RF-SJ-ZY-05产品标准及选型定板作业指引

1、广州富力地产股份有限公司产品标准及选型定板作业指引文件编号RF-SJ-ZY-05版本/修订A/0日期2013年8月1日第 PAGE 12页 共 = NUMPAGES 1212页产品标准准及选型型定板作作业指引引编制日期审核日期批准日期作业指引引目的规范项目目产品标标准确定定及工程程材料设设备选型型操作程程序，确确保产品品标准符符合项目目定位要要求，并并指导材材料设备备选型工工作，及及时合理理地选定定材料设设备，满满足项目目经营目目标的需需要。适用范围围用于公司司开发项项目的产产品标准准确定、材料选选样、设设备定型型及相关关管理工工作。定义术语语产品标准准：在产产品研究究的基础础上，根根据项目目

2、定位所所确定的的本项目目土建、机电、景观、室内装装修等分分项具体体标准。设计样板板：经过过设计评评审程序序确认的的用于招招标的材材料样板板。采购封样样样板：中标单单位提供供的定标标版材料料样板。职责设计管理理部/总总工室组织制定定项目各各阶段的的产品标标准；组织编制制材料设设备清单单；参与材料料设备考考察调研研，并组组织材料料设备选选型定板板；配合材料料设备采采购工作作；负责产品品标准在在项目的的应用，并对产产品标准准应用情情况进行行跟踪、分析、总结；总结各项项目的产产品标准准，组织织制定、完善和和调整通通用产品品标准模模板。供应部参与项目目产品标标准的论论证与制制定；组织材料料设备考考察调研

3、研；参与材料料设备的的选型封封样工作作，提供供合理意意见；组织材料料设备采采购工作作。销售策划划部参与项目目产品标标准的论论证与制制定，提提供产品品定位报报告；反馈产品品标准的的信息并并提出调调整建议议；参与材料料设备清清单及相相关材料料设备选选型板讨讨论。核算部参与项目目产品标标准的论论证与制制定；参与材料料设备考考察调研研；配合材料料设备采采购工作作；提供材料料部品及及设备选选型成本本控制建建议。流程图关键活动动描述产品标准准化研究究及成果应应用集团总部部统筹安安排年度度产品标准准化研究究工作的的开展，区域及及地区公公司负责责组织实实施；产品标准准化研究究可分为客客户模型型研究、产品系列列

4、研究和和产品标标准化专专项研究究三个方方面。客户模型型研究总工室是是公司客客户模型型健全完完善的组组织部门门，地区区公司设设计管理理部协助助配合，客户模模型的研研究依赖赖于以下下几方面面的信息息来源：公司战略略目标、发展规规划、竞竞争对手手相关动动态等相相关内容容；市场产品品发展动动态与趋趋势，竞竞品研究究成果；公司品牌牌体系建建设相关关要点；项目客户户服务分分析评估估报告，包括项项目投诉诉月报、项目后后评估报报告客户户服务部部分等；日常市场场研究及及项目营营销管理理研究、客户细细分研究究及专项项的研究究报告。总工室结结合上述述信息，健全完完善和升升级公司司的客户户模型，并组织织开展专专题评审

5、审会，各各业务部部门及相相关领导导参与。总工室负负责汇总总各部门门评审意意见，形形成客客户模型型研究报报告由由决策委委员会评评审确定定。经评评审确定定后的客户模模型研究究报告下发公公司相关关业务部部门，用用于指导导专项技技术研究究、项目目实施阶阶段的设设计管理理、支持持公司战战略采购购、集中中采购等等工作的的开展。产品系列列研究总工室组组织销售售策划部根据客户模模型研究究报告，形成成公司各各类产品品系列的的定位策策略，并并形成产产品分类类标准；产品系系列按其其成熟度度，可分分为创新新产品、成熟产产品、标标准化产产品三级级，产品品系列标标准内容容建议包包括：土地/客客户/产产品关系系；产品概念念

