某区项目整体策划建议大纲(doc 13)

1、 济南高新新区项目目整体策策划建议议大纲总纲:济济南写字字楼市场场的竞争争是激烈烈的,但但对于我我们而言言,随着着济南经经济和高高新区的的发展,只要我我们抓住住市场空空白点，智能园园区项目目还是有有可以作作为的市市场空间间。正如如营销界界常说的的一句名名言:只只有饱和和的产品品,没有有饱和的的市场。 第一部分分 济南南商务办办公楼市市场研究究 1、就济济南写字字楼现状状而言，商住楼楼占据半半壁江山山 2、整体体水平处处于低端端，没有有空调设设置最为为突出 3、消费费主力以以民营企企业和个个人购买买为主 4、东二二环板块块、经十十路板块块、高新新区板块块新三点点打破旧旧格局 5、三庆庆财富中中心

2、、东东环国际际广场等等部分项项目破冰冰而出6、综合合各方面面的因素素，未来来发展趋趋向东部部 第二部分分 高新新区区域域环境综综合评价价 1、政府府寄希望望成为一一架经济济发展的的引擎机机（总量量很低，未来看看好） 2、一个个没有梳梳洗打扮扮的少女女（杂乱乱但充满满希望的的区域） 3、一个个正在发发育的力力士（规规划很多多、但没没有落实实的地方方） 4、一位位渴望贵贵客上门门的主人人（下游游产业多多、没形形成产业业链） 5、一位位缺“车车”少“鱼”的的司令官官（相应应的商务务休闲配配套设施施缺乏） 第三部分分 高新新区房地地产市场场分析 1、物业业形态：研发、办公、厂房 2、物业业类型：出租物

3、物业多于于出售项项目 3、销售售情况：租售过过半、前前景看好好 4、客户户来源：各有特特色，研研发为主主 5、物业业管理：服务简简单，价价格平实实 6、租售售价格：价位合合理、平平稳发展展 第四部分分 总部部物业研研究 一、国外外总部发发展现状状 1、阿姆姆斯特丹丹是荷兰兰的首都都，也是是菲利普普、联合合利华、壳牌石石油等欧欧洲许多多跨国公公司的总总部或发发源中心心的所在在地。 2、巴黎黎的拉德德芳斯容容纳了标标志、雪雪铁龙等等法国一一半以上上的大企企业总部部，大部部分银行行、保险险公司总总部所在在地，联联合国教教科文组组织等国国际组织织的总部部均设在在这里。 3、伦敦敦金融城城占地11平方公

4、公里，容容纳了5550家家国际性性银行区区域总部部，1770家全全球证券券管理和和信息中中心。 4、新加加坡是东东南亚地地区的经经济中心心，36600家家跨国总总部的进进入，直直接促成成其亚洲洲四小龙龙地位的的形成。 5、日本本东京集集中了日日本各大大公司和和日本990%的的金融机机构，也也是日本本三菱、日产、等汽车车总部的的所在地地。 二、我国国总部经经济发展展现状 1、中心心城市已已经形成成总部经经济的空空间聚集集形态，如北京京CBDD、上海海陆家嘴嘴、香港港中环区区、广州州东山区区等，这这些总部部经济集集聚区也也已成为为中心城城市经济济增长的的重要增增长极。 2、欠发发达区域域的知名名企

5、业总总部正在在向大城城市聚集集，总部部经济呈呈现加速速形成的的态势。从200世纪990年代代后期以以来，国国内大型型企业集集团出现现迁移移总部浪潮，纷纷向向北京、上海、广州等等一批中中心城市市或者省省会城市市迁移。 3、随着着总部部经济概念的的提出，北京、上海、广州、深圳、青岛、济南、武汉、大连、沈阳、厦门、重庆等等国内大大城市都都纷纷明明确提出出发展总总部经济济的战略略，特别别是北京京已将发发展总总部经济济写进进政府工工作报告告。 三、总部部物业项项目成功功要素 （一）软软件要素素 1、企业业公关：借力政政府，上上升为国国家行为为 2、业态态规划：资源整整合，形形成产业业群和产产业链聚聚集效

