房地产评估师考试题库与答案（C卷）

1、房地产评估师考试题库与答案（C卷）（1000 题）【题目描述】釆用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应釆用（）o TOC o 1-5 h z 0. 030. 830. 851.25正确答案：D答案分析：原题：甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000 nf, 2007年11月取得 建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑 面积为250002008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500 至2008年12月办公楼已完成主体结 构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲 公司自行

2、建设了 2间宿舍，共计500 m【题目描述】假如市场的整体平均预期收益率为15%, 一个投资项目的相关数是0.5,则其预 期收益率为（），10%15%5%9%Q因经营不善，甲公司现拟转让该项目以 偿还债务，委托乙房地产佔价机构评佔该项目于2010年6月30日的市场价值。 容积率按原规划计算：25000/20000=1. 25正确答案：D答案分析：D此题属于熟悉范畴。根据教材中的相关公式计算即可。15*3/5=9（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁.拆迁人依法取得了房屋拆迁许 可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单某被拆迁人见到 公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该

3、估价机构的一名房 地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前 被改造为自营副食店。请问：1 .你所在的估价机构通过什途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？ 正确答案：解析：（一）答：经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签方式确定本估价机构为该拆迁项目估 价机构，一般由拆迁人委托。该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：（1）以房屋权属证书及权属档案的记载为准；（2）当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定：（3）拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确 定；（4）对被拆迁房屋的性质用途

4、不能协商一致的，向城市规划行政主管部门 中请确认。估价对象为一宗10000m-的七通一平用地，i地使用权出让时间为2006年3 月1日。土地使用权出让年限为50年.窖积率为5：根据规划拟建一幢商 业、住宅综合楼.钢筋混凝土结构，共18层：其中1一 3层主要为商业用 途，建筑面积9000 m2 （含独立使用的车棚300 m2）.其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/对。工程子2006年9月1 口开工。预计2008年9月1 口建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格.有关资料如下: 1、房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5. 5%,买

5、方需要缴 纳的契税等相关税费为售价的4%。2、建筑安装工程费为1100元/nf,专业及管理费为建筑安装工程费的8%。(Ml3、商业用房建成半年后可全部用于出租.出租空置率及租金损失率共为10%, 按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/ni，运营费用率为24% o商品住宅建成半年时可售出30%,平均价格为2700元/nf；建成一年时可售 岀60%,平均价格为2800元/nf；剩余的10%会在建成一年牛售岀，平均价格 为2900元/nf,广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3. 5%。5、房地产报酬率为8%,折现率为12%,贷款年利率为6%.销售利润率为20%, 估价测算如下（节选）: 釆用观金

6、流量折现法测算佔价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。解: 1、开发完成后的房地产总价值 总建筑面积=10000X 5=50000(m3) 住宅总面积二500009000二41000 (m2) （1）商铺开发完成后的房地产总价直 每平方米商铺的有效毛收入二月租赁收入X 12X（1-空置等租金损失率） =50X 12X (110%)=540(元/nV) 每平方米商铺的净收益二有效毛收入X（l-运营费用率） 二540X (124%)二410. 40(元/nf) 商铺开发完成后的单价二410. 40/8%Xlll/ (1+8%)47X 1/(1+8%)2.5 =4118. 45(元/血) 商

7、铺开发完成后的总价=4118. 45X9000=3706. 61 （万元）住宅开发完成后的总价值=41 000X 30% X 2700/ (1 + 12%)2.5+60% X 2800/(1 十 12%)3+10% X 2900/(1+12%)3. 5=8204. 06(万元) （3）开发完成后的房地产总价值=3706. 61+8204. 06=11 910. 67（万元）2、扣除项目（1）建安工程费=50000X1100/ （1+12%）=4910. 71（万元）（2）专业及管理费用=4910. 71X 8% =392. 86（万元）（3）销售费用和销售税费总额=11 910. 67X （3

