白马湖国际大酒店项目可行性研究报告

1、s错鑿错误虚错靈错误:二错误:二错误K错误K 安徽白马湖国际大酒店建设项目可行性研究报告第 一 章 概 论（ 一） 项目 概 况项 目 名 称 安徽白马湖国际大酒店项目 承办 单位 ： 长广工程建设有限责任有限公司广德分公司法定 代表 人： 吴桂 和4、项目拟选地址邱村镇新城规划区5、投 资 规模 7000 万 元6、建 设 期限 1.5 年7、经 营 范围住宿、餐饮、娱乐、购物、中小型会议、展览与展 示（二）项目背景1、上海通用汽车研发试验中心现已落户邱村镇， 并 将 在 2011 年 底竣 工 全 面 交 付 使 用 ，该 项 目 为 安 徽 省 “ 861”重 点项 目，具 备强 势的品

2、 牌效 应，对 广德 县的 汽 车零配件和配套服务业的发展具有极强的辐射带动力。上 海 通 用 汽 车 研 发 试 验 中 心 项 目 建 设 工 程 ，占 地 5.7 平 方公 里， 用地 1.37 平 方 公里， 总 投资 164300 万 元 ， 是我县招商引资落户邱村镇的重点工程之一。长广工程 建设有限责任有限公司善于扑捉市场商机，将拟建“安 徽白马湖国际大酒店”视为该工程的重要配套服务项 目，为今后试验场的运营提供优越的吃住环境。2、广德，是安徽东南的门户，迎接东部经济西进的 桥头堡。“十一五”时期以来，广德人民在县委、县政府的坚强 领导下，更新理念、改革开放、招商引资、经济建设突飞

3、猛进。 广德的自然景观和风土人情已揭开含羞的面纱， 显露出迷人的微 笑，迎接八方来客，竹乡不仅已成为皖东南新的旅游热点，而且 成为广大外来客商投资创业的热土。邱村镇将作为“十二五”时 期工业空间布局的“一区三园”之一，良好的投资环境和发展优 势吸引的八方来客、投资者、创业者越来越多。但是，目前集镇 住居条件差， 星级宾馆仍是空白， 难以满足广大客商的消费需要， 从这方面讲， 为兴建该项目提供了客观条件， 也是本公司提出该 项目建设的主要背景。3、根据广德县房地产市场、投资环境和市场需 求 的 变 化 ， 结 合 邱 村 镇 市 场 环 境 、 特 征 、构 成 ，经 分 析 认 为 ：在 邱

4、村 镇 合 理 选 址 进 行 适 应 市 场 需 求 的 商 业 、服 务 业 、 旅 游 业 项 目 建 设（ 如 建 设 一 家 三 星 级 酒 店 等 ）尚 有 一 定 的 空间区位。因此，业主审时度势、把握机会、根据消费市 场（三星级酒店为空缺）特点，确定企业的任务与目标， 决 定 在 邱 村 镇 拟 建 三 星 级 酒 店 项 目 ，填 补 城 郊 中 心 集 镇 无 星 级 酒 店 的 空 白 ，并 通 过 高 水 平 的 经 营 管 理 将 产 生 较 好 的 社会效益和经济效益。（ 三 ） 项目建设的必要性1、是推动广德县城区经济发展的需要改革开放以来， 广德县域经济发展持续

5、增长， 目前服务业经 济已经到了一个能否再上新台阶的关键时期。 邱村大酒店建设将 成为带动区域三产经济发展， 乃至全县服务业的发展起到积极的 推动作用。2、是继续深化商业流通体制改革，不断提高企业管理水平 的需要近几年来， 流通领域通过在不同行业中尝试中外合资， 一方 面引进了资金， 另一方面引进了技术和管理， 从而推动了我国流 通体制的总体发展和综合效益提高。 但是， 我们在软件管理方面 与周边县市较先进水平相比还有较大差距。 因此， 继续在酒店业 进行有选择的中外合资项目， 重点引进软件管理， 对继续深化我 县流通体制改革、不断提高商业企业管理水平仍具有重要意义。3、是实施行业精品战略，进

6、行结构调整的需要 目前县城各类酒店数量并不少， 但一流的软硬件设施、 服务 水平令消费者满意的精品中高档酒店并不多， 且存在布局、 经营 结构不尽合理的问题。 该项目选择在邱村镇建设将对缓解此类矛 盾起到应有作用。4、是进一步推动对外开放，完善城市功能的需要 该项目适时建设， 对增加中心集镇商业区和城镇中心服务设 施、完善城市功能，推动经济合作与交流，进一步巩固和扩大对 外开放成果，具有一定意义。5、是优化土地资源配置，确保土地增值的需要 项目所选地址，是邱村镇文化、商业集中地带，商场云集， 彼此衬托、相互呼应。这一地区的土地十分珍贵，有效利用十分 重要。该项目建设，有利于房地产资源的优化配置

7、，确保土地增 值。6、是商务活动发展的需要本项目处于集镇辐射地带， 建成后可为周围有关机构提供商 务活动、商住用房和休闲、娱乐场所。7、是发展项目自身优势的需要 项目所在地，是区域文化素质较高、经济发达、商务活跃、 人民生活相对较富足的地区。邱村镇经过近十年来的改造建设， 商区的面貌焕然一新，一批现代商铺的开业运营，使此地购物环 境和服务水平更上一层楼。该项目建设将成为邱村镇的新景观和 休闲娱乐的较佳场所。（四 ） 项目建设单位基本情况项目承办单位是长广工程建设有限责任公司所属分公司。 长 广工程建设有限责任公司是国家一级企业，注册成立于1999 年1月 22日，住址湖州长兴县金陵南路。公司主

