购房知识课件

1、购房相关知识培训目录购房基本知识 1.购房所需资料及证件； 2.购买套数； 3.首付标准； 4.付款方式； 5.贷款问题； 交易税费明细 婚姻财产-产证名字问题 一手房和二手房的比较 房地产基本知识 房地产的五证/两书/一表及七通一平购房所需资料及证件购房需要的证件及资料 身份证、户口本、单身证、结婚证、收入证明、其它；当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。这些销售员都经过专业培训，具备一定的房地产专业知识，而且深谙扬长避短之道， 自己楼盘的缺陷和不足往往一笔带过，因此您在与销售员交流是务必小心谨慎，同时，以下列出的问题您务必要求销售员给与明确答复。提醒

2、：销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准.销售方式您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词，顾名思义均价当然是这个项目的平均价格，但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距，一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层;高层塔楼在6层8层，户型位置多为东、西向;一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%8%，高层是在15%20%之间。入住时间是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。车位小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可

3、售。购房所需资料及购买套数购买套数根据2011年限购政策，户口在上海的最多只能买两套；户口不在上海的只能买一套，而且必须提供一年及以上的当地社保或税务机构出具的城市社保证明或纳税证明；注：1、限购令指“三限”，即限制银行贷款、限制开发商提价、限制居民购买套数；2、购房人必需是成年人，即年满18周岁；如果是未成年人购买，需要父母做担保，手续繁琐，且要求一次性付款；3、这里所说的户口，不是按人头算，而是以家庭为单位，即“户籍居民家庭”，包括夫妻和未成年子女；4、已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不能再购房（限购令）；5、双方婚前买的房子，则婚后就按照家

4、庭为单位计算套数了，有几套算几套；6、如果夫妻户口不在一个城市，以谁的户口购买都可，符合限购令要求即可；7、已拥有房子（已在房地产交易所登记备案），既包括目前正在按揭的房子，也包括已经全款买的房子，但是以前买了又卖了的房子不算；8、以前买了又卖了的房子，虽然不算已拥有住房，但如果有银行贷款历史记录则会对再购买房子产生影响，如下：如果只有一次贷款记录，再买房时可贷款但首付按第二套购买标准支付，即60%首付；如果是有两次及以上贷款记录，再买房时则不能贷款，需要全款支付；首付标准首付标准如果是首套，首付为30%；如果是第二套，首付为60%；第三套不允许购买；意向金及订金看房时，有购房意向可先交纳意向

5、金，金额由开发商确定，可退；但如果确定购买需求，需要交纳订金，金额由开发商确定，不可退；付款方式公积金贷款居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的组合贷款已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。什么是商业房贷 什么是住房公积金贷款 商业房贷是指在购买普通商品住房时，您可以您所购住房抵押，或以您自己或者第三人所有的其他财产作为抵押物(质物)，或者由第三

6、人为贷款提供连带保证责任，向银行申请个人住房贷款。住房公积金贷款是指由住房公积金管理中心及所属管理部，运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和缴存单位的离退休职工发放的贷款，并由借款人或第三人提供符合住房公积金管理中心要求的担保。贷款问题贷款问题在签订购房合同后可进行商贷、组合贷款和公积金贷款（利率由高到低）。目前上海市，如夫妻都具备公积金贷款条件，单人可贷款30万（补充公积金可贷款40万），两人最高可贷款60万（公积金中心根据两人的缴费年限、基数及金额等确定最终贷款额度）；但如果两人为非夫妻关系，购房合同上可以写两个人的名字，但是只能由其中一个人贷款（贷款

7、合同中的共同还款人必须是父母、夫妻或子女关系，朋友关系是不行的）贷款利率公积金贷款利率比商贷利率少30%左右，因此最划算，组合贷款居中；商贷的利率要看银行的规定，有的是85%、有的是100%、有的是110%，或其它规定；什么是契税契税，是指土地使用权、房屋所有权转移时，国家向财产买受人征收的一种财产税，或叫财产转移税，是一种非常重要的地方税种，税率一般在1.5%左右什么是印花税印花税，杂税的一种，是指以经济活动中签订的合同、产权转移书、账簿等凭证文件为征收对象的一个税种，纳税人购买并粘贴印花税票即可完成纳税义务，税率较低；什么是营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和