8、. 5%+5.5%）=1071. 96（万元）（4）销售利润=11 910. 67X20%=2382. 13（万元）买方购买该宗熟地应负担的税费二VX4%二0. 04V3、总地价2006年9月1日的总地价：V=ll 910. 674910. 71392. 861071. 962382. 130. 04VV=3031. 74（万元）正确答案：解析：商铺开发完成后的单价公式中折现率错，应为12%。商铺开发后的总价值计算时，应扣除300m2独立车棚的面积。商铺开发完成后的总价值=4118. 45X8700=3583105 （万元）或3760. 52X 8700二3271.65 万元。3 .在计算20

9、06年9月1目总地价的扣除项目中，不应包括销售利润。 总地价11910. 67-4910. 71-392. 86-1071. 96-0. 04V二5322. 25 万元（二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5 年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。 现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：1 .该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例.可否选取 其作为可比实例？为什么？确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？正确答案：解析：1.不可取。因为这些交易实例

10、在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修 档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。.确定出租部分潜在毛收入时应注意：（1）租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计；（2）应考虑租赁保证金和押金的利息收入；（3）应考虑是否存在无形收益。.确定自营部分净收益时应注意：（1）测算正常客观的净经营（营业）收入；（2）应扣除正常商业利润。或：要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于 经营等非房地产本身要素所产生的收益。或:应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、 经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利

11、润。若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出.甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款.则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（）：Ao 土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积建设工程规划许可证记载的建筑面积减去己佬岀的房屋预售合同记载的建筑 面积C施工许可证记载的建筑面积减去已售岀的房屋预售合同记载的建筑面积D.商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同紀载的建筑面 积正确答案：D解析：下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（）。该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记该宗地无论是划拨还是出让土地使用权.因己取得建设用地规划许可证和建 设工程规划许

12、可证，即可单独办理抵押登记C。该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后。才能办理抵押登记手 续Do该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽末取得施 工许可证，也可办理抵押登记手续正确答案：A解析：三）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点 为2006年6月15 Ho根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001 年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为 1800元/m2,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税 金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利启、。估价人员 经调查核实，认为

13、委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市 场情况，为此，在釆用成本法佔价时确定该房地产的重置价格为1800元/ m2o请问：1 .估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？正确答案：解析：1.错误有：（1）应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用（或重：或：不应采用实际支出时的各项成本费用。（2）应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利 息。或：不应计自至估价时点。（3）利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或：利润不应是开发商的期望利润。2.重置价格还应减去折旧。或：（1）或能存在的施工质量缺陷，有形损耗等

14、各种原因产生的物质折旧。（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产 生的经济折旧。若该在建王程已整体抵押.在无法定优先更偿款的情况下.欲信算抵押物的 变现价值，测算结果应为（）。Ao抵押价值处分抵押物时的市场价值Co抵押价值一处分抵押物的费用及税费处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费正确答案：D解析：整个建筑的全部荷载最终是由基础来承受的。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束韵，应根据土地剩余使用 期限确定收益期限。（）此题为判断题（对，错）。

15、正确答案：X解析：房产图的测绘顺序为（）。A先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图B先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图C先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图D先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图正确答案：B解析：下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（）o房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪 人这种特殊的制度安排来降低信息成本建设工程教育网提供大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代 理房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息捜集的规模经济优势，

16、提供服务并 获取收益无论釆用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入 正确答案：ADE解析：引起真正的房地产自然增值的原因是（）。装修改造需求增加通货膨胀改进物业管理正确答案：B解析：建筑安装工程费由人工费、材料费何施工机械使用费构成。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：甲与乙签定商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据民法通则，诉讼时效 期间从（）时起算起。A合同签订B合同生效C权利被侵害D乙知道或者应当知道权力被侵害正确答案：D解析：长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于（）。假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测收益法中未来租金、运营费用的预测成本法

