东莞市南城区农贸市场发展专项规划(XXXX-X年)第三部分

1、第三部分分 说明明书第一章导导言1.1规规划背景景随着城市市与经济济建设水水平的不不断提高高，东莞莞南城居居民的生生活质量量随之得得到了很很大改善善。农贸贸市场作为居居民日常常生活构构成中必必不可少少的一个个组成部部分，普普遍存在在设施简简陋、环环境恶劣劣、存在在安全隐隐患等问问题，难难以满足足居民日日益提高高的消费费要求，也与城城市建设设整体水水平不相相协调。为了全面面改变农农贸市场场的整体体形象，改善经经营环境境，完善善市场管管理机制制，规范范市场经经济秩序序，提高高资源配配置效率率，南城城政府积积极响应应东莞市市政府东莞市市农贸市市场工作作实施方方案的的号召，将南南城区农农贸市场场发展专

2、专项规划划作为为整治工工作的第第一步，为农贸贸市场整整治工作作提供一一个切实实可行的的操作依依据。1.2规规划依据据（1）东莞市市城市总总体规划划（20000-20115）；（2）东莞市市土地利利用总体体规划大大纲（220055-20020年年）；（3）东莞市市20005-220155年城市市商业网网点规划划（东东府2200551998号）（4）东莞市市整治农农贸市场场工作实实施方案案（东东府220066699号）（5）东莞市市整治农农贸市场场考核标标准（东农市市整2200665号号）（6）各各镇（街街）控制制性详细细规划1.3规规划范围围及对象象1.3.1规划划范围本次规划划范围内内东莞南南

3、城区行行政区域域。1.3.2规划划对象本次规划划对象为为南城区区行政区区域内所所有农贸贸市场。1.4规规划期限限本次农贸贸市场发发展专项项规划的的期限为为：20007-20115年，其中近近期为220077-20010年年。1.5规规划进程程整个规划划编制过过程分为为调查研研究、编编写文件件、征求求意见、修改完完善和颁颁布实施施等五个个步骤进进行。根据关关于做好好镇街农农贸市场场发展专专项规划划工作的的通知（东府府办220077222号）指指示精神神，本次次规划须须在20007年年10月1日之前前以镇政政府（街街道办事事处）的的名义正正式颁布布实施。广州市城城市规划划勘测设设计研究究院于220

4、077年6月底承承接本次次南城区区农贸市市场发展展专项规规划后，立即紧紧锣密鼓鼓的开展展规划编编制工作作；在220077年7月6日至7月15日期期间进行行并完成成调查研研究工作作；并正正式开始始编写文文件，于于20007年8月15日提提交文件件初稿。20007年9月17日，由规划划管理所所组织修修改协调调会议，并达成成一致意意见。项项目组在在修改意意见的基基础上，对文件件初稿进进行修改改深化，并于220077年9月24日提提交本次次文件中中稿。220077年12月17日进进行了专专家评审审，并提提出了修修改意见见，项目目组针对对意见对对文件进进行最终终修改，并与220077年12月28日提提交

5、本次次成果，本次成成果为最最终成果果。第二章现现状概况况2.1东东莞市南南城区现现状概况况南城区（旧称篁篁村），东莞新新城市中中心。行行政区域域面积559平方方公里，下辖117个社社区居委委会。220044年，南南城区总总人口115.55万人，其中户户籍人口口3.88万人，外来暂暂住人口口11.7万人人。南城区区地理位位置优越越，北距距广州550公里里，南离离深圳990公里里，西距距虎门港港20公里里，处于于穗港经经济走廊廊中间。广深高高速公路路、莞太太大道、东莞大大道、科科技路纵纵贯全境境，市区区二、三三、四、五环路路横越全全区，交交通网络络十分发发达。近年来，南城区区按照市市委、市市政府的

6、的城市发发展战略略，投入入资金近近15亿元元，高标标准纵深深推进城城市建设设，城市市配套设设施日臻臻完善，山、水水、城为为一体的的城市景景观架构构和具有有科学功功能分区区的城市市格局得得以淋漓漓尽致的的体现。市行政政办事中中心、市市中心广广场、国国际会展展中心、市会议议大厦、市图书书馆、市市科技馆馆、玉兰兰大剧院院等一大大批市政政重点项项目均位位于南城城区内，全市重重大的政政治经济济活动频频繁在区区内举行行，形成成了巨大大的人流流、物流流、资金金流、信信息流，强大的的城市吸吸引力和和聚集能能力全面面凸显。随着市行行政办事事中心迁迁到南城城，南城城区的经经济得到到了飞速速发展，综合实实力极大大增

7、强。20006年，全区完完成工业业总产值值1333.6亿亿元，比比去年同同期增长长32.9%；各项税税收总额额21.4亿元元，增长长29.2%，全市排排名第二二。进入“十十一五”发展时时期，南南城按照照市委“推动经经济社会会双转型型，建设设富强和和谐新东东莞”的发展展战略，结合自自身实际际，确立立了“一个中中心、三三大产业业、五大大板块”的发展展思路，努力将将南城建建设成为为适宜创创业、适适宜居住住、适宜宜休闲的的现代化化新城市市中心区区。“一个中中心”，就是是要高起起点、高高标准规规划建设设东莞大大道两边边片区和和市行政政中心周周边地区区，大力力发展总总部经济济，完善善中央商商务区功功能，努