8、个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。2011年11月17日，财政部、国家税务总局正式公布营业税改征增值税试点方案。税费明细：1.购房需交纳的第一组税费是契税、印花税、交易手续费、权属登记费。2.印花税金额为房价的0.05%，在交易签证时交纳。3.交易手续费一般是每平方米2.5元，也在交易签证时交纳。4.权属登记费100元到200元之间。交易税费明细（针对一手房）交易税费明细（针对二手房）婚姻财产问题购房合同、贷款合同、房产证（产权证）上的名字问题购房时购房合同上可以写一个或多个名字，但购房合同、贷款合同、房产证（产权证）上的名字是完全一致的，因为银行为较少

9、贷款风险要求贷款合同上的名字必需与购房合同一致，而房地产交易所给购房人办理产权证时要求产权证上的名字必需与购房合同一致。如果要更改或者增加名字，则需要在开发商处办理购房合同的更名或加名手续（不过现在是网签，操作性不大），再到银行把贷款合同的名字改成一致变成共同还款人，这样产权证办理的时候就是更改后的名字了。如果要在产权证上加名字，也可采取其它的办法，如在办理产权证时申请一个共有产权，能否办理或如何办理需要咨询开发商及房地产交易所；房产证（产权证）过户虽然已经取得房屋的产权证，但如果该房屋还在按揭还款期间，此房屋还未取得完全产权（产权证抵押在银行），所以不能过户（即不能更改产权人），只有将贷款还

10、清注销抵押并取回产权证后才能过户。婚姻财产问题什么是婚前财产公证婚前财产公证是指未婚夫妻或者夫妻对双方婚前的个人财产或者是婚后个人、共同财产的界定。并不是所有财产都需要公证，通常比较容易举证的婚前不动产，如房子、汽车等因为实行登记制度、产权明确就不需要公证，但比较难举证的、产权随时处于变动的婚前及婚后动产，如存款、玉器、金银首饰等贵重物品，为避免离婚时无法说明白则需要公证，是否公证看双方意愿。婚前个人房产的认定问题 房屋的所有权归属以房产证的取得为准（房产证内容包括房屋的建筑面积、公摊面积、房号、所有权人、共有权人、发证日期等），因此发证日期才是购房人取得该房屋产权的日期。 如婚前个人买房并取

11、得房产证（产权证），那么此房产永久属于婚前个人财产；但，如婚前个人买房而在婚后取得房产证（产权证），此房是属于婚前个人财产还是夫妻共有财产，现在非常有争议。争议的焦点即为“婚前个人房产的确定是取决于房产证取得时间，还是取决于购房合同签订时间”，现在说法不一，虽然在我国法律规定不动产所有权的取得以产权证为准，但鉴于房产的特殊性，目前主流支持“婚前个人房产的确定取决于购房合同签订时间”这一观点，因为签订购房合同最能反映“购房”这一行为的性质，房产证取得已是事实，只不过是一个时间问题，而且很多时候是在婚后取得，夫妻一方婚前购买的房屋而婚后才取得房产证不影响购房一方婚前个人财产的认定。现在各地律师观点

12、和法院判定不一，因此最保险的方法是进行婚前个人财产公证，明确夫妻一方婚前购买的房屋而婚后才取得房产证不影响购房一方婚前个人财产的认定，另一方婚后无权分割。如果怕影响夫妻关系不进行婚前个人财产公证的话，购房人一定要保留好婚前购房付款相关证据，这样离婚判决时对自己有利。婚姻财产问题一手房和二手房的比较两者都有优劣势，都可以贷款购买，关键看购房者的选择，分析对比如下：A、一手房（1）价格比二手房稍贵，但税费比二手房少；（2）交易手续稍繁琐，纠纷稍多，且房产证要到收房后的一年左右才能拿到；（3）买完不能马上入住，需等半年或以上的时间开发商才能交房（一般都为期房）；（4）全新，居住感觉好；（5）需要装修

13、，装修后几年内有污染；（6）一般地段远，周边配套不太成熟，交通不太方便；（7）房屋质量无法确定，外观只能代表表面；（8）如果用于投资，回报率不确定。一手房和二手房的比较B、二手房（1）价格比一手房稍便宜（价格灵活及多元化），但税费稍高，尤其是房产证不够五年的二手房进行交易所产生的交易税太高，购买成本大；（2）交易手续简单，不容易产生纠纷，房子购买后即可拿到房产证；（3）买完即可入住（全部为现房）；（4）非全新，居住感觉要看购房者心态；（5）不用装修，房子污染影响小（已经过几年的居住，有害物质基本挥发）；（6）地段好，周边配套比较成熟，交通方便；（7）房屋质量一目了然（经过几年使用期，房子质量问

