深圳某大厦项目可行性研究报告

1、PAGE PAGE 99“XXXXXX大厦裙楼13层”项目可行性研究报告（初稿）深XXXX咨字XX110001号号 项目目名称： “XXXXXXXX大厦裙裙楼13层” 发 展 商商： 深圳XXXX股股份有限限公司 评估估单位： 深圳市市XXXX土地房房地产估估价有限限公司 主评评估人： XXXX XXXX XXXX XXXX 审 定： XXXX 时 间： 二二六年年十一月月五日至至十一月月十日 深圳圳市XXXX土地地房地产产估价有有限公司司 深深圳市XXXXXXXX大大厦电话 XXXXXXXXXX传真 XXXXXXXXXX 邮邮政编码码 51180331目 录录TOC o 1-3 h z u

2、HYPERLINK l _Toc152136861 致委托方方函 PAGEREF _Toc152136861 h 1 HYPERLINK l _Toc152136862 总体假设设和限制制条件 PAGEREF _Toc152136862 h 3 HYPERLINK l _Toc152136863 第一章 项目总总论 PAGEREF _Toc152136863 h 4 HYPERLINK l _Toc152136864 一、项目目背景 PAGEREF _Toc152136864 h 4 HYPERLINK l _Toc152136865 二、可行行性研究究结论 PAGEREF _Toc15213

3、6865 h 7 HYPERLINK l _Toc152136866 第一章项目投投资环境境和市场场研究 PAGEREF _Toc152136866 h 8 HYPERLINK l _Toc152136867 一、市场场宏观背背景 PAGEREF _Toc152136867 h 8 HYPERLINK l _Toc152136868 二、区域域市场分分析 PAGEREF _Toc152136868 h 17 HYPERLINK l _Toc152136869 第二章项目分分析及评评价 PAGEREF _Toc152136869 h 31 HYPERLINK l _Toc152136870 一、

4、项目目分析 PAGEREF _Toc152136870 h 31 HYPERLINK l _Toc152136871 二、项目目SWOOT分析析 PAGEREF _Toc152136871 h 32 HYPERLINK l _Toc152136872 三、项目目评价 PAGEREF _Toc152136872 h 33 HYPERLINK l _Toc152136873 第三章市场定定位及项项目评估估 PAGEREF _Toc152136873 h 34 HYPERLINK l _Toc152136874 一、项目目定位 PAGEREF _Toc152136874 h 34 HYPERLINK

5、 l _Toc152136875 二、方案案评估意意见 PAGEREF _Toc152136875 h 35 HYPERLINK l _Toc152136876 三、租金金增长率率测算 PAGEREF _Toc152136876 h 35 HYPERLINK l _Toc152136877 第四章投资估估算与资资金筹措措 PAGEREF _Toc152136877 h 39 HYPERLINK l _Toc152136878 一、项目目总投资资估算（收购模模式） PAGEREF _Toc152136878 h 39 HYPERLINK l _Toc152136879 二、资金金筹措 PAGER

6、EF _Toc152136879 h 39 HYPERLINK l _Toc152136880 第五章经营收收入测定定 PAGEREF _Toc152136880 h 40 HYPERLINK l _Toc152136881 一、方案案一经营营收入测测定 PAGEREF _Toc152136881 h 40 HYPERLINK l _Toc152136882 二、方案案二经营营收入测测定 PAGEREF _Toc152136882 h 42 HYPERLINK l _Toc152136883 第六章项目财财务评价价 PAGEREF _Toc152136883 h 48 HYPERLINK l

7、_Toc152136884 一、项目目盈利能能力分析析 PAGEREF _Toc152136884 h 48 HYPERLINK l _Toc152136885 二、项目目不确定定性分析析 PAGEREF _Toc152136885 h 49 HYPERLINK l _Toc152136886 三、社会会效益和和影响分分析 PAGEREF _Toc152136886 h 50 HYPERLINK l _Toc152136887 第七章方案比比较评价价及风险分分析 PAGEREF _Toc152136887 h 51 HYPERLINK l _Toc152136888 一、二种种方案比比较 PA

8、GEREF _Toc152136888 h 51 HYPERLINK l _Toc152136889 二、方案案二两种种模式比比较分析析 PAGEREF _Toc152136889 h 52 HYPERLINK l _Toc152136890 第八章可行性性研究结结论及建建议 PAGEREF _Toc152136890 h 54 HYPERLINK l _Toc152136891 一、拟采采用方案案的结论论性意见见 PAGEREF _Toc152136891 h 54 HYPERLINK l _Toc152136892 二、项目目主要问问题的解解决方法法和建议议 PAGEREF _Toc152

9、136892 h 54 HYPERLINK l _Toc152136893 第九章附表 PAGEREF _Toc152136893 h 57致委托方方函敬启者： 承蒙深圳圳XXXX股份有有限公司司的委托托，我们们已完成成项目可可行性研研究工作作。我们们此次工工作的目目的主要要是对“XXXXXXXX大厦裙裙楼13层”项目进进行投资资分析，以评估估该项目目的可行行性，为为贵公司司物业营营运决策策提供参参考。在整个工工作中，我们有有针对性性地对XXXX市市及XXXX市九九龙坡区区专业电电子市场场及类似似房地产产项目进进行市场场调查，其中包包括商业业房地产产市场、专业电电子市场场、人口口消费等等方面的

