苏州东盛步行街招商策划方案

1、.客户：苏州东盛置业提案：东盛步行街工程组时间：2006年3月PAGE ：.； PAGE 20苏州恒基房地产投资顾问 地址： 学士街25号胥门大厦403 ： 65108808 ： 65108838 东盛步行街招商谋划案2006年02月谨呈恒基房地产顾问目 录CONTENTS简 介盛泽概略工程简介运营战略文化理念运营定位运营规划营运方式招商方案招商理念招商原那么招商范围招商对象招商方式招商政策招商须知招商周期品牌规划媒体推行任务流程组织构成招商量分析实施方案本卷须知终了语简介部分一、盛泽概略盛泽位于富饶的沪宁杭金三角中心，东连上海、西濒太湖、北依苏州、南接浙江。地理位置非常优越。227省道、苏嘉

2、杭高速公路和京杭大运河穿境而过，与318、312国道和沪宁、沪杭高速公路相衔接，交通非常便利。盛泽地处太湖流域，沃野平展、湖荡密布、气候暖和、雨量充沛，宜稻麦、桑蚕，是著名的鱼米之乡、丝绸之都。盛泽镇总面积150平方公里，其中镇建成区面积25平方公里；常住人口约25万人，其中在册人口12.8万人,外来经商、务工人员约12万人。全镇辖35个行政村、3个场队、11个社区。盛泽自建镇以来，丝绸业一直是经济的支柱，早在明清时期就有“日出万匹，衣被天下的佳誉。为与苏州、杭州、湖州齐名的全国四大“著名绸都。同时由于临近浙江杭嘉湖地域，与浙江经济联络亲密，其全镇的经济中心职能相对明显，依托本身工业经济的带动

3、下，自力更生，艰苦创业，以二产开展带动三产有效需求的产生，逐渐壮大，现镇场已完全超出吴江与浙江的行政界限，具有很大的开展潜能，其城区经济的加速开展指日可待，其作为吴江镇经济中心的位置将会更加坚决和突出。在未来的开展中，盛泽将努力于城镇效力消费与生活功能的提升上，尤其在城镇笼统方面，充分认识到城镇笼统和城镇生态环境已成为未来城镇竞争力的重要组成部分，彻底改动如今这种以环境效益换取经济效益的影响可继续开展的观念和做法，经过设立集中、具有分工协作的工业小区，并逐渐对城区的污染企业搬迁，配套根底设备，改善城区的环境质量，营造经济兴隆、环境宜人的现代化城镇的笼统。其产业开展的根本思绪是：第一产业以开展优

4、质蔬菜、副食品，成为上海等大城镇后勤基地；第二产业以纺织丝绸业为主，用高新技术改造传统消费方式，促使产业晋级；开展无污染、低污染的服装等行业，大力开展装饰和产业所需纤维资料，紧跟世界市场开展趋势。使之成为以丝绸为主，产品齐全、构造合理，产销合一的国内外面料中心，并逐渐引进纺织品配套的高科技行业，构筑现代化的产业体系；第三产业以进一步完善、加强东方丝绸市场中心位置，扩展买卖量，使之成为具有区域影响力和号召力的买卖中心。2003年全镇国内消费总值64亿元，财政收入7.51亿元，在全国百强乡镇评选中名列前茅。二、工程简介1、地理位置：东盛步行街位于盛泽东方丝绸市场十字河西侧，工程位置图如下盛泽位于富

5、饶的沪宁杭金三角中心，东连上海、西濒太湖、北依苏州、南接浙江。地理位置非常优越。227省道、苏嘉杭高速公路和京杭大运河穿境而过，与318、312国道和沪宁、沪杭高速公路相衔接，交通非常便利2、商业气氛：工程所在盛泽中心城路段，构成消费、加工、纺织、印染、贸易等商业区。镇区已有盛泽东方丝绸市场、中国国际纺织城、盛泽纺机市场。3、商场规模：商业建筑面积：26592.2平方米；建筑面积：近10万平方米总投资：5亿多人民币层高：5层带底下一层4、工程配套设备：全方位现代化商业设备，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代商城购物、休闲的多种需求。运营战略部分一、文化理念城市名片商业革命二、运营定位1、工程业态

