物权法笔记-西北政法大学·张翔教授主讲

1、物权法张翔西北政法大学一、我国物权变动的立法模式（一）原则，公示成立（折中主义）一一引起物权变动（不动产登记、动产交付）。合同成立：债权产生。例外：公示对抗（意思主义）一一对抗第三人。合同成立：物权变动。（二）公示对抗的情形：（排除法）1动产抵押（）交通工具（）生产设备、原材料、成品和半成品2土地承包经营权：互换、转让3地役权的设立（三）两种特殊情形1土地承办经营权的设立（l承包合同生效，承包权设立（l承包权设立的登记，是县级以上政府的行政职责，而非物权变动的对抗要件。登记：强制性农村承包经营权的设立、登记仅仅是一个强制性的政府行政职责。2交通工具所有权的变动买卖合同一债权效力；交付一物权变动

2、；登记一对抗第三人。二、非基于法律行为所引起的物权变动（一）国家的自然资源1取得、处分时国家无需登记2受让人取得国家自然资源的使用权，必须依法登记。（二）其他情形1效力（l取得物权无需登记（l处分该物权时应当依法登记（l第三人取得该物权时需要登记2类型（l因法院、冲裁委的法律文书，导致物权变动的，自法律文书生效时发生物权变动的效力。（仅包括确认之诉、形成之诉变更现有法律关系；而不包括给付之诉）（l因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生物权变动效力。有物权未公示不能对抗善意第三人（l因合法建造、拆除房屋等事实行为变动物权的，自事实行为成就时发生物权变动的效力。A拆房（包括事件）：所有

3、物迷失，所有权消灭，不问登记。B建房：未经登记而处分标的物，不发生物权变动的效力。、三、预告登记物权法2（一）概念：当事人签订的买卖不动产的协议，为保障买受人实现债权，按照约定可以办理预告登记。登记对象：买受不动产债权。（二）效力：预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力（但发生债权效力）。（三）预告登记的时效1债权消灭2自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。四、异议登记（一）概念：是指不动产登记的异议人，对该不动产的异议所进行的登记。（二）程序1申请变更登记，不动产登记的权利人书面同意更正，或者登记确有错误的，登记机构应予更正。2否则诉讼解决

4、争议，但利害关系人可以申请异议登记。第二章所有权第一节所有权概述一、概念：民事主体依法拥有所有物的归属（核4），并可对所有物全面支配（结果）的权利二、所有权的特征1自物权2完全物权3原始物权一物一权。4无期限物权-不会因时间的经过而消灭。所有权的永续性。三、所有权与所有制经济上的所有制决定法律上所有权，所有权也会反作用于所有制。第二节所有权的权能一、概述（一）所有人为实现所有权的利益，依法可以对所有物进行支配的方式。（二）所有权与所有权权能的关系1所有权权能指的是支配方式。2权能与所有权可和可分。（三）权能个述1占有权能一所有权人有权占用所有物；所有权人有权许可他人占有所有物。2使用权能一所有

5、权人有权使用所有物；所有权人有权许可他人使用所有物。3收益权能一所有权人有权就所有物进行收益；所有权人有权许可他人就所有物进行收益。4处分权能（）含义：是指导致标的物或标的物上权利发生改变的事实。（）分为事实处分一一作用于物法律处分一一作用于权非消耗物：使用不等于处分消耗物：使用等于处分（）处分权能的意义：所有权人有权处分所有物；所有权人如将处分权能让与他人，原则上所有权随之转移。借非消耗物一一使用借贷一一转移使用权借消耗物一一消费借贷一一转移所有权二、所有权权能与所有权的分离（一）所有权与其权能可以分离（二）分离的发生是由于他人在所有物上权利的存在（三）分离的结果：他人有权支配所有物（四）所

6、有权人的所有权不会发生改变（五）分离的结果：一旦导致权能分离的因素消除，所有权的权能自动回归一一即所有权权能的弹力性所有权权能的转移：是指支配正当性（而非现实性）的转移。第三节所有权的取得一、所有权的取得方式原始取得：不以物上所有权人的意思而取得所有权一一依法取得。如：无主物基于先占。继受取得：以物上所有权人的意思而取得所有权。辨别：（排除法）继受取得两种：基于转让取得；基于继承取得。二、原始取得（一）善意取得1概念：动产的占有人或不动产的登记人无权处分相应的财产与第三人，该第三人是善意时，可以取得该财产上的物权。2善意取得的对象一物权（既包括所有权也包括他物权；既包括动产物权也包括不动产物权

