生态风情小镇建设项目可行性研究报告

1、第一章 项目总论一、项目基本背景（一）项目范围项目区域南与湿地保护区隔水相望，东距XX市中心20公里，北至G205高速公路出口15公里，可建设用地：约19.1平方公里。（二）研研究内容容按照建设设项目可可行性研研究报告告编制办办法的要要求，本本项可行行性研究究的内容容主要包包括：项项目背景景分析；项目建建设的必必要性；项目建建设的依依据；项项目建设设条件分分析；旅旅游市场场现状及及预测分分析；项项目建设设的内容容和规模模；投资资估算及及资金筹筹措；项项目建设设进度安安排；项项目组织织运作；项目的的国民经经济效益益分析；项目的的社会效效益分析析；项目目的生态态效益分分析及评评价。二、项目目建设必

2、必要性与与意义XX风情情小镇项项目的建建设是生生态环境境资源综综合开发发和利用用的需要要，是旅旅游景区区发展到到的必然然趋势。小镇的的建设直直接带动动当地人人文氛围围的活跃跃，带动动房地产产经济的的发展，带动其其他旅游游外部经经济的发发展，对对于地方方旅游与与经济发发展有重重要意义义。一是能进进一步提提升XXX生态旅旅游区的的核心吸吸引力，为壮大大XX市域域旅游提提供强有有力的支支撑，XXX风情情小镇项项目以人人居、养养生文化化为主题题，湿地地生态环环境为特特色的，将后现现代主义义与自然然主义从从风格上上融合，是以商商务、度度假、居居住及景景点四大大功能于于一体的的综合性性旅游地地产项目目，在

3、旅旅游由长长线旅游游向中短短线以及及郊外旅旅游的趋趋势下，本项目目能为XXX市城城郊的重重要休闲闲度假基基地。二是加快快小城镇镇建设，促进新新型城镇镇更快转转向特色色与专业业城镇和和现代化化城镇意意义重大大，该项项目的开开发要摆摆脱单纯纯景点建建设的套套路，将将区域所所有资源源纳入旅旅游资源源体系，构建特特色旅游游区域，形成对对不同消消费群体体的吸引引，通过过人流、物流、信息流流的通道道开拓，形成旅旅游深层层次开发发，突出出以旅游游带动主主导产业业的优势势产业，强化房房产、休休闲、渔渔业、旅旅游等各各行业在在产业链链中的连连带关系系，从而而强力带带动村镇镇的城市市化进程程。 三是能迅迅速集聚聚

4、人气，实现城城镇的中中心化和和整体土土地价值值的升值值，将景景区开发发深化为为区域发发展的策策划思路路对于处处在城乡乡结合部部的旅游游区也具具有一定定的启发发作用。城乡结结合部的的开发区区既有乡乡村的自自然环境境，又有有城市的的生活便便利，如如果借区区域旅游游开发进进行新镇镇完善功功能的建建设，利利用城市市扩张的的大环境境，迅速速打通产产业链，打造有有特色的的旅游新新镇。三、研究究工作依依据本项目可可行性研研究编制制依据以以下法律律、法规规及标准准等进行行编制：（一）相相关法律律中华人民民共和国国颁布的的中华华人民共共和国城城市规划划法、中华华人民共共和国环环境保护护法、中华华人民共共和国水水

5、法、中华华人民共共和国水水污染防防治法、中中华人民民共和国国土地管管理法、风风景名胜胜区管理理暂行条条例等等有关法法律、法法规。（二）有有关规范范、规程程及标准准1、中中华人民民共和国国国家标标准旅游规规划通则则（GBB/T1189771-220033）；2、旅旅游区（点）质质量等级级的划分分与评定定（GBB/T117777520003）；3、旅旅游资源源分类、调查与与评定（GB；4、风风景名胜胜区规划划规范（GB 502298-19999）。（三）相相关规划划、计划划1、东东北地区区振兴规规划2、辽辽宁沿海海经济带带开发建建设规划划3、XXX市国国民经济济和社会会发

6、展“十一五五”规划4、XXX市土土地利用用总体规规划5、XXX市旅旅游总体体规划6、XXX市“十一五五”发展规规划7、XXX市“十一五五”旅游发发展规划划8、XXX市环环境保护护“十一五五”发展规规划（四）其其他相关关材料1、XXX市志志2、XXX市文史史资料3、实地地踏勘与与座谈资资料4、网络络及其它它公共渠渠道资料料四、研究究工作结结论在生态效效益方面面，XXX生态风风情小镇镇的旅游游开发对对丰富区区域旅游游形式，对植被被恢复、民俗文文化保护护等方面面都有较较好效果果，XXX生态风风情小镇镇将促进进现有产产业结构构的调整整，改变变传统生生产方式式，保护护生物多多样性及及生活条条件，实实现生

7、态态平衡。XX生态态风情小小镇规划划建设过过程充分分考虑了了生态恢恢复和生生态保护护，对生生态资源源效益的的提升有有直接的的促进作作用。在社会效效益方面面，对游游客、居居民、社社会、政政府、投投资企业业都将产产生良好好的社会会效益。旅游开开发的直直接社会会效益是是将会增增加当地地居民就就业机会会，提高高群众生生活质量量和水平平、利于于区域旅旅游品牌牌形象的的打造。XX生态态风情小小镇建设设可提高高XX湿地地知名度度，加快快产业结结构调整整，促进进区域经经济发展展。扩大大交往，促进合合作，陶陶冶情操操，提高高社会主主义精神神文明建建设水平平。在经济效效益方面面，规划划建设旅旅游项目目财务指指标表

