房产面积测算市公开课获奖课件

1、房地产测量-房产面积测算第1页第1页 第一节 房地产面积内容房屋面积房产面积 房屋用地面积房屋建筑面积房屋产权面积房屋使用面积共有建筑分摊面积房屋占地面积丘面积各项地类面积共用土地面积测算与分摊第2页第2页房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。分为使用面积、辅助面积、结构面积。房屋使用面积：房屋户内所有可供使用净空面积，按房屋内墙线水平投影计算。不包括房屋内墙、柱等结构结构面积和保温层面积。房屋产权面积：产权主依法拥有房屋所有权房屋建筑面积。由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确认。房产面积相关概念第3页第3页房屋共有建筑面积：各产权主

2、共同占有或共同使用建筑面积。房屋占地面积：房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平面积。房屋用地面积：房屋占用和使用所有土地面积，以丘为单位进行测算。第4页第4页一、面积测算相关要求（一）计算建筑面积房屋原则上应具备条件：（1）应含有上盖；（2）应有围护物；（3）结构牢固、属永久性建筑物；（4）层高2.20m以上（含2.20m）；（5）可作为居民生产或生活场合。第二节 房产面积测算要求与办法第5页第5页(二）房产面积测算普通要求（1）房地产面积测算，均指水平投影面积测算；（2）层高指上下两层楼面，或楼面与地面之间垂直距离；（3）量距应使用经鉴定合格卷尺或其它能达到相应精度仪器或工具；（4）

3、各类面积必须独立测算两次，其较差应在要求限差之内，取中数作为最后结果；第6页第6页（5）边长以m为单位，取至0.01m；在面积所有计算过程中，取位至0.001，面积计算结果取位至0.01 ；（6）共有建筑面积分摊系数保留到小数点后6位或6位以上。（三）房屋面积测算精度要求公布GB/T 17986.1房产测量规范将房产面积精度要求分为三级。第7页第7页房产面积精度等级房屋面积限差m中误差一0.02 +0.0006S0.01 +0.0003S二0.04 +0.002S0.02 +0.0001S三0.08 +0.006S0.04 +0.0003S注：S为面积，D为测量边边长m。房屋面积和边长测量精度

4、和限差要求长度测量精度等级边长测量误差限差 m边长测量中误差m一0014+0.000 4D0.007+0.000 2D二0028+0.001 4D0.014+0.000 7D三0056+0.00 4D0.028+0.002D第8页第8页界址点相对于邻近控制点点位误差和相邻界址点间距误差：界址点坐标反算边长与实测边长较差公式：丈量房屋边长较差公式：D=0.004D（m）。界址点等级限差中误差一0.040.02二0.100.05三0.200.10第9页第9页二、 面积测算惯用办法第10页第10页1、 简述面积测量实行环节（1）收件：各房地产开发公司假如想给自己房子办理预售许可证，那么他需要做第一件

5、事就是到房屋测绘部门申请房屋面积测量，只有拿到经认定房屋建筑面积数，房产管理部门才受理他各项申请。在申请测绘时，需收取开发商各种手续，这个环节叫做收件.第11页第11页测绘之前需收取哪些资料呢？首先，需要建筑物设计施工图纸(规划局签竣工验收章)。另一方面，为确保建筑“来路正”，还需收取国有土地使用证、都市规划许可证、有规划局签章总平面图、建筑施工许可证、竣工验收证实、门牌证实。 第12页第12页（2）开始测量通常两人一组，拿着图纸和激光测距仪（或钢尺等其它测距工具）到现场核实现场是否有变更。其中一人测量，一人统计。使用测距仪时将尾翼旋开，构成一个十字平面，测量时可保持与墙面垂直。测量数据能够累

6、加显示，也能够翻看之前测量数据。第13页第13页（3）测量原则该户型面积如何测量，需测量几种长度？第14页第14页第15页第15页第16页第16页（4）尺寸核对内墙抹灰厚度符合中误差为3cm正态分布，因此，普通取中误差2倍，即实测尺寸与图纸计算尺寸之间差值为6cm时为现场尺寸没有变更限差。注：内尺寸均比理论值小，而外尺寸均比理论值大。第17页第17页（5）尺寸变更当实测数值与理论数值相差超出6cm时，视为现场与图纸不一致，这时有两种选择一、假如实测值比理论值大，那么按理论值计算。二、假如实测值比理论值小，那么按实测值计算。算小不算大原则第18页第18页1 几何图形解析法计算房产面积当被测对象为