8、要经营矿山工程 建筑、线路、管道、设备安装、房屋建筑、工业厂房建筑、民用 住房建，注册员工人数为 380 人，注册资本 1000万元人民币， 在公司发展壮大的 11 年里，与社会各界同仁携手合作，谋求共 同发展， 为新老客户提供最优秀的产品和服务， 以最大的热忱和 积极乐观的态度迎接未来。 该公司有遍及苏浙皖沪渝等省市分公 司数十家。质量是企业发展的灵魂，信誉是企业的生命”，公司 全体员工始终贯彻“持继不断改进质量； 满足顾客需求； 力争成 为国内一流企业！ ”的质量方针， 以“高科技、 高品牌、 高质量、 高信誉”作为自己的奋斗目标， 以管理科学系统化、 质量优良精 品化的工作态度，不断创新

9、产品，开拓市场，来满足广大客户的 要求。（五 ） 项 目 编制 依据 、 指导 思想 、原则和 内 容1、 编制 的 依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划 纲要国务院关于加快发展服务业的若干意见（国发20077 号）国家发展和改革委员会产业结构调整指导目录2007国家发展改革委 关于认真贯彻落实国务院关于加快发展 服务业的若干意见的通知国家旅游涉外饭店星级的划分及评定（ GB/T 14308 -2003）安徽省人民政府关于加快发展服务业的若干政策意见安徽省“十一五”服务业发展规划纲要沿江城市群“十一五”经济社会发展规划纲要皖江城市带承接产业转移示范区规划省发改委关于上海通用汽车

10、（广德）研发试验中心核准 的批复（发改工 20081350 号）（11）广德县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（12）广德县产业发展指导目录（2007）（13）项目单位提供的其它有关材料2. 指导思 想 充 分 利 用 项 目 建 设 所 在 地 的 区 位 优势 ， 搞 好 项 目 的 规 划 设 计 ，突 出 协 调 、 先 进 、 实 用 、 美 观 、舒 适 和 多 功 能 性。项目 建 设既 立 足 邱村 镇经济建设需要 ，又兼顾外 TOC o 1-5 h z 延 发 展空 间。立 足邱 村 镇 经济 建 设需要 就是要 围 绕发展集镇 区 域 经济 、 知 识经 济 、 假

11、日 经 济 、 县 内旅 游 资源 、 人 文 优 势等 做好 旅 游观 光 事 业这 篇 文章，并为邱 村 镇中心集镇 发展搞好全方位服 务。兼顾外延发展空间就是抓住我省即 将 实 施 的 皖江城市带承接产业转移示范区规划建设这 个 机 遇 做好进一步扩大对外开放和迎接两个市场竞争的准备工 作，为县内外商贸交流、文化交流做出贡献。 项 目 建设 将 按照广 德 县 邱村 镇 集镇 总 体 规划 的 要 求，与 周边集镇 尤其 是广 德县 城的 城市 建设相结 合，与 上 海 通用汽车 研发试 验 中心项目建设相结 合。通过 该项 目建 设 ，进一步 美化、 完 善周边环境和项目 建设 所在

12、地的 集镇 中心区域功能，为 邱 村镇创造良好的投资环境和经营氛围 ，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效、人益。3、编制原则 酒店 设计 既要 体现 行业 特点（ 住 宿、餐 饮 、娱 乐 、 商 务 、 旅 游 、 展 览 与 展 示 、 购 物 、 会 议 、 交 际 等 ）， 又 要 体 现 具 有 服 务 社 会（ 满 足 市 场 需 要 、 增 加 就 业 、 拉 动 镇域经济增长等）的功能。做好项目的经济分析和财务分析，为项目建设 单 位（ 投 资方）和 项 目 建 设主管以 及审 批单 位提 供科 学的 决策依据。4、编制范围与内容根 据 本项 目 的 建设 方 案

13、、 承办 单 位的 行 业 特点 和 未 来经 营策 略要求 ， 本报 告主要研 究的 范围 和 内 容如下 ：概论 项 目 背景 和 建 设的 必要 性市场需求分析项 目 选址 与建 设条 件拟建方案与拟建标准项 目 拟 建 内容与 拟建 规模环保、劳动安全与卫生建设进度与资金使用项 目 组 织 机构与 劳 动 定 员 投资估算与资金来源（11）经济效益评价（12）风险性分析（六 ） 项 目 编 制 的 目 的 与 作用通 过 对项 目 建 设必 要 性 、 市 场 分 析 、 建 设 规 模 、 投 资估 算、效 益评 价 、结 论与 建议 等主 要内 容进 行比 较科 学 、 完整 、

14、准确的 定性 和 定 量分 析 ， 编 制比 较规 范的 项 目 建 设 可 行 性 研 究报 告 ， 从 而 为 业 主 进行 项 目 建 设 前 期 工作和为项目立项审批提供相关决策依据。第 二 章 项 目 建 设 的 必 要 性（一）是推动邱村镇区域经济发展的需要改 革开 放以 来，邱 村 镇经济发 展持 续增 长，目 前 已经到了一个能否再上新台阶的关键时期。安徽白马湖 国际大酒店建设将为邱村镇经济发展起到积极推动作 用。（ 二 ）是 继 续 深 化 商 业 流 通 体 制 改 革 ，不 断 提 高 企 业管理水平的需要近 10 余 年 来 ， 流 通 领 域 通 过 在 不 同 行

15、业 中 尝 试 中外合资，一方面引进了资金，另一方面引进了技术和 管理，从而推动了我国流通体制的总体发展和综合效益 提高。但是，我们在软件管理方面与国外先进水平相比 还有较大差距。因此，继续在酒店业进行有选择的引入 中外先进技术，重点引进软件管理，对继续深化我县流 通体制改革、不断提高商业企业管理水平仍具有重要意 义。（三 ）是 实 施行 业精 品战略，进 行结构调 整的 需 要 目前邱村镇各类餐馆数量并不少，但软硬设施 差、服务水平低，令消费者满意的精品及稍微上点档次 的酒店并没有，饮服经营结构不尽合理矛盾较为突出。 安徽白马湖国际大酒店的建设将对缓解此类矛盾起到应 有积极作用，填补我县北乡

