某区域商业化改造与物流园区建设规划书

1、笋岗仓库区商业化改造及笋岗物流园区建设规划书 本计划书根据深圳城市总体规划（1996-2010）关于城市建设用地布局及规划和综合交通规划等章节中有关笋岗物流中心改造发展计划的内容，结合我司向市政府呈报的关于笋岗仓库区商业化改造的初步方案而编制，本计划书同时也作为我司制订库区投资项目计划的参考。一、 笋笋岗仓库库区所处处的地理理位置、发展历历史及现现状 笋笋岗仓库库区位于于深圳经经济特区区罗湖区区的中北北部，北北邻北环环快速干干道，西西向城市市主干道道红岭路路，南靠靠笋岗路路，东与与广九铁铁路深圳圳北站接接壤。库库区规划划占地面面积约1100万万平方米米，自119822年开发发建设，至今已已建成

2、大大型仓库库80多多栋，总总建筑面面积900多万平平方米，临时堆堆场约55万平方方米；另另有保留留的约110万平平方米待待开发空空地，区区内有总总长122.7公公里的三三条铁路路专用线线与广九九铁路连连接。在在八十至至九十年年代，该该片区作作为全国国最大的的多功能能现代化化商业化化仓库区区和全国国首个出出口监管管仓库而而闻名海海内外，年货物物吞吐量量最高时时达4000-5500万万吨，被被称为“中国第第一仓”，为国国家外贸贸进出口口做出过过巨大的的贡献。 随着着深圳特特区经济济的飞速速发展，昔日位位于城市市边缘的的笋岗仓仓库区已已成为深深圳市的的城市中中心区和和未来商商业黄金金地段，近几年年来

3、，区区内企业业通过自自发手段段将部分分仓库设设施改变变为各类类展销及及交易市市场用途途等，区区内现有有的城市市基础设设施无法法满足商商业化发发展的要要求。因因此，深深圳市政政府经过过多次论论证和调调研，已已决定大大规模改改造笋岗岗仓储区区的城市市基础设设施，并并将该区区域作为为城市商商业化改改造的重重点，将将其规划划为城市市消费物物流园区区。市政政府为此此专门成成立了笋笋岗库区区改造建建设指挥挥部，同同时整个个库区的的改造规规划方案案也即将将出台。二、 笋笋岗仓库库区发展展物流园园区的规规划功能能定位（一）笋笋岗建设设物流园园区的优优势 虽然笋岗岗仓库区区的建设设面临仓仓库空置置率高，以及市市

4、场经济济驱动其其进行产产业结构构和用地地结构调调整的局局面，但但是经过过十多年年的发展展和建设设，笋岗岗仓库区区具备了了由传统统的仓储储业向综综合物流流业转型型，进行行物流园园区建设设的许多多优势条条件。 1、现有的的仓储设设施是在在笋岗仓仓库区考考虑发展展物流园园区最主主要的理理由。目目前，笋笋岗仓库库区拥有有约677万平方方米仓储储用地建建有大量量的多层层仓库，并且在在仓储区区内建设设有大量量集中布布局的仓仓库和铁铁路运输输专用线线，这些些都是建建设物流流园区的的客观优优势所在在。并且且，从合合理利用用笋岗仓仓库区现现有基础础设施的的角度出出发，如如果另辟辟新的物物流园区区，置现现有的笋笋

5、岗于不不顾，或或任由它它去改造造成其它它用途，这对于于整个城城市而言言有很不不经济的的一面。 22、笋岗岗仓库区区临近城城市中心心区的区区位条件件符合发发展以消消费物流流为主的的物流园园区的要要求。深深圳近二二十年的的发展使使罗湖已已经成为为人口密密集、商商业网点点遍布的的市区。从现代代物流的的观念出出发，这这就形成成对消费费物流的的一种潜潜在的市市场需求求。从区区位条件件分析，这一物物流园区区只能布布局在特特区北部部、进出出交通都都很便捷捷的地段段。相比比之下，笋岗仓仓库区的的区位条条件就具具有极大大的优势势。 3、笋笋岗仓库库区具有有发展物物流园区区的宏观观交通区区位优势势。笋岗岗仓库区区