7、规则几何图形或可被分割成规则几何图形时，可采用几何图形解析法。这种办法是依据实测数据按公式计算求得所需面积。惯用简朴几何图形面积计算公式见p159。测算办法详述（一）直接量测法第19页第19页2 坐标解析法计算房产面积1234y1y4y3y2x4x3x1x2y原理：直角梯形面积代数和绝对值。第20页第20页通常一个地块形状是一个任意多边形，其范围内能够是一个街道土地，也能够是一个宗地或一个特定地块。坐标法是指按地块边界拐点坐标计算地块面积办法。其坐标能够在野外直接实测得到，也能够是从已有地图上图解得到，面积精度取决于坐标精度。当地块很不规则，甚至一些地段为曲线时，能够增长拐点，测量其坐标。曲线

8、上加密点愈多，就愈靠近曲线，计算出面积愈靠近实际面积。 第21页第21页 许多地块都会被图廓线分割，通常需要计算出地块在各图幅中地块面积，此时应计算出界址线与图廓线交点坐标，然后分别构成地块，并计算出面积。 第22页第22页 已知多边形ABCDE各顶点坐标为(XA，YA)、(XB，YB)、(XC，YC)、(XD，YD)、(XE，YE)，则多边形ABCDE面积： =(XA+XB)(YB-YA)/2+(XB+XC)(YC-YB)/2+(XC+XD)(YD- YC)/2+(XD+XE)(YE-YD)/2+(XE+XA)(YA-YE)/2 其中Xi，Yi为地块拐点坐标。当i10时， X0Xn；当i1N

9、1时，XN+1X1。 第23页第23页1 求积仪法计算房产面积求积仪是一个专供在图上量算面积仪器。长处是速度快，操作以便，适合用于各种形状图形面积量算，能确保一定精度。KP-21C求积仪 KP-90N求积仪（二） 图上量测法求积仪测定法、方格计算法、三斜法、坐标计算法第24页第24页2方格法 在透明板材上建立起互相垂直平行线，平行线间间距为1mm，则每一个方格是面积为1mm2正方形，把它整体称为方格网求积板。 abmn为要量测图形，可将透明方格网置于该图形上面，首先累积计算图形内部整方格数，再估读被图形边线分割非整格面积，两者相加即得图形面积。第25页第25页3 CAD软件测算面积有了实测数据

10、后，利用CAD软件作图，再直接查询面积。第26页第26页及时校核，及时平差，确保各级面积与上级控制面积吻合。第三节 房产面积测算基本知识第27页第27页（一）计算建筑面积房屋原则上应具备条件1、应含有上盖；2、应有围护物；3、层高在2.20m或2.20m以上；4、结构牢固，属永久性建筑物；5、可作为人们生产或生活场合；6、含有明确归属；7、建筑物构成含有合法性。第28页第28页房屋面积测算注意事项计算房屋建筑面积时应分别看待。第29页第29页1 房屋面积测算-计算所有建筑面积范围永久性结构单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。房屋内夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其

11、高度在2.20m以上部位计算建筑面积。穿过房屋通道，房屋内门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内回廊部分，层高在2.20m以上，按其水平投影面积计算。（二）计算建筑面积相关要求第30页第30页尺寸变更最容易出现在住宅楼地下室，此时若某间地下室尺寸变小，而隔壁地下室开间变大，很明显是两户隔墙发生了错位，这种情况下，证据确却，能够直接按照现场丈量尺寸计算。楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。有柱或在围护结构门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。第31页第31页房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高

12、度在2.20m以上部位，按其外围水平投影面积计算。全封闭阳台按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖室外楼梯，按各层水平投影面积计算。玻璃幕墙等作为房屋外墙，按其外围水平投影面积计算。第32页第32页与房屋相连有柱走廊，两房屋间有上盖和柱走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。房屋间永久性封闭架空通廊，按外围水平投影面积计算。地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。第33页第33页属永久性建筑有柱车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。依坡地建筑房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构，按其高度在2.20m以上部位外围水平面积

13、计算。有伸缩缝房屋，若其与室内相通，伸缩缝计算建筑面积。第34页第34页2 计算二分之一建筑面积范围与房屋相连有上盖无柱走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积二分之一计算。独立柱、单排柱门廊、车棚、货棚等属永久性建筑，按其上盖水平投影面积二分之一计算。未封闭阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积二分之一计算。 第35页第35页无顶盖室外楼梯按各层水平投影面积二分之一计算。 有顶盖不封闭永久性架空通廊，按外围水平投影面积二分之一计算。 3 不计算房屋面积范围层高小于2.20m下列夹层、插层、技术层和层高小于220m地下室和半地下室等。第36页第36页突出房屋墙面构件、配件、装饰柱、装饰性玻璃

