摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点

1、摩尔购物物中心MMALLL的各种种模式及及各自特特点对笼笼统的购购物中心心的具体体分类：一一、按开开发商背背景及购购物中心心经营管管理的模模式（包包括自营营的比例例）分类类：1、物物业型购购物中心心：又分分、物物业型购购物广场场SHOOPPIING PLAAZA/SQUUAREE/CEENTEER、物业业型摩尔尔购物中中心MAALL。、物业业型购物物广场：一般由由大房地地产商开开发建在在市中心心黄金地地段，实实行的是是租赁制制。特点点：面积积一般在在5至110万平平方米左左右，由由于面积积还不够够大，故故其定位位还必须须突出某某一目标标顾客群群体，所所以入驻驻的业态态一般不不齐备即即业态业业种

2、的复复合度不不够（通通常定位位于高端端市场，大租户户以高级级百货为为主，许许多业态态没有引引入），还称不不上真正正的摩尔尔购物中中心MAALL。、物业业型摩尔尔购物中中心MAALL：又称普普通摩尔尔购物中中心MAALL，普通摩摩尔的物物业所有有者一般般不进行行零售经经营，而而是将场场地出租租给专业业零售商商，委托托专业管管理公司司进行管管理，实实行所有有者、管管理者与与经营者者的分离离。优势势互补，既可保保证和提提高管理理水平，又可使使摩尔以以一个统统一的社社会形象象面对消消费者，同时由由于摩尔尔内的各各零售商商分别经经营自己己的产品品，可以以充分展展示自己己独特的的品牌形形象和经经营风格格。

3、这种种购物场场所的组组织和构构造形式式，包含含着一种种促销思思想，即即要让消消费者在在购物场场所尽可可能停留留较长时时间。普普通摩尔尔购物中中心MAALL由由大房地地产商按按MALLL的要要求设计计开发建建在市中中心黄金金地段或或城郊居居民聚居居区，实实行的是是租赁制制。特点点：面积积比购物物广场大大许多，一般在在15至至30万万平方米米左右；业态业业种的复复合度高高度齐全全，一般般为全业业态全业业种经营营。但建购购物中心心容易，管理购购物中心心难。一一个大规规模购物物中心的的正常运运行，首首先要求求事先策策划设计计的成功功。美国国购物中中心除了了事先策策划外，还实行行专业化化的管理理。管理理

4、主体可可能是房房产所有有者，也也可能是是房产所所有者聘聘请的专专业化商商业管理理顾问公公司。把把购物中中心管理理简单地地视为物物业管理理或是商商业管理理都是错错误的。它几乎乎是一门门边缘学学科，物物业管理理与商业业管理的的交织。购物中中心管理理者不仅仅要保证证水、电电、暖、空调等等设备的的正常运运转，周周围环境境的整洁洁与安全全，还应应该知晓晓店铺经经营知识识，为各各零售商商提供信信息服务务和有参参考价值值的建议议，更重重要的还还在于进进行统一一的促销销活动，负责把把顾客引引进店中中来。购物中中心不是是集贸市市场，管管理者也也绝不是是仅收租租金的地地主，他他必须保保证入租租的客户户具有完完美和

5、大大体一致致的形象象，从而而保证他他们能赚赚取理想想的利润润，否则则哪有租租金给你你呢！故故很多物物业型购购物中心心的经营营管理方方面由专专业购物物中心管管理公司司负责。如台湾湾的多家家购物中中心（如如京华城城）就是是聘请新新加坡的的专业购购物中心心管理公公司管理理的。物业业型购物物中心在在东南亚亚的香港港、新加加坡等地地发展的的很多， 其代代表有：香港时时代广场场、海港港城、太太古广场场、又一一城，新新加坡义义安城NNgeee Annn CCityy、莱佛佛士城RRefffless Ciity、威士马马广场（Wissma Atrria）、先得得坊Ceentrre PPoinnt，菲菲律宾马马