6、靠近城城市中心心区，北北、西、南三面面分别紧紧临城市市主干道道北环路路、红岭岭路和笋笋岗路。北环路路是深圳圳重要的的以货运运交通量量为主的的城市干干道。并并且，依依托设在在笋岗仓仓库区内内的深圳圳北站，笋岗仓仓库区内内部设有有铁路运运输专用用线直达达仓库。从大的的交通区区位条件件上看，笋岗的的对外货货运交通通联系都都非常便便捷。 4、由于将将笋岗物物流园区区定位为为城市消消费物流流，因此此，物流流园区的的建设规规模是由由所服务务的城市市空间范范围和消消费物流流的市场场需求等等因素共共同决定定的。并并且，目目前笋岗岗仓库区区的产业业结构由由单一的的仓储业业和运输输业向综综合的商商贸、物物流仓储储

7、和运输输业发展展迫在眉眉睫，因因此，在在物流园园区的规规划中，必须对对整个笋笋岗仓库库区进行行统筹考考虑，在在实际的的改造过过程中，采取一一次规划划、分期期实施的的方式。 总之之，从现现有的对对外交通通条件、仓储设设施条件件和仓储储业运作作十多年年等因素素而言，笋岗仓仓库区具具备了许许多进行行物流园园区建设设的优势势条件。（二）笋笋岗物流流园区的的规划功功能定位位 基于笋笋岗仓库库区的区区位特点点和开发发条件，可以将将笋岗物物流园区区的主要要功能确确定为城城市消费费物流基基地。深深圳市的的消费物物流主要要是从国国际及区区域物流流和不同同运输方方式物流流中转化化而来的的，其中中包括从从区外经经铁

8、路运运进的货货物。结结合笋岗岗物流园园区处于于城市中中心区边边缘的实实际情况况，其直直接服务务的范围围必须考考虑城市市道路的的现实情情况。三、 笋笋岗库区区商业化化改造及及物流园园区建设设具体要要求及设设想 在在深圳圳市国民民经济和和社会发发展“九九五”计计划、深圳圳市城市市总体规规划19996-20110、深圳圳市现代代物流发发展对策策研究以及关于加加快我市市重点批批发市场场发展的的若干意意见（送审稿稿）中，均对在在笋岗库库区商业业化改造造及建设设物流园园区提出出了具体体要求和和设想，并明确确指出笋笋岗物流流园区建建设应遵遵循的十十二字方方针，即即“统筹筹规划、准确定定位、明明确重点点”。

9、统筹规规划。笋笋岗物流流园区规规划要与与深圳市市和罗湖湖区的总总体规划划相结合合，高起起点、高高水平、科学地地进行规规划。区区内发展展的各类类专业市市场宜精精不宜多多，并加加大智能能化市场场的建设设力度，建立网网上交易易系统。 准确确定位。笋岗物物流园区区应定位位为区域域性展示示交易配配送中心心，园区区的规划划建设以以“立足足深圳、依托周周边、连连接两头头、扩大大辐射”为原则则。要立立足深圳圳的商业业环境和和产业优优势；依依托周边边城市的的产业优优势和盐盐田、平平湖等周周边仓库库区；连连接国内内和国际际、内地地和香港港两个市市场；在在满足本本地需要要的同时时，以质质量、声声誉、档档次和服服务向

10、周周边地区区辐射，吸引异异地商家家。 明明确重点点。物流流园区内内市场的的建设要要在“质质”上做做文章，做到“人无我我有，人人有我精精”。首首先，家家居市场场可作为为重点市市场来发发展，目目前区内内已有家家具、装装修、装装饰材料料市场，但还缺缺乏家用用电器市市场；其其次，对对汽车展展销及技技术维护护中心和和配件市市场的建建设应加加强调研研，主要要定位于于名车和和中高档档家用轿轿车上；第三，结合香香港目前前中药港港的发展展情况，研究我我市发展展与之配配套的中中药材市市场的潜潜力;第第四，其其它市场场要有限限制地慎慎重发展展。 根根据深圳圳市政府府对笋岗岗物流园园区建设设市场定定位的十十二字方方针

11、，我我司将以以“立足足现有、示范引引路、分分步改造造”为原原则，提提出分二二个阶段段对笋岗岗物流园园区进行行改造和和建设的的设想： 第一一阶段：即近期期发展阶阶段，主主要是结结合政府府商业发发展规划划，利用用笋岗库库区五区区现有空空地约110万平平方米，建设高高标准大大型家居居超市，同时，对目前前已形成成的、初初具规模模的建筑筑装修装装饰材料料、汽车车展示及及技术维维护中心心、医药药配送中中心等专专业市场场进行调调整、改改造、引引导和扩扩充。用用尽可能能短的时时间，较较少的投投资，尽尽快在笋笋岗库区区形成具具有较强强辐射力力的几大大专业批批发市场场： 11、集建建材、高高档装饰饰材料、家私、灯