8、努力发展展成为全全市经济济金融中中心，吸吸引大批批白领、金领人人口安家家置业，提升城城市人口口素质，增加消消费人口口，有效效推进产产业升级级和城市市升级。“三大产产业”，就是是要大力力发展房房地产业业、商贸贸物流业业和科技技产业。“五大板板块”，就是是要全面面建设旧旧城改造造板块、中央生生活区板板块、生生态居住住区板块块、科技技创新板板块、水水濂山文文化休闲闲板块。表2-11 南城城区行政政区划信信息统计计表（220044年）序号居委会名称土地面积积（平方公里）总人口数户籍人口外来暂住住人口工业总产值（万元）当年可支支配收入入（万元）农村人均均纯收入（元）1胜和4.03583376232229

9、60056547712177991772亨美0.57603315722603112081121622717003三元里19444107118737428814888938994篁村1.01135582858885000785122661095555新基2.015455424544130000253338514771000096周溪5.0102996365666640058955042366883997袁边屋2.07432218122562009582211499955778白马4.0100338309336945544177229455772999石鼓2.0636991684446855347

10、771353778539910蛤地8.0926882468868000150991161997978811西平3.9652662763337633134002120886326612水濂6.0316441802213622609336487012213雅园1.828388113881700061755159337426614元美0.44107725377157007301858329915鸿福81581516宏远20677717100189667119554517新城4.514699219125005418合计15511953788841173311350669028411411911752.

11、2农农贸市场场现状概概况2.2.1农贸贸市场整整体情况况截止20007年年7月，南南城区共共有农贸贸市场220个。其中整整治验收收合格并并维持经经营状态态的农贸贸市场118个（A级农贸市市场5个，B级农贸贸市场113个），已转转变经营营性质的的农贸市市场2个；总总营业面面积4001000平方米米，服务务人口115.55万人，千人指指标为2258平平方米/人。（详见表表2-22）表2-22 南城城区农贸贸市场现现状情况况统计表表序号名称所属行政辖区营业面积（m）服务面积积（km）服务人口口（万人）千人指标标（m/千人）01新基综合合市场新基300002.03.61110802塘贝新村村健民综综合

12、市场场90003周溪市场场周溪270005.01.03326204塘贝综合合市场胜和610004.03.58829605红山肉菜菜市场50006蚝岗综合合市场4000007中心区肉肉菜市场场新城185444.50.15508袁屋边农农贸市场场袁屋边100002.00.74420309袁屋边万万达利综综合市场场50010宏远副食食品综合合市场篁村120001.01.144631.511沙苑市场场6000012香园市场场13亨美综合合市场亨美190000.50.95520014蛤地综合合市场蛤地180008.00.93319315雅园综合合市场雅园3001.80.28810716天鸿综合合市场28

13、00017白马市场场白马250004.01.08827818荣鑫市场场50019石鼓综合合市场石鼓200002.00.64431220水濂综合合市场水濂5466.00.31119321合计40100015.55258（1）现现状布局局现状农贸贸市场整整体分布布在南城城区中部部以北区区域，各各个社区区内部。各个农农贸市场场分布较较均匀，基本上上沿莞太太大道、环城路路、四环环路这三三条主要要城市主主干道分分布。（2）现现状分级级根据南城城区农贸贸市场的的特征，本次规规划分为为两个级级别。居住区级级：将建建筑面积积较大、经营品品种较多多、建筑筑质量较较好，服服务人群群较多，服务半半径在8800-10

14、000米之之间的农农贸市场场归纳为为居住区区级。此此类市场场确定有有：蚝岗岗综合市市场、新新基综合合市场、沙苑市市场、白白马市场场、蛤地地综合市市场和石石鼓综合合市场。居住小区区级：是是比居住住区级低低一层次次的农贸贸市场，服务半半径在5500-8000米之间间的农贸贸市场。此类市市场确定定为居住住区级农农贸市场场以外的的所有市市场。（3）用用地权属属在目前正正处于经经营状态态的188个农贸贸市场中中，5个农贸贸市场设设置于建建筑底层层，不涉涉及到用用地权属属；133个农贸贸市场独独立占地地，其中中3个已经经办理征征地手续续，其余余9个均采采用租地地经营。各用地权权属情况况详见表表2-33。2

15、.2.2农贸贸市场具具体情况况对农贸市市场建筑筑及周边边地区的的现状调调研以及及分析研研究，主主要考察察以下四四个方面面：建筑筑质量、建筑形形式、建建筑年代代以及建建筑可扩扩建情况况（即周周边是否否有可发发展用地地）。各各农贸市市场建筑筑信息详详见表22-3。表2-33 南城城区农贸贸市场建建筑情况况评价一一览表序号名称建筑形式式建筑年代（年年）建筑质量周边可拓展情况况备注实拍照片片01新基综合合市场连体式20055好不可设于建筑筑底层02塘贝新村村健民市市场连体式20033好不可设于建筑筑底层03周溪市场场独立式20011好可已征地04塘贝综合合市场连体式19999好不可设于建筑筑底层05红

16、山肉菜菜市场连体式19988好不可设于建筑筑底层06蚝岗综合合市场棚顶式19955差不可租地经营营、A级07中心区肉肉菜市场场连体式19999一般不可设于建筑筑底层08袁屋边农农贸市场场独立式19988好不可租地经营营09袁屋边万万达利综综合市场场棚顶式20022一般不可租地经营营10宏远副食食品综合合市场棚顶式19955一般可已征地11沙苑市场场独立式19900好不可已征地、A级12亨美综合合市场棚顶式20011一般不可租地经营营13蛤地综合合市场棚顶式20022一般不可租地经营营、A级14雅园综合合市场棚顶式19944一般可租地经营营15白马市场场独立式19800一般可租地经营营、A级16

