商业供给收缩,销售保持强劲-海银财富房地产市场月报(2017年8月)

1、商业供给收缩，销售保持强劲房地产市场月报（ 2017年8月）海银研究部 陈达电邮：1内容摘要住宅地产房地产投资增速连续3个月下行，新开工整体回落，下行趋势进一步确立。但住宅投资和新开工较为稳定，下行幅度缓和，并未在政策收紧的背景下出现快速下行。销售确实在放缓，库存也确实在去化。7月商品房销售面积和30大中城市商品房成交量均有所回落。但另一方面，受三、四线城市销售崛起的带动，住宅待售面积降至2014年以来新低。价格涨势继续分化，三、四线涨幅靠前，部分一、二线热点城市小幅回调；土地市场继续保持较高热度，成交平稳，在政府干预之下，一线城市住宅土地溢价率偏低。融资方面，7月增速整体回落，销售放缓带动“

2、其他资金”回落，国内贷款增速受信贷额度收紧影响，也出现小幅下行。整体对住宅地产维持趋势向下、边际有支撑的判断。商业地产办公楼和商业营用房投资均有所回落，新开工连续负增长，商服类土地成交也趋于降温，而办公楼和商业营用房销售虽有放缓，但仍处于高速增长。呈现供给收缩，而需求相对坚挺的有利市场格局。价格方面，7月一、二、三线城市同比、环比均有不同幅度的上涨。一线城市在租金水平和空置率方面保持领先，但核心二线城市也在迅速崛起，杭州、南京、苏州等城市表现亮眼。近期关注的上海、杭州都处于价格趋势性上扬，而新增供给收缩的状态。未来商业地产投资仍需聚焦核心城市，挖掘潜力区位。全行业：整体处于下行趋势之中，对上、

3、下游产业链造成需求面冲击，仍是下半年经济运行的主要负面因素之一。2住宅地产：趋势向下，边际支撑商业地产：销售仍强，供给收缩目录3开发：投资延续下行，但幅度较为缓和投资和新开工增速回落，房地产下行的趋势进一步确立。1-7月房地产开发投资同比增长7.9%，增速连续3个月回落，1-7月房地产新开工面积同比增长8%，增速较1-6月的10.6%明显收窄。住宅地产表现相对坚挺，好于整体房地产板块。1-7月住宅开发投资同比增长10%，二季度以来，其增速下行幅度相当有限；1-7月住宅新开工面积同比增长11.9%，高于整体房地产新开工8%的增速；综合而言，房地产趋势下行，住宅地产在政策调控维持严厉的情况下，其增

4、速将继续放缓。只是相较整体，其内在更具支撑性。数据来源：wind，海银财富研究部注：债券发行统计包括 私募债、公司债、企业债、中票、短融、ABS、定向工具等债券发行；4融资：增速回落，表内收缩，将制约投资1-7月房地产开发资金来源同比增长9.7%，低于去年全年增速15.2%，也低于前值11.2%。反映7月融资转差。分项来看，国内贷款同比增速回落至20.7%，个人按揭贷款同比增速降至4.1%，均反映银行主动控制针对房地产的信贷投放；自筹资金同比跌幅收窄至-1.9%，反映在销售推动下，房企现金流状况有所改善，但7月环比减少；定金及预收款同比增长20.7%，增速伴随信贷偏紧、销售放缓而下行。数据来源

5、：wind，海银财富研究部注：债券发行统计包括 私募债、公司债、企业债、中票、短融、ABS、定向工具等债券发行；5销售：增速再次下降，放缓趋势未变1-7月商品房销售面积同比增速降至14%，其中住宅销售面积同比增速降至11.5%，销售额同比增速降至19%，其中住宅销售额同比增速降至15.9%。住宅销售下降是拉动商品房销售整体下降的主因。7月30大中城市商品房成交13.2万套，一线降至2.3万套、二线降至7.5万套、三线降至3.5万套，经历6月的小幅反弹后，再次下行，同比分别下跌-39.7%、-41.9%、-33.9%、-48.4%。融360最新的房贷报告显示，7月全国首套房平均利率为4.99%，

