《税法》房产税法、契税法和土地增值税法 课件

1、2018年CPA考试税法第十章 房产税法、契税法和土地增值税法-2第十章 房产税法、契税法和土地增值税法第二节 契税法契税是以中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。一、纳税义务人和征税对象（一）契税的纳税人（）契税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受产权的单位和个人。【归纳】对于转让房地产权属的行为，转让方和承受方的纳税情况如下表：转让方承受方（1）增值税（销售不动产、转让土地使用权）（2）城建税和教育费附加、地方教育附加（3）印花税（产权转移书据）（4）土地增值税（5）企业所得税（或个人所得税）（1）印花税（产权转移书据）（2）

2、契税第十章 房产税法、契税法和土地增值税法（二）契税征税对象的规定（）契税的征税对象是在境内发生土地使用权、房屋所有权权属转移的土地和房屋。具体征税范围包括：国有土地使用权的出让、土地使用权转让及房屋的买卖、赠与、交换。P388-389，教材列示5项。【相关链接】这里要注意辨析土地使用权出让与土地使用权转让之间的差异。具体情况基本含义特点国有土地使用权出让国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为土地买卖的一级市场土地使用权的转让土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权出售、交换、赠与等再转让的行为（不包括农村集体土地承

3、包经营权的转移）土地买卖的二级市场第十章 房产税法、契税法和土地增值税法【特别提示1】对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税。【特别提示2】买房者不论其购买目的是为了拆用材料还是为了得到旧房后翻建成新房，都要涉及办理产权转移手续，只要发生房屋权属变化，就要照章缴纳契税。【特别提示3】某些特殊方式转移土地、房屋权属也视为土地使用权转让、房屋买卖缴纳契税：（1）以房屋抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。（2）以房产作投资或入股，应按规定办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按入股房产现值缴纳契税。【注意特

4、例】以自有房产作股投入本人独资经营的企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，故不缴纳契税。【特别提示4】注意辨析与房屋赠与有关的规定：第十章 房产税法、契税法和土地增值税法（1）房屋的赠与是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为，应由受赠人按规定缴纳契税。房屋的继承要区分法定继承与非法定继承，法定继承不征契税，非法定继承属于契税的征税范围。（2）以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。（3）按照中华人民共和国继承法规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。赠与征税；但婚姻存续期间夫妻之间变名或加名的免征契税。（财税201

5、4年4号文件）第十章 房产税法、契税法和土地增值税法【例题多选题】下列行为中，应计算缴纳契税的有（ ）。A.个人将自有房产无偿赠与朋友B.企业以自有房产投资于另一企业并取得相应的股权C.企业以自有房产等价交换另一企业的房产D.个人以自有房产投入本人独资经营的企业【答案】AB（4）视同土地使用权转让、房屋买卖或赠与而缴纳契税的特殊规定还有：以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。这些情况均发生了土地、房屋权属的变化。【例题单选题】下列有关契税的表述中，正确的是（ ）。（2009年原制度）A.买房用以拆料或翻建新房的，应缴纳契税B.受让农村土地承包经营权的

6、，应缴纳契税C.以实物交换房屋的，应以差价部分作为契税的计税依据D.承受国有土地使用权，国家免收土地出让金的，应免予缴纳契税【答案】A第十章 房产税法、契税法和土地增值税法二、税率、计税依据和应纳税额的计算（一）税率3%-5%的幅度比例税率。（二）计税依据和应纳税额计算（掌握，能力等级3）征税对象纳税人计税依据税率计税公式国有土地使用权出让承受方成交价格【提示】国有土地使用权出让，受让者应向国家缴纳出让金，以出让金为依据计算缴纳契税。不得因减免土地出让金而减免契税3%-5%的幅度内,各省、自治区、直辖市人民政府按本地区实际情况确定应纳税额=计税依据税率土地使用权转让买方房屋买卖买方房屋赠与受赠

7、方征收机关参照市场价核定房屋交换付出差价方等价交换免征契税；不等价交换,依交换价格差额第十章 房产税法、契税法和土地增值税法【特别提示】“营改增”后，成交价格等契税的计税依据不含增值税。税务机关核定的计税价格或收入也不含增值税。【难点解释】这里的易混淆的考点有两个：一是等价交换房屋土地权属的免征契税，交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。第十章 房产税法、契税法和土地增值税法二是以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。第十章 房产税法、契税法和土地增值税法【例题1多选题】甲企业在

8、2007年得到政府无偿划拨来的一处房产，2018年补办该房产的土地使用权出让手续、缴纳土地出让金后获得土地使用权，甲企业将房产连同土地使用权转让给乙企业。以下说法正确的有（ ）。A.甲企业补办土地出让手续、缴纳土地出让金,应缴纳契税B.甲企业将房产转让给乙企业应缴纳增值税、城建税C.甲企业将房产转让给乙企业应缴纳土地增值税D.乙企业取得甲企业转让的房产应缴纳契税【答案】ABCD【例题2多选题】下列关于契税计税依据的表述中，正确的有（ ）。（2014年）A.购买的房屋以成交价格作为计税依据B.接受赠与的房屋参照市场价格核定计税依据C.采取分期付款方式购买的房屋参照市场价格核定计税依据D.转让以划

