张坊镇南白岱村改造和葡萄酒小镇0718(荣邦瑞明)

1、2017 05张坊镇南白岱村改造和葡萄酒小镇综合开发项目实施方案2|目录项目背景工作基础合作方案设计财务分析项目效益结论3|项目背景区域审视房山十三五规划提出要把房山打造为京保石发展轴桥头堡，对内成为承接市区高端要素的主要承载地之一，对外成为面向首都新机场、辐射拉动周边河北省地区发展的重要枢纽节点，在产业发展、基础设施、旅游生态等方面实现京冀协同发展，积极发挥桥头堡引领作用。自2005年起，房山产业结构转型，传统煤矿产业开始退出山区经济，葡萄酒产业逐步成为替代产业，2010年房山区拟在山前浅山丘陵区建设形成规模的葡萄酒庄产业项目。市规划委员会领导同意启动青龙湖起步区，并成立房山区高端葡萄酒产业

2、发展管理委员会。2015年7月10日，比利时布鲁塞尔国际葡萄酒大赛颁奖典礼和“一带一路”国际葡萄酒大赛签约发布会在北京青龙湖国际红酒城隆重举行，星华智本承办了典礼活动的现场组织。受地理条件和交通等因素的限制，张坊镇的发展相对较慢。4|项目背景试点探索北京市规划和国土资源管理委员会批复关于房山区开展耕地保护与集体建设用地联动创新试点有关问题的复函（市规划国土函2017666好），支持房山区开展试点，实现土地资源与区域经济社会协调发展,张坊镇为第一批试点区域之一耕地保护与建设用地联动创新2015年11月，经国家发改委批准，房山区列为第二批国家新型城镇化综合试点房山区编制北京市房山区国家新型城镇化综

3、合试点建设实施方案，采取“城市组团城市化+乡镇特色化+新农村社区化”相结合、相带动的试点建设模式北京市规划和国土资源管理委员会关于印发关于统筹利用集体建设用地政策的有关意见市规划国土发 2017 69 号的通知，探索以土地使用权入股、联营试点模式，探索乡镇统筹利用集体产业用地模式，推进城乡建设用地增减挂钩试点统筹利用集体建设用地新型城镇化试点1235|项目背景合作优势村镇投资实力弱、资产薄，自行改造难度较大，土地资源无法发挥其价值基础设施相对落后土地价值不足以支付改造成本经济基础薄弱产业转型困难引入社会资本共同发展，通过改善区域基础设施，提升土地价值引入社会资本参与村镇建设符合国家的发展趋势目

4、前星华智本在张坊已有2个酒庄，具备产业基础星华智本和融创合作，同时具备了产业和资金的发展优势。现状困境合作优势6|项目背景必要性分析葡萄酒小镇建设是加快非首都功能疏解的空间载体北京市“十三五”时期城乡一体化发展规划指出，“十三五”期间，北京市将统筹规划建设一批功能性特色小城镇，提高小城镇承载力，更好地对接非首都功能疏解。葡萄酒小镇建设是提高土地集约节约利用的路径选择由于远郊乡镇，张坊镇镇域建设仍处于自然村落状态，同时还有部分废弃工矿用地，部分宅基地闲置，土地利用效益低下。通过葡萄酒小镇建设，各村村民集中安置在安置区，有效腾退出产业发展空间，南白岱村的建设用地，实现了土地节约集约利用。葡萄酒小镇

5、建设是促进城乡一体化发展的重要引擎葡萄酒小镇建设为村民本地就业提供机会，同时可有效实现村集体经济组织发展。围绕葡萄酒种植和服务消费可有效解决农民就地就近就业问题，拓宽就业渠道，增加了农民自力更生、发展创业的能力，促进农民增收。同时以镇联营公司合作方式，通过保底分红和股权收益，保障了农民的长期收益，实现农村和农民的可持续发展。7|项目背景可行性分析集体土地融资有破冰之势,对试点地区允许开展集体建设用地抵押贷款中共中央办公厅 国务院办公厅印发关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见的通知（中办发201471号）全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三

