XXXX年01月前程池州项目营销策略提报

1、1发展历程三固三方（上海）不动产机构自2002年建立以来，现已成为拥有多家分支机构的专业化、跨区域的房地产服务企业。本着专业高效的精神，三固三方 始终致力于解决客户根本性问题，提供增值服务，建立全程战略合作的伙伴关系。2依据客户需求及市场发展趋势，目前已建立了包括：房地产项目开发前期策划前期设计定位及顾问营销推广策划物业销售代理等专业化服务体系。服务范畴3企业架构 4服务客户海恒集团 海恒集团作为国家级合肥经济技术开发区国有资产授权运营管理机构，截至目前总资产达130亿元。旗下拥有海恒股份、丹霞地产、项目管理公司、索菲特明珠国际大酒店、迎宾馆、国际会展中心、徽园、等近三十家全资、控股及参股公司

2、，主要经营业务涉及房地产开发、基础设施建设、社区建设、酒店业、会展服务、物业管理、金融产业、旅游产业、环保产业、能源供应等多个领域。 三固三方进入合肥市场操作的第一个项目为海恒集团的乡村花园，自此奠定了战略合作关系，海恒集团旗下所有项目均为三固三方操作，目前进入合作第十个年头。5操作案例(前期)项目名称：国际村项目项目位置：习友路、金寨路交汇处经济指标：总用地面积：96.21公顷 其中：建设用地：71.51公顷 道路用地：24.7公顷建筑面积：125.02万容积率：1.95绿化率：52%核心定位：涉外国际型综合社区66项目名称：国际会展中心3期项目位置：繁华大道与松谷路交口经济指标：总用地面积

3、： 64.22公顷其中：建设用地： 58.35公顷 道路用地： 5.86公顷建筑面积： 146.2万容积率： 2.54绿化率： 43 %核心定位：时尚商务、会展主题中心区7操作案例(前期)7项目名称：中央商务区项目位置：翡翠路以西经济指标：总用地面积： 16.47公顷建筑面积： 87.87万 超甲级办公：86850 甲级办公：140850 服务式办公：101420 商业： 132100 酒店：68250 SOHO：93240容积率： 3.78绿化率： 34 %核心定位：高档商务中心区操作案例(前期)8项目名称：南艳湖风景度假区东部地块项目位置：石门路与习友路交汇处经济指标：总用地面积： 144

4、公顷公顷规划物业： 教育基地总部岛 高档酒店 18栋高尔夫 公共服务组团、科研组团、居住组团核心定位：高尔夫度假村&教育机构总部操作案例(前期)9项目名称青年城1号体量10万方项目点评在位置偏远的工业园，40年的综合用地属性，打造10万方，全90平米以内，全精装送家电的精装修项目。并和政府结合，一期针对区域员工9折认购，开盘当月去化房源600套。项目名称金屿海岸体量25万方项目点评真正意义的全程化服务,从开发商拿地前介入，全权负责项目定位、产品、景观方案，打造地中海建筑风格和东南亚景观风格的度假型社区。该项目12年中将启动。操作案例10 淮矿地产是全国500强企业淮南矿业（集团）的全资子公司，

5、成立于1999年7月，2011年5月，淮矿地产公司资本金增至50亿元，是从事资源枯竭矿区生态环境修复与开发利用、房地产开发、物业管理及中介服务的综合型房地产开发企业。至2013年企业将实现年销售收入100亿元以上。预计“十二五”期间，将累计开工、竣工1000万平方米以上，至2015年实现年销售收入200亿元以上。 目前三固三方操作淮矿地产位于淮南的百万方大盘生态新城项目。淮矿地产服务客户11操作案例项目名称生态新城体量100万方项目点评2011年 通过竞标，与安徽知名房企淮矿集团合作，操作百万方生态大盘。三固三方摒弃用生态做生态，提出“舜耕山 百万方无边界社区”概念。12 钱塘房产集团有限公司

6、是一家以房地产开发为主营业务（拥有国家一级开发资质），并集矿业和金融投资等产业为一体的大型民营集团企业。集团创立于1993年，经过十余年的快速发展，目前旗下已拥有20余家控股公司。业务区域拓展至杭州、天津、重庆、合肥、南京、宁波等各大中型城市。 三固三方目前操作钱塘集团进驻合肥的第三个项目金色梧桐。钱塘地产服务客户13项目名称金色梧桐体量10万方项目点评 知名房企钱塘集团在合肥打造金色系列的第三部作品，合肥首家地铁上盖物业。 凭借优异的的地理位置，我司赋予项目“地铁上盖 24H摩登生活场”的定位，着力打造区域高端公寓项目品质。操作案例14 名流置业是一家全国性的房地产业上市公司（000667.

