华南MALL市场调查综合分析报告

1、2003-04 华南MALL市场调查综合分析报告PAGE PAGE 92赛立信市场研究公司 目录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc39一三7220 第一章 华南MAALL商商圈范围围的划定定 PAGEREF _Toc39一三7220 h 2 HYPERLINK l _Toc39一三7221 第二章 华南MAALL人人流量及及其消费费额预测测 PAGEREF _Toc39一三7221 h 9 HYPERLINK l _Toc39一三7222 2.1华华南的人人流量预预测 PAGEREF _Toc39一三7222 h 9 HYPERLINK l _Toc39一三7223

2、2.2华华南的日日均消费费额预测测 PAGEREF _Toc39一三7223 h 一三 HYPERLINK l _Toc39一三7224 第三章 华南MAALL商商圈环境境分析 PAGEREF _Toc39一三7224 h 19 HYPERLINK l _Toc39一三7225 3.1 华南MAALL商商圈的社社会经济济发展环环境 PAGEREF _Toc39一三7225 h 19 HYPERLINK l _Toc39一三7226 3.2 华南MAALL商商圈的交交通环境境 PAGEREF _Toc39一三7226 h 24 HYPERLINK l _Toc39一三7227 3.3 华南MAA

3、LL商商圈的商商业经营环环境 PAGEREF _Toc39一三7227 h 34 HYPERLINK l _Toc39一三7228 3.4 华南MAALL商商圈的政策环环境 PAGEREF _Toc39一三7228 h 44 HYPERLINK l _Toc39一三7229 第四章 各层商商圈消费费者之特特征 PAGEREF _Toc39一三7229 h 48 HYPERLINK l _Toc39一三7230 4.1各各层商圈圈消费者者的人口口特征 PAGEREF _Toc39一三7230 h 48 HYPERLINK l _Toc39一三7231 4.2华华南MAALL各各层商圈圈的目标标消

4、费者者特征 PAGEREF _Toc39一三7231 h 54 HYPERLINK l _Toc39一三7232 4.3各各层商圈圈消费者的消消费行为为特征 PAGEREF _Toc39一三7232 h 55 HYPERLINK l _Toc39一三7233 第五章 消费者者对超大大型购物物中心的的期望与与需求 PAGEREF _Toc39一三7233 h 62 HYPERLINK l _Toc39一三7234 5.1 对超大大型购物物中心购购物项目目的期望望和要求求 PAGEREF _Toc39一三7234 h 62 HYPERLINK l _Toc39一三7235 5.2 对超大大型购物物

5、中心餐餐饮项目目的期望望和要求求 PAGEREF _Toc39一三7235 h 64 HYPERLINK l _Toc39一三7236 5.3 对超大大型购物物中心娱娱乐项目目的期望望和要求求 PAGEREF _Toc39一三7236 h 65 HYPERLINK l _Toc39一三7237 第六章 消费者者对华南南MALLL的接接受度 PAGEREF _Toc39一三7237 h 66 HYPERLINK l _Toc39一三7238 6.1 对华南南MALLL的认认知状况况 PAGEREF _Toc39一三7238 h 66 HYPERLINK l _Toc39一三7239 6.2 对华

6、南南MALLL及其其特色的的感知与与评价 PAGEREF _Toc39一三7239 h 68 HYPERLINK l _Toc39一三7240 6.3 光顾华华南MAALL的的可能性性和迫切切程度 PAGEREF _Toc39一三7240 h 69 HYPERLINK l _Toc39一三7241 第七章 对华南南MALLL的建建议 PAGEREF _Toc39一三7241 h 70第一章 华南MMALLL商圈范范围的划划定MALLL是在“毗邻的的建筑群群中，或或一个大大型建筑筑群中，有一个个管理机机构组织织协调和和规划，把一系系列零售售商店、服务机机构组织织起来，提高购购物、休休闲、餐餐饮、

7、娱娱乐、等等各种服服务的一一站式消消费中心心。MAALL起起源于220世纪纪中期的的欧美，在美国国、加拿拿大、德德国、英英国、韩韩国、日日本、法法国、意意大利等等发达国国家中，MALLL属于于最流行行的先进进高级商商业业态态。目前前中国还还没有真真正意义义上的MMALLL。华南MAALL是是一个将将崛起于于广东东东莞市万万江区，投资达达到255亿元人人民币，建筑面面积达到到80多多万，商业经经营面积积超过660万的，集集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店及及大型景景观游乐乐主题公公园于一一体的一一站式消消费中心心，将是是国内真真正意义义上的第第一个MMALLL。华南MAALL作作为一个个庞大的的商业

