1涨的通知（国发201410 号）为代表，矛头直指房价过快增长的一线大城市。当前一线大城市楼市发展明显过热，房价脱离普通群众的收入水平，供求关系也比较紧张，从而形成房价急速上涨的循环。中小城市由于资金和人员流动较小，房地产的需求主要来源于区域内，虽然在这轮房地产发展过程中价格和销售量也有增长，但幅度要远小于一线城市。因此，要实现市场的发展平衡、资源的配置平衡、产业发展的平衡就必须要对房地产区域发展格局进行调整。房地产市场的产品结构调整从 2014年 1-6

29、 月份房地产市场主要调控政策一览表中我们可以看到，2014上半年国家出台了近7部的政策支持保障性住房的建设，如有关于加强廉租住房管理有关问题的通知、关于加快发展公共租赁住房的指导意见等。相应的，加大了限制投资性房地产交易的砝码。2014 年一线城市豪宅市场发展过快，成交的份额甚至超过了普通住房。这使政府非常担心。担心任其发展必将损害房地产业健康发展的局面。因此，中央经济工作会议提出鼓励自住和改善性购房需求，并加大廉租房等住房保障体系的建设，以解决房地产未来的结构问题。三 2014 年下半年房地产政策方向展望基于上半年房地产市场调控后的状态、政府各部门的表态及各方面权威人士的观点，现对2014

30、年下半年房地产政策发展的动态归纳如下：“新国十条”中所列出的政策内容，正在逐步得到细化、执行。尤其是，最近国务院批准“逐步推进房产税改革”，基本上使得“新国十条”中中所提到的合理引导个人住房消费的税收政策这一调控政策内容预期悬念基本得以落地，意味着很可能于下半年在在上海等城市试点开征改革后的房产税，也意味着将来可能在全国更多城市逐步相继开征。这种未来调控政策预期，将房地产预期形成打击，尤其将对下半年的房价预期形成重创，可能导致房价加速下降。从最近重申从严清算土地增值税等政策来看，打击囤地、闲地的土地政策无疑还将继续，甚至还将从严，就可能逼迫更多的土地投入到开发、销售，形成供应增加。再加上打击捂

31、盘、囤房、促使楼盘加快上市等调控政策所可能形成的供应增加，市场供应就可能在下半年急剧加大，而另一方面由于有效需求减少、成交低迷导致存量积压，这样一增一减的作用效果，市场供求关系就可能会发生比较大的变化，其结果就会对房价预期形成进一步打击。、 7月 3-4 日，国土资源部部长徐绍史在全国国土资源厅局长会议上表示，目前房地产调控导致市场量跌价滞，这种情况不会维持太久，继续调控下去，会出现量价齐跌的情况。并明确表态，严格供地计划执行，保证70%的土地供应给政策性住房和中小套型商品房。因此，保障性住房的政策还将继续深入。总之，政府此轮调控的决心非常大，态度非常坚决。基于种种信号来看，中央政府在今年内几

32、乎不可能改变对房地产调控的态度和目的，因而房地产调控政策也不可能有大的改变，调控可能还将深化，政策效力还将持续发酵，进一步影响房地产预期。从目前国内外经济形势来看，也难再次出现2014 年政府因金融危机而救市的那一幕。因此，房地产区域发展态势将从“一线城市过度发展，二三线城市长期处于相对弱势”，转化为“一线城市适度发展，二三线城市进行重点发展”；住宅产品结构的发展态势是从“非普通住房比重过大、成交量集中”转化为“继续支持自住、改善性需求，大力发展中低价位房”。这两个转变应该是明年甚至更长时期内我国房地产业发展的大方向。综合来看，房地产政策基调基本保持了稳定，放开城市户籍限制对房地产毫无疑问是一

33、个发展的机遇。在当前一线城市房价日益高涨，房地产供求关系日益矛盾的情况下，中小城市将成为房地产业继续发展的大后方。2014 年上半年房地产市场总结与展望当前业内对于行业进入调整期已经基本达成了共识，有分歧的主要在于导致市场调整的原因以及调整时间的长短。我们认为今年市场的调整与以往几次调整不同，更多是出于市场自身内因所致。因为 2014 年的市场发展过快、部分城市房价上升过于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也导致购房者购买力难以为继；经过十多年的发展，房地产市场正逐步走出紧缺的格局，除个别一线城市外，我们看到多数城市目前市场供应较为充足，部分城市甚至已经暴露出供应过剩的风险。市场的这些内

34、在变化是本轮调整的核心原因所在，当然按揭贷款的收紧、媒体的渲染也客观上起到了推波助澜的作用。市场何时走出调整期，我们认为这取决于各地市场房价的调整幅度以及供应的调节力度。对多数城市来说，这些因素的调整都需要一定的时间，不是短期内可以完成的，因此我们预计下半年整个行业以及多数城市房地产市场将是一个反复“筑底”的过程，对企业来说，也将是一段比较难熬的时期。政策展望“微刺激”将是常态，地方多样化“救市“手段和力度将加大为保证全年实现7.5%的经济增长目标，中央不断通过定向降准等“微刺激“的手段刺激经济的增长，并取得了一定的成效。从李克强总理最近的表态来看，我们预计下半年“微刺激“还将持续，并有可能成

