商业银行个人业务贷款培训资料

1、个人信贷业务介绍122提 纲 借款申请人条件 第一部分 个人信贷业务介绍及营销策略 （一）北京市个人信贷业务发展及现状 （二）营销策略 第二部分 个人信贷业务产品及流程 （一）产品架构 （二）各产品操作及审批要点 （三）特色产品介绍 第三部分 风险管理 （一）风险管理手段 （二）贷后管理内容 （三）案例介绍 233第一部分 个人信贷业务介绍及营销策略 借款申请人条件 （一）定义及分类 定义：银行针对个人发放的贷款 根据人民银行分类标准，个人贷款根据贷款目的和投向可分为个人消费贷款、投资经营贷款、其他用途等三大类 （二）北京市个贷业务发展规模 （三）营销态势和策略344第一部分 个人信贷业务介绍

2、及营销策略 借款申请人条件 房屋按揭类贷款 个人一手房、二手房按揭贷款、转按揭贷款、住房配套车位贷款 个人消费类贷款 个人汽车消费贷款、个人综合消费贷款（大件耐用消费品、住房装修、 旅游、教育等 ）、个人留学贷款 个人额度类贷款 个人授信额度循环贷款 个人存款质押贷款 个人本外币存款、存单质押贷款、国债质押贷款、本外币理财产品质押贷款 个人经营类贷款 小企业主贷款、商户贷款、创业贷4第一部分 个人信贷业务介绍及营销策略 2004年北京市个人贷款余额1990亿元，2005年为2114亿元，增长124亿元，2006年为2161亿元，比上年增长47亿元，2007年为2487亿元，增长326亿元，截至

3、2008年9月，余额为2563亿元，增长76亿元，（扣除北京市农村商业银行94亿元，实际下降14亿元。 规模排名： 工商银行 424亿元 建设银行 395亿元 中国银行 312亿元 民生银行 210亿元 北京银行 160亿元 招商银行 141亿元 中信银行 140亿元 农业银行 136亿元 交通银行 122亿元 光大银行 111亿元 农商行 94亿元 华夏银行 91亿元 深发展 88亿元 兴业银行 62亿元 浦东发展 48亿元 广东发展 25亿元5第一部分 个人信贷业务介绍及营销策略“烽烟四起”，“不惜代价”，寻找、抢夺稳定的业务渠道和来源；广告宣传 促销活动服务和效率一手房：开发贷、开发商、

4、不指定楼盘（住房担保中心）二手房：二手房经纪公司、二手房金融服务担保公司、物业公司个人经营性贷款：专业担保公司（个人类、公司类）、商城、专业市场个人消费贷款：直客式 677提 纲 借款申请人条件 第一部分 个人信贷业务介绍及营销策略 （一）北京市个人信贷业务发展及现状 （二）营销策略 第二部分 个人信贷业务产品及流程 （一）产品架构 （二）各产品操作及审批要点 （三）特色产品介绍 第三部分 风险管理 （一）风险管理手段 （二）贷后管理内容 （三）案例介绍 7第二部分 个人信贷业务产品及流程业务模式一 支行受理业务申请，分行给予支行一定的贷款审批权限，支行进行贷前调查，审批、发放、贷后管理，超权

5、限上报分行审批。业务模式二支行：个贷业务唯一的经营机构，负责个贷业务的产品销售、贷前调查、贷款组卷、抵/解押登记、贷后检查、贷后服务等工作 分行：设立专门机构，负责个贷业务市场推动、制度建设、集中评审、集中放款（支行）、集中档案管理（支行）、集中权证管理（支行）、集中催清收（支行）、资产监测等操作和管理工作 业务模式三 支行不经营个贷业务，分行分设两个机构（个贷营销部、个贷管理部），分别负责市场营销和贷前调查、贷款审批和贷后管理。业务模式四支行：负责个贷业务的产品销售、提前还款处理等贷后服务工作 分行：负责个贷业务市场推动、制度建设、集中评审、集中放款、集中档案管理、集中权证管理、集中催清收、