17、荣鑫市场场棚顶式20066一般可租地经营营17石鼓综合合市场独立式20055好不可租地经营营、A级18水濂综合合市场棚顶式20055一般不可租地经营营2.3现现状综述述通过对南南城区农农贸市场场的相关关资料分分析与现现状调研研，将农农贸市场场的大致致情况综综述如下下：（1）全全区农贸贸市场规规模以及及布局基基本符合合目前需需求在南城区区的177个社区区中，基基本上每每个社区区都设有有一个农农贸市场场。居住住区密集集的区域域农贸市市场布局局相对紧紧凑，工工业区或或居住区区较少的的地方农农贸市场场布局相相对稀疏疏，居民民购买农农产品总总体来说说比较便便利。农农贸市场场整体规规模基本本满足目目前需求

18、求，千人人指标达达到2558平方方米/人，已已经属于于超饱和和状态，短时间间内不应应再增加加市场规规模，但但存在各各个农贸贸市场规规模不一一的现象象。部分分规模过过大的农农贸市场场由于肉肉菜摊位位过多，出现部部分空置置或摊位位转变经经营性质质为服装装零售、五金百百货等现现象；部部分规模模过小的的农贸市市场出现现占道经经营、影影响周边边环境等等现象。本次规规划应对对全区农农贸市场场进行统统筹安排排，对规规模过大大或过小小的农贸贸市场进进行重整整，最大大程度的的满足居居民需求求与提升升档次。（2）农农贸市场场建筑、消防等等硬件设设施水平平好坏参参半，总总体水平平一般由于近年年来建设设、公安安消防、

19、卫生等等部门对对农贸市市场的大大力监管管与整治治，设施施配套水水平相比比往年得得到很大大提升。但由于于农贸市市场建设设年代跨跨度较大大，从119800年至今今均有，因此建建筑质量量与设施施配套水水平也差差距较大大。对于于建筑年年代久远远、设施施配套欠欠齐全的的农贸市市场，本本次规划划将作为为整治的的重点对对象。（3）农农贸市场场投资主主体多元元化导致致管理水水平差距距较大南城区的的农贸市市场属于于“谁投资资，谁管管理”的经营营模式，而南南城区的的农贸市市场投资资主体涉涉及到个个人、居居委会、企业等等，这三三者的管管理水平平参差不不齐，因因而导致致农贸市市场出现现管理方方式、建建筑质量量、设施施

20、配套、安全卫卫生等方方面良莠莠不齐的的局面。（4）各各农贸市市场仍存存在不同同程度“脏、乱乱、差”的情况况由于个体体商贩的的卫生意意识不够够以及监监管工作作的不能能及时到到位，污污水横流流、残渣渣丢弃、占道经经营、乱乱搭乱摆摆、建筑筑年久失失修等现现象仍不不同程度度的存在在。部分分农贸市市场内能能得到良良好的通通风采光光，但存存在安全全及卫生生隐患。农贸市市场作为为居民购购买食品品的首选选途径，与居民民的食品品安全息息息相关关。因此此应加强强在环境境治理和和监管教教育等方方面的工工作。第三章与与相关规规划的协协调本专项规规划应在在东莞莞市城市市总体规规划（220000-20015）、东莞市市土

21、地利利用总体体规划大大纲（220055-20020年年）等等相关规规划的控控制与引引导下进进行，因因此本专专项规划划特此采采用一个个章节的的形式对对相关规规划中对对本专项项规划控控制与引引导的有有关内容容进行阐阐述（与与本专项项规划密密切相关关的内容容采用下下划线形形式重点点标示）。3.1东莞市市城市总总体规划划（20000-20115）相关内内容简介介3.1.1土地地利用规规划在东莞市市区用地地规划中中，南城城区用地地布局特特点主要要为：城城镇建设设用地主主要分布布在南城城区中部部以北区区域，南南部区域域主要为为山体、农田与与村庄。在北部部城镇建建设用地地中，居居住用地地分布较较为分散散，工

22、业业用地集集中在南南城区中中部偏北北区域，商业用用地主要要聚集在在南城区区北部区区域。图3-11东莞莞市城市市总体规规划（220000-20015）东莞莞市区用用地规划划图3.1.2市场场用地规规划规划安排排建材、粮油、百货、水果、蔬菜及及综合批批发市场场共五个个市级批批发市场场，分别别靠近对对外交通通出入口口布置。农贸市场场按综合合市场规规划，包包括肉菜菜、小百百货、小小型书店店、小型型自选商商场、修修理店、粮油小小商店等等,设置于于各居住住区和居居住小区区,设置标标准0.71处/万人,每处占占地2000030000平方方米,分区规规划和详详细规划划中具体体按此要要求布置置。3.2东莞市市2

23、0005-220155年城市市商业网网点规划划相关关内容简简介3.2.1社区区商业组组合（1）时时尚社区区商业组组合社区居民民以中、高收入入为主体体，消费费能力强强，消费费半径大大。社区区商业网网点主要要定位于于满足其其日常生生活必需需品的供供应。网网点设置置应与其其生活氛氛围和环环境协调调，网点点应采取取在社区区会所集集中设置置的原则则，保证证人居环环境的整整洁、交交通顺畅畅。会所所的商业业网点主主要以小小型244小时便便利店、小型生生鲜超市市、家政政服务、小型连连锁品牌牌餐饮店店等组合合而成；店面应应以租赁赁方式经经营，以以便于物物业的统统一管理理。（2）经经济社区区商业组组合经济社区区以