8、明明该项目目具有较较强的盈盈利能力力，且风风险都在在可控的的范围内内。通过对生生态效益益、社会会效益和和经济效效益的综综合评价价，无论论从经济济效益、生态效效益、生生态效益益、社会会效益上上来看，此项目目都是可可行的，是功在在当代利利在千秋秋的举措措。本项项目可行行。第二章 项目宏宏观背景景分析在对当前前的宏观观背景、旅游业业发展趋趋势和政政策背景景进行简简介基础础之上，主要对对城镇旅旅游背景景、社会会经济背背景以及及旅游业业发展背背景等方方面进行行重点分分析。一、城镇镇旅游发发展背景景旅游与小小城镇协协调发展展是我国国小城镇镇发展的的一种重重要形式式。旅游游与小城城镇协调调发展不不仅有利利于

9、当前前国民经经济增长长,同时也也为实现现城镇化化健康发发展和建建设新农农村提供供了可行行途径，近年来来在我国国兴起了了一批旅旅游城镇镇,如以“小桥、流水、人家”的江南南水乡风风情为特特色的江江南古镇镇周庄,有独特特魅力和和浓郁民民族风情情的云南南丽江古古城,以及分分别以历历史文化化、民族族风情、丹霞地地貌、美美食文化化、生态态旅游、休闲度度假等为为主题旅旅游品牌牌的桂林林的兴安安、龙胜胜、阳朔朔等县,利用主主题特色色，形成成了旅游游竞争优优势使其其脱颖而而出,成为我我国旅游游业的新新星。在旅游产产业不断断壮大和和旅游目目的地功功能不断断增强的的今天，旅游小小镇的发发展也向向一定的的主题化化发展

10、，综观中中外的知知名小城城镇，都都具有一一定的主主题特色色。上海海市重点点发展的的“一城九九镇”是借鉴鉴国外特特色风貌貌城市建建设的经经验，把把每个镇镇的风貌貌都以欧欧美发展展国家风风貌为特特色主题题来打造造。如浦浦江镇将将被建成成为具有有意大利利为特色色主题的的新城、安亭将将建成具具有德国国为特色色主题的的新城。而意大大利的丽丽晖谷则则是以滑滑雪和户户外运动动为主题题的旅游游小镇、法国的的枫丹白白露则是是以皇家家历史建建筑、大大型原生生态森林林和浓郁郁的艺术术气息构构成了一一个浪漫漫、诗意意的主题题小镇。以及其其他欧美美知名小小镇都以以自然、音乐、艺术、运动等等为主题题的城镇镇。小结：随随着

11、旅游游业由观观光型向向休闲度度假型的的过渡，生态观观光、文文化体验验等传统统旅游形形式与现现代休闲闲娱乐相相结合，使城镇镇旅游焕焕发新的的活力，这类旅旅游产品品具有很很大的市市场需求求和开发发潜力。二、区域域社会经经济背景景在辽宁宁沿海经经济带开开发建设设规划城镇化化战略中中指出，要完善善城市功功能，引引导人口口向沿海海经济带带聚集，向沿海海地带延延伸将是是城市发发展的总总体趋向向。根据据XXX市城市市总体规规划，从城市市结构调调整和城城市发展展走向来来看，XXX旅游游综合开开发项目目所在区区域是城城市向新新区拓展展的重要要地段，是承接接沿海产产业带和和区域拓拓展的战战略要地地，承接接城市的的

12、总体发发展方向向。土地地整合开开发是辽辽宁沿海海地区经经济发展展的必然然趋势。滨海大大道的建建设，促促进了辽辽宁沿海海地区土土地整合合，营建建若干个个沿海的的小城镇镇，形成成港口运运输、观观光旅游游以及农农业产业业一体化化的新兴兴经济带带。XXX作为辽辽宁沿海海地带的的重要支支撑和组组成部分分，在区区域整合合中起到到重要的的作用。XXXXX生态风风情小镇镇多元化化的产业业经济结结构充分分发挥了了大型国国有农场场的资源源优势，农场经经济实力力显著增增强，在在省直单单位中名名列前茅茅。公司司基地位位于辽河河与饶阳阳河交汇汇处，系系辽河入入海冲击击三角洲洲末端滨滨海平原原，与世世界第二二大苇田田相毗

13、邻邻。温暖暖湿润的的海洋性性气候，纯净丰丰饶的辽辽河水资资源，栽栽培优质质粳稻不不可缺少少偏碱性性土壤条条件，纵纵横阡陌陌的近万万亩林带带，远离离工业“三废”污染，构成得得天独厚厚的优越越生态环环境。公公司有耕耕地近44万亩，芦苇22 万多多亩，公公司以发发展优质质农业为为目标，选用优优良品种种，注重重水稻深深加工，引进了了国际先先进的大大米加工工生产线线，提升升了粮米米加工质质量，生生产的“粳冠”牌大米米先后荣荣获辽宁宁省名牌牌产品、国家免免检产品品。公司司还是国国家有机机食品生生产基地地。公司司土地集集中连片片，农业业技术力力量较强强，在发发展种子子业方面面具有较较多的优优势，“粳冠”牌稻

14、种种一直畅畅销不衰衰。已被被省农业业厅评为为优质稻稻种繁育育基地。小结：XXXXXX生态风风情小镇镇开发项项目，充充分整合合工业、农业及及城镇建建设等用用地类型型，充分分利用荒荒地、苇苇地、滩滩涂等地地价格、低产业业密度用用地，建建设新型型生态小小镇，开开发生态态旅游项项目，发发展生态态旅游及及相关产产业，倡倡导环保保理念，发展循循环经济济，充分分挖掘土土地潜力力，有利利于土地地价值综综合提升升。三、区域域旅游发发展背景景XX市以以湿地生生态为骨骨干的旅旅游资源源丰富、特色鲜鲜明，但但由于产产品开发发滞后、旅游基基础设施施和服务务配套设设施欠缺缺，资源源优势尚尚未转化化为市场场优势。据XXX市

