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1、 从物业管理现状分析业主权利的维护 摘 要：随着人们生活质量的不断提高，人们对住房的需求不再局限于有房居住即可，居住环境、人文环境等因素也越来越被社会关注。企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备及相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理活动直接涉及业主的利益，其中牵涉的企业、物业管理企业确是具有法人地位的商业型组织，两者法律地位并不平等，以至于实践中业主、业主大会和房屋开发商或物业管理企业之间的纠纷不断1。 (三)公共地方的利用 物权法对于小区业主的权利作出了规定，小区业主可以共同使用公共地方。公共地方包括小区道路、小区楼顶

2、等。但是，实际上，小区业主很少行使使用公共地方的权利。物权法规定，小区道路属于公共地方，业主停车应当是免费的，但是，几乎所有的小区业主在小区道路上停车都是要交停车费的，只不过是比在专用车位停车便宜一些而已。 其次，关于公共地方使用所产生的收益归属问题也含混不清。公共地方为业主共有，因此，利用公共地方所产生的收益理应由业主所有，物业公司只不过是负责管理小区的。现在几乎所有的小区在电梯间都贴有制作精良的广告，而赚取的广告费用却由物业公司收取，这些费用花在哪里也是含混不清，基本是直接归物业公司所有。 二、业主权利维护 针对以上提出的业主权利难以保障的各种情况，现在提出几点建议，以便更好地维护业主的利

3、益，改善物业公司与业主之间的关系。LOcAlHOST 首先，应当确保业主享有选择物业公司的权利。物业公司实际上就是代理广大业主管理自己的不动产，通过对小区的建筑物、环境的维护以及协调小区业主间的关系，而为业主创造更良好的居住环境。因此，对业主来说，选择物业公司就等于选择由谁来管理自己的财产，企业的每一笔费用需要经过业主团体核实后才能支出，这样能够有效的控制物业管理费用的支出，防止物业管理企业做不真实的财务报表或凭证3。物业公司赚取的应该是一定数量的佣金。有的小区对物业管理费的收取实行包干制，这样收费比较简单，易于计算，但是由于收取的费用中包括物业管理企业的利润，所以难免的，物业管理企业会在物业管理方面降低花费的资金从而提高企业的利润。酬金制更为科学合理，酬金制中，业主所缴纳的物业服务费只能用于物业服务，不得作为物业公司的资金，物业公司的酬金是业主按照一定比例或数额缴纳的。物业公司提供的服务本来就是一种劳务，应当根据劳务赚取合理的费用。对小区的管理不同于企业化管理，物业公司不能把对小区的管理过程变成想方设法提高企业提润的手段。 以上仅是对改善物业公司物业服务的几点建议，物业管理直接关系居民生活水平，因此国家相关部门及物业管理企业应当更多地关注如何提供使业主更加满意的物业服务。 参考文献：1 林建伟.房地产法基本问题m.北京：法律出版社,2006.2 程捷.物业管理人

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