万象城融资办法提案

1、万象城适用融资办法二零一五年十月 根据项目目前情况及市场可融资办法对万象城项目作出以下融资模式提议 并且万象城一半多已经是现房，现房部分和期房部分综合起来适合用以下三种办法综合进行融资、销售。序言序言融资及销售选择售后返租金融租赁基金融资模式对比及建议融资计划123456目录融资及销售选择融资销售选择 万象城项目，由多种物业组合组成，同时万象城项目一部分已经是现房呈现，有一部分还没有开始建设。 根据该情况确定可实施融资办法，含销售：第一 、普通售后回租，适用于为建设部分第二 、金融租赁方式，适用于现房部分第三、基金融资办法融资，适用于该项目所有部分 所以选择多样性融资，快速将项目资金融资到位。

2、融资销售选择多样性融资意义2、增加融资速度1、助于融资成功3、助于项目宣传4、用于不同投资客户融资销售选择多样性融资目的 选择用多种不同方法融资目的是：将现有资产看做一种资本来运作，将资产流动起来资产资本动静融资销售选择资产与资本资产动起来就是资本资本静下来不一定是资本，也许一文不值融资销售选择多样性融资资本流动 资产流动起来，就变成资本的流动性，所以我们得出可以用不同方式对万象城融资以及销售此几种模式只作为万象城项目提出，该项目执行与否最终由天瑞公司决定。下面我们说一下运用的几种方法基金融资金融租赁售后返租 三种模式可以相辅相通融资销售选择选用三种模式传统返租针对项目目前销售策略以及现已开盘

3、，但是还有一部分未动工，对于未动工部分，用词方式继续销售。不过需要调整销售策略，风险低，但按目前市场及项目本身难度非常大根据目前项目情况，部分已经现房呈现，外围商业以及封顶酒店部分，适于用此方法融资。物业最后自持基金融资基金模式：把产品做成理财产品货包，操作运营时间长，非常复杂，在项目融资过程中可能作为辅助出现。需要每年基金开放金融租赁用此三种模式相辅融资融资销售选择三种金融、销售方式融资及销售选择售后返租金融租赁基金融资模式对比及建议融资计划123456目录 目前万象城项目，酒店部分已经以售后返租形式对项目做销售，但是据目前市场反响非常不乐观，所以站在各个较色层面看待问题。我们不难发现，实际

4、实施的瓶颈所在：1、目前金融市场，投资回报率来看，大部分高息诱惑投资客户，这 样项目回报率毫无优势。2、地域性差异定价，使得很大一部分投资客户信心不足3、其他传统售后返租售后返租销售瓶颈传统售后返租售后返租销售优化综上所述万象城项目需要优化销售：1、建议回报率上提高两个百分点2、建议投资客户租金回报安全保障金设立，使客户对项目拥有绝对信心3、其他融资销售选择售后返租金融租赁基金融资模式对比及建议融资计划123456目录什么是金融租赁？金融租赁 是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物件，提供给承租人使用，向承租人收取租金的交易。它以出租人保留租赁物的所有权和收取租金为条件

5、，使承租人在租赁合同期内对租赁物取得占有、使用和受益的权利。承租人用他人（这里是出租人）提供的抵押贷款购买所需的资产。国外也有称融资租赁为“变相的分期付款销售”的。即承租人向出租人支付租金的行为，类似于买受人向出卖人的分期支付货款。经济实质金融租赁金融租赁1、它一般涉及最少三方当事人：出租人、承租人和供应商。2、签订两个或两个以上的合同：即融资租赁合同、买卖合同等。3、租赁物件和供货商是由承租人选定的。4、出租人不承担租赁物的瑕疵责任。5、出租人可在一次租期内完全收回投资并盈利。6、金融租赁的标的物是特定设备，承租人也是特定的，因此租赁合同一般情况下不能中途解约。7、租赁期满后，承租人一般对设