6、；性能附加加值；规划要点点；单体要点点；内装配置置档次及及要点；项目部品品标准。产品系列列标准研研发的依依据来源源：现有产品品系列标标准成果果及在施施项目的的应用情情况；最新的客客户模型型；项目实施施标准技技术库的的最新成成果；公司及行行业最新新成果和和发展趋趋势。产品系列列标准需需每年更更新一次次，由总总工室组组织研究究并形成成专题报报告，组组织相关关部门评评审，经经决策委委员会审审批通过过后颁布布新的产品系系列标准准，各各业务部部门及地地区公司司遵照执执行。产品标准准化专项研究究收集研发发需求：总工室室平时应应收集来来自各方方的新产产品研发发需求，需求来来自于以以下几方方面：设计管理理部在

7、日日常工作作或在对对新产品品、新材材料进行行的有针针对性的的研究中中提出的的前瞻产产品研发发需求，建筑结结构的选选型、结结构构件件布置的的合理性性改善需需求，并并完善公公司专项项研究目目录；销售策划划部、客客户服务务部/物物业公司司根据新新项目市市场研究究及客户户端反馈馈提出的的研发需需求；核算/工工程/招招标/供供应等相相关部门门根据新新项目设设计要求求提出的的研发需需求。每年初，集团总总部将收收集到的的各种研研发需求求汇总，编写产产品专项项研究计计划，组组织成本本、销售售以及客客服等相相关部门门等进行行评审并并报审。产品专专项研究究计划经经公司审审批后，作为设设计部门门组织产产品专项项研究

8、工工作的依依据和目目标；产产品专项项研究计计划按照照专项研研究目录录进行分分类，主主要包括括：规划研究究，如水水域洁净净能力维维持措施施；分析模拟拟研究，如小区区自然通通风模拟拟；单体研究究，如遮遮阳、隔隔热措施施；景观研究究，如渗渗水路面面研究；内装配置置研究，如厨卫卫装饰组组合；部品研究究，如住住宅新风风系统、防盗监监控系统统；竞品研究究，如某某公司某某产品系系列内装装饰配置置标准研研究；其他。总工室按按照审批批的产品品研发计计划启动动研发项项目，填填写产产品专项项研发立立项审批批表，将立项项申请的的资料分分发给相相关部门门，由各各部门对对专项研研究计划划提出本本专业意意见：销销售策划划部

9、提供供市场效效益评估估建议；财务部部提供经经济性评评估建议议；核算算部/成成本监控控中心配合合提供建建安成本本数据；供应部部提供招招标采购购实施建建议。总工室汇汇总评审审意见，经公司司相关领领导审批批后正式式立项研研究。产品标准准化研究究成果应应用项目定位位及产品品策划阶阶段，总总工室应应组织拟拟订产品品标准化化成果应应用计划划，填写写项目目产品标标准化实实施验证证表；项目实施施过程中中的产品品标准化化应用，主要包包括以下下内容：项目阶段段/内容容主要应用用途径产品标准准化成果果依据控制等级级项目论证证阶段可研报告告相关内内容市场研研究/项项目开发发方案部部分客户模型型、产品品系列标标准指导项

10、目定位位及产品品策划市场建议议必选内内容、定定位策划划必选内内容客户模型型、产品品系列标标准指导概念设计计概念设计计任务书书产品系列列标准、标准化化技术库库-任务务书/四四新研究究成果指导/通通则方案设计计设计任务务书、方方案评审审、项目目部品控控制表标准化技技术库-任务书书/四新新研究成成果通则初步设计计设计任务务书、方方案评审审、项目目部品控控制表标准化技技术库-任务书书/技术术措施/部品技技术标准准/审图图要点通则/控控制施工图设设计设计任务务书、方方案评审审、项目目部品控控制表标准化技技术库-任务书书/技术术措施/部品技技术标准准/审图图要点通则/控控制招标采购购成熟技术术方案及及标准