16、无星级酒店的空白。四 ）是 进 一 步 推 动 对 外 开 放 ，完 善 集 镇 功 能 的 需安 徽白 马湖 国 际大酒 店 适时 建设，对增加 集镇 商 业 区和上海通用汽车（广德）研发试验中心服务设施、完 善邱村镇集镇功能，对进一步推动各方面的交流合作， 进一步巩固和扩大对外开放成果，具有一定现实意义。（ 五）是 优化 土 地资 源配 置，确 保土地增 值的 需 要 邱 村 集 镇 是 邱 村 镇 的 政 治 、经 济 、文 化 、商 业 中 心地带，也是建设中的上海通用汽车（广德）研发试验 中心所在地。项目建设所拟处的位置，商铺云集，商贸 市场交易活跃，彼此衬托、相互呼应。这一地区的土

17、地 十分珍贵，增值很快。该大酒店的建设，有利于房地产 资源的优化配置，有利于房地产业的流动开发和确保土 地增值。（六）是商务活动发展的需要 本项目是集镇中心地带，建成后可为周围其他机构公 务人员提供商务活动、商住用房和休闲、娱乐场所。（七）是进一步推动旅游业发展的需要 广德县城是一座拥有悠久历史和灿烂文化的名城，全县境内 旅游资源极其丰富。目前，年观光人数超过数百万人次。兴旺的 旅游业和各种政治、经济文化活动，为酒店业提供了充分的发展 机遇。选择在邱村镇建设该项目，可以与县城内的酒店、宾馆遥 相呼应，优势互补，有利于进一步推动邱村镇的旅游业发展。（八）是发展项目自身优势的需要项目所在区域，是邱

18、村镇文化素质相对较高、经济相对发达、 人民生活相对富足的地区。经过近年来的集镇改造建设，商贸区 的面貌焕然一新，一批现代商铺的开业，使此地购物环境和服务 水平更上一层楼。 将成为项目区的新景观和休闲娱乐的较佳场所。第 三 章 市 场 需 求 分 析（一）需求的周期由于酒店与旅游， 商务的高度相关性， 因此酒店的需求周期 性在很大程度上与旅游、商务的周期性相同。1经济周期 任何类型的景点产品，都属于奢侈消费品，它的弹性很大。因此它的需求和宏观经济周期有很强的相关性， 当宏观经济周期 处于衰退的时候， 人的可支配收入减少， 首先要减少的需求就是 对景点旅游这种奢侈品的消费。反之，则增加。 2007

19、 年以来， 中国由于受到世界金融危机负面影响和历史罕见的自然灾害袭 击，国民经济增长速度没能达到预定目标， 国内国际旅游增长速 度都明显放慢，酒店经济效益明显下滑。 2009 年以后，经济逐 步回升，国内国际旅游随即开始复苏，酒店效益相应开始回暖。2假日周期经过 22年的改革开放， 我国国民的生活水平已经大大提高。 人们不再满足于物质生活上的追求， 而去追求一种更高层次的精 神享受。因而，外出旅游便成为众人首选。 我国休假制度的改革， 更为人们提供了充足的休闲时间。 2000 年后，全国每个节假日 长假，举国上下约有 4600 万余人出游，使全国各大景区景点出现了前所未有的火爆现象。 这使人们

20、可支配时间的趋同造成了假 日型的淡旺季，我国目前最明显的就是在元旦、春节、五一、清 明、端午、中秋和十一等几个中长假期所形成的旅游火爆。3季节周期 景点旅游存在明显季节性变化， 资源的季节特征和人们的消 费习惯形成了旅游季节型的淡旺季。 从整个行业来说， 一般春秋 季节是旅游旺季， 秋冬季节是旅游淡季。 而具体的景点也因为季 节特征，而形成季节性周期，这种特性主要体现在自然景观，例 如春秋季节的泰山游人如织， 而冬季的泰山却是门可罗雀， 然而 这种特性对主题公园类企业却没有影响。在上述因素中， 假日周期和季节周期主要是影响旅游酒店的 发展， 而对商务酒店影响不明显， 商务酒店主要受到经济周期的

21、 影响。 随着商务酒店与旅游酒店的结合经营， 淡旺季可得到一定 调节。广德拥有丰富的旅游资源和得天独厚的区位优势， 因此， 广 德旅游业、酒店业、餐饮业的发展商机可谓多多。（二）客商需求。 目前投资广德的国内外企业日益增多， 一改 原来大多来自周边县市的小企业， 现已包括港、 台、韩、日、美、 德、澳等地区和国家以及国内较大的投资业主。 邱村镇工业园区 是我县“十二五”发展规划空间布局的“一区三园”工业发展经 济板块之一， 外来企业落户镇工业园区不断增多已成为必然。 外 来投资业主的增多使得外来人员不断增加， 流动人口也将与日具 增。因此，对区域上档次消费场所提出了新要求。在项目服务于 外向型

22、投资领域，为酒店提供了相对稳定的客源。（三）旅游业需求。广德的旅游发展规划，倾力打造广德“竹文化”、“太极文化”品牌，做大做强广德旅游业，太极洞国家地 质公园被国家正式批准后， 将与横山国家森林公园携手共进， 塑 造着广德的空气质量、生活舒适度、人文景观标准。“情乡醉国人”的乡土农家乐园，轻松惬意休闲的农业生态科技苑，风光迷 人的卢湖竹海，进一步增加了广德的旅游人气。发展太极洞-邱村-横山国家森林公园-芦湖竹海一线游，发展营造好邱村镇乡土 农家乐园。舒适的下榻酒店将是广大游客优先的选择，成为该项目的补充客源。（四）会展业需求。经济发展，定期举办丰富多彩的互动旅游、 文化、商业会展、技术交流、娱