10、的资料，通过较较为全面面的市场场调查及及对项目目的投资资测算与与分析，我司对对“XXXXXXXX大厦裙裙楼13层”项目的的可行性性分析如如下：1、XXXX市经经济持续续高速发发展，特特别是九九龙坡区区经济发发展势头头强劲，电子市市场具备备较好的的发展前前景；2、本项项目位于于XXXX市电子子市场的的集散地地，消费费群体来来源广泛泛，具备备较大的的市场发发展潜力力；3、根据据深XXXX评字字（20006）1110166号XXXX市市XXXX大厦裙裙楼1-3层房房地产估价报报告，该该项目于于20006年111月55日的价价值为1115,1866,5882元，高于目目前委托托方提供供的收购购价格77

11、9,2240,0000元（含含73000万元元的购置置价格及及相关税税费）的的45.37，如果果目前收收购，后后期经营营状况稳稳定，风风险较小小；4、本项项目方案案二（收收购模式式）模式式一（前前五年出出租，五五年后22、3层层出售）静态经经营净收收益为1185,6522,5887元，投资利利润率77.211%，盈盈利前景景良好；动态测测算时，从动态态现金流流量表显显示：该该项目财财务内部部收益率率为100.377%，财财务净现现值(II=8.5%)为133,7662,9900元元，回收收期为118.444年，说明该该项目在在经济上上具有一一定的盈盈利前景景。综合来看看，该项项目在经经济上可可

12、行。5、从项项目的敏敏感性分分析结果果来看，本项目目对租金金变化较较为敏感感，应在在经营过过程中准准确把握握市场变变化；6、本项项目的建建设，有有助于进进一步提提升XXXX市石石桥铺电电子市场场的档次次，增强强其市场场竞争力力和辐射射力，带带动经济济发展，满足居居民日益益增长的的物质文文化需求求，有较较好的社社会效益益。7、项目目运营方方案建议议及其风风险提示示综上所述述，本项项目方案案一投入入较少，以目前前状况测测算其经经营利润润率较高高，项目目的营利利状况完完全是依依赖租金金差价取取得，其其租金的的差价必必须控制制在一定定范围内内，项目目才能羸羸利，但但是五年年限定租租金的租租赁期满满后，

13、随随着市场场培育期期的结束束，项目目面临的的市场、租金等等因素影影响的不不确定性性加大，当租赁赁租金的的差价为为15%时，项项目的净净现金流流量为负负值，项项目面临临较大的的市场风风险；而而本项目目方案二二的（收收购模式式）模式式一（即即前五年年出租，五年后后2、33层出售售，1层层出租的的运营模模式）各各项财务务指标反反映良好好，具有有一定的的经济获获利能力力和较好好的社会会效益，故我们们推荐选选择方案案二模式式一作为为最终方方案。顺颂商祺！深圳市XXXX土土地房地地产估价价有限公公司二六六年十一一月十日日总体假设设和限制制条件 本可行行性研究究报告采采用了如如下限制制及假设设条件：项目主要

14、要技术经经济指标标的假设设。“XXXXXXXX大厦裙裙楼13层”项目共共29层层，已于于19994年竣竣工，共共三十九九层，其其中一至至七层裙裙楼属商商业用途途，十层层以上为为写字楼楼，楼高高1555.333米，总总建筑面面积7.3万平平方米。目前113层经经营电子子市场，尚处于于市场培培育期。本次项项目评估估采用的的主要技技术经济济指标，由我方方依据委委托方提提供的房房地产证证和房屋屋面积分分户汇总总表等资资料加以以确定，如因有有关技术术经济指指标发生生变化，本报告告结果必必须作出出相应调调整。评估时点点的假定定。我公司根根据委托托方提供供资料确确定本报报告投资资评估时时点设定定在20006

15、年年11月月05日日。未来市场场预测的的假定。本报告对对于未来来市场的的预测是是根据出出具本报报告当时时的市场场条件作作出的，未考虑虑国家宏宏观经济济政策发发生重大大变化对对其的影影响。委托方提提供资料料真实性性假定。委托方提提供的书书面资料料及我们们向委托托方了解解到的资资料是本本次评估估的重要要依据，本报告告是在我我们的经经验和以以上所提提到的资资料的基基础上谨谨慎编制制而成，但我们们并未审审计这些些资料，也不能能保证它它们的完完整性和和准确性性。出售后管管理费测测算的假假定。本报告仅仅对出租租期内的的租赁收收入和出出售收入入进行了了测定，鉴于谨谨慎性原原则，未未考虑二二、三层层出售后后存

16、在由由深圳XXXX股股份有限限公司收收取一定定管理费费的可能能性，也也未考虑虑未来的的广告位位出租收收益。第一章 项目总总论一、项目目背景1项目目名称XXXXXXX大大厦XXXX电子子市场位位于XXXX市九九龙坡区区渝州路路与科园园一路交交汇处， 东临临科园一一路，南南临渝高高未来大大厦，西西临泰兴兴通讯电电脑市场场，北临临渝州路路。物业位置2开发发公司深圳XXXX股份份有限公公司成立立于19996年年，是经经深圳市市人民政政府批准准，由深深圳市XXXX集集团有限限公司将将其在所所属八家家直属、控股及及联营公公司中的的权益进进行重组组，作为为发起人人出资，并公开开发行境境内上市市外资股股（B股