7、SZ），1996年经证监会批准，在深圳证券交易所上市交易。目前公司已成功进入北京、昆明、武汉、西安、深圳、惠州、芜湖、合肥、重庆、沈阳等城市的房地产市场，完成了阶段性的战略布局。公司旗下三大产品系：名流印象系列、名流公馆系列、名流庄园系列。 目前三固三方操作名流置业位于芜湖的城市综合体项目名流印象。名流置业服务客户15项目名称名流印象体量50万方项目点评 该项目是三固三方众多中途接手的楼盘之一，前期存在问题导致销售不畅，三固三方充当医生看病的角色，为项目重新定位。 为其项目塑造老城区新海派文化综合体的概念，借助商业与住宅互相带动，让项目旧貌换新颜。操作案例16 安徽商之都隶属于中国500强、安

8、徽省徽商集团。是跨业态大型商业连锁企业，经过16年的发展，形成了以商业综合体为主体，以“商业零售休闲服务”为两翼的“一体两翼”发展格局，并以“安徽第一商业品牌”享誉业界。经营面积超过50万平方米，2011年实现销售规模105亿元，位居全国商业连锁企业前20强。2009年进入房地产开发领域，以高端商场为主力店，在城市中心打造打造城市综合体为主要发展方向。 三固三方的战略合作伙伴，旗下池州、蚌埠两项目均由我司操作中。商之都服务客户17项目名称城市广场体量20万方项目点评商之都进入房地产市场的第一个项目，在非传统意义的中心区域，用商场撬动项目，打造及购物中心、商业街、酒店、住宅于一体的城市综合体，改

9、变城市中心的定义。09年度安徽商之都70%利润额来自池州商之都城市广场。项目名称城市星座体量10万方项目点评在市中心打造的购物中心+高级公寓的综合性项目。自面世以来一直为蚌埠市场均价最高的楼盘，为开发商创造了较高的利润值。18大九华宾馆产品发布会1910月7日国庆烟火晚会20铺王、铺皇拍卖会21其他服务项目项目名称百乐门国际名品广场体量30万方项目点评以上海老百乐门为主力店的政府招商引资项目，涵盖娱乐、mall、写字楼、酒店、住宅于一体的综合体项目。目前住宅销售完毕，商业即将启动。项目名称国际花都体量30万方项目点评同一开发商在安徽三线市场的住宅项目，以法式多层电梯洋房和高层住宅于一体的高端项

10、目，项目面市请来费翔最代言，在媒体通路不畅的县级市，一夜间人尽皆知。22团队合作经典案例现场照片232425颍上县新城城市广场歌舞烟火晚会26结语致力于成为专业地产服务企业标杆的三固三方(上海)不动产机构通过在各项专业地产服务领域中提供突破性的解决方案与贵司结成长期战略合作伙伴帮助贵司最大程度控制风险、实现价值最大化从而提升自我价值、创造品牌感召思维由此与贵司共同攀登顶峰的顶峰！2728 经济实力整体偏弱，人口有限的城市29城市GDP连续5年城市GDP产值屈居安徽省之末！经济整体实力偏弱，连续多年GDP产值排名安徽省末位。302007年2008年2009年2010年2011年年均增长率出口贸易

11、增长率-4%26.30%409.00%38.20%68.10%108%固定资产投资增长率53.60%28.30%43.20%37.80%30.40%38.66%社会消费品零售总额增长率17.80%28.26%15.12%15.15%17.43%18.75%近5年经济增长率呈现出下滑趋势，其中出口和固定资产投资增长势头迅猛，内需的乏力是制约城市经济发展的主要原因；池州近5年社会消费品零售总额年均增长率为18.75%，低于安徽省近5年的平均增长水平（19.6%），主要是在于当地保守的消费观和内向型城市属性所致。固定资产、社会消费品零售31 现有的经济水平和城市级别导致池州辐射度和吸纳能力偏弱，人口

12、始终处于低迷的增长状态，房地产发展缺乏人口基础支撑城市经济水平偏低，就业机会狭小，本市劳动力自给自足、对外来人口吸纳能力较弱；地处安徽西南部，分别与安庆、黄山、芜湖、铜陵、宣城等省内城市和江西省九江市接壤，市区偏北的地理环境和较低的城市级别导致市区对下级县镇辐射力度较弱。城市人口32小结经济整体实力偏弱，连续5年城市GDP产值屈居安徽省之末尽管固定资产投资增长势头迅猛，但是内需乏力，制约城市经济发展人口始终处于低迷的增长状态，房地产发展缺乏人口基础支撑33 调控政策不放松的政策环境34中央政策导向 坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展。支持自主性需求，促进市场活跃 2012年上半年，温家

13、宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。月份2012年上半年温家宝总理关于房地产政策调控讲话1月巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制性投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归2月促进房价合理回归不动摇3月目前房价还远没有回到合理价位，调控不能放松4月 要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策，决不让调控出现反复5月稳定和严格实施房地产市场调控政策。严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策35政策走向预测“稳增长”背景下货币政策结构性放松，房地产调控政策稳中趋紧宏

14、观经济：提升投资尤其是基建投资仍是保增长的重要手段。15月基建投资增速降至4.6%，在房地产调控大方向不变背景下，加大基建投资力度将成为中央“稳增长”的首要选择。货币政策：微调力度加大，结构性放松对房地产是利好。5月底以来的降存准和降息，对市场观望情绪缓解有明显的促进作用。下半年货币政策微调的力度和频率是影响房地产市场的关键。但可以肯定的是，针对房地产行业的差别化信贷政策仍会严格执行。调控政策：稳中趋紧，抑制不合理需求方向不变。中央会密切关注价格变动情况，继续抑制投资性需求，适时监督各地落实限购等政策。36 竞争激烈的楼市 37站前区老城区南区西区北区东区市场格局划分截止到2013年1月8日，

