房地产行业：单月销售同比增长低基数期逐步来临

1、目录 HYPERLINK l _TOC_250007 1.7 月投资下滑，单月销售同比正增长4 HYPERLINK l _TOC_250006 2.行业 2019 年 1-7 月投资情况4 HYPERLINK l _TOC_250005 房地产投资累计同比增长 10.6%4 HYPERLINK l _TOC_250004 房地产新开工累计同比增长 9.5%5 HYPERLINK l _TOC_250003 房地产累计销售面积同比下滑 1.3%6 HYPERLINK l _TOC_250002 1-7 月房地产资金来源总量累计同比增加 6.96%8 HYPERLINK l _TOC_250001

2、 投资建议10 HYPERLINK l _TOC_250000 风险提示10信息披露11图目录图 1全国房地产开发投资累计完成情况5图 2全国房地产开发投资当月完成情况5图 3全国住宅开发投资累计完成情况5图 4全国住宅开发投资当月完成情况5图 5全国土地购臵面积累计情况5图 6全国土地购臵面积当月情况5图 7全国房地产新开工、施工和竣工面积情况6图 8房屋新开工累计情况6图 9房屋当月新开工情况6图 10房屋竣工面积累计情况6图 11房屋竣工面积当月情况6图 12全国商品房销售面积累计情况7图 13全国商品房销售面积当月情况7图 14全国商品房销售额累计情况7图 15全国商品房销售额当月情况

3、7图 161-7 月商品住宅销售面积分线同比（%）8图 171-7 月商品住宅销售面积分线环比（%）8图 181-7 月商品住宅销售金额分线同比（%）8图 191-7 月商品住宅销售金额分线环比（%）8图 20全国商品房销竣比情况8图 21全国商品房待售面积情况8图 22全国房地产开发资金来源累计情况9图 23全国房地产单月开发资金情况9图 24全国房地产开发资金累计构成9图 25当月全国房地产开发资金构成9图 26房地产开发资金中国内贷款累计情况9图 27房地产开发资金中国内贷款当月情况9图 28房地产开发资金中利用外资累计情况10图 29房地产开发资金中利用外资当月情况107 月投资下滑，

4、单月销售同比正增长我们将 2019 年 1-7 月数据与 2018 年 1-7 月和 2017 年 1-7 月对比发现，2019 年1-7 月行业商品房销售额数据较 2018 年同期增长 6.2%，较 2017 年同期增加 21.5%；土地购臵面积较 2018 年同期下降 29.4%，较 2017 年下降 21.3%；新开工面积较 2018年同期增长 9.5%，较 2017 年同期增长 25.3%。1-7 月数据关注点：从全国商品房销售来看，7 月销售面积在连续两月同比为负之后实现同比正增长，累计同比跌幅收窄；7 月销售金额同比涨幅扩大，累计同比涨幅扩大。这与 2018 年 7 月基数相对较低

5、有关，2018 年的四季度基数也较低，我们预计后续单月销售同比增速会出现震荡上行。我们继续重申行业全年销售有望再创历史新高。从分线销售情况来看，7 月一线销售面积同比转负，二线同比正增长且涨幅扩大，三线同比转正。我们认为，后续市场总量有保证。一二线销售复苏中保持平稳，三线城市销售具备韧性，大幅下行概率较小。7 月投资和新开工累计增速继续回落，7 月单月投资和新开工同比增速在经历了 6 月的小反弹后分别回落至 8.49%、6.56%。土地购臵方面，购臵面积单月同比仍下滑， 跌幅再度扩大，我们认为主要受到房企融资端收紧、销售表现平平的影响。我们预计土地购臵的下滑后续逐步会传导至投资和新开工，使得未

6、来投资和新开工的增速进一步下滑。7 月房屋竣工面积同比下滑 0.62%，是年初以来首次单月跌幅收窄至 5%以内。1-7 月房屋竣工面积累计同比下滑 11.3%，跌幅较 1-6 月收窄 1.4 个百分点。我们认为，竣工的拐点已经出现，后续累计同比跌幅有望持续收窄。表1 行业增长乏力指标单位开发投资完成额亿元商品房销售额亿元土 地 购臵面积万平方米开 发 资金来源亿元新开工面积万平米2019 年 1-7 月累计值72843831629761998001257162018 年 1-7 月累计值658867830013818933081147812017 年 1-7 月累计值(历史销售额最高数据年)5

