济南商业房地产市场调查研究报告

1、济南商业业房地产产市场调调研报告告二四四年四月月十五日日前 言本次对济济南市商商业发展展现状及及发展趋趋势进行行调研，主要从从济南市市社会经经济发展展状况、济南市市商业市市场现状状、项目目周边市市场现状状、项目目同类物物业概况况、济南南市商业业租售价价格水平平，同时时重点了了解泉城城路商圈圈发展趋趋势及租租售价格格水平，并进行行了全面面的实地地调查。一、调研研目的全面深入入调研，以获知知同类物物业发展展状况、项目地地块的环环境特征征，并以以此为基基础，结结合目前前济南商商业地产产发展状状况，从从而商业业项目进进行准确确市场定定位提供供强有力力的市场场支持。二、调研研时间20044年3月月12日

2、日4月2日三、信息息来源主要来自自于济南南市统计计局、泉泉城路管管理委员员会等政政府部门门及政府府网站；济南市市多个大大型商场场及超市市、房地地产营销销策划公公司等专专业公司司；齐鲁鲁晚报、济南时时报等媒媒体，以以及相关关文字资资料。四、调研研区域济南市市市中区、历下区区、槐荫荫区、历历城区、天桥区区。五、调研研对象同类可比比性商业业物业、项目周周边环境境、政府府部门、房地产产开发商商、房地地产代理理公司及及相关媒媒体，并并寻访了了部分目目标投资资者及终终端消费费客户。六、调研研内容1、济南南房地产产宏观环环境、商商业地产产发展状状况和趋趋势2、区域域市场状状况及竞竞争市场场3、济南南市主要要

3、商圈租租售价格格水平及及人流、车流情情况七、信息息整理将得到的的原始信信息进行行分析、归纳、总结，并做进进一步提提炼，在在此基础础上进行行项目总总体功能能定位及及市场定定位的研研究。注：本报报告所述述商业物物业及相相关数据据、分析析文字，若无特特别说明明，均指指所述地地段地面面一层商商业物业业。TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc69786464 前言 PAGEREF _Toc69786464 h 2 HYPERLINK l _Toc69786465 第一部分分宏观环环境研究究 PAGEREF _Toc69786465 h 6 HYPERLINK l _Toc697

4、86466 一、济南南市20003年年经济总总量分析析 PAGEREF _Toc69786466 h 6 HYPERLINK l _Toc69786467 二、济南南市产业业结构对对比分析析 PAGEREF _Toc69786467 h 9 HYPERLINK l _Toc69786468 三、20003年年商品房房销售情情况 PAGEREF _Toc69786468 h 100 HYPERLINK l _Toc69786469 四、20004年年经济发发展展望望 PAGEREF _Toc69786469 h 11 HYPERLINK l _Toc69786470 第二部分分济南市市市区商商业

5、调研研 PAGEREF _Toc69786470 h 13 HYPERLINK l _Toc69786471 一、济南南市商业业物业综综述 PAGEREF _Toc69786471 h 133 HYPERLINK l _Toc69786472 二、各类类商业物物业主要要特征 PAGEREF _Toc69786472 h 224 HYPERLINK l _Toc69786473 第三部分分济南市市主要商商业物业业调查 PAGEREF _Toc69786473 h 227 HYPERLINK l _Toc69786474 第四部分分济南市市商业物物业租售售价格 PAGEREF _Toc697864

6、74 h 229 HYPERLINK l _Toc69786475 一、泉城城路周边边商业物物业租售售价格 PAGEREF _Toc69786475 h 229 HYPERLINK l _Toc69786476 二、经四四路沿线线商业物物业租售售价格 PAGEREF _Toc69786476 h 330 HYPERLINK l _Toc69786477 三、文化化西路商商业街租租售价格格 PAGEREF _Toc69786477 h 31 HYPERLINK l _Toc69786478 四、花园园路、东东关大街街沿线商商业物业业租售价价格 PAGEREF _Toc69786478 h 322

7、 HYPERLINK l _Toc69786479 第五部分分济南市市主要商商圈人流流、车流流调查 PAGEREF _Toc69786479 h 335 HYPERLINK l _Toc69786480 一、经四四路路段段 PAGEREF _Toc69786480 h 35 HYPERLINK l _Toc69786481 二、经二二路路段段 PAGEREF _Toc69786481 h 35 HYPERLINK l _Toc69786482 三、泉城城广场周周边及花花园路路路段 PAGEREF _Toc69786482 h 366 HYPERLINK l _Toc69786483 附表 PA

8、GEREF _Toc69786483 h 377 HYPERLINK l _Toc69786484 附表1 二二三年年房地产产买卖情情况表(含住宅宅、非住住宅) PAGEREF _Toc69786484 h 37 HYPERLINK l _Toc69786485 附表2 住住房买卖卖分类情情况表 PAGEREF _Toc69786485 h 388 HYPERLINK l _Toc69786486 附表3 泉泉城路沿沿线商业业物业租租售价格格一览表表 PAGEREF _Toc69786486 h 39 HYPERLINK l _Toc69786487 附表4 经四路路商业街街租金价价格一览览表

9、 PAGEREF _Toc69786487 h 400 HYPERLINK l _Toc69786488 附表5 永永兴人防防地下商商城租金金价格一一览表 PAGEREF _Toc69786488 h 441 HYPERLINK l _Toc69786489 附表6 文文化西路路商业街街租金价价格一览览表 PAGEREF _Toc69786489 h 422 HYPERLINK l _Toc69786490 附表7 花花园路沿沿线商业业物业价价格一览览表 PAGEREF _Toc69786490 h 433 HYPERLINK l _Toc69786491 附表8 老老东门商商圈周边边商业物物