7、。I3一般条件物权法处分人：（l无权处分（l权利外观公示外观（占有或登记）第三人：（l不知情（l相信有权处分一一相信的理由（处分人的权利外观）处分人与第三人之间的合同要求：（l等价有偿（l该合同没有其他违法事实（l处分人向所有人交付或登记A善意取得的时间点：交付或登记时B判断第三人是否善意的时间点：也是交付或登记时4遗失物的善意取得（符合善意取得的一般要件）（）特征：非自愿脱离占有物。（l规则：、所有权人主观标准两年内对善意第三人享有返还原物请求权。（所有权妨害请求权）返还方式原则上无偿取回。第三人自拍卖、有经营资格的出卖人取得，所有人返还加金后可以取回。B直接要求无权处分人赔偿5善意取得的法

8、律后果（l在所有人与处分人之间：侵权、违约、不当得利三项请求权发生竞合，所有权人择一主张。（l在所有权人与取得人之间A善意取得所有权：善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。物0B第三人善意取得他物权的原所有权不消灭。（二）生产将自己的所有的原材料，通过生产行为，取得新物的所有权。（三）取得孳息孳息：原物产生新物；两个物。分类：天然孳息一一自然规律法定孳息一一法律规定法定孳息区别于继受取得归属：原则一一孳息归原物所有权人所有。例外一一当事人另有约定的除外；法律另有规定的除外一、同一物上既有所有权人又有用益物权人的，孳息归用益物权人（排除地

9、役权）。B买卖合同中孳息的收取权随买卖标的占有的转移而转移-如果标的物占有的转移未能引起所有权的转移，那么将会出现非所有权人的买受人取得孳息的情形。、婚前个人财产投资所得的收益与婚后取得的收益，归夫妻双方共有。、转租（四）拾得遗失物1规则：（）拾得人负妥善保管义务（因故意重大过失致拾得物毁损，拾得人负赔偿责任。）（）及时返还失主义务（拾得人可以要求支付费用；拾得人无权要求支付报酬）（）及时上缴义务（有关部分应当及时公告；公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。2侵占遗失物：构成侵占后遗失物的拾得人负赔偿责任；不得要求失主返还费用。（五）发现埋藏物规则：知道所有权人的返还。不知道所有权人的上缴

10、国家，国家应当向发现人给予一定的奖励(六)先占1概念：无主动产的第一个占有人即为其所有权人。2无主物的界定：(l静态角度一空间场所。(l动态角度抛弃抛弃性质：民事行为一要求行为能力构成：标的物怎样变成无主物？A抛弃意思、脱离占有3占有构成要件()占有事实()占有意思(七)添附1是指不同人的财产或劳务结合为新物的事实。2附合()是指不同人所有职务因物理上之力结合在一起的事实。“镶嵌”如装修。()处理：、有约定的从其约定。、无约定的-能拆除的拆除；不能够拆除的折价归所有权人;造成所有权人损失的应予赔偿。()所有权人的界定：A不动产与不动产附合-房随地走，新物归属于地权人。B不动产与动产发生附合(如

11、租房装修)-动产归不动产人。c动产与动产附合因事件而附合或经对方同意而附合，新物归主物权利人或价值较高的一方。未经对方同意而擅自附合的，新物归属于对方。3混合()不同所有物混杂在一起，不同人所有物混杂在一起，不能区分识别或花费过大的事实。“搅拌”()处理比照动产之间的附合处理丧失特定性，丧失所有权。4加工()将他人所有的原材料加工为新物的事实。()处理：A原则上新物归原材料一方。、例外，若加工价值远高于原材料价值，新物归加工人。Cl)时效取得(我国没规定)概念：善意、和平、公开占有他人财产达法定期间即可取得该物的所有权。(九)国家公法的强制取得税收、罚没、征收征收：为了公共利益的需要；补偿-充

12、分补偿。第四节不动产所有权一、土地所有权（公物私有化的产物）立体概念（一）客体1平面范围一一土地四至2纵向范围一一传统民法（下至地心，上至苍穹）。现代民法（限制：所有权人支配能力的支配范围；法律强制性规范的限制如文物和自然资源归国家）（二）国家土地所有权的范围1城市市区土地2法律确认由国家所有的农村土地3法律确认由国家所有的水流、森林、山岭、草地、滩涂等土地。4国家因征收而取得的土地所有权。（三）集体土地所有权1集体概念与类型概念：集私为共。分类：城镇集体；农村集体2范围：耕地；农村公共建设用地与乡镇企业用地；法律确认由集体所有的自然资源；集体成员使用的自留山、自留地及宅基地。二、房屋所有权（