15、总计可售项目195个，可售面积为129万平方米。其中住宅可售4523套，面积56万平方米。 项目众多，竞争十分激烈。东区西侧东区东侧38市场格局特点板块主城区东区西区南区北区站前区特征由于土地的稀缺，房地产项目较少，但随着老城区的改造，部分项目会投入市场，主要体现为商业物业东区西侧房地产住宅市场核心发展板块，项目多、体量大、品质高，价格引领池州房地产市场；东区东侧启动较晚，区域整体档次较低西区房地产市场发展相对缓慢，项目少，目前主要表现为杏花寺苑别墅项目项目多、体量小、品质较差，多伴随者拆迁还原房，区域整体形象不佳房地产项目较多，体量基本在5万平米-10万平米，价格相对适中，后期北区的商业竞争

16、将异常激烈政府规划新型板块，房地产开发龙头碧桂园已进入这个区域，区域房地产市场值得期待代表楼盘华邦阳光城、维多利亚花园、远东国际花园、水木清华广联翠屿、徽商四季花城、至成江山郡、华府骏苑万成香格里拉、铜冠三江明珠清溪凯旋门、波斯曼广场、天润盛世华庭龙登凤凰城、君悦广场、恒泰都市华庭、凯旋公馆曼哈顿MOMA国际社区、英伦城邦、绿洲桂花城、39源自地中海的公馆生活 巅峰之上 国际先锋豪宅主城区代表楼盘华邦阳光城40 项目地址：秀山南路与烟柳路交口南侧 技术指标：占地128亩 总建筑面积 15万平米 容积率1.8 绿化率35% 建筑类别：多层、小高层、高层 在售情况：顶层复式房源 销售均价：多层均价

17、5600元/ 建筑风格：地中海 园林特色：欧式风格园林 突出亮点：特有的地中海风格； 内部景观精致，与周边环境形成强烈对比； 小区自建幼儿园，凸显教育优势 41池州首个New Asian Style新亚洲风格的传世山水尊邸会呼吸的房子东区代表楼盘广联翠屿42 项目地址：经开区，秀山南路清溪大道北侧 技术指标：占地8.34万 总建筑面积 10.94万；容积率1. 2 绿化率31.49% 建筑类别：多层、别墅 多层面积：110130平米 销售均价：多层4000元/平米 建筑风格：新亚洲风格 园林特色：欧式园林 突出亮点：New Asian Style新亚洲风格概念； 容积率低、独享上晓湖湖景； 1

18、5000平米商业街； 高配的智能化系统； 独有的游艇会所 43畅享两湖之间的优居生活幸福自己 为下一代珍藏东区代表楼盘徽商四季花城44 项目地址：池州市经济开发区清溪大道平天湖度假山庄斜对面 技术指标：占地80亩 总建筑面积 8.9万平米 建筑类别：多层、小高层 主力户型： 88.19平米 销售均价：多层均价39004000元/平米突出亮点： 小区紧邻上小湖与平天湖，湖景资源丰富； 小区配套有2500平米农贸市场，自身配套丰富。45西区代表楼盘万成香格里拉独具特色的低密度现代高端生活综合体左右一个城市的理想46项目地址：贵池区杏花村大道总建面积：100万（多层，高层、小高层）总占地面积：55万

19、m主力面积：80 、112 销售情况：小高层均价4300元/平米建筑特色：外形采用浪漫优雅的法式建筑，同时围绕法式风格的理念进行精心设计的和谐理念，展现出法式建筑的多重魅力，凸显出居者的尊贵典范47南区代表楼盘清溪凯旋门40万平米新古典主义现代法式高尚住宅俯瞰世界的中央御邸48项目地址：长江南路与石城大道交汇处总建面积：40万用地面积：10.8万主力面积：高层80240 销售均价：5700元/平米建筑特色：新古典主义建筑风格，40万平米新古典主义现代法式高尚住宅，32层百米住宅群,独特的错层设计园林景观：法式皇家园林景观49北区代表楼盘龙登凤凰城城中央品质榜样望族府邸 新贵生活50开发商：池州

20、市龙登房地产开发有限公司。项目地址：百牙西路总建面积：约33万（多层，高层、小高层）总占地面积：251亩 均价：小高层4900元/平米、多层5500元/平米主力面积：87、109面积范围：87130平米景观特色：以构造花园般的生活为宗旨，浓缩世界各地度假旅游胜地景点。把山、林、湖、海、滩、地融入到生活的点点滴滴，建筑依山临水，随形就势，规划有橡树园、棕榈滩、紫荆山、香樟林、红杉湖、百花庭等主题景观，营造“家在园林中，人在图画里”之美。5118万平米纯英伦风情 情境花园洋房社区 无需炫耀 已令世界心动源自英格兰的深度情怀站前区代表楼盘农房英伦城邦52 项目地址：山大道与平天湖大道交叉口 技术指标