17、中对先前发生费用的正确性的校核市场比较法中对房地产状况进行调整某些缺乏的房地产历史价格资料的填补正确答案：ABE解析：商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构中请 的贷款。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价是一种要约表示。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通 常不适合釆用假设开发法估价。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：当事人既约定了违约金乂约定了定金的，一方违约时，违约金和定金条款可 以同时使用。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解

18、析：下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。上调贷款利率建设工程教育网信息收紧房地产开发贷款开征房地产持有环节的税收增加土地供应正确答案：B解析：下列影响购房者购买行为的因素屮，属于心理因素的是（）生活方式受教育程度购买动机自我形象正确答案：C解析：根据以下材料，请回答102106问题：古桥房地产开发公司开发了一个占 地3万m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋己有80%预售出 去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。 业主甲入住后发现自已所购住房面积仅95 m2,并非售房合同中注明的100 m2,遂要求解除合同。第102题：古桥公司在住宅楼交付使用前应该（

19、）成立业主委员会申请业主委员会验收申请单项建筑竣工验收申请住宅小区竣工综合验正确答案：C解析：政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（）。商品住房限价商品住房经济适用住房廉租住房正确答案：D解析：拆迁估价时点一般为（）之日。接受估价委托实地现场勘察开始实施拆迁房屋拆迁许可证颁发正确答案：D解析：下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。估价对象估价时点价值类型估价方法估价所需材料正确答案：BC解析：投资项目可行性研究的根本目的包括（）A减少或避免投资决策的失误提高项目开发建设的经济效益提高项目开发建设的社会和环境效益为项目决策提供依据为项目后期的经营决策提供依据正确答案：ABC解析：物

20、权法是规范财产关系和人身关系的民事基本法律。（） 此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：房地产价格上涨或下降趋势的强弱与房地产目前价格的高低无关，价格较低 的房地产其价格上涨趋势可能更强劲。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：（-）2005年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有 土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价 机构。（以下简称乙机构）对被拆迁房屋的市场价

21、格进行了评佔。被拆迁人李某就 其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建 筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方 式，于2006年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目 于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让 给他人，售房收入44万元。1 .该项目土地使用权出让合同由（）与甲公司签订。该市人民蚊府土地管理部门该区人民政府土地管理部门该区人民政府该市人民政府正确答案：A解析：某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年浄收益为18万元，预计改为服 装店后的年净收益为20万元，除此

22、无其他更好的用途，则根据（）应按服装 店用途进行估价。建设工程教育网提供合法原则最高最佳使用原则估价时点原则替代原则正确答案：B解析：业主甲是否可以解除购房合同（）。可以单方解除无法定单方解除权利须古桥公司同意须符合合同中有关解除条款的要求正确答案：BD解析：一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他 方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（） 竞争者。从容不迫型选择型凶猛型随机型正确答案：B解析：按照城市房屋拆迁估价指导意见的规定，下列关于估价专家鉴定的表述 中，不正确的是（）。估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组估价报

23、告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并岀具估价报告C估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告D,估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见 正确答案：B解析：某宗以房产为主的房地产讦估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为（）万元。 TOC o 1-5 h z 1.802. 803. 055. 00正确答案：C解析：在下列费用中，属于债务融资成本的有（）。承诺费手续费担保费利息税费正确答案：ABCD解析：评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵.基 准地价的内涵包括（）。基准日期土地开发程度基准

24、地价修正体系土地用途基准地价公布日期正确答案：ABD解析：针对房地产市场国家出台了一系列货币政策措施，属于一-般性货币政策工具 的是（）。优惠利率提高再贴现利率提高法定存款准备金率中央银行在公开市场上买卖有价证券对房地产贷款风险进行提示劝告正确答案：BCD解析：房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目 标是实现资产价值的最大化。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（）.征收或者征用都是为了公共利益需要征收或者征用都要依法给予补偿征收是国家行为，征用是企业行为征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变征收是