6、十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定 农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法银监发201626号积极推进城乡建设用地增减挂钩试点依据关于统筹利用集体建设用地政策的有关意见市规划国土发 2017 69 号第“五（五）”建新地块上市或供地前，拆旧区应完成同比例新增耕地验收和挂钩指标归还。 村里有意愿用资产进行合作本项目总投资较大，对于村集体及镇政府均不具备足够财力。利用社会资本方的资金和社会渠道，促进投融资体制改革。有效减轻政府压力，可转移项目完工风险和资金风险。本项目通过集中安置村民，通过基础设施及公共服务设施的建设，改善村民的居住环境，推动村容村貌的整治和农村

7、落后面貌的改变。根据“69号文”村民通过土地使用权入股方式持有股权，获得长期收益，保障了当地村民的权益，促进农村经济结构调整和农业产业化发展，促进了农村经济增长方式转变和农民致富；8|目录项目背景工作基础合作方案设计财务分析项目效益结论9|工作基础合作架构镇联营公司社会资本SPV公司镇联营公司组建情况：组建方案正在研讨中；一次统筹工作量大，目前采取先组件后装资产方式，优先在南白岱、广录庄、西白岱进行尝试；全镇各村集体资产情况不同，需建立相关平衡机制。村集体资产分配情况：依据按照集体占30%，村民占70%的方式分配合作土地作价入股51%资金49%拆迁腾退建设项目小镇运营村集体租地宅基地基础设施公

8、建配套安置房北方民俗商业街酒店基础设施及公服配套永久大赛分会场指标物业管理招商服务小镇运营债权人项目移交项目融资村集体经济组织授权租赁10|工作基础合作条件农用地现状：南白岱村农用地已完成确权。建设用地现状：宅基地目前尚在村民手中，非宅由村集体统一出租，租金约40元/亩/年，较易清退。房易路以南地区已被华夏规划利用，目前正在进行腾退11|工作基础721安置房建设情况建设情况安置房一期规划占地公顷，容积率，建筑面积50480平方米，其中住宅建筑面积48800平方米，公建建筑面积1200平方米，可解决受灾1250人的安置问题；目前已建设平方米。规划情况721安置房建设共分为三期，除一期外剩余情况如

9、下：二期：建设用地面积公顷，建筑面积40000平方米，可解决村民约1000人的安置问题。三期：建设用地面积公顷（含小学校），可解决剩余村民约654人的安置问题。共需建设村民住宅约万平方米。721安置房情况用地指标本项目安置房用地指标调整尚未获批，按照镇里讨论意见，本次测算可采用方式：一是从南白岱村的集体建设用地指标中扣除，但将其作为发展备用地，待规划批复后再进行考虑；二是保留南白岱村集体建设用地740亩不动，在未来规划时从道路及绿地指标调整。安置房用地共计需要指标约268亩。资金情况为了解决“721”受灾地区的住房问题，北京市财政按照每平方米补1000的方式进行补助，该资金通过社保、卫生、教育

10、等不同的财政渠道支付，已在项目中直接支付，二期及三期建设是否依然有补助资金尚不可知，本项目测算按无该政策资金估算。12|工作基础规划内容规划情况基础设施项目分区镇域外围配套由华夏进行投资建设，已留接驳口。中心区生活区会展区庄园区体验区中心广场、美食酒吧街、民俗文化街北方民俗区、村民居住区葡萄酒展示体验中心、葡萄酒大赛永久分会场丹世红酒庄、拓普威酒庄帐篷酒店创意空间、生态农庄、运动拓展基地、葡萄酒嘉年华项目定位本项目定位为：醉山水醉运动醉生活中国葡萄酒原香风情特色小镇以发展高端旅游为方向，以“醉山水、醉运动、醉生活”为内涵指导，构建中西文化融合、独具特色的葡萄酒文化旅游区。13|工作基础其他村情

11、况目前张坊镇部分地区正在进行拆迁腾退工作，可为本项目提供一定的参考依据：张坊镇环境整治暨北京国际赛车谷建设项目集体土地非宅基地上房屋及附属物清理补偿方案，南白岱村房易路以南49户非宅按照该方案进行腾退。张坊镇中心区棚户区改造方案涉及范围为张坊村和史各庄村两个村庄。14|目录项目背景工作基础合作方案设计财务分析项目效益结论15|合作方案设计土地利用方式作价入股操作流程：村统筹村民代表大会同意租地优势：村集体可在短期内取得收入。优势：作为公司股东，长期持有公司股份，分享经济增长的收益，同时符合“69号文”的政策要求。劣势：近期可分配收入可能较少。劣势：村集体无法分享经济增长带来的增值收益。安置房道

