陕西信息大厦市场环境调查报告

1、陕西信息大厦报告第一章 市场环境调查分析一、宏观市场环境分析：1、 政治治法律环环境分析析20044年已过过去了一一半，回回头望望望，记忆忆中似乎乎总留下下许多难难忘的东东西。于于每个人人是如此此，对于于西安逐逐步趋向向规范的的房地产产界而言言，能影影响深远远、留下下永久记记忆的无无非是各各种政策策法规的的先后出出台，其其对今后后房地产产业的发发展和规规范无一一不是弥弥足珍贵贵的一笔笔。 各种对房房地产影影响深远远的政策策法规集集中在土土地、金金融、拆拆迁、行行政、市市场五方方面，由由此说220044年上半半年是房房地产业业界的“政策年年”并没有有丝毫的的虚夸。现在，让我们们由近及及远再次次一

2、一回回顾，定定能生出出很多感感悟来。 A、期房房限转实实名购房房 日前，记记者从西西安市国国土资源源和房屋屋管理局局获悉，近期出出台了关于加加强商品品房预售售有关问问题的通通知，通知规规定：已已经签订订买卖合合同的商商品房在在未取得得房屋所所有权证证前不得得转让；解除合合同的商商品房须须注销登登记后，由开发发商统一一销售；预售商商品房不不得转让让。 另外，通通知中另另一大热热点是，今后西西安市实实行商品品房预售售实名制制，即房房产开发发公司在在预售商商品房时时，必须须查验买买受人或或其代理理人有效效身份证证明；代代理购买买预售的的商品房房时，应应查验买买受人书书面委托托书或法法定监护护证明。

3、相关专家家分析，政府此此次出台台的期房房限转、实名购购房政策策无疑限限制了“炒房”行为，推进西西安房地地产市场场的进一一步规范范，同时时将对西西安市场场带来房房价有效效的平抑抑。 B、行行政许可可法首首度发威威 行政许许可法于今年年7月11日才开开始实施施，7月月10日日关于房房地产而而引起的的第一起起行政许许可法案案在北京京一审公公开审判判，并最最终以业业主“告倒”北京市市规划委委而画下下具有启启迪意义义的句号号。 行政许许可法在北京京的首度度发威，无论是是西安的的行业政政策制定定者、西西安的开开发商，还是西西安的购购房者，从首个个案例中中都可找找寻到属属于自身身的启迪迪意义。这使得得在房地

4、地产交易易中一直直处于弱弱势群体体的业主主，此次次在与开开发商、政府的的博弈过过程中的的“大捷”不能不不说明行行政许可可法的适适用性强强且具有有权威性性，开发发商必须须注重规规则，否否则会为为其行为为承担后后果，法法律作为为维权的的武器是是可以讨讨到公道道的，所所有这些些令人可可喜的现现象都昭昭示了房房地产市市场的进进步。 由此分析析，行行政许可可法不不是护佑佑一方神神仙的“魔法杖杖”，而是是在公平平、适用用原则上上对合法法行为的的有力支支持与保保护，政政府、开开发者、置业者者概莫能能外。 C、严控控土地审审批规范范市场 4月299日，国国务院办办公厅下下发关关于深入入开展土土地市场场治理整整

5、顿严格格土地管管理的紧紧急通知知，提提出再用用半年左左右的时时间，深深入开展展土地市市场治理理整顿，同时实实施“三个暂暂停”，即全全国暂停停审批农农用地转转非农建建设用地地，暂停停涉及基基本农田田保护区区调整的的各类规规划修改改，对新新批的县县改市（区）和和乡改镇镇，暂停停修改涉涉及土地地利用的的各类规规划。这这一规定定的出台台，以迅迅雷不及及掩耳之之势令许许多开发发商处于于了土地地“断顿”的危机机之中，作为房房地产衣衣食父母母的土地地终于真真实地面面临了资资源稀缺缺的窘困困问题。 随后，国国土资源源部、国国家发展展和改革革委员会会于6月月8日又又联合颁颁布关关于在深深入开展展土地市市场治理理

6、整顿期期间严格格建设用用地审批批管理的的实施意意见，进一步步加大了了土地审审批的严严谨程度度。政策策一出台台，各地地乱设开开发区的的圈地之之风被遏遏制，新新设开发发区和扩扩大规模模的审批批被亮起起红灯。“土地审审批”便成为为一个特特别敏感感的关键键词。开开发商的的土地来来源问题题一时之之间成为为了全国国房地产产市场的的梦魇，西安当当然也不不会例外外。 业内人士士分析，特别对对于起步步较晚、市场专专业程度度有限的的西安，一级市市场的混混乱格局局衍生了了许多不不规范、不专业业的项目目运作程程序，这这些政策策法规的的颁布实实施无异异于一把把巨大的的手术刀刀剖开了了这急需需医治的的病患。 D、银行行房

7、贷风风险管理理促房产产市场“洗牌”在金融政政策方面面最具影影响力的的莫过于于2月226日银银监会颁颁布的商业银银行房地地产贷款款风险管管理指引引。此此举针对对不同类类型的项项目和不不同地区区的项目目，利用用不同的的风险政政策在不不同时期期采取不不同的监监控风险险的措施施，并切切实关注注借款人人的偿贷贷能力、偿贷意意愿及信信用记录录等直接接决定项项目风险险的因素素。这对对于急需需资金做做后盾的的房地产产业，无无疑带来来了诸多多的难题题。 在西安房房地产市市场，没没有足够够的贷款款支持想想要操作作一个项项目是不不可想像像的。此此规定的的实施使使得开发发商在遭遭遇土地地资源危危机的同同时，又又遭遇了