15、委市市政府XX市旅旅游“十一五五”发展规规划，为了进进一步发发挥旅游游业关联联带动性性强、市市场需求求潜力大大、投资资效益好好、容纳纳就业多多、发展展速度快快特点和和优势，进一步步推动产产业结构构调整和和优化、促进对对外开放放，加快快全市经经济发展展和经济济、社会会、环境境文化的的协调持持续发展展，将全全力推进进XX市旅旅游业的的开发发发展，将将XX打造造为“世界湿湿地休闲闲之都”。XX生态态风情小小镇是具具有高品品位的地地理人文文景观资资源，兼兼有水域域风光和和生物多多样化的的特点。这里系系辽河入入海冲积积三角洲洲末端滨滨海沉积积平原，特殊的的地质构构造、茂茂密的森森林、广广袤的芦芦苇、河河

16、流、滩滩涂、沼沼泽、坑坑塘、沟沟渠、稻稻田构成成了具有有特色的的北国滨滨海河川川湿地自自然景观观，内部部设有乘乘船游览览太平河河、漫步步两岸自自然林带带、观鸟鸟楼远距距离观鸟鸟、观鸟鸟廊近距距离观鸟鸟、采摘摘有机果果蔬、苇苇海水上上观光、苇海栈栈道观光光、钓蟹蟹、摸鱼鱼、科普普教育等等丰富多多彩的专专项旅游游项目，同时还还可以休休闲度假假、拓展展运动、野外宿宿营、湿湿地探险险、观看看表演、购买地地方特色色纪念品品、品尝尝风味小小吃等项项目。活活动方式式有乘船船、骑马马等。小结：项项目区拥拥有良好好的湿地地资源，如植被被、鸟类类栖息地地、水系系等，濒濒临湿地地核心保保护区，且拥有有良好的的道路交

17、交通基础础设施，以及邻邻近中心心城区的的区位优优势，拥拥有温泉泉等稀缺缺资源等等，以湿湿地养生生、温泉泉疗养为为卖点；生态居居住为亮亮点，可可以形成成以养生生及生态态居住为为主打，打造湿湿地特色色异域风风情度假假品牌。第三章 市场场可行性性分析本项目主主要面对对三大市市场，一一是“营（口口）盘（锦）”地区，主要是是商务、休闲和和房地产产等消费费市场；二是辽辽中城市市群及东东北周边边地区，主要是是周末休休闲、会会议培训训、休闲闲度假等等消费市市场；三三是京津津唐地区区，主要要是休闲闲度假及及度假房房产等消消费市场场。针对以上上三大市市场采取取实地考考察、座座谈、调调查问卷卷、统计计资料分分析、访

18、访谈等多多种调查查方法，从市场场的需求求和供给给两个方方面对市市场进行行可行性性研究。关于市市场需求求，可以以分为“营（口口）盘（锦）”地区、辽中城城市群及及东北周周边地区区、京津津唐地区区三大需需求市场场。针对对“营（口口）盘（锦）”地区，对房地地产、休休闲娱乐乐、商业业购物、公务会会议等方方面，进进行潜在在消费能能力、购购房意愿愿、休闲闲方式、商业购购物等调调查；针针对辽中中城市群群及东北北周边地地区，进进行潜在在消费能能力、休休闲度假假、商务务会议等等方面调调查；针针对京津津唐地区区，进行行潜在消消费能力力、休闲闲度假偏偏好等调调查。关关于市场场供给，对XXX房地产产、旅游游及休闲闲娱乐

19、等等方面，进行住住房现状状、新开开发房地地产项目目情况、旅游总总体发展展状况、主要旅旅游景区区客源情情况、主主要休闲闲娱乐场场所客源源状况等等调查。一、市场场需求调调查（一）本本地和营营口市场场1、潜在在消费能能力调查查近几年数数据统计计表明，XX、营营口经济济保持较较快的发发展，城城镇和乡乡村居民民可支配配收入大大幅度增增加，市市场消费费潜力很很大。据据初步统统计，220077年两市市GDPP总量分分别超过过5544和5699亿元，城市人人均可支支配收入入超过1135000元，在全省省居于前前列。其其中，辽辽河油田田集团职职工相对对收入较较高，辽辽河油田田集团职职工及家家属超过过20万人人，

20、是消消费能力力很大的的群体。XX市经经济发展展状况统统计年份人口（万万人）GDP（亿元）人均可支支配收入入（元）城市居民民农村居民民（纯收收入）20033124.4338.0838444044420044124.8368.7950994630020055125.9425.21102255067720066127.1513.31220055711120077128.2553.614900763911（数据来来源：辽宁省省统计年年鉴（220077）、XXX市国民民经济和和社会发发展统计计公报）营口市经经济发展展状况统统计年份人口（万万人）GDP（亿元）人均可支支配收入入（元）城市居民民农村居民民（

21、纯收收入）20033229.3262.25771663762220044229.9318.33862883968820055230.5380.94930994603320066231.1457.691113355101120077232.5568.8713044358911（数据来来源：辽宁省省统计年年鉴（220077）、营口口市国民民经济和和社会发发展统计计公报） “营盘盘都市区区”经济发发展状况况统计年份人口（万万人）GDP（亿元）人均可支支配收入入（元）城市居民民农村居民民（纯收收入）20033353.7600.25785003803320044354.7687.038819942499

22、20055356.4806.141001174785520066358.2970.991117705356620077360.711222.47713522560911（数据来来源：辽宁省省统计年年鉴（220077）、XXX市国民民经济和和社会发发展统计计公报、营营口市国国民经济济和社会会发展统统计公报报）经济基础础为市场场消费需需求的产产生提供供了基础础。一般般情况下下，市场场消费水水平与人人均纯收收入成正正比，220077年XX与营口口城市人人均可支支配收入入接近220000美元，相当于于长沙的的水平，正向消消费型城城市过渡渡，住房房、休闲闲旅游、商业等等正成为为居民的的消费热热点。2、房