6、定位：绸都黄金路，盛泽第一街2、消费者定位经调查分析，可以根本确定本工程的消费主流群体应为：主群体：政府机关公务员、各类业主、各私营企业主、城镇品牌追逐一族、学生、过往客商、中高收入家庭、灰色收入者。次群体：城镇及乡村居民，城镇职业任务者、企业员工、自在打工者、辖区乡镇从事农业的生活群体。3、功能定位集购物、休闲、餐饮、文娱等多种综合功能于一体的大型现代化购物中心；4、商业规划组成主题精品百货；大型现代化生鲜超市；便利食品日化超级超市；西餐、小吃店；特征专营店；主题卖场。5、运营理念定位打造盛泽地域首个“一站式购物休闲中心。6、商品定位走中高档消费道路，以中档商品为主，约占70%，高档商品兼备

7、，约占10%，低档商品约占5%，其他运营品类或主题招商工程约占15%。7、运营方针商品以质取胜，运营以特取胜，效力以细取胜，购物以便取胜，种类以全取胜，价钱以实取胜。8、品牌定位盛泽第一街盛泽“一站式 休闲购物中心。三、运营规划1、一层功能划分特征专营店首选麦当劳、屈臣氏等品牌店进驻，否那么进展黄金珠宝、化装品等品类的招商 2、二层功能划分：都镇流行馆主运营男女品牌服饰时髦女装区 如：时髦装 淑女装 青春装 休闲装等；绅士男装区 如：正装、休闲、裤区、夹克、衬衫、内衣等；运动休闲区 如：运动装、休闲装、皮装、帽子、饰品、服装裁剪设计等；伊人风采区 如：珠宝 首饰 化装品 女子饰品、女子生活馆等

8、；3、三层功能划分：精品人生馆个性时髦区 如：男女鞋 皮具箱包 钟表 工艺品、眼镜、礼品等；精品针织区 如：内衣、针织、毛织、羊毛衫、布料、美容化装等；4、四层功能划分：时髦生活馆运营品类如：大小家电；数码通讯；儿童文娱；健身器材；特征美食；家居饰品；床上用品；装饰布艺；图书音像；办公用品；咖啡厅等。四、营运方式营运总原那么：因本工程是产权式商铺运营方式，即实行一切权和运营权分别，投资者获得其产权和收益权，商铺的运营权交由专业的运营管理公司一致运营，一致管理。运营管理公司再整合各大品牌商业，保证运营的胜利。详细分述如下：1、一致招商管理商铺一致招商，一致规划，确保本工程的商品组合、业态、档次、

9、价钱等定位准确，保证后期继续运营；2、一致营销推行步行街部分商铺由运营管理公司一致进展营销谋划、宣传推行、进展促销活动的开展，费用按销售额相应比例分摊，营销效果共享；3、一致营业管理步行街部分一切运营户要求一致营业时间，一致营业纪律管理；4、一致效力监视步行街一切运营户要求一致效力规范，一致处置售前、售中、售后效力、一致接受商场的效力考核监视等；5、一致物业管理步行街一切运营户均由本工程成立的专业物业管理公司进展一致物业全面管理，包括卫生、水电、保安、维修等工程，免去投资者和运营者的后顾之忧；6、一致笼统管理步行街运营要素的软硬件全部由专业运营公司进展一致审核设计笼统，并进展笼统的监视管理；7

10、、一致收银结算步行街部分一切运营户要求进展一致收银，一致银行结算。 8、一致证照税务步行街由商场一致办理运营执照和一致核算收取相关运营费用；9、一致培训考核步行街部分一切运营户的营业导购人员、基层管理人员均由商场一致组织培训学习，进展定期考核，确保商场的营销力和效力质量。招商方案部分一、招商理念1、走出去 请进来盛泽虽说是一个经济大镇，但毕竟不是国际化的大都市，需求我们经过各种渠道大力的宣传东盛步行街，让不知道的本工程的投资商知道并感兴趣，最后投资东盛步行街；作为开发商要为投资客户制定一系列的优惠措施，吸引他们到盛泽来投资。2、协作双赢 共同开展 一个要长久开展的企业，应该与经销商利益相通，命

11、运相连，风险共担，协作双赢 ，共同开展，构成真正意义上的，长久而稳定的战略同伴，这才是我们招商的任务理念。 1.根据上述的运营方式，实施多主体运营即运营风险与负担不是由商场一肩挑，而是分散到各运营主体，共同承当。 2.以顺应市场为先导，满足需求为中心，根据盛泽市场和商圈竞争情况，结合东盛步行街的总体定位，进展各门类各业种的定位，合理锁定商品，重在突出品牌化、前卫化、个性化。 3.培育市场，营造东盛步行街的良好商誉，树立东盛步行街笼统。在保证经济利益的同时以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升东盛步行街的知名度、佳誉度、信誉度，提升企业的无形资产价值，拓宽融资渠道，创名牌企业。二 、招商原那