8、业业态机构构，必须须汇集周周边地区区的人流流、物流流、资金金流和信信息流，极大拓拓展珠三三角的巨巨大消费费市场，成为珠珠三角的的零售行行业核心心力量，为此，我们必必须明确确华南MMALLL商圈辐辐射范围围。通常常来说商商圈是指指零售商商业业态态以其所所在地点点为中心心，沿着着一定的的方向和和距离扩扩展，吸吸引顾客客的辐射射范围。下面我我们将采采用定性性分析和和定量聚聚类分析析方法来来确定华华南MAALL的的商圈辐辐射范围围及其层层次。一、华南南MALLL商圈圈辐射范范围分析析在国外MMALLL通常分分布在交交通便利利的郊区区，其土土地价格格普遍低低出城区区20%以上。按国外外定义，一个MMAL

9、LL的有效效商圈辐辐射范围围将达到到2000-3000公里。但是，支撑这这样一个个MALLL，往往往对当当地的客客观经济济环境有有这样的的要求：一是当当地必须须已经形形成一批批成熟品品牌并能能构成吸吸引客流流的专卖卖店，二二是城市市居民向向郊区延延伸，三三是消费费观念转转向生理理和心理理需求的的双重满满足，四四是人均均国民收收入达到到200000美美元以上上和居民中中小汽车车普及率率超过550%。结合以上上的要求求和华南南MALLL周边边地区的的社会经经济发展展情况，我们有有下列的的判断和和分析：1、华南南MALLL商圈圈辐射范范围不可可能达到到2000-3000公里里的理论论值在华南MMAL

10、LL所在地地为中心心的2000-3300公公里范围围内，差差不多已已经覆盖盖广东的的大部分分地区，按广东东20001年的的统计数数据，广广东省人人均国内内生产总总值为一一三7330元，按当年年平均汇汇率计算算，才达达到人均均国内生生产总值值16559美元元；城镇镇居民人人均可支支配收入入为1004一五五元（112588美元），农村村居民人人均纯收收入为337688元（4455美美元）；同时，按照广广东省公公安厅车车管所统统计，220011年底广广东省每每百户私私车保有有量为44.222辆，如如果只按按私人轿轿车、吉吉普车、轻型客客车计算算，每百百户汽车车保有量量才有22.577辆。因因此，无无

11、论是经经济发展展水平，还是人人民生活活水平和和百户汽汽车保有有量，都都无法达达到支持持华南MMALLL有2000-3300公公里这样样一个辐辐射范围围的要求求。2、珠三三角腹地地经济发发达，是是华南MMALLL商圈合合理的辐辐射范围围虽然华南南MALLL商圈圈辐射范范围不可可能达到到2000-3000公里里的范围围，但是是华南MMALLL临近的的珠三角角却是华华南MAALL的的必然商商圈范围围。这是是因为：一是珠三三角腹地地即广州州、深圳圳、珠海海、佛山山、江门门、中山山、东莞莞、惠州州等地区区的大部部分地区区城镇，离华南南MALLL的交交通距离离均在一一五0公公里左右右的范围围内，由由于交通

12、通条件便便利，乘乘车基本本上在22个小时时以内。珠三角各各城市（镇）往往返华南南MALLL交通通情况起点最近距离离（公里）时间（分钟）自驾车路路费（元/双双程）公共交通通费用（元/双双程）自驾车路路线黄埔40303030广深高速速/1007国道道增城市30302224荔新公路路/1007国道道新塘30302030广深高速速/1007国道道长安4540014本地公路路虎门2330014广深高速速/1007国道道寮步4530010本地公路路樟木头2240014本地公路路石龙453008本地公路路广州市50403040广深高速速/1007国道道番禺70408060京珠高速速/广深深高速从化85605

13、080广从公路路/广深深高速/1077国道深圳70407080广深高速速/1007国道道佛山806010070广佛高速速/广深深高速/1077国道顺德704070100广珠公路路/广深深高速/1077国道珠海140100一五0140京珠高速速/广深深高速中山11080一三0100京珠高速速/广深深高速江门一五5120一五0100广佛高速速/广深深高速/1077国道惠州110806038莞惠公路路惠阳一五01205030莞惠公路路二是由于于珠三角角各地经经济发达达，汽车车保有量量较高，光顾华华南MAALL有有着良好好的条件件。根据据统计部部门公布布的数据据，20002年年珠三角角以上地地区共实实

14、现国内内生产总总值9,5366.一八八亿元，比20001年年净增11,0一一三.33亿元，占广东东省的880%，占全国国的比重重为9.3%，比20001年年提高00.4个个百分点点。从人均国国内生产产总值看看，20001年年珠三角角腹地的的上述主主要城市市广州、深圳、珠海、佛山、江门、顺德、中山、东莞、惠州、南海、番禺等等的人均均国内生生产总值值均接近近或达到到20000美元元水平，其中珠珠海、深深圳是超超过50000美美元水平平，广州州、东莞莞、顺德德、南海海、番禺禺等城市市是超过过40000美元元的水平平，是国国内经济济最发达达地区之之一。同时，据据广东省省统计局局的抽样样调查表表明，现现