14、幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。房屋之间无上盖架空通廊。房屋天面、挑台、天面上花园、泳池。建筑物内操作平台、上料平台及利用建筑物空间安置箱、罐平台。第37页第37页骑楼、骑街楼底层用作道路街巷通行部分。利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造房屋。活动房屋、暂时房屋、简易房屋。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。与房屋室内不相通房屋间伸缩缝。第38页第38页房产面积测量出新规 建筑面积计算更明确建设部深入明确了以下几个情况建筑面积计算要求： 一、房屋层高。计算建筑面积房屋，其层高均应在2.2米以上（包含2.2米，以下相同）。二、外墙墙体。同一楼层外墙，现有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙

15、为准计算建筑面积，墙厚度按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其它材料幕墙参考玻璃幕墙相关要求处理。第39页第39页三、斜面结构屋顶。房屋屋顶为斜面结构，即坡屋顶，层高2.2米以上部位计算建筑面积。 四、不规则围护物。阳台、挑廊、架空通廊外围水平投影超出其底板外沿，以底板水平投影计算建筑面积。五、变形缝。与室内任意一边相通，具备房屋普通条件，并能正常利用伸缩缝、沉降缝均应计算建筑面积。第40页第40页六、非垂直墙体。对倾斜、弧状等非垂直墙体房屋，层高2.2米以上部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿，以底板投影计算建筑面积。七、楼梯下方空间。楼梯已计算建筑面

16、积，其下方空间无论是否能够利用，均不再计算建筑面积。第41页第41页八、公共通道。临街楼房、挑廊下底层作为公共道路街巷通行，无论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。九、两层及两层以上房屋。两层及两层以上房屋建筑面积均按房产测量规范中多层房屋建筑面积计算相关要求执行。第42页第42页十、与室内不相通建筑。与室内不相通类似于阳台、挑廊、廊檐建筑，均不计建筑面积。十一、室外楼梯。室外楼梯建筑面积按其在各楼层水平投影面积之和计算。另外，房屋套内含有使用功效，但层高下于2.2米部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利归属。 第43页第43页第四节 共有共用面积分摊 第44页第44页1、基本概念套

17、内使用面积：室内实际能使用面积，按结构墙体内表面尺寸计算。套内墙体面积：自有、共有、借墙。套内阳台建筑面积：按阳台外围与房屋外墙之间水平投影面积计算。共有建筑面积：产权主共同占有或共同使用建筑面积。第45页第45页2、确认共有建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务公共用房和管理用房建筑面积，均指水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间分隔墙，以及外墙（含山墙）水平投影面积二分之一建筑面积。不计入共有建筑面积范围：独立使用地下室、车棚、车库、为多幢房屋服务警卫室、管理用房及作为人防工程地下室等。第46页第

18、46页应参与分摊共有建筑面积整幢建筑物共有建筑面积=（整幢建筑物建筑总面积-整幢建筑物各套套内建筑面积之和-独立使用地下室、车棚、车库、为多幢房屋服务警卫室、管理用房及作为人防工程等建筑面积），房屋共有建筑面积分摊应以“幢”为单位进行，仅限于本幢房屋内仅为本幢服务共有建筑面积。第47页第47页3、共有建筑面积分摊办法住宅楼共有建筑面积分摊办法：以幢为单元，依照公式下，依据各套房屋套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得共有建筑分摊面积。第48页第48页第49页第49页第50页第50页商住楼共有建筑面积分摊办法：第51页第51页（1）按不同使用功效依百分比，全幢共有建筑面积=住宅部分分摊得到全幢共有建

19、筑面积+商业部分分摊得到全幢共有建筑面积；（2）住宅总共有建筑面积=住宅部分分摊幢共有建筑面积+住宅部分本身建筑面积，再类比住宅楼分摊方法进行分摊。（3）商业总共有建筑面积=商业部分分摊幢共有建筑面积+商业部分本身建筑面积，再按各层套内建筑面积依百分比将其分摊至各层，加上各层共有建筑面积后以住宅楼分摊方法分摊至各套。第52页第52页商业部分各权属单元面积分摊细则层分摊面积=层套内建筑总面积层分摊系数（k1=（商业部分分摊到幢共有分摊面积+商业部分共有建筑面积）/（商业部分套内建筑面积+商业部分各层共有建筑面积）；各权属单元分摊面积=权属单元套内面积权属单元分摊系数（k2=（层分摊面积+层内共有