9、拨方式取得的土地使用权以补交的土地使用权出让金作为计税依据【答案】ABD第十章 房产税法、契税法和土地增值税法【例题3单选题】赠与房屋时,确定契税计税依据所参照的价格或价值是（ ）。（2017年）A.房屋原值B.摊余价值C.协议价格D.市场价格【答案】D【解析】土地使用权赠与、房屋赠与，契税的计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。【例题4单选题】甲企业2016年1月因无力偿还乙企业已到期的债务3000万元，经双方协商甲企业同意以自有房产偿还债务。该房产的原值5000万元，净值2000万元，评估现值9000万元。乙企业支付了差价款6000万元，双方办理了产权过户手续。则乙

10、企业计缴契税的计税依据是（ ）。（2016年）A.2000万元B.6000万元C.9000万元D.5000万元【答案】C【解析】以房抵债的，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。本题契税计税依据为9000万元。由于本题业务发生在“营改增”之前，故不考虑增值税问题。第十章 房产税法、契税法和土地增值税法【例题5单选题】居民乙因拖欠居民甲180万元的款项无力偿还，2010年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。假定当地省政府规定的契税税率为5%。下列表述中正确的是（ ）。（2010年）A.居民甲应缴纳契税1万元B.居民乙应缴纳契税1万元C

11、.居民甲应缴纳契税10万元D.居民乙应缴纳契税10万元【答案】C【解析】契税的纳税人为承受房产产权的人，所以应该是居民甲缴纳契税。由于该房产是用180万元债权外加20万元款项构成，故计税依据视为200万元，应纳契税=（180+20）5%=10（万元）。由于本题目业务发生在“营改增”之前，故不考虑增值税。第十章 房产税法、契税法和土地增值税法三、税收优惠（一）契税优惠的一般规定（）【提示】1.注意规定中“免税”与“酌情减免”的差异。2.个人购买住房有不同的契税优惠政策，其优惠前提有“第一次”、“唯一”等要求，应注意辨析：个人购买住房契税优惠政策城镇职工按规定第一次购买公有住房（含按政策经批准的集

12、资房、房改房）免征契税个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的减按1%税率征收契税个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以上的减按1.5%税率征收契税个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的（不含北京、上海、广州、深圳的住房）减按1%税率征收契税个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以上的（不含北京、上海、广州、深圳的住房）减按2%的税率征收契税第十章 房产税法、契税法和土地增值税法【例题1单选题】以下选项一定可以享受减免契税优惠待遇的是（ ）。A.城镇职工购买公有住房的B.房屋所有者之间互相交换房屋的C.社会团体

13、承受土地权属用于办公楼建设D.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设的【答案】C【例题2单选题】山东省某市居民张先生和太太2016年3月以50万元购买一套74平方米的住房用作结婚新房，2017年8月生子后，改善住房条件，以94.5万元（发票注明价款90万元，增值税4.5万元）购买了第二套100平方米的住房，则张先生一家两次共缴纳契税（ ）。A.1.85万元B.2.3万元C.2.6万元D.3.2万元【答案】B【解析】第一套90平方米以下住房按照1%税率征收契税；第二套改善性住房超过90平方米，按照2%的税率征收契税。张先生一家两次共缴纳契税=501%+902%=2.3（万元）。第十

14、章 房产税法、契税法和土地增值税法（二）契税优惠的特殊规定（）分为企业改制、事业单位改制、公司合并、公司分立、企业破产、资产划转、债权转股权、划拨用地出让或作价出资、公司股权（股份）转让等方面。这些规定主要归纳为下表：特殊行为具体情况契税政策企业改制企业整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属免征事业单位改制事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资

15、主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属企业合并合并为一个企业，原投资主体存续，合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属企业分立分立为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对分立后企业承受原土地、房屋权属企业破产债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的免征非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的减半征收非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的免征资产划转对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国

16、有土地、房屋权属的单位免征同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转债权转股权经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属免征划拨用地出让或作价出资以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属于规定的免税范围对承受方应按规定征收契税公司股权（股份）转让在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移不征第十章 房产税法、契税法和土地增值税法【例题1单

17、选题】下列关于契税征管制度的表述中，正确的是（ ）。（2011年）A.对承受国有土地使用权所支付的土地出让金应计征契税B.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的房屋权属免征契税C.对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的免征契税D.以自有房产作股投资于本人独资经营的企业应按房产的市场价格缴纳契税【答案】A【例题2多选题】下列各项中，符合契税规定的有（ ）。A.城镇职工按规定第一次购买公有住房免征契税B.某人中奖获得一套不含增值税市场价格为60万元的住房，应以60万元为计税依据缴纳契税C.在股权转让中，单位承受公司股权，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税D.甲向乙无偿赠送一套不含增值税市场

18、价格为60万元的住房，同时乙向甲赠送一幅不含增值税市场价格为20万元的书画作品，乙应以40万元为计税依据缴纳契税【答案】ABC【解析】选项ABC符合税法规定；D选项错误，乙应以获赠房屋的市场价格60万元作为计税依据缴纳契税。第十章 房产税法、契税法和土地增值税法四、征收管理（）基本要点主要规定纳税义务发生时间纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天纳税期限纳税义务发生之日起10日内纳税地点土地、房屋所在地第十章 房产税法、契税法和土地增值税法【提示】两个特殊税务管理规定：（1）根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。（2）购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实