12、饰、家用电电器、日日常消费费品等为为一体的的大型家家居超市市及建筑筑装饰材材料专业业市场 我司及及其母公公司深业业集团计计划将我我司所属属的宝安安北路以以西的七七区144万平方方米建筑筑面积和和五区110万平平方米土土地用于于发展深深圳市大大型家居居用品及及建筑装装饰材料料专业市市场，其其中在五五区兴建建5万平平方米营营业面积积的大型型家居超超市一期期工程作作为该专专业市场场的核心心。该专专业市场场将以进进口高档档材料为为主，国国产名牌牌为辅，采用国国际先进进的超市市管理模模式，集集中采购购、厂家家供货、统一管管理、统统一结算算、配送送批发为为主，零零售为辅辅。使之之成为华华南以至至全国规规模

13、较大大、档次次较高、品种较较全、辐辐射力强强、管理理先进、设施完完备的超超大型家家居及装装饰材料料专业市市场。 2、大大型名牌牌汽车展展销检测测中心及及汽车零零配件交交易市场场 该市市场规划划在红岭岭北路以以东，桃桃园路两两侧，以以目前在在该区已已初具规规模的大大昌汽修修、物资资工贸汽汽车检测测中心及及汽车展展销市场场等为基基础，改改造现有有仓库(占地约约4万平平方米,现有建建筑面积积约8.5万平平方米)，利用用现有8818#空地约约1.66万平方方米，建建设营业业面积约约5万平平方米的的室内名名车交易易广场，拟与国国内外有有实力的的汽车生生产厂商商合作，将经营营范围扩扩展到各各类进口口、国产

14、产汽车展展销、零零配件供供应、汽汽车检测测等为一一体的多多功能汽汽车展销销检测及及汽配交交易市场场，扩建建后市场场占地115.44万平方方米，建建筑面积积达200万平方方米以上上。 第第二阶段段，用33-5年年左右时时间建设设为大型型物流园园区配套套的电子子商务交交易平台台及其它它配套设设施。 我司设设想通过过首先在在五区建建设大型型家居超超市项目目，以及及在桃园园路以北北新建名名车广场场项目,以这两两个项目目的成功功运作带带动笋岗岗库区的的改造转转型,在在市政府府对库区区基础设设施(包包括道路路、通信信等)进进行大规规模改造造的同时时，投资资建设基基于上述述专业市市场的专专业化物物流网络络交

15、易平平台，并并设立社社会化专专业化物物流配送送中心，使电子子商务与与物流配配送通过过专业化化物流网网络交易易平台实实现有机机的结合合，与此此同时，以分步步改造的的方式建建设一批批为物流流园区服服务的配配套设施施，逐步步将笋岗岗库区改改造建设设成为名名副其实实的智能能化物流流园区。四、 笋笋岗家居居城规划划及建设设方案 这里所所指的“笋岗家家居城”包括宝宝安北路路以东五五区“笋笋岗物流流中心近近期启动动区”即即“家居居超市”项目及及宝安北北路以西西七区现现有144万平方方米物业业的商业业化改造造项目两两部分，其中，“笋岗岗物流中中心近期期启动区区”即“家居超超市”项项目占地地面积为为6.77万平

16、方方米，建建筑面积积7.44万平方方米，家家居超市市营业面面积约55万平方方米，建建筑物层层数为22-3层层，建筑筑容积率率为1.1，广广场面积积78000多平平方米，公园绿绿地72200平平方米。宝安北北路以西西七区现现有144万平方方米物业业的商业业化改造造项目目目前正在在进行之之中，已已入住其其中的装装饰市场场有香江江家具城城（建筑筑面积22.2万万平方米米）、香香江装饰饰材料城城（建筑筑面积11.5万万平方米米）、金金海马电电器城（建筑面面积80000平平方米）、新光光源灯饰饰及金宝宝来名家家私（建建筑面积积50000平方方米）等等，该区区域现已已成为深深圳市内内颇具影影响力的的家居装