8、了资金支支持不足足的困难难，这真真是“雪上加加霜”的双重重桎梏。但是此此政策的的出台必必然促使使房地产产市场全全面“洗牌”，有着着“大浪淘淘沙”之举。 专家指出出，该政政策虽然然触动了了不少房房产开发发商的“硬伤”，但它它有利于于市场的的成熟与与发展，许多自自身实力力不够雄雄厚的企企业将逐逐渐淡出出房市的的竞争，对于房房地产业业来说将将在整体体质量上上有一个个大的改改观。 E、城市市房屋拆拆迁调整整补偿标标准 在西安旧旧城改造造的特定定环境中中，20004年年1月11日建设设部出台台了城城市房屋屋拆迁行行政裁决决规程有着不不可小视视的影响响，而于于20004年66月100日起施施行的西安市市城

9、市房房屋拆迁迁管理实实施细则则则更更进一步步地说明明了“拆迁”对于西西安的重重要性。新细则则将拆拆迁补偿偿和安置置房屋的的价格标标准调整整为根据据房屋的的区位、用途、面积等等因素，以房地地产市场场评估价价格作为为补偿标标准；明明确房屋屋的所有有权为被被拆迁人人，拆迁迁补偿的的原则是是对房屋屋产权人人进行补补偿，兼兼顾对使使用人的的安置；适当提提高了自自行过渡渡补助费费和自行行搬家补补助费的的标准，增加了了对享受受最低生生活保障障待遇对对象照顾顾的规定定。西安目前前城圈之之内以及及南部的的饱和与与城市化化进程的的加剧，促进了了拆迁更更大力度度地执行行。新细则的颁布布，城市市拆迁过过程中所所产生的

10、的问题将将得以顺顺利实施施，对于于限地政政策给西西安房地地产商带带来的发发展难题题，城中中村的改改造在很很大程度度上，已已经从被被开发商商遗忘的的角色转转换成为为了西安安房地产产市场的的主角。本报记记者孙孙建奎 2、社会会经济环环境分析析全市经济济在持续续、协调调、快速速、健康康的轨道道上运行行，经济济总量继继续扩大大，经济济结构得得到优化化。据初初步核算算，20003年年西安市市生产总总值（GGDP）9400.4亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长13.5%。其中第第一产业业增加值值49.2亿元元，比上上年增长长1.33%；第第二产业业增加值值4477亿元，增长117.44%；第第三

11、产业业增加值值4444.2亿亿元，增增长111.3%。全社社会固定定资产投投资4779亿元元，比上上年增长长41.7%。全年财财政总收收入1117.33亿元，比上年年增长223.88%；其其中地方方财政收收入722.9亿亿元，比比上年增增长233.7%。地方方财政支支出777.4亿亿元，比比上年增增长211%。高新技技术开发发区和经经济技术术开发区区以“二次创创业”为动力力，经济济发展保保持了较较快的增增长态势势。全年年高新技技术产业业开发区区完成固固定资产产投资556亿元元，较上上年增长长50%；合同同引进外外资额33.0亿亿美元，增长227%；实际引引进外资资额1.0亿美美元，增增长388

12、.4%；财政政收入77.3亿亿元，增增长299%。经经济技术术开发区区完成固固定资产产投资223.55亿元，较上年年增长996%；合同引引进外资资额2.5亿美美元，增增长199.5%；实际际引进外外资额00.8亿亿美元，增长226%；财政收收入1.9亿元元，增长长30.7%。曲江新新区建设设取得突突破性进进展，大大雁塔北北广场建建成开放放。开发发区和曲曲江新区区的发展展对全市市经济辐辐射带动动和创新新示范作作用进一一步加强强。全年年实现社社会消费费品零售售总额4440.0亿元元，增长长13.0%。其中城城镇消费费品零售售额4116.77亿元，增长113.33%；农农村消费费品零售售额233.3

13、亿亿元，增增长8.1%。批发零零售贸易易业零售售额3225.88亿元，比上年年增长114.99%；餐餐饮业零零售额1102.5亿元元，增长长7.88%；其其他行业业零售额额11.7亿元元，增长长9.11%。年年末拥有有各类贸贸易市场场5144个，其其中年成成交额超超亿元的的市场有有16个。西安市市市场物物价运行行呈现由由降转升升态势。全年居居民消费费价格指指数为1100.5，较较上年上上升0.5个百百分点。与上年年相比，食品、居住两两大类价价格较上上年分别别上升44.6%和4%。烟烟酒及饮饮料、衣衣着、家家庭设备备用品及及维修服服务、医医疗保健健和个人人用品、交通和和通讯、娱乐教教育文化化用品

14、及及服务分分别下降降0.55%、1.00%、3.33%、2.44%、6.11%和3.11%。商商品零售售价格总总水平与与上年持持平。3、社会会文化环环境分析析群众文化化繁荣活活跃，文文化产业业健康发发展。加加大了在在广播影影视方面面的投入入力度，广播电电视覆盖盖网不断断完善和和扩大。广播、电视、报刊等等宣传媒媒体围绕绕市委、市政府府重要工工作、重重大活动动、重点点工程，开展了了形式多多样富有有成效的的新闻宣宣传。文文化出版版市场管管理和文文物管理理工作进进一步加加强，文文化、广广电等企企事业改改革进一一步深化化，为文文化市场场增添了了活力。全市有有文艺表表演团体体22个，群众艺艺术馆22个、文

15、文化馆113个、文化站站1811个，公公共图书书馆144个，出出版社115家。公开出出版报纸纸33种。4、社会会人口环环境分析析全市人口口出生率率稳定在在较低水水平上。20003年人人口出生生率为99.833，人口口自然增增长率为为4.443。年末末全市户户籍总人人口7116.66万人，其中农农业人口口4033.7万万人，非非农业人人口3112.99万人。年末全全市城镇镇从业人人员1885.66万人，城镇登登记失业业率4.5%。 20003年年，全市市在岗职职工平均均工资1135004元，比上年年增长111.33%；城城镇居民民人均可可支配收收入77748元元，农村村居民人人均纯收收入2883