20、建筑面积）/层内各权属单元套内建筑面积之和。第53页第53页第54页第54页多功效综合楼共有建筑面积分摊办法：多功效综合楼共有建筑面积分摊，先拟定各功效区域范围，再参考商住楼分摊办法进行分摊。第55页第55页第56页第56页例1某住宅楼实测尺寸下列表所表示，其中首层101,102房间套内建筑面积均为54.89，二层如201,202房间套内建筑面积均为52.18，三至九层01,02房间套内建筑面积分别为52.18， 53.45。试计算各套房屋建筑面积。功效门牌层行序功效套内面积功效共有面积不应分摊面积分摊前功效面积住宅#11-9F1953.55100.561054.1110F29.129.12

21、953.55109.681063.23第57页第57页例题详解1、计算出住宅分摊系数K;2、计算出共有面积分摊及单元总面积；3、利用公式为：K=功效共有面积和/功效套内面积和=109.68/953.55=0.115，共有面积分摊=各套内面积 K 。 首层各单元面积门牌房号套内面积共有面积分摊单元总面积 #110154.896.3161.2010254.896.3161.20109.7812.62122.40第58页第58页3-9层各单元面积2层各单元面积门牌房号套内面积共有面积分摊单元总面积 #10152.186.0058.180253.456.1559.60106.6312.15117.78

22、门牌房号套内面积共有面积分摊单元总面积 #120152.186.0058.1820252.186.0058.18104.3612.00116.36分摊余数=117.787+116.36+122.40-1063.23=-0.01第59页第59页合住户建筑面积分摊例：该户套内面积75.56m2，建筑面积为88.40m2。1户套内面积34.04m2， 2户套内面积31.61m2.两户共用过道和厕所面积9.91m2，1户占2/3百分比，2 户占1/3百分比。共同分摊其它公共面积为12.84m2。第60页第60页思考题有一商住楼#1首层，二层为商场，首层商场未分铺，二层分为18个铺位，#3门牌3-26层

23、为住宅，消防中心、水箱间、配电室、水泵房为大楼共有，测量结果参见下表，请计算商场各铺位、住宅各套房屋建筑面积。第61页第61页功效层功效套内面积层共有面积栋共有面积各功效区共有不应分摊面积分摊前功效面积#1商场#3住宅#1商场1F1145.1539.12212.55107.991504.812F1108.14288.69107.991504.822253.29327.81212.55215.983009.63#3住宅3-26F30158.405957.7636116.1627F104.37107.99212.3630158.405957.76104.37107.9936328.52 32411

24、.696285.57316.92323.9739338.15第62页第62页解题提醒：1、先求栋分摊系数K0=栋共有面积和/（功效套内面积和+功效共有面积和）2、#1第一层商场分摊系数K1=#1一层商场共有面积分摊和/#1一层商场功效套内面积和3、#1第二层商场分摊系数K2 =#1二层商场共有面积分摊和/#1二层商场功效套内面积和4、#3住宅分摊系数K3= #3住宅共有面积分摊和/#3住宅功效套内面积和第63页第63页房屋用地面积测量1、用地面积测算范围以丘为单位房屋占地面积、丘面积、其它用途土地面积测算、各项地类面积测算房屋占地面积:房屋底墙外围水平面积，普通与底层房屋建筑面积相同第64页第

25、64页2、不计入用地面积土地无明确使用权属冷巷、巷道或间隙地；市政管辖道路、街道、巷道等公共用地；公共使用河涌、水沟、排污沟；已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，作市政建设用地。按要求不计入用地面积。第65页第65页3、共有共用用地面积分摊一丘内有权属分割文献或协议，按文献或协议分摊；无权属，按当地相关要求分摊；以上都不具备，按百分比分摊：应分摊面积=（共有共用用地总面积/各房屋建筑面积之和）*该户房屋建筑面积一幢多户该幢房应分摊面积=（该幢房屋使用总面积/该幢房屋建筑总面积）*该户房屋建筑面积第66页第66页面积测算精度1.坐标解析法：坐标解析法是依据房屋用地界址点或丘边界点坐标计算房屋用地面积或丘面积，也包括利用房角点坐标计算房屋面积办法。 面积中