25、强制性的，征用是非强制性的正确答案：ABD解析：房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（）。购买价格建设工程教育网提供容积率及有关设计参数=1I）.运营费用正确答案：B解析：由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在釆用路线价法估价时,一般不做因素修正。（） 此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：（一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工.尚 未封顶。1.甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款.下列表述中正确的是（）。甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款该在

26、建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款正确答案：B解析：由于股票可以自由流通，因此股东与股份有限公司之间的关系不稳定。（） 此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（）。商业信誉和财务状况面积需求大小租金支付方式物业服务需求与写字楼业主的关系正确答案：ABD解析：对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。（） 此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制

27、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格正确答案：C解析：在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无 差异化的产品（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X 解析：对甲的要求，古桥公司应（）以各套的面积相同为由拒绝其要求退还5m2的房价款退还7m2差额的房价款退还10m2差额的房价款正确答案：C解析：零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低 租金收入。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：V 解析：甲公司应向土地管理部门缴纳（）。土地补偿费土地使用权出让金土地闲置费房屋拆迁安置费 正确答案：B 解析:房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的

28、目的是（）。说明估价报告的合法性、真实性说明估价的独立、客观、公正性规避估价风险保护估价报告使用者防止委托人提出高估或低估要求正确答案：CD解析：某已抵押房地产困债权实现需要强制处分而由法院委托估价，则估价结果通 常是该房地产完整权利下的价值。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：在2006年10月时，王某的权益价格为（）。A剩余3年租期、月租金为200元/麻条件下的净，收益于2006年10月的现值 之和剩余3年租期、月租金为180元/肝条件下的净收益于2006年10月的现值 之和C该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租 期的价格D.剩余3年租期、正常

29、市场租金与180元/nf条件下的差额在2006年10月的现 值之和正确答案：D解析：银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、 若该笔贷款的实际年利率为7.25%,则名义年利率是（）。7. 02%7. 04%7.50%7. 85%正确答案：A解析：下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是（）。非住宅建没用地使用权期侧届满后，自动续期住宅建设用地使用权期恻届满后.自动续期非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至 迟于期满前6个月申请续期非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期正

30、确答案：B解析：下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。独立、客观、公正原则属于普适性原则合法原则属于一般性原则最高最佳使用原则属于技木性原则谨慎原则属于一般性原则正确答案：D解析：下列关于价格弹性的表述中，正确的有（）。供给价格弹性一般为正值.当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性需求价格弹性永远为负值当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性正确答案：ADE解析：如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000/元itf.建筑面积为500 nV,首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（）。A 20%的首付款.加上该苣付款2年的利

31、息20%的首付款，加上该首付款2年的利启、和已偿还月供在估价时点的本息 值该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格.减去该店面估价时点之后 需要继续偿还的贷款本启、值在估价时点的现值之和2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在估 价时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、 功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息 值在估价时点的现值之和正确答案：C解析：银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押 贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本 息。则

32、相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其 他各月的月供负担减少了（）元。 TOC o 1-5 h z 137.5410.2432.2452.2正确答案：B解析：法律规定可以属于集体所有的自然资源有（）。森林矿藏水流山岭荒地正确答案：ADE解析：建没用地使用权必颁住土地的地表、地上或地下分别设立。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。签订估价委托合同之日发放抵押贷款之日完成估价对象实地查看之日未来处置抵押房地产之日正确答案：C解析：政府必须通过出资兴建廉租住房来解决最低收入家庭住房问题。（）此题为判断题（对，错）。

33、正确答案：X解析：（三）某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层 为住宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006 年3月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为（）。A市场价格上升B广市场价格下降C市场价格不变D市场价格变化不确定正确答案：D解析：甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地， 合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲 宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。05050 7550 10（）100150 正确答案：C解析：房地产开发企业的利润可分为4个

34、层次。其中，经营利润与营业外收支净额 之和为（）o利润总额投资利润税后利润可分配利润正确答案：A解析：乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为（）。由城市房产管理部门认定由城市规划行政主管部门认定一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准由乙机构根据经验确定正确答案：BC解析：交付住房时，古桥公司应向购买人提供（）。住宅质量保证书住宅使用说明书企业资质证书竣工综合验收合格证书正确答案：AB解析：为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元每平米，约定建筑面积为lil95每平米，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产