12、路及广场行政办公绿化工程北方民宿医疗卫生大赛永久分会场民俗文化街商铺美食酒吧餐饮街帐篷酒店创意空间公建租地/作价入股作价入股因本项目规划尚未确定，建议按照建设项目是否属于公司资产来确定采用的土地利用方式，即租地或作价入股。16|合作方案设计年限依据关于统筹利用集体建设用地政策的有关意见京规划国土发201769号，土地使用权入股最高不超过40年。参考西红门镇的集体土地利用经验，租地期限建议设计为20+20年。一是为了与土地作价入股年限匹配，确保整个项目周期一致。二是根据合同法”第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限

13、自续订之日起不得超过二十年。” 17|合作方案设计资产处置根据69号文，并未明确合作期满后的资产处置问题，房地分离思路目前看可行性不高，对此提出以下方案：方案一：作价入股期满后，土地使用权返回给村里，同时对地上物残值进行评估，由镇联营公司回购，运营继续委托。方案二、作价入股满40年后，双方续订入股合同，继续合作。18|合作方案设计合作内容合作内容土地前期工作项目建设小镇运营租地作价入股村民腾退空间规划基础设施和公共服务规划土地价值评估等北方民宿医疗卫生大赛永久分会场民俗文化街商铺美食酒吧餐饮街帐篷酒店创意空间安置房道路及广场行政办公物业管理服务公共事业运营管理和维护服务19|合作方案设计收入来

14、源土地租赁收入项目公司分红农业种植和农副产品相关收益；葡萄酒会展及相关配套产业经营收益；葡萄酒小镇高端服务业、商业及旅游业经营收入；持有物业长期租赁和运营收入；安置房销售收入及相关补贴。项目公司收入村集体收入20|合作方案设计风险管控 南白岱葡萄酒小镇项目体量大、涉及人口众多、项目种类繁多、法律关系复杂、持续时间周期长，在前期工作、合作管理、开发建设、运营管理等多方面存在大量风险问题，需从协议制定，财务管理，制度完善等多方面进行把控。土地指标取得开发理念冲突收益风险具体项目用地使用权的管理具体项目投资人违约风险具体项目资产移交风险项目分包风险21|合作风险管控土地指标取得安置房用地指标不足时，

15、如何处理。目前张坊镇对于建设用地指标进行统一调配，南白岱村葡萄酒小镇具体能取得多少指标未确定。腾退建设用地指标，采取先建后拆，同时安排安置房的方式对于企业前期投入要求较高。22|合作风险管控开发理念冲突当前，南白岱村葡萄酒开发仍处在前期研究阶段，多数项目的可行性研究和初步设计尚未编制，易对后期工作造成长远的影响。针对各类设施的建设标准、建筑设计、景观设计、建设时点上级和本级政府意见侧重考虑总体发展战略城乡形象社会效益短期见效社会投资人实施侧重考虑投资成本项目管理经济效益中长期发展通过制定投资开发策略统一思想23|合作风险管控收益风险本项目属于创新项目，投资大、周期长，是镇联营公司参与的首个项目

16、，参考北京其他地区的社会资本和企业合作情况以及69号文要求，提出以下建议方案：镇联营公司与合资公司（融创与星华资本合资）在项目公司股权比例51：49。镇联营公司相应的分红，两种方式可以考虑：一是给予固定的收益，分40年（协议年限）支付；二是将相应收益折算成物业面积（比如商业），由项目主体统一经营，提取一定的经营管理费后，每年收益归镇联营公司所有（村民）。24|合作风险管控具体项目用地使用权的管理针对北方民宿、医院、永久分会场等项目，在整个合作期内以土地作价入股方式取得项目范围内的土地使用权。如合作期根据协议的规定延长，则应安排延长土地使用权的期限。不得将该等土地使用权的全部或部分用于约定协议之