24、工薪薪阶层和和本地化化的外来来人口居居住为主主，年龄龄和文化化层次相相差较大大，是需需求多样样化的群群体。这这类小区区居住空空间和人人口相对对密度较较大，安安全和人人居活动动环境的的卫生条条件与私私密空间间至关重重要。因因此限制制在居住住区内新新设底商商形式的的商业网网点，应应在临近近的外围围和步行行10分钟钟路程内内的街区区设置以以大、中中型综合合超市为为主力店店，以生生鲜超市市、连锁锁经营的的小型专专业店和和专卖店店、大型型餐饮（或食街街）等服服务性网网点为配配套。（3）村村改居社社区商业业组合针对村改改居社区区和建设设尚不规规范的旧旧宅基地地和新宅宅基地的的集聚区区，在规规范居住住区建设

25、设的同时时也必须须充分考考虑本地地居民和和租住该该地的外外来人口口的基本本生活需需求。网网点组合合应沿其其主要街街道或街街区的交交叉路口口集中设设置，以以保证居居住区的的安宁、舒适和和方便。网点组组合应按按实际人人口设置置中小型型超市、生鲜超超市、224小时时便利店店、快餐餐店以及及服务维维修网点点，配套套报亭、小书店店、邮局局、储蓄蓄所等设设施以满满足居民民生活必必需品就就近购买买的需求求。目前前，全市市各村集集贸市场场基本满满足社区区居民生生活需求求。因此此，规划划期内，村改居居社区现现有的集集贸市场场应规范范经营行行为，提提升经营营档次。（4）工工业园社社区商业业组合厂区集中中的工业业园

26、社区区内，网网点组合合的建设设应注意意利用绿绿化带的的空间阻阻隔，营营造宽松松、舒适适的休闲闲和消费费环境，以利于于消费群群体的聚聚集。网网点以中中型综合合超市为为主体，配套小小型餐饮饮、洗衣衣、美容容、公话话超市、耐用消消费品租租赁、二二手货商商店、邮邮局、储储蓄所等等网点。在厂区区分布集集中且数数量较多多的地区区可设置置大型量量贩店或或均价店店，店内内设置休休闲座椅椅和快餐餐区，给给企业员员工营造造一个集集休闲、购物、交往、消费于于一体的的便捷和和舒适环环境。3.2.2农产产品市场场农产品市市场是专专门进行行农产品品及其相相关副产产品交易易的固定定场所，又分为为集贸市市场和农农副产品品批发

27、市市场。集贸市场场：我市市集贸市市场按居居民的集集聚分布布在各个个社区，通常以以肉菜、果品等等农产品品的交易易为主，也有兼兼营少量量日杂百百货。交交易方式式以批零零兼营、零售为为主。规规划期内内，应对对现有集集贸市场场实行规规范化管管理，提提高经营营档次，创新经经营模式式，优化化消费环环境，提提高群众众的生活活质量。3.3各各镇（街街）控制制性详细细规划相相关内容容简介南城区内内正在编编制或已已经编制制完成的的控制性性详细规规划有南城区区白马周溪片片区控制制性详细细规划、东东莞市南南城区东东片控制制性详细细规划等。各各控制性性详细规规划情况况详见表表3-11，土地地利用规规划图绘绘总详见见图3

28、-2，各各个控制制性详细细规划的的土地利利用规划划图详见见附录。表3-11 南城城区控制制性详细细规划情情况一览览表序号控制性详详细规划名称称规划阶段规划面积积（公顷）对农贸市市场规划的指指引1白马周周溪片区区控规已公示2911处：设设于建筑筑底层2东片控规规已公示512.821处：独独立占地地，用地地面积226877.5平平方米，容积率率2.003坝头片区区控规已公示470.59共2处。均为独独立占地地，用地地面积225000平方米米，容积积率1.04银丰片区区控规编制中43.991规划区内内未规划划市场5胜和片区区控规修编中114.492处，均均为现状状保留6宏图片区区（西）控规编制中23

29、9.521处，为为现状保保留7新基片区区控规已公示3493处，11处为现现状保留留，2处设于于建筑底底层8宏图片区区（东）控规编制中234.421处，设设于建筑筑底层9中央生活活区控规规编制中214.252处，均均设于建建筑底层层10东莞市南南城区水水濂片控控制性详详细规划划与城市市设计编制中1处，独独立占地地11东莞大道道、五环环路及石石鼓联系系线围河河地块控控制性详详细规划划与城市市设计编制中1处，独独立占地地3.4相相关规划划对本专专项规划划的指引引通过对以以上若干干相关规规划的研研究与分分析，将将对本专专项规划划有引导导与控制制作用的的相关内内容归纳纳为以下下几点：（1）农农贸市场场将

30、大致致分布在在南城区区中部以以北地区区。从东莞莞市城市市总体规规划（220000-20015）的用用地布局局可以看看出，南南城区的的城镇建建设用地地主要集集中在中中部以北北地区，因此居居民日常常生活的的活动区区域将主主要集中中在中部部以北地地区。（2）农农贸市场场的布局局应充分分考虑到到综合超超市、生生鲜超市市等。东莞市市20005-220155年城市市商业网网点规划划将社社区商业业组合划划分为时时尚社区区、经济济社区、村改居居社区和和工业园园四种类类型，并并指引不不同类型型的商业业组合中中居民购购买零售售商品的的方式，主要是是以综合合超市、生鲜超超市和农农贸市场场三种。农贸市市场将主主要分布

31、布在村改改居社区区内。南城区117个居居委会中中，166个属于于村改居居委会。因此，南城区区零售商商业将仍仍以集贸贸市场为为主，但但随着社社区生活活质量的的提高，集贸市市场的规规划布局局应充分分考虑到到综合超超市、生生鲜超市市等的现现状以及及未来发发展趋势势。（3）控控制性详详细规划划中已有有13处农农贸市场场落实用用地位置置。在南城区区已经编编制或正正在编制制的控制制性详细细规划中中，已经经有133处农贸贸市场落落实用地地，这113处农农贸市场场将在本本次农贸贸市场规规划布局局中逐一一反映。图3-22南城区区控制性性详细规规划编制制统计分分布图第四章规规模预测测与规划划目标4.1规规划原则则