6、资产监测等操作和管理工作。成立专门队伍负责贷前调查工作。 8第二部分 个人信贷业务产品及流程住房按揭项目额度调查和审批 在办理一手房按揭贷款前，先对房地产项目进行认定，并根据楼盘情况对其授予一个最高授信额度，明确最高按揭成数、期限、利率、还款方式等，明确项下单笔按揭贷款在办妥抵押登记手续前，由开发商提供全程或阶段性连带责任担保。 审查条件： 开发商基本条件、法人地位、财务状况、开发及担保能力； 开发手续是否完备、五证是否齐全、楼盘位置及销售前景、借款申请人是否目标客户群； 9第二部分 个人信贷业务产品及流程 住房按揭项目发展目标： 地理位置、交通状况、楼盘品质、开发商实力等 商业用房项目发展目

7、标： 地理位置、商业氛围、招商安排、物业管理等 限制受理楼盘： 五证不全；自有资金不足；重新包装上市、历史债务纠纷无法调查的烂尾楼盘；包租返利的产权式酒店、商铺、各类度假村、分时度假别墅等投资前景无法预测的炒作性物业；仅在地坪线上划线示意分割权属单元，不符合房屋基本特征的商场柜台，摊位；装修标准超过售价30%以上的“精装修”楼盘；异地楼盘等。10第二部分 个人信贷业务产品及流程 一手房屋按揭贷款 产品定义：是指购房人在向房地产开发商购买房产时，自己先支付规定比例的首期房款，在由开发商或我行认可的其他担保方式提供担保的前提下，其余购房款由我行贷款支付，待所购房产具备抵押登记条件后以该房产作抵押或

8、继续延续原担保方式，按约定方式还本付息的一种贷款业务。 按照房屋性质可分为： 一手住房：住宅、公寓、别墅 一手商业用房：商铺、写字楼、商住两用房、商务公寓11第二部分 个人信贷业务产品及流程 授信及放款条件应严格按人民银行及银监会相关规定执行： 项目合规合法性； 住宅放款条件：主体结构封顶； 商用房放款条件：取得竣工验收备案表后放款；最高贷款成数成，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的倍。（商用房）最高贷款成数.成，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的倍。（商住两用房）12第二部分 个人信贷业务产品及流程一手住房贷款要素要点1

9、3第二部分 个人信贷业务产品及流程 二手房屋按揭贷款 产品定义：指借款人购买二手房屋在自己支付规定比例首付款并以其所购房屋作抵押或提供其他银行认可的担保前提下，其余部分购房款由银行贷款垫付并按约定还本付息的一种贷款业务。 房产抵押方式：借款人以所购房产或其他现有房产作抵押担保。 阶段性担保加房产抵押 （1）法人机构提供阶段性保证 （2）阶段性质押 （3）自然人提供阶段性保证。 住房置业担保公司提供全程保证14第二部分 个人信贷业务产品及流程 二手房位置、楼龄、性质（经济适用房、央产房、成本价房）的相关规定 放款模式：办妥抵押登记、收妥他项权利证明（或他项权利证明收件回执）放款；凭契税发票和过户

10、回执、落实阶段性担保后放款；凭过户后新的产权证、落实阶段性担保后放款；凭契税发票和过户回执放款入售房人帐户并冻结，取得他项权证后解冻；凭过户后新的产权证放款入售房人帐户并冻结，取得他项权证后解冻。15 借款人的条件： 1、年满18周岁的自然人，具有完全民事行为能力，能提供有效的身份证明或居留证明； 2、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； 3、已与开发商（售房人）签订购房合同或认购书，支付了规定比例的首付款； 4、同意委托银行将按揭贷款划入开发商（售房人）帐户，并授权银行直接从还款帐户上扣还月供。16第二部分 个人信贷业务产品及流程 住房按揭贷款审批要点 借款申请人身份（大陆、