14、题很容易看出来）；（8）如果用于投资，回报率比新房好（因为好的地段，决定了无论其出租还是出售等，都可以保证价格上的优势）。 综上可看出，二手房的综合性价比肯定要高于一手房，关键是在税费的高低及购房者对居住环境新旧的心态要求这两点上，到时可具体分析。 房地产相关基本知识房地产的五证、两书、一表及七通一平1、五证五证是政府批准开发商开发、建设及销售楼盘的证明，购房者买房时只需看商品房销售(预售)许可证即可，因为此证是在前四证的基础上办理下来的，五证具体如下：（1）国有土地使用证，是政府土地管理部门即国土资源局发给土地使用者的国有土地使用权的法律凭证，证明土地使用者已向政府支付土地出让金，获得了在一

15、定年限内此块国有土地的使用权。证书主要载明土地使用者名称、坐落、用途、使用面积、使用年限等；（2）建设用地规划许可证，土地使用者向国土资源局申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门即住房和城乡规划局（规划委员会）确认该建设用地位置和范围符合城市规划要求的法律凭证；（3）建设工程规划许可证，是城市规划行政主管部门即住房和城乡规划局（规划委员会）确认该地的建设工程符合城市规划要求的法律凭证；（4）建设工程施工许可证（建设工程开工证），是城市建设行政主管部门即住房和城乡建设局（建设委员会）批准建设单位在该地进行工程施工的法律凭证，否则属于违章建筑，不受法律保护；（5）商品房销售(预售)许可证，是政

16、府房地产管理部门即房屋管理局（房产局）发给开发商批准其销售商品房的法律凭证，否则属于违法无证销售；房地产相关基本知识两书两书是开发商在竣工验收合格向购房客户交房时为客户提供的两份法律文件，两书具体如下：（1）住宅质量保证书；（2）住宅使用说明书；一表一表即为竣工验收报告表，是开发商竣工验收合格后，由验收主管单位出具给开发商的竣工合格证明，有此报告表，开发商才具备了交房条件；六通一平六通一平是土地开发中较为完整的基础设施开发内容，具体是指道路通、电力通、自来水（上水道）、电讯通、排水（下水道）通、煤气通、场地平整；房地产相关基本知识1.土地面积又称宗地面积，是一宗地块的实际面积。2、占地面积就一

17、栋楼而言，占地面积是最下面一层所占的土地面积（平面/投影面积），建筑面积是整栋楼所有楼层面积的总和（立体面积），由此得出土地容积率；土地容积率=地上建筑面积/占地面积，土地容积率大于等于1.0；3、建筑面积建筑面积，也称实际建筑面积或产权面积，是一栋建筑物各层面积之和，表示一栋建筑物建筑规模的大小。商品房销售时，销售面积就是按建筑面积计算，购房者购买的面积也是建筑面积；建筑面积是房屋套内建筑面积和房屋分摊公用面积之和。其中，房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积（实际空间面积）、墙体面积、阳台面积组成；房屋分摊公用面积由走廊、电梯等公摊面积组成；房屋使用率=套内使用面积/建筑面积*100%，多层住

18、宅一般为85%左右；4、房屋使用面积房屋使用面积由房屋套内使用面积和阳台面积组成，即内外部使用面积之和；5、房屋居住面积房屋居住面积指的是房屋套内使用面积中的居室面积之和；房地产相关基本知识-物业费 物业费是从你接到“入住通知时”上所载明的时间开始缴纳的，物业费指的是对于房屋公共设备设施的日常维护及服务所产生的费用，不是对于户内的服务。所以，从小区办理入住的那一天开始，正常的物业服务就已经开始启动，相关费用也随之产生。不住的情况原则上是需要足额缴纳，但不同的省份区域所执行的标准不一样，个别地区会有不同程度上的折扣，这个是以当地的政策法规来执行的，不尽相同。房地产相关基本知识选楼十六忌一.正对大街胡同或道路的不要买。(正冲为箭，主伤人); 二.高方不远处有高大建筑物的不要买。(阻挡阳气，阴盛阳衰); 三.临近庙宇、骨灰堂、坟场、寺院、古墓的不要买。(阴气太盛); 四.“U”字楼不要买。(U字楼形如亡字，常出人命案件); 五.两排东西走向的楼房横向连接而连接点又不在同一条直线上，其相错部分单元不要买; 六.“口”字形的楼不要买。(人在井中，不能发福发贵); 七.“T字型楼不要