7、97616846112410876641003712019 年 1-7 月较 2018 年 1-7 月10.6%6.2%-29.4%7.0%9.5%2019 年 1-7 月较 2017 年 1-7 月21.9%21.5%-21.3%13.8%25.3%资料来源： wind、 行业 2019 年 1-7 月投资情况房地产投资累计同比增长 10.6%2019 年 1-7 月全国房地产累计开发投资为 72843 亿元，同比增长 10.6%，增速较2019 年 1-6 月的 10.9%下降 0.3 个百分点。1-7 月商品住宅投资 53466 亿元，同比增长15.1%，增速较 2019 年 1-6 月

8、的 15.8%下降 0.7 个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为 73.4%，较 2019 年 1-6 月提高 0.1 个百分点。 图1 全国房地产开发投资累计完成情况图2 全国房地产开发投资当月完成情况140 000房地产开发投资累计完成额(亿元， 左轴)14%房地产开发投资当月完成额(亿元， 左轴)房地产开发投资累计完成额同比 (%， 右轴)180 00房地产开发投资当月额环比 (%，右轴)40%120 00012%160 00房地产开发投资当月额同比 (%，右轴)30%100 00010%140 0020%120 00800 008%10%100 00600 006%800 00%4

9、00 004%600 0-10%400 0-20%200 002%200 0-30%00%0-40%201 8/0 42018/06 201 8/0 82018/10 201 8/1 22019/03 201 9/0 52019/072018/04 2018/06 201 8/0 8 2018/10 2018/12 201 9/0 3 2019/05 201 9/0 7资料来源：wind， 资料来源：wind， 图3 全国住宅开发投资累计完成情况图4 全国住宅开发投资当月完成情况900 00住宅开发投资累计完成额 (亿元，左轴)20%120 00住宅开发投资当月完成额 (亿元，左轴)40%80

10、000住宅开发投资完成额累计同比(%，右轴)18%住宅开发投资当月完成额环比(%，右轴)16%100 00住宅开发投资当月完成额同比(%，右轴)30%700 006000014%800 020%12%500 0010%10%600 0400000%8%300 006%400 0-10%200 004%200 0100002%-20%00%0-30%201 8/0 4 201 8/0 6 201 8/0 8 201 8/1 0 201 8/1 2 201 9/0 3 201 9/0 5 201 9/0 7201 8/0 4 201 8/0 6 201 8/0 8 201 8/1 0 201 8/

11、1 2 201 9/0 3 201 9/0 5 201 9/0 7资料来源：wind， 资料来源：wind， 1-7 月，全国房地产开发企业土地购臵面积 9761 万平方米，累计同比减少 29.4%，跌幅相较 2019 年 1-6 月的-27.5%扩大 1.9 个百分点。图5 全国土地购臵面积累计情况图6 全国土地购臵面积当月情况 3500030000250002000015000100 00500 0030%本年购臵土地面积累计值 （ 万平， 左轴）本年购臵土地面积累计同比 (%，右轴)20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%201 8/0 4 201 8/0 6 201 8

12、/0 8201 8/1 0 201 8/1 2 201 9/0 3 201 9/0 5 201 9/0 74500400 0350 0300 025002000150010005000100 %本年购臵土地面积当月值 （ 万平， 左轴）本年购臵土地面积当月环比 (%，右轴)本年购臵土地面积当月同比 (%，右轴)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%201 8/0 4 2018/06 201 8/0 8 2018/10 2018/12 2019/03 2019/05 201 9/0 7 资料来源：wind， 资料来源：wind， 2.2 房地产新开工累计同比增长 9.5%1

13、-7 月，全国房地产开发企业房屋新开工面积 12.57 亿平方米，同比增长 9.5%，增速较 2019 年 1-6 月份降低 0.6 个百分点。1-7 月房屋施工面积 79.42 亿平方米，同比增长 9.0%，增速较 2019 年的 1-6 月增高 0.2 个百分点。1-7 月房屋竣工面积 3.73 亿平方米，同比下降 11.3%，已经连续 19 个月下降，跌幅较 2019 年 1-6 月收窄 1.4 个百分点。图7 全国房地产新开工、施工和竣工面积情况房屋新开工面积累计同比 （%）房屋竣工面积累计同比（%）房屋施工面积累计同比（%）201 8/0 4201 8/0 6201 8/0 8201

14、 8/1 0201 8/1 2201 9/0 3201 9/0 5201 9/0 720%15%10%5%0%-5%-10%-15%资料来源：Wind， 图8 房屋新开工累计情况图9 房屋当月新开工情况房屋新开工面积累计值（ 万平，左轴）当月新开工面积（ 万平，左轴）24000020%300 00当月新开工面积环比 (%，右轴)160 %房屋新开工面积累计同比 (%， 右轴)当月新开工面积同比 (%，右轴)200 000250 00120 %15%160000200 0080%12000010%150 0040%800 00100 005%400 00500 00%00%0-40%201 8/