11、港澳台、外籍） 借款申请人户籍（户口本复印要求、学历、任职） 借款人婚姻状况（未婚、离婚、证件丢失） 共同借款人或第三方保证人（年龄小、收入高、家族 企业任职） 贷款金额（首付+贷款=购房总价） 贷款成数 贷款年限 贷款利率 还款方式（等额本金、等额本息、组合还款） 还款月供比（本笔50%，综合55%）17第二部分 个人信贷业务产品流程 住房按揭贷款审批要点收入证明（盖章、联系人 、可包含租金、分红等）核实工作记录（租赁合同、完税证明、工资单）营业执照（年检）首付款发票购房合同人行征信系统信用报告（次数和期数的要求）学历证明资产证明（200万元以上、自雇人士、信息不匹配）调查报告家访记录外籍人

12、士（护照有效期、签字一致性18第二部分 个人信贷业务产品流程住房按揭贷款审批要点在购房人中包含未成年人（法定监护人为借款人，仅限 父母、亲属关系证明）多人共同申请借款二手房抵押物范围二手房楼龄跨行转按揭19第二部分 个人信贷业务产品及流程 汽车消费贷款 是指向个人借款人发放的用于购买自用车（不含商用车、二手汽车）的贷款。本办法所称自用车是指借款人购买的、不以营利为目的的汽车。 个人综合消费贷款 是指向自然人发放的，用于购买包括住房、大件耐用消费品、住房装修、旅游、教育等在内的消费品和消费项目的人民币贷款业务。20第二部分 个人信贷业务产品及流程 个人经营性贷款 个人经营性贷款是指银行对符合条件

13、的小型私营企业业主（或控股股东、实际控制人）发放的，用以支持其生产经营及其他合理性投资需求的人民币贷款业务。 21第二部分 个人信贷业务产品及流程 借款人和用款企业基本条件 1、借款人年满18周岁，具备完全民事行为能力，为其经营企业的实际拥有者和控制人，个人及企业信用良好，遵纪守法，无不良记录； 2、持有合法有效的营业执照（包括个体工商户执照）； 3、在本市具有有固定的居所和生产经营场所； 4、借款人所开办的企业成立年限，从业年限； 5、主营业务突出，有稳定的产购销渠道，现金流量充足，与到期债务匹配关系良好； 6、限制进入的行业（歌舞娱乐、桑拿洗浴、网吧酒吧等易受政策影响的行业和公司以及污染严

14、重、技术落后、资源浪费的行业，如小煤矿、小炼油、小水泥、小玻璃、小火电等“五小”行业以及小造纸、小化工、小冶炼等面临淘汰关闭的行业或企业）。22第二部分 个人信贷业务产品及流程保证方式一、抵（质）押 抵押物及抵押率的规定 普通住宅 高档公寓、别墅 商业用房（含写字楼、商铺）、商住两用房 标准化仓库、厂房 经营权、知识产权、存单等二、法人机构担保 担保公司担保和市场开发商（或管理者）担保两种方式。23第二部分 个人信贷业务产品及流程 贷款金额的规定 规定贷款最低和最高限额（30-1500万元）。 应根据借款人家庭和所控制企业净资产情况、经营支用的资金需求、经营企业的规模、现金流情况、借款人的还款

15、能力、担保方式等方面综合确定，原则上不超过借款人家庭和所控制企业净资产。 借款人家庭和所控制企业净资产=借款人及所控制企业资产之和借款人家庭及所控制企业的所有对外负债。242525贷款用途的规定 可用于资金周转与合理投资需求、扩大经营规模、店面装修改造等，提供的贷款用途资料可以是贷款资金使用说明、或交易合同、或采购协议等。贷款资金划转的规定 经营周转一般贷款本金用于个体工商户、小企业主等自雇人士对本企业经营周转使用，信贷资金发放至进入借款人卡中，支行应监督划转入申请人公司账户（个体工商户除外）对外支付，做到专款专用。 第二部分 个人信贷业务产品及流程252626评分卡 125主要指标项分项评分

16、标准得分5借款人基础情况年龄28岁以下得1分，28岁以上得2分；学历高中以下得0分，高中得1分，大专以上得2分；本市户籍得1分，外地户籍得0分3行业经历从业年限1年之内得0分1-3年得1分3-5年得2分5年以上得3分2本企业从业年限1年之内得0分1-3年得1分3年以上得2分262727评分卡 5信用记录本人信用纪录(未婚得分乘1.5）无任何贷款记录2分有贷款无任何逾期记录得5分近两年内逾期记录累计不超过6次，且每次不超过1期得4分近两年内逾期记录累计超过6次，且每次不超过1期得3分近两年内逾期记录最高超过1期得2分逾期期数超过2期或目前存在逾期得0分5配偶信用纪录无任何贷款记录2分有贷款无任何