16、8元元，分别别比上年年增长77.9%和7.44%。生生活质量量进一步步提高，城镇居居民人均均生活消消费支出出68005元，农民人人均生活活消费支支出18803元元，分别别增长66.0%和1.22%；食食品消费费支出占占生活消消费支出出的比重重城市居居民为334.88%，农农村居民民为377.6%。年末末城乡居居民储蓄蓄存款余余额12210.6亿元元，比年年初增加加2222.5亿亿元。住住房条件件进一步步改善，城镇居居民人均均住房使使用面积积12.06平平方米，农村居居民人均均居住面面积333.9 平方米米二、西安安市房地地产市场场分析 11）、西西安市房房地产市市场现状状分析目前西安安房地产产

17、市场开开发主要要集中在在四大板板块上，住房、商铺、写字间间、商务务酒店。其中住住房和投投资型商商铺是开开发的重重点，因因为这类类物业收收益期比比较短，而酒店店业的投投资因其其特殊性性收益期期一般较较长，因因此在市市场发展展缓慢，其比例例大致在在70%、10%、15%、5%。 2）、西安安市房地地产供应应状况分分析西安地产产市场上上传统的的住房开开发一直直居高不不下，这这些年写写字间的的比例也也有上升升，主要要集中在在甲级写写字楼开开发上。投资型型商铺与与酒店也也是近几几年有所所上升，而其中中商铺的的投资比比例比酒酒店大的的多。其其比例大大致在770%、12%、10%、8%。其中甲级级写字间间的

18、开发发比例一一直居高高，这是是由于西西安作为为西部大大开发桥桥头堡的的优势所所致，西西安第四四轮城市市规划的的出台，三大商商圈的形形成，经经济形势势喜人都都崔生西西安大发发展。目目前高新新、城内内、南二二环三大大商圈聚聚集大量量的商业业环境优优势因数数，因此此这三大大商圈的的开发写写字楼占占整个市市场的770%以以上。大大量外资资企业进进入西安安开拓业业务，沿沿海企业业逐步内内迁，西西安在西西部大开开发中桥桥头堡作作用的凸凸现，跨跨国公司司在西部部战略的的布局等等，都在在很大程程度上对对甲级写写字楼的的需求很很大，在在未来几几年里西西安甲级级写字楼楼市场仍仍有较大大比例增增长，幅幅度大概概在2

19、00%左右右。酒店业作作为一种种新的投投资方式式出现，是因为为其市场场强大的的需求需需要，西西安作为为一个拥拥有丰富富旅游资资源的城城市独特特历史、人文、文化等等都吸引引大量游游客来西西安旅游游，西部部大开发发是越来来越多的的人关注注西安，加入世世界贸易易组织后后，大量量外资企企业来陕陕考察、投资。这都需需要有强强大的酒酒店业的的支持，而目前前我市现现有的550多家家星级酒酒店其中中五星、四星级级酒店共共21家，趋于半半饱和状状态，市市场也是是以2年年为单位位来增加加的。据据统计，20003年国国庆期间间，西安安现有的的50多多家星级级酒店的的出租率率均在885以以上，有有些交通通便利、价位适

20、适中的星星级酒店店更是早早早就高高挂出“客满”的“免战牌牌”。这种种现象十十分清楚楚地说明明西安酒酒店业需需要更多多的星级级酒店来来开发和和赢得市市场。在在20004年前前半年西西安举行行的西部部经济论论坛期间间我市所所有四星星级以上上宾馆全全部爆满满，这也也说明我我市在星星级酒店店尤其四四星级以以上市场场仍有一一定的市市场空间间。 展会经济济作为新新生事物物出现也也是近几几年的事事，但是是其所带带来的效效应去无无法估量量，会展展经济能能够促进进培育新新兴产业业群，它它不仅可可以带动动我市旅旅游、餐餐饮、住住宿、交交通、购购物、广广告等相相关产业业的发展展，而且且可以促促进我市市工业的的振兴，

21、形成旅旅游、科科技、商商贸、工工业与会会展互动动、共兴兴的发展展态势，成为我我市新的的经济增增长点。20002年下下半年，西安市市将举办办22次大大型专业业会展，平均每每次会期期为6天，主主办与承承办单位位32个，参展企企业68820家家，参展展人数333万人人。内容容涉及及及农业、房地产产、建筑筑、医疗疗、设备备、汽车车、药材材、棉纺纺、服装装、人才才、住宅宅、美容容、化妆妆、礼品品、广播播影视等等行业，预计实实现社会会综合效效益111亿元，财政收收入60000多多万元。20003年西西安国际际展览中中心投入入运营是是我市会会展经济济收入在在创新高高。但是是我市会会展仅限限于举办办大型展展览

22、会，而缺乏乏较专业业的专业业展览场场所，如如私家收收藏展、专业（特殊）行业交交流展览览等这也也说明我我市在会会展经济济方面仍仍有市场场空缺带带挖掘。3）、西西安房地地产市场场需求状状况分析析从目前我我市所有有星级酒酒店分布布状况来来看，大大部分星星级酒店店都在城城内或旅旅游资源源比较丰丰富地区区，以城城内来看看，有五五家左右右，且分分布较分分散，里里中央商商务区远远，在服服务上星星级酒店店一般都都把目光光紧盯住住国外游游客，他他们的营营销计划划也基本本上为此此展开。由于西西安是一一个国际际化的旅旅游大都都市，来来此旅游游的国内内外宾客客数以百百万计，从市场场细分的的角度而而言，星星级酒店店这一

23、经经营策略略无可厚厚非，而而且事实实证明也也是相当当成功的的。但是是近几年年来商务务人士出出访和跨跨国公司司在我国国战略布布局开始始，对西西部开发发关注情情况下，我市现现有酒店店在服务务、配套套、地理理上都存存在先天天不足，一是离离商贸、金融中中心远，近的又又不具备备一定的的服务设设施；二二是现有有的投资资性商务务酒店在在仅能满满足其居居住的要要求和离离一些金金融中心心、商业业中心近近，而不不能提供供更为完完善的服服务。由由此可以以看出，专业的的商务酒酒店是为为商务人人士提供供一个信信息交流流的平台台，了解解信息的的窗口，因此从从这个层层面上来来说，市市场急需需专业型型商务酒酒店的出出现，并并