10、业价格格一览表表 PAGEREF _Toc69786491 h 44 HYPERLINK l _Toc69786492 附表9 银座商商城 PAGEREF _Toc69786492 h 455 HYPERLINK l _Toc69786493 附表100 银座座购物广广场 PAGEREF _Toc69786493 h 466 HYPERLINK l _Toc69786494 附表111 万达达沃尔玛玛商业广广场 PAGEREF _Toc69786494 h 477 HYPERLINK l _Toc69786495 附表122 贵和购购物中心心 PAGEREF _Toc69786495 h 48

11、 HYPERLINK l _Toc69786496 附表133 贵和和商厦 PAGEREF _Toc69786496 h 550 HYPERLINK l _Toc69786497 附表144 人民商商场 PAGEREF _Toc69786497 h 511 HYPERLINK l _Toc69786498 附表155 洪楼大大润发超超市 PAGEREF _Toc69786498 h 522 HYPERLINK l _Toc69786499 附表166 济南南华联商商厦 PAGEREF _Toc69786499 h 533 HYPERLINK l _Toc69786500 附表177 嘉华华购物

12、广广场 PAGEREF _Toc69786500 h 544 HYPERLINK l _Toc69786501 表18 经四四路路段段人流、车流统统计 PAGEREF _Toc69786501 h 555 HYPERLINK l _Toc69786502 表19 经二二路部分分路段人人流、车车流统计计 PAGEREF _Toc69786502 h 56 HYPERLINK l _Toc69786503 表20 泉城城广场周周边主要要路段及及花园路路人流量量、车流流量统计计 PAGEREF _Toc69786503 h 58 HYPERLINK l _Toc69786504 附表211 泉城城路

13、业态态分布情情况表 PAGEREF _Toc69786504 h 660 HYPERLINK l _Toc69786505 附图商铺铺调查价价格铺位位（部分分） PAGEREF _Toc69786505 h 611第一部分分 宏观环环境研究究一、济南南市20003年年经济总总量分析析济南市完完成国内内生产总总值13367.8亿元元，比上上年增长长14.5%，提高11.3个个百分点点，为119977年以来来7年间间增速最最高的年年份，人人均国内内生产总总值2336322元，增增长133.2%。其中中，第一一产业增增加值1105.0亿元元，增长长5.00%；第第二产业业5999.6亿亿元，增增长1

14、88.0%;第三三产业6663.2亿元元，增长长13.0%。济南城市市市区人人口规划划将逐步步达到4400万万人，GGDP近近几年年年递增112.99%，到220077年全市市将实现现国内生生产总值值21000亿元元；另外外，20003年年全社会会固定资资产投资资、社会会商品零零售总额额双双超超过5000亿元元，分别别达到5504.9亿元元、5333.22亿元。（一）工工业生产产和效益益快速增增长全市第二二产业增增加值5599.6亿元元，增长长18.0%，比上年年提高33.2个个百分点点，拉动动经济增增长8.5个百百分点，其中：工业增增长211.8%，拉动动经济增增长7.9个百百分点，成为推推

15、动全市市经济增增长的主主要动力力。20033年，全全市规模模以上工工业企业业完成增增加值4426.6亿元元，同比比增长222.44%，增增幅水平平达到了了19993年以以来的最最高水平平；销售售收入突突破千亿亿大关，达到112233.1亿亿元，增增长333.3%，超过过到20007年年达到225000亿元，年均增增长222%的速速度，高高出上年年10.2个百百分点；利税首首次超过过百亿，达到1133.5亿元元，增长长42.4%。在2881种主主要工业业产品中中，产量量同比增增长的1198种种，占770.55%。其其中，小小型电子子计算机机（服务务器）增增幅达992%，背投彩彩色电视视机增幅幅达

16、422.5%。（二）农农业和农农村经济济稳步发发展全年农林林牧渔业业总产值值1800.3亿亿元。种种植业占占59.4%（蔬菜占占32.4%），牧业业占333.8%，林业业占5.7%，渔业占占1.11%。蔬蔬菜、畜畜牧产值值比重达达到全部部农林牧牧渔业总总产值的的66.2%，成为农农业经济济的支柱柱产业。从产量及及增长速速度上看看，粮食食总产量量2200.6万万吨，比比上年增增长166.2%；蔬菜菜总产量量6688.7万万吨，增增长5.5%；肉类产产量366.9万万吨，增增长4.5%。农业产产业化步步伐加快快，全市市年销售售收入5500万万元以上上农业龙龙头企业业发展到到1099家，其其中超亿亿

17、元企业业12家家。（三）经经济增长长的“三大亮亮点”呈现快快速发展展高新技术术产业不不断壮大大。高新新产业产产值占全全市规模模以上工工业的比比重达到到26%，比上上年提高高2个百百分点，达到3343亿亿元，同同比增长长31.8%，高于全全市平均均增幅113.88个百分分点。个体私营营经济实实现消费费品零售售额3002.77亿元，增长119.44%，占占社会消消费品零零售总额额的比重重为566.8%。对外贸易易继续扩扩大，全全年完成成外贸进进出口总总额200.2亿亿美元，比上年年增长335%。其中进进口额111.88亿美元元，增长长48%；出口口额8.4亿美美元，增增长200.2%。（四）固固定