12、么招商朋友化坚持品牌运营坚持商品的连带性坚持多种类、不交叉、不反复坚持质优价廉.坚持以“固本吸远、远交近攻作为招商任务的指点方法和今后盛泽商业的方向，一直围绕、贯穿本案的运营理念和战略定位并组织实施招商朋友化、坚持品牌运营、坚持商品的连带性坚持多种类、不交叉、不反复，坚持质优价廉、坚持以“固本吸远、远交近攻的招商原那么，符合了本案的运营理念、战略开展规划和定位要求。 1.招商朋友化的原那么经过各种朋友网络关系渠道引进代理商、经销商及其它运营业主， 2.坚持品牌运营的原那么 旨在突出东盛步行街的运营特征，以国内知名品牌及盛泽市场畅销品牌为主，尤其要留意中高档品牌中价位带适宜的种类，盛泽还未有过的

13、新型换代商品及在盛泽有良好的消费根底的传统品牌等。 3.坚持商品的连带性的原那么 招商时应严厉按楼层运营门类规划进展，并作好不同门类之间的商品的合理过渡，作到自然过渡，防止生硬衔接。 4.坚持多种类、不交叉、不反复的原那么 为满足不同类型消费者的多种需求，不同店铺之间构成“差别化运营，充分表达多业态、多功能的“一站式购物特点。 5.坚持质优价廉的原那么 在保证商质量量、规格的前提下，价钱不能高于同类商品专营店，以提高东盛步行街的商品竞争力，因此在招商组货时，应尽能够的引进厂家、总代理商、总经销商等源头货、一手货较好。 6.坚持以“固本吸远、远交近攻的招商原那么 本工程的招商要以商业地产全程整合

14、实际为指点思想，先期招商的目的是为销售商铺，后期招商的目的是为保证运营，根据工程的销售时机把握好招商的节拍，坚持以“固本吸远、远交近攻的招商原那么。本地市场的商品构造、档次、价位是与消费者经过长期磨合而构成的，能比较全面地反映大多数消费者的需求，抓住本地市场资源开发的同时，要更注重江、浙、沪及长三角等周边市场新的品牌资源的引进，为东盛步行街发明出新的亮点。同时也对本地的经销商产生较大的刺激力和吸引力，利于招商的进展。三、招商范围1、主营工程概述：服装服饰类常熟服装企业商会皮鞋皮具类浙江温州珠宝饰品类上海的老庙精品百货类儿童用品类餐饮文娱类苏州健身俱乐部英派斯等综合效力类专业卖场类苏宁电器、五星

15、电器等细述：化装品、黄金珠宝、中高档男女服装、休闲装、高档手表、高档皮具、工艺品、手袋、女饰品、精品男女鞋、精品裤店、女士内衣、领 带、丝巾、眼镜、钟表、水晶、羊绒羊毛制品、儿童用品、高档床品、饰品店、体育服装、体育器材、 儿童乐园、车载精品、高档办公用品、家居用品、精巧礼品、大小家电、数码通讯、家私布艺、厨房用品、图书音像等； 2、配套工程A、肯德基、麦当劳、必胜客、罗杰斯、酒吧、咖啡茶座、特征小吃、量贩KTV等；B、屈臣氏、健身中心、美容中心、写真任务室、数码任务中心、药店、医疗诊所等；C、银行、邮局、电信效力、票务中心等。四、招商对象具备一定运营才干和经济实力的厂家、公司或个人；有剧烈的

16、运营认识和胜利愿望；认同东盛步行街的运营方式；组织观念强，服从指点，能自觉接受东盛步行街提供的一致培训和辅导；愿配合东盛步行街一致规划、一致管理和各项营销活动；讲求信誉，可长期协作；可以按规定及时交纳各种费用；严厉按照东盛步行街的各项要求及流程操作；9. 办理合法的运营证件及相关手续。五、招商方式针对本工程产权式商铺运营方式的特点，对购铺不运营的商铺委托我商场招商或由商场返租方式，要进展招商思索，从而确保商场的如期开业。详细的招商方式分述如下：1、租赁方式：1分完全租赁方式收银由商户自收，自主运营，自主确定营业时间。如沿街独立的专营店方式；2不完全租赁收银由商场一致收银，后集中结算，一致营销推