35、为近几年经济结构调整期间的常态。而房地产业作为经济增长的重要支柱，我们预计下半年中央政府的调控措施依然会在总体稳定、分类调控的原则下，通过市场自身的调整来化解市场本身的供求矛盾。当然中央政府不会任由市场自由发展，舆论、信贷、税收等手段预计会穿插于市场调整中，持续“微刺激“将是中央政府调控的策略。 在土地出让收入、房地产税收减少的情况下，迫于财政压力，预计下半年地方政府根据中央“分类调控“原则，尤其是近期住建部再次重申了楼市调控的地方主导权之后，出台多样化的调整政策的可能性被加大，包括取消或调整限购政策、购房落户、公积金贷款政策、土地投放和房地产税收减免等，出台的进程将会加快、力度也将更大。市场

36、展望市场调整还将继续，年内都将是一个“反复筑底”过程住建部明确地认为当前市场确实进入调整期，但并没有出现转折性的发展态势。既然是正常调整，就不存在“救市”的可能，只有通过今年这样市场化的调整，行业才会回到正常健康的发展道路，只是行业和企业目前还不太适应这种没有行政干预、通过市场内在自身调节的市场态势。下半年，房地产市场的调整还会继续，目前成交量、房价还尚处在不断下行探底的阶段，如无外力作用，短期不可能出现根本性地逆转，但调整方式不太可能出现急速崩溃式的下行，而是一种阴跌震荡式地回调。另一方面，就当前市场成交量看，主要城市成交量基本处于“地量”，需求继续大幅萎缩的空间也不大，诸多城市的新建商品住

37、宅成交量也已与2014、 2014 年甚至 2014 年除 1、 2 月份之外正常月份的成交量最低值旗鼓相当。从“量”的调整来看，已经处于底部区域，但不是说量到了底部了就必须会上升了，可能会在底部区域“盘整”一段时间。调整何时结束, 我们认为很大程度上取决于房价调整的深度和广度，只有出现了“地价”才能刺激成交的回升。从最近几月城市项目降价表现来看，近半数的降价并没有带来成交量的回升，究其原因主要是：多数项目和企业依然没有进入实质降价阶段，降价力度有限，多以特价房或者暗折的面目示人，购房者认为价格还没降到其心理价位或能够承受的价位，城市供求严重失衡以致市场对区域未来趋势继续看跌或者认为还有下跌可

38、能，仍然保持观望。在没有外力干预的情况下，一、二线城市调整期预计在今年年底、明年一季度结束。如果货币放松，则更短。一、二线城市对外来需求的吸附力较强，需求依然大量存在，城市市场基本面的发展趋势没有根本性变化。只是因为房价过高、购买能力受抑等因素延缓需求释放。以往的经验表明，调整期基本在6-12 个月，最长不超过 15 个月。部分二、三线城市将会是中期调整，尤其是供求严重失衡的“问题城市”。三线城市多供求关系的问题，与政策关系不大。购房需求以本地自住需求为主，数量基本恒定，而巨大的土地出让量必然带来巨量的新增商品房供应，个别城市的土地消化周期远超警戒线。三线城市市场的调整不应该被短期结束，不经过

39、一次充分的市场调整，只恐怕未来再调整的程度会更加剧烈。土地展望土地市场将继续分化，底价、流拍进一步扩大2014 年上半年土地市场跌宕起伏，年初市场延续之前火热的成交态势，竞争激烈地王频出。但是随着整体市场进入观望态势，企业拿地态度愈发谨慎， 3 月份土地市场也开始降温。一季度经营性用地成交建筑面积19215 万平方米，同比减少13.8%。进入二季度，土地市场表现愈发低迷，二季度我们监测的100个城市经营性用地成交建筑面积10383万平方米，同比减少41.4%，降幅较一季度有明显扩大。年初的火热态势难掩后期的颓势，在房地产大环境下行的背景下，预计下半年土地市场将有以下趋势：上半年政府推地较少，下

40、半年或迎来供地高峰。5 月份，国土部宣布暂停对外公布全国住房用地供应计划，改由地方自行公布。目前不少城市已经公布全年供地计划，而截至上半年多数城市已实现供应尚不足计划供应的五成。考虑下半年房企销售将进入高峰期，资金相对较为充裕，拿地意愿有所抬头，再加上地方政府财政压力，下半年各地政府的土地供应量势必增加。此外， 6 月国土部发布节约集约利用土地规定，未来集约用地是大势所趋，据统计在已经公布2014 供地计划的城市中，二线和三四线城市存量用地供应占比分别达到39%和 32.5%。预计未来各城市还将继续积极盘活存量用地，同时加强闲置土地管理。底价成交、流拍现象将继续扩大，溢价率可能走低。5 月开始

41、各城市频频出现多幅地块集中出让底价成交的情况，导致五六月份溢价率出现连续显著下滑。 6 月份至今经营性用地成交溢价率仅3.85%，达到2014 年以来最低水平。由于目前楼市处于调整期，且国家倾向市场自行调节，预计下半年不会出台政策进行干预。在此背景下，下半年整体市场观望情绪将有所减缓，刚需有望带动销售回暖，房企拿地积极性会有所回升，但拿地态度势必依然谨慎，整体溢价率将走低。同时，随着下半年土地的集中入市，流标及底价成交的情况将继续上演，土地市场难复2014 年的荣光。各能级城市继续横向分化，二线城市之间纵向分化也将加剧。目前楼市已进入转折期，政府也在逐步放开行政干预，市场的自行调节将促使城市分化加剧。对于土地资源紧缺，市场需求旺盛，消化能力强的一线城市，市场形势仍然比较乐观，与二线及三四线城市之间的差距也将更加突出。二线城市之间纵向分化也将加剧，合肥、成都、厦门等二线城市虽然上半年成交规模和溢价率都有所下滑，但是土地消化周期较短，在需求的刺激下，具有很强的回调空间