6、相当于基准利率的1.02倍，环比上涨了2.25%，同比去年7月的4.44%上升了12.38%。调控政策未有松动，贷款额度受限，贷款利率上调，均对销售形成抑制，预计销售增速仍处于下行趋势之中。数据来源：wind，海银财富研究部6价格：涨幅延续回落，城市间继续分化7月70大中城市房价指数：新建商品住宅同、环比涨幅分别回落至9.3%、0.5%；二手住宅同、环比涨幅分别回落至7.7%、0.4% 。就同比增速来看，不论是新建还是二手，一线、二线下降，三线上升的格局未变，反映整体涨幅继续回落。而就同比增速来看，7月不论是新建还是二手，一、二、三线涨幅均有所放缓。就具体城市而言，7月新建环比跌幅靠前的城市有

7、安庆、泉州、深圳、福州、南京、成都、北京、天津等，二手环比跌幅靠前的城市有北京、天津、厦门、海口、三亚、上海、南京、石家庄、济南等，大部分为去年涨价较多的一线及核心二线城市，仍旧反映房价已开始回调。而7月环比涨幅靠前的则多为三、四线城市以及中西部、东北的省会城市，分化明显。数据来源：wind，海银财富研究部7价格：涨幅延续回落，城市间继续分化（续）数据来源：wind，海银财富研究部8住宅价格：覆盖366个城市（来源：中国房价行情网）数据来源：中国房价行情网（2017年7月住宅数据），海银财富研究部2017年7月环比涨幅同比涨幅平均房价（元/平方米）一线城市6.74%26.84%50388二线城

8、市5.25%25.59%14329三线城市1.39%14.02%6025四线城市2.05%12.37%5316Top10城市平均房价（元/平方米）Top20城市平均房价（元/平方米）北京66250珠海22581深圳52446陵水21037上海51829廊坊19474厦门47234苏州18288广州31028青岛17945三亚27137济南17633杭州26886武汉17435天津26457温州17342南京26373石家庄16851福州25372宁波151909库存：待售面积继续下降，去化周期有所缩短7月商品房待售面积环比下降1081万平米，同比下跌11%。其中住宅待售面积环比下降988万平米

9、，同比下跌20.8%，跌幅均为2008年金融危机以来最大值，而住宅库存的下降是推动整体库存下降的主因。按目前现房销售速度，商品房待售面积的去化周期降至22个月，其中住宅降至14个月，已接近合理区间。数据来源：wind，海银财富研究部10库存：待售面积继续下降，去化周期有所缩短（续）数据来源：wind，海银财富研究部注：仅考虑新建商品住宅，其中合肥、青岛为2016年8月数值，常德为2017年5月数值，九江为2017年2月数值；计算公司：去化周期=一手住宅可售套数/一手住宅销售套数；11土地：成交保持热度，一线溢价率偏低1-7月，房企土地购置面积同比增长11.1%，土地成交价款同比增长41%，土地

10、购置费同比增长16.1%，三者均自2016年以来整体上行，反映开发商的拿地力度在不断增强。1-7月，100大中城市住宅类用地供给11205万平米，同比增长11.65%，表明地方政府今年以来积极加大土地供给力度。成交10823万平米，同比增长23%。7月住宅类土地平均成交溢价率，一线26%、二线38%、三线51%。显示一线土地拍卖条件最紧，导致溢价率偏低，明显低于去年同期。数据来源：wind，海银财富研究部12土地：成交龙虎榜（住宅）数据来源：wind，海银财富研究部13整体观点：趋势向下，边际支撑数据来源：海银财富研究部目前住宅地产投资、新开工增速回落，销售下行，价格回调，土地溢价率收窄，整体

11、继续处于下行趋势之中。但我们继续维持7月趋势向下、边际有支撑的判断。（具体可参加“房地产7月报”）主要支撑点如下：一、住宅投资和新开工增速的下行幅度较为缓和，与销售增速的下行有一定背离，年内地产投资难进入负值区域；二、在政策收紧、销售放缓的背景下，今年以来房企拿地力度明显增强。背后的支撑因素，一方面是销售增加推动了库存的去化，房企出现补库存需求；另一方面是销售推动房企业绩改善，盈利增加，现金流状况好转；三、今年以来三、四线城市销售好转，房价上行，背后除了一、二线需求溢出效应外，还有棚改货币化安置的推动，而该支撑将继续存在；四、从城镇化发展来看，我国当前的城镇化水平、户籍城镇化水平还有提升的空间