24、要具有有星级酒酒店的管管理与服服务模式式。因此此这类星星级商务务酒店需需求量很很大，大大致在223%左左右。西西安现有有的500多家星星级酒店店的出租租率均在在85以上，有些交交通便利利、价位位适中的的星级酒酒店更是是早早就就高挂出出“客满”的“免战牌牌”。这种种现象十十分清楚楚地说明明西安酒酒店业需需要更多多的星级级化酒店店来开发发和赢得得市场。 在对甲级级写字楼楼需求上上，越来来越多的的企业希希望有设设施齐全全的商务务中心，提供十十分完善善的商务务服务和和个性化化服务，专业化化写字楼楼来满足足行业特特殊需求求。因此此在我市市经济大大发展和和国家对对西部城城市支持持都为广广大企业业提供一一个

25、大步步发展的的平台，因此企企业要发发展对办办公环境境要求很很重要，因此甲甲级写字字楼就符符合很多多企业发发展所需需的对办办公环境境要求，因为现现有甲级级写字间间都能提提供很强强的信息息交流平平台、完完善的商商业服务务模式、个性化化的办公公环境，因此在在未来110年我我市甲级级写字楼楼市场有有很大需需求量，并且专专业化、行业化化的写字字间也在在不断出出现。需需求量都都在以每每年100%的比比例增长长。展会经济济的巨大大诱人魅魅力是很很多公司司开始关关注展会会经济，从目前前展会情情况来看看，专业业、行业业、综合合、人才才等展览览是重点点，但是是随着人人们生活活水平的的提高，也出现现对美术术艺术展展

26、的喜欢欢、文物物古玩、个人收收藏等的的展览的的关注，像我市市举行的的城市改改造规划划建筑模模型展就就因为没没有合适适的展览览会所只只能在一一些酒店店的多功功能厅来来进行，就不能能从分展展示其效效果，因因此对专专业展览览场所的的需求是是展览市市场发展展的一个个市场空空白，加加之西安安现有的的三个展展场近适适合举办办行业、综合型型展览，其中三三桥的展展场是为为汽车行行业修建建的。因因此专业业、特殊殊的展场场是未来来市场需需求的重重点，也也将是市市场发展展的方向向。4）、西西安市房房地产市市场总体体价格水水平分就目前西西安的情情况来说说，一个个星级酒酒店的床床位费在在10001550元之之间，而而一

27、个中中小型招招待所的的床位费费在300600元之间间。从目目前市场场上现有有的四星星、五星星级酒店店来看其其基本出出租价在在300010000元/天之间间（标间间），而而行政套套间价格格在1220016880元/天间，价格水水平基本本上符合合市场所所需。（均为门门市价）写字间出出售价格格在4000070000元/平方米米之间的的范围内内（含经经装修），加上上其地理理位置、楼层不不同价格格相差66070元元/平方方米。物物业费用用在5-7元元/平方方米之内内，仅包包含垃圾圾、电梯梯、公共共绿化，而水、电、空空调、暖暖气等另另行计费费。写字字间在租租赁价格格主要看看其整体体定位和和地理位位置来说说

28、，城里里的写字字间租赁赁价格比比较高在在50-800元/平平方米之之内，有有些地段段甚至更更高达到到1000元左右右，西高高新写字字楼的售售价与租租价都比比较高，比其他他区域要要高200多元。大部分分写字间间都是先先租后卖卖，若大大的商业业环境好好，企业业首先会会考虑买买下来。由此可可见在西西安甲级级写字楼楼市场的的出售、租赁价价格仍有有很大的的上升空空间。会议展览览是一个个特殊的的行业，它对场场所的要要求很高高，从我我市举办办的展览览情况来来看，组组织机构构一般以以一个平平方100-330元/展期的的价格拿拿到手，然后以以一个标标准展位位12000200000元元/展期期不等价价格出租租，专

29、业业性很强强的展览览价格可可能更高高一些。在未来来展览行行情看好好的情况况下，广广大参展展企业对对这一形形势更认认同，其其价格可可能水涨涨船高。而专业业的私人人收藏展展览在西西安很少少有，因因此其价价格水平平无法估估计，向向个人艺艺术、画画展等其其费用也也是很高高的，是是按一个个展期收收费。2、西安安房地产产市场特特征分析析 1）、西安市市房地产产市场整整体特征征分析 从我我市目前前市场情情况来看看入住星星级酒店店的主要要是以外外国来华华旅游、投资、考察的的人士占占多数，辅以国国内一些些商务人人士和少少量跨国国企业的的办事机机构，这这些共同同够成我我市星级级酒店的的主要客客源。商商务投资资型酒

30、店店成为市市场上的的宠儿，国际级级酒店管管理集团团纷纷在在我国进进行布点点和对部部分四星星级以下下酒店进进行改造造是其上上升为四四星级以以上，都都会使酒酒店投资资再掀高高潮，国国际银行行卡联盟盟与酒店店的合作作加强都都促使酒酒店业蓬蓬勃发展展。经过多年年努力改改造我市市的经济济发展、投资环环境有了了很大改改善，吸吸引很多多国内外外企业来来陕投资资，是目目前我市市的高档档写字楼楼有很大大不足，我市目目前大多多数写字字间盖的的时间很很长、或或功能定定位太大大众化已已经不能能满足市市场所需需，这几几年来我我市开发发的高档档写字间间很受企企业关注注，说明明部分企企业也对对目前的的办公环环境、商商务氛围

31、围不满，因此专专业化、高档化化的甲级级写字间间成为近近来开发发的重点点。会议经济济作为一一个崭新新的经济济形态出出现，对对拉动一一个地方方经济的的发展有有很大的的帮助，我市会会议展览览这几年年发展也也很快，每年都都要举办办五六十十次左右右的展览览，有些些展览因因为无合合适的专专业场馆馆而无法法举行，且举办办展览的的地方仅仅2个，市场容容量没能能发挥到到准大。 2）、西安市市房地产产市场供供应特征征分析星级酒店店供应基基本上已已住宿为为主，有有部分企企实业单单位在此此设立办办事机构构，主要要看中的的是档次次、服务务、便利利的交通通和离大大的商圈圈的距离离不远，我市所所有星级级酒店建建成时间间很早