23、地地产市场场需求调调查通过问卷卷调查的的方式，在XXX市兴隆隆台区及及营口市市区，对对50000名市市民进行行随机调调查。两两地对购购房的市市场需求求很大，尤其是是对大面面积的中中高档住住宅的需需求；普普通住宅宅平均价价格预期期为32200元元/平方米米，具体体调查结结果统计计如下：XX购房房意愿调调查结果果统计购房意愿愿受访者中中20%在三年年内有购购房计划划第一套房房第二套房房换房36%8%56%住房面积积60-885平方方米85-1110平平方米110平平方米以以上20%65%15%建筑样式式高层多层别墅73%26%1%价格预期期普通住房房：31100-33000元/平方米米；别墅墅：6

24、5500-70000元/平方米米营口购房房意愿调调查结果果统计购房意愿愿受访者中中30%三年内内有购房房计划，其中，8%有意意愿在XXX购房房。第一套房房第二套房房换房32%10%58%住房面积积60-885平方方米85-1110平平方米110平平方米以以上14%68%18%建筑样式式高层多层别墅79%19%2%价格预期期普通住房房：30000-33000元/平方米米；别墅墅：65500-75000元/平方米米3、休闲闲时间与与及休闲闲方式调调查通过有关关数据统统计、随随机调查查问卷、访谈等等方式，对XXX及营口口地区休休闲娱乐乐消费方方式进行行调查、统计和和分析。该地区区主要的的休闲娱娱乐场

25、所所以酒吧吧、茶吧吧、歌舞舞厅和温温泉水疗疗为主，人均消消费300-900元，主主要集中中在周末末和节假假日等。其中，酒吧、茶吧在在11-1月为为旺季，5-110月为为淡季。歌舞厅厅主要消消费群体体是年轻轻人，夏夏季为旺旺季。温温泉水疗疗以中青青年为主主要消费费群，随随季节变变化较小小。XX营口口地区休休闲方式式及时间间调查统统计休闲方式式酒吧、茶茶吧歌舞厅温泉水疗疗其他28%35%32%5%休闲时间间节假日周末下班后其他时间间12%75%11%2%人均消费费30-660元60-990元90-1120元元120元元以上50%25%17%8%4、商业业消费调调查通过有关关数据统统计、问问卷调查查

26、等方式式，对XXX地区区商业场场所进行行调查、统计和和分析，XX大型型购物场场所主要要有8家，数数据统计计结果反反映出XXX及周周边地区区商业购购买力很很强。XX主要要商业场场所调查查结果统统计名 称20055年20066年20077年总收入人次（万万）总收入人次（万万）总收入人次（万万）XX兴隆隆四百800万万元80850万万元9010000万元95兴隆大厦厦1.2亿亿1001.6亿亿1102亿120辽河商业业城80000万901亿1001.2亿亿110商贸城90000万901亿1001.2亿亿110鼎信商厦厦20000万7021000万8024000万100润达购物物广场600万万5080

27、0万万60900万万79百特量贩贩超市20000万8023000万9026000万95海湾商厦厦400万万40600万万50850万万65（二）辽辽中及东东北周边边地区（1）旅旅游需求求调查XX与东东北地区区在地域域上相邻邻近，同同时在景景观环境境上存在在着较大大差异性性。XXX紧邻辽辽中城市市群及东东北地区区，以京京沈高速速和京哈哈铁路等等为主干干的区域域交通网网络发达达，同时时XX滨邻邻渤海，是东北北地区唯唯一的河河流入海海口，滨滨海湿地地生态环环境与东东北内陆陆形成很很大的差差异，对对旅游客客源市场场有很大大的吸引引力。根据各地地数据资资料统计计，20006年年东北地地区城市市居民人人均

28、旅游游1.11次，人人均旅游游花费2238元元。20007年年东北地地区城市市居民人人均旅游游2次，人人均旅游游花费2296元元，分别别比20006年年增加11.8倍倍和244.4%。其中中，团体体旅游消消费人均均1188.133元，旅旅游市场场潜力很很大。东北地区区居民出出游情况况数据统统计年份人均出游游次数（次）人均花费费（元）团队比例例团队人均均花费（元）200661.123852%9620077229645%118（2）房房产需求求调查针对东北北地区房房地产市市场，对对沈阳、长春、哈尔滨滨等东北北地区主主要城市市，进行行房地产产市场消消费调查查，由各各地区220077年房地地产市场场调

29、查数数据分析析，东北北地区主主要城市市平均220%居居民在三三年内有有购房计计划，主主要关注注中小户户型，面面积在660-990之间间，认可可房价平平均为330000-40000元元。具体体数据统统计整理理如下：沈阳房地地产市场场调查统统计购房意愿愿受访者中中23.6%在在三年内内有购房房计划认可房价价30000元以下下30000-35500元元35000-40000元元40000元以上上1544%3177%24.88%8.1%住房面积积60平方方米以下下60-990平方方米90-1120平平方米120平平方米以以上7.3%51.88%33.55%4.5%建筑样式式高层多层别墅62.44%28

30、.77%8.99%长春房地地产市场场调查统统计购房意愿愿受访者中中26.3%在在三年内内有购房房计划认可房价价30000元以下下30000-35500元元35000-40000元元40000元以上上17.66%46.88%27.33%8.3%住房面积积60平方方米以下下60-990平方方米90-1120平平方米120平平方米以以上5.2%55.66%21.44%3.8%建筑样式式高层多层别墅69.77%23.55%6.8%哈尔滨房房地产市市场调查查统计购房意愿愿受访者中中29.7%在在三年内内有购房房计划认可房价价30000元以下下30000-35500元元35000-40000元元40000