17、股）而募募集设立立的股份份有限公公司。119966年7月月22日日深圳XXXX股股份有限限公司的的80000万股股B股在在深圳证证券交易易所上市市。 经过九年年的发展展和资本本市场的的四次融融资，深深圳XXXX股份份有限公公司已经经发展成成为总资资产388亿 ，净资产产14亿亿(截止止20004年112月330日)，集科科技、工工业、贸贸易、专专业电子子市场经经营及仓仓储运输输为一体体的综合合性的大大型企业业，目前前拥有330000多名员员工及十十余家控控股子公公司及联联营公司司。企业概况况一览表表公司名称称(中)深圳XXXX股份份有限公公司注册地址址XXXXXXXXXXXXXXXXXXX行业

18、分类类电子元器器件制造造业公司经营营范围国内商业业，物资供供销业(不含专专营.专专控和专专卖商品品)；兴办实实业(具具体项目目另行申申报)，经济信信息咨询询。法人代表表XXXXXXXXXXX注册资本本(万元元)784779.9901公司成立立时间19966-077-1663承担担可行性性研究工工作的单单位深圳市XXXX土土地房地地产估价价有限公公司法人代表表：XXXXX资质等级级：国家家一级房房地产价价格评估估机构（证书编编号：建建房估证证字220066XXXX号）全国范围围内从事事土地评评估业务务（注册册号：AA20006XXXXXXX号）地 址：深圳市市XXXXXXXX大厦电 话：（077

19、55） XXXXXXXXXXX4研究究工作依依据（1）房地产产开发项项目经济济评价方方法（建设部部：建标标200002055号）（2）建设项项目经济济评价方方法与参参数（国家计计委、建建设部：计投资资2000613225号）（3）房地产产估价规规范 （119999）（4）XXXX市市统计年年鉴（5）房地产产证（6）房房屋面积积分户汇汇总表（7）XXXX市市九龙坡坡区“十一五五”房地产产规划基基础研究究（8）XXXX九九龙坡区区城市发发展战略略构想（9）南南坪商务务圈五年年发展规规划（10）委托方方提供的的其他资资料（11）市场调调研资料料5项目目规模和和内容据委托方方提供的的资料，XXXXXX

20、XX大厦XXXX电电子市场场13层商商业裙楼楼总建筑筑面积为为107749.17平平方米，其中11层33311.54平平方米，2层330455.277平方米米，3层层43992.336平方方米。据委托方方提供的的20005年77月20006年66月的租租赁合同同，项目目1层主主要经营营品牌电电脑、笔笔记本电电脑、数数码产品品、外设设和办公公设备，共422个商铺铺，根据据所处位位置不同同，租金金分布在在502000元/平平方米.月之间间；2层层71间间商铺，主要经经营品牌牌电脑、笔记本本电脑、数码产产品、组组装电脑脑、电脑脑配件、耗材等等，租金金多分布布在2001000元/平方米米.月之之间；3

21、3层755间商铺铺，主要要经营电电脑配件件、耗材材、网络络产品、正版软软件、二二手维修修、办公公设备、办公桌桌椅等，租金水水平相对对较低，多为110220元/平方米米.月（具体租租金分布布情况详详见附表表）。项目主要要经济技技术指标标一览表表序号内 容主要经济济技术指指标1项目名称称XXXXXXX大大厦裙楼楼133层2项目位置置XXX大大西洋实实业有限限公司3房屋用途途商业4总建筑面面积107449.117平方方米5评估楼层层13层层注：项目目技术经经济指标标主要来来源于委委托方提提供的房地产产证、房屋屋面积分分户汇总总表等等资料。二、可行行性研究究结论XXX市市经济持持续高速速发展，特别是是

22、九龙坡坡区经济济增展势势头强劲劲，电子子市场具具备较好好的发展展前景；本项目具具备位于于XXXX市电子子市场的的集散地地，消费费群体广广泛，具具备较大大的市场场发展潜潜力；根据深XXXX评评字（220066）1110116号XXXX市XXXX大厦厦裙楼11-3层层房地产产评估估报告，该项目目于20006年年11月月5日的的价值为为1155,1886,5582元元，高于于目前委委托方提提供的收收购价格格79,2400,0000元（含73300万万元的购购置价格格及相关关税费）的455.377，如如果目前前收购，后期经经营状况况稳定，风险较较小；本项目静静态经营营净收益益为1885,6652,58

23、77万元，投资利利润率77.211%，盈盈利前景景良好；动态测测算时，从动态态现金流流量表显显示：该该项目财财务内部部收益率率为100.377%，财财务净现现值(II=8.5%)为133,7662,9900万万元，回回收期为为18.44年年，说明明该项目目在经济济上具有有很好的的盈利前前景。综合来看看，该项项目在经经济上具具备可行行性。从项目的的敏感性性分析结结果来看看，本项项目对租租金变化化较为敏敏感，应应在经营营过程中中准确把把握市场场变化。本项目的的建设，有助于于进一步步提升XXXX市市石桥铺铺电子市市场形象象，带动动经济发发展，满满足居民民日益增增长的物物质文化化需求，有较好好的社会会

24、效益。综上所述述，本项项目方案案一各项项财务指指标反映映良好，具有一一定的经经济获利利能力和和较好的的社会效效益，故故我们推推荐方案案一作为为最终方方案。项目投资资环境和和市场研研究一、市场场宏观背背景1全国国经济及及房地产产市场状状况经初步核核算，220055年全国国国内生生产总值值（GDDP）1182,3211亿元，按可比比价格计计算，比比上年增增长9.9%，略低于于上年110.11%的增增长速度度。其中中，第一一产业增增加值222,7718亿亿元，增增长5.2%；第二产产业增加加值866,2008亿元元，增长长11.4%；第三产产业增加加值733,3995亿元元，增长长9.66%。分分季