32、，在功能能定位、服务特特定客户户群体上上有很多多不足，不能满满足一些些商务人人士的需需求，因因此星级级酒店在在开发上上不能仅仅满足住住，更要要加强其其商务中中心建设设，提供供一些必必备的商商务设施施。写字间上上再定位位是太笼笼统，定定位模糊糊，趋同同现象严严重，致致使在商商业环境境、外观观、地段段上不同同，没有有很专业业的行业业写字间间，在高高新开发发区新出出来很多多专门为为IT行行业开发发的写字字间，如如西安高高薪开发发区软件件园、成成功空间间等专业业写字间间的出现现，必将将使写字字间在功功能上划划分更细细、更专专业。会展经济济在我市市刚刚开开始，发发展很不不成熟，仅集中中在商品品展览上上，

33、并没没有发展展到更为为专业的的行业展展览、私私人收藏藏、艺术术展等领领域，因因此在这这些领域域的需求求将会在在进几年年内增加加也需要要相关的的场所。3）、西西安市房房地产市市场需求求特征分分析商场如战战场，需需要的是是快捷的的信息和和交流的的平台，因此从从发达城城市的商商务酒店店来好看看，一个个好的商商务酒店店应具有有便利交交通离金金融、商商贸中心心近，功功能设施施完善的的商务中中心，能能收发邮邮件、传传真、全全球信息息共享，其中一一些住陕陕办事机机构很喜喜欢这类类星级酒酒店，我我市现有有的星级级酒很少少能具备备这么完完善的设设施，市市场也需需要这样样的设施施齐备的的商务星星级酒店店，来满满足

34、居住住、办公公的商务务一体化化。写字楼能能为进驻驻企业提提供良好好的办公公环境和和很好的的商业环环境、企企业交流流的平台台，因此此选择一一个好的的写字间间对企业业的发展展有很大大的帮助助，目前前市场上上只有甲甲级写字字间具备备这样的的功能，这也就就是为什什么大多多数企业业在考虑虑更换写写字间时时更多考考虑的是是商业大大环境、办公软软硬件等等。甲级级写字间间在市场场上受到到关注也也不足为为奇。从从目前我我市写字字楼市场场情况来来看，未未来会有有更多的的企业来来关注甲甲级写字字间，甚甚至更细细化的行行业专用用写字间间。展会的发发展已经经慢慢显显示出不不仅局限限于行业业产品、人才、医药等等传统产产品

35、的交交流展示示，更体体现了一一种新的的趋势，如新产产品推介介展示、个人画画展、艺艺术品展展、建筑筑规划展展等很强强专业性性的展览览，我市市虽说举举办这样样的展览览很少，但也出出现一些些个别性性的展览览，如在在陕西图图书馆举举行的个个人画展展，参观观人数很很多，这这说明我我市居民民很喜欢欢举行这这样的展展览，市市场机会会是有的的，看你你怎么挖挖掘啦，从客观观上说我我市还缺缺乏必要要的展览览设施来来承载这这些展览览，因此此发展更更专业的的展会是是市场大大势所趋趋。4）、西西安市房房地产市市场总体体价格特特征分析析长期以来来，本地地市场在在星级酒酒店的眼眼里都是是“鸡肋”，不仅仅利润不不大，而而且还

36、有有降低酒酒店格调调和品位位的危险险。因此此，星级级酒店一一般都把把目光紧紧盯住国国外游客客，他们们的营销销计划也也基本上上为此展展开。由由于西安安是一个个国际化化的旅游游大都市市，来此此旅游的的国内外外宾客数数以百万万计，从从市场细细分的角角度而言言，星级级酒店这这一经营营策略无无可厚非非，在这这几年星星级酒店店中一些些五星、四星级级酒店业业开始进进入平民民市场，价格也也是普通通大众能能承受得得起，普普通标间间价格仅仅在30007000元/天天之间，这说明明在市场场竞争的的加剧星星级酒店店服务的的服务提提高价格格也在缓缓步调整整，未来来走势将将有可能能上扬或或步入调调整期。写字楼市市场虽不不

37、如住宅宅那样竞竞争激烈烈，但其其竞争程程度也很很不差，好的写写字楼不不仅综合合情况好好，而且且价格也也在一路路上扬，我市目目前甲级级写字楼楼市场销销售价格格达到每每平方米米40000-70000元元左右，比普通通写字间间贵了大大概1000-3000元，其其出租价价也在550-90元元之间，有的打打上百元元，租赁赁价格也也在缓步步上调，但上调调幅度不不会太大大。展会由于于受到一一定环境境和行业业其他条条件影响响，价格格基本上上在维持持不动，但一些些热门行行业其展展会的价价格应经经开始上上调，幅幅度也在在每个展展位10002000元之间间。 3、西安市市城市建建设发展展分析1）、西西安市整整体发展

38、展状况西安城市市发展战战略规划划的新思思路：“近期向向南、远远期向西西发展”，即近近期在西西安市南南郊建设设行政中中心新城城区，将将行政机机关从旧旧城迁出出，同时时将旧城城内人口口向外疏疏散，实实现“重心”南移；远期向向西发展展，形成成关中城城市群。大西安都都市圈”。一是是城市发发展方向向：近期期向南，在韦曲曲至秦岭岭北麓范范围内，沿西边边的西万万路至沣沣浴口、中部的的长安路路至秦岭岭和东边边的长鸣鸣公路至至引镇的的三个城城镇轴发发展。远远期主要要向西，与咸阳阳衔接，形成西西安与咸咸阳一体体化的大大都市。二是城城市空间间布局分分为四个个层次：西安中中心市区区、西安安中心城城市、大大西安都都市圈