18、资产产投资快快速增长长全年完成成全社会会固定资资产投资资5044.9亿亿元，增增长244.8%。其中中：基本本建设完完成投资资1800.1亿亿元，比比上年同同期增长长31.0%；房地产产开发完完成投资资89.8亿元元，增长长17.4%。在完成成投资中中，住宅宅投资774.11亿元，增长115.44%，占占据主体体地位，达822.5%；办公公楼投资资5.44亿元，下降111.55%；商商业营业业用房投投资6.5亿元元，增长长2255%。（五）商商贸流通通、现代代服务业业繁荣活活跃商业新型型业态不不断涌现现，传统统商贸的的档次水水平明显显提高，社区服服务、旅旅游、教教育培训训、物业业管理、中介咨咨

19、询等新新兴服务务业发展展进一步步加快。全年实实现社会会消费品品零售总总额5333.22亿元，增长115.66%。其其中：批批发零售售贸易零零售额4433.2亿元元，增长长15.7%；餐饮业业零售额额74.4亿元元，增长长15.4%。现代服务务业实现现增加值值1988.5亿亿元，比比上年增增长155%。旅旅游业受受“非典”影响，全年共共接待国国内外旅旅游人数数9544.7万万人次，下降66.6%，旅游游总收入入72亿亿元，下下降8.5%。（六）财财政金融融保持平平稳发展展实现地域域财政收收入2664.22亿元，增长112.66%，其其中地方方财政一一般预算算收入776.11亿元，增长119.66

20、%。全全市金融融机构年年末人民民币各项项存款余余额24449.5亿元元，比年年初增长长21.43%；人民民币各项项贷款余余额24475.1亿元元，比年年初增长长18.26%。结论：各各项总体体经济指指标显示示，济南南市社会会经济仍仍处于一一个高速速发展的的时期。工业产产销两旺旺，农林林牧渔丰丰收，农农业产业业化进程程加快。物质的的极大丰丰富带来来了流通通业的飞飞速发展展，社会会商品零零售总额额首次突突破5000亿元元，达到到5333.2亿亿元。其其中，个个体私营营经济成成为社会会经济发发展的中中坚力量量，比重重达到556.88%，发发展速度度高于整整个社会会商品零零售业的的发展速速度。个个体私

21、营营业主的的经济角角色越来来越重要要。以旅游业业为主的的现代服服务业发发展迅速速，正常常年份旅旅游人次次逾千万万，消费费总量达达78亿亿元。社会经济济的快速速发展带带来商业业地产的的投资开开发力度度加大。商业用用房投资资在整个个固定资资产投资资中速度度最快，增长速速度达2225%。短时时间内各各种商业业地产项项目的纷纷纷上马马，必然然带来后后期招商商、销售售的激烈烈竞争，地段、商业价价值、业业态规划划、建筑筑规划等等要素将将成为竞竞争比拼拼的有力力武器。二、济南南市产业业结构对对比分析析三次产业业结构由由20002年一一、二、三产业业结构比比为8.2：442.44：499.4，发展到到7.77

22、：433.8：48.5，第第二产业业、第三三产业成成为全市市经济发发展的两两大支柱柱。表1 济南南市20002、20003年各各产业产产值对比比分析年份第一产业业（亿元元）第二产业业（亿元元）第三产业业（亿元元）20022年98.77501.6599.720033年105.0599.6663.2增长率5%18%13%结论：从从20002、220033年三次次产业结结构比重重来看，第三产产业比重重均是最最大，达达48%以上，增长速速度133%，第第三产业业的发展展空间巨巨大。三、20003年年商品房房销售情情况20033年全市市房地产产交易频频繁，一一、二级级市场交交投两旺旺。19月，房地产产转

23、让1178771件，比上年年同期增增长444.8%，其中中，房地地产买卖卖145562件件；转让让面积2244.24万万，增增长377.1%；转让让金额338.333亿元元，增长长29.0%。房地产产抵押662722件，比比上年同同期增长长1188.1%；抵押押面积1163.55万万，增增长1.2%；抵押金金额511.588亿元，下降228.442%。（详见见附表11）自20002年三三季度以以来，全全市商品品住房与与二手住住房的平平均价格格走势极极为相似似，两者者整体上上均呈平平稳上升升态势（见图22）。其其中三季季度商品品住房平平均价格格为22281元元/，比上季季度增长长2.77%，比比

24、去年同同季增长长14.9%，平均递递增幅度度为3.54%；三季季度二手手住房的的平均价价格为117333元/，比上上季度下下降1.4%，比去年年同季增增长222.5%，平均均递增幅幅度为55.2%。二手手住房价价格除与与上季度度相比为为负数外外，同比比增长幅幅度比商商品住房房高7.6个百百分点，平均递递增幅度度比商品品住房高高1.77个百分分点。另另外，商商品住房房与二手手住房平平均价格格之间的的差别没没有明显显变化，依旧恒恒定在11：0.775左右右。图2 商品住住房与二二手住房房均价走走势示意意图另外，由由于城市市新规划划的实施形形成大量量拆迁户户对商品品住房的的空前需需求以及及二手房房市

25、场仍仍未完全全放开、市场供供应相对对不足，以及商商品房销销售司法法解释的的出台，导致了了二手房房和新建建商品房房销售面面积悄然然发生了了换位，二手住住房销售售面积已已从去年年高于商商品住房房1.221万（833.022减811.811）降至至今年99月末低低于商品品住房114.995万（799.699减644.744），其其连续几几年的榜榜首位置置已回归归商品住住房。（详见附附表2）结论：商商品房交交易、投投资两旺旺，显示示了市民民投资意意识增强强，不动动产投资资已成为为市民闲闲散资金金的主要要出路。图3 20003年年19月月各类住住房销售售面积构构成情况况四、20004年年经济发发展展望望