35、权登记面积为100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价 格平均每月比上月上涨0. 3%,则就上述情况对该可比实例成交价格进行处 理后的单价为（）元每平米。3868. 924000. 004072. 544286. 89正确答案：A解析：以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（）。A市场价格上升B市扬价格下降C市场价格不变D市场价格变化不确定正确答案：B解析：城市房屋拆迁佔价的目的是为确定被拆迁房屋（）而评佔其房地产市场价格。与产权调换房屋结算差价价值货币补偿金额重置价格正确答案：C解析：已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为5

36、00万元，投 资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平 均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）10.0%14.0%25.0%35.0%正确答案：D解析：业主大会做出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经（）通过。与会业主所持投票权1/2以上全体业主所持投票权1/2以上与会业主所持投票权2/3以上全体业主所持投票权2/3以上正确答案：D解析：（-）李某有一处房产，其房屋所有权证记载的建筑面积为300m2,用 途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于 2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格

37、 将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估 价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2请问：张某认为该佔价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性？2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30 日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张 某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元 /m2o你认为应如何解释该估价结果的合理性？正确答案：解析：（一）答：.理由包括：（1）二者的时点不同，价值不同。（2）二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交

38、价格，抵押 价值为正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。（3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转让价格冇可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。.理由包括：（1）二者的时点不同，价值不同。（2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同.拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。（3）对估价对象的界定可能不同。某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和 6%,某宗房地产建筑面积为120平米，买卖双方商定，买方付给卖方30万 元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为（）元每平 米。2427. 1

39、82500. 002575. 002659. 57正确答案：D解析：下列关于房地产抵押的表述中，正确的有（）。村办企业的厂房可以抵押以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有 效同一房地产不得设定两个以上抵押权正确答案：ABD解析：下列（）情况下的房地产转让，可以不用办理出让手续。经城市规划行政主管部门同意，转让的土地用于城市房地产管理法相关 规定的项目私有住宅转让后用于商业活动的按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的转让

40、的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的正确答案：ACDE解析：城市房屋拆迁估价机构的确定，采用拆迁人、被拆迁人投票的方式决定。（） 此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：信托主要有财务管理、融通资金、信用服务和资产增值的职能。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：（-）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使 用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手 汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金, 将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日 起至2045年12

41、月30日止，不可续期o 2007年6月30日，该公司与他方合 资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。1 .若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（）。A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值C、作价出资价格评估应釆用公开市场价值标准D、作价出资价格应较评估出的价值低正确答案：C解析：为佔算某建筑物的重新购建价格,经测算其土建工程真接费为780元每平米， 安装工程直接费为450元每平米（其中人工费为50元每平米），装饰装修工 程直接费为900元每平米（其中人工费为45元每平米），又知该地区土建工 程综合费

42、率为土建工程直接费的15%,安装工程综合费率为安装工程人工费 的75%,装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%,税金为3 5%,则该建筑物的建筑安装装饰工程费为（）元每平米。2204. 552397. 993237. 603345. 64 正确答案：B解析：古桥公司对所售住宅的地基基础和主体结构承担保修的期限是（）。 TOC o 1-5 h z 1年3年15 年合理使用寿命期正确答案：D解析：张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5 万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。

43、则张某的这 项投资在第4年的利息备付率是（）。 TOC o 1-5 h z 1.071.472. 073. 33 正确答案：C解析：拆迁估价应当坚持（）的原则。A.公平、公正、公开B.独立、客观、公正、合法客观、公正、公开合法、公开、公平 正确答案：B 解析：（二）甲公司有一建筑面积为50ni2的临街首层店面，巳出租，现拟以该店面 向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公 司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如 下：物业名称AB建筑面积/m2 65 48 50 成交单价/ （元/m2） 15500 14500 15000 成交日期 2007