39、、关中城城市群。三是中中心市区区发展方方向，近近期城市市发展主主要沿及及格功能能轴延伸伸，中远远期则以以西接咸咸阳，东东接临潼潼，南拓拓长安，北跨渭渭河至三三原为延延伸方向向形成四四个城市市副中心心。南郊建设设行政中中心新城城区保护西西安历史史文化名名城地位位，在南南郊建设设行政中中心新城城区，将将行政机机关从旧旧城内迁迁出；在在城市外外围建成成规模面面积为22平方公公里左右右的居住住社区，将旧城城内人口口向外疏疏散；旧旧城内严严格控制制建设用用地，不不再建新新居住区区。以西安为为中心发发展“九宫格格局” 西西安城市市发展方方向近期期主要向向南，沿沿韦曲至至秦岭北北麓范围围内，沿沿西边的的西万

40、路路至沣峪峪口、中中部的长长安路至至秦岭、东边的的长鸣公公路至引引镇发展展。远期期考虑西西安发展展方向主主要向西西，与咸咸阳衔接接，形成成西安与与咸阳一一体化的的大都市市。目前前西安在在功能上上已形成成“九宫格格局”：中央央旧城，东郊工工业区，西郊工工业区，南郊文文教区，北郊经经济开发发区，东东南郊曲曲江旅游游度假区区，西南南郊高新新技术产产业开发发区，西西北郊汉汉城遗址址，东北北郊灞生态态区，大大力发展展西安市市三个商商业中心心，即城城内、高高新、南南二环。2）、西西安市整整体规划划状况沿6个功功能轴延延伸近期西西安市城城市发展展主要沿沿6个功能能轴延伸伸：向东，结合灞河道道整治，建低密密度

41、高尚尚居住区区和旅游游度假区区；向东东南，结结合交大大科技园园、曲江江旅游开开发区和和杜陵保保护区，发展高高科技园园和旅游游度假区区；向南南，与韦韦曲衔接接，发展展大学城城、高尚尚居住区区和旅游游度假区区；向西西南，拓拓展高新新技术产产业区；向西北北，发展展空港区区；向东东北，发发展高尚尚居住区区和旅游游度假区区。中远期期发展，西面以以咸阳为为核心形形成工业业产业发发展轴，北面以以经济开开发区向向外辐射射形成向向三原扩扩展的经经济发展展轴，西西南沿高高新开发发区形成成向户县县延伸的的高新科科技发展展轴，东东南沿曲曲江旅游游度假区区形成向向蓝田延延伸的旅旅游度假假发展轴轴。电视塔塔周围成成中央商

42、商务区西安安市规划划新增设设6个城市市新功能能区：66大物流流中心，新筑的的综合城城市物流流中心、北郊草草滩的果果品物流流中心、西郊三三桥镇的的汽车及及零部件件综合物物流中心心、南郊郊长安路路的科技技产品物物流中心心、东郊郊纺织城城的纺织织品物流流中心、北郊石石家街的的建材物物流中心心；南郊中中央商务务区(电视塔塔周围)，占地地面积22.2平平方公里里；新的城城市居住住区，太太华路以以东至河的东东北郊居居住新区区及西万万路以东东居住新新区；开发发区扩展展区，高高新区和和经济开开发区沿沿城市发发展轴扩扩展；大大学城，韦曲、草滩、狄寨塬塬和户县县；空港区区，以西西安咸阳阳国际航航空港和和铁路北北客

43、站为为中心的的周边地地区。3）、西西安市整整体发展展预测西安市行行政中心心的北迁迁，三大大商业中中心的形形成，九九宫格局局、西咸咸一体化化等都将将是我市市步入一一个经济济发展得得快车道道，必将将是我市市成为西西部经济济开发的的桥头堡堡，把我我市打造造成一个个名副其其实的西西部经济济强市。必将带带动我市市一些相相关产业业的快速速发展。4、结论论1)、市市场总结结从目前现现有市场场情况来来看，我我市在星星级酒店店业处于于半饱和和状态下下，市场场在未来来几年里里仍能容容纳2、3家左右右的星级级酒店，尤其在在四星级级以上酒酒店市场场还有部部分市场场空缺，因此在在市场上上怎样挖挖掘现有有市场潜潜力、弥弥

44、补市场场不足成成为新的的星级酒酒店在市市场上取取胜的关关键。而对于甲甲级写字字间来说说，市场场需求虽虽然很大大，但是是企业通通常在第第一年甚甚至很长长时间里里只考虑虑租赁而而不是购购买，而而少数能能卖甲级级写字间间的都是是一些跨跨国公司司、高科科技企业业、金融融证券业业，地理理位置、大的商商业环境境、信息息交流互互通就显显得十分分重要，因此在在新的甲甲级写字字间开发发上应在在地理上上靠近金金融、商商业圈，办公环环境要立立足于生生态、绿绿色办公公环境的的改善。展会也也要从传传统的产产品、交交易形式式向专业业的行业业、特色色展览转转变，并并且近几几年我市市的个人人画展、艺术展展都吸引引很多人人群前

45、来来参观这这就是很很好的例例证。2）、未未来市场场预测从我市现现有市场场供应情情况来看看，在星星级酒店店方面未未来市场场换需要要2-3家左左右的四四星级以以上的酒酒店，并并且需要要星级酒酒店能提提供很完完善的商商业服务务功能。在甲级级写字楼楼市场需需求很大大，不仅仅需要有有能满足足大的国国际企业业、金融融证券、保险、IT行业业要求，还要有有能满足足中小企企业的高高档甲级级写字间间，市场场的需求求量很大大。展会会已经从从单纯的的传统型型会展类类向相对对较专业业的艺术术、收藏藏展过渡渡，虽然然目前市市场不大大，但是是这是未未来市场场发展的的一个大大趋势。3）、重重大事件件对西安安市房地地产市场场的