26、20044年1月月，规模模以上工工业增加加值实现现30.6亿元元，同比比增长221%；居民消消费价格格指数同同比为1103.6；社社会消费费品零售售总额实实现566.6亿亿元，同同比增长长19.9%，至2月月份结束束，累计计实现1104.7亿元元。依据据20003年整整体经济济运行态态势及本本年政府府继续实实施“大抓工工业、抓抓大工业业”发展战战略，加加快发展展速度、调整优优化结构构，与城城市相关关的基础础设施建建设和工工业投资资力度继继续加大大，投资资继续保保持高速速增长，汽车、住房、通讯产产品以及及旅游等等新兴消消费品正正日益成成为消费费亮点、热点，消费结结构升级级步伐加加快，现现代服务务

27、业比重重将逐渐渐提高。据市统统计局预预测，220044年社会会消费品品零售总总额将增增长133.5%，城市市市区居居民人均均可支配配收入可可达到1120000元，社会经经济发展展前景依依然看好好。结论：社社会的持持续高速速发展及及人民消消费结构构的不断断升级、可支配配收入的的增多，给中高高档商品品零售业业及现代代服务业业提供了了极大的的市场机机会。第二部分分 济南市市市区商商业调研研一、济南南市商业业物业综综述（一）济济南市近近期商业业发展历历程上世纪990年代代中期以以前，济济南市民民的主要要购物场场所是“六朵金金花”：济南百百货、大大观园、人民商商场、济济南华联联、山东东华联、济南一一百。

28、“六朵金金花”无一例例外是大大而全的的百货店店。大到到家具，小到一一根针，在一个个店里就就可以买买全。19966年崛起起的银座座商城及及19997年出出场的贵贵和购物物中心率率先向传传统商业业模式发发出了挑挑战，把把专业店店搬进商商场。以以三联家家电为代代表的各各种专业业商场、专卖店店也在济济南遍地地开花，传统百百货店遭遭到严重重挑战，大部分分客流被被分流。“超市要要革百货货的命”，在一一定程度度上概括括了济南南商业第第二轮洗洗牌的演演化过程程。世界界购物广广场的出出现，如如原子裂裂变般释释放出巨巨大能量量，不少少有外省省资金以以及外埠埠管理背背景的企企业接踵踵而至，纷纷来来到济南南开办超超级

29、市场场，新国国道、万万嘉隆、绿地、将军惠惠员、大大润发、上海联联华等如如雨后春春笋。两个回合合下来，不少曾曾经辉煌煌的济南南本土商商号逐渐渐淡出。第一回回合中，老字号号的济南南第一百百货出局局；第二二回合，开“平价商商场”先河的的中兴商商厦、曾曾是中国国企业5500强强的济南南国贸大大厦相继继出局，济南最最早的百百货店济南南百货大大楼也是是元气大大伤。我国加入入世贸组组织的同同时，最最新一轮轮的济南南商战才才是真正正较量的的开始。首先是是业态升升级大战战。集购购物、休休闲、娱娱乐和饮饮食于一一身的银银座地下下购物广广场，自自20000年开开业至今今持续火火爆，一一站式的的超级购购物模式式这种新

30、新兴的第第三代商商业形态态不断叫叫响泉城城。随后后上海联联华、北北京国美美等省外外实力商商家及沃沃尔玛、家乐福福等国际际零售巨巨头及纷纷纷抢址址济南，构建以以济南为为大本营营的商业业发展新新版图。随着济南南与166个地级级市全部部实现高高速公路路贯通，使整个个山东形形成了以以济南为为中心的的半日生生活圈，半日生生活圈的的形成，以及济南市市城市总总体规划划、济南市市商业网网点发展展规划的出台台，优化化资源，调整结结构，大大大提升升了济南南的商业业竞争力力。（二）济济南市商商业发展展现状1、济南南商业、餐饮业业蓬勃发发展。220022年全市市商品交交易市场场总数达达7133处，其其中城市市市场22

31、29处处，农村村市场4484处处，市场场成交额额达5333.66亿元，社会消消费品零零售总额额4466.5亿亿元。同同时，以以连锁商商业为重重点的现现代经营营形式和和营销方方式迅速速崛起，20002年底底，全市市共建连连锁公司司27家家，连锁锁超市、便利店店8200多家，经营面面积达110多万万平方米米，成为为商业流流通业最最具成长长性的业业态形式式。目前前，形成成了市区区中部以以泉城广广场为中中心聚集集了银座座、大润润发、三三联、苏苏宁、贵贵和、百百大等大大卖场；联华、大润发发、新一一佳、济济南华联联等环布布在城市市四周，形成了了济南市市新的商商业格局局。济南餐饮饮业历来来兴盛，鲁菜最最为流

32、行行，其他他菜系的的餐馆也也随处可可见。小小巷深处处的传统统名吃与与风格独独特的精精美西餐餐相映成成趣，成成为济南南餐饮业业的一道道亮丽风风景线。2、济南南零售业业中的重重要组成成部分百货货业由于于原有计计划经济济的烙印印太深，历经多多年发展展，普遍遍呈现不不景气，与之形形成反差差的是各各色超市市快速发发展。在在面对外外来竞争争压力的的情况下下，纷纷纷以服务务为先导导，求变变求新，出台多多项刺激激消费的的措施、办法，增强自自身市场场号召力力。在老老百货业业没落的的同时，以银座座、贵和和为首的的百货新新生力经经过近几几年的迅迅猛发展展，现已已成为山山东省知知名商业业品牌企企业，具具有极大大的市场

