宏源证券-房地产评估基础知识系列之四成本法原理与应用

1、/2014 年 01 月 24 日成本法原理与应用中性维持投资要点：房地产行业研究组分析师：CFA ( S1180513030001)：ho在公司估值模型中，经常需要对一些地产项目的价值进行评估，如何准确的发点，分析师在中需要注意什么问题，是本系列写作的出本文介绍了房地产评估中重要的方法成本法本系列是房地产行业分析师以及其他相关行业从业者的必读文章市场表现：成本法的定义。成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方2013/1/232014/1/233%-2%-7%-12%-17%-22%法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本

2、象的价值。成本法也可以说是以房地产价格各础，来求取房地产价值的方法。求取估价对部分的累加为基Jan/13May/13上证指数Sep/13房地产成本法的适用对象。只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用相关研究12 月份行业数据点评于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、馆、体2014/1/21房地产开发经营管理系列之二 房地产投资及其风险2014/1/9保利地产：12 月份公司动态情况点评2014/1/9华夏：2013 年度经营数据点评2014/1/6万科：12 月份公司动态情况点评2014/1/5房地产开发基础知识系列之

3、一房地产市场基础知识2014/1/2育场馆、医院、行政办公楼、营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。一般的保险理赔，也适用成本法。成本法的不适用对象。主要是那些建筑物过于老旧的房地产，往往需要估价针对建筑物进行实地勘察，过于依靠其判段。估值的操作步骤。运用成本法估价一般分为下列 4 个步骤进行：搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取评估价格。莱茵置业：新能源喜获首个项目2014/1/2房地产评估基础知识系列之三 房地产评估收益法原理与应用2013/12/30

4、11 月份行业数据点评2013/12/19关键指标的计算。重新构建价格的计算以及折旧的计算是重点。重点公司股价12EPS13EPS12PE13PEPB行业基础知识之七过户探讨万科 A保利地产华夏苏宁莱茵置业华业地产7.621.141.446 685.291.23买入2013/12/18房地产评估基础知识系列之二 房地产评估比较法原理2013/12/12保利地产：11 月份公司动态情况点评2013/12/98.091.181 516 865.361.27买入19.401.352 0014.419.704.16买入4.310.420 5010.268.621.98买入3.590.130.4227.

5、628.552.64买入3.810.160.4323.408.861.78买入请务必阅读正文之后的免责条款部分一、成本法相关基础知识1、成本法的定义成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本求取估价对象的价值。成本法也可以说是以房地产价格各部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。因此，成本法中的成本，并不是通常意义上的成本，而是指价格。成本法的理论依据是生产费用价值论商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价

6、格是基于其过去的生产费用，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的生产费用，类似于替代原理，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价。2、成本法的适用对象与条件适用对象：只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、馆、体育场馆、医院、行政办公楼、营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设

7、计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。一般的保险理赔，也适用成本法。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要用重建或重置的办法来解决。另外，成本法也适用于房地产市场发育不够成熟或者类似房地产交易实例较少的地区，在无法运用市场法估价时的房地产估价。测算重新购建价格和折旧也有相当的难度，尤其是那些建筑物过于老旧的房地产，往往需要估价针对建筑物进行实地勘察，依靠其判断。因此，成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的房地产估价，不大适用于建筑物过于老旧的房地产估价。3、估值的操作步骤运用成本法估价一般分为下列 4

8、 个步骤进行：搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取评估价格。二、房地产价格的房地产价格通常由如下大项销售税费；开发利润。：土地取得成本；开发成本； 用；投资利息；销售费用；1、土地成本土地取得成本是指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。一般情况下下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由房地产开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)地取得的途径， 土地取得成本的可分为下列 3 种：。根据房地产开发用1、 通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。农地征收中发生的费用，可以参看宏源行业专题行业

9、基础知识系列之设用地制度与政策中相关知识。2、 通过在城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。城市房屋拆迁中发生的费用，可以参见宏源行业专题行业基础知识系列之二 国有土地上房屋征收请务必阅读正文之后的免责条款部分第 2 页 共 14 页中的相关知识。3、 通过在市场取得的，如招标、拍卖、挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括土地的价款和在时应由买方缴纳的税费等。2、开发成本开发成本是指在取得房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等，在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。