6、应应 3、办事事程序：管理简简单，快快捷、到到位、全全天候 4、商务务配套：围绕总总部需要要，整合合高端服服务企业业 （二）硬硬件要素素 1、所在在城市是是某一个个区域性性的大都都市，在在辐射力力和影响响力方面面有一定定的国际际参考价价值。 2、所在在地域不不能距离离中央商商务区太太远，或或其相连连性比较较容易。 3、基础础设施完完备，具具备总部部企业进进驻的条条件（交交通、通通信、网网络等）。 4、生活活设施，满足总总部企业业人士的的高端和和个性化化要求（商务休休闲、商商务娱乐乐、商务务谈判）。 四、济南南总部经经济把脉脉 1、当前前在我市市的企业业总部主主要是原原来驻济济企业或或省内的的企

7、业集集团，跨跨国公司司或外省省企业的的总部入入驻基本本没有。 2、现有有企业中中，真正正意义上上的总总部经济济企业业仍然较较少，还还没有形形成有规规模的总总部经济济，对外外部企业业集团形形不成很很强的吸吸引力。 3、受区区域位置置和市场场的制约约，有些些企业已已经或正正准备将将总部或或主要分分支机构构外迁，如浪潮潮集团已已将其研研发营销销中心迁迁往北京京。 4、没有有建立完完善的支支持总部部经济发发展的政政策体系系，总部部经济发发展的外外部环境境有待进进一步改改善。 第五部分分本项目目地块SSWOTT分析一、优势势l 区域域认知度度高l 商务务氛围相相对成熟熟l 优惠惠政策较较多l 交通通相对

8、便便利l 环境境景观优优美l 实力力机构联联手打理理二、劣势势l 基础础设施不不到位l 商业业配套不不完全l 整体体环境不不完善l距核心心区较远远l 南山山植被保保护不好好三、机会会点l 高新新区高速速发展l政府机机构将东东迁l 打造造东部经经济带l 借鉴鉴他人后后发制胜胜四、威胁胁点l 研发发楼多如如牛毛l 后续续开发一一混而上上l 沿海海城市抢抢夺客户户第二篇产产品建议议总纲：鉴鉴于瑞尔尔特对市市场的分分析判断断，我们们认为做做差异化化的产品品是本项项目的唯唯一出路路，也是是智远智智能园区区项目可可以发挥挥的优势势，而且且成本相相对不高高，其关关键点在在于做好好外立面面、园林林景观，利用好

9、好现有地地形地貌貌。第一部分分项目总总体定位位一、项目目总体定定位集工业企企业的区区域性总总部、企企业研发发办公楼楼和配套商商业物业业的于一一体的商商务花园园二、产品品定位独立的、花园式式、休闲闲式商务务写字楼楼三、客户户定位1、迅速速成长起起来的、渴望做做大做强强的本土土民营企企业2、希望望改头换换面、展展示企业业实力的的国有控控股企业业3、渴望望占领山山东市场场的大型型企业集集团4、韩国国、台湾湾等进军军山东市市场的制制造业企企业5、产品品面向国国内市场场的其他他外资企企业集团团6、希望望降低生生产成本本并扩展展北方市市场的大大型外地地工业企企业7、部分分IT、医医药、机机械等研研发企业业

10、四、价格格定位普通写字字楼市场场均价：26000-228000元/平米独体总部部写字楼楼均价：28000-330000元/平米第二部分分主力产产品细部部规划建建议一、建筑筑产品构构成独体商务务楼、联联体办公公楼、普普通整层层写字楼楼二、建筑筑布局规规划（一）整整体布局局规划指指导思路路1、尊重重原生自自然地形形地貌，实现建建筑与环环境的和和谐融合合。2、依山山而建、逐级降降低，在在整体上上保持与与山体环环境的和和谐状态态。3、总部部独体楼楼与普通通办公楼楼自然分分区，以以满足不不同客户户的需要要。4、合理理安排商商业与写写字楼的的位置，要考虑虑方便和和价值最最大化的的关系。5、单元元式总部部楼

11、与公公建区商商务楼组组成围合合式布局局，不但但保持沿沿街总部部楼建筑筑立面的的整洁，且创造造出总部部办公区区特有的的静谧氛氛围，高高低错落落、凹凸凸有致的的总部楼楼座组合合，展示示丰富的的建筑天天际线。6、围合合式庭院院布局最最大程度度地将各各企业形形象展示示给智远远园主干干道，沿沿大道一一侧的总总部楼则则呈韵律律状一对对对排列列，形成成了序列列有致的的总部楼楼街景。（二）建建筑单体体表现：简洁现现代、彰彰显科技技、气派派高档1、建筑筑立面采采用面砖砖和大面面积玻璃璃2、立面面色彩以以灰色为为主，可可配合黑黑色等3、建筑筑单体可可学习住住宅短进进深、大大面宽的的做法4、单体体布局要要错落有有致