33、场号召力力。3、国际际零售巨巨头改变变省城商商业版图图。随着着沃尔玛玛、家乐乐福这些些国际巨巨头的真真正出现现，济南南面对面面的商业业国际竞竞争开始始进入白白热化阶阶段。（三）济济南市区区几大商商业区济南市商商圈格局局表现出出以全市市级商业业中心泉泉城路经四路路商业区区为龙头头，经二二路商业业区、花花园路商商业区、北园路路商业带带等多个个商业区区割据的的态势。1、泉城城路商业业区泉城路东东起青龙龙桥，西西至泺源源桥，北北通太平平寺巷、高都司司巷，鞭鞭指巷、省府前前街、县县东巷、县西巷巷；南接接旧军门门巷、榜榜棚街、卫巷、舜井街街、历山山西街，全长115600米，毗毗邻大明明湖、趵趵突泉、泉城广

34、广场、黑黑虎泉等等诸多景景点，相相连芙蓉蓉街、曲曲水亭古古城区。泉城路路历来是是济南繁繁华的中中心商业业区，商商家云集集，名店店众多，是泉城城东西向向发展的的主轴，有“十字金金街”之地位位，是一一条具有有购物、交通、休闲、旅游、文化五五大功能能的准步步行商业业街。泉城路商商业区位位于城市市中心地地带，集集中了各各类商业业形态，客户群群范围广广泛，以以白领为为主。作作为济南南市最古古老的商商业街，泉城路路不仅吸吸引了庞庞大的济济南消费费群体，同时还还作为一一个大型型的旅游游文化商商业中心心接纳了了大量的的旅游消消费者。目前，泉泉城路商商业业态态分布改改造时划划定的5个主主题经营营区，虽虽有所出出

35、入，但但基本上上还是保保留了这这五大经经营区的的总体格格局。详见附附表211：泉城城路业态态分布情情况表。原有5个个主题经经营区分分别为：以三联联商厦为为中心的的家电经经营区；分别以以济南百百货大楼楼和贵和和为中心心的两个个百货、休闲经经营区；以金街街IBOO和舜井井街东侧侧地区为为主的两两个时尚尚服饰商商品经营营区；以以齐鲁金金店为中中心的黄黄金珠宝宝首饰商商品经营营区；芙芙蓉街至至舜井街街地区精精品服饰饰经营区区。经过过两年的的市场洗洗礼，这这五个主主题经营营区又增增加了诸诸如美国国加州牛牛肉面大大王、千千百味日日式快餐餐、意诺诺自助比比萨、必必胜客自自助比萨萨、大快快活快餐餐等餐饮饮业，

36、梦梦莱茵婚婚纱摄影影、浪漫漫经典婚婚纱馆、时尚新新娘婚纱纱摄影、金夫人婚婚纱摄影影等婚纱纱摄影专专业店，新东方方、精益益、宝明明斋、亨亨得利等等眼镜店店。无可讳言言的是，由于区区域规划划设计、步行街街商业建建筑单体体与交通通组织存存在的缺缺陷，加加以政府府管理方方面存在在的部分分问题，泉城路路现有商商业业态态分布比比较零散散，无法法形成一一个较为为集中的的商业区区域，整整体形象象与品牌牌效益未未能达到到最佳，竞争力力相对较较弱，已已严重制制约了泉泉城路商商业区商商业业态态、人气气及发展展空间。图4 泉城路路商业街街骑楼建建筑形式式及后街街建筑人人流稀少少的景象象2、经二二路商业业区（华华联商业

37、业区）以华联、嘉华为为主体构构筑的经经二路商商业街已已成为省省城西部部的一条条商业金金街，是是槐荫区区的商业业中心。周围近近千平方方米的区区域，已已有数十十家服装装、鞋类类专卖店店，还有有肯德基基、麦当当劳、永永和豆浆浆等多家家中、西西式快餐餐店，另另外，该该区域的的小商品品批发市市场在全全省乃至至国内都都发生业业务往来来。以百货、购物中中心、小小商品批批发市场场为商业业核心，包括专专业市场场、专卖卖店(以以服装、鞋业为为主)、风味小小吃、特特色烧烤烤等，基基本上涵涵盖各种种业态形形式，人人气较旺旺。图5 经二路路嘉华购购物广场场3、经四四路商业业区济南传统统商业区区，以人人民商场场、大观观园

38、、地地下人防防商城为为代表，人民商商场、大大观园均均为大型型百货，洋快餐餐（肯德德基、麦麦当劳、米力乃乃、开心心汤姆）、风味味小吃、大观影影院、中中国影院院、保龄龄球、游游艺厅点点缀其中中，人流流量较大大。以中中低档消消费为主主，服装装、鞋业业、日用用品为主主要消费费品。图6 经四路路东段北北侧商业业门头及及人民商商场4、花园园路商业业区花园路中中段道路路改造工工程的完完成带动动了该区区域商业业的发展展，在这这里拥有有济南市市区最大大的酒吧吧一条街街、洪楼楼教堂、山东大大学东校校区，历历史文化化的沉淀淀及现代代时尚潮潮流的涌涌入，为为该区域域增添了了独有的的文化休休闲特色色。经一一路延长长线道

39、路路改造工工程的实实施，联联动济南南东、西西两大传传统商业业区；大大润发超超市、国国美电器器及其它它品牌店店的成功功进驻，必将迅迅速带动动该区域域商业的的快速发发展。图7 花园路路海蔚商商业广场场及富翔翔天地商商业街东东段5、北园园大街商商业带北园大街街商业带带是家居居、建材材类专业业市场的的聚集地地，餐饮饮、娱乐乐业均较较发达，新国道道超市，银座购购物广场场北园店店、国美美电器北北园店、新一佳佳超市的的聚集，使得这这一区域域商业业业态更为为多样。随着北北园立交交的建成成通车，该区域域交通环环境进一一步改善善，商业业前景广广阔。表2 济南南商业区区比较分分析商业区地理位置置及交通通商业区地地位