21、：总建筑面积18万 建筑类别：花园洋房、小高层 在售均价：多层4000元/平米建筑风格：英伦风格 园林特色：欧式园林 突出亮点1、精致风情样板区2、层层退台设计3、独立商业街区53产品品质逐步升级的年代54建筑风格建筑风格各具特色，欧式风格厚重、典雅成为市场主导，维多利亚花园、农房英伦城邦英伦风情碧桂园地中海风情天湖丽景湾海派风情铜冠三江明珠新徽派风格清溪凯旋门新古典主义55园林景观清溪凯旋门法兰西景观万成香格里拉法式组团景观维多利亚英伦花园景观华邦阳光城地中海景观园林景观一欧式化为主，内外水景的利用也是园林景观的突出亮点56智能化建材天湖丽景湾：采用先进的节能环保设备、卓越的管道分质供水系统

22、。门禁系统、监控系统、防盗系统、一键紧急按键以及楼宇可视对讲系统。清溪凯旋门：在建筑质量上，断桥隔热铝合金、浙江特拉页岩烧结砖、智能化安防系统、马钢钢材57营销水平快速更新的年代58营销推广不断升级 根据项目定位不同项目诉求点不同，但都更加注重品牌诉求和生活理念的诠释广告是对项目品质的一种宣传和强调，抓住了消费者对于楼盘品质的关注以及对理想生活方式的向往，由此达到吸引客户的营销目的。这些词汇起到了心理暗示的作用。房地产是一种重要资产，也是重要的身份标签，已经不仅是满足于居住、生活的概念，而是戴上了阶层符号的标签。楼盘名称推广语碧桂园给你一个五星级的家天湖丽景湾海派风情第一站绿洲桂花城惟经典，永

23、流传同晖城市广场同晖改变池州铜冠三江明珠三江水韵，醉美家园徽商四季花城幸福自己，为下一代珍藏59营销活动多样天湖丽景湾作文、书法、演讲大赛绿洲桂花城品质监理会高速秋浦天地品质解析会维多利亚花园高品质人居地产论坛60样板展示和体验营销力度提升天湖丽景湾售楼处万成香格里拉售楼处铜冠三江明珠样板房清溪凯旋门样板段61小结池州市房地产市场的处于快速发展期，在售项目众多，竞争十分激烈房地产市场的分布呈现出由主城区向四周扩散态势，站前区与南区是目前房地产的热点区域东部板块的工业园区发展滞后，房地产市场目前仍处于初级起步阶段房地产市场的产品品质无论是建筑风格、园林景观、还是智能化都在逐步升级中，各项目在宣传

24、上更加重视立面风格和安防系统房地产的营销水平快速更新，营销渠道多样化，营销活动各具特色，各项目更加注重样板展示和体验式营销62市场客源分析63市场客源分析楼盘客源分析华邦阳光城处于高收入群体，主要客群为池州市主城区内居民，主要是各政府机构工作人员，教育机构教职工，厂矿企业中高层管理人员和少量铜陵客户广联翠屿池州市城区内客户为主，教师、银行职员、企业管理层职员占绝对比例，很少有外地客户万成香格里拉项目地处主城区以西，有大量拆迁户，多数为项目周边的居民和大量的乡镇进城人员，乡镇客户中比较多的为殷汇、乌沙等地，三县占据绝对比例，与别的项目不同点是该项目的主城区客户并不多见。究其原因，西门是连接池城与

25、东至、石台的“桥头堡”，占据有利地理位置优势，主城区客户不多，主要是对西门居住的环境比较排斥。龙登凤凰城市辖县的三县人员占比例较高，主城区来访、成交客户比例反不及三县人员，受政策影响，铜陵、安庆地区客户很少。农房英伦城邦主要为池州市主城区居民，县城客户较少，铜陵和安庆等外地客户很少。城区客户中，多为私营业主和企事业单位职员，也有少量外地就业人员回池购房客户从客源上分析，购房主力人群为私营企业主、公务员、高级白领、工厂的中高层管理人员；客户区域以城区客户为主，乡镇居民的客户总体并不多；贷款政策的调整，大量限制了周边城市客户在池置业的脚步。64将这些人群再次细化分析城市高端人群行为及生活特征 私营

26、业主、高级公务员、大型企事业高层管理人员 拥有多套住宅，大部分具有多次置业经验 具有很高的社会地位 经济实力雄厚，总价承受能力在80万以上所在比例：约占市场20%代表楼盘：清溪凯旋门、华邦阳光城置业需求 置业要素排序：居住形式和生活方式升级、增值/保值潜力、产品品质及社区环境 产品形式：城市豪宅或者别墅，户型面积150平米以上65城市中产阶级行为及生活特征置业需求 中年、3540岁左右、池州市区的私营业主、中级公务员、大型企事业单位的中层管理人员 至少拥有一套或两套以上的住房，比较看重子女教育问题 再次置业看中区域未来发展前景和住房的升值潜力，承受能力在4060万之间，作为个人改善居住、养老或