44、年9月 2007年8月 2007年10月 请问: 1 .你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考 虑哪5个主要因素？（说明：回答若超过5个，只按前5个评分） 正确答案: 解析：（二）答:1.甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、 房屋所有权证；租赁合同或租赁协议；法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。建设工程教育网信息2.应考虑的因素包括:土地使用年限（或房地产受益年限或新旧程度或成新度）; 宽深比或临街宽度或临街状况：使用面积比例或得房率或面积、使用面积

45、等；装 修或实施设备情况；净高或平面布局或内部格局或平面形状等。某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大 较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空 调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣 除该项功能折旧后的价值为（）万元。1838. 001844. 551845. 871850. 00正确答案：B解析：某房地产开发项目的占地面积为1万m2,容积率为1.5,如果房屋开发成本 为3000元m2 （按建筑面积计），预测能够以8000元/ m2 （按建筑面积计） 的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地

46、取得价格（按占 地面积计）为（）元/m2。 TOC o 1-5 h z 3000500075008000正确答案：C解析：以下是房产税纳税人的有（）产权出典的承典人房产出租的租赁人产权未确定的房产代管人产权全民所有的，经营管理单位和个人产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人正确答案：ACDE解析：如果釆用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（）年计 算建筑物的折旧。 TOC o 1-5 h z A、38.5B、40.5C、48.0D、50.0正确答案：C解析：下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。解析法对随机的现金流进行概率分布佔计，得到净效益的

47、概率分布蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够 分析更多个随机变量的风险问题正确答案：D解析：某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望 值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准 差分别为6甲二890万元，6乙二910万元，b丙=1200万元，则该项目投资方 案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。乙丙甲甲乙丙丙甲乙乙甲丙正确答案：A解析：自城市规划法实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新

48、，先后就（） 出台了部门规章。红线绿线紫线蓝线黄线正确答案：BCDE 解析：（三）2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第68层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。请问：1 .评估出租人权益价值时，承租人是否毀约对房地产价值影响较太。仅就租赁合 同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。2.说明评估承租人权益价值的技术路线。正确答案: 解析：（三）答:1.（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。（2）承租方对估价对象已投入的成本大小。（3）承租

49、方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。2.取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之 和为承租人权益的价值。在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座 酒店的总投资，属于（）。单元估算法单位指标估算法概算指标法工程量近似匡算法正确答案：A解析：98 .证券的价格由货币使用中产生的收益与社会借贷资金利率之间的比率决定。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客 观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5%,则收益价格为（）万元。A、3752.92B、3786.

50、20C、3875.70D、3892.44正确答案：A解析：已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求 退房。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。折旧费审计费金融机构手续费D.无形资产摊销费正确答案：C解析：根据以下材料，请回答107111问题：某开发公司通过拍卖方式获得 一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土 质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人 工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款， 银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求

51、开发公司购买保险。该 住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余3。9, 6用 作出租用房，并且还清了所有贷款。第107题：按照城市用地的适用性评价，该用地属于（）。一类用地二类用地三类用地四类用地正确答案：B解析：甲公司实施该项目的项目资本金不得少于（）万元。 TOC o 1-5 h z 1200180021003000 正确答案：C解析：在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。A.固定资产购置支出企业所得税固定资产折旧贷款利息正确答案：A解析：下列对于利率的叙述有误的是（）o利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公

52、定利率我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家 规定的统一利率浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施正确答案：B解析：2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项日，总 投资2亿元人民币，则该项目资本会应不低于（）万元。40. 00 TOC o 1-5 h z 500060007000正确答案：A解析：资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。现金流量清偿能力资产与负债情况资金盈余或短缺情况正确答案：D解析：商品房交付使用时，有关最低保修期限规定中正确的是（）。地基基础和主体结构在合理使用寿