25、度看看，四个个季度的的国内生生产总值值分别增增长9.9%、10.1%、9.88%和99.9%，比较较平稳。20055年、220066年是房房地产宏宏观调控控的关键键年度，在部分分地区房房价增长长过快的的情况下下，为保保障国家家基本金金融机制制的健康康运行，以防范范金融危危机发生生的可能能，加大大宏观调调控的力力度；以及为建建设和谐谐社会，保障大大多数居居民的基基本需求求，从政政策层面面上优先先于普通通住宅商商品房的的供给，优先于于居民自自住房的的真正需需求。中中央政府府以20005年年3月份份的老八八条和44月份的的新八条条、20006年年6月的的国六条条等为标标志，代代表此次次房地产产宏观调

26、调控高潮潮的到来来。中央政府府以提高高利率、提升首首付比率率等政策策手段抑抑制投机机性需求求，征收收营业税税、个人人所得税税压制房房地产投投机炒作作，加强强土地和和信贷管管理，控控制房地地产投资资增长过过快的趋趋势，并并提出改改善房地地产供应应结构，加强对对普通商商品住房房和经济济适用住住房价格格的调控控，保证证中低价价位、中中小户型型住房的的有效供供应，而而且提出出完善城城镇廉租租住房制制度，保保障最低低收入家家庭基本本住房需需求。房房地产调调控的力力度之大大前所未未有，效效果初具具成效。中国国国房景气气指数反反映全国国房地产产开发市市场即期期的景气气状况，据统计计资料，20006年77月份

27、中中国国房房景气指指数为1103.51，同比上上升1.54点点，环比比上升00.588点。房地产开开发投资资分类指指数为1101.52，比6月月份上升升0.884点，比去年年同月回回落0.06点点。1-7月，全国完完成房地地产开发发投资994111亿元，同比增增长244%。商商品住宅宅投资665755亿元，增长229.22%。其其中，经经济适用用房投资资2755亿元，增长55.7%。资金来源源分类指指数为1103.34，比6月月份上升升1.553点，比去年年同月上上升2.18点点。1-7月，全国房房地产开开发企业业到位资资金1444177亿元，同比增增长299.4%。其中中，国内内贷款3325

28、55亿元，增长556.66%；企企业自筹筹资金447888亿元，增长225.33%；利利用外资资1911亿元，增长334.22%。土地开发发面积分分类指数数为1000.999，比比6月份份下降11.111点，比比去年同同月上升升5.113点。1-77月，全全国房地地产开发发企业完完成开发发土地面面积1227311万平方方米，同同比增长长31.8%。房屋施工工面积分分类指数数为1004.111，比比6月份份下降00.366点，比比去年同同月上升升0.446点。1-77月，全全国房地地产开发发企业累累计完成成房屋施施工面积积14.85亿亿平方米米，同比比增长119.22%。其其中，住住宅施工工面积

29、111.553亿平平方米，增长119.55%；办办公楼施施工面积积59665万平平方米，增长113.88%；商商业营业业用房施施工面积积1.882亿平平方米，增长114.99%。商品房空空置面积积分类指指数为1100.25，比6月月份上升升0.669，比比去年同同月回落落2.996点。截止到到7月底底，全国国商品房房空置面面积为11.211亿平方方米，同同比增长长14.4%。其中，空置商商品住宅宅66110万平平方米，增长110.88%。政策的实实施使价价格上涨涨过快的的势头得得到有效效遏制，供给、需求回回归理性性发展轨轨道，市市场健康康有序发发展。XXX市市经济发发展及房房地产市市场状况况近

30、年，XXXX市市房地产产业发展展正出现现三个新新的特征征：商品品房大量量积压，空置面面积不断断上升，然而新新开工的的面积又又不断上上升；商商品房价价格上升升较快；房地产产建设向向城市郊郊区推进进。20066年上半半年，在在国家陆陆续出台台针对房房地产开开发的宏宏观调控控措施背背景下，XXXX市房地地产开发发投资保保持平稳稳增长势势头,增增幅高于于上年同同期水平平和全国国平均水水平。房地产开开发投资资持续快快速增长长20066年上半半年XXXX市在在建项目目25881个，累计完完成房地地产开发发投资2239.18亿亿元，同同比增长长26.4%，增幅高高于去年年同期22.8个个百分点点，高于于同期

31、全全国平均均增幅22.2个个百分点点，占全全社会投投资比重重为288.1%。其中中，住宅宅完成投投资1337.991亿元元，同比比增长225.77%；办办公楼完完成投资资5.444亿元元，同比比减少220.66%；商商业用房房投资225.993亿元元，增长长7.00%。从三大经经济圈（都市发发达经济济圈、渝渝西经济济走廊、三峡库库区生态态经济圈圈）开发发情况来来看，都都市发达达经济圈圈房地产产投资1195.11亿亿元，占占XXXX市房地地产投资资比重的的81.6%，与去年年基本持持平。渝渝西经济济走廊完完成244.900亿元，比重由由去年同同期的99.2%上升为为10.4%；库区经经济区完完成

32、199.166亿元，比重由由去年同同期的99.4%下降为为8.00%。施工、新新开工面面积增速速平稳、经济适适用房建建设规模模进一步步扩张20066年上半半年，XXXX市市房地产产施工面面积66630.88万万平方米米，同比比增长118.33%；新新开工面面积12214.54万万平方米米，增长长19.5%，新开工工项目2247个个，比去去年同期期增加334个，增长116.00%。其其中，住住宅施工工面积和和新开工工面积分分别为449844.800万平方方米和9990.71万万平方米米，分别别增长221.55%和118.66%；同同时XXXX市经经济适用用住房施施工及新新开工面面积分别别为333