27、投资所在比例：约占市场45%代表楼盘：绿洲桂花城、维多利亚花园 置业要素排序：居住形式升级、社区环境与产品品质、增值/保值潜力、舒适性（户型、产品形式）、大盘良好的居住环境（社区内绿化、水系）、交通便利 产品形式：110平米以上舒适三居室66城市中青年刚需客户行为及生活特征置业需求 中青年、2535岁，单身或者即将结婚，参加工作不久，一般在政府、学校、大型企业工作 城市区内租房或者和父母居住 依赖城市配套设施及公共交通 首次置业，总价承受能力为3040万，价格敏感所在比例：约占市场35%代表楼盘：徽商四季花城 置业要素排序：舒适性、良好的居住环境、交通便利、生活配套 产品形式： 7090平米左

28、右的两居室为主67本案属性研究68大环境分析东外环线距离市区池州宾馆直线距离9公里，车型距离12公里。距离火车站直线距离10公里，车行距离15公里。距离长江直线距离不超过3公里。临港工业园区域规划为，国家级经济开发区临港工业园区，开发区目前入驻企业300余家，规模企业80余家。全区就业人口数量超过5万。本地外地各半。配套匮乏除本案边回迁房有部分商铺外，目前周边无任何生活配套。市区进入本区域公交车距离本案1公里。楼市无认知度本案作为区域的开荒者，市场购房者对该区域无认知度。69 项目位于经济开发区核心， 道路系统发达，但生活配套不完善。 作为区域首个商品房开发项目，在目前区域尚不成熟的形势下面临

29、配套缺失及居住氛围缺乏的现实困境。本案东外环路凤凰大道基地分析70总建筑面积17.6万方容积率2.0绿地率31%高层7.8万方多层6.25万方超市0.35万方商业街1.24万方酒店0.88万方物业形态丰富，常规产品商业满足社区配套需求容积率、绿地率指标较一般项目指标71产品描述标准artdeco建筑风格，高端项目普遍采用高品质会所，提升社区整体品质本案是按照较高的标准打造Artdeco+法式景观的精品社区72区域情况：远离城市，边缘化明显整体居住氛围较差工业区，在建企业较多区域人口较少，客户短缺区域生活配套不足无直达公交车 边缘区域的中小规模高品质型商住项目产品属性：物业类型丰富，常规产品商业

30、满足社区配套需求容积率、绿地率指标较一般精品高端品质项目73心理距离大于实际距离？人口导入存在难度较大？操作此类项目遇到的主要问题： 对区域的不认可，导致了对项目的不关注和不了解，再结合整体市场人口有限，项目竞争激烈，因此，如何让客户忽略地段、忽略区域，是成功运作最重要的问题！74第一轮动脑会方案项目主要策略：吸纳在本区的职工。针对区域职工、乡镇客户，提出轻松置业的购房概念，用低总价吸引客户。项目形象定位：乐活概念（轻松置业、快乐生活）项目案名：乐活前城75存在问题：1、利用低总价策略，导致把项目操作低端项目，客户理所当然的认为项目应该低价2、项目将始终走低价路线不能翻身，项目难有溢价空间3、

31、人口有限本案走此路线，去化速度将逐渐放缓营销的精髓是：客户不是要便宜，是要感觉占了便宜。76占便宜营销策略：提升项目性价比，让实际价格低于客户心理预期值如何操作？1、利用体验式营销，打造售楼处和景观样板段，提升项目档次和品质感2、商业样板打造，规避项目周边无配套劣势3、在功能齐全的情况下，压缩户型面议，以控制总价3、形象上高举高打，塑造精品楼盘形象，打造中高端楼盘的知名度4、营销先平价区内制造口碑，后溢价区外提升利润，利润速度兼顾77本案客户及演变区域内本地的企业中青年员工核心客户群重要客户群拓展客户12在池州工作的外地青年周边乡镇进城客户市区首次置业的刚需客户核心客户群重要客户群偶得客户13

32、部分看中区域发展的投资客户周边乡镇客户近期客户定位中远期客户定位立足区域迎合需求主动获取扩大客源层面占领市场客户策略7879 为了实现项目的高形象、标杆特性，重点在开发前期打造样板段1、按照高规格打造售楼处和样板房2、提升项目附加值3、户型示意4、景观节点建议80来访客户参观方向重点将商业街和售楼处打造成为项目的样板区：展示项目的档次和品质，弱化区域的商业配套匮乏的劣势。将商业街和售楼处有机结合8182838485售楼处功能建议 前期在市区设置临时接待点，现场售楼处重点打造。 根据我司经验，对售楼处功能提出要求，日后可提供内部功能划分建议。根据售楼需求，将划分为接待区和主控区、中心展示区、多媒