15、0 4201 8/0 6201 8/0 8201 8/1 0201 8/1 2201 9/0 3201 9/0 5201 9/0 7201 8/0 4201 8/0 6201 8/0 8201 8/1 0201 8/1 2201 9/0 3201 9/0 5201 9/0 7资料来源：wind， 资料来源：wind， 图10 房屋竣工面积累计情况图11 房屋竣工面积当月情况房屋竣工面积累计值（ 万平，左轴）300 00当月房屋竣工面积 （ 万平， 左轴）200 %房屋竣工面积累计同比 (%，右轴)当月房屋竣工面积环比(%，右轴)100 0000%250 00当月房屋竣工面积同比(%，右轴)15

16、0 %-2%80000200 00100 %-4%600 00-6%150 0050%40000-8%100 000%-10%200 00500 0-50%-12%0-14%0-100 %201 8/0 4201 8/0 6201 8/0 8201 8/1 0201 8/1 2201 9/0 3201 9/0 5201 9/0 7201 8/0 4201 8/0 6201 8/0 8201 8/1 0201 8/1 2201 9/0 3201 9/0 5201 9/0 7资料来源：wind， 资料来源：wind， 房地产累计销售面积同比下滑 1.3%2019 年 1-7 月商品房销售面积 8.

17、88 亿平方米，同比下滑 1.3%，跌幅比 2019 年 1-6月份收窄 0.4 个百分点。其中，住宅销售面积同比下降 0.4%，跌幅较 2019 年 1-6 月收窄 0.6 个百分点；办公楼销售面积同比下降 10.8%，跌幅较 2019 年 1-6 月扩大 0.8 个百分点；商业营业用房销售面积同比下降 13.1%，跌幅比 2019 年 1-6 月扩大 0.8 个百分点。 图12 全国商品房销售面积累计情况图13 全国商品房销售面积当月情况 200 000180 000160 000140 000120000100000800 00600 00400 00200 0005%商品房销售面积累计

18、值（ 万平，左轴）商品房销售面积累计同比 (%， 右轴)4%3%2%1%0%-1%-2%-3%-4%-5%2018/042018/06201 8/0 82018/102018/12201 9/0 3201 9/0 52019/0725000200 0015000100 00500 0060%当月商品房销售面积（ 万平，左轴）当月商品房销售面积环比 (%， 右轴)当月商品房销售面积同比 (%， 右轴)50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%2018/04201 8/0 62018/082018/10201 8/1 22019/03201 9/0 52019/07

19、 资料来源：wind， 资料来源：wind， 2019 年 1-7 月商品房销售额为 8.32 万亿元，同比增长 6.2%，增速比 2019 年 1-6月份提高 0.6 个百分点。其中，住宅销售额同比增长 9.2%，增速较 2019 年 1-6 月提高0.8 个百分点；办公楼销售额同比下降 13.3%，跌幅较 2019 年 1-6 月扩大 0.8 个百分点； 商业营业用房销售额下滑 10.9%，跌幅较 2019 年 1-6 月扩大 0.9 个百分点。图14 全国商品房销售额累计情况图15 全国商品房销售额当月情况 160000140000120000100 000800 00600004000

20、020000020%商品房销售额累计值(亿元， 左轴)商品房销售额累计同比 (%，右轴)15%10%5%0%2018/042018/062018/082018/102018/122019/032019/05 201 9/0 725000200 0015000100 005000060%商品房销售额当月值(亿元， 左轴)当月商品房销售额环比 (%，右轴)当月商品房销售额同比 (%，右轴)50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%2018/042018/062018/082018/10201 8/1 2201 9/0 3201 9/0 5201 9/0 7 资料来源

21、：wind， 资料来源：wind， 从住宅口径的分线数据1来看，2019 年 1-7 月一线城市商品住宅销售面积 2027 万平方米，累计同比增长 24.0%，增速较 2019 年 1-6 月下降 7.5%；二线城市商品住宅销售面积 15227 万平方米，累计同比减少 0.3%，跌幅较 2019 年 1-6 月收窄 2.1 个百分点；三四线城市商品住宅销售面积 60502 万平米，累计同比减少 1.0%，跌幅较 2019 年 1-6月收窄 0.4 个百分点。1 此处分线数据来源于中指数据库。一线城市：北京 上海 深圳 广州二线城市：天津 重庆 杭州 杭州(含萧山余杭) 南京 武汉 成都 苏州