15、在东莞莞、深圳圳和顺德德三个城城市每百百户家庭庭拥有的的汽车数数量最多多，分别别为东莞莞24辆辆、顺德德20辆辆、深圳圳一八.5辆，大大超超过全省省和全国国的水平平，并超超过国际际通行统统计惯例例每百户户10辆辆的汽车车普及时时代标准准，已经经率先进进入汽车车普及时时代。三是珠三三角腹地地的主要要城市的的人均国国内生产产总值水水平虽然然离人均均200000美美元还有有很大的的差距，汽车保保有量水水平还不不高，才才刚刚进进入汽车车消费时时代，但但是，这这地区消消费者已已经进入入小康生生活，休休闲购物物已经成成为他们们很重要要的生活活形态和和需要，这些消消费者中中已经有有相当比比例的人人士习惯惯于

16、到外外地休闲闲购物。从本项项目的调调查结果果看，佛佛山、顺顺德、番番禺、从从化、新新塘、增增城及东东莞的多多个镇、江门等等地区消消费者都都有超过过10%的比例例习惯到到外地去去购物，其它地地区消费费者中也也有超过过3%的的比例习习惯去外外地购物物。本次调查查也显示示，在珠珠三角的的这些地地区的消消费者中中接受华华南MAALL，表示会会光顾华华南MAALL的的比例均均比较高高，均达达到488%以上上。除了了珠海、深圳、顺德等等地区外外，其它它各地区区接受比比例均在在65%以上，其中：离华南南MALLL比较较远的广广州番禺禺、中山山、惠阳阳、黄埔埔、增城城新塘的的接受比比例均在在80%以上。由此可

17、见见，珠三三角腹地地的主要要地区是是华南MMALLL的商圈圈辐射范范围。也也就是说说广州、深圳、珠海、中山、江门、佛山、顺德、惠州等等地区均均是华南南MALLL的商商圈辐射射范围，华南MMALLL未来的的目标消消费者均均主要来来自于这这些地区区及其所所属市县县。二、华南南MALLL商圈圈层次的的划分由于华南南MALLL商圈圈辐射范范围是覆覆盖距离离东莞万万江一五五0公里里的范围围的珠三三角广大大地区，这些地地区离华华南MAALL远远近不一一、经济济发展生生活水平平不一、消费习习惯和需需求不一一，为了了明确未未来华南南MALLL目标标消费群群的不同同特点，便于我我们有针针对性地地拓展市市场，迎迎

18、合不同同类型消消费者的的需求，我们有有必要对对华南MMALLL的商圈圈进行划划层，以以分析不不同层次次消费者者的特点点和规模模。为此此，下面面我们将将利用聚聚类分析析方法进进行华南南MALLL的商商圈划层层聚类分析析是一种种新兴的的多元统统计的方方法，主主要用于于辨认具具有相似似性的事事物，并并根据彼彼此不同同的特性性加以聚类，使同同一类的的事物具具有高度度的相同同性。说说得简单单一点，就是把把事物按按其相似似程度进进行分类类，并寻寻找不同同类别事事物特征征的分析析工具。聚类时时，可以以把变量量按距离离远近分分成若干干类，并并能通过过变量与与变量的的连接状状况揭示示在同一一类别中中，不同同变量

19、或或样本的的远近程程度。聚类分析析应用的的范围也也很广，涉及到到宏观经经济和微微观经济济的各个个层面。在微观观层面，企业业可以通通过聚类类分析方方法了解解市场细细分的原原则，了了解不同同细分市市场的特特征，也也可以籍籍此确定定主要竞竞争对手手。因此此，聚类类分析方方法是我我们进行行华南MMALLL划层的的较佳方方法。根据聚类类分析方方法的原原理，我我们选取取了本次次调研地地区的人人均GDDP、常常住人口口、与华华南MAALL的的路程、私车保保有量等等城市的的统计指指标，作作为聚类类分析的的指标。我们通通过统计计分析软软件SPPSS的的聚类分分析模块块进行聚聚类分析析计算，得到下下列的聚聚类分析

20、析结果：华南MAALL的的商圈可可划分成成三个层层次。各各层商圈圈所涵盖盖的地区区划分如如下：珠海、惠州、惠阳佛山、顺德、江门、中山深圳广州市区和番禺、从化东莞、增城和新塘、广州黄埔区中心商圈次级商圈子华南MALL商圈分布图边缘商圈中心商圈圈：东莞莞、广州州增城（含新塘塘）和黄黄埔区；次级商圈圈：广州州市区、番禺区区和从化化、深圳圳；边缘商圈圈：佛山山、顺德德、江门门、中山山、珠海海、惠州州（含惠惠阳）。华南MAALL位位于广东东省东莞莞市万江江区，理理论上其其商圈的的有效半半径是1100kkm。三三层商圈圈最明显显的区分分指标是是离华南南的距离离，中心心商圈在在有效半半径为330kmm的范围