46、影响响从我市成成立西安安旅游酒酒店协会会、酒店店行业协协会等行行业机构构从整体体上规范范市场运运营行为为是市场场经营规规范，世世界银行行卡协会会与中国国旅游酒酒店协会会的合作作是酒店店在经营营运作上上有更大大空间。中国假假日办要要求各地地市旅游游酒店协协会、假假日办建建立网上上信息披披露制加加强信息息的交流流与监管管，这对对市场规规范的运运作和经经营起到到指导作作用。加加上我市市在致力力打造旅旅游城市市，这些些都对星星级酒店店有很强强的需求求。我国对房房地产业业的土地地挂牌、烂尾楼楼的处理理等相关关法规都都对房地地产市场场起到指指导作用用，20004年年8月西安安市政府府出台了了十项关关于处理

47、理我市目目前所有有烂尾楼楼政策，将我市市房地产产的供应应量有一一定增加加，并且且政府给给于一定定的行政政支持，将改变变目前现现有烂尾尾楼状况况。将其其改造成成住宅、写字间间等。目前会展展业在国国民经济济中的地地位还是是微不足足道的。难怪有有人认为为中央政政府部门门对于会会展业发发展中的的一系列列问题似似乎还没没有腾出出手来进进行全面面研究的的紧迫感感，对会会展的发发展一直直没有一一个统一一的规划划和政策策，无法法针对存存在的各各种问题题提出系系统的解解决办法法，更谈谈不上为为规划会会展行为为和管理理来制定定专门的的法规。去年我我国有部部分省市市成立会会展协会会，而我我市也即即将有展展会协会会成

48、立，这些都都将更大大限度规规范目前前我市展展会市场场的无序序局面。区域市场场调查分分析西安市整整体市场场概述1、西安安市商品品房市场场整体分分析在西安房房地产市市场上二二环以内内称之为为城，城城墙以内内是老城城，对二二环以外外的看法法是“南金、北银、东铜、西铁”。加上上高新区区的商业业环境、曲江的的生态环环境共同同构筑了了我市住住宅市场场。目前我市市一共有有三大商商圈，城城内、南南二环、西高新新。西高高新是高高科技产产业园，进驻了了大量的的高科技技企业在在里面，南二环环沿线则则是大量量金融证证券、保保险等行行业企业业集聚地地。城内内由于历历史原因因一直是是城市的的政治金金融中心心吸引大大量的国

49、国际企业业、科技技、金融融公司入入住。2、西安安市的片片区市场场特征分分析我市地产产市场共共分七大大板块，城内、城北、城南、城东、城西、高新、曲江。城内主主要以商商业办公公为主开开发的项项目基本本上都是是写字间间，住宅宅项目很很少。城城北近几几年发展展很快，以基本本具备小小型CBBD商圈圈的轮廓廓，加上上市政府府北迁，城北将将成为我我市第二二大经济济金融中中心。城城南市场场一直是是众多开开发商关关注的焦焦点，住住宅开发发占到很很大比例例，而写写字间比比例很少少，甚至至微乎其其微，只只是在南南二环沿沿线上写写字间比比较多。城西区区近来成成为市场场关注的的焦点，因为城城西区的的新一轮轮城市改改造开

50、始始就吸引引更多的的眼球。城东区区也在紫紫薇地产产进入后后成为市市场关注注得主力力，其拥拥有比较较丰富的的教育资资源，形形成交大大板块、产河板板块、大大城东板板块，在在此间已已有西部部国际电电力广场场甲级写写字楼出出现，城城东也显显示出较较好的商商业环境境来。西西高新是是一个高高科技产产业园，里面集集中很多多高科技技公司，这里开开发的项项目以写写字间多多些，但但是整个个西高新新是一个个比较成成熟商务务区，因因此这里里的住宅宅开发市市场量也也很大，主要为为进驻这这里的企企业、工工作者服服务。曲曲江由于于有良好好的旅游游资源其其开发的的主要是是以住宅宅为主。但是很很少有企企业开发发星级酒酒店，有有

51、的化也也只是停停留在小小型的投投资型商商务酒店店，因为为其收益益期比较较长，很很少有企企业关注注，开发发的四星星级酒店店就更少少，只是是集中在在城市的的旅游资资源丰富富的区域域。3、西安安市经典典五星酒酒店、写写字间、展会介介绍西安市目目前有221家四四星级以以上的酒酒店，主主要分布布在城里里、城南南、城东东、曲江江几个区区域内。以金花花豪盛酒酒店（五五星）为为例，其其开业在在20003年10月1日开业，不仅迅迅速进入入西安酒酒店业市市场，而而且客房房出租率率挺高的的，在旅旅游旺季季能达到到80%左右的的出租率率。其成成功在于于西安金金花集团团和香港港豪盛酒酒店管理理集团的的合作，由金花花集团

52、投投资，豪豪盛管理理，走国国际化管管理模式式取得成成功。在写字间间市场上上我市的的甲级写写字间在在20多个个，主要要集中在在城内、高新、城北、南二环环沿线区区域内，以南二二环的老老三届.世纪星星大厦为为例其在在20003年开开始入住住以来，以吸引引大量企企业进驻驻，成为为市场的的宠儿。在展会方方面西安安国际展展览中心心投入市市场运营营以来取取得不菲菲的业绩绩，已经经成为我我市比较较著名的的展览区区，我市市大型人人才交流流会就在在此定期期举行。二、项目目所在片片区介绍绍 1、片区总总体概况况碑林区，位于西西安市中中心东南南部，面面积222平方公公里，人人口566万，是是一个文文化教育育发达、文物

53、名名胜荟萃萃、科技技力量雄雄厚、市市场经济济繁荣的的城区。碑林区区拥有十十分丰富富的文物物古迹，其中，被列为为国家级级保护单单位的有有四处，省级六六处，市市级一处处。碑林林区成为为西安市市重要的的工业基基地、商商贸枢纽纽和物资资集散地地。目前前，区内内已建成成了门类类齐全的的工业体体系，其其中，纺纺织、印印染、轻轻工、机机械、化化工、医医药、电电子仪表表及传统统工艺加加工等行行业已颇颇具规模模，其它它高新技技术产业业也迅速速崛起，使碑林林区的经经济发展展充满活活力。全全区商业业经济十十分繁荣荣，年社社会商品品零售总总额达442亿元元，位居居西安十十三区县县之首。全区街街道总收收入达49.23亿