23、乐活动将增多。上档次的下榻酒 店接待任务将加重，因此，会展业需求会有力地促进宾馆酒店业 的发展，同时也对区域酒店的接待能力不足的现状提出了新的要 求。（五）临时居住需求。本项目选址于邱村镇集镇建设， 距广德 县城15km,距城不远，环境优雅，舒适安静，来去方便。地方经济发展，流动人口相对增多，临时住所力求“距城不远，环境 优雅，舒适安静，来去方便”是最佳选择。第四章 项目选址与建设条件（一）项目选址本项目选址在邱村镇新城规划区内，南近靠广溧路，北邻住居、政务区，东与商贸区隔路相望，西旁上海通用汽车（广德） 研发试验中心基地。 其地理位置为东经 119 2622”和北纬 30 5341之间。距广

24、德县城（桃州镇）约 15km项目规划 占地面积约20亩，用地完整，地块平整，可以进行整体式布局。 项目已纳入邱村镇服务业发展总体规划，该地块符合邱村镇发展规划要求。（二）建设条件1、自然条件气候本项目区域地处中纬度， 属亚热带湿润季风气候区。 气候温 和，四季分明，春暖夏热，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季长，雨 量充沛，无霜期长。地理位置十分优越，适宜于项目选址要求。日照邱村镇的光热资源充足，年平均日照时数为1875.1小时1959.9小时，太阳辐射总量 119.4千卡/cm2，日照时数2162.1 时/ 年（4-10 月 1409时）。（3）气温年平均气温15.4 C,日均气温10C,为229天

25、,平均初霜期 在11月4日，终霜日为3月21日，无霜期218天。极端最低气温 -14.6 Co风冬夏季风交替是邱村季风气候的突出特征。冬季的偏北风因 极地大陆气团向南延伸而形成，寒冷干燥；夏季偏南风因热带海洋气团向北扩展而形成， 温暖湿润。夏季风转换为冬季风一般在 9月份，而冬季风转换为夏季风一般在 4月份。常年主导风向，最 多风向ese，次多风向wnw降水邱村雨量充沛，年降水量1328mm（ 6月最高为185.5mm）。2、区位优势条件邱村镇地处广德县北部，辖 18个行政村，面积328平方公 里，人口 7.8万。是安徽省重点中心集镇、省扩权强镇试点镇、 全国文明集镇。邱村，是广德县东向发展、

26、承接长三角产业梯度转移的腹地， 融入长三角经济圈的排头兵， 与江苏的溧阳、安徽郎溪等县市接 壤，连接新杭镇、桃州镇、誓节镇，临近杭嘉湖、依傍苏锡常， 周边“两个半小时经济圈”有 4个省会城市和16座大中发达城 市，距上海200公里、杭州160公里、南京170公里、合肥280 公里。邱村得天独厚的地理位置， 将成为长三角产业转移最具竞 争力的乡镇之一。3、交通条件交通条件好。该项目所处位置紧靠广-溧公路，毗邻宣-杭高速公路、宣-杭铁路，交通方便，出 行方便。4、基础设施条件选择该地用于项目建设，基础设施条件好，给水、排水、供 电、供气、供热、通信、道路、场地条件具备，配套完善，企业 内部、外部设

27、施共享条件好，可以大大降低项目投资成本。5、社会经济条件2009年我县国内生产总值 90亿元，同比增长15.0%;财政 收入9.61万元，同比增长15.8%;完成全社会固定资产投资 129.6 亿元，增长46.6%;人均地区生产总值、人均财政收入和人均固 定资产投资分别为17612元、1880元和25358元。农民人均纯 收入6900元，同比增长13.4%；城镇居民可支配收入1.8万元， 同比增长 8.1%; 、二、三产比重为 14.4 : 46.7 : 38.9，二三 产业比重85.6%。邱村镇2009年实现生产总值6亿元，同比增长10%工业 总产值28亿元，其中规模工业产值 26.5亿元。

28、实现财政收入 3230万元，增幅21%其中国税1830万元，地税1400万元。全 社会固定资产投资12亿元，增长50%新增规模工业企业3家， 新增县级龙头企业11家，运通服饰跻身全县工业企业十强。至 2009年底，全镇县级以上农业龙头企业已达26家。实现农业总产值5亿元，农民纯收入达 7100元，增长10%二、三产业发 展态势良好，经济结构得到较大优化。两区建设全面推进，新区 道路基本建成，便民服务中心顺利搬迁。 全镇各项经济社会事业 全面发展。广德县经济蓬勃发展，人民生活水平逐步提高，人民安居乐 业，社会稳定。当地民情民风淳厚，加上当地政府的大力支持、 全方位的服务，为项目开发建设创造了良好

29、的社会环境。可见，地理位置的优越性、完善的市政实施条件和良 好的区域环境为本项目的建设及正常经营奠定了坚实基 础。第五章拟建方案与拟建标准（一）拟建方案1基本设计原则总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，体现当地乡土民俗的特色。酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能 设计等按照现行国家 GB/T14308三星级饭店标准设计建造； 酒店 的装修以及其他设备设施、 用具、陈设等可考虑市场的实际需要 和投资状况，按三星级标准进行灵活变通处理，力求既能满足初步的经营目标，又树立良好的形象。因

30、酒店用地条件较好，且本地星级酒店业市场尚未发展， 在确保建设档次和标准的同时，相应地控制投资负担，逐步发展完善 兀善。酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂， 建材为设计服务的投资理念。 避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的 文化内涵和个性。酒店的总体建筑分为中层主楼与餐饮两部分。主楼以70个标间（套）客房及公共部分和后勤部分组成。建筑总规模控制 在12000平方米左右。酒店设计应充分考虑环境因素， 要与环境优势相结合，建 筑物要有自己的个性和特色。 总体布局中要有自己的庭院与艺术 小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现 出环保、绿色、园林、高雅等要素。、酒店应引进并体现

