浅议中小型房地产企业的合作开发

1、浅议中小型房地产企业的合作开发摘要：面对国家政策的不断调控和大型房地产企业的竞争，合作开发无疑成为中小型房地产企业开展的必由之路。目前对房地产合作开发的研究较少，且集中在对法律方面的研究。文章根据企业实际问题，对房地产的合作开发问题从企业自身和国家法律两个方面分析。关键词：中小型房地产企业；房地产融资；合作开发自2022年开场，国家不断加强对房地产行业的宏观调控，各地方也陆续出台了调控政策，大型房地产企业亦在“攻城掠地抢占市场，中小型房地产开发企业面临宏大的生存压力，合作开发成为它们生存与开展的必然选择。一、中小型房地产企业合作开发的必要性一宏观调控下中小房地产企业融资更难1、宏观调控下房地产

2、企业储藏的土地出手难1开发商囤积大量土地。房地产行业的高额利润吸引了众多资金进入到房地产市场，这必然使得土地供应的竞争更加剧烈。据国家统计局统计，2022年前11个月，我国购置土地面积中，未完成开发土地面积近1.7亿平方；2022年全国房地产百强企业共储藏土地面积4亿平方。2国家加大了对房地产开发企业闲置土地的处置力度。在2022年里，整顿闲置土地毫无疑问成为房地产政策调控的在重头戏。2022年1月，国务院办公厅下发?国务院关于促进节约集约用地的通知?国发20223号，通知指出：一是优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力进步建立用地利用效率；二是严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置

3、满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。对于囤积土地的开发商而言，往往采取三种方式处理手中的土地：筹集资金自主开发；转让土地；与其他企业合作开发。2、获得房地产开发土地的门槛进步2022年8月国土资源部下发的新标准施行，明确了必须纳入招、拍、挂出让国有土地的六类情形，进一步完善了土地使用权的出让制度，严格控制了划拨土地和协议出让土地的范围。2022年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行结合公布了?土地储藏管理方法?，此方法又进一步完善了土地储藏制度，使得土地供应更加标准和严格。一系列土地调控政策的出台，进步了征地本钱和房地产开发企业获得土地的门槛。二国内房地产行业自身特点房

4、地产是典型的资金密集型行业，对于房地产企业来说，土地和资金是企业的生命，无论是土地的购置还是工程的开发都离不开高额资金的支持。而且，国内房地产企业以中小房地产企业居多，它们存在自身开发资质低、自有资金少、负债率高，融资难的问题一直困扰着中小房地产企业。此外，国内房地产行业到达10%的净利润家电业2%，it业2%-3%吸引了其他行业有实力的大型企业参加房地产开发的大军中，使得房地产市场的竞争更加剧烈，同时也让中小房地产开发企业的日子更难过。因此，在种种不利条件之下，合作开发无疑会成为中小房地产企业开展的必由之路。二、中小型房地产企业合作开发的定义及类型一合作开发的定义合作开发，分为狭义的合作开发

5、和广义的合作开发。狭义的合作开发指的是双方当事人约定，由一方提供建立用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等合作开发土地、建筑房产工程等，共担风险，共享收益的房地产开发方式。而广义上的合作开发，那么是指任何由两方合作进展房地产开发工程的都可以纳入合作开发房地产的范畴。本文只讨论广义的合作开发。二合作开发的类型中小型房地产企业合作类型主要有两种：严密型合作和松散型合作。1、严密型合作严密型合作，指合作的各方共同出资、组成新的具有法人资格的经济实体。其特点是：参加合作的方式是出资；组成的经济实体具有法人资格；合作各方共同经营、共负盈亏，仅以自己出资的财产为限承当责任。但是，严密型合作案例比拟少见

6、，因为这种类型的合作开发方式周期长、风险大，往往涉及到法律问题，如股权转让、股权之争、份额之争等。2、松散型合作松散型合作，指合作各方共同出资、共同经营，组成一个合伙性质的、不具备法人条件的经济结合组织。目前最常见的合作开发方式多采用松散型合作，因为该形式互相之间约束性较小，风险亦较小，但是也会存在各类法律风险。三中小型房地产企业合作开发存在的问题目前，很多中小房地产开发企业已经认识到合作开发的重要性和必要性，并且去开场理论，但在合作中却经常出现一些必要或不必要的纠纷，出现纠纷的原因很多，其分析如下：1、中小型房地产企业自身问题1由于各个中小企业本身开发资质低、自有资金少、负债率高等原因，造成

7、企业信誉度不高，使得企业之间缺乏信任，也就失去了合作的基矗2一些中小企业对自己所拥有优势资源缺乏客观、理性的评估。不能充分认识和评估自己的优势资源，对自己需要什么样的合作对象缺乏理性分析和清醒的认识。造成企业在选择合作对象时，往往只看对方的资金实力，而不从是否与自身企业能否相容、匹配、互补等综合条件来做决策。3中小型房地产开发企业从业人员法律观念淡保房地产开发投入资金宏大，开发周期长，房地产合作开发的两方或多方承当的风险大，一旦出现问题，双方当事人的利益损失就是宏大的，因此严谨、标准、合法的合作开发合同是保障企业利益的重要根据。然而，中小型房地产开发企业从业人员法律观念淡薄，对合作开发合同的认

8、识不够。2、相关的法律法规不健全，行业缺乏有效的监视和管理一个行业的安康开展离不开完善的法律制度的支持和保护，对于房地产合作开发亦如此。不管是采取松散型合作方式，抑或是严密型合作方式，都需要有健全的法律法规支持与约束。但是当前，在合作开发方面缺乏有效的法律法规监视、约束。此外，由于中小房地产企业的经营、管理才能有限等原因，在房地产合作过程中，中小房地产企业必然需要咨询一些法律、会计等参谋机构，但目前国家对这些机构的标准少，导致这些机构缺乏够中立。三、对合作开发的一些建议一中小型房地产开发企业要认清形势，转变思维，积极推进互相间的合作开发第一，面对国家的宏观调控以及对房地产市场的标准，中小房地产

9、企业要及时转变思维，认真分析自身企业及本行业面临的情况，在清楚把握自身优势和优势根底上积极推进与其他企业的合作。第二，在选择合作对象，特别是战略合作企业时候，不能仅看对方的实力，更要考虑对方与自身是否相容、匹配、互补。选择合作者需要考虑双方战略目的的一致性、企业优势互补性、企业文化的兼容性、企业合作及资源整合的控制性。第三，签订完备的合作开发合同。房地产合作开发合同内容复杂标的宏大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷，而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不详细，理论中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测，因此，签订合作开发合同一定要慎重。在合同中，要明确双方的责任，对每一项义务和权益做详细约定，重视违约约定。二建立健全法律法规，完善行业监视机制建立健全法律法规，完善行业监视机制，促进中小型房地产企业的安康开展。中小型房地产要想开展，必须有国家政策支持和法律的保障，特别是在合作开发问题上，更需法律的标准与约束。同