17、逾期记录得5分近两年内逾期记录累计不超过6次，且每次不超过1期得4分近两年内逾期记录累计超过6次，且每次不超过1期得3分近两年内逾期记录最高超过1期得2分逾期期数超过2期或目前存在逾期得1分272828评分卡 10家庭净资产家庭房产、金融资产、车辆资产净值（总价值贷款余额)50万以下得0分50-100万得4分100万-200万得8分200万以上得10分40抵押物成数住宅6-7成得20分，5-6成得30分，5成之内得40分商用房4-5成得20分，4成之内得40分别墅5-6成得20分，5成之内得40分10位置(长安街以南乘0.8)四环之内得10分四环-五环之内以及五环之外的重点地区如上地、亦庄、轻

18、轨沿线得6分其余地区不得分10类型普通、中高档住宅得10分别墅、四合院、经济适用房、成本价、高档公寓（3万以上房价）得5分其余物业指商用房、商住两用不得分10年收入水平经营收入年销售收入借款金额3得10分1年销售收入借款金额3得分年销售收入借款金额 1 得分282929评分卡 8附加项利率上浮20%得2分，20%-30%得4分，30%-50%得6分，50%以上得8分5强制执行公证是得5分，否不得分3第三方担保是得3分，否不得分5银行往来代发工资户、对公结算户4月供存3个月及以上月供，金卡级（含个贷）以上贵宾客户总分293030评分卡 产权人中含有未成年人的1票否决地下室、半地下室在北京没有固定

19、生产经营场所的信用报告中出现呆滞、呆账的假按揭经历30第二部分 个人信贷业务产品及流程 特色产品介绍 一、房贷 个人住房循环授信“随借随还” 是指在该行获得个人授信额度并签署有关协议后，可以通过网上银行或 银行自助办理借款和还款手续的一项新业务。其中该业务国内首创“自动提前还”功能，只要设置专门的还款账户，存入该账户中的人民币活期存款每天自动用于提前还款，最大限度地节省利息。 结构性固定利率住房贷款 固定利率个人住房贷款是指客户办理个人住房贷款时，与银行约定一个固定的期限，在该期限内贷款始终按照合同约定的贷款利率计息，利率固定不变，固定期满后，按照合同事先的约定来确定剩余期限内的贷款利率水平及

20、重定价周期的业务。31第二部分 个人信贷业务产品及流程 固定利率期间，贷款可以分段执行不同的固定利率标准。如固定5年的贷款可以在前2年执行一个固定利率标准，后3年执行另一个固定利率标准；固定10年的贷款可以在前5年执行一个固定利率标准，后5年执行一个固定利率标准。 多样性的还款方式 除了常见的等额本息、等额本金、按月付息到期还本方式以外，各行为客户提供了多种可供选择的还款方式： 等额递增-以等额还款为基础，每次间隔固定期数还款额增加一个固定金额的还款方式（如三年期贷款，每隔12个月增加还款100元，若第一年每月还款1000元，则第二年每月还款额为1100元，第三年为1200元）。此种还款方式适

21、用于当前收入较低，但收入曲线呈上升趋势的年轻客户。32第二部分 个人信贷业务产品及流程 等额递减-以等额还款为基础，每次间隔固定期数还款额减少一个固定金额的还款方式（如三年期贷款，每隔12个月减少还款100元，若第一年每月还款1000元，则第二年每月还款额为900元，第三年为800元）。此种还款方式适用于当前收入较高，或有一定积蓄可用于还款的客户。 按期付息，按期还本- 按一间隔期（还本间隔）等额偿还贷款本金，再按另一间隔期（还息间隔）定期结息，如每三个月偿还一次贷款本金，每月偿还贷款利息。 “双周供”-是指将贷款还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。33第