12、；五、从人口结构来看，我国处于购房刚需的高峰末期，但未来十几年，改善型需求仍将继续发力，处于高峰期。14住宅地产：趋势向下，边际支撑商业地产：销售仍强，供给收缩目录15需求：销售增速小幅回落，但高于行业整体水平1-7办公楼销售面积同比增长33.7%，销售金额同比增长27.4%，商业营用房销售面积同比增长29.4%，销售金额同比增长38.7%，相较1-6月，四个指标均有所下行，与房地产整体数据变动方向一致。但二者各自增速均远高于房地产行业整体水平，也高于住宅销售增速，意味着商业地产需求仍相对强劲。数据来源：中国指数研究院，海银财富研究部16供应：投资、新开工回落，供给趋于收缩1-7月办公楼投资同

13、比增速降至4.7%，环比小幅下行，且略低于2016全年，商业营用房投资增速降至3%，较1-6月5%的增速明显下行，已连续5个月回落。1-7月办公楼新开工面积同比下跌8.9%，跌幅在经历连续3个月收窄后再次扩大。商业营用房新开工面积同比下跌5%，跌幅亦再次扩大。整体来看，办公楼和商业营用房的投资、新开工均有所下行，但相比而言，办公楼相对稳定。另外，投资、新开工的回落，意味着供给收缩，叠加需求面较为强劲，整体仍是利好因素。数据来源：wind，海银财富研究部17土地：供给、成交、溢价率均下行1-7月100大中城市商服土地供应3320万平米，同比下跌15.53%，涨幅已连续5个月下行。成交3093万平

14、米，同比下跌9.3%，涨幅已连续4个月下行。7月商服类土地成交溢价率为13.8%，自二季度末期以来，溢价率有所下行。商服土地市场整体在降温，这与投资、新开工的回落也较为一致，仍旧反映的是供给收缩，利好存量市场。数据来源：wind，海银财富研究部18土地：成交龙虎榜（商服）数据来源：wind，海银财富研究部19办公楼价格：覆盖230个城市（来源：中国房价行情网）数据来源：中国房价行情网（2017年7月办公楼数据），海银财富研究部2017年7月环比涨幅同比涨幅平均房价（元/平方米）一线城市4.12%10.42%31448二线城市2.93%15.48%12987三线城市2.59%12.23%7217

15、四线城市-8.80%-7.53%5837Top10城市平均房价（元/平方米）Top20城市平均房价（元/平方米）深圳48861三亚18828北京45446天津18213上海32374青岛17183广州30005廊坊16736珠海29256温州15471厦门23168东莞14672福州22699兰州14367武汉19394济南14090杭州19310中山13985南京18837石家庄1389020租金&空置率：一线保持前列，二线正在崛起一线城市：上海、北京保持前列，空置率较低，租金水平较高，深圳次之，广州最次。一线城市：杭州、南京、厦门等城市空置率较低，租金方面，杭州、南京已有赶超一线的势头。注

16、：依据各城市最新数据（季度：2016Q1-2017Q1）注：依据各城市最新数据（季度：2016Q1-2017Q1）注：依据各城市最新数据（季度：2015Q3-2017Q1）注：依据各城市最新数据（季度：2015Q3-2017Q1）数据来源：戴德梁行，海银财富研究部212017Q1各城市租金水平变化情况甲级办公楼：一线城市：上海、北京租金水平下降，其中上海跌幅微小。深圳、广州租金水平上升，其中广州增幅最大；二线城市：杭州、南京、苏州、大连租金水平上升，其中杭州租金增幅最大；未来南京、沈阳、郑州、大连的租金增幅有望加大；优质零售物业：一线城市：上海租金增幅最大，北京小幅增加，广州租金有望上涨；二线

17、城市：杭州、苏州、成都、西安、长沙、郑州等城市租金水平小幅上涨，南京、无锡租金下跌；数据来源：仲量联行，海银财富研究部22上海：价格趋势上行，新增供给回落数据来源：中国房价行情网（上海数据库），海银财富研究部23杭州：价格趋势上行，新增供给回落数据来源：中国房价行情网（杭州数据库），海银财富研究部数据截至2017年7月24免责条款本报告由海银财富管理有限公司制作。本报告中的信息均来源于已公开的资料及信息，但海银财富管理有限公司（以下简称“海银财富”）对这些资料和信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供投资者参考之用，不构成所述证券买卖的出价或征价。该信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，海银财富均不承担任何法律责任。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报