地下水污染和房地产投资的风险

1、地下水污染和房地产投资的风险摘要；市场对商业和工业地产会被影响的 风险和不确定性环境污染；该讨论的地址 通过环境风险认知的一项全国性调查商业和工业的真实房地产投资者 , 并比拟了一项类似的调查的结果；知觉风险下降为去除污染特性方案批准 , 去除.ndings 是关键；开头和完成感知风险大 , 贷款人比投资者展前、展中、展体会后 , 以去除污染性能下降；一般风险和强大的市场条件下 这些看法；介绍, 减轻知觉风险 , 而比拟弱的条件下倾向本文提出一种测量的股权投资者对自己的看法 从地下水污染的环境风险；环境污染 也可能影响房地产投资的风险增加 , 并通过风险溢价增加产量和资本化率的股权, 削减房产

2、的价值；因此 , 讨论集中在如何懂得市场所觉察到的 与污染相关的风险是必要的 , 明白什么 环境污染状况可能影响价值和流淌性的资产感爱好的商业和工业地产；Speci .cally,该讨论的地址在变化的知觉风险的修复周期, 作为源站点的商业与产业特性进展公共卫生介入到适用法律法规的标准；本文仍比拟了房地产投资者对风险的 贷款人；抵押贷款 和股权 投资者 感爱好的商业和工业 房地产的方法各不一样 , 但一般来说 , 和感知风险补偿这种风险 在房地产交易；事实上 , 很多评估框架 , 包括正式的 mortgage-equity 分析 , 认为这些利益 , 然后将它们分开 DOC. 在全面分析房地产；

3、同样 , 现代 .nancial 分析地址债务和股权的加权平均资本本钱的方法；虽然两套市场参加者认为风险厌恶, 投资者通常在一个higherrisk位置关于不动产超过借贷者；因此 , 它是重要的学习双方的利益；其他的讨论主题发表涉与到何种程度, 规定投资者的看法in .uenced 环境风险可以通过他们的体会商业和工业污染特性进展投资和收购和在猎取更多的体会；应当翻译成一个更大的体会greaterability明白相关的风险与污染 , 所以应当削减不确定性和风险；最终, 本讨论将潜在的介入一般的市场状况影响认知上的环境风险；虽然潜在的风险程度是更多的功能的有关学问的污染 和它的清理 , 价值通

4、常是由市场条件 in .uenced 强 资本化率的条件 , 增加价值的降低和弱的条件 有负面影响；环境的风险溢价增加到较低的利率 强 市场 可能会有较少的肯定影响比增加价值更高 市场利率 弱 ；文献回忆 1996年,Worzala 和 Kinnard1997 开展的一项调查结果显示 , 投资者反 响替代能源和类型的污染；共有 76 反响古墓丽影 : 周年纪念的调查 ,220 交付产品 , 但不乱 , 预定样品DOC. 平均反响率达 35%；这项调查结果说明投资者最少简洁获得或投资性质与地下水污染 , 紧随其后 土壤污染和建筑的污染； Worzala 和 Kinnard 也调查了 认知论性质的

5、投资者 300 英尺 邻近的地下水 污染羽；他们的调查说明 , 只有 7%将投资 5.3% “ 可能的投资 , 投资将“ 有可能 49.1%,“ 可能 36.8%的投资增 长 1.8%, 不 会 把 我 的 钱 投 资 于 这 样 的 财 产 ； 随 后 , 债 券,Kinnard,Worzala 和 Kapplin1998 比拟的结果 Worzala 和 Kinnard1997 调查的投资者 , 在美国 , 他们的调查在新西兰的投资者；在调查中,48 投资者反响也很小；从 209 全面响应率的 23%；如前所述 ,Worzala 和 Kinnard 达到 35%的反响速度 , 投资者在他们的

6、美国调查；美国和 调查也包括贷方的受访者也很小； ；在调查中 , 一些额外的；也很小 项目报告；其中之一是频率 , 被调查者投入在受污染的财产；在1996 年美国的样品 ,65%的投资者所做的事所以在过去；在样品 ,37%的也很小；投资者购置了污染财产；交通工具 ,42%的污染比拟美国样品不会投资于房地产与地下水污染 , 而不会把 25% 与土壤的污染；更大的风险逃避也很小；结果说明 ,54% 阻挡投资房地产与地下水污染和 38% 因土壤的污染；在样品、地下水污染看作是生产更多的风险比土壤的污染；最终 , 当被问与DOC. modi.cations speci .c 投资准那么来补偿这个大的

7、由两组的受访者风险调整 , 最常被提到更高的产量 , 折扣和资本化率；美国投资者有稍微的 偏爱的资本化率的调整 , 同时也很小；受访者体会者优先 产率的调整；这些调整可能被视为环境风险 保险费；作为讨论的一局部 ,brown .eld 决策 , 在英国 ,Syms1999 ；调查了“ 人民的直接参加开发brown.eldland 、或有爱好 subject.,这些人包括测量 估价师 、开发商、城镇规划者、律师和建筑师；Syms分布式 280 104 反响进展问卷调查 , 并为 37%收到反响率；关注的焦点 调查是在相对优先决策因素的重建 brown.elds ；风险评估 , 主要 contam