13、一）房屋所有权与土地所有权的关系1房与地是两个物。2关系（）归属于一人（）分属于两人A没有在他人所有土地上建造房屋权利的人，其所建造的房屋与土地形成附合。B有在他人所有土地上建造房屋权利的人，其所建造的房屋归属于建房人。（二）房地一体化原理表现（）取得房屋所有权以享有地权（土地所有权或使用权）为限“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。物4（但书前即为房地一体化原理的体现。但书后例外，未构成土地侵占时，房屋所有权归建房人所有，如集资建房、合作建房。房屋出卖、抵押，地权随之出卖抵押，反之亦然。抵押之后新增房屋不是抵押物，但一起拍卖

14、，不受偿）（三）业主的建筑物区分所有权基本规则的扩展-从楼宇到小区1共有权的扩展（）、关于车位车库A规划用于停车的车位车库的归属由当事人另行协商B规划用于停车的车位车库应当首先满足业主需要C占用业主共有的场所停放汽车的车位属业主共有2成员权的扩展（原则）业主可以组成业主团体管理小区事务CI业主大会、业主组成业主团体选取业主委员会I）业主团体与业主的关系A业主团体的决议对全体业主有约束力B业主团体的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以诉请法院依法撤销该决议。（主观标准一年）c下列事项由业主团体表决决定制定、修改业主团体议事规则与小区管理规约；选任、解聘物业管理人；-一般表决事项（人数过二分之

15、一且专有部分面积过二分之一）。筹集、使用维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施。-特殊表决事项（人数过三分之二且专有部分面积过三分之二）（四）相邻关系1概念：不动产相邻各方在支配其不动产时，因相互间应依法给予对方便利或接受限制而发生的权利义务关系。、特征：（）不动产相邻（动态概念，如河流上下游也可以构成相邻关系）（）法定关系（）要素A主体-相邻关系参与者（所有人和使用人）B内容-相邻权（扩张）与相邻义务（受限）相邻权是相邻不动产支配权效率的适当扩张而非第二种权利。c客体：涉邻利益一非权属之争。3处理相邻关系原则有利生产、方便生活、团结互助、公平合理4相邻关系的种类及处理（l邻地利用关系A特征：

16、若不利用邻人土地自己的土地将无法利用（不是利用不便）。B处理：不经对方同意可以直接利用其土地采取对对方影响最小的利用方式若造成对方损失应当予以赔偿（l邻地用水排水关系A相邻用水关系（原则）一由近及远、由高及低。截堵水流或改变水流的自然流向的，应当排除妨碍、赔偿损失。B相邻排水关系.然水流一承水义务人工水流一一邻人只有过水义务而无承水义务。、相邻环保防险关系一一物权请求权二、共有(一)概述1共有与共有的关系()共有概念：一个所有权有两个或以上民事主体所分享。()共有关系：内部关系：各个共有人如何分享所有权外部关系一一基础：各个共有人的共有权对外集合成一项统一的所有权。2共有特征()每个共有人均有

17、权支配共有物的全部。一分权不分物。(传统民法上“共管协议”合同效力；只存在于可分开使用之物)()每个共有人均得以相同的权能支配共有物-所有权的纵向分割或量的分割。没有质的不同。()每个共有人的共同意思构成了共有支配基础。3共有与相关概念的比较()共有与公有公有：是所有制的法律表现，是一个所有权人享有的单独所有权。共有：与所有制无关，是一个共有所有权。()共有与总有总有：团体与成员分享所有权的权能，质的分割。共有：共有人分享所有权的权能，量的分割。()共有与区分所有(二)按份共有1概念：两个或两个以上的共有人按照确定的份额分享所有权。2特征：(l应有份额是按份共有人享有共有权的法律基础。(l应有

18、份额是确定按份共有人享有权利承担义务的法律基础。(l应有份额是按份共有人享有的独立财产。存在两种财产观念一物与份额。3按份共有人的权利(l共有物的支配权利、共有物的处分与重大修缮须经三分之二以上共有人同意。(约定除外)B共有物费用的负担按份额比例。(约定除外)仅就内部关系而言(l共有物的分割请求权一共有关系将终止。A条件：按份共有人可以随时血(不是请求，是要求)分割共有物当事人另有约定的按约定。有重大分割理由的不受约定限制因共有物分割，给其他共有人造成损失的应予赔偿。B分割方法可分物-实物分割；作价补偿；变价分割。不可分物-可以后两种分割。、瑕疵担保责任规则：共有人分割所得的财产有瑕疵的，其他