17、装饰材料料专业市市场。我我们计划划在未来来1-22年内除除继续引引进有实实力的国国内外家家居经销销商和代代理商外外，同时时对8337、8839、8411、8443及112#库库进行改改造，提提高物业业档次和和土地利利用率，加快智智能化市市场的建建设步伐伐，使五五区的建建设和七七区的改改造同步步进行，改造建建设完成成后，该该区域形形成总营营业面积积20万万平方米米以上的的集家居居、装饰饰材料、家用电电器、日日用消费费品等的的展销、批发、配送为为一体的的大型智智能化专专业市场场。 五、 笋笋岗汽车车城规划划及建设设方案 该市场场规划在在红岭北北桃园路路南北两两侧，也也分为新新建和改改造两项项内容，

18、其中新新建项目目包括在在原8118#仓仓空地和和8222仓所在在位置共共约1.4万平平方米用用地建设设6-99层名车车广场及及汽车零零配件配配送中心心,该项项目建成成后的建建筑面积积约5万万平方米米,目前前正在进进行项目目的调研研和可行行性分析析阶段;改造项项目包括括对桃园园路以北北的仓库库进行改改造和在在桃园路路以南汽汽车维修修及检测测中心的的扩建改改造等,改造和和建设完完成后,该区域域将形成成建筑面面积200万平方方米以上上的集室室内汽车车展示交交易、网网上交易易、汽车车检测、汽车租租赁、汽汽车零配配件配送送等为一一体的大大型汽车车城，随随着该项项目的建建成，目目前的临临时性露露天汽车车交

19、易将将成为历历史。六、 笋笋岗物流流园区电电子商务务平台建建设规划划 在“笋笋岗家居居城”及及“笋岗岗汽车城城”两大大专业市市场改造造建设的的同时，利用市市政府对对笋岗仓仓储区道道路、通通信等基基础设施施进行大大规模改改造的有有利时机机，我们们将投入入巨资建建设笋岗岗物流园园区电子子商务交交易平台台，并建建立家居居及汽车车交易两两大专业业网站，首先在在笋岗物物流园区区设立社社会化专专业化的的家居商商品及汽汽车零配配件配送送中心，通过电电子商务务交易平平台实现现商品的的在线交交易，同同时该交交易平台台还应具具备以下下各种功功能： 1、 解决“物流商商务” 网上提提供物流流信息资资源 物物流手续续

20、网上办办理及网网上供需需衔接 网上物物流协议议 网上上配货 2、 在网上上实现物物流管理理 用网网络实现现远程数数据交换换 用网网络指挥挥和调度度物流 优化物物流及配配送线路路 随着着物流电电子商务务平台的的建立和和不断完完善，笋笋岗物流流园区将将成为以以特色专专业市场场为主导导，各类类专业网网站为媒媒体，以以现代化化社会化化配送中中心实现现远程交交易的高高科技物物流园区区。七、 笋笋岗物流流园区开开发建设设及项目目引进的的合作方方式 要把笋笋岗物流流园区建建设成为为国际一一流的物物流园区区，除了了政府给给予政策策等方面面的支持持以外，还需要要企业对对引进的的项目精精心的策策划，并并投入大大量

21、的资资金，我我司作为为未来笋笋岗物流流园区最最大的企企业，将将全力推推进物流流园区的的开发建建设，特特别是做做好五区区的规划划和对现现有仓库库的改造造，同时时，为加加快物流流园区的的开发建建设步伐伐，拟以以多种方方式引进进资金、项目，对于笋笋岗物流流园区开开发建设设及项目目引进的的合作方方式，我我们提出出以下设设想：1、与与合作方方就开发发、建设设、改造造和项目目合作经经营建立立全面合合作的战战略伙伴伴关系，签署有有关合作作的框架架性协议议；22、与合合作方共共同出资资组建笋笋岗物流流园区开开发公司司，按政政府制定定的规划划蓝图，分阶段段对笋岗岗物流园园区进行行新建、改造；3、 与合合作方一一起参与与项目的的策划、论证、引进工工作，共共同出资资组建项项目公司司，参与与新组建建项目公公司的经经营，共共同承担担经营风风险；4、 利用合合作双方方各自在在国内外外资本市市场和客客户等方方面的优优势，引引入国际际风险投投资基金金，建立立基于电电子化交交易和现现代化专专业化商商品配送送中心为为一体的的