40、商业核心心商用物业业租赁价价格出租率消费群来来源泉城路商业区济南市中中心区，交通、商贸中中心零售业绝绝对领头头羊，市市级商业业中心购物中心心、大型型超市、品牌店店大型商场场一般以以联营方方式扣点点20-30%作为租租金；一一般商场场租金约约2500元/月月；售价价1-55万80%左左右全市市民民、外地地游客、客户群群范围广广泛经二路商业区区域中心心，交通通便利二级商业业区，西西部区域域商业中中心购物中心心、大型型超市、大型小小商品批批发市场场大型商场场一般以以联营方方式扣点点约200%作为为租金；一般商商场租金金约1550元/月 90%以以上西部槐荫荫区、天天桥区居居民经四路商业区交通便利利传

41、统中央央商业区区大型百货货大型商场场一般以以联营方方式扣点点约200%作为为租金；一般商商场租金金约1880元/月95%左左右全市消费费者花园路商业区区域中心心，交通通便利二级商业业区，东东部商业业中心超市，咖咖啡店、酒吧集集中区域域一般商场场租金约约2000元/月月90%左左右历城、历历下区居居民北园大街街商业带带主要的交交通枢纽纽二级商业业区，专专业市场场聚集地地家居、建建材类专专业市场场一般商场场租金1100元元左右/月85%左左右鲁中（家家居建材材），周周边居民民（超市市）（四）济济南主要要商业物物业比较较表3 济南南主要商商业物业业比较物业名称称位置规模()业态形式式租售价格格(不含

42、进进场费)经营方式式档次经营范围围车位万达购物物广场泉城路西西端约5万超市、专专业店、专卖店店F1售价价：2.5-55万元FF1租价价：约3300元元/月一层自营营二-四层层联营高档生活用品品、家居居、品牌牌服装143个个银座商城城泺源大街街与佛山山街5万百货商场场扣点约220%作作为租金金联营中高档生活用品品、时尚尚用品约2400个贵和购物物中心泉城路中中段2.2万万百货商场场扣点约225%作作为租金金联营高档高档用品品约35个个嘉华购物物广场经二纬九九4万摩尔扣点约220%作作为租金金统一经营营中高档精品、生生活用品品、约3000个百脑汇山大路1124号号1.3万万专业商场场租价：1120

43、元元/平方方米/月月统一经营营中高档电子等科科技产品品200余余个大观园商商场经四纬二二路2.6万万百货商场场扣点约115%作作为租金金联营中低档百货约50个个国美电器器商城花园路中中段0.8万万家电连锁锁租价：1100元元/平方方米/月月连锁中档电器产品品约30个个（五）济济南商业业未来发发展趋势势20044年2月月提交市市政府批批准的济南市市商业网网点发展展规划确定济济南市商商业网点点总体布布局为“三、一一、四、六”结构：构筑三三大商圈圈（老城城市商圈圈、主城城商圈和和城区商商圈），将古城城区传统统中心商商业区提提升为都都市级商商业中心心，着力力打造现现代化都都市商业业中心新新形象，形成立

44、立足济南南，服务务山东，辐射华华东、华华北及环环渤海地地区的大大都市级级商业中中心，在在东部产产业带、东部新新城、西西部新城城和西部部片区的的核心区区规划新新建四个个市级商商业次中中心，形形成六大大城市发发展轴。20044年3月月9日济济南市财财贸办发发布的20004年济济南市市市场商业业网点建建设导向向性意见见计划划年内规规划100处20000-50000平方方米中型型超市，扩大家家电类、家具类类、服装装类等专专业店的的行业范范围，重重点发展展高科技技、旅游游、汽车车4S、建材超超市专业业店，鼓鼓励和引引导市内内各区规规划建设设营业面面积15500平平方米以以上的224小时时商务快快餐超市市

45、、建设设一处荟荟萃全国国各地特特色名优优小吃美美食城；适度发发展大型型综合超超市，在在东部产产业带、东部新新城、西西部新城城、西部部片区重重点培育育3-44家大型型综合超超市；调调整和控控制发展展百货商商场，突突出经营营特色，转变经经营业态态，控制制中心城城区内大大、中型型百货店店的建设设。另外，220044年将加加快服务务业结构构调整，提高服服务业的的档次和和水平，重点培育育和提高高商贸流流通业、现代物物流业、旅游业业、会展展业、新新型服务务业。在内外商商家纷纷纷进驻济济南及政政府商业业规划指指导性要要求的形形势下，济南将将面临又又一轮商商业洗牌牌，商业业网点布布局将进进一步得得到优化化调整

46、。（六）泉泉城路商商圈未来来商业规规划20044年3月月中旬公公示的济济南市泉泉城广场场北侧地地区城市市规划设计计方案，规划范范围为济济南市黑黑西路与与泉城路路、榜棚棚街与天天地坛街街之间，总用地地面积约约8.449公顷顷，除胜胜利大厦厦、贵和和购物中中心、永永安大厦厦予以保保留外，其它建建筑将全全部拆除除。公示示的、两套套方案，均采用用“三团团三廊”的规划划结构模模式，形形成“三三纵一横横”的环环形交通通系统，新建部部分总建建筑面积积均在330万平平方米以以上。图8 泉城广广场北侧侧规划区区域现状状按照目前前被业内内看好的的A套方案，由东向向西将通通过内部部道路分分成三组组建筑群群，建筑筑高