17、行和现场运营管理。如二、三、四楼的品牌商户；2、联营方式：采用营业额扣点式，分保底和不保底两种；商场的运营风险较大，建议不做首选；经销和代销方式：是针对商场自营工程部分的思索，重在先培育品牌，培育成熟后再转给投资者运营或销售产权；六、招商政策本工程的招销任务依然思索到产权式商铺运营方式的特点，并充分思索到投资者投资方式的多样性，故分类确定适宜的政策，详细分述如下：1、商铺自购自营型2、商铺自购自租型3、商铺购买委托招商型4、商铺返租招商型5、投机炒铺型6、商场代理经销区域自营型适宜做一部分七、招商须知一切招商人员首先要对本工程的运营定位非常明晰，下来确定详细的品牌构造，一定结合当地品牌的销售情

18、况，制定本工程的品牌组合战略。当地已有的品牌又适宜本工程定位的，一定要设法引进，假设当地没有的品牌，该品牌又在本工程锁定品牌的组合群中，更要设法引进。品牌的选择一定要遵照宁缺毋滥的原那么，千万不要滥竽充数，品牌的搭配一定要合理，跑量的和撑门面的牌子都要有，少任何一方面都不可以。品牌的组合和选择是关系到未来的运营成败的主线，千万不可掉以轻心。必需仔细分析要引进的每一个品牌含括的客层，在当地销售的数量，在当地引进开展时间，未来该品牌的开展趋势等。品牌的选择中强势的品牌要占据主导的位置，一定要不惜代价拿进这些品牌。促进本工程商铺销售是一方面，更重要的是要思索今后的运营。八、招商周期本工程开盘前期的战

19、略招商；工程开业前的集中招商；工程开业后招商任务长期进展。品牌规划1、主力店品牌招商，如麦当劳、屈臣氏、苏宁、国美等；2、其它商品品牌招商筹备期提交；目的品牌A、B、C类预备品牌一、媒体推行略谋划公司二、任务流程市场调查 市场分析 开发供应商资源 制定政策 与供应商接洽 供应商提交企业简介资料 品牌商品选择 商品资料及价目表 协作条件洽谈确定协作供应商并签署协作协议 完成内部审批手续 交纳诚意金 设计装修方案 审核装修方案 进场装修 商品进场验收陈列试营业三、招商方案 1、招商任务预备阶段： 时间：待定 主要任务事项： 01) 招商方案的制定； 02) 各类招商合同文本的拟定、印刷； 03)

20、各种表格设计、印刷及业务流程的制定； 04) 招商人员的招聘与培训； 05) 目的品牌的规划； 06) 作好品牌推介的预备任务； 07) 对“待定业主，进展运营自营、自租、代租、返租确认； 08)等宣传资料的编写及印制； 09) 招商中心的布置，办公用品的购置； 10) 模拟签约演练；11) 推出招商预热广告；12签署30家到40家意向品牌代理客户，为工程开盘推介做预备。2、招商启动阶段时间：待定主要任务事项： 1) 招商广告全力推出 DM、硬性广告； 2) 到盛泽各临街商铺及各专卖店发放相关招商资料；3) 到江、浙、沪及长三角地域等进展目的性宣传招商；4) 招商人员进展招商初步谈判；5) 全

21、方位客户积累； 6) 招商市场信息反响，再结合市场情况进展运营规划规划调整 ； 7自营业主品牌确实认 ； 3、招商推进阶段时间：待定主要任务事项： 1)完成自租、自营业主、的签署； 2)本地招商全面推进；3)提交外埠招商方案；4)组织实施外埠招商； 5)组织第一次业户座谈会，加强业户自信心； 6)组织外地客户到东盛步行街实地调查并签约； 7)本阶段完成40%商铺协作协议或意向协议的签署； 4、招商深化阶段时间：待定主要任务事项： 1)在各种招商广告加大的根底上，继续做好招商签约任务； 2)结合一次商装到位，商铺交接时，再次组织业户座谈会，并观赏商场装修，加强业户自信心； 3)撰写、印刷并发放； 4)通知业户作好装修预备，并组织少批业户进场装修； 5)大量积累客户资源，作好应急预备方案； 6)本阶段完成30%的商铺招商义务； 5、招商终了及二次商装阶段时间：待定 主要任务事项： 1)组织业户全面进场装修 2)继续进展补充招商 3)做好二次商装的协调与管理 4)配合人事部组织营业人员的招聘和培训5)本阶段完成商铺15%的招商 6、开业预备阶段时间：待定主要任务事项： 1)通知供应商预备商品； 2)继续进展补充招商； 3)装修不合格的柜台进展整