11、化化部品的的技术要要求标准化技技术库-技术方方案/施施工部品品技术标标准控制项目实施施/验收收项目实施施检查要要点标准化技技术库-项目实实施检查查要点控制*指导-供参考考 *通通则-通通行做法法，例外外做法需需说明原原则 *控制-要求执执行实施施内容，例外做做法需审审批产品标准准化执行行检查和和评估项目实施施各阶段段，集团团总部牵牵头组织织对产品品标准化化的执行行情况进进行检查查，并组组织对各各阶段产产品标准准化执行行情况进进行评价价，各相相关部门门积极配配合总工工室完成成对产品品标准化化的检查查；项目竣工工验收时时，可组组织设计计管理人人员参与与竣工验验收工作作，检查查评审项项目产品品标准化

12、化的落实实情况；项目结束束后，总工室室组织汇汇总各阶阶段、各各部门产产品标准准化执行行情况，对产品品标准化化执行情情况做出出评估，作为项项目后评评估的重重要组成成部分，作为以以后产品品标准化化工作的的参考。项目产品品标准制制定前期拓展展和概念念设计阶阶段：项目定位位阶段的的产品标标准由销销售策划划部与设计管管理部/总工室室讨论确确定，纳纳入阶段段成果产品定定位报告告中，作为重重要输出出成果供供相关部部门使用用。设计管理理部/总总工室在在概念设设计完成成时，根根据产品品标准（产品定定位阶段段），结结合项目目定位及及概念设设计成果果并参照集团住宅宅设计标标准化图图册，更新产产品标准准（概念念设计阶

13、阶段），组织相相关部门门讨论，作为项项目运营营策划阶阶段成果果进行评评审。本阶段产产品标准准制定的的输入资资料为：产品定位位报告（销售策策划部）；概念设计计成果（设计管管理部/总工室室）；概念设计计成本初初步测算算（核算算部）；材料设备备调研信信息（供供应部）；通用产品品标准模模板（设设计管理理部/总总工室）；经验教训训的知识识转化成成果（相相关部门门）；相关部门门建议等等。方案设计计阶段：设计管理理部/总总工室根根据方案案设计情情况，结结合成本本的目标标要求，制定产产品标准准，组织织销售策策划部、核算部部、供应部部、物业业管理公公司讨论论，作为为方案设设计阶段段的成果果进行评评审。本阶段产产

14、品标准准制定的的输入资资料，包包括：方案设计计成果；方案设计计成本测测算及限限额要求求；材料设备备调研信信息；相关部门门建议等等；产品标准准制定的的要求及及应用。产品标准准的制定定及讨论论过程中中，销售售策划部部、供应部部、核算部部、工程部部、客服部部/物业业管理公公司等参参与，从从本专业业角度对对产品标标准提出出意见或或建议；每阶段确确定的标标准应当当对下一一阶段产产品标准准具有指指导意义义；各阶段产产品标准准应当随随设计成成果按程程序评审审、批准准； 产品标准准作为建建造标准准和交楼楼标准的的制定依依据。项目产品品标准的的调整更更新在项目设设计过程程中，公公司领导导可以针针对产品品标准提提

15、出调整整建议；销售阶阶段，销销售策划划部也可可以根据据市场情情况检讨讨产品标标准并提提出调整整建议；设计管理理部/总总工室负负责统一一接收调调整建议议进行初初步评审审，报相相关领导导审批通通过后，按设设计变更更管理作作业指引引执行行设计变变更程序序。材料部品品的选型型定板方案设计计阶段的的清单编编制：在在产品标标准编制制时，设设计管理理部/总总工室根根据以往往同类项项目的材材料设备备清单模模板同步步编写材料部部品清单单（方案案阶段），并并在方案案设计评评审时同同步进行行评审。初步阶段段的选型型定板工工作设计管理理部/总总工室经经办人根根据工作作积累和和设计单单位提供供的材料料设备清清单，补补充