22、二部分 个人信贷业务产品及流程 按周还本付息-以等额本息或等额本金还款法为基础，以7天或者7天的整倍数作为还本付息的周期，周期最短为7天，最长不超过21天（含）。 “天天省”-提出了“天天还款，天天贷款、天天省息”的理念。与传统个人住房贷款产品相比，主要有三个优势：一、节省了借款人的贷款利息；二、满足资金随时支取的需求；三、省去亲自到银行提前还款的麻烦。同时，办理此项业务的借款人也可自由选择固定利率或浮动利率。银行将客户的自有资金按照一定规则用作提前偿还贷款，并在次日将客户前日提前偿还的金额划拨到客户的还款帐户中，节省贷款利息的同时，满足临时资金需求。34第二部分 个人信贷业务产品及流程 入住

23、还款法-是指借款人购买产权房或购买与银行签订了按揭合作协议且开发商为贷款提供阶段性保证担保的期房时，可在所购房产入住之前，暂缓归还贷款本金，仅归还贷款利息的还款方式。 “气球贷”-是一种采用全新还款方式的房贷产品，其利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。前期每期的还款金额较小，而在贷款到期时则剩余较大部分的贷款本金、需要借款人一次性偿还。 （1）客户可以同时选择一个短期贷款和低的月供，譬如选择5年期的“气球贷”可以同时选择30年期贷款的低月供； （2）客户可以拥有一个较低的贷款利率。由于“气球贷”的实际贷款期限较短，其对应期限的贷款利率也较低。譬如3年期的“气球贷”（按30年计算月供）

24、，适用的基准利率是7.02%35 存抵贷-还款账户上的资金将按照一定的比例被视作提前还贷，节省的贷款利息将作为理财收益返还到客户的账户。还款账户中超过5万元的部分，将按照一定的比例冲抵贷款本金，存款越多，节省的贷款利息越多。根据还款账户中的余额，每天计算理财收益，日积月累，可享受丰富的理财回报，需要使用资金时，客户可随时提取存款，灵活调度。资金富余时，更可冲抵贷款，节省贷款利息。 按揭开放帐户-个人按揭开放账户业务是一个授信额度的动态管理过程，它是将按揭借款人的贷款账户和存款账户相关联，以借款人按揭的房屋作最高额抵押并根据按揭贷款的归还状况确定授信额度，借款人在额度有效期内可以通过柜台或自助渠

25、道循环使用额度内贷款。36第二部分 个人信贷业务产品及流程 二、综合消费贷款 个人住房抵押循环授信-是指自然人以其所购住房作最高额抵押向银行申请个人授信额度，在不超过授信有效期限和可用额度的条件下，被授信人可向银行多次申请具有明确消费用途的个人贷款，授信额度可循环多次使用。 三、个人经营性贷款 个人生产机械设备贷款-是指向借款人发放的用于购买向银行认可的设备经销商的合格生产设备、并提供以该设备作抵押、以及符合银行条件的担保和回购方式的贷款。37第二部分 个人信贷业务产品及流程 工程机械按揭贷款指贷款-该贷款主要用于购买工程车辆和机械设备两大类产品，实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”

26、的原则。 工程车辆是指用于流动作业，带汽车底盘，上国家汽车目录公告的特殊车辆； 机械设备是指非流动作业，建设系统工程所需的工程机械设备，主要指除工程车辆以外的机械设备。 可选择以下担保方式： 1、以所购车辆设定抵押，并由生产厂商提供全程回购担保。 2、以银行认可的足额财产（包括房产和有价单证）作为抵/质押38第二部分 个人信贷业务产品及流程 四、个人信用授信 一般银行都明确规定目标客户阶层和资质，利率较高，金额较小。 个人信用授信业务-指给予符合银行有关条件的高端优质客户一定的授信额度，在授信额度的有效期和可用额度内，被授信人（借款人）可多次向银行申请发放具有明确消费用途的个人贷款，无需提供担

