蝶翠华庭项目可行性初步分析

1、蝶翠华庭项目可行性初步分析 项目背景及概况蝶翠华庭项目为首特居住规划区（原指首钢特殊钢厂用地）的一部分。首特居住区规划总建筑面积约为150万平方米，划分为9块地，地上物基本已拆平，现开发地块为2#地和5#地。蝶翠华庭位于2#地，占地约13公顷。蝶翠华庭东侧是5#地，为荣丰2008项目。蝶翠华庭庭开发商商为香港港上市公公司威新新集团的的下属公公司北京港港旅房地地产开发发有限公公司，总总建筑面面积约334万平平方米，11栋栋住宅楼楼，分三三期开发发。其中中一期33栋住宅宅楼，总总建筑面面积约为为10万万平方米米，于220011年3月月开工。在20002年蝶蝶翠华庭庭曾开展展了一系系列的营营销策划划

2、活动，进行项项目强势势推销，但是销销售情况况不好。在20002年年7月份份，一期期2.66公顷的的土地、1栋住住宅楼全全部和11栋住宅宅的211层229层抵抵押给了了银行。我们初步步认为，该项目目在于产产品定位位方面出出现偏差差，导致致项目销销售无力力，销售售回款与与工程款款之间的的资金链链条断开开了。 项目目环境分分析蝶翠华庭庭项目位位于宣武武广外大大街3005号，莲花池池东路南南侧，北边为连接西西二环与与西三环环的莲花花池东路路，西接接规划中中的首特特西路，东临规规划中的的三里河河南沿线线路，南南规划中中的首特特南路商商业街。该区域为为西南二二、三环环路之间间，紧邻邻北京西西站，有有多条公

3、公交线去去往公主主坟、中中关村、西单、国贸、亚运村村等区域域，出行行便利。居住环境境较为一一般，地地块西侧侧有很多多临时搭搭建的供供外来人人口居住住的小平平房，西西南侧的的莲花河河全天散散发着污污浊的臭臭气。北北侧为繁繁忙的京京九线，噪音比比较大。我们认为为，该区区域不具具备作为为纯住宅宅区或纯纯商务区区的条件件。 项目目市场分分析及预预测 区区域在售售项目主主要为：蝶翠华华庭、荣荣丰20008、久居名名园、广广华轩。项目销售均价价主力户型型蝶翠华庭庭64000大1居、大2居居、大33居荣丰2000874000久居名园园75000广华轩68000荣丰20008项项目在220022年初将将部分大

4、大户型转转为小户户型后，一直保保持着旺旺盛的销销售势头头。小户户型自220022年7月月份至今今已销售售出8663套，销售面面积为22.4万万平方米米，销售售均价为为76556元/平方米米，销售售总额11.877亿元。我们认为为，随着着该区域域市场和和客户逐逐步成熟熟，小户户型细分分市场竞竞争将会会越来越越激烈，但是小小户型的的市场空空间和发发展潜力力还是极极大的。 经济济分析蝶翠华庭庭项目二二、三期期的住宅宅总面积积约为221万平平方米，减去22层地下下室（约约2万平平方米），地上上可售面面积约119万平平方米。投资估算算分析表表项目取费标准准（元/建建筑平米米）建筑面积积（平方方米）总投资

5、额额（万元元）1.土地地出让金金7231900000137337 2.城市市基础设设施建设设费100190000019000 3.前期期工程费费401900000760 4.建安安工程费费200001900000380000 4.1土土建150001900000285000 4.2内内部装修修500190000095000 5.基础础设施建建设费120190000022800 6.公用用设施建建设费75190000014255 7.贷款款利息40 1900000769 8.不可可预见费费61 190000011622 9.销售售费用222190000042188 10.管管理费用用95 190

6、000018011 11.销销售税金金411 190000078033 12.小小计38877 1900000738556 13.销销售均价价74000 19000001406600 14.11投资收收益率220%-净利润润11400 1900000216556 转让费18122 1900000344223 单位成本本56999 19000001082278 14.22投资收收益率115%-净利润润907 1900000172332 转让费21599 1900000410225 单位成本本60466 19000001148880 14.33投资收收益率110%-净利润润644 1900000122334 转让费25522 1900000484885 单位成本本64399 190