47、度分分为155米、30米米、45米米和50米米四个层层次。按照设计计方案，寓意“天圆地地方”的主体建筑筑东西长长2000米，南南北进深深1500米，45米米高的矩矩形体块块中嵌入入一具有有凝聚力力的圆环环建筑体体，内部部布置四四个内庭庭院，以以解决自自然通风风采光，屋顶设设置观景景平台，建筑体体量居山山东省第第一。图9 泉城城广场北北侧规划划示意图图及“天圆地地方”主题建建筑效果果图功能配置置上一至至三层为为大型购购物中心心，四至至十一层层为商务务办公、商务公公寓、会会议中心心、健身身中心等等，十二二、十三三层为圆圆形的景景观餐厅厅、娱乐乐中心及及观光厅厅。屋面面可设置置娱乐中中心、观观光平台

48、台及景观观餐厅，由专门门的电梯梯直达。新规划的的出台及及公示显显示了政政府在泉泉城路泉城广广场商圈圈建设上上的重视视程度，也预示示了泉城城路商圈圈将进行行自商业业街改造造以来又又一轮商商业资源源的整合合。结论：纵纵观济南南商业发发展历程程、现状状及未来来发展趋趋势，原原有商圈圈大多是是经过多多年由市市场自发发形成的的，长期期的发展展沉淀了了极深的的商业价价值，具具有一定定的市场场知名度度，诸如如经四路路商圈、原泉城城路商圈圈、文化化西路商商圈、花花园路老东门门商圈等等。这些些商圈存存在业态态业种布布局凌乱乱，规模模小，服服务档次次参差不不一，无无统一对对外形象象，整体体品牌知知名度较较低等弊弊

49、端。基于此，政府以以新一轮轮城市建建设为契契机，出出台各项项商业网网点规划划方面的的文件，以及进进行大型型商业项项目规划划公示等等措施，均已显显示政府府在改善善现有商商业业态态布局、提升商商圈价值值方面的的决心。二、各类类商业物物业主要要特征（一）大大型商厦厦物业的的主要特特征1、规模模化大型商厦厦经营面面积均超超过1万万平方米米，是规规模化、集约化化的物业业项目。2、多功功能性大型商厦厦是集购购物、餐餐饮、娱娱乐、休休闲、旅旅游、服服务、商商贸、办办公为一一体的商商业物业业，能满满足人们们多种消消费需求求，诸如如深圳地地王大厦厦、广州州广百新新翼。位位于上海海市中心心商圈南南京西路路的恒隆隆

50、广场，地下一一层是美美食广场场，经营营天南地地北名食食，一至至四层是是大型购购物中心心，经营营世界名名牌、精精品百货货，五层层经营中中西餐馆馆，六层层是空中中花园，两座高高层分别别是甲级级写字楼楼和酒店店，是典典型的多多功能大大型商厦厦。3、购物物中心形形式大型商厦厦规模较较大，地地理位置置优越，易于形形成新的的购物中中心和消消费中心心。我国国商业的的发展趋趋势，最最明显的的是大型型商厦组组建购物物中心，呈现出出购物中中心逐渐渐取代百百货公司司商业龙龙头地位位的趋势势，百货货公司有有可能转转化为大大型购物物中心的的一部分分，购物物中心将将发展成成为大型型商厦标标志性的的旗帜。目前在在全国风风起

51、云涌涌的SHHOPPPINGG MMALLL建造运运动，就就是集购购物、餐餐饮、娱娱乐、休休闲、商商务、旅旅游等多多项功能能于一体体的大型型一站式式消费中中心。（二）专专业市场场物业的的特征1、专业业经营专业经营营就是主主要经营营某一类类型商品品或服务务，以及及其相关关的配套套产品，这是专专业市场场最显著著的特征征。2、商贸贸结合专业市场场以批发发业务为为主，主主要面向向机关团团体企业业的大宗宗采购，同时兼兼营零售售业务，以满足足市民购购物要求求，很多多市民在在购物量量较大时时，都喜喜欢到专专业市场场选购，价格更更便宜。3、专业业商业街街专业市场场形成商商业街有有两种形形式：一一是专业业市场规

52、规模大才才能营造造成行成成市的商商业氛围围，故选选址多在在城乡结结合部或或近郊，由于规规模宏大大、商家家众多、品种齐齐全，吸吸引大量量顾客光光临，如如位于广广州大道道南的天天雄布匹匹市场、洛溪五五金市场场都是很很有名气气的专业业市场；二是城城区的专专业市场场由于受受空间制制约，不不可能开开发规模模宏大的的专业市市场，则则由众多多商家或或自发组组织、或或由政府府规划，横向联联合、集集中经营营而形成成专业商商业街式式的专业业市场，仅在广广州市越越秀区已已形成了了10多多条全国国闻名的的专业商商业街，如著名名的一德德路海味味干果食食品专业业街、站站前路服服装专业业街等。（三）社社区商铺铺物业的的主要

53、特特征1、商住住混合社区商铺铺是住宅宅物业的的配套产产品，商商住混合合是社区区商铺最最明显的的特点。由于我我国汽车车普及率率非常低低，居民民活动半半径范围围较小，在住区区购物消消费便成成了中国国人的生生活习惯惯和消费费传统。2、商铺铺规模受受社区开开发状况况制约社区商铺铺的规模模与社区区规模和和入住人人口成正正比，社社区规模模和发展展商实力力制约着着社区商商铺的规规模，如如社区发发展商实实力雄厚厚，社区区规模较较大，入入住业主主人数较较多，则则社区商商铺规模模可适当当扩大；反之，社区属属中小型型，入住住人口较较少，则则要控制制社区商商铺开发发规模。3、小型型店铺社区商铺铺多以经经营日常常服务零