10、在实际中，开发成本主要包括下列几项：1、勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、工程勘察、规划及建筑、施工水电、通电、通路及平整场地等开发项目前期所发生的费用。2、基础设施建设费，包括所需要的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中， 在此就只有部分或没有基础设施建设费。3、 房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。附属工程如房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。4、公共配套设施建设费，包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用。5、开发建设过程中的税费。3

11、、用用是指为了组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的公费、差旅费等， 可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时工资及福利费、办用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。实际中各个房地产公司以上不等。用占当期会计收入的比例在 3-10%4、投资利息投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和用的利息，无论它们的来源是借贷还是自有都应计算利息。因为借贷要支付利息，自有要放弃的存款利息，即基于机会成本的考虑。【案例 1】成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（ ）。 A.土地取得成本B.开发成本C.用D.销售费用E.销售税费

12、【正确】ABCD【案例 2】某宗熟地的原生地取得费为 540 元/平方米，土地开发期为 2 年，土地开发费第一年和第二年分别为90 元/平方米和 60 元/平方米，年利率为 8%。这块地的面积是 10000 平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/平方米。 A.55.20B.103.22C.109.63请务必阅读正文之后的免责条款部分第 3 页 共 14 页D.114.82【正确】B 540（1.082-1）+90（1.081.5-1）+60（1.080.5-1）=89.86+11.01+2.35=103.225、销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包

13、括宣传费、销售费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来计算。在实际操作中，也可以按照各个房地产公司销售费用占当期会计收入的比例估计。6、销售税费销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(此时作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类： 销售税金及附加，包括营业税、城市建设税和教育费附加(通常简称为两税一费)。 其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等7、合理利润现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，所以，运用成本法估价需要先测算出开发利润。在估价中，测算开发利润应掌握下列几

14、点：1、开发利润是所得税前的，即：开发利润开发完成后的房地产价值土地取得成本开发成本售税费用投资利息销售费用销2、 开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。3、 开发利润通常按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润率来测算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有下列几种：直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率显然直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小。【案例 3】某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000 平方米的写字楼，开发完成后销售均价为 3 000

15、元/平方米，已知取得土地时楼面地价为 1 000 元/平方米，开发成本和开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为为 1.5 年，年利率为 10%。该幢写字楼的销售利润率为（用为 1200 元/平方米，开发成本和用在的 2%，销售税费为的 5.5%，开发期）。A.7.90%C.11.83%B.11.08%D.13.73%请务必阅读正文之后的免责条款部分第 4 页 共 14 页【正确】B土地投资 1000 万开发成本和用 1200 万投资利息 1000*【（1+10%）1.5-1】销售费用 3000*2%=60销售税费 3000*5.5%=165*【（1+10%）0.75-1】=242.

16、61销售利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39销售利润率=332.39/3000=11.08%三、基本估值公式汇编1、成本法最基本的公式（最普遍公式）评估价格重新购建价格折旧上述公式可以根据下列 3 类估价对象而具体化：新开发的土地；新建的房地产(此处指房地、建筑物两种情况)；旧的房地产(此处指房地、建筑物两种情况)。新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等而予以适当的增减价调整。求取新开发的土地价格、新建的房地产价格和旧房地产重新购建价格的基本步骤是：搞清楚房地产价格的构成；测算各项

17、目的金额；将各项目的金额累加。2、新开发土地适用的公式新开发土地包括征收农地后进行“三通一基础设施建设和平整场地后的土地，城市房屋拆迁并时行基础设施改造和平整场地后的土地，填海造地，开山造地等。此类情况下，成本法的基本公式如下。注意土地是没有折旧的。新开发土地价格取得待开发土地的成本土地开发成本发利润用投资利息销售费用销售税费开3、适用于新建房地产的基本公式1、在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格土地取得成本土地开发成本建筑物建造成本费开发利润用投资利息销售费用销售税2、在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的利息、销售费用、销售税费和开发

18、利润，即：用、投资新建建筑物价格建筑物建造成本用投资利息 销售费用销售税费开发利润4、适用于旧房地产的基本公式（较为常用）1、 在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：旧房地价格土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格- 建筑物的折旧在上述公式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。请务必阅读正文之后的免责条款部分第 5 页 共 14 页2、 在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：旧建筑物价格建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧四、重新构建价格计算（重要）重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必