33、9.117万平平方米和和73.16万万平方米米，比去去年同期期分别增增长700.4%和2667.88%，增增速较55月分别别提升118个百百分点和和1311个百分分点，均均呈现较较大幅度度增长。XXX市市20006年上上半年施施工面积积及增长长率商品房销销售价格格小幅上上涨20066年上半半年，XXXX市市商品房房销售面面积累计计8077.233万平方方米，实实现销售售额1888.669亿元元。其中中住宅销销售7333.887万平平方米，实现销销售额1156.68亿亿元，占占XXXX市商品品房销售售比重的的90.9%；办公楼楼销售110.884万平平方米，比重为为1.33%；商商业用房房54.

34、97万万平方米米，比重重为6.8%。20006年上上半年XXXX市市商品房房现房均均价18816元元/平方方米，同同比上涨涨2.55%；商商品房期期房预售售均价225500元/平平方米，同比上上涨9.3%。 XXXX市市20006年上上半年各各物业销销售比例例商品房房空置面面积小幅幅增长20066年上半半年，XXXX市市累积商商品房空空置面积积5588.699万平方方米，同同比增长长4.77%。其其中，住住宅空置置1822.311万平方方米，占占XXXX市商品品房空置置面积比比重的332.66%；办办公楼空空置422.688万平方方米，比比重为77.6%；商业业用房空空置2339.117万平平

35、方米，占XXXX市空空置商品品房面积积的422.8%；其他他类商品品房空置置94.53万万平方米米，比重重为166.9%。 单位位：万平平方米， XXXX市市20006年上上半年商商品房空空置比例例商品房供供应结构构有待优优化20066年上半半年，XXXX市市商品房房建设施施工面积积累积666300.888万平方方米，其其中住宅宅所占比比重为775.117%、办公楼楼占2.85%、商业业用房占占14.61%、其他他类占77.377%，经经济适用用房施工工面积3339.17万万平方米米，虽然然其增长长幅度达达70.4%，但比重重仅为55.122%。而而商业用用房空置置面积已已达2339.117万

36、平平方米，占XXXX市空空置商品品房比重重的422.8%，其施施工面积积仍然高高达9668.884万平平方米，为现有有空置房房的4.1倍。 XXXX市20006年年上半年年商品房房施工面面积比例例XXX市市商业物物业房地地产市场场状况商业物业业是商业业服务活活动的重重要物质质基础，也是商商业流通通基础设设施的主主要组成成部分，担负着着提供商商品展示示与交易易、商业业服务，促进产产业流通通和人民民生活的的重要职职能。随随着我国国西部大大开发加加快进程程，XXXX作为为未来长长江上游游经济中中心城市市，近年年来在国国民经济济、商业业贸易、人民生生活水平平、房地地产开发发均取得得长足发发展。从199

37、98年至至20005年XXXX市市商业物物业销售售均价的的增长情情况来看看，年均均增长速速度为99，其其中19999年年价格增增长速度度较快，一度达达到增长长高峰，其后增增长速度度趋于平平缓，部部分年度度出现波波动。220055年XXXX市商商业物业业价格449533元/平平方米，同比增增长100.1，高于于XXXX市房价价的增幅幅（7.2）和住宅宅价格的的增幅（7）。资料来源源：XXXX市网网上房地地产XXX市市历年商商业销售售均价XXX市市商圈分分布图五大主要要商圈比比较表商圈日人流量量（万人人）节假日日日人流量量（万人人）年购买力力（亿元）商业供应应量（万万平方米米）商业供应应量（万万平

38、方米米）（预预计20010年年）解放碑451101806075沙坪坝3570763040南坪30601063245杨家坪4080693440观音桥3570763045五大商圈圈大型百百货分布布图XXX市市核心商商圈比较较表4XXXX市专专业电子子市场状状况泰兴通信信电脑市市场泰兴通信信电脑大大市场是是经XXXX市计计委（119988）12278号号文批准准立项，由XXXX信息息通信技技术有限限责任公公司主办办的通信信电脑专专业市场场。泰兴兴通信电电脑大市市场隶属属于泰兴兴科技物物业发展展有限公公司。目目前，以以石桥铺铺总店为为中心，构建了了解放碑碑、万州州、涪陵陵三个分分店，泰泰兴江北北店4月

39、月份已开开业。辐辐射范围围为XXXX市区区及周边边各区县县。目前前已拥有有通信、办公、电脑、网络、外设、软件图图书等门门类齐全全的ITT商家5500余余户，其其中有770%以以上为业业主，在在国内首首创商商家是业业主的的营销模模式。赛博电子子市场XXX赛赛博数码码广场AA馆是赛赛博集团团在XXXX开的的首家旗旗舰店。赛博集集团成立立于19999年年，目前前已经在在上海、天津、北京、郑州、深圳、乌鲁木木齐、沈沈阳、等等18个个重点城城市开设设了333家分店店，经营营产品涵涵盖计算算机、数数码、通通讯、办办公设备备、等电电子产品品。赛博博目前在在XXXX有4家家连锁店店，分布布于石桥桥铺、解解放碑