54、零售业，以服务务社区住住户为主主，小型型店铺已已足可以以应付住住户日常常生活所所需，店店铺无需需过大。第三部分分 济济南市主主要商业业物业调调查济南市目目前主要要商场有有银座商商城、华华联商厦厦、嘉华华购物广广场、银银座购物物广场、贵和购购物中心心、贵和和商厦、人民商商场等，大型超超市有银银座超市市、大润润发、世世纪联华华、沃尔尔玛以及及即将开开业的家家乐福等等。我们们选取了了9家与与项目关关联性较较大的商商业物业业进行调调查。详详见附件件。图10 贵贵和商厦厦及贵和和购物中中心实景景图11 泉泉城广场场负一层层银座购购物广场场下沉式式广场及及银座商商城结论：在在商场中中，银座座商城与与贵和购

55、购物中心心定位为为高档，银座购购物广场场、贵和和商厦、嘉华购购物广场场定位于于中高档档，人民民商场、华联商商厦、大大观园商商城定位位中档。在业态态设计上上，均以以女性消消费品为为主。在在竞争格格局上，银座商商城与贵贵和购物物中心同同为高档档消费品品，银座座购物广广场与贵贵和商厦厦、嘉华华购物广广场争夺夺中高档档消费客客户，人人民商场场、华联联商厦、大观园园商城抢抢食中段段消费利利润。第四部分分 济济南市商商业物业业租售价价格一、泉城城路周边边商业物物业租售售价格位于济南南金街西西首的万万达商业业广场首首层精品品步行街街销售价价格达55万元/平方米米，均价价达3.6万元元/平方方米，突突破金街街

56、竞买最最高价2297998元/平方米米，创济济南商业业物业售售价新高高。虽然然目前泉泉城路商商业街由由于规划划设计等等诸多方方面的原原因，改改造后的的泉城路路人流还还不如改改造前的的泉城路路，各经经营商家家的效益益并不是是很好，由此也也影响到到各商业业物业的的租售价价格水平平，但泉泉城第一一商业街街的价值值还是不不容忽视视的。由于经营营状况大大不如预预期，万万达广场场首层精精品步行行街商铺铺租价普普偏呈现现下降趋趋势。目目前整体体租价水水平为3300元元/平方方米/月月，合336000元/平平方米/年。个个别内部部商铺每每平米年年租价达达到10022元元，远远远低于最最初对租租金水平平的预期期

57、。图12 泉泉城路西西首三联联家电及及万达沃尔玛玛商业广广场就泉城路路整体而而言，租租价水平平走势由由西向东东逐渐降降低，每每平米年年租金从从西头齐齐鲁金店店对面稻稻草人门门面房779200元（221.77元/平平米/日日）降到到省政协协东南向向泉城路路南一商商业门面面房16643元元（4.5元/平米/日），在县西西巷舜井街街泉城路路路口附附近，每每平米年年租金在在30000-332000元（88.2-8.776元/平米/日）。各商业业物业租租售价详详见附表表3。启示：按按商业物物业市场场销售价价格为同同期100年期租租金水平平进行估估算，泉泉城路商商业物业业的销售售价格在在1.66-8万万元

58、/平平方米，县西巷巷南端商商业物业业售价水水平约在在3万元元/平方方米。二、经四四路沿线线商业物物业租售售价格(一)经经四路商商业街经四路商商业街隶隶属济南南市市中中区，全全长约4450米米，其经经营模式式主要以以沿街门门面租赁赁形式，经营业业态以中中、低服服装零售售为主。现有商商铺488间左右右，面积积从6平平米-2200平平米不等等，主力力面积在在15-20平平米左右右。经四路商商业街创创建于上上世纪880年代代末，经经四路尚尚未拓宽宽，东西西狭长，南北面面窄。店店铺主要要分布于于街道北北侧，众众多商家家中多数数以经营营皮鞋，箱包为为主。990年代代初，根根据市政政规划，该街道道拓宽，经营

59、业业态有所所改变，主要以以中档、时尚服服饰为主主。当时时，该路路段经营营规模仅仅次于泉泉城路商商业街，为济南南主要的的购物街街区。999年初初，随着着市场的的竞争逐逐步激烈烈，多数数商家开开始从事事经营低低档货品品，逐渐渐将该路路段的经经营业态态，客户户群改变变。同时时，地下下人防商商城开始始运营，在两年年多的时时间里，该路段段的经营营情况大大不如前前，造成成众多商商家纷纷纷撤场，据不完完全统计计，在目目前该路路段经营营的五十十多家商商家中只只有十家家左右，营业年年限达到到三年。该路段段靠近人人民商场场，客流流量较大大，客户户购买力力较强，其消费费群体主主要集中中周边市市民，及及过往游游客，覆

60、覆盖区域域集中在在市中、天桥及及历下等等区。该该区域每每平米年年租金11200035004元，平均220766.3元元。各商商业物业业租价水水平详见见附表44。（二）永永兴人防防地下商商城该商城客客流量较较大，经经营产品品，多数数为时尚尚类服饰饰，因此此，来此此购物者者以年轻轻人居多多。此处处商家进进货渠道道，多来来自周边边城市的的批发市市场，一一般货品品的销售售价位在在1000-2000元左左右，属属中低档档货品。该区域域每平米米年租金金约2770065000元，平均约约40000元。各商业业物业租租价水平平详见附附表5。启示：按按商业物物业市场场销售价价格为同同期100年期租租金水平平进行