19、需的支出和应获得的利润。 在上述重新购建价格的概念中，重新取得可以简单地理解为重新列 3 点：，重新开发建设可以简单地理解为重新生产。把握重新购建价格的概念，还应特别理解下1、 重新购建价格是估价时点时的价格。如在重新开发建设的情况下，重新购建价格是在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，按照估价时点时的房地产价格能为过去或未来。来测算的价格。但估价时点并非总是“现在”，也可2、重新购建价格是客观的价格。具体来说，重新取得或者重新开发建设的支出，不是个别或个人的实际耗费，而是必需的耗费，应能体现社会或行业的平均水平，即是客观成本而不是实际成本。如果超出了社会或行业的平均水平，超出的部分不仅不

20、能价格，而是是一种浪费；而低于社会或行业平均水平的部分，不会降低价格，只会形成个别或个人的超额利润。3、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格。（土地没有折旧的概念）因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物的折旧，而土地的增减价一般已考虑在其重新购建价格中。例如，估价对象的土地是 5 年前取得的商业用途法定最高所限 40 年的土地使用权，求取其估价时点重新购建价格时不是求取其 40 年土地使用权的价格，而是求取其 35 年土地使用权的价格。如果该土地目前的交通条件比 5 年前有了很大改善，求取其重新购建价格时不是求取其 5 年前交通状况下的价格，而是

21、求取其目前交通状况下的价格。求取房地的重新购建价格有两在路径：一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，而是模拟房地产开发商的房地产开发过程，采用成本法求取；二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取。求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在， 除此之外的状况均维持不变，然后采用市场法、基准地价修等求取该土地的重新购置价格，这种求取思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地。求取土地的重新购建价格，也可采用成本法求取其重新开发成本。因此，土地的重新购建价格可以分为重新购置价格和重新开

22、发成本。求取建筑物的重新购建价格，是假设该建筑物所占用的土地已取得，并且该土地为空地，除了旧建筑物不存在之外，其他状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物相同或具有同等效用的新建筑物所必需的支出和应获得的利润；也可以设想将该建筑物发包给建筑承包商(建筑施工企业)建造，由建筑承包商将能直接使用的全新建筑物移交给发包人，在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的全部费用(即建筑工程价款或工程承发包价格)，再加上发包人所必需的其他支出(如、投资利息、税费等)。建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格两种：1、重置价格又称重置成本(replacement cost)

23、，是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。2、重建价格又称重建成本(reproduction cost)，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新请务必阅读正文之后的免责条款部分第 6 页 共 14 页建筑物所必需的支出和应获得的利润。可将这种重新建造方式可理解为“”。因此，重建价格进一步来说，是在原址，按照原规模和原建筑形式，使用与原有建筑材

24、料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，采用原建筑技术和工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与原有建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。上述两种重新建造方式往往得出的重新购建价格不同。有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物，适用重建价格。一般建筑物适用重置价格。因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术和改变等，使“”有的建筑物，一般只有使用重置价格。重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是“替代原理”的体现。由于技术进步，使原来的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时或成本

25、过高。而采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低，所以，通常重置价格要建价格低。建筑物重新购建价格的求取公式如下。建筑物重新购建价格建筑安装工程费专业费用用销售费用投资利息+销售税费开发利润求取方法有：比较法，分部分，工料测量法，指数调整法。比较法的实质是市场法。即将实际不正常的建安工程费修正为正常的建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为估价时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。具体有：面积法和体积法分部分的实质是由部分加总成整体。注意各个部分计价可能不一致，既不要漏项也不得重复计算。工料测量法。优点：详细、准确。缺点：比较费时，并需专业技术，一般用于求取具

26、有历史价值的建筑物的重新购建价格指数调整法，也称为成本指数趋势法，即利用指数或成本变动率，将历史成本调整为重新购建成本。【案例 4】根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。A.比较法B.市场提取法 C.分解法 D.工料测量法E.指数调整法【正确】ADE五、建筑物折旧1、建筑物折旧的概念和原因估价上的建筑物折旧与会计上的建筑物折旧，虽然都称为折旧并有一定的相似之处，但因两者的内涵不同而有着本质上的区别。估价上的建筑物折旧是指由于时点时的市场价值与其重新购建价格的差额。即而造成的建筑物价值损失， 其数额为建筑物在估价建筑物折旧建筑物重新购建价格