22、大连 厦门 西安 长沙 宁波 无锡 福州 沈阳 青岛 济南 南昌合肥 郑州 太原 石家庄 长春 哈尔滨 呼和浩特 海口 南宁 兰州 昆明 贵阳 西宁 银川 乌鲁木齐 温州 北海 三亚 成都(大成都) 苏州(含吴江)。其中标红色为无数据 or 数据有缺的城市。三四线城市：统计局口径减去一线城市、二线城市之外的全部归为三四线城市。图16 1-7 月商品住宅销售面积分线同比（%）图17 1-7 月商品住宅销售面积分线环比（%）资料来源：CREIS， 资料来源：CREIS， 2019 年 1-7 月一线城市商品住宅销售额 6051 亿元，累计同比上升 34.9%，增速较2019 年 1-6 月下降 6

23、.3 个百分点；二线城市商品住宅销售额 17628 亿元，累计同比上升 1.6%，增速较 2019 年 1-6 月上升 4.4 个百分点；三四线城市商品住宅销售额 48752亿元，累计同比上升 9.6%，增速与 2019 年 1-6 月持平。图18 1-7 月商品住宅销售金额分线同比（%）图19 1-7 月商品住宅销售金额分线环比（%）资料来源：CREIS， 资料来源：CREIS， 从销竣比情况来看，截至 2019 年 1-7 月销竣比数据为 2.38，与 2019 年 1-6 月相比增加了 0.04。从待售面积来看，截至 2019 年 7 月末全国商品房待售面积为 4.99 亿平米，较 20

24、19 年 6 月末减少 286 万平米，去化周期（按照 12 个月移动平均计算）为 3.22月，较 2019 年 6 月减少 0.02 个月。图20 全国商品房销竣比情况图21 全国商品房待售面积情况 200 000160 000120 00080000400000商品房销售面积累计值（ 万平，左轴） 房屋竣工面积累计值（ 万平，左轴） 销竣比 (%，右轴)250 %200 %150 %100 %50%0%750 00700 00650 00600 00550 00500 00450 00400 00200 0商品房待售面积变化值(万平方米， 右轴)商品房待售面积（ 万平方米，左轴）150 0

25、100 05000-500-100 0-150 0201 8/0 42018/062018/08 201 8/1 0 201 8/1 22019/032019/05 201 9/0 7201 8/0 4201 8/0 7201 8/1 0201 9/0 2201 9/0 5 资料来源：wind， 资料来源：wind， 1-7 月房地产资金来源总量累计同比增加 6.96%2019 年 1-7 月全国房地产资金来源总量达到 10.0 万亿元，累计同比增长 6.96%，增速比 2019 年 1-6 月份降低 0.2 个百分点。图22 全国房地产开发资金来源累计情况图23 全国房地产单月开发资金情况

26、180 000160 000140 000120 000100 000800 00600 00400 00200 00010%房地产开发资金累计值(亿元，左轴)房地产开发资金累计同比 (%， 右轴)9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%201 8/0 4201 8/0 6201 8/0 8201 8/1 0201 8/1 2201 9/0 32019/052019/07300002500020000150 00100 00500 0060%房地产开发资金当月值(亿元，左轴)房地产开发资金当月环比 (%， 右轴)房地产开发资金当月同比 (%， 右轴)40%20%0%-20%-40%-60%20

27、18/042018/062018/082018/102018/122019/032019/052019/07 资料来源：wind， 资料来源：wind， 从 1-7 月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的 15.4%，利用外资占比 0.06%，自筹资金占比 31.1%，其他资金占比 53.4%。逐个数据分析，房地产资金来源中国内贷款 1-7 月达到 15377 亿元，累计同比增加 9.5%，涨幅较 2019 年 1-6 月上升 1.0 个百分点。1-7 月自筹资金达到 31032 亿元，累计同比增加 2.8%，增速较 2019年 1-6 月减少 1.86 个百分点。个人按揭贷款属

28、于其他资金范畴，1-7 月个人按揭贷款达到 15198 亿元，累计同比增加 11.3%，增速较 2019 年 1-6 月提高 0.2 个百分点。图24 全国房地产开发资金累计构成图25当月全国房地产开发资金构成2019年7月资金来源分项目占比自筹资金当月值29.0%其他资金当月值57.1%利用外资当月值0.1%国内贷款当月值13.8%资料来源：wind， 资料来源：wind， 图26 房地产开发资金中国内贷款累计情况图27 房地产开发资金中国内贷款当月情况300 00房地产开发资金来源中国内贷款累计值 (亿元，左轴)15%6000房地产开发资金中国内贷款当月值环比 (%， 右轴)150 %房地产开发资金来源中国内贷款累计同比 (%， 右轴)房地产开发资金中国内贷款当月值同比 (%， 右轴)250 0010%5000100 %200 00400 05%50%150 00