31、元以上上12.77%45.99%30.88%10.66%住房面积积60平方方米以下下60-990平方方米90-1120平平方米120平平方米以以上7.8%47.33%37.55%4.5%建筑样式式高层多层别墅64%26.44%9.6%（三）京京津唐地地区（1）潜潜在消费费能力调调查京津唐地地区是中中国最大大，最优优质的客客源市场场之一。20006年京京津唐地地区居民民出游率率将超过过2000%。其其中，国国际游游游平均花花费1万元，国内游游平均花花费22200元元，这是是一个百百亿元以以上的旅旅游客源源市场。由于地缘缘优势，环渤海海地区是是京津唐唐地区居居民首选选的旅游游休闲目目的地之之一。全

32、全年京津津唐地区区居民以以环渤海海地区为为旅游目目的地的的出游率率大约为为49%左右，占有国国内游的的较大份份额，其其中以辽辽宁为旅旅游目的的地的约约占8.6%。根据京津津唐地区区居民旅旅游消费费行为监监测研究究，20006年年三次调调查总计计接触样样本60055个个。在三三次调查查中，平平均有88.5%的京津津地区居居民离开开本地到到环渤海海省市旅旅游。累累积出游游次数为为4.665次，累积出出游率为为39.5%。既从220066年2月至9月，大大约每一一个京津津唐地区区居民中中，有00.4人次次离开本本地，到到环渤海海地区旅旅游旅行行过。由由于本调调查尚缺缺10-1月共共4个月数数据，只只

33、能根据据历史数数据推算算京津唐唐地区全全年的出出游率。同时考考虑环渤渤海地区区北方气气候因素素，100月是全全年旅游游的旺季季，111月，122月和1月是淡淡季。以以淡旺节节季节因因素600%为参参考，全全年京津津唐地区区居民以以环渤海海地区为为旅游目目的地的的出游率率为499%左右右。京津地区区居民到到环渤海海地区的的出游率率统计接触样本本量环渤海游游人数比比例平均出游游次数环渤海旅旅游率2-4月月周期202115.0%1.62268.133%5-6月月周期202225.7%1.54448.900%7-9月月周期201228.544%1.48812.66%数据来源源：京津津唐地区区居民旅旅游

34、消费费行为监监测研究究。（2）消消费趋向向调查由数据整整理与分分类统计计，对京京津唐地地区居民民对景区区和旅游游项目的的选择偏偏好进行行统计分分析。京津唐地地区居民民对景区区选择偏偏好调查查统计景区特点点秀丽或宏宏伟滨海或森森林历史名胜胜乡村田野野民俗建筑筑提及率50%-70%50%-60%30%10%-30%10%资料来源源：客源源通数据据平台京津地区区居民旅旅游项目目选择偏偏好调查查统计项目类型型休闲度假假类商务会展展类旅游地产产类其他偏好率72%7.8%3.1%17.11%资料来源源：客源源通数据据平台京津唐地地区居民民在环渤渤海地区区旅游的的最主要要的目的的是滨海海休闲度度假，其其次为

35、观观光，再再次为探探亲访友友以及公公司业务务出差。并且随随季节变变化，夏夏季（779月）比比春季（56月），春季（56月）比比冬季（24月），京津唐唐地区居居民在环环渤海地地区休闲闲度假的的比例越越来越高高。京津津唐地区区居民到到环渤海海地区旅旅游，选选择乘火火车及自自驾车为为主。二、市场场供给调调查（一）房房地产市市场1、现有有住房情情况调查查通过对相相关资料料的统计计整理，得出XXX、营营口两市市现有住住房的基基本情况况。XX市市区现有有住房情情况统计计居民住房房总面积积10377.4万万平方米米人均住房房面积27.33平方米米建筑样式式高层多层别墅其他28%60%3%9%楼房住宅宅面积8

36、0平方方米以下下80-1110平平方米110平平方米以以上46%45%9%营口市区区现有住住房情况况统计居民住房房总面积积15011.7万万平方米米人均住房房面积25.66平方米米建筑样式式高层多层别墅其他32%59%2%7%楼房住宅宅面积80平方方米以下下80-1110平平方米110平平方米以以上51%43%6%2、XXX市新开开发房地地产项目目情况调调查根据对XXX兴隆隆台区及及周边地地区初步步调查，20007年到到20008年新新开发的的房地产产项目88个，总总建筑面面积约1180万万平方米米，多为为中密度度住宅。其主要要户型及及均价为为：高层层住宅，均价331000-34400元元每平

37、方方米；多多层住宅宅，均价价32000-335000元每平平方米；别墅类类，均价价60000-880000元每平平方米。目前，XX房地地产市场场基本为为期房，市场需需求潜力力很大。XX市区区及周边边房地产产调查结结果统计计楼盘名称称位置总建筑面面积（万万平米）容积率户型均价（元元/平方米米）主要客源源紫润茗都都兴隆台区区501.5高层32500本地及周周边多层35000水木清华华兴隆台区区351.588商住楼34000本地及周周边高层33000多层32500瀚新花园园兴隆台区区371.6多层33500本地高层32000赛纳湾兴隆台区区40.355别墅68000周边鼎信佳苑苑二期兴隆台区区111

38、.6高层31000本地多层32000云景花苑苑II大洼县101.6高层28000本地多层29000日月兴城城兴隆台区区191.455高层32000 本地及周周边别墅65000-75500格林花园园大洼县121.5多层28500本地高层270003、项目目竞争力力分析从上面的的数据统统计结果果可以得得出，目目前XXX的房地地产开发发远不能能满足巨巨大的消消费需求求和对舒舒适生活活空间的的需求。本次 “绿色生生态社区区”的旅游游房产项项目，以以生态环环保为理理念，充充分体现现生态的的生活环环境、生生态的生生活方式式和生态态的生活活品位，迎合了了未来消消费市场场的趋势势。（二）旅旅游市场场 1、XX

39、X旅游现现状调查查从近几年年数据统统计来看看，XXX旅游市市场发展展迅速，游客人人数和旅旅游收入入保持较较快增长长，从旅旅游目的的来看，以观光光旅游和和休闲度度假为主主，另外外，专项项旅游和和商务旅旅游也占占有一定定的比重重。20007年年，游客客达到7765.3万人人，同比比增长667.44%，旅旅游总收收入522.7亿亿元，同同比增长长69.4%。XX旅游游情况统统计 年份项目200552006620077实际同比增长长(%)实际同比增长长(%)实际同比增长长(%)旅游总收收入(亿元)16.442731.1188.7752.7769.44旅游外汇汇收入(万美元元)723511359970.