27、建筑物市场价值建筑物的重新购建价格表示建筑物在全新状况下所具有的价值，将其减去建筑物折旧相当于减价调整，其所得的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。表1：估价上折旧与会计折旧的区别区别项目会计估价原始价值为资产原始价值，不随时间流逝而变化为资产的重新购建价格，估价时点不同，可能不同市场价值目的资产的账面价值，无需与市场价值一致为了原始价值的分摊、补偿或回收资产的实际价值，必须与市场价值一致市场价值的减损数据来源：相关资料请务必阅读正文之后的免责条款部分第 7 页 共 14 页2、建筑物折旧的原因根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。1、物质折

28、旧物质折旧(physical depretion，physical deteriorateion) 又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。建筑物折旧可进一步从如下4 个方面来认识和把握：自然经过的老化；正常使用的磨损；意外破坏的损毁； 延迟维修的损坏残存。自然经过的老化主要是由自然力作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物、生锈、风化、基础沉降等，它与建筑物的实际经过年数(建筑物从竣工之日到估价时点止的日在地区的气候和环境条件，如酸雨多的地区，建筑物老化就快。数)正相关。同时要看建筑物所正常使用的磨损主要是由人工使用引起的，与建筑物的使用性质、使用强度

29、和使用年数正相关。例如，居住用途的建筑物的磨损要小于工业用途建筑物的磨损。工业用途的建筑物又可分为受腐蚀性的和不受腐蚀性的。受腐蚀性的建筑物，由于会受到使用过程中产生的有腐蚀作用的废气、废液等的不良影响，其损毁程度要大于不受腐蚀性的建筑物。意外的破坏损毁主要是因突发性的引起的，包括自然方面的，如、水灾、风灾、雷击；人为方面的，如失火、碰撞等。对于这些损毁即使进行了修复，但可能仍然有内伤。延迟维修的损坏残存主要是由没有适时地采取预防、养护措施或修理不够及时引起的，它造成建筑物不应有的损坏或提前损坏， 或已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙体或地面有裂缝、洞等。2、功能折旧功能折旧(functio

30、nal depretion，functional obsolescence) 又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能相对缺乏、或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。功能缺乏是指建筑物没有其应该有的某些、设备、设施或系统等。例如，住宅没有卫生间、暖气、燃气、线路、有线电视等；办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。功能是指建筑物已有、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他、设备、设施或系统等的正常运营。例如，设备、设施陈旧或容量不够，建筑式样过时，布局欠佳等。拿住宅

31、来说，现在时兴“三大、一小、一多”式住宅，即客厅、厨房、卫生间大，卧室小，壁橱多的住宅，过去建造的卧室大、客厅小、厨房小、卫生间小的住宅，相对而言就过时了。再如高档办公楼，现在要求有较好的智能化系统，如果某个所谓高档办公楼的智能化程度不够，相对而言其功能就了。功能过剩是指建筑物已有、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值工贡献小于其成本。例如，某幢厂房的层高为8米，但如果当地厂房的标准层高为6米，则该厂房场接受而使其所多花的成本成为无效成本。3、经济折旧的2米，因不能被市经济折旧(economic depretion，economic obsolescence)又称外部性折旧

32、(external obsolescence)，是指建筑物本身以外的各种不利所造成的建筑物价值损失。不利可能是经济(如市场供给过量或需求不足)、区位(如环境改变，包括自然环境、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他(如政策变化等)。例如，一个高级居住区附近兴建了一座工厂，该居住区的房地产价值下降，这就是一种经济折旧。这种经济折旧一般是性的。再如，在经济不景气时期以及高税率、高失业率等，房地产的价值降低，这也是一种经济折旧。但这种现象不会下去，当经济复苏后，这种经济折旧也就了。3、主要的折旧求取方法1、年限法该方法也称为法，是根据建筑物的经济、有效或剩余经济来求取建筑物折旧的方法。自