31、绿色环保的理念，在节能、环保、关 怀残疾人等方面， 从设计之初就加以考虑， 同时在经营管理上向 客人提供绿色产品， 包括酒店的内部环境、 食品等都应体现绿色 理念，在市场上确立个性化形象。2、 酒店设计要求酒店的建设按国家GB/T14308标准实施，为三星级酒店。70%标准客房每间净面积不小于20平方米（不含小过道及 卫生间），拥有独立的卫生间（卫生间净面积不小于 5平方米）、 衣橱等。拥有适量的双套房和豪华套房（不少于 2开间）。拥有中央空调系统，各区域通风良好。拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、 公共音响图文系统、 现场视音频传播系统、 多媒体演讲系统等先 进的设备设施。拥

32、有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备。拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰豪 华、整体舒适度良好的餐饮设施。拥有规模合理、 功能齐全、 设备设施优良的会议及商务中 心设施，其中大的会议厅面积不小于 150平方米。拥有规模合理、 配置符合较高专业化程度的公共及健康娱乐设施，其中多功能厅面积不小于 250平方米拥有较为完善的员工及后勤服务设施。拥有符合星级酒店标准的停车场。3、酒店设计设想与建议 根据拟建三星级标准园林式酒店基本思路， 结合国家有关的 规范、标准进行本酒店的设计。实现功能划分合理、经济适用、 安全舒适、 环

33、境优美、 使用管理方便及满足现代生活水准需要的 最佳效果。总体布局 酒店总体布局拟呈园林式布置， 与整体环境相协调。 项目区 域地势平坦， 酒店区域内要求交通流线顺畅， 客货员工互不干扰。 同时，为满足日益增多的车流量，要求建有足够的停车泊位，初 步建议停车位每间客房不少于 0.4 个。建筑设计根据城乡规划要求， 结合所在地理环境的特点， 酒店建筑层 数以68层的小高层建筑为主。建筑造型可采用有传统建筑符号 的现代建筑造型。 根据市场定位， 酒店经营的基本功能初步确定 为互相有关联的五大功能：综合性住宿接待功能。 为能适应市场需要， 客房区总计设 60 80标间(套)左右，可接待一般会议和旅游

34、团队之用，并设 有残疾人客房 1间；有独立的接待、商务、会议、休息、健身、 阅览及酒吧餐饮功能，房型以标间房为主，适当考虑有三套房。综合性会议等公共活动功能。 建议设置专用大型会议厅一 间，面积 150平方米左右，小型会议室两间，面积约 60平方米左 右。大型会议厅必须交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走 廊和配套的服务、 贮藏用房及卫生间。 大型会议室应配置同声传 译设施。全方位餐饮经营功能。为适应中型会议、政府接待、地方 厂商经济活动及当地婚嫁喜庆活动和其他各种中高档散客宴请 等需要，建议适当扩大餐饮经营范围和内容。宜设中、小型中餐 厅、风味餐厅、咖啡厅（兼西餐厅） 、大堂吧等。其中设

35、30座餐 厅一间，包厢若干间，包厢面积适当宽敞，尽可能单独设有卫生 间。咖啡厅（兼早餐自助餐） 60平方米左右，大堂吧约 100平方 米左右。总计餐位约 120座左右，可同时容纳一个中型宴请。与 餐厅配套的厨房部分，面积适当，布局合理，传菜线路不与主要 公共区域相交叉。舒适、先进的健康娱乐功能。利用优越的地理条件，室外 可设置网球场、烧烤区、钓鱼池，预留室外游泳池及庭院散步休 闲设施。 室内设健身中心、 乒乓球室、 台球房、 桑拿中心（约120 平方米）、棋牌房（若干间）、KTV包房（若干间）。在适当区域设 置独立的精品商店和美容美发中心及足浴按摩中心。政府接待和会议功能。 政府接待是一块较大

36、的市场， 是酒 店树立形象的重要阵地， 也是服务于当地政治、 经济发展的具体 表现。因此酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管理上考虑此 内容，以有利于更好地提供服务和酒店自身的发展。具体使用功能已包括在各项经营内容中， 但在交通组织、 位 置布局等方面， 应考虑具有较佳的私密性、 独立性和安全性的要 求，例如会见室与豪华餐饮包厢二者之间应尽可能临近； 大会议 厅及多功能厅则应尽可能设贵宾休息室及单独通道； 套房不宜设 在同一楼层；如有可能在前厅区或行政办公区设政府接待办公 室。与上述经营功能区域相配套的前厅区、 工程设备区、 办公区、 员工后勤区的基本要求如下：前厅是酒店的门面，面积（不包括营

37、业区域面积，如总服 务台、大堂吧等）以控制在 100平方米左右为宜，空间要有迎宾 的氛围和效果，体现星级酒店的气势。服务功能要全，布局要合 理，流线要通畅。工程设备区尽可能集中设置， 要注意环保与节能， 防止噪 音与振动对宾客产生不良影响。设置适量维修、洗衣、监控、仓 库等用房，并附设员工服装间。办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。前后各部门 可考虑分设在各经营区域， 行政办公可按对宾客服务和对内及其 他业务往来为主二类， 前者宜设在前厅附近， 后者可设在临近后 勤区或者独立设置通道。员工后勤区。酒店初步考虑总员工数约为80人左右（不含 管理层），男女比例大概为4:6。应设有员工食堂（30