21、围内，次次级商圈圈在有效效半径660kmm的范围围内，边边缘商圈圈在有效效半径一一五0kkm的范范围内。此外，从从各级商商圈的统统计指标标来看，各级商商圈还有有如下特特征：经济发展展水平：中心商商圈次级商商圈边边缘商圈圈；私车保有有量：中中心商圈圈次次级商圈圈边缘缘商圈；人口密度度：边缘缘商圈最最密集，中心商商圈和次次级商圈圈差不多多。下面各章章节我们们将利用用这个华华南MAALL层层次的划划分方法法，分析析华南MMALLL不同层层次商圈圈消费者者购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游等等消费习习惯和消消费需求求，对华华南MAALL的的接受程程度和期期望，为为华南MMALLL以后的的经营策策划提供供依据

22、。第二章 华南MMALLL人流量量及其消消费额预预测为了进一一步分析析华南MMALLL的未来来发展前前景，为为下来的的经营规规划和商商业招商商提供依依据，我我们下面面将对华华南MAALL商商圈的市市场评估估，预测测和评估估未来华华南MAALL的的人流量量及其消消费额。2.1华华南的人人流量预预测影响未来来华南MMALLL光顾人人流量的的因素主主要有：商圈范范围内各各地的总总人口数数量（包包括常住住人口和和居住当当地超过过一年的的暂住人人口数量量）、表表示愿意意光顾华华南MAALL的的比例、是否可可以自驾驾车光顾顾华南MMALLL、到华华南MAALL所所需时间间及其接接受的程程度、到到华南MMA

23、LLL所需费费用及其其能够承承受的比比例、反反复光顾顾华南MMALLL的可能能性及其其每月反反复光顾顾的次数数等，因因此，华华南MAALL人人流量预预测公式式为：华南MAALL日日均人流流量自驾车车光顾华华南MAALL日日均人流流量非非自驾车车光顾华华南MAALL日日均人流流量其中： eq oac(,1)自驾车车光顾华华南MAALL日日均人流流量（第ii地区可可自驾车车的人口口数愿意光光顾华南南MALLL的比比例自驾车车人士接接受度修修正系数数月光顾顾频率/30）其中：第i地区区的自驾驾车人士士接受度度修正系系数第i地地区到华华南MAALL所所需时间间的接受受比例会反复复光顾的的比例 eq o

24、ac(,1)非自驾驾车光顾顾华南MMALLL日均人人流量（第ii地区非非自驾车车的人口口数愿意光光顾华南南MALLL的比比例非自驾驾车人士士接受度度修正系系数月光顾顾频率/30）其中：第i地区区的非自自驾车人人士接受受度修正正系数第i地地区到华华南MAALL所所需时间间的接受受比例到华南南MALLL所需需费用能能够承受受的比例例会反复复光顾的的比例注： 自自驾车人人口数是是指家中中拥有汽汽车，可可能自驾驾这辆车车到其他他地方的的家庭所所有人口口数非自驾车车人口数数是指家家中没有有汽车，不能自自驾车到到其他地地方的家家庭的所所有人口口数表2.11-1：自驾车车人口数数和非自自驾车人人口数的的计算

25、20011年末总人口数数平均每户户人口数每百户汽汽车拥有有量自驾车人人口数非自驾车车人口数列序号（1）（2）（3）（4）=（1）/（22）（3）/1000（2）（5）=（1）-（44）广州黄埔埔208一一八03.22416442040016增城市区区56055033.221121105492293增城新塘塘26400563.22528112587775广州市区区4617710333.22923442452447611广州番禺禺94444083.22一八88889255520从化53711293.221074435263386深圳7008883112.6一五105一一三255595775066佛

26、山3772290993.231一三一一八7365997222顺德一五64480003.2142190072一三4557288珠海1235543773.12247009121007288中山2363332223.6102363332212669900江门3956682773.51395668391772599惠州2314461443.81231446229114688惠阳90144613.8190一五五8924446表2.11-2：自驾车车人士接接受度修修正系数数的计算算到华南MMALLL所需时间间到华南MMALLL所需时间间接受度度反复光顾顾可能性性自驾车人人士接受受度修正系数数列序号（1）（

27、2）（3）（4）=（2）（3）广州黄埔埔3053.770%60.225%32.335%增城市区区3065.440%57.110%37.334%增城新塘塘3039.440%45.775%一八.003%广州市区区4063.440%61.440%38.993%广州番禺禺4068.220%50.000%34.110%从化6043.660%56.550%24.663%深圳4054.550%46.000%25.007%佛山6059.110%58.335%34.448%顺德4072.770%47.000%34.117%珠海1000.000%55.550%0.000%中山804.800%62.550%3.00

