城市化进程中物业管理

1、城市化进程中物业管理 一、城市化进程中住宅小区物业管理现状(一)建管不分;情况仍大量存在按照?物业管理条例?和?前期物业管理招标投标管理暂行方法?规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建立单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。同时，?物业管理条例?第三十二条规定:从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。;然而，到目前为止，在前期物业管理中，开发商包揽建成后的物业管理业务即所谓的谁开发、谁管理;已成为不争的事实，由于建管不分;的客观存在，业主将对开发商的不满直接转移到物业效劳企业身上，从而引发了业主和物业效劳企业之间的矛盾，造成了物业效劳企业收费难等诸多问题。根据中国物

2、业管理协会在2022年所做的行业调查显示，开发单位利用建管不分;掩盖前期遗留问题的占被调查企业总数的5250%，认为利用建管不分;转嫁新建工程矛盾的占4196%，认为利用建管不分;压低物业工程交接本钱的占1878%，反映新建工程房屋质量问题突出的占5185%。这一系列数字充分说明当前物业管理纠纷的主要导火索之一就是建管不分;现象的普遍存在。(二)物业效劳企业缺少效劳意识和责任感2022年10月，?物业管理条例?结合?中华人民共和国物权法?作出相应修改，其中一项就是将物业管理企业;调整为物业效劳企业;，进一步强调物业效劳企业应以效劳为本位，管理只是效劳的手段。但从当前物业管理理论来看，仍然有许多

3、物业效劳企业没能及时更新观念，始终把自己作为管理者的角色，缺少应有的效劳意识和责任感，提供的物业效劳往往无法到达业主的期望，引发业主的不满，最终以业主回绝缴纳物业效劳费、物业效劳企业弃管收场。而伴随着弃管小区长期缺少专人的管理和维护，陆续出现屋顶渗漏、上下水及供热管道腐蚀、相关线路破损、环境卫生杂乱无章、平安隐患增多等一系列问题，使得业主的居住环境越来越差，同时也极大影响了城市的整体形象，阻碍了城市化进程。(三)物业效劳费收缴工作难对于大多数物业效劳企业来说，物业效劳费收缴难已经成为企业面临的主要难题之一。根据?物业管理条例?规定，物业效劳收费应当遵循合理、公开以及费用与效劳程度相适应的原那么

4、，而大多数物业效劳企业很少定期向业主公布收支情况，不按物业效劳合同的约定收取物业效劳费、捆绑收费情况非常普遍。业主提出异议并回绝交纳物业效劳费时，经常遭遇物业效劳企业断水、断电、停顿供暖等威胁。当然，物业费收缴困难的另一方面也由于多数业主缺少对物业管理的正确认识，对物业效劳企业稍有不满就回绝交纳物业效劳费，拖延交纳的现象也比拟普遍。而业主一旦回绝或拖欠缴纳物业效劳费，物业效劳企业只能通过降低效劳标准来维持日常运行，引发业主更大的不满进而形成恶性循环。(四)物业管理行业从业人员素质偏低物业管理吸纳的劳动力中大局部对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业构造调整中的就业矛盾作出了重要奉献。但正

5、是由于物业管理作为劳动密集型行业解决大量就业人员的特点，导致了物业管理行业就业门槛低、从业人员素质参差不齐，员工在日常履行职务的过程中往往处理问题不及时、采取的方法不得当，甚至态度恶劣，从而引发新的物业管理纠纷。另外，由于物业管理行业从业人员工作强度大、待遇低，缺少应有的尊重，导致物业效劳企业的员工队伍缺少稳定性，出现了人才难寻难留的两难;场面，不利于为广阔业主提供优质而专业的效劳。(五)社会各界缺少对物业管理行业应有的关注物业管理行业对于维护社区安定，解决大量人员就业，实现房屋的保值和增值都发挥着重大作用，然而物业管理行业却未获得与其规模相适应的地位。我国各城市住宅小区都普遍存在着业主私搭乱

6、建、任意拆改承重墙、擅自接改管线等违规装修行为，物业效劳企业本身没有行政处分权，在履行了告知、制止的义务后业主仍违规施工的，只能由房地产行政主管部门处分，而显然在这类问题的处理上房地产行政主管部门缺乏必要的高效监管，也没有给予物业效劳企业应有的支持，一方面仍有大量业主违规装修，严重影响了住宅小区的整体性和房屋的平安性;另一方面，相邻业主面对投诉其他业主违规装修的情况没能得到有效解决，也认为是物业效劳企业工作不力所致，加深了对物业效劳企业的误解;同时，?物业管理条例?明确指出，保修期内房屋及共用部位、共用设备设施出现质量问题由建立单位承当保修责任，但由于业主缺少对物业管理的正确认识，往往将诸如屋

7、顶渗漏、墙皮脱落、公共配套设施不齐全等开发商造成的历史遗留问题，一并将责任归咎到物业效劳企业身上，只要物业效劳企业不及时提供维修就回绝缴纳物业效劳费，使物业效劳企业承当不必要的责任，增大了物业效劳企业的工作难度;另外，各新闻媒体对于物业管理行业的正面报道很少，普遍认为业主是弱势群体，一旦业主和物业效劳企业之间出现纠纷，在没有进展深化调查的情况下就作出倾向性的报道，将各种纠纷产生的原因直指物业效劳企业，给整个物业管理行业造成很大的负面影响，不利于物业效劳企业的成长和开展。物业管理行业正在成长中，需要不断适应市场经济的开展和城市化进程的步伐，固然物业效劳企业自身存在很多问题，但是社会各界也应该充分