38、50个餐位）、 独立更衣室、淋浴室、员工活动室及卫生间。员工用房如果独立 设置，应与主楼有封闭式连廊相连。（ 二 ） 拟建标准（三星级）1. 服 务 功能 完善酒店建筑结构优良， 内外装修采用较高档建筑材料， 布局 基本合理，具有一定的外观特色。建 设 以客房 、 餐 饮为 主， 辅 助办 公、 会展 、 娱 乐等 功能齐全 的 综 合性 舒适酒 店 。既与周边建筑环境相协调，又能突出自身建筑风格，使 其成为邱村镇有代表性的标志性建筑之一。确保硬件设 施一流，使用功能齐全便利和舒适。指示标志清晰，公共信息图形符号符合规定要求。 有空调设施，各区域通风良好，温、湿度适宜。有与本星级相适应的计算机

39、管理系统。设施设备完善，使用安全，整洁、卫生和有效。各项管理制度健全，与饭店规模和星级相一致。指示用和服务用中英文字规范。对客能用普通话和英语提供服务。2 、前厅有与接待能力相适应的前厅。内装修美观别致。有与酒店规模、星级相适应的总服务台；总服务台各区段有中英文标志，接待人员24小时 提供接待、问询、结帐和留言服务；提供一次性总帐单结帐服务（商品除外）；提供信用卡结算服务；提供酒店服务项目宣传品，客房价目表，所在地 旅游交通图、所在地旅游景点介绍、主要交通工具时刻 表、与住店客人相适应的报刊；24小时提供客房预订；有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险 箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私

40、；设门卫应接员，16小时迎送客人；设专职行李员，有专用行李车，18小时为客人提 供行李服务。有小件行李存放处；有管理人员24小时在岗值班；设大堂经理，18小时在岗服务；在非经营区设客人休息场所；提供代客预订和安排出租汽车服务；圍门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮 椅，能为残疾人提供必要的服务。3、客房不少于30间(套)可供出租的客房；有门窥镜和防盗装置，在显著位置张贴应急疏散图 及相关说明；装修良好、美观，有软垫床、梳妆台或写字台、衣 橱及衣架、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯及行李架 等配套家具。室内满铺地毯、木地板或其他较高档材料。 室内采用区域照明且目的物照明度良好；标间有卫生间，

41、装有抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、 梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸或淋浴间。浴缸配有浴 帘、淋浴喷头(另有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头)。 采取有效的防滑措施。采用较高级建筑材料装修地面、 墙面和天花，色调柔和，目的物照明度良好。有良好的 排风系统或排风器，温湿度与客房适宜。有110/220V不 间断电源插座。24小时供应冷、热水；有方便使用的电话机，可以直接拨通或使用预付 费电信卡拨打国际、国内长途的电话，并配有使用说明；可以提供国际互联网接入服务，并有使用说明；有彩色电视机。播放频道不少于16个，画面和音 质清晰，备有频道指示说明。播放内容应符合中国政府 规定；具备有效的防噪音及隔音措施；有

42、至少两种规格的电源插座，并提供插座转换器；有遮光窗帘；有单人间；有套房;有与本星级相适应的文具用品。有服务指南、价 目表、住宿须知、所在地旅游景点介绍和旅游交通图。 应客人要求提供相应的报刊；圍客房、卫生间每天全面整理1次，每日或应客人 要求更换床单、被单及枕套，客用品和消耗品补充齐全；提供开夜床服务，放置晚安致意卡；床上用棉织品(床单、枕心、枕套、棉被及被单 等)及卫生间针织用品(浴衣、浴巾、毛巾等)材质良 好、工艺讲究、柔软舒适；24小时提供冷热饮用水，免费提供茶叶或咖啡；(70%客房有小冰箱，提供适量酒和饮料，备有饮用 器具和价目单；(19)客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务；(

43、20)提供留言和叫醒服务；(21 )提供衣装湿洗、干洗和熨烫服务；有送餐菜单和饮料单，18小时提供送餐服务， 有可挂置门外的送餐牌；提供擦鞋服务。4、餐厅及吧室有餐厅，提供早、中、晚餐服务；有宴会单间或小宴会厅，能提供宴会服务；有酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供饮品 服务的场所；餐具无破损，卫生、光洁；菜单及饮品单美观整洁，出菜率不低于90%。5、厨房位置合理，紧邻餐厅；墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有 吊顶；冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷 菜间温度符合食品卫生标准，内有空气消毒设施；粗加工间与其它操作间隔离，各操作间温度适宜；有必要的冷藏、冷冻设施；洗碗间位置合

44、理；有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭；厨房与餐厅之间，有起隔音、隔热和隔气味作用的 进出分开、自动闭合的弹簧门；采取有效的消杀蚊绳、蟑螂等虫害措施。6、会议康乐设施有会议康乐设施设备，并提供相应服务。7、公共区域提供回车线或停车场；4层（含4层）以上的建筑物有足够的客用电梯；有公用电话，并配备市内电话簿；有男女分设、间隔式公共卫生间；有小商店，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺 品等商品；代售邮票、代发信件，办理传真、复印、打字、国 际长途电话等服务；提供电脑出租服务。有应急供电设施和应急照明设施；走廊地面满铺地毯或其他较高档材料，墙面整洁、 有装修，24小时光线充足，无障碍物。紧急出口标

45、识清 楚，位置合理。第六章项目拟建内容与拟建规模（一）项目建设内容拟建项目基本定位为三星级标准的舒适性大众式酒店，是城郊独立经营的经济型商务型酒店。经营范围以住 宿 、餐 饮 、 娱 乐 为 主 ，以 中 小 型 会 议 、 会 展 、 购 物 为 辅 。 主要建设内容为：客房部、娱乐中心、购物中心、会议 中心、中小型展览与展示中心以及停车场所等，建设好 环境绿化，是一座集中、舒适客房、餐饮、会议中心、 商场、娱乐场所、停车场等为一体的现代化、智能化综 合性商业服务设施。本三星级酒店项目旨在为客人提供十分愉快的旅居 服务，包括三星级酒店可能具备的设施及服务。（二）项目拟建规模 安徽白马湖国际大