28、0%江门1200.000%32.885%0.000%惠州800.000%60.445%0.000%惠阳12010.550%75.665%7.944%表2.11-3：非自驾驾车人士士接受度度修正系系数的计计算到华南MMALLL所需时时间到华南MMALLL所需费费用车程影响响路费影响响反复光顾顾可能性非自驾车车人士接受度修修正系数数列序号（1）（2）（3）（4）（5）（6）=(3)（4）（5）广州黄埔埔30一五59.440%43.880%60.225%一五.668%增城市区区301243.330%23.330%44.660%4.500%增城新塘塘30一五35.110%27.000%35.227%3

29、.344%东莞莞城城一五195.000%97.550%64.660%59.884%长安虎门门30622.440%33.一一五%60.997%4.533%东莞寮步步30526.880%43.770%52.110%6.100%东莞樟木木头40755.660%73.660%73.660%30.112%东莞石龙龙30455.000%81.330%62.110%27.777%广州市区区402027.880%11.110%61.440%1.899%广州番禺禺403026.770%6.700%50.000%0.899%从化60406.700%20.000%56.550%0.766%深圳404052.330%

30、2.300%46.000%0.555%佛山60357.100%0.000%58.335%0.000%顺德405034.330%0.000%47.000%0.000%珠海100700.000%0.000%55.550%0.000%中山80506.700%0.000%62.550%0.000%江门120505.900%5.900%32.885%0.111%惠州80195.900%32.440%60.445%1.166%惠阳120一五0.000%55.000%75.665%0.000%表2.11-4：自驾车车人士光光顾华南南MALLL日均均人流量量的计算算（单位位：人）自驾车人口数表示会光光顾华南南

31、MALLL的比比例自驾车人人士接受受度修正正系数每月反复复光顾次次数自驾车光光顾华南南MALLL日均均人流量量列序号（1）（2）（3）（4）（4）（2）（3）（4）广州黄埔埔4164490.000%32.335%2.04482增城市区区11211078.000%37.334%2.1229增城新塘塘5281164.000%一八.003%2.47750广州市区区92344288.000%38.993%2.42225522广州番禺禺一八8888100.00%34.110%2.366507从化10744376.000%24.663%2一三4深圳105一一三25550.000%25.007%2.2449

32、8400佛山1一三一一八788.000%34.448%2.44427944顺德219007244.000%34.117%2.64428988珠海24700924.000%0.000%3.2990中山236333296.000%3.000%3.033687江门39566868.000%0.000%3.444%0惠州23144684.000%0.000%2.688%0惠阳90一五五84.000%7.944%2.199%0合计一八5889811-197773表2-22：非自自驾车人人士光顾顾华南MMALLL日均人人流量的的计算（单位：人）非自驾车车人口数数表示会光光顾华南南MALLL的比比例非自驾车

33、车人士接接受度修修正系数数光顾次数数自驾车光光顾华南南MALLL日均人流流量列序号（1）（2）（3）（4）（4）（2）（3）（4）广州黄埔埔204001670.000%一五.668%2.044一五222增城市区区549229388.000%4.500%2.1一五233增城新塘塘258777586.000%3.344%2.477612东莞莞城城一三599447792.000%59.884%3.588893004长安虎门门16944470077.000%4.533%3.51169111东莞寮步步90844一八83.000%6.100%4.25565一八八东莞樟木木头16433596686.000%

34、30.112%3.666519338东莞石龙龙554000491.000%27.777%3.6167999广州市区区45244761172.000%1.899%2.42249799广州番禺禺925552080.000%0.899%2.366521从化526338666.000%0.766%2175深圳59577506653.000%0.555%2.244一三055佛山36599722256.000%0.000%2.4440顺德一三455728866.000%0.000%2.6440珠海12100728872.000%0.000%3.2990中山21266990092.000%0.000%3.0

35、330江门39177259976.000%0.111%3.444390惠州22911468872.000%1.166%2.68817033惠阳892444680.000%0.000%2.1990合计3455505334-一八42200根据以上上的计算算，华南南MALLL的日日均人流流量预测测值为22039973人人，以置置信度为为95%和误差差容许范范围为3%，则预测测区间为为日平均均人流量量为1991988022一五9966人人之间。其中：主要来来自于中中心商圈圈的人流流量，占占比为886%；来自以以次级商商圈的人人流量占占比为99.8%，来自自于边缘缘商圈的的人流量量占比为为4.一一五%。

36、2.2华华南的日日均消费费额预测测华南MAALL将将开设购购物、餐餐饮、娱娱乐、休休闲等服服务项目目，这些些项目都都是华南南MALLL收入入的重要要来源，因此，我们对对华南MMALLL未来消消费额因因此将由由购物消消费额、餐饮消消费额、娱乐消消费额、内部交交通消费费额等被被访构成成，影响响这些消消费额的的因素有有华南mmalll日均人人流量、购物人人流比例例、购物物消费水水平、对对华南MMALLL购物特特色的接接受程度度、餐饮饮人流比比例、餐餐饮消费费水平、对华南南MALLL餐饮饮特色的的接受程程度、娱娱乐人流流比例、娱乐消消费水平平、对华华南MAALL娱娱乐项目目特色的的接受程程度、接接受内