8、ination-related 因子, 排名以上 site-speci .c 因素 地点 、尺寸、地势 供应和社会因素 需求 、运输和环境因素 , 包括土壤质量、空气质量 ；风险 风险评估的因素包括对人体的健康风险 , 以与因转变 监管承担补救方法和 .nancial 力气的 .nancing 实体的修复；认为最重要的因素 , 包括税金 鼓励和土地利用限制由于污染；另一项讨论那么由 Syms1996是依据 调查的环境风险 对 130 多种房地产专业成员在英国的 其次阶段的讨论在 1994 年,21 个“ 领先的房地产DOC. 专业人士 , 占地高级职位的国家或地区 校长具有多年的体会 , 承担

9、了采访；列入.rms, 或者是唯独的面试是削减的价值问题之前和之后的修复；由于没有实际的性质进展了深化分析, 并在属性的值的变化将对应的应聘者的感知风险的降低危急或吗随后, 去除；提出了几点建议； classi .cations 五危害在对性能“ 特别高的风险 X畴, 削减了价值之前修复 90.4% 之后, 分别被修复；在特别低的财产 , 危害类别在价值削减了 3.7%之前和之后修复1.9%；因此 , 假如一个特别高的危急地点可以进展公共卫生介入到很低的风险 , 削减risk-related 财产的价值就会削减从 90.4%至 1.9%；性能 , 在中等风险分类 , 将削减价值削减污染22.4

10、%至 9.9%；城市规划者在美国也开头着手讨论决策的私人部门重新开发污染特性；迈耶和里昂 2022 ；调查了的偏好 , 要求 brown.eld 专家开发商； .ndings 之间进展的一项调查显示 , 这样的开展 ,13 年度最低股市回报是1996 年的 20% 25%；面试在 1997 年identi .ed 回报率的 15%到 20%；最重要的一点 , 虽然在削减了 500 个基点 , 这些“ 关率从 1996 年到 1997 年；由于市场 获得更大的学问和体会 contamination-related 处理问题 , DOC. stigma-related 应当削减风险溢价；一种相像的

11、方式是假设发生在修复周期 , 获得更大的学问和确定性是什么时候所需的修复完成；迈耶和里昂也留意 brown.eld 开发者更喜爱有强大的市场需求 , 说明强一般市场需求会抵消或减轻一些 .nancial 风险；讨论的问题和假设contamination-related 本讨论主要来自三个问题 , 比如地址的文学其他来源； .rst涉与的变化引起的风险投资toenvironmental感知的修复周期；污染作为一个受污染的财产 正在进展公共卫生介入 , 对风险有可能转变；这是 Syms 1996, 虽然对于不同的市场参加者 , 是由梅耶虚拟 与里昂 2022 ；这也发觉了杰克逊 2022 在一项调

12、查中 , 商业 和工业危急；这三个阶段或阶段的修复周期 在这个调查中被 :1 之前 , 或去除污染 未经认可的清理方案 ;2 在清理 , 以去除程序 这一方案已经批准适用的监管机构 ; 与3 清理, 适用法律法规的标准；因此, .rst 集讨论假设由于投资者对风险的环境条件下的一个商业 以工业产权或者将会在这三个阶段 , 并削减的 性能进展公共卫生介入到适当的法定标准；进一步的比照 对投资者的风险和贷款人应说明银行更大的风险 在这个阶段 , 比投资者厌恶的修复周期；相应的DOC. 这种风险认知无谓的假设都是一样的, 每个时期的贷方投资者；其次个讨论问题涉与到的影响和猎取体会 考虑到污染的性质或

13、认知环境的风险；从风险 不确定性是直接关系到本钱 , 时间 , 监管污染 要求和其他因素 参见查和杰克逊 ,1996, 之前的体会 这些因素应当削减不确定性和知觉风险；因此 , 这项讨论 假说是 , 投资者以这样的体会将会有较低的感知 在修复周期环境风险比那些没有这样的经受；第三组的讨论问题涉与到的影响可能干预 市场条件对投资者的风险认知前、中、后去除；这个讨论的假设条件下 , 市场的影响 , 这些看法 , 以小组 假设市场条件下降低投资风险强大而虚弱 条件恶化的风险 , 并再次强调 , 投资者和贷款人的看法不一对这些变量的敬重；原假设是 数据采集, 市场状况没有影响；一个国家投资者调查是针对

14、这些问题讨论的问题；这个 调查问卷分发给潜在的投资者的受访者设计 套问题项目供应数据统计 suf .cient 测试讨论 假设；调查结果的牢靠性是依靠于 X 围和质量数据收集的过程；为达成此目标, 宽敞的人口的投资者目标和随机采样；抽样过程以与目标人群 和抽样框结构产生的结果是代表的人口DOC. 股权投资者可能使或 in .uence 投资决策 有关商业和工业的性质；因此 , 这个目标人群 将投资者积极评判 , 如财产收购和投资 那些评估商业和工业的性质 股权的投资者；批判活动的训练投资评判函数 评估风险的全部者权益等特性；好几个抽样框被认为是相对的特点 这个目标人群；挑选一组挑选是挑选会员的