40、662324471国内旅游游收入(亿元)15.882629.99889.445170接待入境境旅游者者(万人次次)1.4593.3661405.357.77接待国内内旅游者者(万人次次)260314549776067.44数据来源源：XXX市旅游游局资料料统计XX主要要景区客客源调查查统计名称20066年20077年20077年客源源构成总收入（万元）人次（万万）总收入（万元）人次（万万）团队所占占比例%游客集中中月份地域构成成红海滩景景区32345151230-4407-100沈阳300%省内400%省外155%海外5%大连100%XX旅游游区793.567.22449、100沈阳200%、

41、省内800%、省外200%湖滨公园园3240385759市内及周周边中兴公园园1080075002079省内占880，省外占119，海外占11。鑫安源生态园164205405、6、7、10省内占990%、省外110%数据来源源：XXX市旅游游局资料料统计2、项目目竞争力力分析由上面数数据统计计，XXX市20007年游游客总人人次为7765.3万人人次，红红海滩和和XX两大大景区接接待游客客总量仅仅为799.2万万人次。统计分分析说明明XX生态态风情小小镇有极极大的市市场潜力力，第四章 项目目建设可可行性XX作为为XX生态态风情小小镇的外外部环境境，其良良好的交交通区位位条件、地方政政策环境境和

42、自然然工程条条件等，为项目目的顺利利实施营营造了良良好的环环境条件件。一、交通通区位条条件分析析该项目位位于XXX市西郊郊，南与与湿地保保护区隔隔水相望望，东距距XX市中中心200公里，北至GG2055高速公公路出口口15公里里。从大大交通上上看，XXX至海海城高速速公路与与沈大、京沈两两条高速速公路相相连接。沟海铁铁路横贯贯XX，境境内里程程90多公公里，是是辽西连连接辽南南的一条条最近铁铁路通道道，与沈沈秦快速速铁路相相接。客客运直接接通沈阳阳、大连连、上海海、广州州等，现现在又开开通了XXX直达达首都北北京的快快车。XXX距沈沈阳机场场1.55至2个小时时车程，且有高高速公路路直达。水路

43、也也较通畅畅，沿海海沿河有有码头550多处处，位于于大辽河河口的XXX港，两个330000吨泊位位码头已已经使用用。XXX风情小小镇拥有有良好的的外部交交通环境境依托，同时所所在区域域内交通通基础条条件较好好，主要要节点都都有公路路相通，可以满满足建设设施工要要求，基基本不需需要新建建大的交交通项目目。小结：XXX作为为辽宁省省重要交交通枢纽纽，辽中中城市群群的滨海海门户，其公路路、铁路路、水运运和航空空等对外外交通骨骨干及内内部公路路交通网网络，是是本项目目开发的的有力支支撑，这这为项目目区旅游游基础设设施建设设及未来来旅游经经济发展展奠定了了良好的的区域交交通基础础。二、政策策环境条条件分

44、析析本项目的的旅游建建设实施施具有一一系列外外部的政政策优势势条件：从外部政政策环境境看，首首先是为为应对经经济下滑滑和刺激激内需增增长，国国家及旅旅游主管管部门出出台了一一系列基基础设施施建设和和加快旅旅游建设设发展的的利好政政策；其其次，中中央财政政继续加加大对东东北老工工业地区区的支持持力度，有利于于田庄台台古镇旅旅游开发发建设争争取更多多的资金金；第三三，XXX作为资资源型城城市转型型的试点点城市，国家系系列战略略措施的的实施为为田庄台台古镇旅旅游开发发，响应应区域产产业结构构调整、区域经经济发展展及基础础设施建建设提供供了政策策支持；第四，辽宁省省沿海经经济带的的构建，为本项项目的基

45、基础设施施建设增增加了资资金投入入和政策策支持。在此宏观观背景条条件下，XX市委委、市政政府做出出了关关于加快快XX市旅旅游产业业发展的的决定，以湿湿地生态态资源为为依托，充分发发挥XXX旅游资资源优势势和区位位优势，努力打打造“世界湿湿地休闲闲之都”旅游精精品，把把旅游业业培育发发展成为为XX国民民经济的的支柱产产业，把把XX建设设成为具具有国际际影响力力的旅游游目的地地。小结：当当前国家家宏观调调控政策策、振兴兴东北发发展战略略、资源源型城市市转型政政策及辽辽宁省沿沿海经济济带建设设的优惠惠支持政政策，以以及XXX市加快快旅游产产业发展展的决定定及相关关配套优优惠措施施为XXX生态风风情小

46、镇镇开发项项目的建建设实施施提供了了外部政政策条件件。三、自然然环境条条件分析析项目区属属于半湿湿润季风风气候，四季分分明、雨雨热同季季、干冷冷同期、温度适适宜。本本次项目目主要建建筑施工工区域在在平原地地区，地地势平坦坦，地质质结构稳稳定，有有利于建建设施工工。所属气候候区域暖温带大大陆性季季风气候候四季分配配类型四季分明明、温度度适宜、光照充充裕降雨集中中月份7月、88月年均降水水量632.8毫米米最冷月均均气温-8.77最热月均均气温24.88极端最低低气温-29.9极端最高高气温34.88年平均气气温9.4平均相对对湿度66%无霜期天天数186天天年日照时时数27199.3小小时年平均