37、部部交通的的人流比比例、对对内部交交通特色色的接受受程度等等。为此此，根据据对以上上因素的的作用力力的分析析，可以以构筑华华南MAALL日日均消费费额预测测模型如如下：华南maall日日均消费费额测算算华南mmalll日均购购物消费费额华华南maall日日均餐饮饮消费额额华南南malll日均均娱乐消消费额华南mmalll日均内内部交通通消费额额其中： eq oac(,11)华南mmalll日均购购物消费费额（来自自第I地的华华南maall日日均人流流量有购物物所占比比例人均每每次购物物消费额额） eq oac(,2)华南南malll日均均餐饮消消费额（来自自第I地的华华南maall日日均人流流

38、量餐饮比比例人均每每次餐饮饮消费额额修正系系数1） eq oac(,3)华南南malll日均均娱乐消消费额（来自自第I地的华华南maall日日均人流流量娱乐比比例人均每每次娱乐乐消费额额修正系系数2） eq oac(,4)华南南malll日均均内部交交通消费费额（来自自第I地的华华南maall日日均人流流量内部交交通接受受比例人均消消费额110元）注：修正正系数11、2、3分别别为消费费者接受受华南mmalll餐饮、娱乐、内部交交通特色色的比例例（即认认为这些些特色非非常有吸吸引力或或比较有有吸引力力的消费费者的占占比）根据以上上的预测测模型，我们分分别对华华南MAALL日日均购物物消费额额、

39、日均均餐饮消消费额、日均娱娱乐消费费额、日日均内部部交通消消费额进进行计算算如下：表2.22-1：华南MMALLL消费者者购物消消费额的的预测计计算（单单位：元元）平均月购购物消费费额平均有购购物次数数平均每次次购物消费额中中位数日均人流流量华南MAALL日日均购物消费费额列序号（1）（2）（3）=（1）/（22）（4）（5）=（3）（4）40%广州黄埔埔5003167160551069980增城市区区400410017511700444增城新塘塘300475663198777东莞莞城城400667893004238114499长安虎门门25055069111一三82214东莞寮步步30074

40、365一八八1117730东莞樟木木头300560519338124665088东莞石龙龙2005401679992687782广州市区区5003167753115020061广州番禺禺500316710288685111从化3503117309144440深圳30031001114444457775佛山250212527944一三96684顺德2002100289881一五9935珠海20045000中山400580687219998江门20072939044611惠州5003167170331一三5543惠阳5004125022合计-2039974577000144注：根据据我们对对10个

41、个城市110商场场的人流流监测数数据，光光顾大型型购物中中心，有有购物的的比例约约为400%左右右表2.22-2：华南MMALLL消费者者餐饮消消费额的的预测计计算（单单位：元元）餐饮平均均消费额额中位数数日均人流量会光顾华华南MAALL餐餐饮比例例修正系数数1华南MAALL日均餐饮饮消费额额列序号（1）（2）（3）（4）（5）=（1）（2）（3）（4）广州黄埔埔100160550.7220.44467516007增城市区区25175110.6330.39900107556增城新塘塘506630.7550.3996798566东莞莞城城458930040.70050.422001一八99936

42、6长安虎门门49691110.7880.422341112248东莞寮步步2065一八八0.6990.37733335779东莞樟木木头705193380.6880.322678075599东莞石龙龙一三1679990.7220.46667705555广州市区区100753110.76650.32200一八43357广州番禺禺175102880.8220.43333639004从化453090.8110.3226736844深圳801114440.7220.21117一三58872佛山40279440.80.122671一三224顺德60289880.70.一三三33162331珠海4500.

43、6880.400000中山1006870.7660.38800198553江门353900.6880.3226730355惠州40170330.7440.422672一五110惠阳7000.70.388678合计2039974274449一三三表2.22-3：华南MMALLL消费者者娱乐消消费额的的预测计计算（单单位：元元）娱乐平均均消费额中中位数日均人流流量光顾比例例修正系数数2华南MAALL日均娱乐乐消费额额列序号（1）（2）（3）（4）（5）=（1）（2）（3）（4）广州黄埔埔100160550.7770.366444882增城市区区20175110.6660.477108664增城新塘

44、塘506630.6990.41193722东莞莞城城308930040.88850.4225100776888长安虎门门40691110.8880.3995960886东莞寮步步一五65一八八0.6990.422283332东莞樟木木头505193380.7880.4338709997东莞石龙龙201679990.7990.366955552广州市区区70753110.8220.3991685587广州番禺禺一五0102880.8660.444583330从化503090.80.46656944深圳401114440.8660.177651772佛山50279440.9660.26634866