27、保的授信业务。 “现贷派”无担保个人贷款 （1）无需任何房产抵押、无需任何他人担保。 （2）按月付息到期还本：贷款期限最短6个月，最长可达4年，每月仅支付贷款利息。 幸福时贷”个人无担保贷款 贷款用途包括各项消费支出、大宗购买、留学、结婚蜜月等。394040提 纲 借款申请人条件 第一部分 个人信贷业务介绍及营销策略 （一）北京市个人信贷业务发展及现状 （二）营销策略 第二部分 个人信贷业务产品及流程 （一）产品架构 （二）各产品操作及审批要点 （三）特色产品介绍 第三部分 风险管理 （一）风险管理手段 （二）贷后管理内容 （三）案例介绍 40第三部分 风险管理 一、风险管理手段 制度管理、系

28、统管理、权限管理、流程管理、贷后检查、团队管理、五级分类 二、贷后管理内容 资产预警和监测、贷款催清收、权证管理、档案管理、贷后检查、贷后服务等内容 人民银行个人征信系统的管理 人民银行应收账款质押系统的管理 北京市建委房地产抵押登记管理系统 41第三部分 风险管理 制度建设 贷前：年度业务授信指引、贷款客户调查操作指南、审查审批管理办法、评审会工作制度、合作中介机构的管理（专业担保公司、二手房经纪公司、评估公司、律所、公证处、保险公司）等 贷中：授信业务集中处理管理办法、放款监督管理办法 贷后：贷款逾期催清收管理、权利凭证管理、风险预警、档案、贷后管理操作手册 42第三部分 风险管理 资产风

29、险预警和监测 （一）监管风险监测-对个人信贷业务经营活动中违反国家金融相关法律、银行业监管部门或政府其它管理部门相关规定所引起的业务风险监测。 1、信贷资金用途监测，是对发放无指定用途个人贷款、贷款用于股本权益性投资或国家政策限制的其它用途等违反监管政策的风险监测； 2、借款人主体资格监测，是对借款人身份、家庭收入、信用状况、外籍人士居留状况等违反监管政策的风险监测； 3、授信要素监测，是对贷款成数、期限、利率、还款方式等违反监管政策的风险监测； 4、抵（质）押物监测，是对贷款发放时抵（质）押物性质、状态等违反监管政策的风险监测；43第三部分 风险管理 （二）信用风险监测-是对借款人、合作机构

30、等未能履行合同所规定的义务或信用质量发生变化，从而给银行个人信贷资产带来损失的风险监测。 1、借款人信用风险监测-是对由于借款人工作单位、经营状况、健康状况或其他因素变化导致借款人收入或信用状况出现变化而引致个人信贷业务风险的监测。 体现在借款人及其家庭收入下降或其它原因导致还款能力降低； 借款人还款意愿下降。44第三部分 风险管理 2、合作机构转嫁风险监测-是对由于合作机构的经营状况恶化、技术水平降低等因素引致个人信贷业务风险的监测。 （1）项目完工风险，是指由于开发商原因导致房地产项目难以如期完工引起的按揭贷款风险； （2）产权办理风险，是指由于开发商原因导致房地产项目难以如期办理产权证引

31、起的按揭贷款风险； （3）项目贬值风险，是指由于房地产项目工程质量或其它原因导致销售价格下降引起的按揭贷款风险； （4）项目纠纷风险，是指由于开发商违约或其他原因与客户产生纠纷导致客户拒绝还款引起的按揭贷款风险； （5）项目经营风险，是指由于批发市场或其他统一经营类商业物业因经营失败导致项目下借款人丧失还款能力或意愿引起的贷款风险； （6）押品估价机构出现评估技术失当、估价结果失实等引起的贷款风险；45第三部分 风险管理 （三）市场风险监测-是指由于抵（质）押物的价格波动，出现押品价值不足，引致银行担保权益受到损害的个人信贷业务风险监测。按照风险的影响范围，由整体性、区域性、单笔贷款押品价格波