12、，打打破兵营营式排列列方式三、面积积规划建建议（一）面面积分配配独体楼占占60%、普通通办公楼楼占300%、配配套商业业及会所所占100%。（二）总总部独体体楼面积积规划主力面积积集中在在10000440000平米。四、环境境规划建建议：组组团规划划、微坡坡地形1、利用用现有地地形起伏伏较大的的条件，多做台台地和缓缓坡的设设计。2、利用用项目地地块西南南侧的公公园，可可以做一一些泉城城文化特特色和当当地文化化特色的的标志物物或其他他内容，比如山山顶景观观塔、刘刘智远文文化墙等等。五、商业业配套1、在商商业配套套设施方方面，主主要做一一些服务务于本区区域及区区域周遍遍的超市市、酒店店、健身身俱乐

13、部部、会所所、餐馆馆等日常常生活娱娱乐设施施。2、在项项目地块块最南侧侧的公园园内，可可以凭借借现有资资源，做做一些攀攀岩、羽羽毛球、网球场场、篮球球场等具具有时尚尚特征的的有氧运运动设施施。六、建材材配备建建议1、中央央空调集集中供暖暖、供冷冷2、综合合布线、室外背背景音乐乐、有线线电视、电话、宽带3、楼内内装有火火灾报警警喷淋装装置4、园区区24小时时保安自自动闭路路监视系系统5、照明明配电及及应急照照明网络络系统6、每栋栋楼配备备合资电电梯1-2部总结：原原规划和和我司提提出的规规划建议议总体是是不矛盾盾的，我我们只要要在局部部，比如如在外立立面色彩彩和用材材、单元元入口的的设置数数量、

14、单单元体的的长短、园林景景观设计计、预留留施工洞洞等方面面做一些些调整和和修改即即可。目目的是最最大限度度的挖掘掘地块价价值，实实现开发发公司可可观的经经济效益益。第 三 篇 营营 销 策 划划 一、项目目开发顺顺序和销销售周期期 1、为快快速资金金回笼，我们建建议最先先开发项项目西北北地块，然后逐逐步开发发其他地地块。 2、我们们认为：项目销销售期应应该在二二至三年年之间。 3、建议议本项目目分四个个阶段上上市销售售，具体体推广周周期如下下： 第一阶段段：20005年年05月月-20005年年10月月 销售售15% 第二阶段段：20005年年11月月-20006年年05月月 销售售30% 第

15、三阶段段：20006年年06月月-20006年年12月月 销售售35% 第四阶段段：20007年年01月月-20007年年06月月 销售售20% 二、项目目整体推推广主题题概念 济南首席席商务花花园 （花园式式、生态态型休闲闲商务研研发办公公园区）三、项目目推广主主题设计计 （一）推推广主题题细化 1、济南南第一个个花园式式、休闲闲商务办办公区 2、享受受工作，快乐生生活 3、抢占占进军山山东市场场的桥头头堡 4、长三三角与环环渤海两两大经济济圈的枢枢纽 （二）项项目案名名 1、未来来视界 2、智慧慧岛 （三）主主广告语语 1、未来来视界，打开财财富大门门 2、智慧慧岛，二二次创富富的发动动机

16、 四、项目目营销推推广方式式 （一）营营销策略略1、活动动营销 （1）产产品说明明会 （2）主主题论坛坛（总部部经济论论坛、商商务花园园论坛） （3）事事件营销销 （4）战战略合作作伙伴签签约仪式式 （5）服服务商、设备商商招标活活动 （6）奠奠基开工工仪式 （7）首首家大型型企业集集团进驻驻签约仪仪式 2、形象象营销 （1）建建立企业业形象识识别系统统（VII） （2）建建立项目目整体形形象识别别系统（营销包包装、工工地包装装、物业业管理包包装）3、品牌牌营销 （1）城城市营销销、区域域营销、项目营营销 （2）战战略合作作联盟（品牌开开发商、国际设设计大师师、优秀秀营销商商、知名名设备商商、著名名商务管管家等） （3）扛扛牌子工工程，国国家或山山东研发发写字楼楼大奖11至2个个 4、整合合资源 （1）借借开发区区招商之之势，与与招商局局等有关关部门协协作，扩扩大项目目招商范范围，锁锁定目标标客户群群。 （2）利利用刘智智远村丰丰富的土土地资源源和项目目储备，吸引工工业制造造企业落落户本项项目，影影响其他他行业客客户关注注项目开开发。 （3）充充