45、5顺德50289880.8990.233296665珠海3000.8220.4880中山506870.7880.588一五5550江门353900.7660.331一五五惠州30170330.7110.433一五5999惠阳3000.5660.43合计-2039974-255999544表2.22-4：华南MMALLL消费者者内部交交通消费费额的预预测计算算（单位位：元）日均人流流量接受乘船船购物比例内部交通通的费用价格格华南MAALL 日均内内部交通通消费额额列序号（1）（2）（3）（4）=（1）（2）（3）广州黄埔埔1605560.000%1096288增城市区区1751163.000%1

46、0110332增城新塘塘5064.000%10321东莞莞城城89300412.000%101071165长安虎门门6911157.550%10397337东莞寮步步65一八八71.000%10462775东莞樟木木头51933863.000%103272208东莞石龙龙16799967.000%101125553广州市区区7531162.550%10470668广州番禺禺1028896.000%1098666从化30975.000%1023211深圳11144447.550%10529336佛山2794456.000%10一五6445顺德2898843.000%10124663珠海044.0

47、00%100中山68778.000%1053622江门452.000%1020惠州1774.000%10126惠阳074.000%103合计2012289-7997728根据以上上的计算算，华南南MALLL的日日均消费费额预测测值为11一八99.300万元，以置信信度为995%和和误差容容许范围围为3%估估计，则则预测区区间为日日平均消消费额为为11119.3312259.3万元元之间。其中：来自于于中心商商圈的消消费额，占比为为80%；来自自以次级级商圈的的消费额额占比为为一五%，来自自于边缘缘商圈的的消费额额占比为为5%。如果从从服务项项目来源源构成看看，来自自于购物物的消费费额占449%

48、，餐饮和和娱乐消消费额接接近，各各占200%以上上。注：本章章的计算算，东莞莞地区的的莞城是是指莞城城片，即即包括莞莞城、道道滘、中中堂、望望牛墩、麻涌、洪梅、高埗、东城、万江、南城等等镇，并并假设这这些镇的的消费者者的消费费习惯和和偏好与与莞城消消费者基基本一样样；樟木木头是指指樟木头头片，包包括樟木木头、黄黄江、清清溪、塘塘厦、凤凤岗、谢谢岗、常常平、桥桥头、企企石等镇镇，并假假设这些些镇的消消费者的的消费习习惯和偏偏好与莞莞城消费费者基本本一样；石龙是是指石龙龙片，包包括石龙龙、石排排、茶山山、石碣碣等镇，并假设设这些镇镇的消费费者的消消费习惯惯和偏好好与莞城城消费者者基本一一样；寮寮步

49、是指指寮步片片，包括括寮步、东坑、大朗、横沥、大岭山山等镇，并假设设这些镇镇的消费费者的消消费习惯惯和偏好好与莞城城消费者者基本一一样；长长安虎门门是指长长安虎门门片，包包括长安安、虎门门、沙田田、厚街街等镇，并假设设这些镇镇的消费费者的消消费习惯惯和偏好好与莞城城消费者者基本一一样。第三章 华南MMALLL商圈环环境分析析华南MAALL的的发展，是与其其商圈范范围社会会经济发发展密切切联系的的。下面面我们将将对商圈圈范围的的三层商商圈的社社会经济济发展环环境、当当地消费费生活水水平环境境、商业业经营环环境、交交通环境境进行分分析，为为华南MMALLL下来的的经营规规划提供供依据。3.1 华南

50、MMALLL商圈的的社会经经济发展展环境一、华南南MALLL商圈圈人口分分布情况况按照20001年年末统计计部门的的统计，华南MMALLL商圈范范围内人人口规模模为36640.95万万人，其其中：中中心商圈圈总人口口数为7719万万人，次次级商圈圈一三110.88万人，边缘商商圈16610.9万人人。从人人口的性性别构成成看，男男女性别别比例基基本相等等，但在在中心商商圈女性性比男性性多3个个百分点点，显示示中心商商圈消费费者在购购物需求求和时尚尚潮流的的要求会会强烈一一些从人口年年龄构成成看，华华南MAALL商商圈范围围地区人人口年龄龄构成显显示该商商圈人口口属于年年轻化结结构，330岁年年

51、龄以下下人口占占了超过过一半，特别是是中心层层商圈最最为明显显，300岁年龄龄以下人人口数量量占比接接近700%，完完全是一一个年轻轻化的社社会构成成，200-399岁的人人群和114岁以以下的儿儿童是最最具消费费力的群群体，看看来，华华南MAALL具具备良好好的商圈圈人口分分布优势势，潜在在消费群群具有很很强的购购买力，对于华华南MAALL未未来的发发展是相相当有利利的。二、华南南MALLL商圈圈范围地地区的经经济发展展状况珠江三角角洲地区区的经济济总量占占广东省省的800%，占占全国近近10%，是目目前国内内经济最最发达的的地区之之一。根根据统计计部门公公布的数数据，220022年珠三三角