32、动风险。 （1）房地产价格出现整体性区域性单个下跌； （2）汽车价格出现整体性区域性单个下跌； （3）外币质押物汇率下跌；46第三部分 风险管理 （四）操作风险监测-是对经营管理过程中由于人员、流程、外部事件等因素导致个人贷款风险的监测，包括内控流程风险监测、真实性风险监测、岗位尽责风险监测。 1、内控流程风险监测-是对由于内部组织和管理制度不完善或未得到有效落实而引致的信贷风险的监测，包括业务运营风险监测、授权管理风险监测、授信政策风险监测。 （1）业务运营风险监测-是对个人信贷业务经营活动中由于业务流程设计不健全、岗位设置不合理或人员配置不到位所产生风险的监测。 （2）授权管理风险监测-是

33、对转授责制定不合规或受责人未按要求执行受责，引致个人信贷业务风险的监测。 表现在转授责不符合规定； 超权限审批贷款或签署相关合同； 贷款审批存在绕权或故意逃避受责行为； （3）授信政策风险监测-是指所制定的业务管理办法存在漏洞或违反监管制度的风险监测； 47第三部分 风险管理 2、真实性风险监测-是对个人信贷业务中，借款及担保意愿不真实、法律手续缺乏效力的风险监测， 借款合同、个人借款凭证等贷款重要资料未由借款人或其授权委托人签署； 委托人代借款人签章的，委托授权手续缺乏法律效力； 申请人伪造授信申请资料骗取银行信用。 3、合作机构欺诈风险监测-是对由于合作机构虚构、指使借款人或有意与借款人串

34、通编造虚假贷款材料，引致信贷风险的监测。 开发商引荐的一手楼按揭业务出现假按揭； 二手楼交易中介引荐的按揭业务出现假按揭； 汽车经销商引荐的汽车贷款业务出现虚假贷款； 律师见证机构出具虚假的见证文件；48第三部分 风险管理 （三）岗位尽职风险监测-是对由于个人信贷业务相关人员知识技能不足、责任心较弱或存在道德问题，未能有效执行管理规定，引致个人信贷风险的监测。 （1）贷前调查不全面、不真实，或未如实反映风险状况； （2）贷款评审过程不规范，或未能发现明显的风险迹象； （3）未落实审批条件发放贷款，或贷款发放发生重大错误； （4）需放款后补充的信贷资料或授信条件未按要求落实； （5）贷款合同或协

35、议版本不符合我行规定； （6）贷款资料发生毁损或遗失； （7）贷款检查不到位，未能及时发现重大风险隐患； （8）贷款催清收不及时，导致丧失诉讼时效； （9）提前还款处理或房屋交易监管资金解冻、划转不规范，出现重大失误；49第三部分 风险管理 贷款催清收工作 是指对贷款即将到期客户的预警提示,对逾期或出现其他风险隐患的贷款实施催缴以及资产保全的管理过程。 加强个人贷款催清收信息的维护与管理，建立和完善个人贷款催清收管理台账，及时做好催清收记录。 短信预警扣款日前5天、前1日、逾期后第1日对帐户存款余额不足的借款人进行短信提示 催收逾期5日后至逾期60（90）日进行 委外催收逾期60（90）-18

36、0日后进行，律师、专业机构， 、律师函、上门 诉讼清收 对突发事件、特殊事件快速反应，及时采取措施50第三部分 风险管理 权证办理和保管 制定制度、岗位设置、集中管理 权利凭证（以下简称“权证”）包括抵（质）押物的权利凭证、保险单、领取权证的凭据以及我行认为必需保管的其他重要凭证。 权证的办理原则上应由我行员工完成，如委托第三方中介公司办理的，应当由我行正式员工亲自领取权证及放款条件要求的回执。 权证依照保管级别依次分为入库保管、周转库保管、专夹保管三种方式。 （一）入库保管 1、已办妥抵押登记手续的现房及期房的他项权利证明； 2、已加盖抵押登记备案章的房地产证、购房合同； 3、已办妥抵押登记

37、手续且无需退还客户的房产证、土地证； 4、已办妥抵押登记手续的车辆登记证书； 5、已办妥冻结和质押登记手续的定期存单、凭证式国债； 6、保险公司履约保证保险保单； 7、抵押房屋的财险保单以及抵押车辆的车险保单；51第三部分 风险管理 （二）周转库保管 1、尚未办理抵押登记手续且需要我行暂时保管的房地产证、车辆登记证及办理抵押登记所需的其他相关材料应入周转库保管，入周转库保管的时间最长不得超过1年； 2、应当入库保管的权证因故无法及时入库的，可入周转库临时保管，但保管期最多不得超过10个工作日，期满前必须转为入库保管。 （三）专夹保管 各种权利凭证的取件回执等。 出入库管理规定 定期对账规定52