6、备有留购、续租和退租三种选择（金融租赁交易中，承租人对租赁物几乎都要留购）。金融租赁金融租赁特点1、筹措资金的新途经。缓解资金现金流压力， 解决企业资金不足的困难。2、延长资金融通期限。3、保持资金的流动性、提高资金使用效率； 如果采用回租式的金融租赁，可以帮助企业增加现金流 。4、便于资金预算编制、简化财务核算程序；明确租赁期 间的现金流，利于资金安排。5、租赁期满后，承租人可按象征性价格购买租赁物件， 作为承租人自己的财产。融资租赁的优势分析金融租赁金融租赁优势出租人承租人（当前项目方物权方）权利：拥有租赁物件的所有权，收取租金，期满收回租赁物(根据合同约定)。权利:对租赁物件和出卖人的选

7、择权对出卖人的请求权对租赁物件的占有、使用和收益权以名义价格留购的选择权义务：出资购买租赁物保证承租人对租赁物的占有和使用协助承租人向出卖人索赔。义务:接受标的物按期支付租金保管、维护保养租赁物不能擅自处分租赁物金融租赁双方权利义务融资和融物相结合的信用形式涉及租赁公司、出卖人和用户企业三方当事人扩展能力比银行信用强纯粹的资金运动形式只涉及借贷双方当事人金融租赁银行信用VS金融租赁金融租赁与银行借贷租赁期届满时，租赁资产的所有权一定转移给承租人租赁期届满时，届时承租人有添加购买租赁资产的选择权承租人所付的全部租金折现到起始日的数值不小于租赁资产购置成本的90%的金融租赁的认定情况租赁资产只适合

8、于该承租人使用的金融租赁金融租赁认定情况租金=租赁的购置成本+利息注：利息的计算为协议约定。金融租赁金融租赁租金构成年金法（通常采用的计算方法） 成本回收法 附加率法不规则的租金计算方法计算原则：出租人以租赁物的购买价格为基础，按承租人占用出租人资金的时间为计算依据，根据双方商定的利率计算租金 。计算方法年金法也成等额本金还款法，即还款人每期以相同的金额偿还租金，根据剩余还款额计算利息。支付方式：月付（通常采用的支付方式） 季付 半年付 年付（该项目采用）主要根据项目的不同而选择相应的支付方式。融资模式分解支付及计算方法周期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年融资总额余

9、额3.43.062.272.382.041.71.361.020.680.34利息16%0.5440.4890.3630.38080.3260.2720.2170.1630.10880.0544还本10%0.340.340.340.340.340.340.340.340.340.34本息总支付0.8840.8290.7030.72080.6660.6120.5570.5030.44880.3944存余放贷3.43.5363.7674.19414.7315.4846.5187.9169.788112.275放贷利息收入1.021.0601.1301.25821.4191.6451.9552.37

10、42.93643.6827收益3.5363.7674.1944.7315.4846.5187.9169.78812.27515.957总融资3.4亿，年融资成本16%计算，借按30%计算，单位：亿元金融租赁金融租赁资本运作 由于租赁物和供应商是由承租人选定或指定，租赁通常只用于特定的企业，虽然出租人对设备拥有名誉上的所有权，一旦承租人违约，出现对租赁物处置的情况，租赁物的价值往往大打折扣。123保证金承租人按租赁成本和约定向出租人缴纳，以作为履行合同的保证。该保证金可在承租人归还全部租金后由出租人返还或在租金余额低于保证金后由出租人逐期抵扣剩余租金保证、抵押或质押根据项目不同及需要，要求承租人

11、提供相应的保证、抵押或质押。与贷款不同的是，租赁要求的担保不一定是全额的回购承租人无法提供担保措施，但资信良好的供货商同意回购 。担保方式担保必要性分析金融租赁担保的必要性签订金融租赁合同，确定租赁物件、融资金额、利率、租期、支付方式等。同时，出租人根据金融租赁合同并按承租人的意愿，与供货商签订租赁物件的购买合同，并负责支付货款。承租人在购买合同上附签，以示对租赁物件和合同条款内容的确认。供货商根据购买合同向承租人交付租赁物件根据约定承租人向出租人支付租金履约完毕，承租人以名义价格留购租赁物取得所有权1234金融租赁金融租赁运作流程一、法律资料1、企业法人营业执照。2、企业法人代码卡。3、企业