6、尼拉GGLORRIETTTA PLAAZA和和香格里里拉广场场SHAANGRRILAA PLLAZAA，马来来西亚吉吉隆坡刘刘蝶购物物中心(LOWW Yaat PPlazza)、燕美购购物中心心(Immbi Plaaza)、乐天天购物中中心(LLot 10)，泰国国曼谷世世界贸易易中心（Worrld Traade Cennterr）、暹暹罗广场场（Siiam Cennterr）、RRiveer CCityy、Thhe EEmpooriuum，台台湾的京京华城、中华城城、台茂茂购物中中心、厦厦门SSM城市市广场。 海海外的著著名SHHOPPPINGG PLLAZAA/SQQUARRE一般般都只租

7、租不售， 以便便保持购购物中心心自身的的品牌形形象和管管理力度度。国内的的代表有有：香港港九龙仓仓投资的的：上海海时代广广场、北北京时代代广场，香港和和记黄浦浦投资的的：上海海梅龙镇镇广场、北京东东方广场场，香港港嘉里投投资的：上海嘉嘉里不夜夜城、北北京国贸贸中心。国国内的物物业型购购物中心心除少数数较成功功外，很很多面临临着三个个困境。困境之之一：客客流不旺旺。诸多多大城市市开业的的纯物业业型购物物中心都都面临客客流不旺旺的灾难难，走进进购物中中心给人人以萧条条冷清的的感觉，顾客象象看画展展一样浏浏览各个个专卖店店，真正正掏钱购购物的人人不多，稳定的的回头客客就更少少了。困困境之二二：租户户

8、难求。纯物业业型购物物中心采采用招租租方式经经营，就就是开发发商把店店铺或摊摊位出租租给零售售商。因因而租金金是开发发商的重重要利润润来源。要取得得稳定而而理想的的租金，必须找找到信誉誉好的零零售商。但是，购物中中心建成成后常常常遇到招招商难题题：期待待的零售售商他不不来，而而想来的的又不想想要。我我国的专专业店和和专卖店店本来就就数量少少、质量量低，使使购物中中心没有有充足的的选择余余地。外外国专业业店和专专卖店倒倒是成熟熟化了，但又不不一定适适合中国国目前的的消费状状况；有有些虽然然适应了了，但在在中国又又不一定定有营业业执照。困境之之三：管管理乏力力。购物物中心里里常有上上百个所所有权独

9、独立的零零售商，应通过过统一管管理来树树立购物物中心的的整体形形象。但但是，购购物中心心的管理理比百货货店管理理难度大大得多。面临的的问题诸诸如所有有零售商商是否接接受统一一收银，是否接接受统一一营业时时间，是是否接受受进行统统一的促促销行动动等。如如果协调调无效，就会损损害购物物中心整整体形象象，使顾顾客失去去光顾的的兴趣。 2、百百货公司司型购物物中心：由由大型连连锁百货货公司发发展或扩扩建而成成。面积积一般在在10至至15万万平方米米左右，由于面面积还不不够大，故其定定位也还还必须突突出某一一目标顾顾客群体体，入驻驻的业种种一般很很齐备但但业态的的复合度度还不够够（通常常定位于于高端市市

10、场，以以自己的的百货公公司为主主，虽然然百货公公司自身身的超市市一般也也很大很很有特色色，但一一般没有有引入大大卖场、家具城城、玩具具反斗城城大卖场场等业态态），仍仍称不上上真正的的摩尔购购物中心心MALLL。但但随着百百货公司司型购物物中心不不断扩建建及兴建建2馆/别馆等等，不同同业态也也正被引引入百货货公司型型购物中中心内，迈向真真正的摩摩尔购物物中心。如亚洲洲最大的的百货公公司型购购物中心心-新新光三越越百货台台南新店店，面积积达166万平方方米，引引进了几几乎所有有的业态态，已经经称得上上真正的的摩尔购购物中心心MALLL了。百百货公司司型购物物中心比比纯物业业型购物物中心有有一定的的

11、优裕性性。体现现在百货货公司由由于信誉誉佳、客客户关系系多、营营销促销销管理水水平高；故招租租招商较较容易，且业绩绩一般也也较佳。其代表表有：台台湾远东东百货集集团的大大远百购购物中心心、台湾湾新光三三越百货货的台南南购物中中心和台台北信义义2馆、东京高高岛屋百百货、汉汉城乐天天百货总总店，内内地的代代表有：北京庄庄胜崇光光SOGGO百货货、上海海第一八八佰伴商商厦、武武汉广场场等。3、连锁摩摩尔购物物中心MMALLL：由专业业的连锁锁购物中中心集团团开发并并经营，特点：自营比比例较高高（500%至770%左左右）。连锁摩摩尔购物物中心是是指：由由专业连连锁购物物中心集集团开发发并经营营，自营