19、共有人应当分担损失。D共有份额的处分权无需其他共有人同意；其他共有人在同等条件下有优先购买权。4共有人之间的物权请求权对内：共有人可以共有份额(与所有权同质)为基础向其他共有人提出请求权。对外：某一共有人可以所有权为基础向第三人提出物权请求权。5按份共有的外部关系()原则上连带关系()法律另有规定或当事人另有约定的除外(三)共同共有1概念是指多个共同共有人基于共同关系而分享一物所有权的共有。物以人聚2特征()不存在独立财产意义上的共有份额（）以共同关系为基础A婚姻关系B家庭共同生活关系三、用益物权和用益债权所有权-权能分离-他人有权用益权一一物权：请求权占有：保护请求权权一一债权：承租权（不能

20、对第三人主张）占有保护请求权区别：用益物权，权利本身可以排他；用益债权，权利本身不可以排他。第二节建设用地使用权一、概述（一）概念：是指国家以外的民事主体依照法定或约定占有国有土地并加以用益的物权。（国有建设用地使用权）（二）特征1主体具有广泛性2客体（土地）一专属性；立体性一建设用地使用权可以在地表、地上或地下分别设立，新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的使用权。、用益物权具有独立财产性甲对某地享有所有权，乙对该地享有用益物权，丙欲占用该地或国家征收该地，需针得二人同意或均给予补偿。二、建设用地使用权的初次取得（土地法上叫一级市场）。（国家与用地人之间）1划拨取得（）概念：是指经县级以上

21、政府批准、用地人缴纳补偿安置费用或无偿取得国有土地使用权。（）特征：行政性；优惠性；无期限性；公益性。（）划拨取得的标志：土地使用权登记。流程：申请一一批准登记。2出让取得II概念：土地使用权在一定年限内出让给用地人，用地人向国家支付出让金的使用权取得方式。Il特征：民事性；等价有偿性；有期限的。II出让取得方式：出让合同使用权登记3划拨使用权向出让使用权转变CI订立出让合同C）缴纳出让金（）变更登记-将划拨地变更为出让地三、建设用地使用权再次流通（二级市场）（用地人与用地人之间）、二级市场交易的方式-转让、互换、出资、赠与、抵押。2转让规则（）划拨地使用权不得转让。（）出让地使用权转让的条件

22、A支付全部出让金，并取得使用权证。B按照出让合同约定，进行了投资开发一防止土地倒卖。c转让房地产时，房屋已经建成的，应当办理房屋所有权登记。（基于建房行为可以直接取得房屋所有权，但是转让时需先登记）四、建设用地使用权期满后的处理、住宅建设用地使用权自动续期2非住宅用地使用权（）需办理续期手续；（）未办理续期手续或未被批准的，土地使用权由国家无偿收回。第三节土地承包经营权一、概述（一）概念：是指自然人根据承包合同所享有的对于农业用地进行用益的物权。（二）特征、依据承包合同而取得。2合同的主体为集体（实务中村委会）与自然人。3承包权的客体-集体所有的农业用地；或国家所有交集体使用的农业用地。（三）

23、承包经营权的保护方式1承包期：耕地不少于三十年；草地：年；林地：年，特殊林木可延长。2承包期内承包地的调整限制（l原则上发包人不得调整（l特殊情况确实需要调整的经过法定程序进行。（l承包地的收回限制原则上发包人不得收回；例外，承包期内承包方转为非农业户口。二、土地承包经营权的流转一两种承包权；两种流转方式（一）流转的种类1家庭承包经营权（内部承包）流转方式：转包、互换和转让2公开承包权（外部承包）流转方式：转让、入股、抵押或其他方式承包权流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经法定批准不得将承包地用于非农建设。第四节地役权（是用益物权之母）一、概述（一）概念：是指为了自己土地支配的便利而支配他

24、人土地的物权。（二）地役权的设立采登记对抗主义:合同生效一一物权变动；登记一一对抗第三人。（三）特征1从属性一一需役地转让地役权随之转让（不问地役权登记与否）。供役地转让地役权亦转让（以地役权登记为条件）。2不可分性概念：是指地役权的取得或者消灭均是全部取得或者消灭，地役权不得分割为数个部分或仅有一部分存在。3约定性一地役权合同的主体具有多样性（包括所有权人也包括使用权人）法条：土地所有权人享有或负担地役权，设立其他用益物权时，其他用益物权人继续享有或负担地役权。土地已经设定其他用益物权，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。二、地役权与相邻关系（一）性质不同1约定法定不同2是否为他