32、（1）以以“整合资资源、优优化结构构、规范范发展、提高水水平”为内涵涵。（2）以以人为本本、远近近结合、城乡协协调发展展的原则则。（3）结结构调整整、优化化布局、适度超超前、新新建、改改造、淘淘汰相并并举的原原则。（4）规规划的宏宏观调控控与市场场合理竞竞争机制制相相结结合的原原则。（5）坚坚持“总体规规划、分分步实施施、因地地制宜、建管并并重”的原则则。4.2指指导思想想进一步贯贯彻落实实科学发发展观，体现建建设“统一、开放、竞争、有序”商品市市场体系系的总方方针；体体现建设设“统一、开放、竞争、有序”商品市市场体系系的总方方针；优优化市场场布局，调整农农贸市场场结构，发展现现代流通通方式，

33、提高资资源配置置效率，推动城城市化进进程；体体现对农农贸市场场实行规规范化管管理，提提高经营营档次，优化消消费环境境，创新新经营模模式，提提升农贸贸市场服服务功能能的基本本要求；提高群群众的生生活质量量，满足足人民群群众的消消费要求求。4.3规规模预测测影响因因素分析析4.3.1规划划期末人人口数规划期末末人口数数是直接接影响到到农贸市市场数量量及规模模预测的的一项重重要指标标。由于东东莞市城城市总体体规划（20000-220155）等等上层次次规划对对南城区区规划期期末人口口数量没没有具体体的量化化指标。因此本本次规划划所采用用的规划划期末人人口数，是在东莞市市城市总总体规划划（20000-

34、20115）等上层层次规划划为依据据及参考考的基础础上估算算出来的的。（1）户户籍人口口预测人口预测测的指数数增长法法的计算算公式为为：P1 = P00(1 + )n + n*KK其中：PP1为预测测年的人人口数，P0为起起始年人人口数， 为为人口自自然增长长率，n为预测测年数，K为人口口机械增增长量。注：1、东莞市市20000-220100年自然然增长率率平均控控制在110左右，20111-220155年控制制在8以内。2、预测测20000-220100年机械械增长率率平均控控制在335000人，20011-20115年控控制在330000人。3、20004年年南城区区户籍人人口数为为3.8

35、8万人。通过计算算得出，本次规规划预测测户籍人人口为：20110年为为4.44万人，20115年为为4.99万人。（2）暂暂住人口口预测由于南城城区土地地开发的的日趋饱饱和、产产业从劳劳动密集集型逐渐渐向资金金、技术术密集型型行业的的转化和和转化速速度的加加快，部部分劳动动力将随随劳动密密集型产产业迁往往广东省省和国内内其它地地区；同同时随着着户籍制制度的改改革，部部分暂住住人口将将转移为为户籍人人口；因因此，未未来暂住住人口数数量将逐逐渐趋于于稳定或或下降趋趋势。20044年南城城区暂住住人口为为11.7万人人。预计计20007-220100年间暂暂住人口口年均增增长30000人人，2001

36、1-20115年间间年均增增长10000人人。因此，预预测暂住住人口为为：20010年年为122.6万万人，220155年为133.1万万人。综上所述述，预测测南城区区总人口口：20010年年为177万人，20115年为为18万人人。4.3.2人均均建筑面面积东莞市市城市规规划管理理技术规规定11指出：“1、居住住区级肉肉菜市场场4-66万人设设1处，建建筑面积积1000-2000平方方米/千人。宜相对对集中布布局，独独立设置置；若设设置于建建筑物底底层，应应有独立立出入口口。2、居住住小区级级肉菜市市场1-2万人人设置11处，建建筑面积积1200-2000平方方米/千人。布局应应将其噪噪声和

37、气气味对周周围环境境的影响响减至最最低程度度，宜设设置于住住宅底层层，但应应有独立立的出入入口。餐餐饮店宜宜集中布布置，不不应设于于多层住住宅底层层。肉菜菜市场应应设在室室内，宜宜设在运运输车辆辆易于进进出的相相对独立立地段，与住宅宅有一定定的间隔隔。肉菜菜市场的的建筑面面积宜控控制在5500-15000平方方米。”南城区区商业网网点发展展规划220055-20015指出：“原则上上按照每每个居民民区（22-4）万人设设1个室内内农贸市市场，用用地面积积不少于于15000平方方米，集集肉菜零零售、配配送和其其它购物物于一体体。”综合以上上两个规规范及规规划对人人均建筑筑面积的的指引，以及相相关

38、地区区指标参参考，本本次规划划建议：按每个个社区设设置1个农贸贸市场，用地面面积不少少于15500平平方米，建筑面面积1220-2200平平方米/千人。4.3.3服务务半径农贸市场场布局按按照人口口密集区区以1-5万居居住人口口设置服服务半径径5000-10000米米的市场场；一般般区域以以1-33万居住住人口设设置服务务半径5500-8000米的农农贸市场场；主城城区新建建小区和和配套的的农贸市市场应按按同等规规模的净净菜超市市标准建建设；居居住小区区配建小小型农贸贸市场服服务半径径3000-5000米。4.3.4南城城居住区区分布南城区目目前有居居住区（社区）17个个，东东莞市城城市总体体