38、第三部分 风险管理 业务档案管理 制度建设、岗位设置、集中管理 职责：接收、整理、保管、使用、移交、销毁 对档案分类、保管内容、调阅、借出、装订、排序、保管年限等进行详细规定 库房建设：存量库、结清库 贷后服务 是指在个人贷款发放后，借款人与银行授信关系存续期间，银行向借款人所提供的业务咨询投诉处理、对账、贷款要素变更、客户征信信息查询及异议处理、信息提醒等服务行为的统称。个人信贷客户定期集中对账工作的组织和实施；53第三部分 风险管理 案例介绍 资金流向 由于个人资金取现、划转方便，不易于监控资金用途和流向，应定期、及时进行检查，杜绝借款人骗取信贷资金、违规使用信贷资金的行为发生。 确保贷款

39、不能进行银证、基金交易。对于贷款未按规定用途使用、直接或间接进行投资或进入股市等违规、违法行为，监管部门已加大认定和处罚力度，即使贷款被收回，经办支行和经办人仍将受到处罚。 54第三部分 风险管理 【案例1】：某银行经办的个人自助循环额度贷款，贵宾客户，开通自助渠道，贷款用途提供房屋装修合同一份，其他用于消费。贷款发放后，客户在3个月内11次通过自助设备支取额度，金额不等，进行短线证券交易。 【案例2】：某银行经办的个人房产抵押贷款，贷款用途为购买房产支付首付款。贷款发放后，部分汇往他人他行账户，汇款单填写用途为购物；部分汇往本人他行账户，汇款单填写用途为炒股。 分析：客户资质良好，且提供有贷

40、款用途材料，但经营机构未将贷款直接转入收款人帐户，也未能监控借款人汇款过程，客户在汇款单上随意意填写的贷款用途造成贷前调查不实，客户挪用贷款的结果。55第三部分 风险管理 【案例3】：某银行经办的二手房按揭贷款，提供二手房买卖协议、拟交易房产证。贷款放入二手房售房人卡内，其后贷款资金又在本行转回借款人卡内，未按照申请用途使用贷款。 【案例4】：某银行经办的员工住房贷款，贷款用途为购买一手房，提供预售合同，审批要求“贷款审批后放款至申请人个人账户，由支行监督款项划转至开发商。” 放款后客户将贷款资金转入他行帐户进行银证转账。 分析：客户资质良好，且提供有贷款用途材料，购房行为真实发生，客户解释由

41、于贷款未能及时到位，故在贷款发放前已用自有资金支付了房款，因此借款人将贷款视同自有资金随意安排，造成挪用贷款的事实。56第三部分 风险管理 虚假交易背景 【案例5】：某银行经办的个人二手房按揭贷款，贷款用途购买二手房，提供二手房买卖合同、首付款收取收条、拟交易房产证复印件，贷款发放后直接划入售房人帐户，根据银行要求，提供了过户后的房产证复印件。经房地产交易网查询，该房产并未过户，新房产证复印件系伪造。 从以上案例中可以看到，少数借款人故意隐瞒真实的贷款用途，有的甚至提供虚假的二手房买卖、装修协议等材料骗取贷款；有些申请人申请用途真实，但在资金使用上存在歧义，认为只要交易行为真实发生不一定非使用贷款；银行未能认真核实申请人真实用途，贷后未落实有关资金用途监控的有条件审批意见。针对上述问题，应从以下几方面加强监控：57第三部分 风险管理 1、进一步加强贷前调查 在受理业务时认真了解客户申请贷款的真实目的和用途，提高识别能力，加强贷前调查，对不符合政策要求的借款申请坚决不予受理，从源头杜绝发生贷款被挪用、违规进入股市的可能性，并对客户提交的申请资料认真核查，严禁各类虚假资料进入审查审批环