47、风风速3.5米米/秒年最多风风向南西南风风空气质量量优小结：项项目建设设处于较较好的自自然和地地质环境境中，而而且旅游游建设中中大部分分是在原原有基础础上改造造和提升升，项目目建设受受自然和和地质环环境的影影响较小小，同时时由于占占地和开开挖较少少，对生生态环境境破坏影影响小。第五章 建设设方案和和内容一、项目目总体思思路1、总体体创意旅游 + 地产产，即：湿地生生态养身身旅游 + 商商务度假假人居地地产。依依托XXX独特的的湿地生生态资源源和优质质的人居居环境，打造以以湿地旅旅游度假假为目的的，以生生态休闲闲养身为为卖点，以温泉泉和仿生生建筑为为载体。以高品品质生活活为主题题的房地地产项目目

48、。2、客户户群定位位旅游地产产的客户户群已不不是简单单地为解解决住房房有无的的客户群群体，而而是一批批讲究生生活质量量、着眼眼投资效效益的苛苛求客户户。根据据市场调调查结果果，确定定项目地地区的各各类潜在在客户群群，并得得出项目目的目标标客户群群定位。其中，主主要内容容包括：主力力客户群群定位：XX本地地及三大大城市板板块中高高端房地地产消费费市场，及商务务度假市市场亚客客户群定定位：国国内临近近省市旅旅游中高高端休闲闲养身度度假市场场3、特色色文化定定位以人居、养生文文化为主主题，湿湿地生态态环境为为特色的的，将后后现代主主义与自自然主义义从风格格上融合合的湿地地生态风风情小镇镇。4、功能能

49、定位以商务、度假、居住及及景点四四大功能能于一体体的综合合性旅游游地产项项目。5、档次次定位高端生态态顶级养养生的度度假天堂堂。二、重点点建设项项目（一）旅旅游房地地产项目目即建设绿绿色生态态社区。选址：辽辽阳河滨滨，与保保护区隔隔水相望望；规模：占占地约7780公公顷；定位：苇苇海之滨滨、鸟语语林中，离湿地地生态保保护区最最近的滨滨水高端端生态居居住区，打造湿湿地生态态养生及及异域风风情度假假品牌。1、湿地地仿生建建筑低密密度住宅宅区：仿仿生建筑筑融入后后现代主主义风格格的豪华华别墅。依托生生态环境境、采用用生态材材料、追追求生态态理念，充分表表现现代代环保意意识，创创造一流流人性化化空间。

50、住宅可可以采用用单栋、双拼或或花园洋洋房。充充分利用用水岸，滨水而而建。每每栋建筑筑之间距距离范围围是200至40米，低层低低密度，容积率率在1.00.5之间间。建筑筑应遵循循整体风风格统一一，结构构形式多多样的原原则。住住宅区内内需设计计景观循循环水系系。 2、湿地地养生公公寓：针对市场场开发几几类公寓寓：针对高端端商务消消费市场场，推出出具备居居住和办办公双重重功能的的商务公公寓； 针对中高高端房地地产市场场，推出出酒店式式公寓；针对中老老年人养养身养老老市场，推出养养老公寓寓；针对第二二居所市市场，推推出度假假公寓，其中包包括单身身度假公公寓和豪豪华度假假公寓；以湿地为为环境背背景，建建

51、设舒适适、生态态环保的的仿生建建筑，开开展养生生度假。建筑层层高限定定为5层，低低层中低低密度，容积率率为1.5左右右。可采采用层联联体别墅墅、多层层度假公公寓楼等等多种中中低密度度住宅结结合。可可开设养养生养老老基地，提供老老年人专专用活动动空间，吸引老老年人养养生和度度假。（二）综综合服务务配套项项目旅游地产产服务对对象主要要是休闲闲度假的的游客，所以，这类项项目不追追求单元元较大面面积；优优雅舒适适的外部部环境是是不可少少的主要要元素，为使项项目达到到预期销销售目标标，完整整的配套套设施则则成为这这类项目目的重点点。湿地地养生餐餐厅结合湿地地重点打打造餐厅厅的生态态环境，突出湿湿地景观观

52、特点，根据中中外养生生文化对对食物内内容和进进食方式式进行特特色设计计，充分分体现生生态养生生的特点点。其中中餐式分分为湿地地水之味味、绿色色芳香素素食、湿湿地养生生药膳等等主题。可聘请请当地及及各地厨厨师研究究自创或或借鉴中中国古代代药膳、素食等等。（三）户户外休闲闲娱乐项项目1、生态态渔港结合风情情小镇，打造一一个功能能性与景景观性结结合的湿湿地生态态渔港。选址：疗疗河与绕绕阳河交交汇处以以北，近近保护区区河滨规模：占占地面积积15公顷顷 渔港港码头：分港口口区，和和垂钓区区，打造造为生态态休闲小小渔港，设立小小船游览览、垂钓钓服务等等。渔港港餐饮区区：设计计容纳1100人人用餐的的中等规

53、规模餐饮饮设施，餐饮区区正对河河对岸的的保护区区，外围围搭建观观景平台台，可设设置望远远镜，便便于游客客用餐之之余观看看鸟类及及其它湿湿地景观观。2、湿地地温室植植物园：选址：原原XX监狱狱一监区区所在位位置规模：占占地面积积1000公顷，实际建建设用地地30公顷顷，其余余为生态态保护用用地。湿湿地植物物园是为为小镇打打造的后后花园，运用湿湿地环境境优势，室内、室外结结合打造造五彩缤缤纷的植植物园景景观，不不同植物物搭配种种植，保保持四季季有花有有景。园园区内可可运用不不同环境境的湿地地为主体体，大造造湿地园园中园。还可成成立植物物花卉研研究中心心，同时时进行植植物保护护和科学学研究。三、配套