16、编写写材料料部品清清单（初初步阶段段）并并在初步步设计评评审时同同步组织织讨论；讨论会上上，设计计管理部部/总工工室组织织确定材材料部品品种类及及大致规规格，供供应部提提出材料料部品采采购范围围建议（如甲供供和甲指指乙供的的范围），核算算部根据据项目成成本控制制要求提提出材料料部品选选型定板板成本控控制建议议；讨论结果果由设计计管理部部/总工工室经办办人填入入材料料部品清清单。施工图设设计阶段段的选型型定板工工作初步设计计完成后后，设计计管理部部/总工工室根据据经审批批通过的的材料料部品清清单及及设计图图纸，开开展外立立面可视视主材、景观、装修主主材以及及部品选选型定板板（设计计样）工工作，组

17、组织销售售策划部部、供应部部、核算部部、工程部部、物业业管理公公司等参参与讨论论。 各部门根根据专业业特点针针对材料料部品进进行讨论论：设计评审审重点为为基于设设计效果果材料基基本参数数、规格格；成本评审审重点为为各项材材料成本本测算与与目标控控制；采购评审审重点为为依据目目标成本本的各项项材料成成本控制制要求，依据市市场调研研结果看看材料质质量、成成本、采采购周期期、替代代品等方方面；工程评审审重点为为材料部部品的技技术安装装等方面面；客服、物物业公司司的评审审重点为为功能、外观、后期维维护成本本等方面面。设计管理理部/总总工室填填写材材料部品品选型定定板单（设计计样），确定材材料部品品的选

18、型型定板。材料部部品的最最终选型型定板供应部接接到设计计管理部部/总工工室的材料部部品选型型定板单单（设设计样）后，根根据招标标需要组组织总工工室/设设计管理理部、工工程部并并通知监监察中心心（组）进行材材料部品品选型工工作，并并将材材料部品品选型定定板单（采购样样）发发送至设设计管理理部/总总工室及及工程部部各一份份。供应部组组织对需需打样的的材料、设备的的确定工工作：安装类：设计管理理部/总总工室审审核打样样图纸、节点做做法，确确定材料料要求；供应部提提前组织织确定专专业厂家家；工程部配配合技术术节点深深化，现现场组织织打样，并对打打样周期期进行控控制；厂家打样样后，由由设计管管理部/总工

19、室室进行效效果确认认，若达达到条件件，打样样结束，不符合合设计要要求，重重新打样样。因重重新打样样影响采采购定样样进度，并影响响工程进进度的，报相关关领导审审核、决决策；该类部品品包括：栏杆、花架、隔栅、院门、空调百百叶，入入户门，单元门门、信报报箱、室室内楼梯梯扶手及及窗护栏栏、雨落落水管、外墙砖砖、屋面面瓦、外外墙涂料料、石材材幕墙、屋面檐檐口、门门窗洞口口节点形形式以及及雨蓬等等。成品类： 设计管理理部/总总工室提提供经确定的的意向图图片、材材质、效效果要求求；工程部补补充提供供专业技技术要求求；供应部确确定足够够的厂家家资源，并组织织送样，控制送送样周期期；厂家提供供样品后后，由设设计

20、管理理部/总总工室进进行效果果确认，若达到到条件，打样结结束，不不符合设设计要求求，重新新打样。因重新新打样影影响采购购定样进进度，并并影响工工程进度度的，报报相关领领导审核核、决策策；该类部品品包括：可视对对讲、旋旋转门、卷帘门门、防火火门、门门廊灯具具、室内内电器开开关插座座、门锁锁等。其他：用于建筑筑、景观观或装饰饰表面，具有外外部观感感影响的的其他材材料，如如精装材材料，软软装饰品品等，其其打样和和定样流流程参照照执行。材料设备备封样供应部依依据材材料设备备采购管管理流程程确定定中标的的材料设设备供应应商后，应在签签订大批批次采购购合同前前组织设设计管理理部/总总工室、工程部部、销售策策划部对对中标供供应商提提供的中中标材料料设备样样本与采采购封样样进行封封样确认认，供应应部填写写材料料部品封封样清单单（中标标样），以作作为供应应商后续续供货的的比对样样本。封封样时，供应部部、设计管管理部/总工室室、工程部部、销售策策划部、核算部部应仔细细核对有有关样品品的证明明资料及及实物，确认其