39、规划（20000-220155）确确定规划划期末居居住区数数量仍为为17个个，这117个居居住区名名称以及及分布区区域详见见表4-1。表4-11 南城城区居住住区分布布一览表表序号所属片区区居住区名名称1中心区胜和、元元美、亨亨美、三三元里、鸿福、新城区区2西部片区区篁村、宏宏远3中部片区区新基、白白马、周周溪、袁袁屋边、石鼓4水濂片区区水濂、西西平、雅雅园、蛤蛤地4.3.5相关关文件对对规划目目标的指指引（1）东莞市市20005-220155城市商商业网点点规划中对于于农贸市市场的网网点规划划提出的的指引“在规划划中，农农副产品品的分布布应当基基本符合合区域均均衡的原原则，其其规模、数量、种

40、类及及其分布布应能满满足全市市居民基基本日常常生活饮饮食需要要”。“规划近近期，原原则上不不再设立立新的集集贸市场场，大力力加强对对已有集集贸市场场的规范范化管理理，改善善场内卫卫生环境境和管理理秩序，配套建建立食品品卫生检检验标准准和机制制，促进进集贸市市场提高高档次，规范经经营行为为。规划划远期，进一步步改善和和优化消消费环境境，提高高人民的的生活品品质”。（2）关于做做好镇街街农贸市市场发展展专项规规划工作作的通知知中对对农贸市市场规划划发展目目标提出出的指引引“除由于于农贸市市场区域域位置不不均衡、不能满满足周边边居民的的基本日日常生活活需求而而确需增增设外，各镇（街）原原则上只只适宜

41、迁迁建、拆拆建、改改建或重重建农贸贸市场。各镇（街）农农贸市场场规划发发展目标标的着重重点应放放在对现现有的农农贸市场场改造、整合方方面，在在结合整整治农贸贸市场工工作要求求的基础础上，将将农贸市市场的发发展与提提升相结结合，逐逐步迁建建、拆建建、改建建、重建建或淘汰汰功能差差以及不不适应人人民群众众消费要要求的农农贸市场场，改善善现有农农贸市场场布局无无序、规规模小以以及经营营环境差差的现象象，形成成布局合合理、层层次分明明、效益益明显的的农贸市市场体系系。4.3.6相关关问卷调调查结论论对规划划目标的的提示通过对南南城区居居民进行行的相关关问卷调调查，并并对回收收的问卷卷进行统统计分析析。

42、其中中，有666.44%的居居民习惯惯于在室室内市场场和超市市等环境境相对较较好的市市场中购购物，770.77%的居居民习惯惯于在固固定摊位位购买或或者在超超市自选选，855%的居居民可以以忍受低低于155分钟的的步行距距离去购购物。4.3.7现状状农贸市市场改造造建议规划在对对现状农农贸市场场的建筑筑形式、建筑年年代、建建筑质量量、建筑筑周边可可拓展用用地分析析以及服服务人群群及区域域进行综综合分析析研究后后，提出出以下处处理意见见。（1）近近期内保保留所有有现状农农贸市场场，但对对局部农农贸市场场进行修修缮、维维护等处处理。（2）远远期内对对规模不不足且周周边无拓拓展空间间的农贸贸市场建建

43、议迁建建、规模模不足但但周边有有拓展空空间的农农贸市场场建议拆拆建、建建筑质量量较差的的农贸市市场建议议重建、规模足足够且建建筑质量量较好的的农贸市市场以修修缮、维维护为主主。（3）迁迁建的农农贸市场场选址应应在原址址附近，以利于于整体搬搬迁以及及周边居居民使用用。（4）现现状农贸贸市场处处理方式式以及改改造后的的建筑面面积、建建筑形式式详见表表4-22。（5）改改造后的的农贸市市场建筑筑面积近近期为3339000平方方米，远远期为3383554平方方米。表4-22 南城城区现状状农贸市市场改造造建议一一览表序号名称现状建筑形式处理方式式改造后建建筑面积积（平方米米）改造后建建筑形式式近期远期

44、近期远期近期远期1新基综合合市场连体式保留修缮3000030000设于建筑筑底层设于建筑筑底层2塘贝新村村健民市市场连体式保留迁建1500015000设于建筑筑底层设于建筑筑底层或或独立占占地3周溪市场场独立式保留修缮2700027000独立占地地独立占地地4塘贝综合合市场连体式保留修缮900900独立占地地独立占地地5红山肉菜菜市场连体式保留迁建50015000设于建筑筑底层设于建筑筑底层或或独立占占地6蚝岗综合合市场棚顶式修缮重建4000040000独立占地地独立占地地7中心区肉肉菜市场场连体式保留修缮1854418544设于建筑筑底层设于建筑筑底层8袁屋边农农贸市场场独立式保留保留120

45、0012000独立占地地独立占地地9袁屋边万万达利综综合市场场棚顶式保留迁建1000015000独立占地地设于建筑筑底层或或独立占占地10宏远副食食品综合合市场棚顶式保留修缮1200015000独立占地地独立占地地11沙苑市场场独立式保留修缮6000060000独立占地地独立占地地12亨美综合合市场棚顶式保留修缮1900019000独立占地地独立占地地13蛤地综合合市场棚顶式保留重建1800018000独立占地地独立占地地14雅园综合合市场棚顶式保留拆建30015000独立占地地独立占地地15白马市场场独立式保留修缮2500025000独立占地地独立占地地16荣鑫市场场棚顶式保留拆建10000