52、地区区共实现现国内生生产总值值9,5536.一八亿亿元，比比20001年净净增1,0一三三.3亿亿元，占占广东省省的800%，占占全国的的比重为为9.33%，比比20001年提提高0.4个百百分点。在全国国城市GGDP排排名中，珠三角角地区城城市广州州和深圳圳进入全全国大中中城市前前十位，分别以以3,0001.69亿亿元和22,2339.441亿元元位列全全国第22和第33位，其其他城市市的国内内生产总总值也在在4000亿元以以上。这这表明珠珠江三角角洲地区区各个城城市的经经济实力力确实很很强。珠江三角角洲地区区是中国国经济最最活跃的的地区一一。自119988-20002年年，珠江江三角洲洲地

53、区88个城市市经济均均保持着着高速发发展势头头，平均均年增长长幅度为为14.91%，比广广东省平平均增长长速度110.19%高出44.722个百分分点，比比全国平平均增长长速度66.92%高出77.99个个百分点点。在珠珠江三角角洲8城城市中，以深圳圳、中山山、东莞莞的发展展速度最最快，年年均增幅幅在一五五%以上上；而惠惠州、江江门、珠珠海的经经济发展展速度则则比较缓缓慢，与与全省的的平均水水平不相相上下。因此，华南MMALLL中心商商圈和次次级商圈圈属于经经济增长长速度非非常迅速速的地区区，边缘缘商圈中中总体发发展也很很快，只只是个别别地区的的经济增增长相对对于中心心商圈和和次级商商圈的地地

54、区经济济发展速速度稍微微缓慢了了些。表3.11-1：珠江三三角洲地地区各城城市国内内生产总总值及其其增长情情况(单位：亿元)地区19988年（亿元）19999年(亿元）20000年（亿元）20011年（亿元）20022年（亿元）年均增长长（%）广州一八411.61120566.74423755.9112,6885.77630011.69912.999深圳10433.21112033.06616322.7551,9554.66522111.220.666佛山723.54833.79948.371,0668.33612533.27714.772珠海263.50286.61330.26366.594

55、10.6411.773中山2一三.57272.68312.23362.504一五.60一八.111惠州356.01392.87440.35480.39525.5010.222江门463.25514.69565.一八6一五.16682.2210.116东莞355.50412.84488.00578.93672.3017.2278城市合合计52600.19959733.28870933.0448,1112.33691722.42214.991广东省79199.12284644.31196622.00010,6647.71116774.44010.119全国783445.220820667.5508

56、94442.220959333.3301023398.006.922三、华南南MALLL商圈圈范围地地区的生生活和消消费水平平珠三角地地区居民民生活水水平已远远远超过过全国的的平均水水平，是是国内最最富庶的的地区之之一。收收入方面面，20002年年珠江三三角洲地地区城镇镇居民人人均可支支配收入入达到1166553元，比上年年增长77.6%。其中中最高的的是深圳圳市，达达249941元元；支出出方面，20002年珠珠江三角角洲地区区8个城城市居民民人均消消费性支支出为112822元，自自19998年以以来年均均增长幅幅度为114.38%。深圳圳市居民民家庭人人均消费费性支出出最高，达到一一八92

57、25元。在消费结结构上，在东莞莞食品支支出所占占比例只只占311%，在在广州只只占400%；而而东莞人人花在交交通通讯讯方面的的支出达达到299%，成成为消费费性支出出中的仅仅次于食食品的第第二项主主要支出出。表3.11-2：珠江三三角洲地地区各城城市居民民人均可可支配收收入及其其增长情情况（单单位：元元）地区19988年19999年20000年20011年20022年年均增长长（%）广州92566106552一三9666146994162441一五.009深圳12655416一三三7一八9773210334249441一八.449佛山9045510一五五3119777一三6000一五8223

58、一五.001珠海一三6332144332一五1110一五8770一五32202.966中山947551124431一五66714877116411714.773惠州89833943779824412311714288712.330江门89477102一一三110224121003一三244710.331东莞1一五00614955214144216933816944910.1178城市合合计10433712一五五2一三3223一五177816655312.339广东省883999126697622104一一五11一三三75.955全国54255585446280068599770339.166表

59、3.11-3：珠江三三角洲地地区各城城市居民民人均消消费支出出额及其其增长情情况（单单位：元元）地区19988年19999年20000年20011年20022年年均增长长（%）广州64755760991一三44911466712355117.552深圳845881一八662143665165447一八922522.330佛山581667一五66816229364412011419.889珠海1063371039971169941一五6621198873.033中山6827774588846111054412400516.110惠州736228194485555912441045519.一五五江

60、门5716670一五五81622905449861114.661东莞市8644491966125229146669一五一五五7一三.9978城市合合计749228611110400910355512822214.338广东省70544751778016680999898884.711全国2849937866461225309923.006另外，珠珠江三角角洲地区区的居民民存款数数额非常常巨大，财富底底蕴厚实实。20002年年末8城城市城乡乡居民银银行存款款余额总总计达889944.61亿亿元，占占广东省省总额的的76%，占全全国总额额的100%。自自19998-220022年，88个城市市合计