12、成立批文、合同、章程、验资报告。4、企业董事会决议、董事名单。5、业务经营许可相应的许可证。二、企业经营基本情况1、企业最近三年经审计的财务报表和最近一期会计报表。2、企业目前概况。3、企业贷款卡。三、企业融资（贷款）项目材料1、租赁（贷款）项目可行性研究报告。2、有关该项目的董事会决议或法人授权、租赁（贷款）项目申请书（包括申请理由、用途、租赁金额或贷款金额、期限、还租（贷）来源、担保方式）。金融租赁金融租赁运作清单参考四、担保单位的相关材料1、担保企业法人营业执照。2、担保企业法人代码卡。3、担保企业成立批文、合同、章程、验资报告。4、担保企业董事会决议、董事名单。5、担保企业最近三年经审

13、计的财务报表和最近一期会计报表。五、租赁设备相关材料1、申请租赁清单。2、申请租赁介绍。金融租赁金融租赁运作清单参考融资及销售选择售后返租金融租赁基金融资模式对比及建议融资计划123456目录基金融资基金 基金有广义和狭义之分，从广义上说，基金是指为了某种目的而设立的具有一定数量的资金。主要包括信托投资基金、公积金、保险基金、退休基金，各种基金会的基金。人们平常所说的基金主要是指证券投资基金。 基金融资基金类型 所采用基金方式开放式，定期申购赎回，平衡稳定收入型。 类似银行理财产品定期回报类。基金模式融资运作比较繁琐，这里不做更多说明，再者了解基金途径非常多，不多做说明。如需详见基金运作方案。

14、资产理财产品包投资人投资人投资人投资人N基金资产打包为理财产品资本融资及销售选择售后返租金融租赁基金融资模式对比及建议融资计划123456目录模式对比及建议售后返租建议 在售后返租运行过程中建议：1、提高投资客户返租收益2、设立保证金账户，提高投资者信心模式对比及建议金融租赁建议 在金融租赁运行过程中建议：1、春节前采用A计划，与各大财团对接，洽谈合作事宜2、如各大财团中有感兴趣的，成本可以控制在13%以内比较合理3、保障建议，性价比较低，所以启用物业+资金账户保障模式4、现有物业发起第一轮金融租赁，未建设部分建设为继续发起第二轮金融租赁5、以上建议灵活运用模式对比及建议基金建议 在基金运行过

15、程中建议：1、首先设立理财产品货包2、设立保证金账户，提高投资者信心3、每月分红4、每年开放（资金买卖等）返租金融租赁基金特点客户持有物业固定收租物业最后自持每年还固定本息每年可买卖持有权益成本8%-15%16%-22%12%-18%建议成本提高2点到10%18%（B计划）16%执行简易简单相对简单相对复杂抵押物物业本身物业本身+物业本身+售价调整3*-5*酒店物业出售价格优化调整为每星级2000元差价模式对比三种融资销售对比融资及销售选择售后返租金融租赁基金融资模式对比及建议融资计划123456目录融资计划A计划A计划：首先前几个月约谈各大财团，筛选各大财团中有无可合作财团A计划利息：因与各大财团合作，所以利息可以暂定义不超过13%/年A计划运作时间：综合目前情况以及相应了解程度，时间预设为春节前A计划优势：利息低，运作时间短（条件有合作方）融资计划B计划B计划：此计划是在A计划运作全部被否决后启动运作，非常复杂，如便以融资利息较高，计划内容详见运行方案。A计划：短期内接触各大财团B计划：货包分解，各个击破15.10.16-15.11.115.11.1-16.2.2616.2.26-16.3.1516.6.15-16.9.3015年11月1日16年2月26日16年6月15日15年10月10年+16.9.30-N市调期 融资期 相应资产分解 理财融