33、体以及形象展示区、洽谈区、贵宾洽谈区、儿童活动区、建材展示区、物料仓储区、水吧区、办公区以及卫生间。 功能空间组合 86a.接待区和主控区-塑造完善的服务体系以及对品牌的竖立b.中心展示区-体验未来社区的生活方式 87c.多媒体以及形象展示区-实现功能扩张，拓展楼盘的多元化展示途径d.洽谈区-提供平等、自由、舒适的交流空间 88e.贵宾洽谈区-提升客户的尊贵及提供购房优惠、解决纠纷商榷平台f.儿童活动区-人性化的家庭服务89g.建材展示区-高品质建材增强客户购买信心h.水吧区-体现项目的高品味与高格调i.办公区-内外部信息的整合以及对案场销售运作资源的整合j.卫生间-以严谨的态度把控细节从而提

34、升产品价值k.物料仓储区-保证案场宣传资料以及办公物品的及时发放和补充9091赠送院子乡镇客户对院子的情节较深，因此增加底层院子可增强项目竞争力，加快底层去化和提升价格。同时可针对底层打造一套样板房，用院子营造本案景观氛围。附加值提升建议92增加一项记得住的科技智能化配置增加一项成本不高，老百姓能熟记的智能化配置，后期在销售中可以将其放大，成为其他楼盘所不具备的卖点。如：新风系统或南卧室外遮阳帘系统爱迪士MALIN中央新风换气机组3500元/套400元/平方米93在成本控制的情况下打造法式景观，重要节点体现法式元素即可94户型示意89878789在可能的情况下，再次压缩高层户型面积，为了提高性

35、价比，适当赠送部分面积，制造项目附加值。9596我们来回顾下项目目前展现的情况1、离市区较远，周边房地产开发尚未启动，无法形成规模效应。2、地处新兴的工业区内，环境、人文等暂时皆不理想。3、周边商业、医疗、学校等生活配套奇缺。4、道路基础尚可，但公交系统欠发达。5、周边人群较少，消费能力不强6、项目与安置房紧邻，板块层次受到一定的影响7、项目拥有法式园林和靓丽经典的立面。9、开发区未来的发展前景97通过以上分析我们可以看到，我们需要在一个远离市区的区域的认可度低下的工业开发区内，区域教育、生活配套奇缺及环境有一定污染的，紧邻安置房等人文环境抗性非短时间可扭转的一个不易居的区域环境下开发的住宅为

36、主体的项目。种种不利因素条件下，作为区域第一个房地产开发项目,如何确保项目成功?如何与池州市内项目竞争？如何让消费者有充分的理由到本项目购置产业？如何能将 客群吸引到本项目来98目前现实的理由，也是大家都能产生共识的。就是：只有具备极高的性价比和看得见的未来前景，方才有可能打动消费者前来置业。所以，我们要做池州最具性价比项目99但性价比是未来前景又是普通的不能再普通的措辞了，每个项目都在谈。都标榜自身有极高的性价比，我们又该如何去体现真正的性价比和展现未来前景呢？我们该如何去做？100性价比价格低廉性价比并非仅仅指价格便宜，而是性能、价值需远高于其价格为前提的，也就是物超所值。没有性能价值作为

37、前提，也会出现再便宜也没人买的情况。那我们如何展现自身性价比从而可吸引客群呢？101单纯以价格杠杆平衡抵消以上抗性就目前情况来看，力度远远不够。我们必须赋予项目深刻的精神内涵及文化底蕴，增加项目附加值，拔高项目形象，完善项目产品，再加上精彩的展示体验，结合吸引眼球的营销举措，方可达到完善之性价比。102拓荒者需要大战略、大眼光作为具有引领性的拓荒项目操作一定要树立领导地位、抢夺话语权、在市场上发出自己的声音，并且要在形象、产品、生活方式的引导上建立独特的竞争优势，而这一切是建立在构建完整的规划、思路体系之上的。需要足够高的出发点需要最佳的发展方向需要准确的市场定位需要纵贯全局的眼光需要独特的核

38、心竞争力需要最合理的策略需要有质感的包装103 项目需要塑造一种高度，只有潜移默化使得消费者认可此高度和调性，同时也建立起心理价值。当销售时价格低于其心理预期，这样才能形成高性价比的轰动效应。 而且本项目体量区域内及周边需求不足以完全消化，销售中后期必定需要吸引池州市内的外溢客群和投资客群。高端的形象对于吸引这部分潜在客群将起到决定性的作用。如何塑造项目高度，落脚点在哪里？104 根据前文分析，可以看出，本项目除了产品自身特点、高性价比及未来发展前景以外，其他在市场竞争中并无优势甚至处于劣势。而未来发展是暂不可见的，高性价比是需要大量的工作后才能显现的。由此，我们目前赋予精神内涵的最佳落墨点便

39、是项目产品。105思考一：定义概念之前，我们还必须考虑以下四点：产品、环境、客群、以及甲方的要求如果只能用一句来形容这四点，那么，我们的表述是：产品：法式园林和经典的立面，精致而优雅；环境：拓荒者，周边无竞争对手，也无生活配套；客群：追求实用但憧憬浪漫，人生的上升期；甲方要求：树立甲方品牌的同时2年内基本去化 106思考二：本项目拥有法式园林和“Art Deco”风格，皆起源法国。意味着与法式生活最为贴切。法兰西，有着悠久的历史和浓郁的文化，充满着浪漫气息与艺术色彩的迷人国度，埃菲尔铁塔、凡尔赛宫、枫丹白露、卢浮宫、蒙娜丽莎。等等，都使无数人叹为观止！法国人几乎成了浪漫与艺术的化身，当人们一提