33、然间。经济：建筑物竣工日期起至其主构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时：建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用请务必阅读正文之后的免责条款部分第 8 页 共 14 页净收益大于零的持续时间。一般经济短于其自然。建筑物的实际：建筑物自竣工日期起至估价时点止的是数，类似于人的实际。有效：指估价时点是建筑物状况和效用所显示的，类似人看上去的有效可能小于也可以等于或大于实际。当维修养护为正常时，有效实际；当维修养护比正常好，有效实际；当维修养护比正常差，有效实际。(remaining life)是其建筑物的剩余建筑物的剩余自然减去经过年

34、数之后的，分为剩余自然和剩余经济。中其自然减去实际经过年数之后的。建筑物的剩余经济(remainingeconomic life)是其经济减去有效经过年数之后的-有效经过年数，即剩余经济经济因此，如果建筑物的有效经过年数比实际经过年数少，就会延长建筑物的剩余经济筑物的剩余经济。建筑物的有效经过年数是从估价时点向过去计算的时间，剩余经济；反之，就会缩短建是从估价时点开始到建筑物经济结束为止的时间，两者之和等于建筑物的经济。如果建筑物的有效经过年数少于实际经过年数，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济物对房地产价值不再有贡献为止的时间。利用年限法求取建筑物可视为从这个晚建成之日

35、开始到建筑【案例 5】对于收益性房地产来说，建筑物的经济是（）.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与状况等决定的时间D.剩余经济与实际之和的时间【正确】D2、直（最常用）有效为t年的建筑物的折旧总额年折旧额t重新购建价格年折旧率t建筑物现值重新购建价格t年的折旧总额重新购建价格（1年折旧率t）3、成新折扣法先判定出成新率，再用重新购建价格与成新率的乘积来求取建筑物的现值成新率可以根据经验直接判断，也可以根据概念求取。这种方法比较粗略，适用于初步估价，以及同时需要对大量建筑物进行估价的场合。建筑物现值建筑物的

36、重新购建价格成新率成新率1年折旧率有效t当残值率为0时成新率剩余经济/（有效+剩余经济）建筑面积的重置价格为600元/m2，年折旧额【案例6】某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，为1440元，用直 A.16%B.42% C.58%D.84%计算该建筑物的成新率是（ ）。请务必阅读正文之后的免责条款部分第 9 页 共 14 页【正确】D 完全重置价值为120600=72000 年折旧为1440 所以建筑物期为720001440=50年，已经经过8年，所以成新率为（50-8）/50=84%4、分解法主要的逻辑思路是先把建筑物折旧分成三种类型的折旧，分别进这种是最详细、最复杂的计算折

37、旧的方法。A：物质折旧把物质折旧区分为：可修复的和不可修复的。可修复的物质折旧，折旧就是修复费用。算，再相加来求取建筑物折旧的方法。折旧额在估价时点采用最优修复方案使其恢复到新的或者相当于新的状况的必要费用(修复的条件：修复的必要费用修复后的房地产价值修复前的房地产价值)不可修复的要区分期长短。对于短项目（修复项目剩余使用，利用年限法计算折旧额等于或长于整体建筑物剩余经济短于整体建筑物剩余经济），根据重新购建价格、或剩余使用对于长项目（修复项目剩余使用），根据建筑物的重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济、有效或剩余经济，利用年限法计算折旧额（合并计

38、算）。【案例7】某建筑物的建筑面积为500平方米，重置价格为3600元/平方米，经济为50年，有效为10年。为3年；设其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修得重置价格为600元/平方米，平均为5年，备的重置价格为60万元，平均为15年，为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。【解】该建筑物的物质折旧额计算如下：门窗等损坏的修复费用=2（万元） 装饰装修的折旧额=6005000.23=18（万元）设备的折旧额=60(1/15)10=40（万元）长项目的折旧额=（3600500-20000-600500-600000）(1/50)10=17.6（万元）该建筑物的物质折旧额=2

39、184017.6=77.6（万元）B：功能折旧功能折旧分为：功能缺乏、功能（1）功能缺乏折旧的求取：和功能过剩可修复的功能缺乏在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有的必要费用，即增加该功能所超额的费用为折旧额。不可修复的功能缺乏将未来每年损失的现值之和，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有的必要费用，即得到折旧额。（2）功能折旧的求取：可修复的功能，其折旧额为该功能的重置价格，减去该功能已提折旧，加上拆除该功能的必要费用，减去该功能可回收的残值，加上安装新的功能的必要费用，减去该新的功能假设在估价时点重置建造建筑物时一同安