46、15000独立占地地独立占地地17石鼓综合合市场独立式保留修缮2000020000独立占地地独立占地地18水濂综合合市场棚顶式保留重建54615000独立占地地独立占地地19合计3390003835544.4规规模预测测本次规划划主要采采用两种种方法对对农贸市市场的规规模以及及数量进进行预测测。4.1.1人口口预测法法首先预测测出总建建筑面积积（=规划期期末总人人口数*人均建建筑面积积）因此， 20110年总总建筑面面积为117万人人*（1200-2000）平平方米/千人=2204000340000平平方米；20115年总总建筑面面积为118万人人*（1200-2000）平平方米/千人=221

47、6000360000平平方米。其次，现现状改造造后的农农贸市场场整体规规模近期期为3339000平方米米、远期期为3668544平方米米，其规规模已经经符合220100年、20015年年农贸市市场规模模需求。因此，220100年农贸贸市场规规模与数数量保持持现状农农贸市场场20110年改改造规模模与数量量不变，为188处农贸贸市场，总建筑筑面积为为339900平平方米。20115年仍仍可保持持规模与与数量与与现状农农贸市场场20115年改改造规模模与数量量不变，为188处农贸贸市场，总建筑筑面积为为383354平平方米。图4-1南城区现状农贸市场未覆盖区域地块划分图4.4.2逐片片分析预预测法

48、这种方法法主要是是在现状状保留农农贸市场场的基础础上，将将改造后后现状农农贸市场场未覆盖盖的区域域划分为为几个地地块，通通过对每每个地块块进行用用地类型型、范围围内农副副产品零零售设施施情况以以及控制制性详细细规划对对农贸市市场规划划指引、农贸市市场服务务半径等等几个方方面因素素来确定定规划期期末新增增农贸市市场数量量和规模模的。本次规划划将改造造后的现现状农贸贸市场未未覆盖区区域划分分为A、B、C、D、E、F、G、H7个地地块，对对各个地地块的具具体分析析详见表表4-33。分析得出出，规划划应在现现状基础础上新增增5个农贸贸市场。表4-33 南城城区现状状农贸市市场未覆覆盖区域域地块分分析表

49、地块编码用地类型范围内农农副产品品零售设施施大致情情况结论A以商业、体育、文娱、公共绿绿地等公公共设施施主，兼兼有1处小型型居住楼楼盘目前居住住楼盘配配置有华华凯广场场，含农农副产品品零售柜柜台相关控规规未在该该区设置置农贸市市场无需设置置农贸市市场B以工业、商业为为主，兼兼有部分分农村居居民点及及小型居居住楼盘盘目前该区区西侧有有1处中豪豪购物广广场，设设置有农农副产品品零售柜柜台相关控规规在该区区未设置置农贸市市场无需设置置农贸市市场C目前只有有农村居居民点及及2处居住住楼盘，大部分分用地处处于未开开发状态态，规划划用地将将以居民民和商业业为主目前区域域内无其其他农副副产品零零售设施施相关

50、控规规在该区区域规划划有2处农贸贸市场落实控规规设置的的2处农贸贸市场D目前处于于未开发发状态，规划以以工业用用地为主主相关控规规在该区区域未设设置农贸贸市场无需设置置农贸市市场E以居住为为主目前区域域内无其其他农副副产品零零售设施施相关控规规在该区区规划有有1处农贸贸市场落实控规规设置的的1处农贸贸市场，并新增增2处F以居住、物流用用地为主主目前区域域内无其其他农副副产品零零售设施施相关控规规在该区区域规划划有1处农贸贸市场落实控规规设置的的1处农贸贸市场G以文化娱娱乐、科科研用地地、绿地地为主相关控规规在该区区域未设设置农贸贸市场无需设置置农贸市市场H以工业、物流为为主相关控规规在该区区域

51、未设设置农贸贸市场无需设置置农贸市市场4.4.3结论论综合以上上两种预预测方法法对农贸贸市场作作出的预预测，确确定近远远期农贸贸市场数数量和规规模如下下：近期（220100年）：保持现现状农贸贸市场数数量和规规模不变变，为118处农农贸市场场，总建建筑面积积为3339000平方米米。远期（220155年）：在现状状农贸市市场基础础上新增增6处农农贸市场场，新增增农贸建建筑面积积不少于于15000平方方米，因因此远期期农贸市市场为224处，总建筑筑面积不不少于4473554平方方米。4.5规规划目标标4.5.1总体体方向以农贸市市场建设设规范化化、高标标准为突突破口，全面提提升农贸贸市场整整体水

52、平平，努力力将南城城区农贸贸市场建建设成为为网点布布局合理理、层次次结构清清晰、购购物环境境优化、服务功功能齐全全、方便便居民生生活的消消费场所所。按照“多多网点、高品位位、规范范化、规规模适度度”的要要求，通通过“新新建一批批，改造造一批、淘汰一一批“的的举措，逐步形形成布局局合理、环境优优美、便便民利民民为民的的农贸市市场新格格局。4.5.2总量量控制规划到220155年，南南城区农农贸市场场数量应应达到224处，总建筑筑面积不不少于4473554平方方米。第五章规规划布局局5.1布布局原则则（1）布布局应符符合城市市总体规规划、土土地利用用总体规规划、商商业网点点规划等等和有关关法律法法

53、规、政政策要求求。（2）布布局坚持持以人为为本的原原则，以以合适的的服务人人口和服服务半径径设置，尽可能能方便广广大居民民消费。距居住住区最远远距离不不宜超过过一公里里。（3）布布局应体体现科学学性合理理性，要要符合交交通、环环保、消消防等有有关规定定，与新新区建设设、旧村村改造、社区商商业建设设相结合合。（4）新新区的农农贸市场场建设应应采用独独立布置置，或与与公共服服务建筑筑联体设设置，不不宜与住住宅建筑筑联体设设置；因因旧城改改造建设设用地比比较紧张张，农贸贸市场建建设可根根据用地地条件一一般应采采用建筑筑底层布布置。（5）原原则上不不鼓励新新建小型型农贸市市场，但但可采用用便利店店、超