46、酒店是集旅居、餐饮、娱乐、商 贸 于一 体的 综合 性 建筑 ，拟 建 8 层。 初 步设想 ：一 楼 为 购 物中 心和 接待 大堂 ；2 楼 为餐 饮；3-4 楼为办公 、娱 乐 中 心； 5-7 楼 为客 房部 ；8 楼为 会务 服务 中心。客 房（ 标 间 、套 间 ）初 定为 70 间，其 中较 豪华 型套 间所 占比 例不 大 于 10%。 项 目 占 地 面 积 20 亩 ， 总 建 筑 面 积 为 12000m 2 。酒店各层建筑面积指标1、第一层（裙房）：1800 m22、第 二 层 （ 裙房）1800 m3、第 三 层 ： 1500m4、第 四 层 ： 1500m5、第 五

47、 层 ： 1500m6、第 六 层 ： 1200m7、第 七 层 ： 1200m8、第 八 层 ： 1200m9、其 它：300 m2工程设计时，可根据需要适时调整各楼层功能及建筑面积。第 七 章 给 、 排 水 系 统（一）给水生 活 用 水 量 ： 约 55 立 方 米 /d绿 化等其 他 用水 量： 约 2.5 立 方米 /d最 大 日 用 水 量 ： 约 85 立 方 米 /d（二）排水排 污 水 量 ： 约 252 立 方 米 /d排 雨 水 量 ： 约 84 立 方 米 /d（三）建筑防火根据 高层民 用建 筑设 计防 火规 范（ GB50045-95 ） 规定，本建筑为一类建筑，

48、其耐火等级为一级。本建筑物利用集镇道路和建筑物本身车道构成环 形消 防车 道。车 道宽 度大 于 3.5 米 ，高 度大于 4 米。 本 建筑物应满足高层民用建筑设计防火规范 （GB50045-95 ）要 求。建筑功能及防火防烟分区全楼均设喷淋灭火系统，防火区利用防火墙 和设加密喷淋的防火卷帘门划分。防 烟分 区 ： 防 烟 分 区 的 面 积 一般 不 超 过 500 平 方 米 ， 并 且 不 跨 越 防 火 分区 。 防 烟 分 区 使 用 不 小 于 500mm高的梁或挡烟垂壁划分。建筑疏散走道、安全出口及防火门设置 本 楼疏 散 楼梯宽 度 为 14.5m ，满足 高 层民 用建 筑

49、 设 计防 火 规 范( GB50045-95 )第 6.1.10 条要 求。每 个防 火 分 区均 设 2 个 或 2 个以 上安 全 出 口 ， 并有 1 个 或 1 个以 上能 直通室外 的安 全 出 口 。消 防 控制 室、消 防 水泵房 设 有 直通 室外 的安 全出 口 。所 有设 地防 火 墙 上的 门 均 有耐 火 极 限不低于 1.2h 的甲级防 火 门 或 设加密喷淋的丙级防火门。 消 防给 水与 排水 消防 用 水量 及 火 灾 延续 时间室 外 消防 用 水量为 25L/s ， 室 内消 火 栓 系 统用 水量为25L/S，火灾延续时间为3h。自动喷火灭火系统 用水量为

50、30L/S，火灾延续时间为1h。水喷雾灭火系统 设计喷雾强度为20L/(min m),持续喷雾时间按0.5h。室内消防给水设计消 火 栓 给 水系 统 ：本 建 筑 物 设有 一 套消 火 栓 给水 系 统 ，给 水 管道 布置 为环 状，消 防 竖 管通 过水 量 不 少于 15L/S 。本建 筑 物 楼顶层 的 水 箱 间 设 有消防 水 箱， 储 水 量 为 5 立 方米 ， 确 保火 灾 初期的消 防 用 水 。满足 顶 层 消 防水 箱 水 压 及 自 动 喷 水 灭 火 设备 水 压的 需要 ， 设 计 中 采用 稳压泵增压 措施 。自 动 喷 水灭 火 系 统该建 筑 物 为 中

51、等 危 险等 级 。 在商场 、 餐厅 及 厨 房、会议室、宴会厅、娱乐健身场所、饭店客房、饭店 走廊 及前 厅、仓 库等 处设 置自 动喷 水灭 火系统。设 计喷 洒水 量为 15L/s ，火灾延 续时 间为 1h。消防泵与火灾报警装置联锁。每个自动喷水灭火系统装设湿式报警阀、控制 阀、水 火灾 警铃 、系统 检验 装置、压 力 表及水 流指 示器 。自 动 喷 水 灭 火 系 统 喷 头最 大 保 护 面 积 为 12.5 平方 米，喷头与 墙、 柱最大间距 为 1.8 米，喷 头间 最大 间距 为 3.6 米 。在 防火 卷帘和自 动扶 梯附 近的 喷头 考虑 适当加密。灭 火 器 配

52、置： 在 建筑 物 各 层的人 行 通道 、 楼 梯间 、公 共场所 或易 燃品 集中 地点 、变配 电站 、消 防 控 制室等处按建筑灭火器设计规范要求配置一定数量的 移动 式灭 火器 ，厨 房的 灶台和吸 油烟 机部 位设 置厨 房专 用灭火系统。第 八 章 环 保 、 绿 化 、 劳 动 安 全 与 卫 生（一）环保、绿化污染 源大 气 污 染本项目周边没有大的工（矿）污染企业，少数加工 性生产企业，如食品加工、服装加工等相距一定距离， 不影响本项目空气环境。由于地处繁华区，车流量大、 车 速 低 、时 间 长 ，所 以 汽 车 尾 气 污 染 是 大 气 主 要 污 染 源 。噪 声