40、、沙坪坝坝，经营营总面积积超过44.2万万平方米米。XXX电电子市场场位于XXXX市高高新区石石桥铺科科园一路路的XXXXXXXX大厦厦13层，营营业面积积超过1100000平方方米。经经营范围围涵盖品品牌电脑脑、DIIY电脑脑、电脑脑相关产产品、数数码产品品、办公公设备、通迅产产品、音音像软件件、科技技图书、电脑维维修等。XXXXXXXX电子市市场一流流的购物物环境与与一流的的软硬件件设施成成为XXXX市人人流量最最大的电电子市场场。总的来看看，自119999年泰兴兴电脑市市场、220000年赛博博电子市市场开业业以来，XXXX市电子子市场走走向专业业化市场场，特别别是九龙龙坡区石石桥铺片片

41、区集聚聚了三大大商家（赛博、泰兴、XXXX）的四四家大卖卖场，成成为XXXX市电电子产品品的集散散地，辐辐射范围围广，年年销售量量高达XXXX市市电子产产品的770左左右。 同时XXXX市市经济的的不断发发展和居居民生活活水平的的提高，扩大了了居民对对电子产产品的需需求和产产品的更更新换代代。作为电子子行业，XXXX市的电电子行业业发展前前景仍然然十分乐乐观，这这是因为为:20055年XXXX市城城市居民民人均可可支配收收入达到到102244元元，增长长11.1%，扣除价价格因素素实际增增长100.2%；城市市人均消消费支出出86223元，增长88.2%，居民民生活水水平的提提高对电电子产品品

42、的需求求增加；20055年XXXX市居居民对家家用电器器和音像像器材类类的需求求同比增增长5.7%，通讯器器材类同同比增长长3.66%；目前电子子产品更更新速度度较快，居民对对新产品品的需求求也不断断增加。5本项项目发展展借鉴本项目位位于XXXX市九九龙坡区区石桥铺铺，周边边有泰兴兴、赛博博电子市市场以及及即将开开业的西西部电脑脑商城，商业氛氛围好，但同类类型商家家较多，且市场场较为完完善，存存在一定定的市场场竞争压压力，可可利用节节假日进进行精心心策划，扩大知知名度，抢占市市场份额额，该项项目有一一定的市市场机会会。二、区域域市场分分析1区域域市场界界定（1）片片区范围围界定九龙坡区区位于X

43、XXX市市主城区区西南部部，是长长江和嘉嘉陵江环环抱的XXXX渝渝中半岛岛的重要要组成部部分，地地跨东经经1066155至110635，北纬纬2915至299355,幅幅员面积积4322平方公公里，与与渝中区区、沙坪坪坝区、璧山县县和江津津市接壤壤，与南南岸区、巴南区区隔江相相望。南南北最长长36.12公公里，东东西最宽宽30.4公里里。九龙坡区区现辖杨杨家坪街街道、谢谢家湾街街道、石石坪桥街街道、黄黄桷坪街街道、中中梁山街街道、石石桥铺街街道和渝渝州路街街道7个个街道，以及九九龙镇、华岩镇镇、白市市驿镇、西彭镇镇、铜罐罐驿镇、陶家镇镇、走马马镇、含含谷镇、巴福镇镇、金凤凤镇和石石板镇111个

44、镇镇， 总总计1113个行行政村、86个个居委会会。其中中石桥铺铺街道办办事处和和渝州路路街道办办事处由由XXXX市高新新区管委委会代管管；华岩岩镇、中中梁山街街道于220011年7月月实行两两块牌子子一套班班子，合合署办公公。（2）区区域经济济发展20055年九龙龙坡地区区生产总总值突破破2500亿元，达到2270.41亿亿元，增增长155.8%；固定定资产投投资突破破1200亿元，达到1126.19亿亿元，增增长133.3%；社会会消费品品零售总总额突破破1000亿元，达到1107.29亿亿元，增增长166.5%；外贸贸进出口口突破55亿美元元，达到到5.445亿美美元，其其中出口口4.7

45、73亿美美元，分分别增长长45.5%和和68.1%；区级财财政入库库收入突突破9亿亿元，达达到9000922万元，增长449.55%；城城市居民民人均可可支配收收入突破破万元，达到1103110元，农村居居民人均均纯收入入突破440000元，达达到42283元元，分别别增长111%和和13.9%。XXX市市九龙坡坡区20005年年各经济济因素增增长率（3）区区域基础础设施状状况20055年九龙龙坡区投投资近99亿元，贯穿中中梁山东东西部地地区的战战略要道道华福公公路全线线竣工通通车。外外环高速速公路全全面动工工，西彭彭立交连连接道工工程进展展顺利。九滨路路、李家沱沱长江大大桥北引引道改造造工程

46、、马家沟沟和童家家石河两两座水库库大桥以以及冬帽帽公路改改造工程程全面完完成，同同时2220KVV水碾变变电站投投入使用用。公路：公公路路网网四通八八达，交交通十分分便捷。有鹅公公岩、李李家沱、马桑溪溪三座长长江大桥桥连接两两岸；成成渝、上上界、渝渝长及环环城高速速公路横横贯境内内；从解解放碑到到大渡口口的高架架轻轨横横穿区内内。新建建了大件件路、杨杨家坪环环道、华华龙大道道等城市市道路，改建了了白彭高高等级公公路和金金马路、白走路路、含金金路等一一批乡镇镇主干公公路，初初步形成成以高速速公路和和华福路路为骨架架的“一一井、一一环、八八通”的的公路路路网结构构。铁路：渝渝黔、襄襄渝、成成渝三条