54、元，比上年年增长117.335%；街道财财政收入入达1.25亿亿元，比比上年增增长222.755%，占占全区财财政收入入的455.288%。农农村经济济充分挖挖掘有限限的土地地资源潜潜力，以以开发南南二环经经济带为为重点，大力培培植新的的经济增增长点在西安九九宫格局局中南二二环素有有金腰带带之称和和我市重重要的“龙脉”相交相相成十字字环形型型的商务务区，南南二环已已经成为为我市主主要的商商务办公公区域。2、片区区历史沿沿革及现现状老西安人人都知道道南郊以以前是一一片荒地地，在当当时来说说那里是是城市的的郊区，但是经经过几十十年的努努力和城城市规划划的改造造，南郊郊逐步发发展壮大大起来，小寨商商

55、业圈已已经形成成，南二二环、南南三环已已经相继继建成是是整个南南郊凸现现出良好好的地理理位置优优势和作作为商业业中心的的区域优优势。近近年来长长安南路路轴线的的发展令令人瞩目目，它已已完成城城南、城城北的大大对接。3、片区区历史土土地利用用现状由于南郊郊近几年年来发展展迅猛造造成目前前南郊可可以大规规模利用用的土地地资源很很少，目目前市场场挂牌出出让得土土地基本本以旧房房改造、城市规规划剩地地其面积积都不大大，因此此在南郊郊土地显显得非常常稀缺。4、片区区商品房房市场现现状南郊主要要是我市市另一个个商业、金融中中心，在在这里聚聚集很多多金融证证券企业业，小寨寨商圈等等，都是是这片广广大区域域成

56、为我我市居住住的黄金金地段，目前这这个区域域共有住住宅项目目55个（其中包包括曲江江5个项目目），初初建之时时，南二二环沿线线的房价价，不过过每平米米千余元元，花费费10余万万就可以以拥有相相当不错错的一套套房子。现在南南二环西西段的楼楼盘均价价已在每每平方米米42000元左左右。5、片区区各项配配套设施施介绍在这片区区域内容容有十分分成熟的的市政配配套设施施，拥有有陕西省省图书馆馆、陕西西国际展展览中心心、西安安际展览览中心、甘美洛洛商务会会所、陕陕西省政政务大厅厅、小雁雁塔公园园、陕西西师范大大学、西西安外国国语学院院、西安安政法学学院、西西安邮电电学院、小寨商商业中心心、小寨寨国贸中中心

57、等。在今年年我市对对小寨下下水道设设施进行行改造，天然气气、有线线数字电电视都可可以进行行接入。6、片区区交通组组织现状状600、6033、1011、14、36等公公交车可可通道我我市的东东西南北北方向，交通十十分方便便快捷。7、片区区SWOOT分析析A、优势势南二环拥拥有较成成熟的市市政配套套设施和和便捷的的交通网网络，位位于两大大商圈之之间，具具有很独独厚的商商业环境境优势，商业氛氛围很浓浓厚。这这里发展展前景很很吸引人人。B、劣势势商业环境境太散，不能集集中起来来发展，这是由由于历史史原因形形成的，缺乏必必要的设设施来承承载经济济的发展展，在片片区附近近没有一一家甲级级写字间间和四星星级

58、以上上的商务务配套酒酒店，目目前现有有的写字字间都定定位为综综合型，吸引不不同企业业进驻，在一定定程度上上一不能能满足市市场所需需。C、机会会由于片区区内缺乏乏这些必必要的配配套设施施，造成成在市场场需求上上有很大大空缺，如陕西西国际展展览中心心每年举举行国内内外、省省内外的的大型展展览几十十次，而而周边缺缺乏必要要的酒店店设施、高级写写字间来来承载这这些需求求，因此此在这里里开发甲甲级写字字间和星星级酒店店从市场场和发展展趋势上上来说有有很强的的市场机机会在里里边。D、问题题从每平方方公里承承载人数数和经济济发展来来看，在在这一区区域开发发甲级写写字间和和星级酒酒店公寓寓有很强强的市场场空间

59、，但是怎怎样利用用这样的的空间和和周边的的商业环环境相结结合就成成为市场场成功的的关键因因素，把把握这一一区域企企业和部部分行业业对这一一区域关关注和对对商业设设施的需需求出发发，把二二者有机机结合起起来。酒酒店由于于没有丰丰厚的旅旅游资源源来承载载，所以以可以走走和国际际酒店管管理集团团联合发发展的模模式开发发成星级级商务酒酒店以住住以办公公。三、与项项目相关关的规划划介绍西安市对对闲置土土地的清清理工作作提出五五项具体体措施：一、对对因城建建、规划划手续不不完善，动工开开发延迟迟，造成成土地闲闲置的，责令限限期办理理相关手手续，尽尽快开工工；二、对开发发建设单单位的原原因造成成土地闲闲置的

60、，依法收收取土地地闲置费费，责令令限期开开工；限限期内不不能开工工的，依依法收回回；三、对资金金不到位位造成土土地闲置置的，依依法收回回土地使使用权，纳入政政府储备备，通过过招标拍拍卖挂牌牌方式，重新公公开供应应土地；四、对对建设单单位拒不不履行或或无力完完成拆迁迁安置造造成土地地闲置的的，撤销销其建设设许可手手续，公公告收回回项目开开发权，重新确确定开发发建设单单位；五五、对因因抵押贷贷款数额额巨大，法院重重复查封封造成土土地闲置置的，要要按司法法程序尽尽快启动动。关关于烂尾尾楼项目目也提出出五项具具体措施施：一、对已取取得土地地使用权权且土地地和城建建手续完完备的项项目，限限三个月月内开工