53、污 染项 目 区 位 于 商 业 、住 居 较 繁 华 区 域 ，其 主 要 污 染 源为交通噪声、人群噪声。车多、人多、噪声污染有一 定影响。水 污 染 本项目建成后，水污染只有生活用水。生活 垃圾 和相 关 废弃物 污染 。污染 治理大 气 污染 治理汽 车尾 气自 然消 散，餐 厅厨房 均设 机械 排风 ，烟 气排入竖井，然后由屋顶出口排出。噪 声 污染 治理本项目的主要噪声源为制冷机组、水泵、风机及 空调器、冷却塔等。为了减少这些设备噪声对环境的污 染，在设备选型上尽量选用低噪声音型。为了减少对环 境 的 污 染 ，设 备 安 装 位 置 和 其 墙 面 进 行 一 定 的 吸 噪 处

54、 理 ， 并 采 取 隔 振 及 减 振 措 施 ，使 噪 声 降 到 规 范 允 许 的 范 围 内 。水 污 染 处 理 本项目生活及卫生间污水经化粪池处理后排入城 市 污 水 管 网 。项 目 区 产 生 的 废 水 、污 水 汇 集 后 经 化 粪 池 、 隔油池初步处理后，经过地下管道网排出到城市污水管 网。中水用于厕所冲洗、园林灌溉、道路保洁等。固 体 废弃 物治 理本项目固体废弃物主要来自生活垃圾及商场废弃 的 包 装 材 料 ，顾 客 丢 弃 的 废 弃 物 等 。总 量 估 计 0.5t/d 左 右。固定废弃物专人收集清理经袋装化收集后集中，然 后由环卫部门运至公共垃圾处理场

55、深埋或焚烧处理。环 境绿 化本项目规划设置公共绿地，种植观赏性花草树 木，绿化面积不小于规定要求。（二）劳动安全土建 施 工安 全一是工地工人须按施工规范要求作业，设专门 现场 安全 员；二 是保 证工 程施 工质 量，不 留隐 蔽工 程隐 患 ，质 量 监 察 人 员 时 刻 临 场 检 查 工 程 质 量 ； 三 是 该 工 程 按抗 地震 8 度 设防 ；四 是饭店客房 卫生 间、游泳池 、公 共浴室及卫生间等处采取防滑措施。防火 防 爆本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关 防火措施按建筑防火规范要求设计。有关煤气工程安全措施按煤气公司规范要求进 行设计。电气 安 全本 工程 采 用

56、 TN-S 接地 系统 。全楼 采用 等电 们 联 结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯 装置 等进 行辅 助等 电们 联结。澡 盆 、沐浴 盆、 游泳池 和 涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有符 合规定要求的保护等级。建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线 制，并 加装漏电 保护 ，对 餐厅厨 房、 洗衣房 及水 泵房 等 比较 潮湿 地方 的用 电设 备采用三相 五线 制，并 加装 漏电 保护装置，但消防泵不用漏电保护。防雷 措 施按 建 筑 物 防 雷 设 计 规 范 （ GB50057-94 ） 第 2.0.3 条规定 ，本 项 目为 二类 民用防 雷 建筑物 ，

57、 建筑 物 设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。（三）卫生防护 本项目为职工设立职工食堂、更衣室、公共浴 室、厕 所、卫 生室 、自 行 车车 库等 。饭 店 每层 设开 水房 、 消毒 设施 ，为 服 务人 员设 置厕 所。会 议及 商场 设立 部 分 开水 供应 处。餐 厅、 厨房 应符 合加 工流 程，避 免往 返交 错，符合卫生防疫要求，防生水生食与熟食混杂，满足 饮食建筑设计规范中一级餐馆的要求。（四）环境保护执行标准1、国务院 1998年第 25 号令建设项目环境保护管理条例2、GB3095-1996环境空气质量标准3、GB3838-2002地面水环境质量标准4、GB/T148

58、48-93 地下水环境质量标准5、GB8978-1996污水综合排放标准6、GB5749-2005生活饮用水卫生标准第 九 章 组织机构、劳动定员及人员培训（一）组织机构 安徽白马湖国际大酒店项目建设单位为长广工程建设有限 责任公司广德分公司。 该公司实行董事会领导下的总经理负责制 和逐级管理、 逐级考核的直线分层次管理体系， 建立完善的组织 机构和健全的规章制度， 依靠有效的激励机制和制约机制， 坚持 自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断 创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。公司组织管 理机构视公司生产经营需要可设置：1、管理层董事会设 董事 长 1 名 、 总

59、经 理 1 名、 副总 经理 若干 名 、总会计师 1名、审计师 1 名2 、 机 构 设 置总 经理 办公 室、财 务 部、前 厅 部、客 房 部、餐 饮 部、 工程部、促销与公关部、人力资源部、后勤保障部。公司管理机构的设置， 由公司根据公司经营管理工作需要适 时调整和增减。（二 ）劳 动 定员该 项目 定员 100 人 ，人员配 备比 例为 ：中 层以 上管 理人员占10%，工程技术人员占 10%，一线工作人员占65%， 其 他 后 勤 人 员 占 15%。（三）人员培训宾馆全体工作人员实行招聘和合同制，上岗前先经 过 培训 。一 般服 务人 员进 行 1-2 个月 的培 训， 对餐 饮

60、和 特 种娱 乐项 目的 工作 人员 应进行 2-3 个 月的培 训。 培训 内容为：旅游常识，专业技术知识，接待礼仪，形体训 练等。宾馆所有工作人员必须进行专业上岗培训，业务 精通、气质高雅、形象大方、服务到位。聘请专业人员 进行茶艺表演和风土民情的文艺表演，琴瑟琵音相闻， 歌赋舞蹈相伴，使各层次客人按自己的喜好发挥特长， 休闲娱乐健身，唱歌跳舞怡情。带来的是污垢、烦恼与 疲倦，带走的是干净、愉快和健康、慕名而来，潇洒而 去。第 十 章 投 资 估 算 与 资 金 筹 措 设 想（一）投资估算本估算根据房地产市场开发行情，参照有关类似宾 馆建筑工程估算参数，按照本项目提出的各项技术数据 进