12、营比例较较高（自自营百货货公司、超市、影城、美食城城等），业态业业种的复复合度极极度齐备备，商品品组合的的宽度最最宽深度度最深，定位于于家庭（全家/全客层层），能能满足全全客层的的一站式式购物消消费和一一站式文文化、娱娱乐、休休闲、餐餐饮享受受的特大大型购物物中心。专业连连锁购物物中心可可解决购购物中心心的招租租难题， 可迅迅速实现现购物中中心的全全面开业业， 且且管理促促销的力力度和号号召力比比普通购购物中心心高许多多。对我我国而言言，由于于国内的的商品的的品种和和各类专专卖店只只有国外外的300%左右右，购物物中心的的招租就就更难， 所以以专业连连锁购物物中心是是一种值值得推广广的购物物中

13、心经经营模式式。 但但专业连连锁购物物中心的的经营管管理的要要求和难难度比其其他业态态更高， 且国国内仍没没有出现现专业连连锁购物物中心；所以最最好能引引入外资资的专业业连锁购购物中心心集团。如菲律律宾的SSM SSUPEER MMALLL集团（自营SSM百货货公司、SM超超市、SSM影城城、SMM玩具反反斗城大大卖场、SM美美食城）和ROOBINNSONNS集团团（自营营ROBBINSSONSS百货公公司、RROBIINSOONS超超市、RROBIINSOONS影影城、RROBIINSOONS玩玩具反斗斗城大卖卖场）、泰国正正大集团团的THHE MMALLL集团（自营易易初莲花花超市）、马来

14、来西亚金金狮集团团属下之之百盛购购物中心心（自营营百盛百百货公司司和超市市）。二、按购物物中心的的商场面面积规模模分类：11、巨型型/超级级购物中中心SUUPERR MAALL/CITTY MMALLL面面积在224万平平方米以以上。 如曼谷谷西康广广场Seeacoon SSquaare、马尼拉拉SM MEGGAMAALL和和香格里里拉广场场SHAANGRRILAA PLLAZAA、吉隆隆坡Miidvaallyy Meegammalll购物中中心、台台北京华华城、新新加坡义义安城和和新达城城广场SSunttec Citty、上上海正大大广场、香港海海港城。22、大型型购物中中心面积在在12至至

15、24万万平方米米之间。 如广广州天河河城和中中华广场场、大连连和平广广场和新新玛特。摩尔尔 就就是巨型型或大型型的购物物中心。超大型型购物中中心的发发展，大大多不是是一步到到位的，而是分分步进行行投资，分为一一期二期期工程兴兴建，因因此可以以随时进进行调整整。3、中中型购物物中心面积积在6至至12万万平方米米之间。 如上上海友谊谊南方商商城、成成都摩尔尔百盛、广州中中泰百盛盛、 北北京东方方广场、北京中中友百货货、上海海九百城城市广场场太平洋洋百货。购物广广场一般般也是中中型购物物中心。44、小型型购物中中心面积在在2至66万平方方米之间间。 如如乐购上上海七宝宝店、JJUSCCO吉之之岛青岛

16、岛东部店店。生活活购物中中心、社社区购物物中心也也是小型型购物中中心。三、按购物物中心的的定位档档次分类类真真正的摩尔由于面面积巨大大，故定定位于家家庭（全全家/全全客层）的一站站式购物物消费和和一站式式休闲享享受。 故商品品高中低低档必须须齐备，以保证证商品品品种齐全全；理想想的比例例为：高高3中中5低低2。当当然由于于所处商商圈不同同，各购购物中心心的高中中低档比比例可以以有所调调整。1、以高档档商品为为主如香港港时代广广场、上上海恒隆隆广场、马尼拉拉GLOORIEETTAA PLLAZAA、香格格里拉广广场SHHANGGRILLA PPLAZZA、台台北京华华城。（但如果果70%的以上上