25、物权不同3从属性不同相邻关系不分主从（二）目的不同相邻关系所要满足的是不动产支配的基本需求；地役权所要满足的是不动产支配的高级需求。第五节传统民法中的用益物权一、典权（一）概述1概念：是指承典人（典权人）基于典权合同支付典价，对出典人的不动产进行占有、使用和收益的权利。2特征：传统习俗的用益物权化。典权的客体是不动产一区别于典当（质押贷款）。典价和典物使用的交换。典权具有期限性与可回赎性。（二）典期届满后典物的处理1回赎（l回赎权人为出典人。（l房价两还，房不计租，价不计息。（l回赎期限当事人无约定时，按法律规定2绝卖不可回赎的卖出典人在回赎期内到期不赎，典权人即无权取得典物3找贴一回赎期内出

26、典人与典权人订立典物买卖合同，典权人支付典价与卖价之间的差额给出典人，并取得典物的所有权。二、地上权（一）概述1概念：是指以在他人土地上修造建筑或者种植竹木（植物），并取得所有权为目的的权利。2特征（l地上权具有土地用益与地上物取得两方面的含义。()附合之阻却三、永佃权概念：是指永久性的在他人土地上耕种或畜牧的权利。2特征：以耕作或畜牧为目的；稳定性与有偿性。第四章担保物权第一节担保物权概述一、概念：是指为担保特定债权的实现，在担保人财产上设立的，以在债务不履行时，支配该担保财产的交换价值，优先清偿债务为内容的他物权。二、特征1价值支配权2从属性-从权利表现：成立、变更和消灭上的从属性。3不可

27、分性是指担保物的价值与所担保债权的金额之间存在整体上的对应关系。4价值代位性-担保期间担保物毁损灭失，担保物权人可就保险金、赔偿金或补偿金优先受偿。被担保债权未到履行期的，可以提存该保险金、赔偿金或补偿金。三、机制即优先受偿，债权人优先于担保人的其他债权人而受偿。第二节抵押权一、概述（一）概念：是指债权人对债务人或第三人提供的不转移、占有的财产，在债务人到期不履行债务时，可就该财产价值优先受偿的权利。可以动产和不动产。二、抵押的财产（一）禁止抵押的财产1土地所有权（土地使用权可以抵押）2集体所有的土地使用权，但法律另有规定的除外。除外：公开承包的荒地承包权。随房抵押的乡镇企业建设用地使用权。3

28、以公益为目的的单位组织其公益设施。4所有权、使用权不明或有争议的财产。（与异议登记结合理解，异议房若未办理异议登记，第三人可善意取得。）5依法被查封、扣押和监管的财产。（二）抵押物孳息的收取1抵押期间，抵押人收取孳息。2抵押物扣押期间，抵押权人收取（不等于取得所有权）孳息。补充一抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。3抵押人所收取的孳息，应当先充抵孳息费用。三、抵押权的设立（一）书面抵押合同一一成立时生效。（二）抵押登记1登记成立一一抵押合同债权效力原则2登记对抗-抵押合同物权效力例外（三）适用范围不动产抵押一一登记成立（四）抵押权的效力1主债权的效力一全部（本金债权、利息、违约金、损

29、害赔偿金等）2对抵押物的效力一全部（主物、从物、主物之附着物、价值代位物一保险金、赔偿金和补偿金）、抵押物扣押后的孳息。3对保全的效力一因抵押人行为导致抵押物价值减少的，抵押权人有权要求停止侵害、恢复原状或提供相应担保，否则抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。4价值代位效力5优先受偿效力一一动产抵押生效，虽未经登记，可优先债务人其他债权人。不得对抗第三人只是针对其他物权人而言。（五）抵押人对抵押物的处分1先押后卖一一未经抵押权人同意不得转让抵押物，但受让人代为清偿以消灭抵押权的除外。经抵押权人同意转让的所得价金提前清偿债务或者提存。未经抵押权人同意（因为抵押物转让价格可能较低，而抵押物上的抵押权消灭）不得（更倾向于在抵押权不同意的情况下，抵押人与受让人之间仅产生债权效力）但受让人代为清偿以消灭抵押权的除外（受让人的涤除权。该受让人包括任何第三人）2抵押（l一物二押担保法解释规制：抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出部分不具有优先受偿的效益。纠正Y原来担保法规则。（）一物之上并存若干抵押权A顺位关系：都登记的，先登记的优先；同时登记的，按照债权比例受偿。有登记的有未登记的，登记的优先。均未登记的，按债权比例受偿。B部分抵押权变更