供应链理论在房地产管理中的应用

1、供给链理论在房地产管理中的应用和模型中各流程及其互相关系进展了分析,为量化计算模型的各项指标打下了根底,同时分析了房地产企业核心竞争力,以到达控制和降低开发本钱,增强企业核心竞争才能的目的。关键词房地产；供给链；供给链管理；核心竞争力1商业房地产开发流程在国内的一般性教科书上,根据中国的国情和实际情况,将房地产开发分为可行性研究、前期工作、建立施行、营销和效劳等4个阶段。按照国际上传统的经典房地产著作,一般将房地产开发分为以下8个阶段：提出投资设想、投资设想细化、可行性研究、合同会谈、签署正式协议、工程建立、开工投入与资产管理。2房地产工程供给链管理研究按照上述两个房地产开发模型并基于对其的分

2、析,结合供给链管理理论,建立如下列图所示房地产工程供给链管理模型。房地产工程供给链管理模型2.1模型根本说明该模型不是直线供给链,而是横向和纵向穿插的网络供给链模型,决策、方案和营销不仅是供给链中的一个环节或流程,而且这个流程对其他3个流程始终产生影响。4个流程在职能内容上是严密相关的,不仅互为补充,而且在一些情况下甚至是互相浸透的。所以,4个流程虽处在供给链上的不同位置,但是它们之间互相牵引,形成了一个有机的管理创造系统,从而消费出符合市场需要的有价值的房地产产品。2.2模型的四个根本流程模型包括4个根本流程模块：决策、方案和营销，土地和资金的获取，工程建立管理和运营管理,其中，土地和资金的

3、获取，工程建立管理和运营管理这3个流程通过决策、方案和营销这个流程进展协调和统一。决策、方案和营销：指的是商业房地产工程开发的整体决策和营销管理活动,包含开发方式的决策,产品创意,开发流程与合作伙伴确实定,销售策略的制定等,其中也包含支持性的运作管理,如：确定商业房地产房型构造,布置方式和数量,详细开发方案进度,销售方式等。土地和资金的获取：指的是土地和资金的获取方式。土地的获取主要是根据土地出让方的要求来决定；资金的融通更加复杂,随着我国金融市场的完善,资金来源渠道的多样化,采用何种方式获取资金是房地产企业亟待研究的问题。土地和资金可以看做是房地产产品的原材料,如何采购至为关键。工程建立管理

4、：指的是工程的勘察、规划设计和工程施工管理。勘察包括地形测量、工程地质和水文勘察；规划设计包括工程的整体布局,造型选择,与周边配套设施的结合,施工图设计等；施工包括施工单位、监理单位的选择,质量、进度和资金的控制,开工验收和移交等。相对来说这个流程技术性最强,也比拟容易控制。运营管理：可以用四个统一来概括,就是统一招商、统一营销、统一效劳监视和统一物业管理。这个流程处于整个流程的末端,但远不意味着完毕。商业房地产开发的价值不仅表达在房地产产品的制造上,而且很大一局部表达在对工程的管理经营上,所以运营管理流程是非常重要的。3房地产企业供给链管理研究随着市场的成熟、资源的紧缺和竞争的加剧,开发商假

5、设想可持续开展那么必须根据企业和环境的特点,去发现、挖掘、整合内部资源和外部资源,运用供给链管理理论培育自己的核心竞争力,通过建立战略联盟的方式处理好合作伙伴相关行业关系,使得整个房地产开发流程的系统优化以到达控制和降低本钱的目的,成功获取核心竞争力。3.1建立房地产企业供给链管理本钱控制系统按照房地产开发流程从商品房的形成到向用户交付使用商品房需经过商品房消费准备、商品房消费和商品房销售三个阶段,通过供给链进展本钱管理,开发商在不同的阶段本钱控制侧重点应有所不同。为了便于本钱分析,简单地把商品房建造前后作为划分界限,将整个房地产供给链划分为上游、开发商核心企业和下游,本钱也相应划分为上游本钱

6、、开发商内部本钱和下游本钱,进一步细化得出房地产开发企业的供给链本钱控制模型。供给链本钱控制的最终目的就是控制用户本钱,使其尽可能最小化来获取最大利润,以较低的本钱向用户提供同等的价值或以同样的本钱向用户提供更多的价值,特别是有助于实现用户所看重的核心价值。最有竞争力的房地产企业供给链不仅应使工程总本钱优化,而且使房地产企业核心竞争力的特征表达在用户看重的核心价值上,还要表达在商品房保值、增值和对用户新需求的预测、识别和满足上,从而使房地产企业获取持续竞争优势根底的核心竞争力。3.2做全程供给链的管理者全程供给链管理的本质就是为了快速响应客户的快速变化,有效缩短客户到供给商的响应周期,从而迅速

7、并准确的满足客户的个性化需求。全程供给链管理重新进展了供给链的分工,合作、风险分担、利益共享的经营形式,企业的工作重心转移到整合供给链内部资源,断定供给链的内局部工标准,分配价值活动,传递需求信息,制定供给链管理的整体战略。开发商主要是通过土地获得、市场分析等措施而获得投资收益。在市场竞争环境中开发商必须通过与房地产供给链的各组成局部进展讨价还价,从而获得本身利益的最大化。随着土地供给的市场化、房地产市场竞争的剧烈化,市场逐步向买方转化,房地产企业在继续依靠供给链内部的优势地位获得利润的根底上,需要向满足消费者日益变化的个性化需求转移来保证既得利益不受损害。这就要求房地产开发企业转变思维和经营方式,站在全程供给链管理者的角度,从房地产供给链的内部竞争转向与其他房地产供给链的竞争,与设计商、承建商、