17、比例经经营高档档商品，则这个个购物中中心一般般最大只只能作到到10万万。开开在国内内的话，其集客客能力将将很有限限，一般般为购物物广场，故也称称不上摩摩尔购物物中心MMALLL） 2、以中高高档商品品为主即高高中低档档比例协协调（在在高3中5低2左左右）。如广州州天河城城、马尼尼拉SMM MEEGAMMALLL，台北北大远百百、马尼尼拉ROOBINNSONNS PPLACCE、上上海正大大广场。33、以中中低档商商品为主主如如马尼拉拉EVEER摩尔尔。但低低档商品品不能超超过600%，否否则就成成为大型型跳蚤市市场、小小商品市市场或批批发市场场，称不不上摩尔尔购物中中心MAALL了了。 四、按

18、购物物中心的的选址地地点分类类：1、都都会型购购物中心心东东亚日本本、香港港、台北北一带多多为都会会型购物物中心，位于市市中心黄黄金商圈圈且连通通地铁站站。 一一般楼层层较高：营业楼楼层达到到地下22至3层层，地面面8至112层。 地下下3至55层为停停车场。 如马马尼拉SSM MMEGAAMALLL和香香格里拉拉广场SSHANNGRIILA PLAAZA、台北京京华城、新加坡坡义安城城和新达达城广场场Sunntecc Ciity、上海正正大广场场、香港港时代广广场。2、地区型型购物中中心位于市市区非传传统商圈圈，但交交通便捷捷。3、城城郊型购购物中心心欧欧美多为为城郊型型购物中中心，位位于城

19、郊郊高速公公路旁。一般楼楼层较少少：营业业楼层为为地下11层，地地面2至至4层。室外停停车场巨巨大，达达到10000车车位以上上；甚至至还有110000车位以以上的大大型停车车场附楼楼。但菲菲律宾的的SM MALLL购物物中心较较为美式式，且同同时经营营着都会会型和城城郊型22种购物物中心。城郊型型购物中中心： 如马尼尼拉244万的的SM NEDDSA MALLL、SSM SSOUTTHMAALL，上海的的17万万的莘莘庄购物物中心。44、社区区购物中中心位于大大型居民民社区内内。 社社区购物物中心一一般面积积较小。五五、依据据国际购购物中心心协会的的分类，大型购购物中心心共分为为8类：按按商

20、圈辐辐射范围围分类：1邻里里型购物物中心、2社区区型购物物中心、3区域域型购物物中心、4超区区域型购购物中心心（业态态复合度度最高，是真正正的“摩摩尔”）按按入驻商商家的主主要业态态和行业业分类： 5时时装精品品购物中中心、66大型量量贩购物物中心、7主题题与节庆庆购物中中心 88工厂直直销购物物中心。这这是19994年年ICSSC（国国际购物物中心协协会）分分类出的的八种不不同的购购物中心心。这八八种购物物中心共共通的特特点是：有一致致而整体体的建筑筑设施规规划、完完整的交交通道路路系统、足够的的停车空空间、多多元性商商店业种种与服务务、统一一的经营营策略及及店面管管理、独独立个性性的购物物

21、环境。就整体体而言，密闭式式购物区区（Maall）通常是是购物中中心的主主体，采采用密封封式设计计，并且且将店面面两两相相对的每每条商店店衔接，以中央央温度调调节系统统的消费费购物通通道加以以连接，形成四四时四季季都很舒舒适的购购物环境境。六、按按购物中中心的业业态复合合度的程程度分类类：1、业业态复合合程度极极高，如如面积又又超过112万， 即即可称真真正的摩摩尔购物物中心MMALLL。 如如泰国曼曼谷西康康广场/施康广广场（SSeaccon Squuaree）、菲菲律宾马马尼拉SSM MMEGAAMALLL等。22、业态态复合程程度较低低， （如只有有大型百百货公司司，而没没有大卖卖场；或或只有大大卖场，而没有有大型百百货公司司； 或或没有大大型影城城） 就就称不上上摩尔购购物中心心MALLL。七、按摩尔尔购物中中心的外外观分类类：1、美美国式简简洁的外外立面，粗看如如同特大大型仓库库或工厂厂：如菲菲律宾SSM MMEGAAMALLL、 厦门SSM城市市广场、美国MMALLL