8、肯定物业效劳企业在加速城市化进程、改善人们生活居住环境当中的重要地位，高度重视物业管理在人们日常生活中发挥的重要作用，给予物业管理行业应由的关注和扶持，为物业管理行业的开展提供良好环境。二、针对城市化进程中住宅小区物业管理现状提出的合理化建议(一)严格执行前期物业管理招投标制度要从源头上防止开发商将各种历史遗留问题转嫁给物业效劳企业、进犯业主的合法权益，就必须严格执行前期物业管理招投标制度，彻底改变建管不分;的场面，真正实现建管别离;。物业管理中引入招投标是物业管理市场化的一种表现，同时也为物业效劳企业提供了公平竞争的时机，政府行政主管部门应催促开发商通过招投标的方式选聘物业效劳企业，明确双方

9、之间责任的划分，鼓励物业效劳企业参与公平竞争获得工程，通过竞争促进物业效劳企业提供优质效劳，进而逐步实现全行业物业效劳程度的进步，形成市场化的合理价格体系，减少物业管理纠纷的出现。(二)标准物业效劳企业的市场运作行为政府行政主管部门应进一步标准物业效劳企业的市场运作行为，严把市场准入关，严肃处理没有资质等级和超越资质等级承接工程的物业效劳企业，及时对效劳不标准、社会形象差的企业进展整顿;积极引导物业效劳企业树立正确的市场意识和竞争意识，为物业管理活动提供公开、公平、公正;的市场竞争环境，力争让那些效劳质量高、品牌形象好的物业效劳企业通过竞争的方式获得工程，进一步带动更多的物业效劳企业不断改善效

10、劳，进步竞争力，行成良好的物业管理市场秩序;同时还要加强对物业效劳企业从业人员的管理，建立有效的人员录用、考核机制，不断改良工作人员效劳质量和效劳态度，为物业管理从业人员提供培训和交流的时机，进步从业人员的素质，全面提升企业形象。(三)充分发挥业主自治作用2022年10月正式生效的?物权法?明确提出了建筑物区分所有权的概念，为业主参与物业管理区域的自治管理提供了法律根据，业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有局部享有所有权，专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利。但从当前物业管理理论来看，业主并不清楚自己的权利，当权益受到损害的时候也很少能找到适当的途径来维权，对物业效劳企业擅自改变共用

11、部位用处、利用共用部位经营等侵权行为也无能为力。政府行政主管部门应指导住宅小区在条件具备的情况下成立业主大会及业主委员会，充分发挥业主的自治作用，让业主参与到物业管理活动中，监视物业效劳企业的行为，配合物业效劳企业的工作，共同维护小区的安定团结。(四)对物业效劳收费实行动态管理，并鼓励物业效劳企业开展特色经营根据中国物业管理协会在2022年开展的全国物业管理行业生存状况调查显示，物业效劳企业经营效益情况不容乐观。仍有很多物业效劳企业处于亏损状态，保本或微利企业也占有很大的比重，这势必导致物业效劳企业很难留住高层次专业人才，无法保证从业人员队伍的稳定性，也不利于物业管理行业的安康开展。因此，一方

12、面，应对物业效劳收费实行动态管理，杜绝物价持续上涨、物业费永久不变的现象。在行政主管部门的协调下，组织小区业主与物业效劳企业就物业管理效劳与收费标准展开积极讨论，根据实际市场情况动态处理相关问题，真正将市场机制引入到物业管理活动中来;另一方面，国家相关主管部门应鼓励物业效劳企业在政策答应的范围内开展特色经营效劳，并对物业管理行业给予一定的扶持和税收优惠政策，减轻物业效劳企业的负担，稳定好物业管理从业人员队伍。(五)高度重视物业管理在现代城市化开展中的地位物业效劳企业在向业主和物业使用人提供效劳的同时，还承当着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理性质

13、的职能，通过物业效劳企业在住宅小区内开展宣传教育、平安防火、治安防范、环境卫生、园区绿化、房屋维修养护等工作，有效填补了政府对公共环境和公共设施以外的社区生态环境和人文环境的空白，完善和开展了城市管理功能。尤其是在城市快速开展的今天，更要高度重视物业管理在现代城市化开展中的重要地位，鼓励物业效劳企业在施行物业管理的过程中充分发挥公共管理职能，帮助业主在日程生活中养成良好的生活习惯，树立节能环保的理念，在小区内开展垃圾分类、中水循环利用等节能环保措施，充分发挥物业效劳企业在进步城市建立和城市管理专业化中的重大作用。三、结语物业管理活动中，物业效劳企业不仅承当着物业管理区域内房屋及其设备设施的维修养护和日常管理工作，同时由于其所具有的准公共管理性质的职能，还肩负着更多的社会责任，解决了大量下岗人员的就业问题，并协调着与供水公司、供电公司、燃气公司、供暖公司、街道办事处等多个部门之间的关系，在为业主提供良好居住环境实现房屋保值和增值