47、条干线铁铁路越过过境内，有XXXX东站站、南站站、西站站、三大大货运车车站。港口：区区内有长长江上游游最大的的深水货货运水陆陆联运码码头九九龙坡港港 。航空：XXXX江江北国际际机场距距离九龙龙坡区330公里里，车程程20多多分钟。供水：九九龙坡区区东部地地区有日日供水能能力300万吨的的XXXX市水务务集团和和尚山水水厂供水水。西部部镇已建建有含谷谷、黄千千、铜罐罐驿等水水厂，水水源主要要来自长长江和水水库。即即将建设设的长江江取水工工程，将将兴建日日供水分分别达110万吨吨的白市市驿和西西彭水厂厂。供电：九九龙坡辖辖区内有有变电站站15座座，其中中2200千伏变变电站33座，1110千千伏

48、变电电站111座，变变电总容容量1772万千千伏安，电力充充裕。通讯：九九龙坡辖辖区内已已建光纤纤43990芯对对公里，电缆主主干322万对，通信管管道844管程公公里，装装机容量量41万万门，可可满足各各种通讯讯需要。排污：九九龙坡辖辖区内有有较完备备的城市市排污系系统和污污水处理理系统。正在整整治的桃桃花溪流流域、梁梁滩河流流域以及及黄沙溪溪渣场等等工程，将改善善投资和和生活环环境，满满足生产产和生活活需要。2片区区性质及及特点片区工业业基础好好，配套套基础设设施完备备，且区区位优势势极为显显著；片区农业业资源丰丰富，相相对于主主城区，有广阔阔的发展展空间，具有典典型的都都市现代代化生态态

49、农业的的特征，是XXXX市最最具规模模的、最最具形象象的现代代农业示示范区；片区旅游游资源丰丰富，具具有著名名的XXXX动物物园、华华岩市、龙潭湖湖以及XXXX市市最大的的白鹭自自然保护护区；片区科教教文化发发展较好好，高等等院校和和科研机机构较多多；片区经济济增长速速度较快快，居民民生活水水平和消消费水平平不断提提高；片区商业业和房地地产业发发展较为为滞后，处于低低档次、低水平平的状态态；片区娱乐乐、餐饮饮、购物物等第三三产业发发展缓慢慢，水平平偏低；片区工业业生产对对环境有有一定的的影响。因此，九九龙坡区区的发展展规划主主要以现现有的工工业为基基础，以以高科技技手段改改造老工工业企业业。同

50、时时，大力力引进国国际知名名企业和和国内有有实力的的企业来来此投资资，并以以此来带带动九龙龙坡区的的房地产产、餐饮饮、娱乐乐、购物物、休闲闲、旅游游等产业业的全面面发展。3九龙龙坡区房房地产状状况20055年前三三季度市市场交易易比较20055年前三三季度，九龙坡坡区楼盘盘进入市市场总量量为188万，总成交交66.21万万，前前期释放放于市场场中显得得滞销的的物业在在本年的的第二季季度得到到明显消消化，与与20004年同同期相比比，20005年年市场入入市面积积下降了了54.6%，成交面面积下降降了199.6%，成为为两项指指标均下下降的区区域之一一。20055年第二二季度，九龙坡坡区市场场较

51、为活活跃，成成交量分分别高于于第一、第三季季度322.255万、28.44万万，原原因在于于该区域域内物业业类型逐逐步多元元化，品品质也在在逐步提提升，中中高档公公寓、花花园洋房房项目经经较长时时间蓄势势，再加加上春交交会的促促进作用用，故成成交量较较大。20055年前三三季度成成交价格格走势比比较20055年前三三季度，九龙坡坡区房地地产成交交价格保保持在225500元/平平方米以以上，总总体水平平低于江江北区、南岸区区、渝中中区、沙沙坪坝等等区域，和20004年年相比，平均成成交价格格有所涨涨幅，约约30%。由于受到到远郊低低价新盘盘入市影影响，故故20005年第第二季度度成交均均价表现现

52、出下滑滑趋势。20055年第三三季度，九龙坡坡区杨家家坪片区区相继推推出两个个高价公公寓盘百康康年世纪门门和艾佳佳沁泰，销售呈呈现较好好局面，故其整整体成交交价格被被拉高，达到了了29551元/。20055年第二二季度，成交均均价在中中高价盘盘上江城城、盛仁仁汇大厦厦、艾佳佳沁园的的主导下下，涨幅幅巨大。4片区区房地产产发展趋趋势发展优势势经济基础础良好，地区生生产总值值居XXXX市首首位城镇居民民人均可可支配收收入较高高房地产开开发规模模较大发展劣势势房地产业业开发品品牌较少少、知名名度不高高房价始终终徘徊在在中等偏偏下水平平房地产市市场处于于成长阶阶段未来展望望九龙坡区区房地产产市场的的发

53、育成成熟还需需要一段段时间。今后一一段时间间正是九九龙坡区区房地产产市场的的大发展展时期，其原因因有四个：一一是目前前国民经经济持续续快速发发展，人人民生活活水平相相应提高高，人们们对改善善居住条条件的需需求非常常迫切；二是农农村人口口转为城城市人口口速度的的加快；三是九九龙坡区区旧城改改造、“退二进进三”中对老老城的维维护及新新区的建建设；四四是旧城城改造中中对老城城区居民民的安置置需要。从这个个角度看看，九龙龙坡区房房地产市市场潜力力巨大。5片区区电子专专业市场场发展趋趋势XXX高高新区计计划在220055年至20007年年间分三三期对石石桥铺数数码街进进行扩建建。一期期拓展周周边公路路；