17、外的其他任何目的和用途。未经主管部门同意，不得全部或部分地转让、出租或抵押土地使用权。针对合作范围由投资人兴建，合作期限四十年结束后需移交的各类设施用地，存在土地利用方式，使用年限等风险，建议未来各项目独立的投资协议或特许经营协议中进行约定，具体包括：25|合作风险管控具体项目投资人违约风险履约保函 ：项目公司应向区主管单位提交履约保函，以保证项目公司按照协议条款和条件履行各项义务。违约金：1、市政公用事业和公共服务要求未达标； 2、在合作期限内，暂停服务或不按照设计规模要求提供服务； 3、因项目公司原因导致建设进度和商业运营日期延误； 4、项目公司放弃项目建设就具体合作项目，投资人建设运营期

18、间可能涉及各类违约事件，应在未来各项目独立的投资协议或特许经营协议中进行通过保函和违约金设计加以防范，具体包括：26|合作风险管控具体项目资产移交风险项目设施所占有土地使用权； 项目公司对项目设施的所有权益：建筑物、设备、保证保险和协议利益 ；技术转让：运营和维护项目设施必需的技术文件和技术诀窍；持续运营一定期限的零配件和备品备件 ；政府合理要求的其它物品与资料；人员和人员培训 并要求企业移交日前完成最后恢复性大修 ，确保项目总体设备正常运转不低于一定期限、建筑物和设备不存在重大破损。就具体合作项目，投资人委托期限结束后涉及资产和人员移交的，应保障后期可持续运营，为规避风险可在具体协议中要求投

19、资人在移交日具体移交内容：27|合作风险管控项目分包风险为保证项目建设质量和运营水平，应对项目分包做好监管。可采用施工总承包的形式进行，投资人作为项目的总承包商；总承包商不得将项目工程的主体部分对外转包或分包。对外分包的专业工程须根据适用法律的规定选择分包商。 28|目录项目背景工作基础合作方案设计财务分析项目效益结论29|财务分析原始数据 南白岱村现有村民总户数为1462户，总人口为2672人，村址占地面积为370亩。其中宅基地占地面积250亩，非宅占地面积120亩。“721”特大暴雨有140户为受灾户。根据房山区相关政策和实际做法，本项目按照每人40平方米集中安置。现已建成安置房平方米。本

20、项目还需建设安置房 平方米。30|财务分析拆迁腾退费用估算本项目拆迁腾退费主要包括：村庄拆迁及安置费、填土费以及临建物及附属物拆卸工程费等。各项费用详细情况如下表所示：31|财务分析拆迁腾退费用估算本项目拆迁腾退费总计 万元，其中占比较高的有宅基地区位补偿费、工程配合奖、房屋重置成新费，以及房屋周转费。各部分占比成构成情况如下所示：本项目拆迁腾退费用构成表32|财务分析规划方案本项目将拆迁腾退的740亩进行整体规划，其中本项目安置房用地不在本项目规划范围内。各项工程用地规模及占比情况详见下表：33|财务分析规划方案本项目总规划面积740亩，根据用地平衡表，本项目用地规模占比较大的是北方民宿用地

21、150 亩，道路及广场用地120 亩，文化民俗街商铺及美食酒吧街餐钦占地各90亩，账逢酒店和创意空间占地各80亩。各部分用地规模构成情况详见下面图表。34|财务分析开发时序本项目拟征地拆迁一年完成，工程建设两年完成，整个小镇建设需三年建成规模。各项工程开发时序如下表所示：35|财务分析建设规模本项目占地面积共计万平方米，建筑面积共计万平方米，并安装帐篷： 个、木桶 ： 个。36|财务分析工程建设费用估算本项目工程建设主要包括安置房建设、基础设施及公共服务设施建设以及商业部分的建设。项目总投资主要包括工程费、工程建设其它费、建设期利息、预备费、拆改移费等。各项费用情况详见各表：37|财务分析工程

22、建设其它费本项目工程建设其它费主要包括工程设计费、工程建设监理费、城市基础设施建设费、建设单位管理费等，各项费用均按照有关工程项目其它费用的计算规定，并结合本项目实际情况确定。38|本项目总投资为亿元，其中拆迁腾退费为亿元，工程费用为亿元，工程建设其他费用为亿元，预备费为亿元。建设期利率为亿元，拆改移费用暂估为亿元。财务分析项目总投资39|项目收入预测本项目收入主要有以下几个部分： （1） 安置房、北方民宿销售收入； （2） 文化民俗街商铺、美食酒吧街餐饮租金收入； （3）帐篷酒店、创意空间（木桶客房）客房收入以及其它商务收入； （4）景区门票收入。40|销售收入安置房、北方民宿 （1）安置房