40、到法国时，最常使用的两个词便是“浪漫”和“艺术”。同时法兰西得名于法兰克人，在日耳曼语中意即“勇敢的、自由的”。107思考三：法国特征：时尚、艺术、唯美、热情、罗曼蒂克；法国人文：时尚之都、艺术天堂、自由之地、文学故乡、革命圣地；法国特产：葡萄酒、电影、香水、时装、美容与化妆品、文学、革命；法式生活：自由、浪漫、激情、精致、优雅、品质、悠闲；行为特点：拥抱、亲吻、诗意、勇于表达爱、骑士风度、注重礼仪；108思考四：你随便走进一家咖啡馆，也许一不留神就会坐在海明威坐过的椅子上、萨特写作过的灯下、毕加索发过呆的窗口。对于一杯咖啡，所倾注的不只是二百五十公克的黑色液体，而是一份数百年来对人文思想的尊

41、敬。可见，当产品承载了文化的精华，才能实现超越产品本身的意境 人们会从这“品尝”中找回真正的精神慰藉。109再反观本案，我们希望当产品达到一定标准的时候，我们必须赋予她文化的精华浪漫的、自由的、优雅的、精致的、激情的、人文的、快乐的、勇于追求的生活本意 110思考五：我们希望，本案的出现对池州意味着 一个新的建筑高度和生活精髓的唤醒对房产市场意味着 研究如何通过产品改良，生活模式的改良，把市民的生活带入到全新的领域对开发商意味着 以对产品的执着追求，来实现品牌知名度的提升，项目的快速去化对池州人意味着 一种全新的生活观，一个更精致的生活理念111主线产品特性：法式标签下的精致、浪漫、激情与优雅

42、其实是对人性的尊重，对品质生活的仰慕 112辅线文化概念：阳光生活从墨守成规到激情四射从冷漠到勇于传播爱从平淡无奇到浪漫精致从追逐名利到回归勇敢生活本意圈子概念：激情而不失优雅、实用而不失浪漫的青年向上阶层113我们的案名必须做到：能够强烈地反映出项目本身的法式元素、情怀及特征。能够有不言而喻的浪漫舒适感，一种让人想拥抱的生活能够有较强的项目识别性，朗朗上口，同时也符合年轻人喜好能够体现勇于生活积极向上人生态度开发企业立志引领池州居住变革和倡导精致生活的立意案名建议114我们再来回顾下项目特征的提炼工业园区内，勇敢的拓荒者高端的形象，亲民的价格法式的风格，年轻群体的品味打造精致的、浪漫的、时尚

43、的、自由的，舒适的、快乐的生活说到法国，首先想到的就是法兰西的代表“巴黎”。法国的政治、经济、文化中心，同时又是四大世界级城市之一。海陆空交通枢纽。世界时尚之都、浪漫之都、艺术之都、文化之都。多少闪耀的光环笼罩着这座神奇的城市，奢侈品珍奇斗艳，是世界所有年轻人的向往，是无法轻易企及的高高在上。他高贵、绚丽、令人仰止！但永远与奢华紧密相连，不够亲民于是，我们依然需要寻找一个跟项目特征提炼的代表，经过一番寻找之后，我们发现了“里昂”115里昂：法国东南部大城市，法国第三大城市。历史上曾为西方丝织业中心，现为水陆交通枢纽，工业重镇。同时又是蜚声全球的“文化之城”“壁画之都”“美食天堂”，浪漫优雅的“

44、内衣之城”，当然，最令里昂人骄傲的标签还是“世界人文遗产之城”这个尊贵称号，以及世界著名的“里昂足球俱乐部”和遍布全市的21个文化博物馆。世界上第一个热气球、世界第一条使用发动机的机动船、世界第一台缝纫机、世界第一部电影。等等，太多的第一在这个浪漫创意的城市诞生，太多太多的名人在这里改变世界。里昂的亲民、热情、文化、精致、浪漫、创意、艺术、优雅等等完全契合本项目所要表达的特质，真正巧合的是，里昂可以说是一个大工业区，工业园区也可以如此美丽。116阳光下的里昂，是最美的天堂117前城里昂阳光LYONS SUNSHINE案名建议118从喻意上看：首先以“里昂”指代整个项目的法式风情。其次以“里昂”

45、的浪漫、精致、优雅、激情、舒适、文化、品质的生活象征项目能给于的高段生活。再者以“里昂”人的勇敢、自由、创意、快乐指代项目的客群圈层特质最后以“里昂”的亲民表现项目的高性价比另外营销层面还可以用“里昂”的美食、文化、红酒、悠闲、风土人情说故事以上多者结合。本案定将在池州楼市出类拔萃，成为瞩目的焦点119有了“里昂阳光”，我们就想让众人对它充满期待，我们需要有让人一目了然的项目形象定位和SLOGAN我们一定是：一座高端但亲民、稳重但不失激情、浪漫却勇敢、精致且自由、身处工业园区依然风光无限的居住社区法式阳光原乡筑120浪漫原乡筑，优雅阳光郡浪漫已经渗透于法国人生活中的一点一滴。它是一种优雅，一种