40、装的必要费用。（实际上就是修复过程的实际收支，折旧额为净修复费用）不可修复的功能，其折旧额为该功能的重置价格，减去该功能已提折旧，加上拆除该功能的必要费用，减去该可回收的残值，加上利用收益损失资本化法求取的功能导致的未来每年损失功能假设在估价时点重置建造建筑物时一同安装的必要费用。的现值之和，减去该新的【案例8】某栋旧办公楼电梯，如果将电梯更换为功能更先进的新电梯，估计拆除费用2万元，残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在同类建筑物内安装多花费20万元，旧电梯的重置价格为50万元，累计折旧40万元。计算该电梯因为功能的折旧额。请务必阅读正文之后的免责条款部分第 10 页 共 14 页【解】

41、旧电梯的帐面余值为50-40=10万元拆除的净支出为2-3=-1万元安装多花费20万元，所以因为功能的折旧为10-1+20=29万元（3）功能过剩折旧的求取：功能过剩一般不可修复，要以利用超额持有成本资本化法。在重置价格情况下，扣除功能过剩折旧后的价值重建价格超额持有成本在重建价格情况下，扣除功能过剩折旧后的价值重建价格（无效成本+超额持有成本）外部折旧，通常不可修复。必须先分清楚是暂时性的还是性的。利用收益损失资本化法，求取未来每年因建筑物的以外的各种不利所损失的收益的现值之和作为外部折旧额【案例9】某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不

42、可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物率为10%）A.11.80【解】DB.16.07C.23.57D.31.07【案例 10】某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为 2 年，该厂房建成 5 年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为 40 年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济为 50 年。假设残值率为零，采用直计算建筑物

43、折旧时年折旧率为（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%【解】C 出让合同中已约定不可续期的，应按建筑物经济减去其晚于土地使用期限的那一部分后的计算折旧（有不清楚的，请参看，宏源行业专题* 房地产评估基础知识系列之三 房地产评估收益法原理与应用中第三章节收益期和持有期的估计）折旧期限50-5=45年折旧率1/45=2.22%六、综合案例【案例 11】 估价对象概况：本估价对象是一个仓库；位于某城市建成区内；土地面积 5000 平方米，建筑面积 8500 平方米；建筑物建成于 1988 年 8 月底，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地原为划拨土地使用权，2007年 6 月 15

44、 日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了 50 年出让土地使用权。需要评估该仓库 2008 年 8月 30 日的价值。（该建筑经济估价过程：（1）选择估价方法。为 60 年，有效为 20 年）本估价对象为仓库，所在城市尚无同类仓库的实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧的房地价值土地重新购建价格+建筑物重新购建价格建筑物折旧。求取土地重购建价格。由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重开发成本，也未基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土

45、地的重购建价格：采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格；采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。假定通过计算得估价对象土地单价为 680 元/平方米，总价为 340 万元。（计算过程略，）请务必阅读正文之后的免责条款部分第 11 页 共 14 页求取建筑物重新购建价格。现时（在估价时点 2008 年 8 月 30 日）与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格（含必要支出及应得利润）为 1000 元/m2建筑面积。故：估价对象建筑物的重新购建总价10008500850.0（万元）求取建筑物折旧。采用直求取折旧额。，该仓库建筑物的经济为 60 年，有效为 20 年，残值率为零。由于土地使用权剩余期限近 49 年，建筑物剩余经济40 年，建筑物的经济早于土地使用期限而结束，应按照建筑物的经济60 年计算建筑折旧，故：估价对象建筑物的折旧总额850（20/60）283.3（万元）（6）求取估算价格旧的房地价值土地重新购建价格+建筑物重购建价格建筑物折旧340.0+850.0283.3906.7（万元）总结：在房地产分析师的实际工作中，经常需要估值公司特殊用途物业的价值，成本法是可以选用的方法，市场上有不少类似的估值，大家可以类似的估值，学习其实际的估值方法和步骤。