23、销售收入：本项目根据房山区相关政策和实际做法，本项目按照每人40平方米集中安置。现已建成安置房平方米。本项目还需建设安置房 平方米。安置房销售单价暂按2000元/平方米暂估。按一年销售完计算，安置房销售收入为12481万元。 （2）北方民宿销售收入：北京民宿占地面积150亩，三年销售完成，销售比例为30%：30%：40%，均价为10000万元/平方米。销售收入为10亿元；北方民宿销售情况如下表所示：41|租金收入文化民俗街商业租金收入：出租面积96000平方米，第一年租金基准为210元/年.平方米；以后每年增长4%；出租率最高75%，第一年50%，每年增长5%。在40年合作期内租金收入共计亿元

24、。美食酒吧街餐饮商业租金收入：出租面积96000平方米，第一年租金基准为240元/年.平方米；以后每年增长4%；出租率最高75%，第一年50%，每年增长4%。在40年合作期内租金收入共计亿元。42|酒店主营收入经测算，酒店总收入为： 万元。 其中：账篷酒店收入为亿元； 主要包括客房收入亿元； 餐饮收入亿元； 其它商务收入：亿元。 创意空间（木桶客房）收入为亿元； 客房收入为亿元； 餐饮收入亿元； 其它商务收入：亿元。税金共计亿元，运营成本亿元。酒店运营净收入为：33亿元；43|景区门票收入项目建成后，为AAA级景区标准，合作期第4年开始可接待游客。初步预计门票为30元/人，每五年增长5元。合作

25、期合作期第4年客流量为32万人次，第9年客流量预计达到饱和为68万人.次。40年合作期内预计门票总收入为亿元。经营成本为亿元，税金为亿元。40年合作期内预计门票净收入为亿元。44|收入汇总表经测算，本项目在合作期内总收入为亿元，主要来源为帐篷酒店收入，共计医院，占比约30.47%，其次为民俗文化街及酒吧街租金收入，共计为亿元，占比为27.85%。45|利润分析 经测算，本项目在合作期内总收入为101亿元。利润总额为72亿元.净利润亿元.项目总投资收益率7.08%。序号项目名称合计序号项目名称合计1总收入1021992.6242总成本费用267055.74161.1北方民宿销售收入100000.

26、053利润总额720680.78211.2文化民俗街商业租金收入136394.15674弥补以前年度亏损1.3美食酒吧街餐饮商业租金收入154078.80995应纳税所得额1.4帐篷酒店收入308998.74836所得税153879.43671.5创意空间（木桶客房）收入169784.07197净利润566801.34541.6安置房销售收入12481.4188期初未分配利润1.7景区门票收入140255.36919可供分配利润566801.34541.8增值税35292.1003410盈余公积金（15%）168100.81441.9税金及附加1764.605017 总投资收益率:7.08%

27、项目资本金净利润率:18.56%46|财务现金流量表本项目财务内部收益率为6.88%（税后），财务净现值为49734亿元（税后），财务基本可行。序号项目名称合计序号项目名称合计1现金流入10238962现金流出6126431.1北方民宿销售收入1000002.1建设投资2424581.2民俗文化街及酒吧街租金收入2904732.2流动资金19041.3帐篷酒店收入3089992.3经营成本1792231.4创意空间（木桶客房）收入1697842.4增值税352921.5景区门票收入1402552.5税金及附加17651.6流动资金02.6调整所得税1520021.7安置房收入12481财务内部收益率（税后）6.88%财务净现值(税后）(i=5%)49734财务内部收益率（税前）8.11%财务净现值(税前）(i=5%)9249447|目录项目背景工作基础合作方案设计财务分析项目效益结论48|项目效益指标统筹，资源盘活，高端集聚，农民增收通过本项目的建设和运营可创造2000多个工作岗位，极大的解决当地居民就业。通过建设用地土地使用权作价入股和出租的方式，当地农民可获得长期收益，彻底