54、市市等形式式作为补补充。凡凡设置综综合商场场的居住住区不重重复设置置农贸市市场。5.2规规划建设设总量规划到220155年，全全区农贸贸市场总总量达到到24个，农贸市市场新建建及改造造分为以以下5种模式式。（1）新新建在规划划的新址址上进行行建设，以采用用独立建建设的模模式为主主，经营营方式上上可采用用超市化化经营，规划新新建农贸贸市场66个。（2）修修缮农贸市市场建筑筑质量较较好，选选址符合合规划、居民需需要，但但需进一一步完善善内部设设施和改改善外部部环境，应采用用修缮的的方式，规划修修缮农贸贸市场110个。（3）迁迁建农贸市市场规模模过小且且周边无无可拓展展用地，但该区区域仍有有市场需需

55、求，采采取就近近选择新新址建设设的方式式，规划划迁建农农贸市场场3个。（4）拆拆建农贸市市场规模模过小但但周边有有可拓展展用地，可采取取拆除部部分建筑筑与新建建建筑连连成整体体，规划划拆建农农贸市场场2个。（5）重重建农贸市市场建筑筑质量较较差，但但选址符符合规划划、居民民需要，可采取取拆除原原建筑并并在原址址重新建建新建筑筑的方式式，规划划重建农农贸市场场3个。新建及改改造的农农贸市场场名单详详见表55-1。表5-11 南城城区新建建及改造造农贸市市场名单单一览表表序号类型农贸市场场名称1新建新区第一一市场、新区第第二市场场、景湖湖市场、西平市市场、宏宏图市场场、国际际公馆市市场2修缮塘贝综

56、合合市场、沙苑市市场、亨亨美综合合市场、新基综综合市场场、中心区肉肉菜市场场、周溪溪市场、袁边屋屋农贸市市场、白白马市场场、石鼓鼓市场、宏远副副食品综综合市场场3迁建万利达综综合市场场、红山山肉菜市市场、塘塘贝新村村健民市市场4拆建雅园综合合市场、荣鑫市市场5重建蚝岗市场场、蛤地地综合市市场、水水濂综合合市场5.3规规划分级级本次规划划将农贸贸市场划划分为两两个级别别。（1）居居住区级级：将建建筑面积积较大、经营品品种较多多、建筑筑质量较较好，服服务人群群较多，服务半半径在8800-10000米之之间的农农贸市场场归纳为为居住区区级。规划此类类农贸市市场有：新区第第二市场场、景湖湖市场、西平市

57、市场、宏宏图市场场、蚝岗岗综合市市场、新新基综合合市场、沙苑市市场、白白马市场场、蛤地地综合市市场和石石鼓综合合市场。（2）居居住小区区级：是是比居住住区级低低一层次次的农贸贸市场，服务半半径在5500-8000米之间间的农贸贸市场。此类市市场确定定为居住住区级农农贸市场场以外的的所有市市场。5.4控控制指标标5.4.1建筑筑形式农贸市场场建筑形形式可分分为三类类：一类：独独立式室室内农贸贸市场，是指在在独立用用地内建建设的室室内农贸贸市场。二类：连连体式室室内农贸贸市场，是指在在与其他他建筑结结合而建建的室内内农贸市市场。三类：棚棚顶式农农贸市场场，是指指独立用用地内建建设的，以棚顶顶覆盖的

58、的，四周周无围护护设施的的简易农农贸市场场。新建及改改造的农农贸市场场应采用用一、二二类建筑筑形式。5.4.2建设设标准（1）农农贸市场场建筑面面积按1120-2000平方米米/千人设设置，每每个市场场建筑面面积不少少于15500平平方米。（2）物物业管理理用房不不少于建建筑面积积的5%。5.4.3停车车标准（1）中中心区的的农贸市市场，设设置不少少于建筑筑面积440%的的停车场场。（2）一一般地区区的农贸贸市场，设置不不少于建建筑面积积30%的停车车场。（3）农农贸市场场机动车车停车形形式可采采用地面面、地下下车库、建筑屋屋顶车库库、立体体车库等等形式，非机动动车适宜宜采用地地面停车车形式。

59、表5-22 南城城区农贸贸市场规规划具体体情况一一览表序号市场名称称所在位置置建筑形式式建设引导导建筑面积积停车场面面积1新基综合合市场新基社区区连体式修缮3000090002塘贝新村村健民市市场近科技大大道均可迁建1500045003周溪市场场周溪社区区独立式修缮2700080004塘贝综合合市场近元美路路连体式修缮90027005红山肉菜菜市场近体育路路均可迁建1500060006蚝岗综合合市场近建设路路独立式重建40000150007中心区肉肉菜市场场近四环路路立交连体式修缮1854470008袁屋边农农贸市场场袁边屋社社区独立式修缮1200036009袁屋边万万达利综综合市场场袁边屋社

60、社区均可迁际公馆馆市场近国际公公馆均可新苑市场场近莞太路路独立式修缮600002400012亨美综合合市场近莞太路路棚顶式修缮19000570013蛤地综合合市场蛤地社区区独立式重园综合合市场雅园社区区棚顶式拆马市场场白马社区区独立式修缮25000750016荣鑫市场场近莞太路路棚顶式拆鼓综合合市场石鼓社区区独立式修缮20000600018新区第一一市场中央生活活区，近近四环路路独立式新区第二二市场中央生活活区，近近环城路路独立式新建150