15、商业投资房地产协会CIREI ；这个 CIREI CCIM赐予指示 ,af .liated 与全国协会 房地产商；指定的 CCIM赐予后续的完成高校毕业生程度的训练和工作体会要求；训练的要求 , 包括 .nancial 、市场、租赁、投资分析；因此 , 个体 这个名称应当有体会和培训分析的商业和工业房地产投资的股票的投资者；, 目标更 speci .cally 、个人与 CCIMs某些投资型 专业化和工作职责 , 采纳自 CCIM一般会员资格；在挑选标准包括 : 收购、企业投资、房地产 投资信托公司、养老保险基金的投资和投资分析为保险公司；CIREI 人员总共 1,103 个人选定的基于这些标

16、准 1999年 9 月 27 日；这个数据被供应在电脑可读性的格式；在DOC. 进一步的检查 , .ve 个人数据被剔除而失踪 地址的信息 ,3 名被剔除了 , 由于没有显示了 44 去掉, 由于他们的地址是在美国之外的这些简洁的左边 1051位单位来分析 , 或元素 , 在选定的抽样框；这些个体 分为姓和名被选在随机抽样的方法吗 程序；李华美等译 1990 指的是这是一个随机抽样的样本 , 与每个元素给定一个公平的概率的影响；样品尺寸和相应的样本间隔是基于最小大小的估算方法在 50%6% con.dence95%可信区间间隔；样本容量也承当了50%的反响速度；这个生产过程中潜在的受访者 34

17、9 样品；其中 ,19 岁的调查由于恶劣的地址都无法和其他缘由, 留下一个网络样本的大小吗330 人；很多无法投递地址并不是 identi .ed 之后.rst 调查的 实施调查涉与三个和投资者几个跟随- 向上的活动；除九个人从初始样品由于；349 无法投递地址 , 由商业邮寄服务 , .rst 被派到 340 潜在的受访者中 ,1999 年 10 月 5 日；提示卡片被派去这些个体 ,1999 年 10 月 18 日；其次个被送到264 个人无反响；其次个邮寄出去在 11 月12,1999；随访提示卡片被派11 月 20 日,1999 ；第三个和.nal 被红牌罚下 ,1999 年 12 月

18、 6 日的潜力和一封信询问受访者参加；在这个过程中 , 一些问卷返回部；这些都不算作可用的反响；随后 , DOC. 仍旧迟钝个人联系 , 要求完成 返回他们的问卷调查；由于这些努力 , 有 184 个可用的网上问卷调查样本回来 330, 不包括那些被传送；这个结果在一个整体的 55.8% responserate 的调查；只有四日前归仍问卷调查 1999年 12 月 31 日； 184 总使用问卷的返回 ,99 高达 53.8% 从 .rst 邮寄、 4926.6% 是其次个邮寄和 3619.6% .nal 生成的；应答率三个却不能这样做 自从 10 运算的问卷调查 , 不 identi .e

19、d 19 传送到已经开头后；整体反响速率, 但 55.8%,超过了这个目标的50%；需要指出的是由李华美等译1990, 一个反响速率至少 50% 一般认为适当的 scienti 承担调查的背景.c 为分析和报告调查讨论； ；描述信息的被调查者对投资者之间的关系 , 提出了在展现 1；由此可见 , 这些受访者中 , 有超过 20 年的房地产投资 体会和他们的 .rms 平均 9.1 投资商业领域 工业地产在 12 个月之前的调查；因此 , 这些都是 体会丰富的投资者在商业和工业的性质和代表人口调查的预定目标；这项调查问卷和求职信要求一个人负责评估商用和DOC. 完成这个调查工业遗产；假如不是这样

20、 quali .ed 收件人在问卷的方式赐予个人在 .rm 由谁来负责这些评估；对贷款人的风险认知比拟 如前所述 , 杰克逊 2022 进展了一项调查 , 商业和工业的贷方 调查说明 , 平行的投资者；贷款人调查同时专心 在对地下水污染来源商业和工业的性质；.ndings 附表 3 比拟了从两个方面的变化对环境风险的修复周期；在比拟中 附表 3, 投资者通常是风险较少的感知；在 之前的清洁条件、 93.2%感知很高的风险 , 贷款人不愿 借款, 而 signi .cantly 59.2% 低风险投资人的感知很高 在这个时期；进一步说 , 在投资者比起只有 5.5%的贷方 感知风险高于正常水平 , 在贷款或收购 , 但 一些调整贷款或投资准那么 , 在之前的状态；在清理的时期 , 在超过 20%的投资者发觉到正常水平的风险 , 比起只有 6.4%的贷方；另一方面 ,39.4%的贷方感知很高的风险在这段时间里, 与之相比 , 只有 10.6% 投资者；在以后的差异 , 在清理的看法套市场参加者显著；之间的分歧比例的借款人和投资者的风险是正常或感知内边际误差的两项调查；总的来说 , 风险认知下降为贷方 andinvestors signi .cantly 在这个阶段 , 那么用的借款人和 99.5% DOC. 指示一个正