46、从容。在法国人的眼中，浪漫已不是为了达到某种情调的可以追求，而是融于生活的每一时刻，每个方面，是一种的现实的生活方式。在浪漫的情怀中，阳光除了温暖，也是可以优雅的。一种令人心驰神往、怦然心动的梦幻生活。SLOGAN121后期延展提示：1、里昂阳光微电影：以电影的手法和质感制作宣传片，让客户先了解项目的创作历程，了解项目倡导的阳光生活，了解项目的精致所在，了解项目的时尚优雅和浪漫情怀，这样才能让客户因了解而购买，也才能实现圈子内的共识2、阳光生活运动：在全市范围内，唤起人们对生活的再度思考。生活是为了追逐名与利，还是拥抱浪漫的激情，寻找心的宁静。1221231241251261271281291

47、30131132133134135136137138139140141142143144145146147148149150夺势Momentum151营销思路项目难点工业区目前总体属于起步阶段，项目周边目前无任何生活配套，并且短期内这一现状无法得到改善。项目目标项目销售周期暂定24个月，住宅总户数1176户，月均去化户数为49户。本项目为池州工业区首个住宅项目，项目总建筑面积176200M2，其中高层住宅78000M2，多层住宅62500M2.住宅共计1176户152 根据目前项目周边的现状和项目针对的目标客户群，常规销售手段无法实现上述月均49户的销售，建议将预热期拉长，充分炒作产品的精神概

48、念，并通过体验营销唤起目标客群的认同和市场的关注。在整个销售过程中选用脉冲式销售理念，充分制造市场饥渴度，实现项目的强销势头。153本项目营销方法的重点我们的消费群决定了他们需要市场的热情！市场的热情是需要鞭挞的！将销售放在开盘前！我们的方法：不间断的积蓄热情！154考虑到池州地区的人口，项目推广费用等因素，在宣传推广上切忌打细水长流式的持久战，而应采用“压力提前、借力打力、集中力量、点面结合”的策略。压力提前：将宣传力度主要集中在开盘前的预热期和开售初期，厚积薄发，追求首发的火爆热销，减低后期积压量，为后期的迅速出货奠定基础。借力打力：借助前城地产的品牌，尤其是前城在各地多项目的形象树立的市

49、场口碑，高效、快速、准确地切入市场。155集中力量：将推广力度集中于主要的宣传主题即项目的主要核心亮点，不面面俱道，只按不同销售阶段的不同情况而有所侧重，避免宣传力度分散。点面结合：宣传渠道不宜过于分散，只选取主要的媒体进行投放（“面”式覆盖宣传），并采取具针对性且行之有效的渠道作为补充（“点”式针对宣传，如开发区企业拜访）1567.205.1公开发售公开认筹发卡11.15媒体推广积累客户拜访各企业工会，推荐团购事项11.8意向企业团购10.31企业团购截止一期销售安排157项目尽快动工，通过会所及会所前的样板空间，推广在2013年5月进入项目公开阶段，同时结合团购开展点对点的推销，在2013

50、年7月开始进行首批预定，通过40天左右的认筹，进入开盘销售（具体房源投放量以认筹量为基准），后期推出的房源都应以认筹量为基准来制定，例如：认筹100户，放出房源不超过75户，充分制造市场供不应求的饥渴现象。158现场工程进度要求建议在项目对外开放时现场的工程进度应达到如下要求：项目外部环境要求完成牧之路及凤凰大道道路的引导旗或其它导示系统的设置；完成牧之路项目现场相关路面的铺设和绿化的整饰；项目内部环境要求以布幔的形式对先期开工的楼体进行楼体外包装；为避免一些不必要的纠纷和出于安全考虑，建议工地现场禁止客户参观；考虑到部分客户会在项目现场周边观望工程进展，建议对先期开发楼栋底层架空层及相关区域

51、的绿化进行整饰，同时对牧之路停车区域进行必要的规划 销售准备159以团购的方式面向开发区企业职工以满足其自持物业需求：针对开发企业的团购方案以企业为单位，不针对个人，由企业统一申报，认购资格如下：注册纳税的工业企业的职工（投资规模、2012年产值）XXXX万元以上或2012年纳税 XX万元以上）；为本人首次置业；购买用途是用于自住且交付后三个月内需入住；在开发区企业工作；所在企业提供相关资格证明或担保。销售组织160青年城1号面向经开区企业发售新闻发布会161价格以统一优惠形式出现，优惠采取时段性优惠2013年10月31日前企业客户一次性付款9折商业贷款9.2折公积金9.4折2013年10月31日以后企业内部认购停止162团购结束针对全城实行公开发售：价格以统一优惠形式出现，优惠采取时段性优惠，从2013年11月至2013年12月一次性付款9.6折商业贷款9.8折公积金无折扣。163216套312套648套164蓝色地块 高层，共计648套，占总套数的55%红色地块 多层，共计216套，占总套数的18%黄色地块 多层，共计312套