54、第二二期改建建石桥铺铺广场；第三期期为最后后扫尾阶阶段，最最终使石石杨路、渝州路路、科园园一路、科园二二街合围围成一条条完整的的数码步步行街。工程全全部完工工后，数数码街经经营面积积将达到到15万平平方米。今后五五年，在在石桥铺铺高新区区将集中中建设光光电子、医疗器器械产业业、软件件三个产产业基地地；重点点培育发发展电子子信息、生物工工程和新新医药、新材料料、机电电一体化化四大主主导产业业；办好好留学人人员创业业园、软软件园、生物生生化制药药技术开开发园、光电技技术开发发园、机机电一体体化技术术开发园园五个专专业孵化化园。6竞争争分析本项目位位于九龙龙坡石桥桥铺数码码电子港港，周边边有赛博博A

55、、BB馆和泰泰兴电子子市场，同时周周边的西西部电子子商城将将于20006年年底开始始招商，该商城城面积66万余平平方米，可容纳纳赛博、泰兴和和本项目目商城中中所有的的商家，且地理理位置相相对本项项目较好好，因此此，本项项目存在在一定的的竞争压压力。7典型型物业调调查根据近期期周边房房地产市市场的调调查分析析，本次次主要采采取XXXX市专专业电子子市场和和近期开开盘的大大型商业业物业作作为可比比对象。（1）专专业电子子市场石桥铺赛赛博数码码广场AA、B馆馆赛博数码码广场石石桥铺店店位于XXXX市市九龙坡坡区石桥桥铺渝洲洲路6号号，其中中赛博数数码广场场A馆于于20000年110月开开业，营营业面

56、积积200000平平方米，入住商商家4550户；赛博数数码广场场B馆于于20003年55月开业业，营业业面积888766.677平方米米，入住住商家1186户户。该商商城位于于XXXX市ITT市场发发源地，人流量量大，市市场培育育期长，商家、客户均均较为稳稳定，主主要消费费群体为为零售商商、个人人、公司司、西南南以及贵贵州等省省市的部部分客户户。该市市场目前前经营状状况良好好，基本本无空置置现象。A馆租租金水平平：1层层702888元/平平方米.月，平平均租金金1600元/平平方米.月，22层10001180元元/平方方米.月月，平均均租金1130元元/平方方米.月月，3层层601000元/平

57、平方米.月。 赛博数码码广场BB馆 赛博博数码广广场A馆馆石桥铺泰泰兴通讯讯电脑市市场泰兴通讯讯电脑市市场位于于XXXX市ITT市场的的发源地地九龙坡坡区石桥桥铺渝洲洲路8号号泰兴大大厦，距距成渝高高速公路路仅2分分钟路程程，数条条市内交交通干线线于此汇汇集，交交通便捷捷，是目目前XXXX地区区规模最最大、档档次最高高的通信信电脑专专业市场场之一，营业面面积达1110000平方方米，经经营商家家5000余户，该市场场于19999年年4月开开业，市市场培育育时间较较长，经经营商家家有较稳稳定的客客源，人人流量大大，基本本无空置置现象。该商场场主要消消费群体体为零售售商、个个人、公公司、西西南以及

58、及贵州等等省市的的部分客客户。租租金价格格水平：1层平平均租金金1400元/平平方米.月，22层、33层已出出售给商商家。 赛博数码码广场银银座店赛博数码码广场银银座店位位于XXXX市渝渝中区邹邹容路1139号号，于220066年5月月开业，营业面面积70000平平方米，入住商商家600户。该该物业地地理位置置较好，位于XXXX市市市级商商圈解放放碑商业业区内，且交通通便利，4022、4005、4413、4633、6001、7702以以及轻轨轨临江门门站均在在此。物物业1层层经营大大数码、手机；二层经经营品牌牌电脑、兼容机机以及小小数码，但目前前其经营营状况较较差，二二层空置置率达330左左右

59、。 NOVAA电通王王数码广广场NOVAA电通王王数码广广场座落落于解放放碑CBBD核心心地段，四周与与世贸中中心、万万豪酒店店、新世世界百货货、XXXX书城城、女人人广场等等解放碑碑最重要要的百货货商场毗毗邻。其其营业面面积1660000平方米米，于220066年6月月开始试试营业。虽然该该区域商商业氛围围浓厚，但开业业时间尚尚短，且且XXXX人电子子数码产产品多选选择在石石桥铺消消费，因因此，该该商场人人流量较较少，租租金水平平相对石石桥铺片片区租金金略低。赛博数码码广场沙沙坪坝店店赛博数码码广场沙沙坪坝店店位于XXXX市市沙坪坝坝区小新新街299号华宇宇广场AA座，于于20002年111

60、月开开业，营营业面积积78000平方方米，入入住商家家1899户。该该物业处处于沙坪坪坝商圈圈中心，且周边边大学、医院较较多，大大多数消消费者消消费能力力强，周周边商业业氛围浓浓厚。该该区域交交通便利利，有4462、4044、4118、1181、8066等多路路大中巴巴直达。目前该店店营业状状况较好好，租金金与石桥桥铺赛博博店基本本持平。 泰兴e世世界泰兴e世世界商场场位于XXXX市市江北区区新世纪纪百货世世纪新都都,在观观音桥步步行街北北面新建建北路主主干道旁旁，对面面为贸业业百货，总营业业面积1130000平方方米，于于20005年111月开开始招商商，20006年年4月开开始试营营业。该