54、套施设建建设（一）交交通基础础设施建建设为适应旅旅游开发发和发展展的需要要，加强强旅游公公路、城城镇街道道体系及及标识标标牌等配配套设施施建设是是当务之之急，是是深化和和提高游游憩体验验方式的的重要措措施。根据旅旅游区（点）质质量等级级的划分分与评定定（GGB/TT17775-220033），本本着统一一规划、重点布布局、系系统建设设、彰显显文化、环境和和谐的原原则，重重点建设设旅游形形象标识识牌、交交通引导导标识、旅游景景点标识识、服务务提示标标牌4类标识识标牌。重点是在在进入XXX生态态风情小小镇的主主要交通通出入口口、主要要广场、游客集集散中心心、汽车车站等设设置形象象标牌；主要公公路上

55、安安装旅游游交通引引导标识识；主要要景点外外部设置置景区标标识标牌牌；主要要景区外外部及交交通中转转地，安安装旅游游服务提提示标牌牌。同时时，结合合公路改改造和提提升，重重点加强强车站环环境整治治、旅游游服务功功能的强强化和旅旅游窗口口形象的的凸显，尽快配配套完善善旅游服服务和旅旅游宣传传设施。表5-11 旅游游相关标标识牌设设置情况况主要设置置地点数量（块块）形象标识识牌主要交通通出入口口、主要要广场、游客集集散中心心、汽车车站等10交通引导导牌G2055高速公公路出口口处5景点标识识牌主要景点点外围地地区8服务提示示牌主要景点点外围、交通中中转、游游客集散散地等18（二）给给水及供供电设施

56、施1、供水水设施目前用水水主要依依靠周边边油田采采油临建建设施，随着XXX生态态风情小小镇的建建设发展展，游客客规模的的增加，原有的的供水设设施不能能满足项项目区生生活、消消防的用用水需求求。旅旅游规划划通则（GBB/T118977120003）和和国家55A级景景区要求求，本项项目将在在XX生态态风情小小镇内建建设供水水设施。2、供电电设施目前区域域供电设设施不完完善，主主要依靠靠周边油油田采用用临建设设施供电电系统，随着景景区建设设和发展展，需要要配套建建设供电电系统。根据城市电电力规划划规范（GBB/5002933-19999，根据不不同区域域用电负负荷预测测，配备备变压器器和相应应线路

57、。（三）信信息咨询询服务设设施建设XXX生态风风情小镇镇游客接接待中心心，并联联入XXX区域旅旅游公共共信息服服务系统统，在主主要广场场、车站站等处设设置综合合信息电电子触摸摸屏和电电视宣传传，构建建综合旅旅游信息息网络服服务平台台，实现现散客在在区域内内的无障障碍旅游游。（四）环环境治理理和保护护良好的生生态环境境资源是是XX生态态风情小小镇旅游游发展的的基础，保护好好湿地生生态旅游游资源是是旅游带带开发的的重中之之重。水水域保护护设施建建设重点点是湿地地周边城城镇和景景区建设设污水处处理厂、严格保保证只使使用环保保型游船船等；此此外还需需要通过过对重污污染企业业转产和和搬迁、完善湿湿地周边

58、边集镇和和生态能能源利用用等提升升整体环环境质量量。1、河道道疏浚和和堤坝加加固由于河道道未疏浚浚，只能能小型快快艇通行行，为了了提高河河道安全全泄洪、改善河河道及周周边环境境、提高高河道通通行能力力，需要要对河道道进行疏疏浚和堤堤坝加固固。项目目单位前前期对河河道进行行勘测，疏浚河河道主要要工程包包括清淤淤、筑坝坝和绿化化。2、污水水处理工工程结合小城城镇旅游游的发展展需要，为强化化水资源源保护，加强排排水设施施建设，重点是是增设污污水处理理设施和和雨污分分离排水水系统，达到污污水的净净化和回回用的目目的，保保护生态态环境，实现人人与自然然的和谐谐发展。（五）其其他设施施1、旅游游厕所为了提

59、升升XX生态态风情小小镇的服服务功能能，改善善环境，为游客客提供良良好的服服务条件件，规划划建设22个四星星级所和和若干小小型水冲冲厕所。2、安全全保障措措施重点建立立和完善善旅游安安全预报报体系；完善重重点旅游游活动场场所的安安全防护护设施；消除通通讯信号号盲区；与公安安、医院院等部门门联合建建立旅游游紧急救救援体系系。资金金来源除除政府予予以引导导性投入入外，重重点以交交通、公公安、通通讯、卫卫生等部部门筹集集为主。3、环卫卫设施建建设建设垃圾圾回收、中转及及无害化化处理设设施，其其服务范范围覆盖盖整个城城镇及各各重点景景区。具具体如下下：垃圾回收收设施：主要包包括在重重要景点点、旅游游码

60、头、游客集集散地及及其周边边地区，设置若若干生态态分类垃垃圾箱。垃圾转运运站：建建设1个垃圾圾转运站站。无害化处处理设施施：根据据区域垃垃圾产出出量，建建设垃圾圾无害化化处理场场。4、邮电电通讯建建设项目目 重点建设设内容包包括电设设施、程程控电话话设施、移动通通讯设施施、国际际互联网网设施等等，近期期重点是是各主要要旅游景景点、旅旅游干线线、游客客服务中中心和宾宾馆饭店店等游客客聚集区区以及邮邮电通讯讯盲区的的服务设设施建设设。5、景观观绿化在游客接接待集散散地利用用灌木和和花草进进行绿化化划分功功能分区区；在游游客观光光通道进进行景观观绿化；采用生生态停车车场，提提高绿化化率。第六章 环境