53、命年限内承担保修地面空鼓开裂、大面积起砂6个月C供热、供冷设备和系统1个采暖期或供冷期灯具、电器开关2个月屋面防水2年正确答案：AC解析：在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（）。A、目前住宅市场价格B、未来住宅市场价格，折现至估价时点C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点正确答案：D解析：某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续 获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有（）。该抵押属一般房地产抵押该抵押是最高额抵押若银行实际发放了 1. 5亿元贷款，其优先受偿价款为1. 5亿元若银行实际发放了

54、 1. 5亿元贷款，其优先受偿价款力1. 2亿元该抵押可以不经登记即产生合同效力正确答案：BD解析：商品住房购买人的房屋所有权证由房地产开发企业在商品房交付使用之 日起60日内负责办理。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：x解析：1999年4月，建设部令第69号已购公有住房和经济适用住房上市出 倍管理暂行办法颁布实施，标志着上市限制的取消。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市 场的（）分离独立对立正确答案：D解析：在确定开发成本时，应釆用（）。A、该开发公司测算的开发成本B、现时的客观开发成本C、各期销售时的客观开发成本

55、D、各期开发时的客观开发成本正确答案：A解析：该项目的工程竣工验收工作由（）负责组织实施。该区人民政府建设行政主管部门该市工程质量监督机构甲公司丙公司正确答案：C解析：根据题意，本例中的基础釆用（）比较适宜。条形基础独立基础筏板基础箱形基础正确答案：D解析：商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。商用房地产风险更高商用房地产的收益更高商用房地产的价值更高商用房地产的增值潜力更大正确答案：A解析：在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（）。A、销售费用、销售税费和开发利润B、销售费用、销售税费和所得税C、销售费用、销售税费和购地

56、税费D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费正确答案：C 解析:施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有（）签字盖章。注册建筑师注册结构工程师注册建造师注册施工管理师 正确答案：C解析：实施强制拆迁前（）天应通知被拆迁人。 TOC o 1-5 h z 7101530 正确答案：C解析:下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要隶的有（）仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品厉预售许可证书号在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称预售商品房广告不得涉及装修装饰内容1=1在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离房地产广告不得含有承诺为入住者

57、办理“农转非”的内容 正确答案：ACE 解析:建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。租金收入土地出让收入长期抵押贷款净经营收入 正确答案：C 解析:（三）某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/ni2和2300元/m2。假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106； 土地报酬率为6%。建设工程教育网提供9.运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（）。A、 2000,2300B、 2030,2

58、270C、 2060,2240D、 2090,2210正确答案: 解析:7工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辂市承担工程招标代理业务。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：下列关于维修基金筹集的说法中，正确的是（）。销售商品房时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交的约定商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向物业管理公司缴交维修 基金公房出售后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集公有住房岀售，售房单位按照一定比例从售房款中提取，基金属售房单位所 有公有住房出售，购房者按购房款3%的比例向售房单位缴交维修基金正确答案：ACD解析：未按建设用地批准书和土地使用权岀让合同规定

59、的期限动工开发建设的 用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政 府无偿收回土地使用权并予以公告（）此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：在会计核算时，70%的住宅销售所得的收人应列入（）会计科目。资产类损益类所有者权益类成本类正确答案：B解析：银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审査不严或放松贷 款条件，则会给银行带来（）。操作风险法律风险信用风险管理风险正确答案：D解析：假设该宗地于2007年10月21日的土地使用权价格为2250元/rn2,则该 宗地于2006年10月21目的土地使用权价格是（）元/戒。 TOC o 1-5 h z A、2136B、2

60、165C、2179D、2206正确答案：D解析：在办理商品房预购手续时，王某（）。可以申请住房公积金贷款可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为5%应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案应当办理预购商品房抵押登记正确答案：AD解析：下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是（）o柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷 载梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱 上板是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把 所受的荷载再传到梁或柱I）.柱、梁、板只可预制，不可现制正确答案：D解析：由于写字楼物业